instituição, divisão, especificação e convenção de condomínio

1º Tabelionato de Notas e Protesto - Palhoça/SC
Otávio Guilherme Margarida – Tabelião
Rua Emeline Matildes Crisemann Scheidt, nº 277 - Centro
CEP: 88130-290
Fone: (48) 3086-8500
Site: www.margarida.not.br
INSTITUIÇÃO, DIVISÃO, ESPECIFICAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
(prédios e casas geminadas)
OBSERVAÇÕES GERAIS
– Todos os documentos que forem apresentados em fotocópia deverão ser apresentados os originais
até a data da assinatura para a devida conferência (art. 799 do CNCGJ/SC)
- DOCUMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO – nos termos do art. 478 do CNCGJ/SC, os interessados (brasileiros)
poderão identificar-se através de: cédula de identidade; passaporte; Carteira Nacional de Habilitação;
carteira de identificação fornecida pelas Forças Armadas ou pelos conselhos de fiscalização de
profissões regulamentadas; carteira de identidade funcional, expedida por órgão da União ou dos
estados; Carteira de Trabalho e Previdência Social, emitida a partir de 1º de janeiro de 2010; Certificado
de Reservista que contenha os elementos de identificação do portador. Obs.: A critério do tabelião, são
inaceitáveis para fins de documentos de identidade replastificados, em mau estado, que não contenham
os elementos de segurança previstos em lei ou antigos a ponto de não mais identificar o portador pela
foto (enunciado 7).
- PROCURAÇÕES - Somente serão aceitas procurações por traslado ou certidão (art. 489 do CNCGJ/SC).
Deverá ser apresentado documentos do procurador, qualificação e comprovante de residência. Quando
representada a pessoa jurídica por procurador, dispensa-se a apresentação de documentos pessoais
referentes ao mandante, apenas a certidão com 90 dias expedida pela Junta Comercial ou pelo Ofício de
Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou pela OAB referente à pessoa jurídica mandante (enunciado 20).
Quando representada pessoa física basta a certidão de estado civil atualizada (90 dias) sendo
dispensada a apresentação de documentos do mandante.
- INCAPACITADO DE ASSINAR OU ANALFABETO/CEGO- Se a pessoa estiver lúcida, porém incapacitada
de assinar ou for analfabeta é necessário apresentar documentos, comprovante de residência e
qualificação completa de duas testemunhas que, segundo o art. 228 do CC, não poderão ser cônjuges,
ascendentes, descendentes nem colaterais até terceiro grau (tio, irmão e sobrinho não pode, só a partir
destes, ou seja, sobrinho neto e primo...), por consanguinidade ou afinidade (não é permitido, também,
ascendentes, descendentes e irmãos do cônjuge ou companheiro – art. 1595 do CC) e de uma pessoa a
rogo que pode ser parente ou estranho, porém não seja parte na escritura (art. 486 CNCGJ/SC). Cego –
segue o mesmo procedimento, ressalvado que o delegatário realizará a leitura do documento, verificará
suas condições pessoais para compreensão do conteúdo. Será mencionada esta circunstâncias no corpo
do termo.
- ESTRANGEIROS – estrangeiros ou documentos/procurações estrangeiras consultar detalhes junto ao
site ou com os atendentes.
Documentos originais ou cópias autenticadas:
- CERTIDÃO DA PREFEITURA MUNICIPAL relativa a conclusão da obra, contendo as
especificações, em linhas gerais, do empreendimento que se presente averbar, tais como a
área construída, o número de pavimentos, quantidade e numeração das unidas autônomas, a
existência de garagem ou estacionamento e o número de veículos que ela comporta.
- ALVARÁ DE HABITE-SE TOTAL para o empreendimento (prefeitura).
- CND do INSS referente à obra (Receita Federal)
- PROJETOS DE CONSTRUÇÃO (arquitetônicos) devidamente aprovados (com assinatura
reconhecida por autenticidade do engenheiro e proprietário).
- CARNÊ DO IPTU
- MEMORIAL DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E INDIVIDUAÇÃO
(preferencialmente mandar também por e-mail ou CD) – que deverá ser assinado por TODOS
os proprietários (que poderá ser um só) e pelo profissional responsável pelos cálculos (com seu
número de inscrição no CREA) – com firmas reconhecidas, contendo:
a) PROPRIETÁRIO (s) – nome (s) e qualificação completa, inclusive cônjuge(s);
b)TERRENO – descrição completa do terreno, em acordo com o registro respectivo, apresentar
certidão de inteiro teor, negativa de ônus e reipersecutória atualizada (últimos 30 dias);
c) ORIGEM – indicação do registro imobiliário correspondente (número da matrícula);
d) UNIDADES AUTÔNOMAS – descrição que compreende:
1. número do apartamento / loja / sala / box;
2. pavimento onde situa-se
3. localização no pavimento (frente, fundos, direita, centro etc.)
4. área privativa real (área construída da unidade autônoma)
5. área de uso comum de divisão proporcional (área proporcional nas áreas comuns)
6. área de uso comum de divisão não proporcional, se houve
7. área total (a soma das anteriores)
8. o número da vaga de garagem correspondente, se for o caso
9. áreas descobertas cujo uso seja atribuído à unidade
10. fração ideal de terreno e das coisas comuns.
e) ÁREAS DE USO COMUM – indicação das áreas de uso comum, ou seja, daquelas não
compreendidas no § 2º do artigo 1.331 do Código Civil, como playground, salão de festas,
canchas esportivas, piscina etc.
- GARAGEM - declaração sobre as garagens, indicando sua área, número de veículos que
comporta, tipo de veículo (médio, grande, etc.), a forma de utilização de seu espaço (se é vaga
em local discriminado ou não) e a necessidade ou não de manobrista. Obs.: não será
necessária essa declaração se cada vaga ou box se constituir em unidade autônoma.
- QUADROS DE ÁREAS E DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO (quadros 2 e 4 da ABNT) das unidades
autônomas – subscrito por profissional habilitado e responsável pelo cálculo. Estes dados
poderão fazer parte integrante do memorial previsto no item 5, caso em que serão
dispensados os quadros. Nos termos do item 4.3.3 da Norma técnica NBR 12.721, in verbis: “A
avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada
atualizada, em certo mês, para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis, se baseada
em custo unitário básico e demais custos, relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses
anteriores.”,
- A.R.T. - CREA – exigência imposta pela Consolidação Normativa da CGJ (ART OBRA com guia
paga – ART NBR com guia paga – NBR assinada por engenheiro e proprietário com
reconhecimento assinatura de ambos) (objetos códigos 16/14 e 12/53 se ART) ou se RRT (CAU
– arquitetura) são projetos de execução (53), Projeto arquitetônico (12) e perícia e avaliação
(14/16)).
- Convenção de condomínio, a ser elaborada conforme as normas contidas no Código Civil,
artigos 1.333.
- Se a obra não estiver averbada, necessário enviar junto para o registro o requerimento
solicitando averbação da obra com firma reconhecida – nós providenciamos para enviar junto
ao final.
DOCUMENTOS PESSOA FÍSICA
- Certidão de Nascimento, para solteiros – dos últimos 90 dias.
- Certidão de Casamento (com averbações do óbito, separação ou divórcio, se for o caso) – dos
últimos 90 dias.
- Escritura de Pacto Antenupcial registrado (para casados pelo regime de comunhão universal
de bens ou separação de bens, após 26/12/1977);
- Documentos de identificação preferencialmente mais recentes conforme informações acima
- Comprovante de endereço e informar telefone/ profissão/ e-mail.
- Havendo união estável, deverá o companheiro manifestar sua anuência em relação ao ato,
devendo apresentar os mesmos documentos, salvo quando existir contrato escrito
estabelecendo a separação total de bens com dispensa de outorga uxória (enunciado 24).
DOCUMENTOS PESSOA JURÍDICA (ou pessoa a ela equiparada)
- Contrato social e última alteração/Declaração de empresário Individual/Estatuto/Ata
(dependendo o caso); o número do último protocolo da simplificada deve corresponder a este
documento ou deve ser analisado o documento respectivo.
- Simplificada da Junta Comercial/certidão do Registro Civil de Pessoas Jurídicas/OAB – 90 dias
- Cartão CNPJ;
- Documentos de identificação, comprovante de residência, informação da profissão, estado
civil e telefone dos representantes;
- Certidão Negativa de Débitos do INSS (Art. 802 inc.V e VI CNCGJ/SC e legislação específica);
- Certidão Negativa da Receita Federal (Art. 802 inc.V e VI CNCGJ/SC e legislação específica);
- Certidão de Débitos Trabalhistas (Emitimos no cartório www.tst.jus.br )
- Certidão negativa da Receita Federal;
- Documentos de identificação, profissão, estado civil, comprovante de endereço e telefone
dos sócios ou representantes;
- Procuração (se necessário);
APRESENTAR A MINUTA NESTES TERMOS (DEVENDO SER ADEQUADO A CADA SITUAÇÃO)
SENDO QUE OS DADOS DEVEM SER FIEIS AOS DOCUMENTOS APRESENTADOS
S A I B A M quantos esta pública escritura de instituição, especificação, divisão e convenção de
condomínio virem que, æData_lav1> , nesta cidade de Palhoça, Estado de Santa Catarina,
neste serviço Notarial, compareceu como outorgante e reciprocamente outorgada,
¿OUTORGANTES> ¿VER> , ora de passagem por esta cidade, os presentes conhecidos e
devidamente identificados pelos documentos que foram apresentados a este serviço notarial.
E, pela outorgante e reciprocamente outorgada, por seu representante legal, me foi declarado
que a justo título é dona, senhora e legítima proprietária de ¿IMOVEL> . Inscrição Imobiliária
sob nº ¿Nº_DA_INSCRICAO_IMOB> . Que respectivo título de propriedade acha-se
devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca de Palhoça/SC,
matrícula sob nº ¿Nº_DA_MATRICULA> do livro ¿Nº_DO_LIVRO> . Que, no referido terreno a
outorgante e reciprocamente outorgada, construiu um ¿IMOVEL>, com a área real total de
¿AREA> , sendo ¿AREA> de área privativa e ¿AREA> de área total de uso comum, e,
pretendendo dispor parceladamente o edifício, porquanto o mesmo está construído sob a
forma de unidades isoladas entre si, identificadas e individuadas cada uma das unidades
autônomas por designação especial e numérica, para efeito de especificação, pela presente
escritura e na melhor forma de direito resolve, como de fato resolvido tem, nos termos das
Leis nºs 4.591, de 16/12/1964 regulamentada pelo Decreto n° 55.815 de 08-03-1965; 4.864, de
25/11/1965 e 6.709, de 01/11/1979, e legislação em vigor, instituir, especificar, dividir e
estabelecer a convenção de condomínio do mencionado edifício sob o regime de copropriedade por planos horizontais, fazendo-o pela forma que segue: 1°) DA DESTINAÇÃO - O
Residencial ¿NOME> , tem sua destinação residencial multifamiliar; 2°) DO TERRENO - O
terreno sobre o qual está construído referido Edifício está situado na Rua ¿NOME_DA_RUA>
constituindo dito bem a totalidade do registro feito no livro nº ¿Nº_DO_LIVRO>, fls.
¿Nº_DE_FOLHA> e verso, matrícula sob nº ¿Nº_DA_MATRICULA> do Ofício de Registro de
Imóveis desta Comarca, qual seja, ¿IMOVEL> Inscrição Imobiliária sob nº
¿Nº_DA_ESCRICAO_IMOB> . 3ª) DA COMPOSIÇÃO DO EDIFÍCIO - O Residencial ¿NOME>,
situado nesta cidade, na Rua ¿NOME_DA_RUA>, ¿BAIRRO> é constituído por um (01) bloco
arquitetônico em alvenaria e concreto armado o qual se compõe como segue - O 1° Pavimento
ou Térreo: Contém acessos de veículos e ¿Nº_DE_VAGAS> vagas de estacionamento, acesso
de pedestres, depósito de lixo, medidores, abrigos de gás, acesso, circulação, escadaria, e os
apartamentos ¿Nº> e ¿Nº> . - O 2° Pavimento: Contém circulação e escada de acesso ao piso
térreo, e os apartamentos ¿Nº> e ¿Nº>. Acima do 2º pavimento está a cobertura do edifício e a
caixa d´água. COBERTURA: Contém a cobertura do edifício composta de chapas onduladas de
fibrocimento sobre estrutura de madeira apoiada sobre laje pré-moldada de concreto. CAIXA
D'ÁGUA: Contém ¿Nº> reservatórios de fibra de vidro com ¿QUANTIDADE> litros cada e
medidores individuais para cada apartamento. 4°) DAS COISAS DE USO COMUM - São todas as
quais os proprietários ou co-proprietários das unidades autônomas são condôminos, a saber:
a) o solo em que se acha o mesmo construído, com a área de ¿AREA> ; b) Acessos de veículos,
depósito de lixo, medidores, acesso de pedestres, circulação, escadaria, c) As fundações,
paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas, tetos e telhados; d)
Caixa d'água, cobertura do edifício, os encanamentos de água, gás, telefone, força e luz,
esgotos, dutos em geral, bem como as instalações respectivas até os pontos de utilização; e)
As calhas, condutores de águas pluviais, canais e receptáculos de lixo; f) Todos os demais
maquinários, equipamentos e aparelhos instalados nas partes comuns, ou seja, todas as
dependências de uso em comum que por sua natureza ou destinação, seja de fim proveitoso e
comum a todos os co-proprietários nos termos do artigo 3°, da Lei Federal n° 4.591 de 16 de
dezembro de 1964, as quais são inalienáveis e indivisíveis, pertencentes a todos os
proprietários e co-proprietários, os quais poderam usar e fruir segundo sua conveniência e
interesse, condicionadas às normas de boa vizinhança e preservados o sossego, a moral, a
estética interna e externa do edifício, bem como a solidez do mesmo, sem causar transtorno,
embaraço, obstáculo ou incômodo aos demais e ao bom uso, por todos, sendo que o
regimento interno estabelecerá detalhadamente as normas referentes a utilização do edifício,
dentro do critério traçado nesta convenção e fixara multas e penalidades pela violação dos
deveres e obrigações nele contidas. 5° DAS COISAS DE USO EXCLUSIVO - São as áreas de cada
uma das unidades condominiais autônomas, os apartamentos, os quais são indicados pela
numeração correspondente e compostos de número de peças, com descrição, área e
discriminação, com todas as suas instalações internas, encanamentos, tubulações, até sua
interseção com as linhas, encanamentos, tubulações e troncos e uma vaga de estacionamento
não identificada. A cada unidade corresponde uma fração ideal no terreno e nas partes e
coisas comuns, com seus respectivos coeficientes de proporcionalidade para fins de rateio das
despesas condominiais. Cada proprietário tem o direito de usar e dispor de sua unidade
condominial autônoma como melhor lhe aprouver, não sendo permitidos o abuso de direito e
a prática de atos prejudiciais aos demais proprietários. Os proprietários são responsáveis por
infrações à moral e aos bons costumes. É vedado aos proprietários o uso de sua unidade de
forma nociva ou perigosa ao sossego e à segurança dos demais condôminos. Os apartamentos
destinam-se exclusivamente para fins residenciais. As vagas de estacionamento foram
projetadas para uso de veículos médios de passageiros. É permitido aos proprietários,
executar, por sua conta, reparos, alterações, em suas unidades, desde que tais obras não
prejudiquem a estrutura e a solidez do prédio, nem influam no aspecto e na utilização das
áreas de uso comum e no aspecto das fachadas externas do prédio. 6°) DESCRIÇÃO DAS
UNIDADES AUTÔNOMAS COM SEUS CUSTOS ESTIMATIVOS - Apartamento 01: Área privativa
: ¿AREA>, Área de uso comum: ¿AREA>, Área total construída: ¿AREA>, Área equivalente de
construção: ¿AREA>, Fração Ideal do Solo: ¿AREA>, Coeficiente de proporcionalidade: ¿Nº>
,Valor estimativo: R$ ¿VALOR> . Apartamento Apto 02:
Área privativa: ¿AREA>, Área
de uso comum: ¿AREA>, Área total construída: ¿AREA>,
Área
equivalente
de
construção:¿
¿AREA>, Fração Ideal do Solo:¿
¿AREA>, Coeficiente de proporcionalidade: ¿Nº>,
Valor estimativo: R$ ¿VALOR>. Apartamento 03: Área privativa: ¿AREA>, Área de uso comum:
¿AREA>, Área total construída: ¿AREA>, Área equivalente de construção: ¿AREA>, Fração Ideal
do Solo: ¿AREA>, Coeficiente de proporcionalidade:
¿Nº>, Valor estimativo: R$ ¿VALOR>.
Apartamento 04: Área privativa: ¿AREA>, Área de uso comum: ¿AREA>, Área total construída:
¿AREA>, Área equivalente de construção:
¿AREA>, Fração Ideal do Solo: ¿AREA>,
Coeficiente de proporcionalidade:¿
¿Nº>, Valor estimativo: R$ ¿VALOR>. 7º) CUSTO GLOBAL DA
CONSTRUÇÃO - ¿VALOR_TOTAL> . DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - Convenção que a
outorgante e reciprocamente outorgada faz do Residencial ¿NOME> , com sede nesta cidade,
no Bairro ¿BAIRRO> , na Rua ¿RUA> , nº ¿Nº> , cuja organização se regerá pelo disposto no
Código Civil, na Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e de acordo com o que segue: CAPÍTULO
I - DO OBJETO - O edifício em apreço, denominar-se-á Condomínio Residencial¿
¿NOME> .
Artigo 1º - O Residencial¿
¿NOME>, situado nesta cidade, Bairro ¿BAIRRO>, na Rua ¿RUA> , nº
¿Nº>, é constituído por um (01) bloco arquitetônico em alvenaria e concreto armado o qual se
compõe como segue - O 1° Pavimento ou Térreo: Contém acessos de veículos e
¿Nº_DE_VAGAS> vagas de estacionamento, acesso de pedestres, depósito de lixo, medidores,
abrigos de gás, acesso, circulação, escadaria, e os apartamentos ¿Nº> e ¿Nº>. - O 2°
Pavimento: Contém circulação e escada de acesso ao piso térreo, e os apartamentos ¿Nº> e
¿Nº>. Acima do 2º pavimento está a cobertura do edifício e a caixa d´água. COBERTURA:
Contém a cobertura do edifício composta de chapas onduladas de fibrocimento sobre
estrutura de madeira apoiada sobre laje pré-moldada de concreto. CAIXA D'ÁGUA: Contém
¿Nº> reservatórios de fibra de vidro com ¿QUANTIDADE> litros cada e medidores individuais
para cada apartamento. O edifício é servido por ¿Nº> escadaria que atende a ambos os
pavimentos. Artigo 2º - São partes comuns do edifício, inalienáveis: a) o solo em que se acha o
mesmo construído, com a área de ¿AREA>; b) Acessos de veículos, depósito de lixo,
medidores, acesso de pedestres, circulação, escadaria, c) As fundações, paredes laterais,
paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas, tetos e telhados; d) Caixa d'água,
cobertura do edifício, os encanamentos de água, gás, telefone, força e luz, esgotos, dutos em
geral, bem como as instalações respectivas até os pontos de utilização; e) As calhas,
condutores de águas pluviais, canais e receptáculos de lixo; f) Todos os demais maquinários,
equipamentos e aparelhos instalados nas partes comuns. Artigo 3º - São partes de
propriedade exclusiva de cada condômino, a respectiva unidade indicada pela numeração
correspondente, e composta do número de peças, com a descrição, área de discriminação,
com todas as suas instalações internas, encanamentos e equipamentos. Artigo 4º - A cada
unidade privativa corresponde uma fração ideal no terreno, nas partes e coisas comuns.
CAPÍTULO II - DIREITOS E DEVERES - Utilização da edificação ou conjunto de edificações: A) Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma,
segundo suas conveniências e interesses, condicionadas, umas e outros, as normas de boa
vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso
das mesmas partes por todos. B) Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as
obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. C) A violação de qualquer dos
deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou
no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
D) Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em
benefício do condomínio e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino. Artigo 5º - São
direitos dos condôminos: a) usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo
com o respectivo destino (residencial), desde que não prejudique a segurança e a solidez do
edifício, que não causem dano aos demais condôminos, e não infrinjam as normas legais ou as
disposições desta convenção; b) usar e gozar das partes comuns do edifício, desde que não
impeçam idêntico uso ou gozo por parte dos demais condôminos; c) manter em seu poder a
chave da porta de ingresso no edifício; d) examinar a qualquer tempo os livros e arquivos da
administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico; e) utilizar os serviços de
portaria, desde que não perturbem a sua ordem, nem desviem os empregados para serviços
internos de suas unidades autônomas; f) comparecer às assembléias e nelas discutir e votar; g)
denunciar ao administrador qualquer irregularidade que observarem. Artigo 6º - São deveres
dos condôminos: a) guardar decoro e respeito no uso das coisas partes comuns, não as usando
nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins
diversos daqueles a que se destinem; b) não usar as respectivas unidades autônomas, nem
alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoa de maus costumes, ou para
instalação de qualquer objeto capaz de causar dano ao prédio ou incômodo aos demais
condôminos; c) remover pós de tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas com
aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão, sendo proibido bater
tapetes para fora das janelas; d) não estender roupas tapetes ou quaisquer outros objetos
(vasos de flores) nas janelas e varanda ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior,
ou de onde estejam expostos ao risco de caírem; e) não lançar quaisquer objetos, lixo, cinzas
ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno; f) colocar lixo, detritos, etc. nos locais
respectivos determinados no edifício, no horário a ser estipulado, levando diretamente ao
depósito central detritos com restos de comida; g) não decorar as paredes, portas e esquadrias
externas com cores ou tonalidades diversas das empregadas no edifício; h) não usar grades,
nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros, placas e cartazes de publicidade ou
quaisquer outros, em janelas, varandas e paredes; i) Podem ser, eventualmente, usados toldos
nas varandas, desde que obedeçam um padrão único, e aprovado pela maioria conforme
prevê a convenção. j) não utilizar os empregados do edifício para fins particulares; l) não
manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, instalações ou aparelhos que
causem perigo à segurança e a solidez do edifício, ou incômodos aos demais condôminos; m)
não sobrecarregar a estrutura e as lajes do edifício com peso superior a ao previsto pelas
Normas Técnicas da ABNT (NBR 6120). n) não manter animais nas respectivas unidades
autônomas; o) não fracionar a respectiva unidade autônoma, para fim de aliená-la a mais de
uma pessoa separadamente; p) contribuir para as despesas comuns do edifício na proporção
das respectivas frações, ou, conforme convencionado, efetuando os recolhimentos nas
ocasiões oportunas; q) contribuir para o custeio de obras determinadas pela assembléia, na
forma e na proporção de suas respectivas frações; r) permitir o ingresso, em sua unidade
autônoma, do administrador ou prepostos seus, quando isto se torne indispensável à inspeção
ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez ou
indispensável à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unidades
autônomas vizinhas; s) não permitir a realização de jogos infantis nas partes internas do
edifício; t) comunicar imediatamente ao administrador a ocorrência de moléstia contagiosa em
sua unidade autônoma. u) nos pisos dos apartamentos não pode ser usado piso vinílico, sem
proteção sonora ou outra similar; v) no caso de pisos cerâmicos, granito, mármores, etc, que
façam muito barulho, deverão ser utilizados tapetes para evitar incômodo aos vizinhos; w) não
utilizar furadeiras, martelos, etc, após às 20:00 horas nos dias de semana, sendo permitida a
sua utilização nos sábados até as 14:00 horas. CAPÍTULO III - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS Artigo 7º - As assembléias gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada,
pelo síndico ou por condôminos que representem, pelo menos um quarto do condomínio, e
serão realizadas no próprio edifício, ou outro local de livre escolha daqueles que a
convocaram; Parágrafo Primeiro - As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data,
a hora e o local da assembléia, e serão assinadas pelo síndico ou pelos condôminos que as
fizerem. Parágrafo Segundo - As convocações das assembléias gerais ordinárias serão
acompanhadas de cópias do relatório e contas do administrador, bem como da proposta de
orçamento relativo ao exercício respectivo. Parágrafo Terceiro - Entre a data da convocação e
a da assembléia deverá mediar um prazo de cinco (5) dias, no mínimo. Parágrafo Quarto - As
assembléias extraordinárias poderão ser convocadas com prazo mais curto do que o
mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência. Parágrafo Quinto - É
lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizara a assembléia em primeira e em
segunda convocação, mediando entre ambas o período de meia hora no mínimo. Parágrafo
Sexto - O síndico endereçará as convocações para os apartamentos dos respectivos
condôminos, salvo se tiverem estes feito em tempo oportuno comunicação de outro endereço
para o qual devam ser remetidas. Artigo 8º - As assembléias serão presididas por um
condômino especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que
lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio. É defeso ao síndico presidir ou secretariar os
trabalhos da assembléia. Artigo 9º - Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem
as unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por
maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presença por
todos assinado. Parágrafo Primeiro - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade, para as
matérias que o exijam por lei ou conforme determinar convenção. Parágrafo Segundo - Se uma
unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes o condômino que os
representará, credenciando-o por escrito, que será exigido na assembléia. Parágrafo Terceiro Não poderão tomar parte nas assembléias os condôminos que estiverem em atraso no
pagamento de suas contribuições, ou multas que lhes tenham sido impostas. Parágrafo Quarto
- É vedado ao condômino votar em assunto em que tenha interesse particular; Artigo 10º - É
licito fazer-se o condômino representar-se nas assembléias por procurador, com procuração
com poderes especiais com firma reconhecida, seja o procurador condômino ou não, desde
que não seja o próprio administrador ou membro do Conselho Fiscal, bem como, seus
respectivos parentes até o terceiro grau; Artigo 11º - A assembléia geral ordinária realizar-se-á
na segunda quinzena de janeiro de cada ano, e a ela compete: a) discutir e votar o relatório e
as contas da administração, relativos ao ano findo; b) discutir e votar o orçamento das
despesas para o ano em curso, fixando fundos de reserva, cuja contribuição mensal não
poderá ser superior a vinte por cento (20%) do total das despesas a serem rateadas
mensalmente, cujas quantias serão depositadas em conta corrente e/ou conta de poupança de
titularidade do condomínio; c) eleger o síndico quando for o caso, fixando-lhe ou não,
remuneração; d) eleger os membros efetivos e suplentes do Conselho Fiscal e do Conselho
Consultivo; e) votar as demais matérias constantes da ordem do dia. Artigo 12º - As
assembléias ordinárias realizar-se-ao em primeira convocação com a presença de condôminos
que representem dois terços (2/3) das unidades autônomas que constituem o edifício, e em
segunda com qualquer número. Artigo 13º - As assembléias gerais extraordinárias realizar-seao em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços (2/3)
unidades autônomas que constituem o edifício, e em seguida, com qualquer número.
Parágrafo Único - As assembléias gerais extraordinárias serão convocadas pelo síndico, ou por
condôminos que representem, no mínimo, um quarto (1/4) dos condôminos, pelo mesmo
processo e nos mesmos prazos exigidos para a convocação das assembléias ordinárias. Artigo
14º - Compete às assembléias extraordinárias: a) deliberar sobre matéria de interesse geral do
edifício ou dos condôminos; b) decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido
deliberados pelo síndico e a elas levados a pedido do interessado ou dos interessados; c)
apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia; d) examinar os assuntos que lhes
sejam propostos por qualquer condômino; e) destituir o síndico a qualquer tempo,
independente de justificação e sem indenização. f) - Elaborar e aprovar o Regimento Interno.
Artigo 15º - Nas assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações
serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do
"LIVRO DE PRESENÇA" por todos assinado, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo.
Parágrafo Único - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos: a) será
exigida maioria que represente dois terços (2/3) dos proprietários de unidades autônomas
para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no edifício bem como para
deliberar a destituição do síndico; b) será exigida maioria que represente no mínimo dois
terços (2/3) dos proprietários de frações ideais do terreno para deliberar a não reedificação
em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na sua destruição total; c) será exigida
unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício,
bem como a realização de benfeitorias meramente voluptuárias; d) será exigida unanimidade,
ainda, para deliberar sobre o destino do edifício ou de suas unidades autônomas, bem como,
para decidir sobre matérias que alterem o direito de propriedade dos condôminos; e) será
exigida maioria qualificada ou unanimidade para as deliberações para as quais a lei imponha
uma ou outra. f) - Será exigida maioria que represente 2/3 dos proprietários de unidades
autônomas para a aprovação do Regimento Interno. Artigo 16º - As deliberações das
assembléias gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu
comparecimento ou de seu voto cumprindo ao síndico executa-las e fazê-las cumprir.
Parágrafo Único - Nos oito dias que se seguirem à assembléia, o administrador fixar as
deliberações nela tomadas em lugar visível no edifício, onde permanecerão no mínimo por dez
dias no mínimo e enviará cópia, a todos os condôminos por carta. Artigo 17º - Das assembléias
gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo síndico, as
quais serão assinadas pelo presente, pelo secretário e pelos condôminos presentes que terão
sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos, quando dissidentes. Parágrafo
Único - As despesas com a assembléia geral serão inscritas a débito do condomínio, mas as
relativas à assembléia convocada para apreciação de recurso de condômino serão pagas por
este, se o recurso for desprovido. CAPÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO - Artigo 18º - A
administração do edifício caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em assembléia geral
ordinária, pelo prazo de dois (2) anos, podendo ser reeleito. Parágrafo Único - Ao síndico
compete: a) representar os condôminos em Juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo
que se referir aos assuntos de interesse da comunhão; b) superintender a administração do
edifício; c) cumprir e fazer cumprir a lei, a presente convenção e as deliberações da
assembléia; d) admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração; e)
ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação do
edifício, até o limite mensal de dez (10) salários mínimos, e com prévia aprovação de
assembléia especialmente convocada, se exceder de dez (10) salários mínimos regionais e com
prévia aprovação da assembléia especialmente convocada se exceder desta importância; f)
executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela assembléia; g) convocar as
assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias, e as extraordinárias quando julgar
conveniente ou lhe for requerido fundamentalmente por um grupo de, no mínimo um quarto
(1/4) dos condôminos; h) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da
administração; i) prestar à assembléia contas de sua gestão acompanhada da documentação
respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte; j) manter e escriturar
livro caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Fiscal; l)
cobrar, inclusive em Juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas
normais ou extraordinárias do edifício, aprovadas pela assembléia, bem como as multas
impostas por infração de disposições legais ou desta convenção; m) comunicar à assembléia as
citações que receber; n) procurar por meios suasórios, dirimir divergências entre os
condôminos; o) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences em seu
poder. Artigo 19º - O síndico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua
confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade. Artigo 20º - O administrador receberá a
remuneração mensal que lhe for fixada pela assembléia geral. Artigo 21º - Nos seus
impedimentos eventuais, o síndico será substituído pelo sub-síndico. Em caso de vaga, a
assembléia elegerá outro, que exercerá seu mandato pelo tempo restante. Em caso de
destituição, o síndico prestará imediatamente contas de sua gestão. Artigo 22º - O síndico não
é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que
tenha agido no exercício regular de suas atribuições; responderá, porém, pelo excesso de
representação, e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa. Artigo 23º - O porteiro ou
zelador do edifício, caso seja(m) contratado(s) será nomeado pelo síndico e será considerado
empregado do condomínio, competindo a esse: a) manter em perfeito estado de conservação
e asseio as partes comuns do edifício; b) manter serviço permanente de portaria e exercer a
vigilância contínua do edifício; c) Abrir a porta principal do edifício às 7:00 horas e fechamento
às 22:00 horas, diariamente; d) acender e apagar as luzes das partes comuns do edifício; e)
guardar as chaves de entrada e das dependências comuns do edifício; f) receber
correspondência e encomendas destinadas ao edifício ou aos seus condôminos; g) determinar
as tarefas e atribuições dos demais empregados do edifício e fiscalizar o seu comparecimento
e assiduidade ao serviço; h) comunicar ao síndico imediatamente, quaisquer irregularidades
havidas no edifício, ou na sua utilização pelos condôminos, bem como qualquer circunstância
que lhe pareça anormal; i) executar as instruções do síndico; j) exercer o policiamento interno
do edifício. Artigo 24º - Juntamente com o síndico serão eleitos pela assembléia um ou mais
sub-síndicos, que além de substituir o síndico em suas faltas e impedimentos, com ele
cooperarão na administração do edifício. CAPÍTULO V - DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO Artigo 25º - Anualmente a assembléia geral ordinária elegerá o Conselho Fiscal composto de
três (3) membros, que exercerão gratuitamente as suas funções. Cabe aos suplentes exercer
automaticamente a substituição dos membros efetivos. Artigo 26º - Compete ao Conselho
Fiscal: a) fiscalizar as atividades do administrador, e examinar as suas contas, relatório e
comprovantes; b) comunicar aos condôminos por carta as irregularidades havidas na gestão do
condomínio; c) dar parecer sobre a proposta orçamentária para o subseqüente exercício,
informando a assembléia geral; d) abrir, encerrar e rubricar o livro caixa. Artigo 27º - A
assembléia geral elegerá um Conselho Consultivo, composto de três (3) condôminos, com
mandato de dois anos, ao qual compete: a) assessorar o síndico na solução dos problemas do
condomínio; b) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e os condôminos; c) dar parecer
em matéria relativa a despesas extraordinárias. CAPÍTULO VI - DO ORÇAMENTO DO
CONDOMÍNIO - Artigo 28º - Constituem despesas comuns do edifício: a) as relativas à
conservação, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns, e dependências do
edifício; b) as relativas ao zelador e empregados do condomínio; c) as relativas à manutenção
das partes e coisas comuns; d) o prêmio de seguro do edifício e dos empregados; e) impostos e
taxas que incidam sobre as partes e coisas comuns do edifício; f) a remuneração do síndico,
zelador e a dos demais empregados do edifício, bem como as relativas aos encargos de
previdência e assistência social. Artigo 29º - Compete à assembléia fixar o orçamento das
despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas,
dentro do primeiro mês de cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas
frações ideais. Artigo 30º - Serão igualmente rateadas entre os condôminos, as despesas
extraordinárias dentro de quinze (15) dias, a contar da data da assembléia que as autorizar,
salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionadas à quota
normal do condomínio. Artigo 31º - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino, as despesas
a que der causa. Parágrafo Único - O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados
às partes comuns do edifício pela omissão do condomínio na execução dos trabalhos ou
reparações, na sua unidade autônoma. Artigo 32º - O saldo remanescente no orçamento de
um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não for dado pela
assembléia ordinária. O déficit verificado será rateado entre os condôminos, e arrecadado no
prazo de quinze (15) dias. Artigo 33º - O edifício será segurado contra incêndio ou qualquer
outro risco que possa destruir, em Companhia idônea, com a aprovação da assembléia, pelo
respectivo valor, discriminando-se na apólice o de cada apartamento. Parágrafo Único - É lícito
a cada condômino, individualmente e a expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade
autônoma, ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidos na mesma. Artigo
34º - Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de dois terços do edifício a assembléia geral
se reunirá dentro de quinze (15) dias, e elegerá uma comissão de três (3) condôminos,
investidos de poderes para: a) receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio,
no estabelecimento bancário designado pela assembléia; b) abrir concorrência para a
reconstrução do prédio ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à assembléia
geral para a devida deliberação; c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final,
representando os condôminos junto aos construtores e fornecedores, empreiteiros e
repartições públicas. Parágrafo Único - Se a indenização paga pela Companhia Seguradora não
for suficiente para atender às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do
excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo à minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à
maioria os seus direitos na forma da lei. Artigo 35º - Pela maioria que represente metade mais
uma das frações ideais do solo, poderá a assembléia deliberar que o edifício não seja
reconstruído, caso em que autorizara a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor
do seguro entre os condôminos. Artigo 36º- Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro,
proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes destruídas. CAPÍTULO VII - DAS
PENALIDADES - Artigo 37º - Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas
contribuições pagarão correção monetária, mais juros moratórios de um por cento (1%) ao
mês e multa de dois por cento (2%) sobre o valor vencido impago, incidente já a partir do dia
imediato ao do vencimento, sujeitando-se ainda, ao pagamento das custas de honorários
advocatícios. Artigo 38º - Além das penas cominadas em lei, fica ainda o condômino que
transitória ou eventualmente perturbar o uso das coisas comuns, ou der causa a despesas,
sujeito à multa correspondente até, duas vezes o valor da última contribuição condominial,
sem prejuízo das demais consequências cíveis e criminosas de seu ato. Parágrafo Único - A
multa será imposta e cobrada pelo síndico, com recurso do interessado para a assembléia
geral. CAPÍTULO VIII - DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS - Artigo 39º - A presente
convenção que sujeita todo o ocupante ainda que eventual do edifício ou de qualquer de suas
partes obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados e sucessores a título universal ou
singular, e somente poderá ser modificada pelo voto de dois terços do que o forem ao tempo
da alteração. Artigo 40º - Fica esclarecido que uma cópia desta convenção será afixada em
lugar visível do edifício, para conhecimento geral de todos os ocupantes do Edifício, e a fim de
que a mesma seja integralmente respeitada em todos os seus termos. Então pela outorgante e
reciprocamente outorgada, por intermédio de seu representante legal, foi dito que aceitava
esta escritura, em todos os seus termos por se achar a mesma de pleno acordo com o ajustado
e contratado entre si. Foram apresentados todos os documentos exigidos pela Lei Federal nº
7.433/85 e Decreto nº 93.240/86, os quais se acham arquivados neste serviço. Foram
apresentadas em nome da empresa: certidão conjunta negativa de débitos relativos aos
tributos federais e à dívida ativa da união, Secretaria da Receita Federal sob nº
¿Nº_CERTIDAO> , emitida em ¿DATA> , com validade até o dia ¿DATA>, certidão negativa de
débitos relativos às contribuições previdenciárias e às de terceiros, Secretaria da Receita
Federal sob nº ¿Nº_CERTIDAO>, emitida em ¿DATA>, com validade até o dia ¿DATA>, sendo
que a Certidão de Distribuição Ações e Execuções Cíveis e Fiscais, e de Execuções Criminais
Pessoa Física ou Jurídica, expedida pela Justiça Federal da 4ª Região, em nome da outorgante
foi apresentada com informações não suficientes para emissão da certidão via internet,
dispensada nos termos da Circular nº 10/86 da CGJ/SC, assumindo toda a responsabilidade por
tal dispensa, isentando este tabelião ou serviço notarial de qualquer responsabilidade, uma
vez que foi advertido do ônus de tal dispensa, com exceção da certidão de feitos ajuizados em
nome da outorgante, dispensada a apresentação, nos termos da Circular nº 10/86 da CGJ/SC,
assumindo toda a responsabilidade por tal dispensa, isentando este tabelião ou serviço
notarial de qualquer responsabilidade, uma vez que foi advertido do ônus de tal dispensa.
Declaram ainda os outorgantes vendedores, sob pena de responsabilidade civil e criminal, a
inexistência de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas aos imóvel, e de outros ônus
reais incidentes sobre o mesmo, e, que é contribuinte obrigatória da Previdência Social, como
empregadora e a qual nada devem. Finalmente pela outorgante e reciprocamente outorgada,
foi dito que por esta forma e escritura, efetiva o condomínio do Residencial Pedras Altas, tudo
conforme o Código Civil, a Lei Federal n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e demais
disposições legais aplicáveis, requerendo e autorizando o registro e averbações que se fizerem
necessárias. As partes foram orientadas sobre a necessidade da apresentação de seu traslado
no Registro de Imóveis competente para o registro do presente ato, assim como autorizam o
Oficial do Registro a proceder as averbações necessárias junto a matrícula do imóvel a fim de
atualizá-la nos termos da legislação específica. Ficam dispensadas as testemunhas, tendo em
vista a apresentação dos documentos de identificação das partes, conforme preceitua o artigo
884 "caput", do Código de Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça de Santa
Catarina.