Rodrigo Fernandes Michelin

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM
ARQUITETURA E URBANISMO
RODRIGO FERNANDES MICHELIN
A verticalização da Vila Romana
1964 - 2011
Orientadora: Profa. Dra. Nadia Somekh
São Paulo, 2012
UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM
ARQUITETURA E URBANISMO
RODRIGO FERNANDES MICHELIN
A verticalização da Vila Romana
1964 - 2011
Dissertação de mestrado apresentada ao Programa
de Pós Graduação em Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Presbiteriana Mackenzie como parte
dos requisitos para obtenção do titulo de Mestre
Orientadora: Profa. Dra. Nadia Somekh
São Paulo, 2012
M623v Michelin, Rodrigo Fernandes
A verticalizaçăo da Vila Romana : 1964 à 2012. / Rodrigo
Fernandes Michelin – 2012.
178 f. : il. ; 30 cm.
Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2012.
Bibliografia: f. 172-175.
1. Verticalizaçăo. 2. Condomínios fechados. 3. Segregaçăo urbana
4. Vila Romana, Săo Paulo. I. Título.
CDD 711.4
AGRADECIMENTOS
Agradeço à professora doutora e orientadora Nadia Somekh que, com
seu conhecimento e paixão pelas questões urbanas e arquitetura, nos
estimula, um norte a ser seguido, um exemplo a ser admirado. Aos
professores doutores Flávio Villaça e Antonio Cláudio Fonseca que na
qualificação contribuíram com suas experiências para formatar este
trabalho. Aos professores do programa de pós - graduação da FAU
Mackenzie pelas aulas e orientações durante estes dois anos de
convivência.
Agradeço também todos os companheiros do bairro bem como aos
profissionais envolvidos neste processo, funcionários da Prefeitura
Municipal, equipe do SECOVI - SP, agentes imobiliários e aos colegas
de mestrado.
Um agradecimento especial ao meu pai , que a cada dia admiro mais
como pai, homem e exemplo de retidão e caráter, agradeço à minha
mãe com suas palavras de conforto e amor incondicional e aos meus
filhos, Luiza, um presente de Deus e Pedro, um projeto de vida! Que eu
possa ser para vocês o que meu pai é para mim.
E por fim, todos os agradecimentos não serão suficientes para minha
esposa Suzana, sorrimos juntos, sofremos juntos e assim construímos
nosso lindo projeto.
Também à Deus pela oportunidade
de fazer este trabalho com saúde .
RESUMO
Esta dissertação trata da verticalização da Vila Romana , cidade de São
Paulo. A pesquisa traz um levantamento dos edifícios residenciais e
descreve analiticamente os diferentes tipos de condomínios que
transformaram a vila de 1964 até 2011. A pesquisa aponta a crescente
segregação urbana derivada dos grandes condomínios fechados que se
estabeleceram na Vila Romana a partir das novas diretrizes de uso e
ocupação do solo estabelecidas em 2004. O trabalho apresenta não só
a evolução das habitações criadas, mas também o retrocesso para a
cidade caracterizado pela redução dos espaços públicos.
Palavras-chave: Verticalização, Condomínios Fechados, Segregação
urbana, Vila Romana, São Paulo
ABSTRACT
This dissertation presents the vertical growth of Vila Romana
neighborhood, city of Sao Paulo. The research provides a list of
residential buildings and makes an analytical description of different
types of condos that has been changing the whole area from 1964 until
2011. The research points the increasing urban segregation derived
from large gated communities that have settled in Vila Romana caused
from the new guidelines for land use and occupation established in
2004. The work not only presents the evolution of housing, but also the
city regression by the decreasing of city's public spaces.
Keywords: Verticalization, Gated Communities, Urban segregation, Vila
Romana, Sao Paulo.
Sumário
Introdução...................................................................................
8
Capítulo 1 – A formação da Vila Romana.................................
25
1.1 – O Gram Burgo da Lapa, ingleses italianos..........................
25
1.2 – Arruamento e estruturas......................................................
29
1.3 – A Vila Romana hoje ............................................................
38
Capítulo 2 – Os primeiros edifícios residenciais (1964 à
1971), o empilhamento de unidades.........................................
45
2.1 – Características e estruturas.................................................
45
2.2 – Legislação e o Estado – construindo um zoneamento........
55
2.3 – Levantamento empírico do período.....................................
59
Capítulo 3 – Os primeiros condomínios residenciais (1972 à
1993), um projeto social.............................................................
69
3.1 – Características e estruturas.................................................
70
3.2 – Legislação e o Estado – o zoneamento segregador............
78
3.3 – Levantamento empírico do período.....................................
84
Capítulo 4 – Os condomínios residenciais (1994 à 2004), a
busca por segurança..................................................................
4.1 – Características e estruturas.................................................
97
98
4.2 – Legislação e o Estado – Estatuto da Cidade e Plano
Diretor...........................................................................................
4.3 – Levantamento empírico do período.....................................
103
107
Capítulo 5 – Os condomínios residenciais fechados (2005 à
2011), a busca por segurança e status.....................................
121
5.1 – Características e estruturas.................................................
122
5.2 – Legislação e o Estado – um novo zoneamento..................
129
5.3 – Levantamento empírico do período.....................................
138
Considerações finais..................................................................
164
Referências Bibliográficas.........................................................
172
Anexos........................................................................................
177
Introdução
Introdução
Na cidade de São Paulo, os debates urbanos ganham
importância nos anos 40 e o primeiro grande zoneamento data do início
dos anos 70. Este desenvolvimento tardio representou, durante muitos
anos, espaços urbanos ineficientes e ocupações desordenadas. A partir
de 2000, o Brasil vem experimentando um desenvolvimento econômico
e político, estabelecendo-se como uma importante liderança mundial e
desta forma, recebendo investimentos em diversas áreas.
Neste momento, muitos empreendimentos imobiliários surgem e
as metrópoles brasileiras ganham um novo ritmo de desenvolvimento.
As áreas industriais abandonadas e as antigas vilas estão sendo
transformadas em novos bairros com edificações modernas. Não somos
contra o desenvolvimento e a valorização, porém questionamos a forma
como isso vem ocorrendo na cidade de São Paulo.
Fica claro que os novos condomínios fechados da cidade de
São Paulo privilegiam a reprodução do capital à uma agenda social ou
de formação do espaço coletivo. Por que? Não pode o capital se
reproduzir e criar o espaço coletivo ao mesmo tempo?
Ao analisarmos as transformações ocorridas na Vila Romana e
observarmos que estas transformações podem ser generalidades para
várias áreas da cidade, acreditamos que ao entender a dinâmica da Vila
Romana nos faz entender São Paulo. O que estamos vivendo não é um
episódio isolado mas sim um processo, e devemos entender que a
tarefa de moldar a cidade é nossa, dos técnicos e da própria população.
Segundo PIANO (1997), a arquitetura é um serviço no sentido
mais literal do termo. É uma arte que produz coisas que são usadas.
Ainda segundo PIANO (1997) (opinião que nós concordamos), é
também uma arte socialmente perigosa, porque é imposta. Nas palavras
dele:
“Um livro ruim pode não ser lido, uma música ruim
pode não ser ouvida; mas é impossível não ver um
8
condomínio ruim que temos diante de casa.”1
PIANO (1997) argumenta que a arquitetura impõe uma imersão
total no que é ruim, não dá escolha ao usuário, o que se torna uma
responsabilidade grave no comprometimento com as gerações futuras.
O pensamento de HARVEY (2000) alinha-se com os nossos
quando ele coloca que devemos nos perguntar que tipo de cidade
queremos no futuro, e que esta pergunta não pode estar separada de
outra pergunta que é: qual o tipo de pessoas queremos ser?
As transformações das cidades nos últimos 30 anos vêm
sistematicamente
obedecendo
a
agenda
dos
empreendedores
imobiliários e das grandes instituições financeiras. HARVEY (2000)
apontaria como o neo-liberalismo, CASTELLS (1996) como a sociedade
da informação, KOOLHAAS (1994) como o pós-modernismo e outros
simplesmente como o capitalismo. A segregação urbana é a face
edificada das mudanças sociais. A visão de HARVEY (ibid.) nos
sensibiliza, sua argumentação é de que as cidades estão sendo refeitas
sob uma agenda neo-liberal, onde as grandes instituições financeiras
estabelecem as regras. Continua dizendo que, as cidades estão se
transformando e que nós estamos nos transformando na imagem neoliberal, questiona o quanto nos transformamos e o quanto refletimos
esta imagem neo-liberal. Isso significa dar as costas a questão de
redução das desigualdades sociais, ainda grandes no Brasil, e
privilegiar a reprodução do capital.
Para ilustrar o problema vejamos dois exemplos londrinos.
A partir de 2000, a cidade de Londres formatou uma agenda de
reconstrução de uma grande área degradada à oeste, a região das
docas. Dentre os novos condomínios edificados está o Greenwich
Millenium Village.
1
Piano, Renzo. Giornale di Bordo, Passigli Editori, Florença, 1997, págs 15-7.
9
Condomínio Greenwich Millenium Village
Figura 01 - Condomínio Greenwich Millenium Village, Londres. A área resultante é comum a cidade.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Este condomínio londrino é formado por um conjunto de
edifícios que mesclam moradias populares e unidades para as classes
média e rica da sociedade. O resultado, como podemos ver na imagem
anterior, é a formação da cidade. Os edifícios são abertos à rua e
fomentam o encontro social. Ao contrário do modelo estabelecido na
cidade de São Paulo, a cidade de Londres é favorecida como palco das
atividades sociais, e as áreas comum e de lazer são da cidade e não do
condomínio. Desta forma, podemos notar que a cidade ganha a
qualidade de organização do espaço público, as praças, equipamentos,
passeios recebem uma atenção especial. O condomínio forma a cidade.
10
Praça do condomínio Greenwich Millenium Village
Figura 02 - Condomínio Greenwich Millenium Village, Londres. A área resultante é comum a cidade.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Acima podemos ver como a praça do condomínio Greenwich
apresenta seu espaço urbano ordenado. O passeio, os equipamentos, a
organização e o paisagismo são comuns à cidade, a qualidade de
espaço é coletiva e não individual, cercada por muros, como no caso de
São Paulo.
No modelo utilizado na Vila Romana, a qualidade de espaço é
individual.
Maquete do condomínio Paradiso
Figura 03 - Condomínio Paradiso, Vila Romana – S.P. A área resultante é excluída da cidade.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
11
Na figura anterior, a maquete do condomínio Paradiso Vila
Romana, ao contrário do exemplo londrino já demonstrado, o espaço
qualificado é interno ao condomínio e não forma a cidade, mas a
segrega. O resultado é que os espaços públicos passam a ser
subutilizados e por fim, abandonados.
Praça Diogo do Amaral
Figura 04 – Praça Diogo do Amaral. Vila Romana – S.P. Mato alto e abandono da praça.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Acima, imagem da Praça Diogo do Amaral na Vila Romana, fica
evidente que a praça não é um ambiente ordenado. No modelo adotado
na cidade de São Paulo, a qualidade de espaço não é pública, mas sim
privada. O espaço público representa a desordem.
Outro exemplo londrino é o condomínio Brunswick, que segue a
mesma agenda do condomínio Greenwitch, mistura moradias populares
com unidades para classe média e alta e tem um centro comercial ao
nível do solo, aberto à cidade. Mais uma vez, podemos notar como o
condomínio forma a cidade e seu espaço de vivência é comum não só
aos moradores, mas também à cidade.
12
Condomínio Brunswick
Figura 05 – Praça do condomínio Brunswick. Londres. Centro comercial e cinemas, aberto à cidade
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Acima a imagem do condomínio Brunswick, a área comum é
destinada a um centro comercial aberto ao público. Ao compararmos as
imagens dos condomínios londrinos, podemos notar que ambos formam
a cidade, integram suas unidades habitacionais com a cidade, formando
praças de comércio e lazer. Notamos também que cada intervenção tem
sua própria característica estética e soluções, são projetos diferentes e
únicos para espaços diferentes.
Cada projeto tem características próprias, e formam a cidade de
Londres de maneiras diferentes mas sempre coletivas. Dotam os locais
de características que formam a identidade da área em que estão
inseridos, estão intimamente ligados à cidade e ao sítio.
Ao observarmos os exemplos londrinos aqui citados, podemos
notar que o capital pode se reproduzir de outras formas que não a
adotada na cidade de São Paulo. O capital pode se reproduzir
produzindo resultados coletivos e formatando a cidade de forma
13
inclusiva e não segregadora. Este é ao nosso ver o problema da
reconstrução adotada na Vila Romana, em particular, e em São Paulo,
no geral. A cidade de São Paulo vem reconstruindo seus bairros e
valorizando suas áreas degradadas. Estamos produzindo espaços
segregados por muros e estamos perdendo a oportunidade de construir
uma cidade melhor.
A reprodução de projetos que observamos no modelo de São
Paulo é outro fator que contribui para a produção do espaço urbano de
baixa qualidade, ao reproduzir soluções não se respeita características
locais. O que vem ocorrendo é a reprodução fiel de um mesmo
condomínio em 4 bairros da mesma cidade, e este é também
reproduzido em outras capitais, o resultado é uma massificação visual
na cidade onde Moema, Vila Romana, Vila Leopoldina, entre outras, são
muito similares entre si. Ao reproduzirmos projetos não pensamos a
cidade, o que se forma é somente uma realidade criada, fechada em
muros.
Em seu livro, Cities for a Small Planet, ROGERS (1997) mostra
a mentalidade do Capital que encara os edifícios como mercadoria, a
escolha de arquitetos é feita não pela qualidade de seu trabalho, e sim
pelo baixo valor de seus salários – o profissional é colocado em
situação de realizar o maior projeto (volume de trabalho) pela menor
remuneração, no menor prazo e ainda:
“Vestir fachadas com qualquer estilo que seja
possível
aparafusar...
Estruturas
estéreis,
com
suas
modernas fachadas clássicas, neo-vernáculas, como se
escolhidas a partir de um catálogo de fachadas, não têm
qualquer ligação com a comunidade ou o lugar”2.
O resultado são grandes muros que separam os ambientes
particulares de boa qualidade do ambiente público de baixa qualidade, a
rua e a cidade são resumidas a um espaço de circulação.
2
Telles, Luiz B.C. – as resenhas - Cidades para um pequeno planeta – Vol I Nº 2 Out 06 Pg 7
14
Rua Aurélia
Figura 06 – Rua Aurélia, os muros como interface rígida. A rua como corredor de circulação.
Fonte: Rodrigo F. Michelin - 2011
Na
imagem
anterior,
podemos
notar
a
nova
interface
edifício/cidade resultante dos grandes condomínios residenciais, muros
que formatam a rua como um corredor de circulação e não como
espaço de convivência.
A riqueza da cidade está na sua diversidade, nas oportunidades
e nos encontros de convívio social que ela oferece. Como pode a cidade
se desenvolver em um espaço sem encontro? O espaço público tornase o espaço do automóvel, a rua deixa de ser palco das relações
humanas para tornar-se somente uma via de circulação. O automóvel
demanda espaço e historicamente vem sendo priorizado na cidade de
São Paulo em detrimento do pedestre ou da convivência social.
Ao nosso ver, um estudo acadêmico tem sempre na sua origem
e razão motivos nas nossas essências. Decidimos estudar a Vila
Romana pois presenciamos a constituição do que consideramos o
problema desta pesquisa. O aparecimento de grandes condomínios
fechados vem transformando a Vila Romana. O bairro, que antes
apresentava uma comunidade forte e uma vivência do espaço público,
encontra nestes novos empreendimentos uma realidade oposta. Os
grandes muros segregam a sociedade e retiram a convivência possível
do espaço público, reservando a este somente a função de circulação
15
de pedestres e principalmente de automóveis.
Morando na Vila Romana há 35 anos, testemunhamos a
transformação deste bairro localizado à oeste da cidade de São Paulo.
Desta forma, a escolha em estudar as transformações ocorridas na Vila
Romana, em especial na última década, vem carregada de motivos
pessoais e de experiências vividas. De um lado, por conhecer a área
escolhida, foi possível identificar as transformações recentes. Por outro,
é um exercício contínuo o distanciamento das vivências para que o
estudo não receba uma carga de subjetividade, mas sim possa ser fruto
de um trabalho objetivo com a imparcialidade das observações
científicas .
A vida na Vila Romana sempre foi calma. Como uma cidade do
interior paulista conservou por muitas décadas o aspecto de
comunidade e tranqüilidade. Nossas recordações da comunidade da
Vila Romana são muito fortes e marcantes. As festas juninas
promovidas pela igreja na praça Cornélia, as feiras de bairro na rua
Fábia (onde comíamos pastel com os amigos da vila), o mercadinho que
vendia o sorvete italiano de máquina na esquina da rua Tito com a
Duílio, os jogos de bola na escola Experimental contra o time da Rua
Marcelina, o bicicleteiro da Rua Duílio, o cheiro de bolacha no caminho
à escola que vinha da fábrica da Petibom na rua Fábia, são algumas
das recordações de como a Vila se organizava e sua comunidade fazia
a cidade.
Como querer que a cidade pare de se desenvolver e mantenha
seu aspecto? A sociedade é dinâmica, e o espaço urbano também deve
ser. É certo que a Vila Romana não pode parar no tempo e manter-se
igual à época de nossa infância somente para satisfazer uma emoção
saudosista, porém é agressivo o resultado físico estabelecido pelos
novos
empreendimentos
imobiliários
que
estamos
construindo,
especialmente a partir de 2004.
Hoje, quando andamos pela Vila Romana, não reconhecemos
mais aquele espaço em que fomos criados. A Vila como comunidade se
enfraqueceu, os pequenos comércios fecharam e os amigos, em sua
grande maioria, mudaram-se de suas casas. O aparecimento de
16
grandes condomínios verticais, especialmente os que se desenvolveram
na última década, alteraram significativamente não só o espaço urbano
da Vila Romana, como a comunidade desta. Será a cidade um reflexo
da sociedade? São estes condomínios fortificados uma resposta física
da sociedade ou são meros produtos de consumo criados?
O objeto de estudo desta pesquisa é a verticalização da Vila
Romana e como ela ocorreu. Desde os primeiros edifícios na década de
60 aos condomínios fechados atuais, a evolução de técnicas
construtivas, as leis e os interesses privados formataram e formatam o
espaço público. O problema não é a verticalização em si, mas a forma
que ocorreu na cidade de São Paulo e especificamente na Vila Romana
nas últimas décadas.
Entendemos que a verticalização com altas densidades pode
democratizar uma localização: permitir a muitos os benefícios e a
infraestrutura de uma grande cidade. No caso da Vila Romana, a
densidade não é muito maior que a anterior. Segundo dados do IBGE, a
média atual da quantidade de moradores por domicílio ocupado nos
novos condomínios é de 3,09, enquanto que na vila original (quarteirões
com sobrados), a média é de 2,4 moradores por domicílio ocupado.3
Portanto, a verticalização de São Paulo não produz uma cidade mais
densa, mais racional, ou mesmo a cidade compacta.
ROGERS
(1997)
argumenta
que
as
cidades
não
tem
considerado a fragilidade do ecossistema e que, atualmente, as
pessoas se lembram das cidades muito mais como cenário de
automóveis e de edifícios do que por suas ruas e praças, muito mais
pelo isolamento social, poluição, medo da violência, local de consumo e
pela busca insaciável de lucro do que pela comunidade, participação,
espírito cooperativo, beleza e prazer. 4
Ao estabelecer uma comparação entre Curitiba e São Paulo,
ROGERS (1997) constata que em São Paulo a reprodução do capital
está descolada de qualquer compromisso social. Em suas palavras:
3
4
Fonte: site IBGE - http://www.censo2010.ibge.gov.br/sinopseporsetores/?nivel=st
Telles, Luiz B.C. – ae resenhas - Cidades para um pequeno planeta – Vol I Nº 2 Out 06 Pg 3
17
“São Paulo, a terceira maior cidade e a terceira mais
poluída do mundo, é uma massa contínua de edifícios
pontuada em todas as direções por arranha-céus. Suas ruas
estão constantemente congestionadas e os níveis de
poluição são dramáticos, além disso, a cidade parece não ter
centro, nenhuma diversidade e nenhuma coerência urbana.”5
ROGERS (1997) argumenta que o crescimento territorial das
cidades esteve sempre ligado a idéia de “modernização”, porém
negligenciando a sustentabilidade e a fragilidade do ecossistema,
tornando as cidades as grandes responsáveis pela poluição e
desperdício energético, ameaçando assim a própria humanidade. Ele
advoga a favor da cidade compacta demonstrando que quanto mais
compacta a cidade for mais eficiente ela se torna. ROGERS (1997)
critica ainda a invasão dos espaços públicos pelo automóvel e a
ineficácia dos transportes públicos.6
Detectamos no estudo 4 períodos distintos: os primeiros
edifícios residenciais (1964 à 1971), o empilhamento de unidades; os
primeiros condomínios residenciais (1972 à 1993), um projeto social; os
condomínios residenciais (1994 à 2004), a busca por segurança; e os
condomínios residenciais fechados (2005 à 2011), a busca por
segurança e status.
Esta pesquisa busca entender como estas mudanças ocorreram
na Vila Romana, os agentes destas transformações, o modelo de
reconstrução urbana aplicado e o resultado físico no espaço urbano.
Pesquisar como o perfil dos novos empreendimentos imobiliários
alteram o padrão de vida e dos moradores da Vila Romana. Como uma
vila de uma comunidade, que tinha na rua e no espaço da cidade seu
palco de desenvolvimento e ao mesmo tempo fomentava a riqueza de
variedades de relações que a cidade proporciona, torna-se um espaço
fragmentado por grandes condomínios murados que deixam o espaço
5
6
Rogers, Richard – Cities for a Small Planet – Faber and Faber – London 1997
Rogers, Richard – Cities for a Small Planet – Faber and Faber – London 1997
18
público rígido e sem possibilidades de convívio social.
A moradora Janice de Piero (52 anos, educadora) vive em um
sobrado construído em 1920 que pertenceu aos seus bisavós
(imigrantes italianos), destaca que a demolição destes imóveis
(sobrados) está destruindo a identidade da Vila Romana.
“Todo mundo se conhece. As pessoas se encontram
na rua. Quando alguém viaja, pede para o vizinho olhar a
casa. E isso está se perdendo.” Diz Janice.
Ao nosso ver, a riqueza da cidade está na sua diversidade, nas
oportunidades e nos encontros de convívio social que ela oferece.
Como pode a cidade se desenvolver em um espaço sem encontro? O
espaço público torna-se o espaço do automóvel, a rua deixa de ser
palco das relações humanas para tornar-se somente uma via de
circulação. O automóvel demanda espaço e historicamente vem sendo
priorizado na cidade de São Paulo em detrimento do pedestre ou da
convivência social.
A moradora Tereza Mello (63 anos, dona de casa) salienta que
as pessoas dizem que o bairro está ficando sofisticado, porém em sua
avaliação as condições de vida estão piorando, principalmente em
relação ao trânsito.
“As pessoas estão mais agressivas e com menos
paciência, o trânsito no bairro está um inferno, já não
encontramos vagas para estacionar.” Diz Terezinha.
A Vila Romana é um testemunho deste novo sistema de morar
da metrópole contemporânea, nunca se criou tanto espaço vazio
apenas destinado ao automóvel e nunca os espaços públicos estiveram
tão abandonados.
O zoneamento, as políticas urbanas, o fomento ao crédito e a
maneira de viver na metrópole contemporânea estão refletidos na
produção dos edifícios residenciais. Dentre as inúmeras comparações
19
que podemos fazer entre as periodizações, está a constatação de que,
na última década, a individualidade se sobrepõe a coletividade. Os
espaços privados são cada dia maiores e de melhor qualidade,
enquanto o espaço público é abandonado. O mesmo ocorre com o
transporte, o coletivo é destinado à população de baixa renda e o
automóvel assume um papel cada dia mais importante na vida urbana
das classes média e alta.
A afirmação da sociedade do automóvel é medida pela análise
da criação do número de vagas para autos na Vila Romana. Chama a
atenção como o automóvel passou a ser fundamental na vida moderna,
principalmente na última periodizacão.
Numero de vagas para autos criadas na Vila Romana
Gráfico 01 – Número total de vagas para autos criadas na Vila Romana por período.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
No gráfico anterior (gráfico 01), observamos como o automóvel
foi amplamente incorporado aos condomínios fechados, mais uma vez o
último período (que corresponde aos condomínios fechados) tem uma
significativa majoração em número de vagas criadas, os condomínios
passam em alguns casos a oferecer até 5 vagas por unidade
20
habitacional.
Este modelo de ocupação, estabelecido pelas grandes torres
verticais fortificadas, não é uma característica somente da Vila Romana,
observado em diversos bairros da cidade de São Paulo, ele se reproduz
velozmente.
Acreditamos que a pesquisa é relevante por buscar apontar
como está ocorrendo o processo de criação dos condomínios
fortificados e promover um debate ressaltando seus problemas sobre a
formação da cidade. A pesquisa de dados é também um importante
termômetro da ação do Estado no espaço urbano.
Localizada na zona oeste da cidade de São Paulo, a Vila
Romana experimenta a elitização de sua comunidade. O valor do metro
quadrado construído, segundo dados do SECOVI-SP7, saltou de
R$2.409,06/m2 em 2007 para R$4.246,00/m2 em 2010 e hoje (Nov.
2011) está em R$5.455,00/m2. Pelo levantamento feito para esta
pesquisa, constatamos que a área média das unidades habitacionais
oferecida no início da verticalização (anos 60) era de 84 m2 e hoje esta
média é de 164 m2.
Antes de iniciarmos as considerações e levantamentos de
dados sobre a Vila Romana e suas transformações, faz-se necessário
definir seus limites. Representada de diferentes formas em textos e
mapas, definiremos como limites de estudo a área compreendida na
seguinte descrição.
Para o presente estudo, vamos considerar a Vila Romana o
polígono formado dentro do limite das seguintes vias: Rua Catão, Rua
Guaicurus, Rua Venâncio Aires, Rua Coriolano, Praça Tupã, Rua
Mauricyna, Rua Cláudio, Rua Crasso e Rua Marcelina, conforme as
figuras a seguir.
7
Fonte: www.secovi.com.br
21
Localização da Vila Romana no município de São Paulo
Figura 07 – Em vermelho a localização da Vila Romana sobre foto aérea.
Fonte: Google maps – sem escala
Demarcação de limites da Vila Romana para o presente estudo
N
Figura 08 – Ilustração sobre Mapa de referência da região da Vila Romana, mostrando os limites da Vila
Romana para efeito deste estudo . Fonte: www.maps.google.com.br - sem escala
Na figura anterior, delimitado pelo polígono vermelho, está a
Vila Romana, todos os levantamentos e considerações serão feitas
dentro deste polígono. Vamos considerar à oeste a Rua Catão como
limite de estudo, pois esta já faz margem com a Lapa, à leste vamos
considerar como limite a Rua Venâncio Aires, pois esta também
22
margeia a Vila Pompéia, à norte o limite será dado pela Rua Guaicurus,
que faz divisa com a linha férrea, e à sul o limite será a rua Marcelina,
que margeia o Bairro Siciliano.
Fica definido portanto que toda vez que nos referirmos à Vila
Romana no presente estudo estaremos nos referindo à área destacada
no mapa anterior. Assim como todos os dados levantados e aqui
apresentados estão dentro deste polígono.
Estruturamos o trabalho em cinco capítulos divididos da
seguinte maneira. O primeiro capítulo apresenta a formação do bairro, o
segundo capítulo descreve os primeiros edifícios residenciais da Vila
Romana (de 1964 à 1971), no terceiro capítulo descrevemos o
aparecimento dos primeiros condomínios residenciais (1972 à 1993), no
quarto capítulo mostramos a evolução dos condomínios residenciais
(1994 à 2004), o quinto capítulo descreve o aparecimento e evolução
dos grandes condomínios fechados (2005 à 2011). Por fim apontamos
que a Vila Romana vem sendo palco para o desenvolvimento de
grandes empreendimentos imobiliários que fomentam a segregação
urbana e reduzem o espaço público, estas mudanças se acentuam
principalmente a partir de 2004 e como a atuação do poder público
incentiva este modelo de empreendimento.
Para a identificação dos períodos e a análise dos dados
apresentamos o levantamento total dos edifícios compreendidos dentro
da área de estudo já apresentada anteriormente. O levantamento destes
edifícios foram sistematizados em fichas de pesquisa e serão
apresentados em cada capítulo conforme a periodização.
Vejamos então como este processo de redução dos espaços
públicos ocorreu na Vila Romana.
23
Capítulo 1
A formação da Vila Romana
Capítulo 1 – A formação da Vila Romana
Reduto de imigrantes italianos e ingleses que trabalhavam nas
indústrias e nas ferrovias respectivamente, os primeiros loteamentos da
região onde hoje é a Vila Romana datam da década de 1880.
Localizada na zona oeste da cidade de São Paulo a Vila
Romana, junto com o núcleo da Lapa, representou um importante pólo
de desenvolvimento. A Vila Romana manteve suas características de
um bairro predominantemente residencial com características similares
a de uma cidade do interior do estado. Comunidade forte, feiras de rua,
pequenos comércios formavam a identidade desta área.
Seu arruamento definitivo data dos anos 40, quando a malha do
Gram Burgo da Lapa juntou-se com a malha proveniente do centro
principal da cidade de São Paulo que chegava à Vila Pompéia.
O início da verticalização do bairro data dos anos 60 e a partir
dos anos 90 grandes torres residenciais começaram a alterar
significativamente o espaço e a sociedade da Vila Romana. Hoje esta
área é uma das mais valorizadas da cidade de São Paulo.
1.1 – O Gram Burgo da Lapa, ingleses e italianos
Os primeiros loteamentos da região onde hoje é a Vila Romana
datam da década de 1880. A região era fundamentalmente agrícola e
ocupada por grandes fazendas e, na década de 1880, iniciou-se a
divisão destas fazendas em pequenas chácaras.
A Vila Romana nasceu junto com a Lapa. Localizada à oeste
esta área tornou-se um importante pólo de desenvolvimento na cidade
da São Paulo. Nascido às margens das estradas de Ferro Sorocabana e
SP Railway o núcleo do bairro da Lapa era então chamado de Gram
Burgo da Lapa.
O Gram Burgo da Lapa8 era constituído de indústrias que
margeavam a linha férrea, um centro comercial que se desenvolveu
8
Descrição do Gram Burgo da Lapa em: SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio
Hist., Div. Arq. Hist., 1980 (pag. 55).
25
junto à igreja, edificada em homenagem à Nossa Senhora da Lapa, e a
vila de moradias dos funcionários destas indústrias e funcionários da
ferrovia.
“As indústrias, prevalecendo-se do GRAM BURGO,
Vila Sofia e parte da Vila Romana se aglomeraram em suas
vizinhanças, como os primeiros passos da expansão urbana,
fixando-se inicialmente no Corredor da Lapa, Rua Roma,
Catão, Scipião, Aurélia, Spartaco, Sertório e Caio Gracco. A
rua Spartaco, porém seguia em direção à Rua Augusta
(Cerro Corá) como estrada.”9
As indústrias ocupavam os lotes mais próximos à linha férrea e
as moradias os lotes mais afastados desta. As casas refletiam a divisão
do trabalho nas indústrias e ferrovias, as mais imponentes eram dos
mestres das oficinas e cargos de chefia, já as menores para os demais
operários, geralmente sobrados germinados com seu alinhamento
alternando o recuo e o alinhamento no limite do lote.
O bairro foi colonizado principalmente por imigrantes italianos
que constituíam a principal mão de obra das indústrias e das ferrovias.
A cultura italiana formou a identidade desta comunidade, as
características dos italianos, que são devotos do trabalho e prezam a
estrutura familiar, deu aos moradores da Vila Romana e da Lapa um
forte sentido de comunidade.
Houve também uma importante influência inglesa na formação
da Vila Romana, as edificações eram em estilo inglês. Os engenheiros e
técnicos que vinham da Inglaterra para trabalhar e desenvolver a
ferrovia influenciaram o estilo de construção. Tanto os galpões
industriais como os sobrados germinados, que são característicos na
Vila Romana, são resultado da influência inglesa.
9
SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio Hist., Div. Arq. Hist., 1980
26
Operários da fábrica de louças Santa Catarina
Figura 09 – Operários da fábrica de louças Santa Catarina localizada à Rua Aurélia nº 8, mostrando a
organização social da Vila Romana no início da década de 20. Em primeiro plano os trabalhadores italianos
e ao fundo os galpões industriais em estilo inglês. Fonte: Jornal da Lapa
Na imagem anterior podemos observar como era a organização
social da Vila Romana no início de sua formação. Em primeiro plano os
trabalhadores italianos que eram a base da comunidade e ao fundo os
galpões industriais em estilo inglês que formavam a identidade física e
visual da vila em formação.
A influência da colonização italiana resultou na formação da Vila
Romana. Para homenagear Roma, capital da Itália, o engenheiro civil
Luiz Bianchi Betholdi loteou uma propriedade e deu a esta o nome de
Vila Romana, criada para assentar os imigrantes italianos.
“24
de outubro de 1887 - Com o intuito de facilitar a
aquisição de lotes aos trabalhadores italianos imigrantes, o
Dr. Luiz Bianchi Betholdi comprou de Antonio Xavier de
27
Borba as terras então denominadas de “Campos da Pedreira
ou do Mandi.”10
No entanto este arruamento se constituía principalmente de
lotes agrícolas. As ruas eram as seguintes:
“Augusta (Cerro Corá), Caio Gracco, Camilo, Cacau,
Cincinato (Tito), Clélia, Colle Latino (Pio XI), Coriolano, Duílio,
Fábia, Faustolo, Marcelina, Mário Pompeiana (Ponta Porã),
Roma, Scipião, Sertório (Vespasiano), Spartaco e Troyana
(Toneleiros),
incluindo
a
praça
Romana
(Alfredo
Weiszflog).”11
Desta forma, a Vila Romana é contemporânea ao Gram Burgo
da Lapa, tanto na formação do seu espaço como na formação de sua
comunidade, a Vila Romana sempre existiu para o centro da Lapa.
“Embora a elite e os trabalhadores vivessem
relativamente próximos uns dos outros, havia uma tendência
de a elite ocupar a parte alta da cidade - em direção ao
espigão central onde se localizaria a Av. Paulista - e os
trabalhadores viverem nas áreas mais baixas, ladeando as
margens dos rios Tamanduateí e Tietê e próximos ao sistema
ferroviário.”12
Desta forma, o Bairro agrícola de 1890 passou a ser um
importante pólo urbano proletariado composto de indústrias, vila de
moradores e um forte centro comercial. Tradicionalmente a Vila Romana
sempre foi um bairro de classe média, composto de funcionários
públicos e comerciantes.
9,10
11
SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio Hist., Div. Arq. Hist., 1980
CALDEIRA, Teresa Pires. Cidade de Muros . Edusp . São Paulo 2000
28
1.2 – Arruamento e estruturas
Assim como a comunidade da Vila Romana está intimamente
ligada com a Lapa, seu arruamento e sua estrutura também estão. Ao
analisarmos os mapas seguintes poderemos notar com clareza como o
arruamento e a organização da Vila Romana são provenientes e
contemporâneos ao núcleo da Lapa.
Como podemos observar na imagem a seguir, em 1905,
estavam estabelecidas todas as principais ruas do Gram Burgo da Lapa,
e em destaque, o arruamento da Vila Romana que compunha este
núcleo de desenvolvimento à oeste da cidade de São Paulo. Destacado
em laranja temos as principais ruas da Vila Romana definidas, estas já
faziam parte do núcleo que se desenvolvia na Lapa.
A organização da quadrícula e da malha viária da Vila Romana
são resultado da organização da Lapa, a orientação de suas vias são
ditadas pela expansão do núcleo da Lapa. Este desenho deu a Vila
Romana uma característica importante, pois por muito tempo ela
permaneceu desconectada da malha viária proveniente do centro
principal da cidade de São Paulo, conservando assim sua característica
de vila proletária.
Vila Romana na formação do Gram Burgo da Lapa
Figura 10 - Ilustração sobre recorte da Planta geral da cidade de São Paulo – 1905. Fonte: Passos,
Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed. Senac
São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo. 2009. Pg 48
29
Na imagem seguinte observamos que, em 1905, as duas linhas
férreas já estão estabelecidas, as edificações em preto no canto
superior esquerdo na imagem são as oficinas da estrada de ferro.
Podemos notar também que a ligação do núcleo da Lapa com o
restante da cidade era feita por uma única via de acesso (Rua
Guaicurus), que ligava a Lapa à Água Branca.
A primeira conexão viária do pólo que se desenvolvia da Lapa
com a cidade, que vinha do centro principal, ocorreu em 1925 com a
ligação da Rua Guaicurus. Nesta mesma oportunidade a Vila Romana
ganhou a praça Cornélia.
“Em 5 de outubro de 1925 – a Água Branca foi
finalmente ligada à Lapa, quando a Prefeitura recebeu do Dr.
Paulo de Souza Queirós as áreas livres entre a Rua
Guaicurus, Coriolano, Clélia e Faustolo. Ao mesmo tempo
que as ruas se prolongavam deu-se o nome de Cornélia à
praça ali existente, em homenagem à filha de Scipião.”13
Núcleo do Gram Burgo da Lapa
Vila
Romana
Figura 11 - Recorte da Planta geral da cidade de São Paulo – 1905. Fonte: Passos, Maria Lúcia Perrone
Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed. Senac São Paulo: Imprensa Oficial
do Estado de São Paulo. 2009. Pg 48
13
SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio Hist., Div. Arq. Hist., 1980
30
O desenvolvimento do centro principal da cidade de São Paulo
chegava às margens da Vila Romana em 1922, o loteamento da Vila
Pompéia se aproximava da estrutura existente no núcleo de
desenvolvimento da Lapa. A Vila Romana, em 1922, já apresentava
uma estrutura maior com ruas prolongadas e novas conexões com a
malha urbana do centro principal da cidade de São Paulo.
Como podemos notar na imagem seguinte, a quadrícula que
vinha do centro principal da cidade de São Paulo chegava à Vila
Pompéia. Esta era rotacionada cerca de 45º em relação a quadrícula
desenvolvida pela Vila Romana que é proveniente da Lapa. Existe
também um “hiato de cidade” que só foi conectada nos anos 40. Chama
a atenção também a diferença de tamanho das quadras entre os
loteamentos, as quadras da Vila Romana são visivelmente menores do
que as quadras desenhadas nos bairros de Perdizes e Pompéia.
Vila Romana no Gram Burgo da Lapa– 1922
Vila
Romana
Figura 12 - Recorte da Planta da cidade de São Paulo para o Indicador Prático – 1922, mostrando a
quadrícula que vinha do centro principal da cidade de São Paulo rotacionada cerca de 45º em relação a
quadrícula desenvolvida pela Vila Romana. Fonte: Passos, Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo:
mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed. Senac São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo.
2009. Pg 78
31
Esta orientação de nascimento e sentido de crescimento causou
uma característica peculiar na Vila Romana, ela por muito tempo foi
ligada ao restante da cidade somente por vias principais, suas ruas não
tinham continuidade com a região da Pompéia e seu arruamento
definitivo foi resultado de um esforço para ligar da melhor forma possível
um desenho urbano proveniente do pólo da Lapa com o desenho do
Centro principal da cidade que já chegara à Vila Pompéia.
No mapa a seguir, de 1930, podemos observar que mesmo com
o adensamento e a urbanização da área, permanecia o hiato entre a
Vila Pompéia e a Vila Romana. Esta lacuna no desenvolvimento das
ruas entre as vilas deve-se à dificuldade apresentada pela topografia
nesta área. O córrego da Água Preta está localizado exatamente no
vale. Para a cidade formar-se entre os bairros o arruamento tinha de
vencer dois obstáculos, o vale com o córrego e a junção de dois
desenhos urbanos diferentes entre si.
Planta da cidade de São Paulo mapa de serviços de utilidade pública – 1930
Figura 13 - Recorte da Planta da cidade de São Paulo mapa de serviços de utilidade pública – 1930. Fonte:
Passos, Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed.
Senac São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo. 2009. Pg 78
32
Podemos considerar desta forma que a Vila Romana foi o ponto
de encontro da quadrícula da cidade principal de São Paulo com a
quadrícula proveniente do Gram Burgo da Lapa. Representa o encontro
da cidade neste ponto.
Ainda
na
década
de
30,
outro
fator
importante
no
desenvolvimento da cidade de São Paulo foi o plano de avenidas de
Prestes Maia. Com a verticalização crescente no centro de São Paulo, o
fomento ao “espírito paulista” da revolução e o plano de avenidas, a
cidade
de
São
Paulo
experimentou
uma
fase
de
grande
desenvolvimento e adensamento nos anos seguintes.
“Estamos, sob todos os pontos de vista, em um
momento decisivo de nossa existência urbana. No centro os
arranha-céus se multiplicam (...). A época é, assim, muito
própria para o início dos melhoramentos.”14
O impacto do plano de avenidas de 1930 para a região da Vila
Romana foi a afirmação da Avenida Pompéia e das Ruas Guaicurus e
Clélia como importantes eixos de circulação e conexão (ver Figura 14).
As marginais aos Rios Pinheiros e Tietê foram importantes não só para
a região mas também para a cidade de uma maneira geral.
Os anos 40 foram marcados por um rápido crescimento da
cidade de São Paulo, resultado de ações como a revolução e a
implantação do plano de avenidas de Prestes Maia que visava ampliar
a capacidade de circulação na cidade. A verticalização já ocorria no
centro da cidade e importantes marcos referenciais eram implantados
como o estádio Paulo Machado de Carvalho, popularmente conhecido
como estádio do Pacaembu. Na vila Romana sentia-se os efeitos do
plano de avenidas de Prestes Maia e a malha viária da Vila Romana foi
finalmente conectada à Vila Pompéia, vencendo assim o desnível do
terreno e juntando finalmente as quadrículas de diferentes tamanhos e
orientação.
14
MAIA, Prestes. São Paulo, 1930 : P.7s
33
Estudo de um plano de Avenidas para a cidade de São Paulo – 1930
Vila
Romana
Figura 14 - Recorte do Estudo de um plano de Avenidas para a cidade de São Paulo – 1930. Fonte:
Passos, Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed.
Senac São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo. 2009. Pg 78
A ferrovia experimentava nesta mesma época um importante
crescimento alcançando o interior do estado, firmando-se como o
principal meio de transporte.
Nas décadas de 50 e 60, as estradas de ferro estavam em
franca expansão, responsáveis pelo transporte de passageiros e
insumos dentro do Estado de São Paulo e conectando a capital ao litoral
e interior.
Na Vila Romana o impacto deste crescimento foi a criação da
estação na Lapa, que fomentou o crescimento do bairro.
“A ESTAÇÃO: Inaugurada como km 7 em 1958 para
atender a região do bairro da Lapa, a estação manteve esse
nome por muitos anos. Pelos mapas anteriores a 1958, sabese que já existia uma parada.”15
No mapa de seguinte podemos ver a Vila Romana com seu
arruamento definitivo, vencido o córrego da Água Preta e efetuada a
junção das quadrículas. Podemos notar também o resultado do plano de
15
www.estacoesferroviarias.com.br/l/lapa-sor.htm
34
Avenidas que ratificaram a Avenida Pompéia e as Ruas Clélia e
Guaicurus como importantes eixos de conexão com o restante da malha
urbana.
Arruamento final da Vila Romana
Figura 15 – Mapa atual da Vila Romana já com a unificação das malhas viárias entre ela e a Vila Pompéia.
Fonte: IBGE – Sinopse por setores.
Nas décadas de 60 e 70 a Vila Romana passou a apresentar,
em seu ambiente construído, sintomas do crescimento urbano da cidade
de São Paulo. Os primeiros edifícios verticais e a aparição de grades
nos sobrados ingleses característicos foram alguns destes sintomas.
Sobrados originais da Vila Romana
Figura 16 - Imagem
dos sobrados
originais da
Vila Romana
localizados nados
Rua Cláudio
– 2011. originais
Na imagem
anterior
temos
o exemplo
sobrados
Fonte: www.maps.google.com.br
35
que constituíam a Vila Romana. Nesta imagem específica podemos
observar dois tempos diferentes, os sobrados ainda sem grades e o
advento contemporâneo da cobertura de fibrocimento e a grade.
Sobrados originais da Vila Romana
Figura 17 - Imagem dos sobrados originais da Vila Romana localizados na Rua Vespaziano – 2011. Fonte:
www.maps.google.com.br
Na imagem anterior temos novamente a aparição do gradil de
maneira forte e marcante na fachada dos sobrados, desta vez na Rua
Vespaziano.
Em 1972 foi inaugurado o conjunto de condomínios de
apartamentos Electra I e II, iniciava-se então uma nova fase na Vila
Romana. O aparecimento de novos conjuntos como os Electra em meio
aos sobrados davam uma nova cara ao bairro.
Condomínios Electra I e II, Vila Romana
Figura 18 - Os
Imagem
dos condomínios
II dapouca
Vila Romana
localizadosestrutural
na Rua Duíliona
– 2011.
Fonte:
anos
80 e 90 Electra
foramI ede
mudança
região
www.maps.google.com.br
36
da Vila Romana. Acompanhando o cenário político e econômico do
Brasil, a vila teve um freio em seu desenvolvimento devido à grande
inflação e ao pequeno desenvolvimento do pais. Apesar da forte inflação
alguns edifícios apareceram na paisagem do bairro.
A principal mudança, principalmente na década de 90, foi o
aparecimento de muitos pequenos comércios e serviços na Vila
Romana. O bairro, antes predominantemente residencial, passou a ter
um uso misto do espaço público. As ruas principais, como a Rua Clélia
e a Rua Tito, tornaram-se ruas comerciais e o comércio também se
difundiu pelas ruas de menor circulação do bairro.
Comércios e serviços (Rua Vespaziano 783)
Figura 19 – Pequenos comércios e serviços (Rua Vespaziano 783). Fonte: Rodrigo F. Michelin
Acima temos o exemplo de como estes comércios e serviços
ocorrem nos sobrados da Vila Romana.
Outro importante aspecto ocorrido na Vila Romana na década
de 90 foi o aparecimento de áreas degradadas e abandonadas. A queda
da ferrovia e o processo de desindustrialização geraram galpões
37
abandonados, principalmente nas proximidades da ferrovia.
Estas áreas abandonadas somadas à ações de legislação
urbana e política econômica alteraram a configuração da Vila Romana
na década de 2000.
1.3 – A Vila Romana hoje
Na década de 2000 a Vila Romana transformou-se de maneira
muito rápida, o aparecimento de grandes condomínios fechados
alteraram não só o perfil das ruas como também da comunidade.
Ações do Estado, de forma geral, e do Município, de forma
pontual, alteraram a configuração do bairro. Ações como a mudança de
zoneamento, as operações urbanas, a volta do fomento ao crédito
imobiliário, resultaram no aparecimento destes condomínios fechados.
Os investidores observaram a oportunidade de construir
grandes empreendimentos nesta área, aproveitando grandes lotes
deixados pelas indústrias ou com a compra dos sobrados, aliado à
ajuda do Estado em possibilitar investimentos e à facilidade de crédito
ao consumidor final, investiram muito nos últimos cinco anos na Vila
Romana.
Novos condomínios da Vila Romana
Figura 20 - Imagem dos novos condomínios da Vila Romana localizados na Rua Fábia – 2011. Fonte:
www.maps.google.com.br
Na imagem anterior temos o resultado dos novos condomínios
38
na Vila Romana, fechando assim o ciclo de transformações ocorridas no
bairro desde o seu surgimento em 1880 até 2011.
O resultado destes novos condomínios foi a fragmentação do
bairro em unidades de quadra. Nas transformações ocorridas na Vila
Romana, o poder público foi e é um importante agente. A implantação
da operação urbana Água Branca, as novas diretrizes de uso e
ocupação do solo de 2004, as diretrizes da Operação Urbana Diagonal
Norte formam a base econômica e de desenvolvimento urbano que a
iniciativa privada necessita para seus investimentos.
A Vila Romana hoje se iguala a outros bairros da cidade de São
Paulo. Com a demolição dos sobrados e o aparecimento de grandes
condomínios, o bairro passou a ter características semelhantes a outras
áreas onde estes condomínios se instalaram, a citar Moema.
Condomínios por década na Vila Romana
Gráfico 02 - Número de condomínios por década na Vila Romana.
No
gráfico
anterior
vemos
claramente
o
aumento
dos
condomínios a partir dos anos 2000, além de observar que a década
2010/11 é composta de dois anos somente. Desta forma, nos últimos
dois anos surgiram o mesmo número de condomínios da década
passada. Alguns destes novos condomínios têm entre duas à quatro
39
torres de apartamentos.
Na mesma proporção, o automóvel assumiu um papel
fundamental na nova organização da Vila Romana. Com os novos
condomínios fechados, o deslocamento é feito pelo automóvel e tende a
promover os grandes mercados e shoppings que disponibilizam o
estacionamento facilitado.
Número de vagas para autos criadas na Vila Romana por décadas
Gráfico 03 - Número total de vagas para autos criadas na Vila Romana por décadas.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Observamos a mesma lógica dos condomínios na última década
e nos dois primeiros anos da década atual - o número de vagas é
significativamente maior. Foram construídos mais condomínios com
mais vagas de estacionamento por unidade.
Em seu espaço físico o aparecimento de grandes muros deixam
a rua com a função única de circulação. Os serviços e comércios que
existiam ao longo da rua dão lugar a grandes muros de isolamento
destes novos condomínios.
40
Nova interface na Vila Romana, Rua Caio Gracco
Figura 21 - Rua Caio Gracco. Nova interface na Vila Romana. Escala dos grandes muros dos condomínios
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Na imagem acima podemos observar a nova configuração das
ruas da Vila Romana. Os muros dos condomínios são grandes em
metragem linear e em altura.
Os grandes projetos de transformações urbanas caracterizamse por necessitarem de um grande período de tempo para sua
implantação (maior que 15 anos), envolvem muitos agentes e
interesses, requerem grandes investimentos em infra-estrutura urbana,
fomentam parceria entre o setor público e privado.
As ações das operações urbanas da Água Branca e Diagonal
Norte somadas às modificações da legislação estão surtindo efeito. A
rápida mudança é resultado direto dos investimentos nestas áreas de
transformação urbana.
O interesse dos investidores imobiliários em formar condomínios
residenciais se intensifica após as alterações da legislação em 2004 e a
implementação da operação urbana Água Branca, a influência das
novas diretrizes na Vila Romana estão sendo sentidas agora. A
formação de grandes condomínios fechados, que em alguns casos
ocupam toda a quadra, nasce em conformidade com a pavimentação
41
jurídica e econômica estabelecidas pelo poder público municipal.
A visão de renovação e de estruturação da cidade por meio de
projetos urbanos tem aceitação em todo o mundo e seus resultados
podem ser medidos e vistos no espaço urbano. Docklands em Londres
é um exemplo destes projetos, assim como as áreas marginais à
ferrovia e os galpões industriais abandonados ao longo da Marginal
Pinheiros, as docas londrinas representam uma área decadente da
cidade e recebem projetos urbanos de reconstrução, assim como as
operações urbanas na cidade de São Paulo.
A influência das ações do Estado sobre a cidade e o espaço
construído é sentida em primeiro lugar pelas macro políticas praticadas.
A política econômica pavimenta o desenvolvimento do capital e este dita
as regras para o mercado. O mercado formata o espaço.
Na Vila Romana o mercado está formatando um novo espaço
urbano e o negócio, ou instrumento são os grandes condomínios
residenciais verticais.
Fachada de casas com condomínios ao fundo, Rua Tito
Figura 22 – Fachada de casas com condomínios ao fundo, Rua Tito. Fonte: Rodrigo F. Michelin.
42
Na imagem anterior temos em primeiro plano as casas e
sobrados da Vila Romana e em segundo plano a nova realidade que
vem substituindo estas casas e sobrados.
Portanto vamos descrever e analisar o desenvolvimento dos
edifícios residenciais na Vila Romana para que possamos definir quais e
como
ocorreram
as
transformações
do
espaço
urbano
e
da
comunidade.
Vamos analisar como estas transformações ocorreram. Para
isso dividiremos os edifícios residenciais em quatro grupos, os primeiros
edifícios residenciais (1964- 1971), os primeiros condomínios (19721993), os condomínios (1994- 2004), os condomínios fechados ( 20052011).
43
Capítulo 2
Os primeiros edifícios residenciais
1964-1971 - o empilhamento de unidades
Capítulo 2 – Os primeiros edifícios residenciais –1964 à
1971 – o empilhamento de unidades
Os primeiros edifícios residenciais da Vila Romana datam do
início da década de 60. São seis edifícios identificados neste período e
representam 10% do total de edifícios residenciais cadastrados na área
deste estudo.
Não contemplam áreas comuns, eram unidades residenciais
reproduzidas ou empilhadas. Ocupando pequenos lotes, estes edifícios
tinham uma ou mais empenas cega em ao menos uma das faces, não
apresentam o recuo do lote. Vamos descrevê-los, veremos como o
poder público age no processo e apresentaremos as fichas dos
edifícios.
Estes edifícios são ainda resíduos da forma antiga de se
construir e de pensar a habitação e a cidade, não estão enquadrados
nas novas diretrizes de ocupação do solo que foi implementada em
forma de lei em 1972.
2.1 – Características e estruturas
Atualmente a Vila Romana conta com 51 condomínios
residenciais. Destes, seis edifícios residenciais estão agrupados nesta
primeira periodização. Estes seis edifícios que vamos descrever neste
capítulo representam o início da verticalização na Vila Romana, foram
edificados entre 1964 e 1971 e apresentam características comuns
entre si.
Vejamos então quais são as características destes edifícios e
como eles formataram o espaço interno e se relacionaram com o
espaço público.
O primeiro edifício residencial da Vila Romana foi construído em
1964, o Edifício Moraes. Este edifício data de 1964, é composto de 30
apartamentos divididos em 5 andares. A primeira característica a se
45
observar é o lote e a implantação do edifício.
Edifício Moraes, Rua Faustolo 955
Figura 23 – Edifício Moraes de 1964, Rua Faustolo 955 - início da verticalização na Vila Romana. Fonte:
www.maps.google.com.br
Os lotes de terreno deste primeiro grupo de edifícios eram lotes
de terrenos existentes no loteamento da Vila Romana, não foram
resultado de remembramento, geralmente ocupados por pequenos
galpões de armazéns e oficinas. A metragem média dos lotes é de
650m2. No caso do Edifício Moraes o lote é de 600m2.
Nesta primeira etapa da verticalização da Vila Romana os
edifícios não apresentavam recuo, sua construção é no alinhamento do
lote. Desta forma estes edifícios estão abertos à rua, sua porta de
46
acesso é aberta diretamente para o passeio público. Os edifícios
também encostavam nos limites laterais e dos fundos do lote, criando
recuos no interior do lote que eram destinados a abertura de janelas.
Implantação do Edifício Moraes de 1964
Figura 24 – Croqui de Implantação do Edifício Moraes de 1964, Rua Faustolo 955 - início da
verticalização na Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin.
Este tipo de ocupação do lote não permitia a criação de um
espaço de área comum, o espaço interno da edificação e do lote é
destinado à circulação e à moradia. Este perfil de construção mostra
que na década de 60 não havia a preocupação da criação de uma área
de lazer ou equipamentos comuns aos moradores. A ocupação e o
resultado final das edificações eram destinadas unicamente à moradia.
A formatação destes edifícios também não contempla a
existência do zelador ou os bloqueios de segurança, o interfone conecta
cada apartamento à porta de entrada e estes são responsáveis pela
entrada e saída de pessoas no edifício. Estas características ilustram a
maneira de pensar e viver a moradia na década de 60 na cidade de São
Paulo de uma forma geral e da Vila Romana em particular. A criação de
47
barreiras para favorecer a segurança não estava em pauta no programa
destes edifícios.
Outra observação que podemos fazer é em relação ao papel do
automóvel na concepção destes edifícios, no caso do Edifício Moraes a
fachada é composta de uma porta de entrada de pedestres central e
dois portões de garagem dispostos de forma simétrica, laterais à
entrada central de pedestres.
Estes portões de garagem eram espaços mistos que poderiam
ser destinados a abrigar veículos ou abrigar estabelecimentos
comerciais. O certo é que estes primeiros edifícios não contemplavam
espaço para o automóvel em sua implantação, mesmo que estes
espaços abrigassem veículos dos moradores do edifício, não havia
vagas para todos. Nos anos 60 a indústria automobilística brasileira
estava começando a produção em maior escala e o transporte público
ainda era a principal forma de circulação na cidade de São Paulo. Desta
forma, a criação de novas unidades residenciais não tinham o
automóvel como um elemento principal de organização do espaço.
A escala de altura do Edifício Moraes é de 5 andares,
aproximadamente 15 metros, esta escala se repete nos demais edifícios
desta periodização (1964-1971). Isso deve-se principalmente ao sistema
construtivo e materiais utilizados na edificação destas unidades.
O tijolo maquinado foi o principal elemento de construção destes
edifícios, a alvenaria de espessura grossa revela paredes estruturais
que sustentam a carga dos andares superiores. A utilização de pilares e
vigas de concreto ocorre com menor freqüência nestas unidades. As
lajes eram “batidas” ou forjadas in loco, as amarrações e sistemas
estruturais acompanhavam as técnicas mais baixas da época, as
grandes estruturas de concreto armado que já tomavam conta do centro
de São Paulo só apareceram na Vila Romana na década de 70.
O acabamento destes edifícios são geralmente feitos em
reboque e pintura, em alguns casos o revestimento de ladrilhos
hidráulicos ou pastilhas eram colocados na fachada alternando o
reboque que permanecia nas laterais e fundos e o revestimento com
pastilhas na fachada. Os caixilhos eram de madeira com venezianas
48
também em madeira; hoje já observamos a substituição de algumas
destas venezianas de madeira por janelas de alumínio.
A circulação vertical deste edifício é feita por escadas, seu
projeto e construção não contemplam o elevador.
O desenho da fachada já anunciava uma modernização do
estilo, sem elementos de decoração ou adornos, a fachada destes
edifícios contava apenas com detalhes de beiral de laje e em alguns
casos uma pequena sacada. A função se sobrepõe à forma.
Vejamos estes dois outros edifícios localizados à rua Duílio 538
e 552. Com data de 1970, eles seguem o mesmo conceito do Edifício
Moraes. Estas duas unidades estão construídas no alinhamento do lote,
possuem a entrada de pedestres abertas ao passeio público, no caso da
imagem da Figura 25 observamos os portões, porém estes são
posteriores a construção do edifício. Ao observarmos sua implantação
vemos como eles utilizam a totalidade da área com a ocupação de sua
estrutura.
Edifícios, Rua Duílio nº538 e nº552
Figura 25 – Edifícios, Rua Duílio 538 e 552 - início da verticalização na Vila Romana.
Fonte: www.maps.google.com.br
49
Os lotes mantém a média de tamanho entre 500m2 à 650m2 e o
edifício ocupa este lote de maneira total, não sobrando terreno para a
criação de áreas comuns ou de lazer. A implantação do edifício ocupa
todo o lote e sua estrutura chega inteira ao chão.
Implantação de dois Edifícios, Rua Duílio 538 e 552
Figura 26 – Croqui de implantação de dois Edifícios, Rua Duílio 538 e 552 - início da verticalização na
Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin.
Sua organização elimina a presença das estruturas de
segurança observadas nos condomínios atuais, o interfone é localizado
na rua e dá acesso direto aos apartamentos.
Sua circulação vertical é feita por meio de escadas, não contam
com elevadores.
A estrutura
destes
edifícios da rua Duílio
é
baseada
fundamentalmente nas alvenarias estruturais, com a presença de
reforço estrutural de pilares e vigas em concreto. Sua escala de altura é
de 3 a 5 andares.
Sua fachada é limpa sem a presença de adornos ou enfeites, a
50
função é sobreposta à forma, não existe preocupação estética na
formação destes edifícios. Composta pelas janelas e portas de acesso,
a fachada é resultado da estrutura. O detalhe estético destes dois
edifícios fica por conta do desenho feito com as pastilhas hidráulicas
utilizadas na fachada.
Acabamentos dos Edifícios, Rua Duílio 538 e 552
Figura 27 – Detalhe dos acabamentos dos Edifícios, Rua Duílio 538 e 552 - início da verticalização na Vila
Romana. Fonte: www.maps.google.com.br
Acima, o trabalho de formação de um padrão com as pastilhas.
Este acabamento de fachadas é característico dos edifícios da década
de 60 e início dos anos 70, este padrão é facilmente identificável não só
na Vila Romana mas na cidade de maneira geral.
Outro edifício que compõe esta primeira fase da verticalização
na Vila Romana é o Edifício Marcelina. Este representa a transição dos
primeiros edifícios para os primeiros condomínios que surgiram a partir
de 1972.
O Edifício Marcelina data de 1970 e está localizado na rua de
mesmo
nome,
número
394.
Apresenta
algumas
das
mesmas
51
características que os edifícios descritos anteriormente, como o
alinhamento sem recuo, o lote relativamente pequeno se comparado
aos condomínios atuais, a escala de altura ainda reduzida se
comparada aos condomínios atuais, a falta de adornos e cuidados
estéticos, as pastilhas hidráulicas de revestimento formando um
desenho padrão e somente uma vaga de automóvel por apartamento.
Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394
Figura 28
– Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394 - início da verticalização na Vila Romana.
Fonte: www.maps.google.com.br
Porém o Edifício Marcelina apresenta algumas características
que já apontam para uma nova fase da verticalização na Vila Romana
que aconteceu a partir de 1972.
A organização do Edifício Marcelina no lote é similar à dos
anteriormente citados, não possui recuo frontal, é edificado no limite do
lote e aberto à rua. A diferença está no aparecimento do recuo lateral. O
lote continua tendo medidas pequenas e a implantação toma todo o
52
terreno, não sobrando espaço de áreas em comum ou sistemas de
lazer. Toda a área é aproveitada como circulação ou área útil
de
moradia.
Implantação do Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394
Figura 29 – Croqui de implantação do Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394 - início da verticalização
na Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin.
As características até aqui apresentadas em nada diferem este
edifício dos demais, porém ele apresenta diferenças que serão sentidas
nos anos seguintes.
Sua estrutura é fundamentalmente baseada em pilares e vigas
em concreto armado, sendo a alvenaria responsável pelo fechamento.
São 28 unidades de 2 e 3 dormitórios com aproximadamente 82m2,
distribuídos em 7 andares de apartamentos mais o térreo. São 28 vagas
de autos que se dividem entre o térreo e um subsolo. Desta forma, este
edifício possui no total 9 andares. Para sua circulação vertical está
equipado com dois elevadores, sendo um de serviço e outro social.
Neste edifício já notamos a presença de pilotis que deixam a
planta térrea livre. A presença destes pilotis cria na entrada do edifício
um recuo coberto de acesso à porta de entrada. Mesmo o prédio
53
estando sem recuo, sua entrada é recuada, criando um pequeno hall de
entrada com o cuidado de ambientá-lo com paisagismo. O edifício
Marcelina também conta com aposentos para um zelador, a
característica é que este aposento está localizado na cobertura do
edifício junto à caixa d’água.
Sua fachada já transparece um cuidado estético maior que os
edifícios anteriores da Vila Romana, as pastilhas cobrem totalmente a
face voltada à rua e a face voltada ao recuo, ficando ainda o reboque na
lateral que se ergue ao limite do lote e aos fundos. A marcação de
faixas azuis com o desenho padronizado em pastilhas destacam
pequenos detalhes de volume, o edifício passou a ter uma perspectiva,
ganhou a terceira dimensão. As fachadas anteriores eram chapadas,
trabalhavam somente um plano, já a do Edifício Marcelina cria volume
ao recuar o edifício para buscar o sol. Ele possui apenas duas empenas
cegas.
Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394
Figura 30 – Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394 - início da verticalização na Vila Romana.
Fonte: www.maps.google.com.br
54
Desta forma, o edifício Marcelina apresenta inúmeras inovações
e alterações na maneira de criar o ambiente habitacional, porém ainda
se apóia em estruturas fundiárias dos antigos edifícios. Este edifício é
uma mistura agridoce entre a forma tradicional de construção e
organização do espaço e a forma moderna de formatar o espaço.
Ele poderia representar a quebra entre as duas primeiras
periodizações adotadas neste trabalho, porém os Condomínios Electra I
e II, edificados em 1972, romperam definitivamente o padrão dos
edifícios da Vila Romana até então.
Entre estes dois edifícios ainda foram edificados mais dois
outros. Na Rua Clélia, o Edifício Romeu Ranzuni em 1971 e na Rua
Fábia, o Edifício Márcia em 1972, que mantinham as mesmas
características do Edifício Marcelina.
2.2 – Legislação e o Estado - construindo um zoneamento
As
características
apresentadas
pelos
edifícios
estão
intimamente ligadas com os acontecimentos da sociedade. Estes não
são somente resultado de características construtivas e de materiais,
mas sim do pensamento da sociedade em determinada época.
Os edifícios, desta primeira fase de verticalização da Vila
Romana, refletem não somente as técnicas construtivas da época, mas
também a maneira social de organização do espaço privado e sua
relação com o espaço público.
Para entendermos como a sociedade estava organizada
vejamos como estava a organização política e social dos anos 60 e
início dos anos 70. A legislação urbana, o zoneamento e as políticas
habitacionais interferem diretamente na produção destas unidades
habitacionais.
O Brasil experimentava o período desenvolvimentista que se
originava nos anos 40 com o fim da ditadura Vargas. Os anos seguintes
seriam de efervescência social. O fim da segunda guerra mundial em
1945, a industrialização e a crescente migração da população brasileira
55
para as grandes metrópoles marcaram esta época. A cidade de São
Paulo partia em 1940 com cerca de 1.300.000 habitantes para chegar
em 1960 com cerca de 2.700.000 habitantes.15
As leis que formataram o uso do solo e o crescimento da cidade
não acompanharam as mudanças sociais. O último grande plano para o
crescimento da cidade tinha sido o Plano de Avenidas de Prestes Maia
nos anos 30, e mesmo assim levara em conta o sistema viário como
precursor do progresso. O zoneamento à época e as construções eram
regidos pelas diretrizes do Código Arthur Saboya (lei municipal 3.427)
que sistematizou as leis e estabeleceu limites.
Segundo REIS FILHO (1978), as décadas de 30 e 40 foram de
grande inovação no setor residencial. Os prédios de apartamentos eram
novidade que ainda não contavam com a aceitação da maioria. Ainda
segundo REIS FILHO (1978) os edifícios desta época reproduziam de
maneira empilhada as plantas das residências.
Os edifícios da Vila Romana enquadrados nesta periodização
ainda respeitavam as diretrizes que vinham da maneira de pensar a
cidade descritas por REIS FILHO.
“A Década de 1930 à 1940 assistiria à multiplicação
de uma grande inovação no setor residencial: os prédios de
apartamentos. Essa verticalização seria aceita inicialmente
com relutância, pois ameaçava costumes que remontavam
aos tempos coloniais.”16
O zoneamento era um tema novo na cidade nos anos 40 e se
seguiria um grande debate a respeito até a aprovação da Lei Geral de
Zoneamento em 1972. Como descrito por SOMEKH (1987), a legislação
de São Paulo limitou-se até 1957 apenas ao estabelecimento de alturas
máximas que não representavam uma limitação efetiva.17
15
16
17
Histórico demográfico do município de São Paulo, Prefeitura de São Paulo
in SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987
SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987
56
Os primeiros edifícios da Vila Romana ainda são exemplos
deste padrão de implantação e de conceito do início da verticalização
em São Paulo. Os pequenos lotes, a falta de recuo, o gabarito de altura
e o empilhamento de unidades caracterizam estes edifícios.
“Segundo
REIS
FILHO
(1978),
os
edifícios
residenciais que reproduziam as plantas dos edifícios antigos
e das residências isoladas de maneira empilhada, não eram
encarados como um problema novo. Os novos tipos de
edificação conservariam os mesmos lotes e os mesmos
esquemas de relacionamento com esses, como as antigas
habitações, cujos terrenos tinham vindo ocupar... Nem
poderia ser de outro modo, se os próprios códigos exigiam
que edificações nesse gênero fossem levantadas sobre
limites e alinhamentos.”18
O rigor das leis ainda demoraria a ser sentido na Vila Romana,
isso porque o centro era reservado à elite e tinha uma maior
organização, já o restante da cidade ficava à margem deste controle
mais rígido. Como demonstrado por CALDEIRA (2000), as leis eram
efetivas para o centro, porém não tinham abrangência no restante da
cidade.
“O principal efeito dessa legislação urbana inicial
foi estabelecer a disjunção entre um território central para
a elite (o perímetro urbano), regido por leis especiais que
eram sempre cumpridas, e as regiões suburbanas e rurais
habitadas pelos pobres e relativamente não legisladas,
onde as leis eram cumpridas com menos rigor .”19
18
19
in SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987
CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000
57
A cidade de São Paulo sofria o impacto do crescimento
desordenado e da falta de políticas urbanas modernas. No período
desenvolvimentista foram criados conselhos, juntas, comissões e
departamento de urbanismo. Fortemente influenciado pelo modelo
americano, Anhaia Mello fomenta as discussões de criação de uma lei
abrangente à cidade de São Paulo e, na sua gestão como prefeito da
cidade, o termo “zoning” ainda em inglês, é usado pela primeira vez na
legislação de uso e ocupação do solo.20
O Departamento de Urbanismo começa a elaborar, a partir de
1947, projetos de leis de zoneamento abrangentes ao conjunto da
cidade e em 1955 o zoneamento é um instrumento técnico já dominado
pelos engenheiros do departamento. Nesta fase de elaboração da
legislação urbana da cidade de São Paulo, questões técnicas que antes
não haviam sido abordadas como as “comunidades maiores” ou novas
centralidades foram tema de debate e pesquisa. Antes de chegarmos a
Lei de 1972, foram organizadas as leis precursoras desta e, entre 1954
e 1957, procede-se à demarcação maciça de zonas que agregam
conjuntos de bairros, de forma que quando a lei de 1972 entra em vigor
ela já se encontra aplicada em boa parte da cidade de São Paulo.21
A Vila Romana aparece nos mapas de zoneamento da década
de 50 como uma área mista de baixa densidade da classe média e
assim permanece até a nova lei de zoneamento urbano de 2004. Seu
zoneamento até 2004 era composto de zonas Z2 e Z3. O que se altera
são as condições de aproveitamento do lote e as diretrizes para a
verticalização e seus recuos.
Os primeiros edifícios da Vila Romana apareceram ainda sob
esta fase de implementação de políticas urbanas e de aplicação de
zoneamento e uso do solo, desta forma não respeitavam recuos e
diretrizes que passaram a fazer parte do planejamento da cidade de
forma mais firme a partir dos anos 60 e em forma de lei nos anos 70.
20,21
FELDMAN, Sarah. Planejamento e zoneamento São Paulo 1947-1972 : Edusp Fapesp, 2005
58
Quadro anexo à lei nº 7305/72
Figura 31 – Quadro de nº 2 anexo à lei nº 7305/72 . Fonte: In FELDMAN, Sarah Planejamento e Zoneamento
São Paulo 1947-1972 – Edusp.
No âmbito federal, os anos 60 iniciaram com a promessa de
uma discussão e reformulação das políticas urbanas com o Seminário
de Habitação e Reforma Urbana promovido pelo Ministério do Trabalho
e assistência social.22 Este seminário colocava em pauta as novas
necessidades da metrópole industrializada.
A questão habitacional era agora uma questão fundamental nas
grandes metrópoles.
Com o golpe de 1964, todas as ações e diretrizes discutidas até
então pararam. O governo federal tentaria regulamentar o espaço
urbano por meio de ato institucional.
2.3 – Levantamento dos edifícios do período – 1964-1971
Os edifícios apresentados aqui são todos os edifícios do período
compreendidos na área de estudo apresentada na introdução deste
trabalho. Os dados cadastrais dos edifícios foram obtidos com o
cruzamento de 3 fontes diferentes. O SECOVI – SP, levantamento de
22
QUINTO JR., Luis de Pinedo. Nova legislação urbana e os velhos fantasmas : Estudos avançados., 2003
59
dados no campo (feitos pelo autor desta pesquisa) e imobiliárias da Vila
Romana e Lapa (Albuquerque Fernandes Negócios Imobiliários, M&M
imóveis, Pio XI Accacia imóveis e Arthur Pacheco imobiliária LTDA).
Os edifícios deste primeiro período (1964-1971), têm como
principais características o alinhamento de sua construção ao limite do
lote, desta forma apresentam empenas cegas, sejam elas nas laterais
ou fundos. Os lotes são de tamanho pequeno, em média 650m2 de
área. Não apresentam área de convivência comum, os projetos
contemplam somente área de moradia e circulação, aqueles que
reservam espaço no térreo destinam este à vagas de autos.
Apresentam acabamentos semelhantes feitos com pastilhas que
formam um padrão de desenho que se repete principalmente nas
fachadas.
A seguir apresentamos as fichas do levantamento, nelas temos
um mapa de localização do edifício, seu nome e endereço.
Apresentamos também informações como: ano de construção, número
de torres, vagas por apartamento, número total de unidades, metragem
média das unidades e preço.
60
Condomínio Moraes
Rua Faustolo, 955
Ano de Construção - 1964
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 0
Nº de total de aptos - 30 em 5 andares
Metragem da unidade - 70m2
Valor inicial - R$ 170.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
61
Condomínio Rua Duílio
Rua Duílio, 538 e 552
Ano de Construção - 1970
Nº de Torres - 2
Andares - 4 e 5 cada torre
Nº de total de aptos - 32
Metragem da unidade - 80m2
Valor - R$ 180.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
62
Condomínio Graúna
Rua Tito, 100
Ano de Construção - 1970
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 20 em 10 andares
Metragem da unidade - 98 m2
Valor inicial - R$ 295.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
63
Condomínio Marcelina
Rua Marcelina, 394
Ano de Construção - 1970
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 28 em 7 andares
Metragem da unidade - 82m2
Valor inicial - R$ 273.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
64
Condomínio Romeu Ranzuni
Rua Clélia, 1250
Ano de Construção - 1971
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 28 em 7 andares
Metragem da unidade - 78m2
Valor inicial - R$ 268.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
65
Condomínio Márcia
Rua Fábia, 500
Ano de Construção - 1972
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 41 em 21 andares
Metragem da unidade - 120m2
Valor inicial - R$ 533.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
66
Os primeiros edifícios residenciais foram resultado da forma
como a cidade de São Paulo articulava suas políticas urbanas até a
década de 70, representaram o início da verticalização no bairro e
seguiam a lógica implantada desde a década de 40.
Edifícios que eram construídos no alinhamento do lote e não
apresentavam recuos articulavam as unidades como casas empilhadas.
Estes primeiros edifícios não viam a verticalização como um problema
novo.
A explosão demográfica vivenciada pela cidade de São Paulo
somada ao desenvolvimento econômico brasileiro e a industrialização
geraram muitos problemas urbanos, dentre estes problemas a questão
habitacional passava a ser de notória importância.
Para buscar um controle sobre a cidade, os estudos e debates
sobre a necessidade de uma legislação e de uma política urbana
ganharam importância para o desenvolvimento da cidade a partir dos
anos 40. Em São Paulo este debate sobre a cidade produziu a Lei Geral
do Zoneamento de 1972, esta lei alterou significativamente a maneira
como a verticalização seria produzida nos anos seguintes.
Veremos estes novos edifícios residenciais no capítulo seguinte.
67
Capítulo 3
Os primeiros condomínios residenciais
1972-1993- um projeto social
Capítulo 3 – Os primeiros condomínios residenciais –
1972 à 1993 – um projeto social
A partir de 1972 o condomínio Electra estabeleceu novos
padrões de verticalização na Vila Romana. Já sob o impacto das novas
leis municipais de uso do solo e de políticas federais para promover a
habitação, novos condomínios nasceram na vila. As alterações em
relação aos primeiros edifícios são muitas, o conceito de espaço de
convivência aparece pela primeira vez e quebra com o simples
empilhamento de unidades que observamos até então.
Podemos considerar que os limites físicos entre o público e o
privado começam a tomar uma outra forma na Vila Romana a partir de
1972. Mesmo não apresentando barreiras claras como os grandes
muros e grades atuais, os edifícios deste período já reservam um
espaço privado de cidade aos moradores dos condomínios, iniciando
assim uma tendência que será seguida nos anos futuros. Outros
importantes indicadores da mudança na forma de viver e morar na
metrópole são o aparecimento do zelador, a afirmação do automóvel, a
presença de áreas particulares de lazer, a obrigatoriedade de recuos, o
sistema construtivo e a influência modernista, aspectos que veremos
nesta periodização.
Os edifícios deste período são resultado da política de
desenvolvimento da habitação promovido pelo BNH, que por meio de
crédito fomentava a produção e o consumo das unidades habitacionais.
Este fomento, somado à teoria e às técnicas modernas, resultaram em
edifícios que livravam o térreo para uso comum e eram abertos a
cidade.
Lázara Akiau (comerciante, 68 anos), moradora do edifício
Electra I, diz que foi dada a oportunidade para a classe média ter a casa
própria:
“Os edifícios eram lindos e com o financiamento do
BNH nós pudemos comprar o apartamento.” Diz Lazinha.
69
As novas diretrizes de uso de solo obrigam os investidores a
buscarem lotes maiores pois o coeficiente de aproveitamento foi
reduzido a partir da Lei Geral do Uso do Solo de 1972, logo os terrenos
maiores eram os que viabilizavam um maior potencial construtivo.
3.1 – Características e estruturas
A aprovação da Lei de Parcelamento e Uso do Solo (Lei
Municipal 7.805 de 1972) definia pela primeira vez um zoneamento que
contemplava a cidade como um todo. De forma geral respeitava
regulamentações existentes que já vinham sendo aplicadas no
município.
O zoneamento da Vila Romana era como o da maioria da
cidade uma Zona Z2 (zona mista de baixa densidade).
O Condomínio Electra I e II marca uma importante mudança no
padrão da verticalização da Vila. Com 3.000m2 de área, o lote do
Condomínio Electra é consideravelmente maior do que o padrão de
edifícios que eram edificados até então, sua estrutura, escala,
implantação estabeleceram um novo padrão. Mesmo não sendo
resultado de nenhum remembramento ou parcelamento do solo, o lote
maior possibilitou a implantação desta nova maneira de morar na
cidade. O novo zoneamento incentivava a criação de áreas de uso
comum livre de forma particular, ou seja, pertencentes ao condomínio.
Depois de 1972, para a edificação de condomínios verticais fazia-se
necessário terrenos maiores. Neste período, algumas indústrias já
davam lugar a estes novos condomínios.
Sua implantação é significativamente diferente dos edifícios
anteriores, o Condomínio Electra é recuado de todas as divisas do lote,
um grande edifício que incorpora dois condomínios. O Condomínio
conta com um subsolo para abrigo de autos. A área térrea é reservada
para uso de lazer e convívio, aparelhos de lazer como piscinas, quadra
e salão de festas aparecem pela primeira vez na Vila Romana.
70
Condomínio Electra I e II
Figura 32 – Condomínio Electra I e II de 1972, Rua Duílio 529 – segunda fase da verticalização na
Vila Romana. Fonte: www.maps.google.com.br
Ele representa um novo porte de edifícios. Sua implantação já
obedecia a formula de Adiron, quanto menor a projeção do edifício no
solo, maior poderia ser seu gabarito em altura.23
A linguagem e o pensamento moderno são identificáveis neste
condomínio. A estrutura de concreto armado, a racionalização do
sistema construtivo, a presença de pilares que liberam o térreo para o
uso coletivo, a criação de espaços verdes e áreas de recreação e sua
implantação, remetem à idéia modernista de uma cidade formada por
torres isoladas liberando o máximo de terreno possível.24
23
JOSÉ, Mariana Kara. De quem é esta rua? O limite entre o público e o privado nas areas residenciais em São
Paulo : Dissertação de mestrado – Universidade Mackenzie., 2004
24
SOMEKH & CAMPOS NETO, Candido Malta (org). A cidade que não pode parar: Planos urbanísticos de São
Paulo no século XX . São Paulo: Mackpesquisa, 2002
71
Implantação do Condomínio Electra I e II
Figura 33 – Croquis de Implantação do Condomínio Electra I e II de 1972, Rua Duílio 529.
Fonte: Rodrigo F. Michelin.
O projeto do condomínio Electra, mesmo criando este ambiente
de convívio particular no térreo do lote, mantinha-se aberto à cidade.
Seu projeto original não contemplava grades ou portarias. A divisão
entre o lote e o passeio público dava-se pela diferença de nível da laje
que nivela o piso térreo. Uma mureta de 50 centímetros na parte mais
alta da rua e um muro de 2,50 metros na parte mais baixa da rua
delimitavam o público do privado. O acesso aos pedestres se dá por
duas escadas que levam diretamente ao hall do edifício. Como não
existiam as grades e a portaria separada do corpo do edifício, qualquer
pessoa que transitava pela rua tinha acesso ao edifício passando pela
entrada, nesta área de recuo, que era uma transição entre o público e o
privado. A figura do zelador faz parte deste novo conceito de morar na
cidade, ele fica no saguão do edifício controlando a entrada e saída dos
condôminos e visitas e é o responsável pela manutenção em geral.
72
Condomínio Electra I e II
Figura 34 – Condomínio Electra I e II de 1972, Rua Duílio 529.
Fonte: www.maps.google.com.br
Na imagem acima notamos como o edifício possibilita a
ampliação do campo de visão dos pedestres e dá mais “espaço” para a
rua. Na ocasião de sua construção as grades e a guarita mostradas na
foto acima não existiam. Desta forma, o condomínio Electra dava maior
qualidade ao ambiente urbano por garantir uma via pública mais arejada
e agregar o paisagismo de seu recuo frontal ao espaço público. A
divisão entre espaço público e espaço privado existe, porém ainda era
feita de forma sutil. Havia neste perfil de edifícios uma preocupação de
compor um ambiente urbano.
Como não apresenta nenhuma empena cega, este edifício é
revestido de pastilhas nas quatro fachadas e já apresenta uma
linguagem estética mais refinada e alinhada aos modelos da escola
modernista. As pastilhas criam um padrão de desenho que se repete na
fachada do edifício, diferenciando sua cor entre o verde e o marrom
para cada condomínio.
Sua estrutura é marcada na fachada com os pilares em linha
73
chegando ao solo em forma de pilotis que liberam o térreo. O sistema
construtivo já conta com sistemas pré-fabricados que eram montados na
obra como as lajes preel, estes sistemas possibilitaram a construção de
edifícios com maior gabarito de altura, é o reflexo da industrialização na
construção civil.
O condomínio Electra é composto de 16 andares, com oito
apartamentos cada andar (quatro por andar em cada condomínio),
sendo dois de três dormitórios e dois de dois dormitórios por
condomínio. Como estão anexos em um só edifício resultam em 128
unidades de 84m2, para as unidades de dois quartos, e 95m2, para as
unidades de três quartos. Ele conta também com uma unidade
destinada para o zelador, localizada na cobertura do edifício e anexa à
estruturas como a caixa d’água e as máquinas de elevador. O Electra
não
valoriza
a
cobertura como apartamento, tem telhado de
fibrocimento.
A área de sub-solo conta com 130 vagas de garagem cobertas
e um depósito de lixo. Sua circulação vertical é feita por meio de uma
escadaria que percorre o subsolo até a habitação do zelador e dois
elevadores, sendo um de serviço e outro social.
Os condomínios que surgiram nos anos seguintes apresentaram
o mesmo conceito, a verticalização em lotes maiores com a construção
de uma ou mais torres que liberavam o térreo para uso comum. O
automóvel era condicionado em subsolos e a oferta de vagas era
relativa ao número de apartamentos em 1 para 1, ou seja, uma vaga de
auto para cada apartamento. Nos anos 70 e início dos anos 80 era
comum encontrar pessoas que ainda não tinham automóveis, portanto
as vagas eram negociadas de forma informal pelos moradores e em
muitos casos geravam um aluguel a pagar para aqueles que já
possuíam dois automóveis. Neste mesmo conceito foram edificados,
entre 1972 e 1991, os condomínios Venézia, Maria Cristina, Silvia,
Voyage, San Remo, Emma Mattos, Toulon, Vila de Carla e Hortências.
O condomínio Venézia apresentava as mesmas características
do Electra, porém dividiu os condomínios em duas torres separadas.
Chama a atenção o aparecimento de pequenas sacadas que buscavam
74
dar estilo veneziano ao edifício.
Condomínio Venézia
Figura 35 – Condomínio Venézia de 1972, Rua Duílio 199. Fonte: www.maps.google.com.br
Com o lote de aproximadamente 2.500m2, segue as mesmas
diretrizes estabelecidas pela legislação de 1972, obedecendo os recuos
e liberando o espaço térreo para o convívio, as grades também são
posteriores à sua construção.
“Eram os maiores edifícios do bairro e a vista era
linda, era um bairro calmo e com tudo perto. Farmácia,
padaria, mercado.” Diz o Sr. Aldo Peduto (bancário
aposentado, 75 anos) morador do edifício Venézia.
Ao descrever o bairro o Sr. Aldo relembra:
“Era uma vida de interior, gostava de ir à feira tomar
caldo de cana e comer pastel. Encontrava todo mundo pela
rua.”
75
Ao observarmos sua implantação, verificamos como se dá sua
ocupação no lote. O lote já estava estabelecido e ainda não é resultado
de parcelamento e remembramento.
Implantação do Condomínio Venézia
Figura 36 – Croquis de Implantação do Condomínio Venézia, Rua Duílio 199.
Fonte: Rodrigo F. Michelin.
Outro exemplo a ilustrar nesta periodização é o Condomínio
Emma Mattos. Este condomínio mantém as características dos
empreendimentos da década de 80 na vila Romana, recuo em relação
aos limites, pilotis que liberam o térreo para uso comum, garagem no
subsolo, sistema construtivo, conjunto de lazer composto de salão de
festas e piscina. Notamos que a portaria já faz parte do projeto do
edifício e a ocorrência de uma pequena sacada na fachada do imóvel.
76
Condomínio Emma Mattos
Figura 37 – Condomínio Emma Mattos, Rua Coriolano 846. Fonte: www.maps.google.com.br
Implantação do Condomínio Emma Mattos
Figura 38 – Croquis de Implantação do Condomínio Emma Mattos, Rua Coriolano 846 .
Fonte: Rodrigo F. Michelin.
77
Sua
implantação
segue
o
padrão
apresentado
pelos
empreendimentos edificados na Vila Romana a partir de 1972. O lote
originalmente ocupado por pequenas indústrias e oficinas dá lugar ao
edifício com as devidas diretrizes permitidas por lei. No térreo são
criados ambientes de convívio e lazer.
A partir de 1992, com o lançamento do Condomínio que era
composto pelos edifícios Da Vinci e Michelangelo, o perfil de
empreendimento se altera mais uma vez na Vila Romana. Estes
condomínios
que
virão
representam
uma
terceira
etapa
da
verticalização na Vila Romana.
3.2 – Legislação e o Estado – o zoneamento segregador
A década de 70 foi de grande agitação e transformação nas
políticas urbanas e habitacionais na cidade de São Paulo. Conjuntos de
leis federais e municipais somados à linhas de crédito para
financiamento de habitações transformaram a maneira de edificar na
cidade de São Paulo.
Os estudos, projetos de lei e diretrizes de políticas urbanas
desenvolvidos desde os anos 40 resultaram na aprovação da Lei de
Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de novembro de 1972, esta lei
dividiu a cidade em oito zonas e especificou os parâmetros de uso e
ocupação do solo em cada uma delas.
De uma forma geral, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação
do Solo procurou manter as tendências de ocupação e regulação já
praticadas nas áreas mais consolidadas da cidade. Desta forma, a Lei
tornou legítimo o zoneamento que o Departamento de Urbanismo já
vinha implantando gradativamente em anos anteriores. As áreas mais
consolidadas e de melhor estrutura urbana receberam o zoneamento
mais permissivo, desta forma as áreas centrais da cidade de São Paulo
e o quadrante sudoeste, que já concentravam a fatia de melhor renda e
valorização, receberam as melhores condições de investimentos, o
restante, que correspondia a grande maioria da cidade, foi classificado
78
como Z2, zona mista de baixa densidade.25
O resultado desta lei foi salientar ainda mais as diferenças entre
as áreas mais adensáveis e disputadas e a grande maioria da cidade.
Segundo VILLAÇA (2001: 141) as políticas urbanas no Brasil
sempre favoreceram a segregação social e esta é facilmente
identificada nas metrópoles brasileiras. Portanto, segundo VILLAÇA, a
legislação urbanística brasileira tem uma história voltada para a
regulamentação da segregação sócio-espacial.
Vemos também em CALDEIRA (2000) que a legislação
acompanha o movimento de segregação social da cidade de São Paulo.
Ainda segundo CALDEIRA este período (anos 70 e 80) corresponde a
segunda forma urbana de segregação, denominada centro-periferia.
“A primeira estendeu-se do final do século XIX até os
anos 1940 e produziu uma cidade concentrada em que os
diferentes grupos sociais se comprimiam numa área urbana
pequena e estavam segregados por tipos de moradia. A
segunda forma urbana, a centro-periferia, dominou o
desenvolvimento da cidade dos anos 40 até os anos 80. Nela
diferentes grupos sociais estão separados por grandes
distancias: as classes media e alta concentram-se nos bairros
centrais com boa infra-estrutura, e os pobres vivem nas
precárias e distantes periferias.”26
A terceira forma demonstrada por CALDEIRA será o que a
autora chama de enclaves fortificados e será avaliado nos próximos
capítulos deste trabalho.
A Vila Romana recebeu zoneamento Z2 que correspondia a
zona mista de baixa densidade e era a zona mais comum na cidade de
São Paulo. Nesta zona, nem mesmo o conjunto de casas germinadas
sob categoria R2-01 eram possíveis de edificação. Este fato se deve ao
25
JOSÉ, Mariana Kara. De quem é esta rua? O limite entre o público e o privado nas áreas residenciais em São
Paulo : Dissertação de mestrado – Universidade Mackenzie., 2004
26
CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000
79
desestímulo à construção de vilas. Para que o adensamento ocorresse
na zona Z2, nas condições estabelecidas pela lei, só eram viabilizados
empreendimentos em lotes grandes, pois exigências como menor taxa
de ocupação e círculo com diâmetro-metragem mínima, dentre outras,
obrigavam os novos edifícios a terem lotes grandes.27
A
Lei
nº7.805/72
também
propunha
um
modelo
de
verticalização que fomentava a criação de espaços comunitários dentro
da área do lote, ou seja, particulares ao edifício. Esta modalidade de
construção era classificada como R3, criação de conjuntos residenciais
que seguiam a fórmula de Adiron, quanto menor a projeção do edifício
no solo maior poderá ser seu gabarito de altura. No caso da zona (Z2)
para os conjuntos residenciais (R3), com a redução da taxa de
ocupação, o coeficiente de aproveitamento poderia chegar a 2. Desta
forma o coeficiente de aproveitamento passou de 6 para 4 e finalmente
para 2 em 1972, esta redução do coeficiente teve impacto significativo
na verticalização da cidade de São Paulo.
Estas exigências da nova lei foram sentidas nos edifícios
residenciais da Vila Romana entre 1972 à 1993, os lotes passaram a ser
sensivelmente maiores que os ocupados pelos edifícios até 1972. A
criação de áreas comuns no pavimento térreo refletiram não só o
pensamento moderno mas também as imposições da legislação urbana
vigente. Como descrito por SOMEKH (1987), houve também uma
valorização fundiária em São Paulo.
“A
lei
de
zoneamento
provocou
um
novo
espraiamento da verticalização, um aumento da demanda de
terrenos
pelo
setor
imobiliário
produtor
de
edifícios,
acarretando uma sobrevalorização dos preços fundiários”28
27
JOSÉ, Mariana Kara. De quem é esta rua? O limite entre o público e o privado nas areas residenciais em São
Paulo : Dissertação de mestrado – Universidade Mackenzie., 2004
28
SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987
80
A lei também aumentava as exigências para a criação de novos
loteamentos, tornando mais complexas as normas técnicas de
aprovação. Desta forma, o mercado foi estimulado a produzir conjuntos
habitacionais para a classe média e classe alta.
O quadro de estímulo à produção de conjuntos habitacionais,
nos moldes já descritos para a classe média, se fecha com as linhas de
crédito
disponibilizadas
pelo
BNH
(Banco
Nacional
de
Desenvolvimento), que fomentava o crédito imobiliário tanto para o
empreendedor como para o consumidor final.
O BNH (Banco Nacional da Habitação) foi criado em 1964 com
o objetivo de fomentar o desenvolvimento da habitação no Brasil. Para
este fomento, gerenciava o FGTS (Fundo de garantia por tempo de
serviço), com este fundo possibilitou o crédito imobiliário para
investidores e consumidores até 1986, ano em que foi extinto, passando
suas atividades para a Caixa Econômica Federal.
Desta forma, a classe média na década de 70 constituía um
mercado importante para investimentos imobiliários. De um lado, o
crédito que era disponibilizado exatamente para esta classe, e de outro,
a legislação que fomentava a edificação de conjuntos habitacionais
dedicados a ela, formataram um perfil de edifícios na cidade de São
Paulo.
O Sr. Aldo Peduto (bancário aposentado, 75 anos) diz que era
uma oportunidade para comprar um imóvel:
“Era a única forma que tínhamos para poder ter um
apartamento. Eu trabalhava no banco e fiz o financiamento
com o BNH para pagar em 30 anos.” Diz Aldo.
Os resultados desta nova legislação e política habitacional na
Vila Romana foi o aparecimento de condomínios como o Electra e o
Venézia, todos financiados pelo BNH. Desta forma, a população de
baixa renda seguia para a periferia, a classe média mudava-se para
estes novos conjuntos de apartamentos, em áreas mais estruturadas, e
a classe alta concentrava-se nos bairros centrais.
81
A violência urbana também foi um fator que influenciou a forma
de construção e organização do espaço dos condomínios a partir de
1970. Neste período (1972 à 1993), a violência urbana aumentou
consideravelmente e era notório para a classe média que a violência
não tardaria a chegar à porta de casa. A primeira capa da revista Veja
sobre violência urbana data de 23/04/1969, portanto o início do debate
da violência urbana como tema diário data do inicio dos anos 70.
Capa Revista Veja
Figura 39 – Capa Revista Veja de 23/04/1969 .
Fonte: Arquivo Veja: Coleções/Violência urbana.
Acima a capa da revista Veja que tratava pela primeira vez do
tema violência urbana como matéria principal, o texto foi intitulado “Um
novo crime nas ruas.” A matéria mostra como o crime deixou de ser um
crime de estelionato para ser um crime das ruas, da mão armada.
“A comparação entre as estatísticas de 1967 e 1968
da Divisão de Crimes Contra o Patrimônio, de São Paulo, traz
revelações: o número de inquéritos para estelionato - contos
do vigário e golpes sem emprego de força - caiu de mil para
quinhentos; enquanto isso, o furto qualificado ou não arrombamento de residência é considerado furto qualificado subiu de mil para 1.700; e o roubo - assalto a mão armada
82
inclusive - pulou de 150 para quatrocentos. E é bom notar
que as vítimas de assalto a mão armada são as que em
maior número deixam de procurar a polícia, temendo
represálias por
parte dos
assaltantes. O
quadro de
homicídios também é significativo. Enquanto os homicídios
culposos (em que o agente não tinha a intenção de matar, e
matou por imprudência, negligência ou imperícia) caíram de
560 para 510, os homicídios dolosos (inclusive latrocínios)
subiram de 280 para 350. E só não subiram mais porque, na
hora do "a bolsa ou a vida", o assaltado, cada vez mais,
entrega a bolsa sem resistência.”29
Outro fator que contribuiu para que o ambiente público e a rua
ou a cidade fossem vistos de forma insegura foi o clima vivido com a
ditadura militar, principalmente sob o comando do general Médici (1969
à 1974). Direitos individuais foram cerceados ao cidadão e o espaço
público foi território de muitos conflitos. Fazia-se necessário a obtenção
de um “espaço seguro” ou de um “espaço íntimo” onde a pessoa
pudesse descansar da violência urbana.
Conflito em via pública
Figura 40 – Conflito em via pública.
Fonte: Arquivo Veja: Coleções/Violência urbana.
29
REVISTA VEJA, Matéria – Um novo crime nas ruas. – 23/04/1969
83
“O clima era realmente pesado, qualquer palavra
errada já era motivo de atenção. O prédio era onde podíamos
deixar as crianças brincarem sem a preocupação das ruas.”
Diz Silvia Ignácio (professora aposentada, 65 anos).
Estes motivos levaram os condomínios a serem a forma
preferida de morar da classe média neste período.
Desta forma, com as exigências da lei e as circunstâncias
urbanas
forjadas
pela
política
e
economia,
os
condomínios
estabeleceram uma nova forma de morar e vivenciar a cidade. Vejamos
os exemplares destes edifícios na Vila Romana.
3.3 – Levantamento dos edifícios do período – 1972-1993
Os edifícios deste período apresentam sensíveis mudanças em
relação aos primeiros edifícios da Vila Romana descritos no capítulo
dois deste trabalho.
A presença de recuos, tanto frontal, lateral e nos fundos do lote,
indicam uma nova maneira de edificar na cidade de São Paulo. A Lei de
Uso e Ocupação do Solo de 1972 estabeleceu novas diretrizes para a
verticalização. Na Vila Romana o primeiro exemplo desta nova forma de
verticalização é o condomínio Electra I e II de 1972.
A presença da escola modernista também caracterizou os
edifícios deste período, pilotis, térreo livre, sistema construtivo e o
concreto armado foram utilizados por estes edifícios. A área resultante
do térreo livre foi destinada a convivência dos condôminos, o
aparecimento destas áreas de convivência é fruto da legislação e da
forma como o Estado gerenciou o ambiente público. Tanto a escalada
da violência quanto a forte repressão da ditadura criavam na rua uma
insegurança, fomentando assim o aparecimento destas áreas de lazer
internas aos edifícios. Em princípio, os edifícios eram abertos à cidade,
não apresentavam muros, grades ou portarias. Estas barreiras de
84
segurança apareceriam no final dos anos 80, quando os edifícios já
contemplavam estas barreiras de segurança em seus projetos e os mais
antigos reformaram suas fachadas para aplicar estes elementos.
O Estado teve um papel importante neste período, tanto as
novas leis como a política geral e o financiamento por meio do BNH
formaram um vetor que empurrou e direcionou a verticalização na
cidade de São Paulo. O período aqui descrito (1972 à 1993) teve um
início forte e de bom avanço na verticalização, e um final de período
mais fraco devido a desaceleração econômica do Brasil no final dos
anos 80 e início dos anos 90.
Os dados cadastrais dos edifícios foram obtidos com o
cruzamento de 3 fontes diferentes. O SECOVI – SP, levantamento de
dados no campo (feitos pelo autor desta pesquisa) e imobiliárias da Vila
Romana e Lapa (Albuquerque Fernandes Negócios Imobiliários, M&M
imóveis, Pio XI Accacia imóveis e Arthur Pacheco imobiliária LTDA).
A seguir apresentamos as fichas do levantamento, nelas temos
um mapa de localização do edifício, seu nome e endereço.
Apresentamos também informações como: ano de construção, número
de torres, vagas por apartamento, número total de unidades, metragem
média das unidades e preço.
85
Condomínio Electra I e II
Rua Duílio, 529
Ano de Construção - 1972
Nº de Torres - 2
Andares - 16 cada torre
Nº de total de aptos - 128
Metragem da unidade - 95m2
Valor - R$ 292.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - 3.000 m2
FACHADA
INTERFACE
86
Condomínio Venézia
Rua Duílio, 199
Ano de Construção - 1983
Nº de Torres - 2
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 80 em 20 andares
Metragem da unidade - 115m2
Valor inicial - R$ 476.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
87
Condomínio Maria Cristina
Rua Aurélia, 329
Ano de Construção - 1985
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 24 em 12 andares
Metragem da unidade - 93 e 165m2
Valor inicial - R$ 385.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
88
Condomínio Silvia
Rua Fábia, 60
Ano de Construção - 1988
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 32 em 16 andares
Metragem da unidade - 78m2
Valor inicial - R$ 268.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
89
Condomínio San Remo
Rua Tito, 570
Ano de Construção - 1989
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 39 em 13 andares
Metragem da unidade - 60m2
Valor inicial - R$ 206.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
90
Condomínio Voyage
Rua Duílio, 282
Ano de Construção - 1989
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 13 em 13 andares
Metragem da unidade - 100m2
Valor inicial - R$ 306.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
91
Condomínio Emma S. Mattos
Rua Coriolano, 846
Ano de Construção - 1990
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 26 em 13 andares
Metragem da unidade - 87m2
Valor inicial - R$ 322.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
92
Condomínio das Hortências
Rua Camilo, 655
Ano de Construção - 1991
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 40 em 10 andares
Metragem da unidade - 62m2
Valor inicial - R$ 278.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
93
Condomínio Toulon
Rua Coriolano, 982
Ano de Construção - 1991
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 26 em 13 andares
Metragem da unidade - 75m2
Valor inicial - R$ 397.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
94
A partir de 1972, os edifícios residenciais da Vila Romana
passaram a ter um novo formato. Estes condomínios foram resultado
das políticas urbanas e econômicas adotadas pelo poder público no
período. Estabelecem uma nova relação da unidade habitacional com o
lote e a cidade, a verticalização não é mais encarada como um simples
empilhamento de unidades.
A área térrea comum é o primeiro sinal de reserva de uma área
de cidade para uso particular, até então os edifícios não contavam com
esta área comum. Os recuos e os novos coeficientes de aproveitamento
priorizam o investimento em lotes maiores.
Os esforços governamentais para fomentar a habitação e os
ideais modernistas deram um caráter social a produção de edifícios
neste período.
A violência urbana cresce significativamente neste período, o
crime deixa de ser o de estelionato (sem emprego de força) para um
crime de mão armada, de rua, do emprego da força. A política de
repressão do regime militar também priva direitos do cidadão e fomenta
a insegurança no ambiente público, tornando este palco de muitos
conflitos. O Estado não mostra eficácia em garantir a segurança pública.
Estes fatores contribuem para que o espaço público seja visto de forma
selvagem.
Portanto, apoiado na legislação, com a privação de direitos, e a
insegurança nos ambientes públicos, os condomínios passam a ser a
forma preferida de morar das classes médias e altas na cidade de São
Paulo.
Veremos no capítulo seguinte como estes condomínios
fechados se desenvolveram na Vila Romana.
95
Capítulo 4
Os condomínios residenciais
1994-2004 - a busca de segurança
Capítulo 4 – Os condomínios residenciais – 1994 à 2004 –
a busca de segurança
A partir de 1994 observamos uma nova alteração no padrão dos
edifícios residenciais da Vila Romana. A princípio, as mudanças são
físicas e de organização do espaço, porém veremos que as ações do
poder público, o automóvel e a violência, fomentaram a criação de um
produto imobiliário.
Dos anos 90 em diante a segregação urbana tomou uma nova
forma, a divisão centro-periferia, demonstrada por CALDEIRA (2000) e
VILLAÇA (2001), começava a ganhar uma nova realidade, a
segregação do espaço público. Os primeiros condomínios que tratam o
espaço interior de convivência de forma urbanizada na Vila Romana
foram os edifícios Michelangelo e Da Vinci. Houve também uma
elitização dos edifícios de apartamentos, a metragem quadrada das
unidades ficou maior e o valor dos imóveis também aumentou. A crise
econômica fez dos anos 90 os anos de menor investimento em
desenvolvimento urbano.
“Mudamos mais perto do trabalho do meu pai, ficava
fácil para pegar a marginal Tietê. Saímos de uma casa
porque fomos assaltados e mudamos para um apartamento
seguro e mais perto.” Diz Marcos Lerche (advogado, 35
anos), morador do edifício Da Vinci.
Os edifícios deste período iniciaram o conceito de condomínio
seguro,
colocando
empreendimentos
apareceram
nas
a
é
idéia
possível
áreas
de
de
uma
que
somente
vida
convivência
segura.
destes
dentro
destes
Desta
forma,
condomínios
equipamentos antes reservados à cidade, praças, pergolados, fontes,
bancos e outros equipamentos foram locados no terreno dos edifícios
de forma a criar uma realidade ordenada e segura.
Edifícios maiores, mais equipados e mais segregados formam
este período (1994 à 2004) de nosso trabalho.
97
4.1 – Características e estruturas
O processo de verticalização da Vila Romana que se iniciara em
1964 e passara pela primeira grande mudança em 1972, tomou um
novo rumo a partir de 1994, com a edificação do Condomínio composto
pelos edifícios Da Vinci e Michelangelo.
Estes edifícios apresentaram uma substancial majoração em
muitos aspectos. O lote, seu gabarito de altura, a quantidade de vagas
para autos, e a metragem de seus apartamentos, receberam um
sensível aumento de área e metragem.
Na época (1994), estes edifícios eram os maiores da vila com
25 andares cada torre, superando assim em 10 pavimentos a média dos
edifícios construídos até 1994, que era de 16 andares.30
Com dois apartamentos de 120m2 por andar, totaliza 100
unidades. É também o primeiro condomínio a contemplar duas vagas de
garagem por unidade mais um pequeno depósito individual. Estas vagas
estão distribuídas em dois subsolos. A partir deste condomínio, todos os
condomínios
edificados
até
2004
apresentam
duas
vagas
de
automóveis por unidade, ressalva feita ao Edifício Vila Romana que
mesmo edificado em 1998 possui características de moradia popular
com uma vaga de garagem e 62m2 de área útil.
Seu lote também apresenta um tamanho maior do que os
edifícios edificados até então. Respeitando as diretrizes da legislação,
estes edifícios (Michelangelo e DaVinci) criam um espaço privado
comum que apresenta uma diferença em relação aos anteriores.
Nos primeiros condomínios edificados entre 1972 e 1994,
observávamos a liberação do térreo por meio de pilotis que criavam
ambientes de vivência coletiva, em geral compostos de uma piscina, um
salão de festas e, em alguns casos, uma pequena quadra esportiva. No
caso destes edifícios (Da Vinci e Michelangelo), o edifício chega inteiro
ao piso térreo, ele não usa os pilares ou pilotis para livrar o piso térreo.
Este fato se deve a uma mudança em particular, o apartamento
30
Dados retirados das fichas elaboradas para este trabalho.
98
destinado ao zelador do condomínio passou a ser no andar térreo, pois
a cobertura ganhou valor comercial nestes edifícios.
Condomínio Michelangelo e Da Vinci
Figura 41 – Condomínio Michelangelo e Da Vinci . Rua Fábia. Fonte: www.maps.google.com.br
Sua estrutura de lazer é diferente pois apresenta uma
urbanidade, o térreo não é mais formado por ambientes, mas sim
organizado como uma praça com caminhos e equipamentos antes
encontrados somente na via pública. Bancos, fontes, pergolados e
paisagismo ambientam a área remanescente do terreno para criar o
espaço comum de lazer. É notório o cuidado maior com a elaboração do
térreo nestes edifícios. Esta tendência também será observada nos
condomínios que se seguem na Vila Romana, sendo levada ao extremo
nos condomínios fechados a partir de 2004.
99
Também apresentam um sistema de lazer mais sofisticado que
os
anteriores,
no
caso
destes
edifícios
estão
contemplados
equipamentos como: churrasqueira, piscina, piscina infantil, playground,
sala de ginástica, salão de festas, quadra poliesportiva (tamanho oficial)
e sauna.
Seu desenho também representa uma mudança em relação aos
projetos ortogonais retangulares que vinham sendo edificados até
então. Sua estrutura continua sendo baseada no concreto armado,
porém seu desenho apresenta uma maneira mais criativa de utilizar a
estrutura.
Ao observarmos a foto aérea a seguir, poderemos notar
claramente a diferença entre os edifícios edificados na periodização
passada (lado direito da foto), que possuem coberturas de fibrocimento
e lotes menores, e as torres Da Vinci e Michelangelo (lado esquerdo da
foto), que apresentam um lote maior com sua cobertura valorizada com
piscinas particulares. É possível ver também a urbanização do
pavimento térreo que articula os equipamentos de lazer. O desenho do
edifício também é notoriamente diferente das soluções tradicionais
retangulares ou em “H” que eram resultantes da estrutura linear. No
caso destas duas novas torres, a estrutura acompanha o desenho.
Outra
diferença,
apresentada
nestas
duas
torres,
é
o
aparecimento da varanda, ao contrário do que vinha sendo o modelo
até então, estes edifícios apresentam uma varanda maior que
possibilitava a colocação de uma pequena mesa e cadeiras de forma a
tornar-se um espaço útil e não somente uma pequena sacada.
Seu acabamento é feito em reboque e pintura, não utilizando
revestimentos cerâmicos, como era de costume nos edifícios da
periodização anterior.
Com apartamentos de 4 dormitórios e as sofisticações já
descritas, o condomínio formado por estas duas torres apontava uma
valorização dos condomínios da Vila Romana. O perfil dos moradores,
que até a década de 80 era composto de funcionários públicos e
comerciantes, começava a mudar. Jogadores de futebol, donos de
indústrias
e
executivos
começavam
a
ocupar
estes
novos
100
empreendimentos.
Condomínio Michelangelo e Da Vinci
Figura 42 – Condomínio Michelangelo e Da Vinci. Rua Fábia. Fonte: www.maps.google.com.br
Até o ano de 2004, os condomínios que foram lançados na Vila
Romana buscavam atender à demanda das classes média e média alta,
apartamentos entre 75m2 à 180m2 foram formatados em produtos
imobiliários similares, cada um compatível com seu lote. Porém todos
seguiram o mesmo conceito. Vender uma estrutura de lazer equipada,
no mínimo duas vagas de autos, e segurança estabelecida por guaritas
101
e grades.
Outro exemplo deste novo conceito é o condomínio Boulevard
Vila Romana. Como as torres Da Vinci e Michelangelo, este condomínio
trata a área de lazer sofisticada de forma urbanizada, com
características de praça, tem a cobertura valorizada, seu sistema de
segurança é baseado em guarita e grades, chega com toda sua
projeção ao solo e apresenta características semelhantes aos demais
edifícios desta periodização, porém já anuncia algumas mudanças que
serão sentidas nos anos seguintes.
Condomínio Boulevard Vila Romana
Figura 43 – Condomínio Boulevard Vila Romana, Rua Camilo. Fonte: www.maps.google.com.br
A presença de adornos, balaustres, detalhes de acabamentos e
revestimentos
cerâmicos
dão
a
este
condomínio
a
aparência
neoclássica que se tornou uma febre nos condomínios lançados a partir
de 2004.
Outra característica deste edifício que também se tornará
102
marcante é a maior área destinada ao automóvel. No caso do
condomínio Boulevard são 3 vagas por unidade.
A partir de 2004, até a presente data, a verticalização da Vila
Romana apresentará uma nova fase que veremos no capítulo seguinte,
os condomínios fechados.
4.2 – Legislação e o Estado – Estatuto da Cidade e Plano Diretor
Desde a aprovação da Lei Geral de Zoneamento de 1972 até a
reformulação desta em 2004, muitas resoluções e interferências foram
feitas na legislação para tentar sanar as diferenças sociais e urbanas
existentes em diversas áreas da cidade de São Paulo.
Segundo SOMEKH e CAMPOS (2002), até a reformulação do
zoneamento em 2004, novos conceitos como operação urbana e
outorga onerosa surgiram como alternativas para equalizar as
desigualdades fomentadas pela Lei de 1972, porém o debate e a
morosidade em efetivá-las como mecanismos legais resultaram em
dificuldades de organizar a cidade de forma mais eficiente, mantendo a
população de baixa renda sem o acesso formal à moradia e grande
parte da cidade ocupada de forma irregular.31
No início deste período, portanto no início dos anos 90, o
mercado imobiliário experimentou uma queda significativa. A extinção
do BNH em 1986 e a inflação diminuíram o crédito imobiliário. Como
demonstrado por CALDEIRA (2000), o resultado foi o que a autora
chamou de elitização da produção de apartamentos.
“Depois disso, porém, o mercado caiu ainda mais,
especialmente depois da extinção do BNH no final de 1986 e
do retorno da inflação, com o fracasso do Plano Cruzado. Em
1991 e 1992 o número de novas incorporações foi o mais
baixo registrado desde meados dos anos 70 (cerca de 150).
31
SOMEKH & CAMPOS NETO, Candido Malta. A cidade que não pode parar: planos urbanísticos de São Paulo no
século XX : São Paulo – Mackpesquisa, 2002
103
Com
inflação
alta
e
virtualmente
sem
opções
de
financiamento, ficou muito mais difícil para a classe média
comprar apartamentos. Como resultado, há indicações
daquilo que alguns analistas chamam de “elitização” na
produção de apartamentos, isto é, a construção de unidades
maiores e mais sofisticadas para as classes mais altas.”32
Podemos observar isto na Vila Romana a partir de 1994, as
unidades ficaram maiores em lotes, área de lazer, vagas para autos e
área útil dos apartamentos.
Mesmo com a retomada da economia a partir do controle da
inflação e a implantação do Plano Real, a retomada do crescimento
vertical na Vila Romana só voltaria a crescer novamente a partir de
2000.
No âmbito geral, em 2001 tivemos uma importante mudança
nos rumos da política urbana brasileira, a Lei Federal 10.257 criou o
Estatuto
da
Cidade.
Este
importante
mecanismo
legal
teve
desdobramentos que afetaram as cidades brasileiras. Esta lei revê e
regulamenta questões como parcelamento do solo, direito a preempção,
edificação, usucapião e o plano diretor que passou a ser o principal
instrumento de organização das cidades.
São Paulo, que já havia vivenciado a experiência da elaboração
de um projeto de lei que buscava regimentar um Plano Diretor em 1991,
e que por motivos políticos e de interesses privados nem sequer foi a
votação, agora se via obrigado a rever suas diretrizes de política
urbana.
O Projeto de Lei de 1991 (visava a criação do plano diretor)
levantava questões importantes para tentar reverter o quadro de
ilegalidade e segregação urbana na cidade de São Paulo, bem como
tentar conter sua expansão desenfreada. A outorga onerosa, o
coeficiente de aproveitamento único, o IPTU progressivo para terrenos
ociosos, eram algumas destas questões. Sua não aprovação na ocasião
32
CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000
104
demonstrou o desinteresse político pela questão urbana e a força dos
empresários da construção civil que temiam perdas com estas ações. 33
O desdobramento do Estatuto da Cidade (Lei federal 10.257)
foi a aprovação do Plano Diretor em 2002, depois de 32 anos da
elaboração do primeiro zoneamento, o Plano Diretor Estratégico
determinou a elaboração de Planos Regionais para cada uma das 31
Sub-Prefeituras de São Paulo e a revisão dos zoneamentos inerentes a
cada uma destas áreas. Os mecanismos debatidos em 1991 finalmente
estavam em prática. Transferência de potencial construtivo, aplicação
da outorga onerosa, ampliação de coeficiente de aproveitamento em
áreas de operações urbanas foram inovações importantes contidas no
Plano Diretor que resultaram na revisão do zoneamento da cidade de
São Paulo.
Estas leis comentadas até o momento foram importantes para a
cidade de uma maneira geral, para a Vila Romana, em particular, a
criação da Operação Urbana Água Branca em 1995 (lei 11.774)
representou um importante pólo de desenvolvimento na região.
Mesmo não estando contida dentro da área de implementação
da operação urbana Água Branca, a Vila Romana está no limite desta e
depois do início das intervenções urbanas próximas a estação Barra
Funda e Indústrias Matarazzo, a região da Pompéia, Vila Romana e
Lapa se valorizaram.
Frente ao investimento público na região da Água Branca e as
novas diretrizes de uso e parcelamento do solo, os investimentos na
Vila Romana se acentuaram.
Outro acontecimento importante para a região neste período foi
a inauguração da estação Vila Madalena do metrô, em 1998. Com esta
estação, a região da Pompéia, Perdizes e Vila Romana contavam com
duas importantes linhas de transporte público no raio de 2km. Com a
modernização dos trens da CPTM, a estação da Lapa também
contribuiu para a estruturação do transporte público da região. Desta
forma, como mostrado por VILLAÇA (2003), o sistema de transporte
33
SOMEKH & CAMPOS NETO, Candido Malta. A cidade que não pode parar: planos urbanísticos de São Paulo no
século XX : São Paulo – Mackpesquisa, 2002
105
público e infra-estrutura do transporte privado segue a mesma lógica de
evolução urbana, ou seja , o setor sudoeste da cidade (historicamente o
setor de concentração das classes média e alta) recebe a melhor infraestrutura.
“Os transportes (públicos e privados) desempenham
um papel fundamental na acessibilidade e na segregação.
Note-se que a acessibilidade raramente se mede em termos
de distância. Mais freqüentemente se mede em termos de
tempo de deslocamento e principalmente em termos de custo
de deslocamento. Este por sua vez, deve ser medido em
termos de porcentagem sobre a renda. Assim, o custo de 1
real de uma passagem de ônibus é cinco vezes mais caro
para um trabalhador que ganha R$300,00 mensais do que
para um que ganha R$1.500,00 e dez vezes mais caro do
que um que ganha R$ 3.000,00. O melhor sistema viário da
cidade está no Quadrante Sudoeste e até mesmo o metrô
vem atendendo cada vez mais esse Quadrante.”34
Outro fator que contribuiu para o aparecimento destes edifícios
com áreas de convívio sofisticadas foi o aumento da violência urbana. A
violência urbana nas décadas de 90 e 2000 intensificou o processo de
segregação do espaço público, este foi definitivamente transformado
num espaço selvagem e sem organização. A ineficácia do Estado em
resolver questões urbanas como a violência, somado a oportunidade do
mercado em vender segurança, reservaram à rua e em final à cidade a
imagem de um lugar inseguro e desordenado.
O Estado mostrou nos anos 90 que não estava preparado para
garantir a segurança nas metrópoles. Em São Paulo, casos como o
massacre do Carandiru e casos que mostravam a corrupção do sistema,
a citar o episódio do policial conhecido como Rambo, que cobrava
pedágios do cidadão comum e em um destes disparou sua arma
34
VILLAÇA, Flávio/ Texto publicado na Revista Brasileira de Ciências Criminais, ano 11, nº 44. – 2003
106
matando duas pessoas, deixavam claro que o Estado não era capaz de
gerenciar as diferenças sociais existentes nas grande metrópoles. Em
pesquisa realizada em 2000 pelo Ministério da Justiça, 50% dos
moradores de São Paulo evitavam sair à rua à noite com medo da
violência urbana.35 Este período mostra a classe média em pânico com
a crescente violência urbana e a ineficácia do Estado em garantir o
mínimo de segurança.
O mercado imobiliário aproveitou-se desta deficiência do Estado
em garantir a segurança e o desejo das classes média e alta para criar
um “produto imobiliário” que se tornou a forma de morar preferida
destas classes. Os condomínios fechados.
A virada do século também foi marcada pelo debate crescente
sobre a metrópole contemporânea e a crescente metropolização dos
grandes centros, uma nova forma de organização estava em questão. O
modelo centro principal e periferia dava lugar ao debate de novas
centralidades e suas conexões. Os aspectos pós-modernos de
HARVEY (2000) e a sociedade da informação de CASTELLS (1996)
faziam-se sentir na produção do espaço urbano.
Este período termina anunciando uma grande investida dos
empreendedores imobiliários nos condomínios fechados que veremos
no capítulo seguinte.
4.3 – Levantamento empírico do período
A principal característica dos empreendimentos deste período
(1994 à 2003) é que eles buscam urbanizar o lote de forma a criar um
espaço privado de qualidade pública. A majoração das áreas de uso
comum, vagas de autos, preço dos imóveis e área das unidades
indicam a elitização dos empreendimentos lançados neste período em
relação aos períodos anteriores.
O convívio interno dos edifícios da década de 70 e 80 eram
35
REVISTA VEJA, Coleções/ Violência Urbana. – 23/04/2011
107
compostos de ambientes, agora passava a ser um ambiente
urbanizado. Estes espaços que antes limitavam-se a salões de festa,
piscinas e pequenas quadras apresentam uma sofisticação a partir de
1994. Implantados em lotes maiores, estes edifícios têm uma estrutura
de lazer que oferecem churrasqueiras, piscinas, playgrounds, quadras,
saunas, fontes, pergolados, salões e paisagismo impecável, tudo isso
articulado com passeios e acessos urbanizados. A qualidade de espaço
público que o Estado não é capaz de organizar passa a ser vendido
pelo mercado imobiliário.
As grades, muros e portarias são elementos já previstos em
projeto, e iniciam uma nova maneira de segregação urbana na Vila
Romana. O automóvel também ganha mais espaço na Vila Romana
neste período, tendo como média duas vagas por unidade e em alguns
casos três vagas, o automóvel se consolida como o principal articulador
de locomoção desta nova forma de morar na cidade de São Paulo.
Os dados cadastrais dos edifícios foram obtidos com o
cruzamento de 3 fontes diferentes. O SECOVI – SP, levantamento de
dados no campo (feitos pelo autor desta pesquisa) e imobiliárias da Vila
Romana e Lapa (Albuquerque Fernandes Negócios Imobiliários, M&M
imóveis, Pio XI Accacia imóveis e Arthur Pacheco imobiliária LTDA).
A seguir apresentamos as fichas do levantamento, nelas temos
um mapa de localização do edifício, seu nome e endereço.
Apresentamos também informações como: ano de construção, número
de torres, vagas por apartamento, número total de unidades, metragem
média das unidades e preço.
108
Condomínio Michelângelo e Da Vinci
Rua Fábia, 94
Ano de Construção - 1994
Nº de Torres - 2
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 50 em 25 andares
Metragem da unidade - 120m2
Valor inicial - R$ 529.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - 4.500 m2
FACHADA
INTERFACE
109
Condomínio Beverly Hills
Rua Duílio, 204
Ano de Construção - 1996
Nº de Torres - 2
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 30 em 15 andares
Metragem da unidade - 171 e 197m2
Valor inicial - R$ 774.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
110
Condomínio Monteiro Machado
Rua Fábia, 27
Ano de Construção - 1996
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 45 em 15 andares
Metragem da unidade - 75m2
Valor inicial - R$ 335.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
111
Condomínio Piaza Navona
Rua Marcelina, 394
Ano de Construção - 1997
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 20 em 10 andares
Metragem da unidade - 86m2
Valor inicial - R$ 391.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
112
Condomínio Itacaré
Rua Fábia, 50
Ano de Construção - 1998
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 26 em 13 andares
Metragem da unidade - 92m2
Valor inicial - R$ 515.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
113
Condomínio Vila Romana
Rua Claudio, 213
Ano de Construção - 1998
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 68 em 17 andares
Metragem da unidade - 62m2
Valor inicial - R$ 302.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
114
Condomínio Vila Fiorina
Rua Cláudio, 336
Ano de Construção - 1999
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 68 em 17 andares
Metragem da unidade - 62m2
Valor inicial - R$ 275.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
115
Condomínio Villa di Roma
Rua Tito, 88
Ano de Construção - 2001
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 64 em 16 andares
Metragem da unidade - 91m2
Valor inicial - R$ 404.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
116
Condomínio Metrópolis Condominium
Rua Tito, 450
Ano de Construção - 2004
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 32 em 16 andares
Metragem da unidade - 116 m2
Valor inicial - R$ 606.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
117
Condomínio Vila Romana Boulevard
Rua Camilo, 182
Ano de Construção - 2004
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 72 em 18 andares
Metragem da unidade - 88m2
Valor inicial - R$ 494.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
118
A partir de 1994 os edifícios residenciais da Vila Romana
sofreram uma nova mudança, os condomínios passaram a ser cada vez
mais fechados e cercados por grades e portarias.
Estes novos condomínios representaram uma elitização da Vila
Romana, a majoração de vagas para veículos, área útil, área comum e
lote de terreno, representaram uma mudança em relação aos
condomínios edificados até então, esta majoração de área representou
também uma majoração no valor destes imóveis.
Com a violência urbana cada dia mais presente na cidade de
São Paulo e a comprovada ineficiência do Estado em garantir a
segurança pública, o mercado formatou um produto que teve como
base a segurança e as sofisticadas áreas de lazer. O mercado
imobiliário incorporou aos condomínios a qualidade de espaços públicos
que o Estado não é capaz de organizar.
As leis implantadas em 2001 pelo Governo Federal e os
debates que se seguiram no âmbito estadual e municipal resultaram na
alteração do zoneamento da cidade de São Paulo em 2004, a partir daí
os condomínios fechados se multiplicaram rapidamente e tornam-se
cada vez mais segregados como veremos no capitulo seguinte.
119
Capítulo 5
Os condomínios residenciais fechados
2005-2011 - a busca de segurança e status
Capítulo 5 – Os condomínios fechados – 2005 à 2011- a
busca de segurança e status
O novo zoneamento estabelecido pela lei em 2004, somado às
rápidas mudanças sociais desencadeadas após a entrada do novo
milênio (2000), alteraram novamente o perfil dos condomínios da Vila
Romana.
A segregação social e a redução dos espaços públicos são
características dos empreendimentos deste período. A metrópole
contemporânea é o que muitos autores apontam como o espaço pósmoderno, fragmentado por natureza e sem um compromisso com a
formação de um projeto social.
Esta nova realidade, somada às interferências do poder público
em criar as condições ideais para que o mercado estabeleça seus
projetos, fomentaram uma rápida transformação na Vila Romana. O
marketing e o status social são fatores importantes neste novo modelo
de condomínio.
André
Spadaro (cardiologista,
45
anos) é
morador
do
condomínio New York (rua Aurélia) e diz:
“Comprei o apartamento aqui pois o bairro é bem
localizado e está se transformando, além de morar bem tenho
certeza que o imóvel vai valorizar. Aqui podemos morar com
segurança e temos um ambiente legal para recebermos as
visitas e amigos.”
Como desvantagens André ressalta o valor dos imóveis.
“É um apartamento caro, e o condomínio também
não é dos mais baratos, a pessoa tem que ganhar bem para
poder manter o padrão e pagar as contas.”
Os novos edifícios ocupam grandes lotes e em algumas
121
ocasiões toda a quadra. São cercados por grandes muros e em alguns
trechos a grade substitui momentaneamente os muros. Veremos alguns
exemplos destes condomínios, o resultado destes no espaço público e
faremos algumas considerações dos motivos desta nova forma de
habitação e segregação urbana.
Ernesto Mattos (publicitário, 42 anos) morador do edifício La
Dolce Vita ao comentar sobre os novos apartamentos de condomínio
ressalta:
“Com estes valores não é qualquer um que pode
comprar um imóvel destes, aqui temos tudo - segurança,
conforto, serviços. Os moradores tem um certo nível, isso é
bom pois vivemos dentro de um padrão.” Diz Ernesto.
Quando questionado sobre as desvantagens de morar em um
condomínio fechado na Vila Romana, Ernesto diz que a única
desvantagem que vê é o trânsito.
“Não vejo desvantagens em morar aqui, a única coisa
que realmente me incomoda é o trânsito, mas isso não é só
aqui é um problema geral da cidade.”
5.1 – Características e estruturas
Após as mudanças das legislações federal e municipal, a
verticalização na Vila Romana teve mais uma mudança em suas
características. O aparecimento de grandes condomínios fechados em
lotes que, em alguns casos, tomam a quadra inteira mudaram mais uma
vez o perfil da Vila Romana.
O que se vê a partir de 2005 é o aparecimento não só de novos
condomínios, mas sim de um “produto” imobiliário. Os edifícios ficaram
mais sofisticados a cada lançamento, o automóvel se afirma como o
elemento organizador desta nova realidade, com alguns condomínios
122
oferecendo até 5 vagas por apartamento. O marketing assume um papel
fundamental na venda destes novos “produtos”. Os bancos privados
percebem o grande negócio que o crédito imobiliário pode representar
não só no balanço anual como na fidelização do cliente. Este novo
modelo de condomínio fechado não oferece somente o espaço físico,
oferece também os serviços da cidade.
Todos estes fatores fomentam o aparecimento de condomínios
como os que passamos a descrever agora.
Em 2005, o condomínio La Dolce Vita inaugura uma nova fase
da verticalização na Vila Romana, o lote de terreno é composto pela
quadra inteira formada pelas ruas Aurélia, Tito, Camilo e Espártaco. O
condomínio é composto por 3 torres de 21 andares cada. Cada torre
tem dois apartamentos por andar, com 4 dormitórios, sendo 2 suítes.
Desta forma, totaliza 126 unidades que variam de 168m2 à
320m2, dependendo da formatação da planta. Este condomínio
apresenta inúmeras mudanças em relação aos edificados anteriormente
e é tão emblemático que poderíamos mostrar somente ele para
caracterizar
esta
última
periodização.
Vamos
começar
pelas
características físicas.
Como já descrito acima, o lote de terreno é o maior destinado a
um condomínio até então na Vila Romana. Ocupa uma quadra inteira,
com aproximadamente 10.000m2 de terreno. Esta quadra é totalmente
murada e isolada do entorno, as únicas ambientações que o condomínio
oferece são para receber o veículo.
Na figura a seguir, a implantação do condomínio, podemos
notar que a urbanização interna da quadra é muito elaborada e
sofisticada, conta com inúmeras opções de lazer e pela primeira vez na
Vila Romana o condomínio passa a oferecer múltiplos serviços.
123
Implantação do condomínio La Dolce Vita
Figura 44 – Imagem da Implantação do condomínio La Dolce Vita.
Fonte: site do condomínio www.cldv.com.br
Os edifícios são no estilo neoclássico seguindo a tendência do
mercado imobiliário na cidade de uma maneira geral. O apartamento
tipo é composto de 4 dormitórios sendo duas suítes, sala ampla com
dois ambientes e a varanda passa a ser definitivamente um ambiente
integrado à sala, grandes e com o conceito de “varanda gourmet” elas
passam a ser peça fundamental no marketing e na venda dos
apartamentos. Todos os novos condomínios a partir de 2005,
independentes do tamanho, vão apresentar a varanda como uma “área
extra” de lazer.
O subsolo é parte enterrada e parte aflorada devido ao desnível
do terreno, sua interface com a cidade é a menor possível. A quadra é
completamente murada, com alguns hiatos onde um gradil substitui o
muro. As duas únicas aberturas para a via pública são a entrada social,
tímida pelo porte do empreendimento, e a entrada de veículos
sofisticada em estilo americano.
Na figura a seguir observamos as torres e os muros, podemos
124
também observar que o recuo do muro ambienta a entrada de veículos
voltada para a Rua Tito.
Condomínio La Dolce Vita
Figura 45 – Condomínio La Dolce Vita – Vila Romana, Rua Tito.
Fonte: www.maps.google.com.br
Este empreendimento apresenta algumas características em
seu funcionamento que refletem em sua arquitetura. O conceito de
segurança total muda significativamente alguns parâmetros do espaço
para os serviços do condomínio.
A figura do zelador é substituída pelo segurança, os serviços
são, na sua grande maioria, feitos por empresas. O condomínio se
comporta como um shopping, a nosso ver é a versão habitacional de um
shopping. Conta com manobristas, seguranças, faxineiras, jardineiros,
responsáveis pela manutenção em geral, professores dentre outros
profissionais.
O novo “produto” é rentável não só na venda, como também na
manutenção dos serviços, não existe fidelização mais certa do que o
125
condomínio. Depois de comprar um imóvel (R$1.200.000,00 no caso do
Dolce Vita) o proprietário compulsoriamente adere ao pacote de
serviços do condomínio.
No caso do Dolce Vita o valor destes serviços pode passar de
R$2.500,00/mês dependendo do “consumo” dos serviços oferecidos.
São oferecidas aulas diversas, cursos, personal trainers, massagens,
serviço de baby care, lavanderia entre outros.
Programação esportiva Condomínio La Dolce Vita
Figura 46 – Grade de programação esportiva Condomínio La Dolce Vita – Vila Romana,
Rua Tito . Fonte: site do condomínio www.cldv.com.br
Para ser isolado do sítio onde ele está colocado, o condomínio
tem que oferecer o máximo de serviços possíveis para manter-se
isolado. Acima notamos que o serviço é oferecido pela empresa AER
(Assessoria Esportiva Recriar). O ambiente do condomínio passa a ser
similar ao ambiente de um clube e seu espaço construído também.
O condomínio tem um site na internet que funciona como uma
comunidade virtual, com avisos, blogs, fóruns e área restrita onde o
condômino pode acessar sua “conta”, lá pode efetuar compras, pagar
dívidas e consultar saldo. O ambiente virtual também compõe o espaço
126
do condomínio.
O resultado no ambiente físico e social na Vila Romana é que a
comunidade passa a ser “comunidade do Dolce Vita” e não mais
comunidade da Vila Romana. A ocorrência deste empreendimento não
é exclusividade da Vila Romana.
Ao nosso ver não nos cabe julgar aqui a validade da proposta
de habitação, porém é dever descrever os fatos que estão ocorrendo na
Vila Romana, em particular, e na cidade, de maneira geral.
O mesmo empreendimento, nos mesmos moldes, com a mesma
planta, e com o mesmo nome, está reproduzido na Mooca e na
Aclimação.
Condomínios La Dolce Vita
Figura 47 –Condomínios La Dolce Vita – Unidade Mooca e Unidade Vila Romana.
Fonte: www.maps.google.com.br
O que está acontecendo é a racionalização do projeto, só o que
o empreendedor necessita é a área. A manutenção do mesmo projeto
arquitetônico antecipa prazos, economiza projetos complementares,
possibilita um controle orçamentário mais apurado, o material
publicitário é o mesmo e utiliza até as mesmas formas. Portanto, aos
olhos do mercado, a massificação ou a reprodução do projeto é salutar,
porém ao nosso ver, ao igualarmos as soluções estamos presumindo
que as diferentes áreas da cidade são todas iguais, e não são. Ao nosso
ver, o não pensar o projeto é o não pensar a cidade.
Este mesmo procedimento não ocorre somente com o
127
condomínio La Dolce Vita, ocorre com outros, a citar os condomínios
GoodLife (Aclimação e Vila Romana), L’ espace (Vila Romana e Vila
Leopoldina).
Outro condomínio de mesmo porte é o Paradiso Vila Romana. A
qualidade “urbana” em seu interior é sofisticada, pensada e bem
acabada.
Condomínios Paradiso Vila Romana e Condomínio New York
Figura 48 – Foto aérea dos Condomínios Paradiso Vila Romana e Condomínio New York - rua Aurélia
Fonte: www.maps.google.com.br
Na imagem anterior temos dois condomínios fechados, o maior
ao lado esquerdo da imagem é o Paradiso Vila Romana (3 torres) e o à
direita o Condomínio New York. O resultado físico destes condomínios
na Rua Aurélia é mostrado na imagem a seguir.
A rua passa a ser somente circulação. Não há mais espaço para
a aplicação do trabalho ou da vivência no ambiente criado a partir do
isolamento promovido pelos condomínios fechados.
128
Vista da Rua Aurélia
Figura 49 –Vista da Rua Aurélia murada por dois condomínios fechados.
Fonte: www.maps.google.com.br
Nos últimos dois anos foram edificados e lançados o mesmo
número de condomínios da década passada. O perfil urbano e social da
Vila Romana vem se transformando rapidamente, resultado das
regulamentações públicas e dos investimentos privados.
Vejamos como a legislação fomenta o aparecimento dos
condomínios
fechados
e
cria
mecanismos
que
favorecem
os
empreendedores imobiliários.
5.2 – Legislação e o Estado – um novo zoneamento
Depois da aprovação do Estatuto da Cidade em 2001, e do
Plano Diretor Estratégico do município em 2002, a necessidade de rever
e estruturar um novo zoneamento condizente com as novas diretrizes
estabelecidas era fundamental.
Em 25 de agosto de 2004 a Lei nº 13.885 estabelecia novas
diretrizes para o zoneamento da Cidade de São Paulo. As tipologias da
zonas já haviam sido criadas pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) em
setembro de 2002, o novo zoneamento detalha cada uma delas.
Diversas alterações foram feitas, dentre elas o coeficiente de
129
aproveitamento e uso do solo, criando coeficientes básicos (gratuitos),
mínimos (para garantir que o imóvel não seja subutilizado) e máximos
(mediante pagamento de outorga onerosa ou transferência de potencial
construtivo) foi especialmente importante no perfil da verticalização na
cidade de São Paulo.
Cada zona possui um coeficiente próprio, sendo que dois tipos
de coeficientes são de aproveitamento básico (1 e 2 vezes a área do
lote), e quatro coeficientes máximos (1, 2, 2,5 e 4 vezes a área do lote).
Fica a cargo do Plano Diretor Estratégico e dos Planos Regionais
Estratégicos das Subprefeituras definir os limites de cada área.36
Desta forma, o poder público municipal tem como equilibrar a
ocupação e a verticalização em diferentes áreas da cidade sem ter que
se submeter a um único macro zoneamento, soluções distintas sob uma
mesma lei.
O município pode agora controlar a ocupação em áreas de
proteção ambiental não permitindo a outorga onerosa, ao mesmo tempo
que possibilita a ocupação máxima para desenvolver centros regionais.
Efeitos planejados para a Vila Romana e Lapa estão surtindo
efeito. A valorização da terra, a verticalização, o adensamento, e a
reconstrução da orla ferroviária degradada, estão se tornando realidade.
O Estado determina o que pode ser feito mas não regulamenta como
será feito.
Na
Vila
Romana
o
resultado
destas
mudanças
foi
o
aparecimento dos condomínios fechados que descaracterizam o bairro
e promovem a segregação urbana. Segundo CALDEIRA (2000), é o
terceiro padrão de segregação espacial.
“Sobrepostas
ao
padrão
centro-periferia,
as
transformações recentes estão gerando espaços nos quais
os diferentes grupos sociais estão muitas vezes próximos,
mas estão separados por muros e tecnologias de segurança,
e tendem a não circular e interagir em áreas comuns. O
36
Prefeitura de São Paulo, SEMPLA: O novo zoneamento ao alcance de todos. Série manuais 2004.
130
principal instrumento desse novo padrão de segregação
espacial é o que chamo de “enclaves fortificados.” Trata-se
de espaços privatizados, fechados e monitorados para
residência, consumo lazer e trabalho. A sua principal
justificação é o medo do crime violento. Esses novos espaços
atraem aqueles que estão abandonando a esfera pública
tradicional das ruas para os pobres, os marginalizados e os
sem teto.”37
Na Vila Romana esta mudança de zoneamento foi diretamente
responsável pelo rápido crescimento dos condomínios fechados a partir
de 2004.
O zoneamento da Vila Romana era uma zona Z2 (zona mista de
baixa densidade), depois da nova Lei de zoneamento passou a ser uma
ZM-3a e ZM-3b (zona mista de densidades demográfica e construtiva
altas). Esta alteração está definida no Plano Regional para o Distrito da
Lapa, a transformação das áreas industriais em zonas mistas.
Esta alteração de zoneamento elevou o coeficiente de
aproveitamento da Vila Romana para 2 vezes a área do terreno no caso
de ZM-3a e 2,5 vezes para ZM-3b.
Esta alteração isolada já teria um impacto imediato na Vila
Romana, porém o mesmo Plano Regional Estratégico da Subprefeitura
Lapa redefiniu os limites da Operação Urbana Diagonal Norte
(estabelecida no PDE ) e neste novo perímetro a Vila Romana está
incluída. Estando também dentro do perímetro da Área de Intervenção
Urbana 08 (AIU08).
Estar dentro de uma Área de Intervenção Urbana (AIU) obriga
os proprietários de terrenos ou lotes subutilizados a utilizarem seus
imóveis de maneira a atender as transformações urbanas desejadas
para a área.
37
CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000
131
Uso e Ocupação do Solo – Vila Romana
Figura 50 –Mapa de Uso e Ocupação do Solo – Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa.
Fonte: Subprefeitura Lapa.
A AIU08 também eleva o coeficiente de aproveitamento a 4
vezes o tamanho do lote mediante ao pagamento da outorga onerosa.
Desta forma, a Vila Romana que era uma Zona Mista de Baixa
densidade (com coeficiente de 1,0) passou a uma Zona Mista de alta
densidade (coeficiente 2,0 e 2,5 podendo chegar a 4,0). A diretriz do
plano regional aponta para a Vila Romana e para a Lapa como uma
centralidade
e fomenta
seu
desenvolvimento por meio destes
procedimentos legais.
Os grandes condomínios fechados que apareceram na Vila
Romana se instalam exatamente dentro dos limites da AIU08,
reservando
as
áreas
que
estão
fora
do
perímetro
para
empreendimentos menores.
132
Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa
Figura 51 –Mapa de Desenvolvimento Urbano – Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa.
Fonte: Subprefeitura Lapa.
O aparecimento destes condomínios é a antítese do intento
proposto. A nova legislação objetiva (ao menos no discurso) uma maior
flexibilidade das leis para garantir que as soluções possam ser
regionalizadas a fim de garantir o papel fundamental da cidade como
espaço de aplicação das atividades sociais, nasce para tentar tornar a
cidade mais democrática. Porém, o que se observa é uma padronização
de soluções e a presença dos grandes muros que ampliam a
segregação, tornando o espaço público menos democrático.
A Legislação, mais uma vez, favorece o mercado imobiliário,
criando condições legais e financeiras para que este desenvolva suas
atividades,
porém
atribuir
somente
às
leis
e
ao
Estado
a
responsabilidade pelo aparecimento e proliferação dos condomínios
fortificados é uma visão simplista do problema.
A cidade contemporânea é fragmentada, não mais aceita a
visão simplista dos problemas urbanos como um macro zoneamento por
exemplo.
Como
colocado
por
KOOLHAAS
(2006),
a
cidade
contemporânea é uma cidade de fragmentos e complexidades.
133
“A cidade com que temos de nos arranjar hoje é mais
ou menos formada de fragmentos de modernidade – como se
as características abstrato-formais ou estilísticas às vezes
sobrevivessem em estado puro, enquanto o programa urbano
não saísse conforme o planejado.”38
A
cidade
contemporânea
tem
características
da
pós-
modernidade. Uma nova maneira de agir no espaço para otimizar o
tempo. JACOBS (1961) externa sua opinião crítica ao modernismo e
aos resultados que ela observou até 1961:
“Projetos para pessoas de baixa renda que se tornam
piores centros de delinqüência, de vandalismo e de
desamparo social geral do que as favelas que pretendiam
substituir. Projetos de habitação para pessoas de renda
média que são verdadeiras maravilhas de estupidez e de
sujeição, privados de toda jovialidade ou vitalidade da vida na
cidade. Projetos de habitações de luxo que mitigam sua
inanidade, ou tentam, com vulgaridade insípida.”39
HARVEY (1989) ilustra a pós modernidade urbana e a
fragmentação como soluções autônomas sem um compromisso de um
projeto social. Desta forma, os “enclaves fortificados” são produtos da
sociedade e da forma de apropriação do território urbano, o Estado e as
leis somente avalizam esta tendência.
“Enquanto os modernistas vêem o espaço como algo
a ser moldado para propósitos sociais, portanto, sempre
subserviente à construção de um projeto social, os pósmodernistas o vêem como coisa independente e autônoma a
ser moldada segundo objetivos e princípios estéticos que não
tem necessariamente nenhuma relação com algum objetivo
38
KOOLHAAS, Rem. Por uma cidade contemporânea , In NESBIT, Kate , Cosac Naify- EDUSP – 2006
39
JACOBS, Jane. In HARVEY, David. Condição Pós- Moderna , Edições Loyola- 1989
134
social
abrangente,
salvo
talvez,
a
consecução
da
intemporalidade e da beleza “desinteressada” como fins em si
mesmas.”40
Desta forma, buscar um alinhamento de nexos casuais como a
violência, mercado imobiliário ou ainda o Estado e responsabilizá-los
pelo aparecimento do condomínios fechados é uma visão demais
simplista das questões urbanas e sociais que formataram a sociedade
contemporânea. Os condomínios fechados são o resultado de uma
história e não de um evento específico, são resultado da sociedade.
“Nesse
sentido,
os
condomínios
fechados
representam somente uma das incontáveis formas pelas
quais o espaço absorve e reflete a pontecialidade de conflito
que a cidade produz. Se os condomínios segregam, se
conformam áreas relativamente homogêneas, sobretudo do
ponto de vista econômico, e indicam seu fechamento e
inacessibilidade para os demais indivíduos, eles o fazem de
modo a confirmar uma lógica urbana que exprime, ela
mesma, uma tensão construtiva, que a um só tempo separa e
une, afasta e aproxima os indivíduos.”41
Nesta linha, CASTELLS (1998) sugere que, no mundo
globalizado, o Estado perdeu seu lugar e onde o Estado é omisso o
mercado é o gestor do espaço urbano. O resultado é uma cidade
fragmentada com residências e serviços estanques, o mundo está cada
vez mais urbano e as cidades cada vez mais fragmentadas.
“The nation state has become too big for the
management of everyday life and too small to control global
flows of capital, trade, production, and information. The crisis
40
HARVEY, David. Condição Pós- Moderna , Edições Loyola- 1989
41
OLIVEIRA Jr., Hélio Rodrigues . Reflexões sobre o estudo da proliferação de condomínios fechados: críticas e
sugestões , Caderno Metrópole nº20 Educ- 2008
135
of political legitimacy associated with the bypassing of nation
states by the globalization of economy and technology,
includes a growing distance between people and institutions
at the very moment when the public sector must be active and
supported to counterbalance the undesirable effects of
unchallenged market forces and financial turbulence.”42
Em entrevista concedida ao programa Roda Viva, CASTELLS
sublinha a nova forma de organização urbana, onde a cidade perde a
capacidade de convivência e se fragmenta em tribos.
“Então, para mim, o que parece ser o problema, o
maior paradoxo urbano que estamos vivendo, é que
chegamos ao mundo urbano. Chegamos a um mundo em
que a maioria das pessoas, pela primeira vez na história, vive
em cidades. No Brasil, são 80%. Ao mesmo tempo, pode ser
um mundo urbano sem cidades. Isto é, um mundo urbano em
que se perde a cidade como sistema de convivência, como
cultura, como instituição de gestão local, fragmentada em
mercados e tribos identidárias.”43
Todos estes autores relatam a transição em que estamos
vivendo não somente no espaço urbano como em nossa maneira de
viver. A mudança de uma sociedade industrial para uma sociedade da
informação manifesta-se no espaço construído das cidades.
A idéia de que a modernidade não é mais um estado mas sim
um processo e que a mudança é um princípio essencial está presente
na tese de HARVEY (1989), em Condição Pós-Moderna, quando ele
coloca que as mudanças da pós-modernidade são mais transformações
na aparência da lógica capitalista do que o surgimento de uma nova
sociedade.
42
43
CASTELLS, Manuel . The education of city planners in the information age , Berkley Planning Journal 12 (1998)
CASTELLS, Manuel . Entrevista transcrita do programa Roda Viva , Memória Roda Viva/ Fapesp - 1999
136
Neste mesmo sentido de pensamento, ASCHER (2010), ao
descrever a terceira revolução urbana, sublinha as novas relações entre
tempo-espaço decorrentes das tecnologias de informação e das novas
conectividades. Neste processo de crescimento das cidades e de
metropolização, o deslocamento e as tecnologias de informação
imprimem no espaço urbano uma nova dinâmica.
“A dilatação dos territórios urbanos freqüentados
habitualmente pelos cidadãos enfraquece a importância da
proximidade na vida cotidiana: o bairro deixa de ser o lugar
de
integração
das
relações
de
amizade,
familiares,
profissionais, cívicas; os vizinhos imediatos não são mais
colegas, salvo nos guetos de ricos e pobres. O local muda de
natureza e sentido: ele é cada vez mais escolhido e apenas
contempla realidades sociais fragmentárias. De fato, mesmo
os habitantes das cidades privadas norte-americanas (gatedcommunities ou condomínios fechados) vivem na escala
metropolitana: eles se deslocam bastante, cotidianamente e
cada vez para mais longe.”44
Por fim, o aparecimento dos grandes condomínios fechados e a
redução do espaço público na Vila Romana não é uma exclusividade do
bairro e tão pouco resultado de ações isoladas. Trata-se de um
fenômeno inerente às metrópoles contemporâneas e às novas formas
de organização social. VILLAÇA define em seu livro - Espaço Intraurbano no Brasil - que a segregação é por demais lenta para ser
captada por um período de apenas dez anos, e que esta é uma
tendência histórica que se desenvolve a longo prazo, definição esta que
concordamos plenamente.
44
ASHER, François . Os novos principios do urbanismo , Romano Guerra / São Paulo - 2010
137
5.3 – Levantamento dos edifícios do período- 2004-2011
Os edifícios deste período caracterizam-se pelo conceito de
segurança total, misturam soluções de espaço e serviços de forma a
criar um espaço “auto-suficiente”, desta forma, segregam a cidade e
reduzem o espaço público a meros corredores de circulação.
Ocupando grandes lotes, estes condomínios criam uma mistura
de habitação, clube e shopping. Não se relacionam com o sítio onde
estão inseridos, têm sua própria identidade e impõem esta ao lugar
onde se implantam, criando grandes muros que ampliam a segregação
social e urbana.
Os dados cadastrais dos edifícios foram obtidos com o
cruzamento de 3 fontes diferentes. O SECOVI – SP, levantamento de
dados no campo (feitos pelo autor desta pesquisa) e imobiliárias da Vila
Romana e Lapa (Albuquerque Fernandes Negócios Imobiliários, M&M
imóveis, Pio XI Accacia imóveis e Arthur Pacheco imobiliária LTDA).
A seguir apresentamos as fichas do levantamento, nelas temos
um mapa de localização do edifício, seu nome e endereço.
Apresentamos também informações como: ano de construção, número
de torres, vagas por apartamento, número total de unidades, metragem
média das unidades e preço.
138
Condomínio La Dolce Vita
Rua Tito, 556
Ano de Construção - 2005
Nº de Torres - 3
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 126 em 21 andares
Metragem da unidade - 168 e 320m2
Valor inicial - R$ 980.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - aprox 10.000 m2
FACHADA
INTERFACE
139
Condomínio Pallazo Giardino
Rua Coriolano, 1474
Ano de Construção - 2006
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 84 em 21 andares
Metragem da unidade - 110m2
Valor inicial - R$ 520.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
140
Condomínio Via Apia
Rua Fábia, 264
Ano de Construção - 2006
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 64 em 16 andares
Metragem da unidade - 89m2
Valor inicial - R$ 487.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
141
Condomínio Art de Vivre
Rua Fábia, 404
Ano de Construção - 2007
Nº de Torres - 2
Vagas garagem - 4
Nº de total de aptos - 41 em 21 andares
Metragem da unidade - 146m2
Valor inicial - R$ 805.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
142
Condomínio Paradiso
Rua Fábia, 800
Ano de Construção - 2007
Nº de Torres - 3
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 60 em 30 andares
Metragem da unidade - 172 m2
Valor inicial - R$ 1.135.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
143
Condomínio Vivace
Rua Fábia, 123
Ano de Construção - 2008
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 44 em 22 andares
Metragem da unidade - 103m2
Valor inicial - R$ 564.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
144
Condomínio Wide Life
Rua Faustolo, 1101
Ano de Construção - 2008
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 130 em 26 andares
Metragem da unidade - 72m2 e 98m2
Valor inicial - R$ 720.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - 2.276m2
FACHADA
INTERFACE
145
Condomínio Acqua Vila Romana
Rua Camilo, 173
Ano de Construção - 2009
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 46 em 23 andares
Metragem da unidade - 85m2
Valor inicial - R$ 479.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
146
Condomínio Allori
Rua Fábia, 1450
Ano de Construção - 2009
Nº de Torres - 3
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 104 em 26 andares
Metragem da unidade - 140m2 e 180m2
Valor inicial - R$ 960.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - 8.155m2
FACHADA
INTERFACE
147
Condomínio Tribeca Personal Club
Rua Vespaziano, 754
Ano de Construção - 2009
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 50 em 25 andares
Metragem da unidade - 120 e 197m2
Valor inicial - R$ 659.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
148
Condomínio Idea
Rua Catão , 804
Ano de Construção - 2010
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 3 ou 4
Nº de total de aptos - 52
Metragem da unidade - 177m2 e 284m2
Valor inicial - R$ 1.097.464,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
149
Condomínio Lemarc
Rua Marco Aurelio, 180
Ano de Construção - 2010 lançamento - 36 meses entrega (2013)
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 60 em 15 andares
Metragem da unidade - 125m2
Valor inicial - R$ 750.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - 3.000m2
FACHADA
INTERFACE
150
Condomínio Marbela
Rua Faustolo, 1018
Ano de Construção - 2010
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 48 em 12 andares
Metragem da unidade - 94m2
Valor inicial - R$ 478.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
151
Condomínio New York Club
Rua Fábia, 610
Ano de Construção - 2010
Nº de Torres - 2
Vagas garagem - 4
Nº de total de aptos - 50 em 25 andares
Metragem da unidade - 154 e 223m2
Valor inicial - R$ 1.103.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
152
Condomínio Ária
Rua Coriolano, 1580
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2 ou 3
Nº de total de aptos - 56
Metragem da unidade - 105m2
Valor inicial - R$ 760.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
153
Condomínio Atelier
Rua Faustolo, 1450
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 2
Vagas garagem - 2 a 3
Nº de total de aptos - 252
Metragem da unidade - 100m2, 133m2 e 162m2
Valor inicial - R$ 595.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
154
Condomínio Avance Vila Romana
Rua Marco Aurelio, 145
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 60 em 15 andares
Metragem da unidade - 150m2
Valor inicial - R$ 950.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
155
Condomínio Élevé
Rua Caio Gracco, 798
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 44 em 22 pavimentos
Metragem da unidade - 165m2 e 284m2
Valor inicial - R$ 930.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - 2.404m2
FACHADA
INTERFACE
156
Condomínio Giro Vila Romana
Rua Caio Gracco, 203
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 1
Nº de total de aptos - 42 em 12 andares
Metragem da unidade - 65m2
Valor inicial - R$ 255.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
157
Condomínio Goodlife
Rua Aurélia, 300
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 2
Vagas garagem - 3
Nº de total de aptos - 46 em 23 andares
Metragem da unidade - 139 e 192m2
Valor inicial - R$ 990.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
158
Condomínio Lespace Vila Romana
Rua Vespaziano, 754
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 4 e 5
Nº de total de aptos - 46 em 23 andares
Metragem da unidade - 185 m2
Valor inicial - R$ 980.000,00 (ref. nov 2011)
Terreno - 3.329m2
FACHADA
INTERFACE
159
Condomínio Matisse
Rua Duílio, 302
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 2
Nº de total de aptos - 60 em 15 andares
Metragem da unidade - 100m2
Valor inicial - R$ 747.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
160
Condomínio Vista Vila Romana
Rua Fábia, 27
Ano de Construção - 2011
Nº de Torres - 1
Vagas garagem - 3 e 4
Nº de total de aptos - 42 em 21 andares
Metragem da unidade - 161m2
Valor inicial - R$ 937.000,00 (ref. nov 2011)
FACHADA
INTERFACE
161
Os condomínios fechados que surgiram na Vila Romana a partir
de 2005 são totalmente isolados da cidade por muros. A segurança dos
edifícios foi aprimorada com a aplicação de novas tecnologias e os
espaços e serviços ficaram sofisticados.
A nova lei de zoneamento transforma a Vila Romana de uma
área mista de baixa densidade em uma área mista de alta densidade e
eleva seu potencial construtivo, o mercado imobiliário rapidamente
ocupa os lotes grandes e inicia a demolição dos sobrados.
Os condomínios deste período caracterizam-se por oferecer não
só o espaço de cidade mas também os serviços da mesma, criam uma
realidade separada de seu entorno.
O automóvel é fortemente incorporado nos novos condomínios,
em alguns casos são oferecidas 5 vagas por unidade habitacional.
O condomínio passou a ser um grande negócio, ele deixou de
ser a amortização dos valores relativos a manutenção da área comum
para virar uma prestação de serviços diversos.
A elitização da Vila Romana altera a sociedade da vila, os
pequenos comércios dão lugar a grandes mercados e as ruas assumem
um papel exclusivamente de circulação, perdendo sua característica de
espaço de vivência. Esta elitização gerou o status de morar num destes
condomínios ou mesmo no bairro.
Com o levantamento dos condomínios formatamos uma tabela
de dados (em anexo) que nos possibilitou estabelecer comparações
entre os períodos. Com estas comparações chegamos às nossas
conclusões finais.
162
Considerações finais
Considerações Finais
A cidade de São Paulo está sendo reconstruída em grande
parte em áreas de intervenções e operações urbanas, que representam
23% do território municipal. As antigas vilas proletárias e galpões
industriais abandonados estão sendo substituídos por empreendimentos
imobiliários que valorizam estas áreas.
Este seria um importante momento para formarmos uma cidade
melhor, porém o que observamos é que neste momento de
reconstrução o que prevalece é a reprodução do capital em detrimento a
um programa social ou formatação urbana social. Como resultado,
aparecem os condomínios fechados e até fortificados que segregam o
espaço público do privado e fomentam as desigualdades sociais.
Na Vila Romana pudemos notar que a antiga vila proletária dos
anos 50, formada pelos sobrados,
transformou-se em uma área
valorizada e de grande desenvolvimento imobiliário. Como já dito na
introdução deste trabalho, o problema não é a verticalização em si, mas
sim do modelo que vem sendo adotado, que fomenta a segregação
urbana e a fragmentação da cidade.
Entender o processo de verticalização da Vila Romana nos faz
entender São Paulo. A segregação urbana promovida pelos grandes
condomínios fechados não é um evento isolado, mais sim um processo.
Como observamos na reprodução dos condomínios na cidade, a citar os
exemplos mencionados como os edifícios La Dolce Vita.
Notamos também que a forma de viver e se relacionar com a
cidade mudou significativamente. Os primeiros edifícios na década de
60
(primeiro
período
deste
trabalho),
ilustravam
somente
o
adensamento de unidades de moradia reservando todas as outras
atividades à cidade. Já nos anos 70 (segundo período deste trabalho),
observamos a ocorrência dos primeiros condomínios com áreas
particulares de vivência. Mesmo apresentando estas áreas particulares,
estes edifícios ainda eram abertos à cidade, eles seguiam a linha do
modernismo e tinham um compromisso social. Na terceira periodização
164
deste trabalho (anos 90) observamos o aparecimento dos primeiros
condomínios fechados. Estes já iniciavam o processo de urbanização
interna do lote em detrimento à questão social e à cidade. Neste período
a violência urbana e a falta de capacidade do Estado em garantir um
ambiente seguro tornou o espaço público um ambiente hostil. A partir de
2004 (quarta periodização deste trabalho), os novos condomínios
chegaram ao limite de ocupação de área, ocupando toda uma quadra.
Estes já não mostram qualquer comprometimento com a questão social,
são condomínios isolados em si, oferecem não só o espaço urbanizado
mas também os serviços da cidade.
O levantamento dos condomínios da Vila Romana nos
possibilitou elaborarmos algumas comparações. Ao analisarmos a
ocorrência dos condomínios na Vila Romana, notamos que o número
aumentou significativamente a partir de 2005, portanto no último período
deste trabalho. Este pico é resultado da nova lei de zoneamento de
2004 que transformou a Vila Romana de uma zona mista de baixa
densidade para uma zona mista de alta densidade permitindo o
coeficiente de aproveitamento até 4 .
Condomínios por período
Gráfico 04 - Gráfico representativo da quantidade de empreendimentos por período.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
165
Ao observar o gráfico acima podemos notar que o número de
ocorrências do último período é quase igual à soma de ocorrências dos
três períodos anteriores. Desta forma podemos observar como a
alteração da legislação urbana em 2004 acelerou o aparecimento dos
condomínios fechados na Vila Romana.
Os condomínios que surgiram na Vila Romana a partir de 2005
estabeleceram o máximo de ocupação do lote, o mercado imobiliário se
apropria do máximo de área possível para poder urbanizar o térreo de
maneira a criar uma realidade individual separada da cidade. Ao
analisarmos a forma de ocupação dos condomínios podemos observar
como estes foram se apropriando dos lotes até ocupar a totalidade de
uma quadra.
Ocupação de lotes por períodos na Vila Romana
Figura 52 - Croqui da ocupação de lotes pelos condomínios por períodos na Vila Romana.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Ao analisarmos os esquemas acima notamos que nos dois
primeiros períodos deste trabalho (1964/71 e 1972/93), os condomínios
verticais ocupavam lotes existentes que eram de tamanho similar aos
ocupados pelas residências e pequenas indústrias existentes, já no
terceiro e quarto períodos (1994/04 e 2005/11), os lotes ficaram maiores
sendo resultado de unificação de lotes e ocupação dos galpões de
grandes indústrias.
Não foi somente o lote que ficou maior nos diferentes períodos,
a área média habitacional oferecida para a vivência dobrou de tamanho.
166
Área média dos apartamentos oferecidos na Vila Romana
Figura 53 – Ilustração - comparação da área média dos apartamentos oferecidos na
Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin
Unidades maiores, com mais vagas de automóveis por unidade,
lotes maiores e preço maior formam o quadro atual dos condomínios da
Vila Romana, por seguinte a sociedade da Vila também se altera. A Vila
Romana se elitizou.
O valor do metro quadrado construído manteve a mesma lógica
de crescimento e atualmente (Nov. 2011) está avaliado em R$
5.455,00/m2 e o preço médio destas novas unidades nos condomínios
fechados é de R$950.000,00 por unidade (Nov. 2011).
Gráfico 05 - Gráfico representativo do valor do metro quadrado na Vila Romana – S.P. Mostra a elitização da
Vila Romana. Fonte: http://www.ibiubi.com.br/imoveis/dados-mercado/são-paulo+sao-paulo+vila-romana/
167
O número de vagas destinadas aos automóveis também
cresceu de forma vertiginosa, afirmando a grande influência que ele tem
na formatação do espaço urbano.
No gráfico a seguir, fica latente a força do automóvel na
organização do modelo condomínio fechado, o automóvel é o principal
articulador deste modelo adotado pelo mercado imobiliário. Ele está
fortemente incorporado nos novos empreendimentos.
Quantidade de vagas para autos por período
Gráfico 06 - Gráfico representativo da quantidade de vagas para autos por período.
Fonte: Rodrigo F. Michelin
Todos este indicadores mostram o crescimento da Vila Romana,
principalmente na última periodização. A estabilidade da economia, as
alterações da legislação e o modo de viver na cidade contemporânea
fomentaram um crescimento vertiginoso, o mercado imobiliário está
ganhando dinheiro como nunca antes registrado, os bancos públicos e
privados estão financiando estas unidades e tirando proveito de seus
clientes.
A infraestrutura dos condomínios apresenta soluções modernas
e sofisticadas porém, a infraestrutura urbana continua sendo a mesma
edificada nos anos 40 com algumas poucas benfeitorias.
O condomínio passou a ser um importante negócio a ser
168
administrado. Com ampla oferta de serviços que vão da segurança a
professores de yoga, o valor pode passar de R$3.000,00 por unidade. A
reprodução do capital não ocorre somente na edificação e na venda,
mas também na manutenção dos serviços prestados.
Ao estudarmos as ações do Estado nos períodos, notamos que
o poder público, que deveria zelar pelo bem estar e pela inclusão social,
age sempre a favor da reprodução do capital e contra a agenda social.
Como demonstrado por VILLAÇA (1998) e SOMEKH (1997), a
legislação urbana sempre serviu como regulamentadora das diferenças
sociais e atendeu aos interesses dos investidores imobiliários. As
discussões mantidas em universidades e corpos técnicos são positivas
e apontam soluções, porém as questões técnicas raramente influenciam
as decisões políticas.
VILLAÇA (1998) ainda nos mostra que historicamente o
zoneamento da cidade de São Paulo fomentou a segregação das
classes sociais e se mostrou ineficiente para tratar a cidade como um
mecanismo dinâmico e de inclusão social.
Na falta de um controle mais ativo por parte do Estado o
mercado é quem define as diretrizes e soluções. O problema é que as
soluções ideais para o mercado sempre extraem da cidade o máximo
possível de recursos, deixando esta abandonada. Quando o mercado
regulamenta e formata o espaço urbano, o bônus (que fica com as
instituições) se transforma em lucros financeiros e o ônus (que fica com
a cidade) transforma-se em infra-estrutura degradada e abandonada.
Ao nosso ver, quando o Estado cria mecanismos de venda de
direitos (como exemplo a outorga onerosa) ele perde a capacidade de
regulamentar os resultados físicos das ações do mercado, ele é mais
um agente no processo do capital.
No caso da Vila Romana, a outorga onerosa gerada pode até
contribuir para a melhoria de áreas periféricas ou de importância dentro
do Plano Diretor, porém para o bairro em si as conseqüências são
segregadoras.
Por fim, nossa análise da verticalização e segregação por esta
fomentada na Vila Romana, entende que o processo de individualização
169
e fragmentação é uma característica da vida contemporânea, porém o
mercado aproveita-se da ausência reguladora do Estado para formatar
a cidade a seu gosto, apropriando-se de grandes áreas urbanas e
vendendo estas como produto imobiliário. A lamentar que nem o
mercado e nem o Estado sejam capazes de formatar a cidade com uma
agenda social de inclusão, estes olham somente para o imóvel, a
obtenção de lucros, e a reprodução do capital, sem um compromisso de
formação de um programa social.
A citar também a desvalorização do arquiteto como agente das
transformações urbanas. Ao aceitar projetos como “receita de bolo” o
papel do arquiteto no processo de reconstrução das cidades é resumido
a uma assinatura, o não pensar o edifício é também o não pensar a rua
e por seqüência o não pensar a cidade. Aceitar soluções prontas e já
executadas em outras partes da cidade é aceitar que as regiões são
iguais. O resultado é uma unificação estética que retiram qualquer
possibilidade de formação de uma identidade local.
As grandes áreas, antes industrializadas à margem da estrada
de ferro, estão sendo re-urbanizadas ou urbanizadas e neste processo
estamos perdendo uma grande oportunidade de debater a cidade e
construir espaços de inclusão. Como observado nos casos londrinos
apresentados na introdução deste trabalho, o capital também pode se
reproduzir criando espaços públicos e democráticos, fica então a
pergunta de HARVEY (2000), que tipo de pessoas queremos ser?
170
Referências Bibliográficas
Referências Bibliográficas
ARANTES, Otília Beatriz Fiori. A cidade como não lugar. Revista AU arquitetura e urbanismo, 58:1-6, 1995.
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Editora Romano Guerra, 2010.
BÓGUS, Lúcia Maria Machado; PASTERNAK, Suzana. Como anda São
Paulo. Rio de Janeiro: Letra Capital: Observatório das Metrópoles,
2009.
CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros: crime, segregação e
cidadania em São Paulo. São Paulo: Edusp, 2000.
CASTELLS, Manuel. A questão urbana. Rio de Janeiro: Paz e Terra,
1983.
FELDMAN, Sarah. Planejamento e zoneamento. São Paulo 1947-1972.
São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo/Fapesp, 2005.
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brasileira sob o regime da economia patriarcal. São Paulo: Global,
2006.
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uma nova tradição. São Paulo: Martins Fontes, 2004.
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2009.
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MAU, Bruce; LEONARD, Jennifer. Massive Change. New York: Phaidon
Press Inc., 2004.
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1965-1995. São Paulo: Cosac Naify, 2008.
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Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) - Universidade
Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2007.
172
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proliferação de condomínios fechados: críticas e sugestões.
Cadernos Metrópole 20: 221-240, 2008.
PASSOS, Maria Lúcia Perrone; EMÍDIO, Teresa. Desenhando São
Paulo: mapas e literatura, 1877-1954. São Paulo: Editora Senac
São Paulo: Imprensa Oficial, 2009.
PESSOA, Laura Cristina Ribeiro; BÓGUS, Lucia Maria Machado.
Operações urbanas - nova forma de incorporação imobiliária: o caso
das Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água
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PIANO, Renzo. Discurso pronunciado no recebimento do Prémio
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London, 1997
SÃO PAULO, Prefeitura do Município, Secretaria de Planejamento
Urbano. O novo zoneamento ao alcance de todos. Série Manuais,
2004.
SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização
de São Paulo. Dissertação
(Mestrado em Arquitetura e Urbanismo)
- Universidade de São
Paulo, São Paulo, 1987.
SOMEKH, Nadia; CAMPOS, Candido Malta. A cidade que não pode
parar: planos urbanísticos de São Paulo no século XX. São Paulo:
Editora Mackenzie; Mackpesquisa, 2008.
UYTENHAAK, Rudy. Cities full of space: qualities of density. Rotterdam:
010 Publishers, 2008.
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Nobel: FAPESP: Lincoln Institute, 2001.
WALL, Ed; WATERMAN, Tim. Urban Design. Basics Landscape
Arquitecture. Singapore: AVA Book Production Pte. Ltd., 2009.
173
Legislação Consultada
Legislação Municipal (em ordem cronológica)
-
Lei no 3.427, de 19 de novembro de 1929. “Código de Obras Arthur
Saboya”.
-
Ato no 663, de 10 de agosto de 1934. “Aprova a consolidação do
Código de Obras Arthur Saboya (Lei no3.427, de 19 de novembro de
1929) abrangendo todas as disposições constantes de Leis e atos,
em vigor nesta data, referentes às contruções, arruamentos, etc.”
-
Lei no 7.805, de 1o de novembro de 1972. Lei de Parcelamento, Uso
e Ocupação do Solo
-
Lei no 8001, de 24 de dezembro de 1973. “Dispõe sobre o uso e a
ocupação do solo urbano, altera e complementa a Lei no7.805, de 1o
de novembro de 1972, e dá outras providências”. (Altera disposições
dos conjuntos residenciais).
-
Lei no 11.774, de 18 de maio de 1995. “Estabelece diretrizes e
mecanismos para a implantação da Operação Urbana Água Branca,
define programa de melhorias, previsto para a área objeto da
Operação, e dá outras providências”.
-
Lei no 13.430, de 13 de setembro de 2002. Plano Diretor Estratégico.
-
Lei no 13.792, de 13 de janeiro de 2004. “Dispõe sobre a criação de
Condomínios Residenciais Fechados no Município de São Paulo e
dá outras providências”. (Projeto de Lei no449/2002, do Vereador
Milton Leite – PMDB).
-
Lei no 13.885, de 25 de agosto de 2004. Zoneamento da Cidade de
São Paulo. “Estabelece normas complementares ao Plano Diretor
Estratégico,
institui
os
Planos
Regionais
Estratégicos
das
Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o
Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo”.
174
Legislação Federal (em ordem cronológica)
-
Decreto-lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967. “Dispões sobre
loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso
e espaço aéreo e dá outras providências”.
-
Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
“Dispõe sobre o
parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências”.
-
Lei no 9.785, 29 de janeiro de 1999. “Altera o Decreto-Lei no 3.365,
de 21 de junho de 1941 (desapropriação por utilidade pública) e as
Leis nos 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos) e
6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo urbano)”.
-
Lei no 10.257, 10 de julho de 2001. Estatuto da Cidade.
“Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal,
estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras
providências”.
-
Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Novo Código Civil
Brasileiro.
175
Anexos
TABELA DE DADOS DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS DA VILA ROMANA
Nome
Ano
Média unid m2
Pavimentos
Total unid.
área solo m2 Valor mínimo R$
Nome
Ano
média unidade m2 Pavimentos total unidades área solo m2 Valor mínimo R$
Élevé
2011
307,00
22
44
2404,00
930000,00
Ária
2011
105,00
16
64
560000,00
Atelier
2011
131,00
16
252
9.000,00
595000,00
GoodLife
2011
165,00
23
46
990.000,00
Giro V. Romana
2011
65,00
12
42
255.000,00
Lespace
2011
185,00
23
46
3.329,00
980.000,00
Vista V. Romana
2011
161,00
21
42
937.000,00
Avance
2011
150,00
15
60
950.000,00
Mattisse
2011
100,00
15
60
747.000,00
2010
125,00
15
60
3000,00
750000,00
Lemark
Idea
2010
319,00
26
52
1097464,00
sollo
2010
206,00
20
40
963.000,00
New York
2010
188,00
25
100
1.103.000,00
Marbela
2010
94,00
12
48
478.000,00
Allori
2009
160,00
26
104
8155,00
960000,00
Tribeca
2009
158,00
25
50
659.000,00
Acqua
2009
85,00
23
46
479.000,00
Wide Life
2008
85,00
26
130
2276,00
720000,00
Vivace
2008
103,00
22
44
564.000,00
Art vivre
2007
146,00
21
84
805.000,00
paradiso
2007
172,00
30
180
1.135.000,00
Pallazo Giardino
2006
110,00
21
84
520.000,00
Via Apia
2006
89,00
16
64
487.000,00
Lufficio Catão
2006
13
La Dolce Vita
2005
244,00
21
132
980.000,00
Itacare
2005
92,00
13
26
515.000,00
Boulevard
2004
88,00
18
72
494.000,00
Metropolis C.
2004
116,00
16
32
606.000,00
Vila de Roma
2001
91,00
16
64
404.000,00
Vagas Auto
Nº
Torres
Torres Vagas Auto
1
3
1
2
4
3
2
3
1
1
1
4
1
3
1
2
1
2
1
3
1
3
1
3
2
4
1
2
3
3
1
3
1
2
1
2
1
2
2
4
3
3
1
2
1
2
1
3
3
1
2
1
3
1
3
1
2
TABELA DE DADOS DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS DA VILA ROMANA
Nome
Campo Del Fiore
Villa fiorina
Vila Romana
Piazza Navona
Monteiro Mach.
Beverly Hills
Mich/Da Vinci
Marcia
Hortencias
Vila de Carla
Toulon
Emma Mattos
San Remo
Voyage
Silvia
Maria Cristina
Venézia
Electra
Romeu Ranzuni
Marcelina
Grauna
Duilio 538/552
Moraes
Ano
2000
1999
1998
1997
1996
1996
1992
1992
1991
1991
1991
1990
1989
1989
1988
1985
1983
1972
1971
1970
1970
1970
1964
Média unid m2
80,00
62,00
62,00
86,00
75,00
180,00
120,00
120,00
62,00
140,00
75,00
87,00
60,00
100,00
78,00
129,00
115,00
95,00
78,00
82,00
98,00
80,00
70,00
Pavimentos
13
17
17
10
15
15
25
21
10
17
13
13
13
13
16
12
20
16
7
7
10
5
5
Total unid.
26
68
68
20
45
60
100
42
40
34
26
26
39
13
32
24
40
128
28
24
20
32
20
área solo m2 Valor mínimo R$
3.500,00
451.000,00
275.000,00
302.000,00
391.000,00
335.000,00
774.000,00
529.000,00
533.000,00
278.000,00
635.000,00
397,00
322.000,00
206.000,00
306.000,00
268.000,00
385.000,00
476.000,00
292.000,00
268.000,00
273.000,00
295.000,00
180.000,00
170.000,00
Nº
Vagas Auto
Torres
1
2
1
2
1
1
1
2
1
2
2
2
2
2
1
2
1
1
1
3
1
1
1
2
1
1
1
2
1
1
1
1
1
2
2
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
0
TABELA DE DADOS DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS DA VILA ROMANA
Nome
Nome
Élevé
Ária
Atelier
GoodLife
Giro V. Romana
Lespace
Vista V. Romana
Avance
Mattisse
Lemark
Idea
sollo
New York
Marbela
Allori
Tribeca
Acqua
Wide Life
Vivace
Art vivre
paradiso
Pallazo Giardino
Via Apia
Lufficio Catão
La Dolce Vita
Itacare
Boulevard
Metropolis C.
Vila de Roma
TABELA DE DADOS DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS DA VILA ROMANA
Nome
Campo Del Fiore
Villa fiorina
Vila Romana
Piazza Navona
Monteiro Mach.
Beverly Hills
Mich/Da Vinci
Marcia
Hortencias
Vila de Carla
Toulon
Emma Mattos
San Remo
Voyage
Silvia
Maria Cristina
Venézia
Electra
Romeu Ranzuni
Marcelina
Grauna
Duilio 538/552
Moraes
17/06/12
Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)
Rodrigo Fernandes Michelin
Possui graduação em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2000).
Atualmente é aluno de pós-graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie e arquiteto - Michelin
Arquitetura, atuando principalmente no seguinte tema: arquitetura e urbanismo.
(Texto infor m ado pelo autor )
Últim a atualização em 17/06/2012
Endereço para acessar este CV:
http://lattes.cnpq.br/7781757997114247
Dados Pes s oais
Nome
Nome em citações
bibliográficas
Sexo
Filiação
Nascimento
Carteira de Identidade
Rodrigo Fernandes Michelin
MICHELIN, R. F.
masculino
Osmar Michelin e Nivia Fernandes Michelin
28/07/1976 - São Paulo/SP - Brasil
236196078 ssp - SP - 17/10/1988
CPF 28137240845
Endereço residencial
Endereço profissional
Endereço eletrônico
Rua Bárbara Heliodora, 353
Vila Romana - Sao Paulo
05044-040, SP - Brasil
Telefone: 11 36737675
URL da home page: w w w .michelin.arq.br
Michelin Arquitetura
Rua Bárbara Heliodora, 353
Vila Romana - Sao Paulo
05044-040, SP - Brasil
Telefone: 11 36737675
URL da home page: w w w .michelinarquitetura.com.br
e-mail para contato : [email protected]
For m ação Acadêm ica/Titulação
2010
Mestrado em Arquitetura e Urbanismo.
Universidade Presbiteriana Mackenzie, MACKENZIE, Sao Paulo, Brasil
Título: Vila Romana - A transformação de um bairro
Orientador: Nadia Somekh
1995 - 2000
Graduação em Arquitetura e Urbanismo.
Universidade Presbiteriana Mackenzie, MACKENZIE, Sao Paulo, Brasil
Título: Sintaxe da linguagem visual
Orientador: Prof. Dr. Tito Lívio
For m ação com plem entar
2008 - 2008
Sistemas de energização rural alternativos.
Faculdade de Ciências Agronômicas/UNESP, FCA/UNESP, Brasil
2005 - 2005
Curso de curta duração em Modelagem 3D avançada em Vector Works.
Cad Technology, CAD, Brasil
2005 - 2005
Curso de curta duração em Vector Works Básico 2D/3D.
Cad Technology, CAD, Brasil
2003 - 2003
Curso de curta duração em Final Cut Pro4.
DRC Treinamentos e Consultoria, DRC, Brasil
2002 - 2002
Curso de curta duração em O Plano Diretor do Município com Ênfase no Estatut.
Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal - Bauru, CEPAM, Brasil
https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata
1/7
17/06/12
Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)
2000 - 2000
Curso de curta duração em 3D Studio Max.
Impacta Tecnologia, IMPACTA, Brasil
1998 - 1998
Curso de curta duração em Auto Cad 3D R14.
Centro Acadêmico Horácio Lane, CAHL, Brasil
Atuação pr ofis s ional
1. Universidade Presbiteriana Mackenzie - MACKENZIE
Vínculo institucional
2010 - Atual
Vínculo: Aluno de pós-graduação , Enquadramento funcional: Aluno de pós-graduação , Carga horária: 40,
Regime: Integral
Atividades
2010 - Atual
Projetos de pesquisa, Reitoria, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
Participação em projetos:
Verticalização das Cidades Brasileiras
02/2010 - Atual
Pesquisa e Desenvolvimento, Reitoria, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
Linhas de Pesquisa:
Verticalização e desenho da cidade de São Paulo , O desenho da cidade e a verticalização
2. Michelin Arquitetura - MA
Vínculo institucional
2004 - Atual
Vínculo: Arquiteto autônomo , Enquadramento funcional: Arquiteto, Regime: Parcial
Outras informações:
Escritório particular
Atividades
04/2008 - 04/2008
Serviço Técnico Especializado, Rosa Turismo
Especificação:
Projeto de reforma e ampliação da empresa Rosa Turismo totalizando 120 metros quadrados
02/2008 - 06/2008
Serviço Técnico Especializado, Carlos Roberto Pereira Padovani
Especificação:
Progeto e gerenciamento de residência unifamiliar de 175 metros quadrados
02/2008 - 03/2008
Serviço Técnico Especializado, Prefeitura Municipal de Pardinho
Especificação:
Projeto de urbanização do leito urbano do Rio Pardo, Novo Acesso ao clube municipal e praça do laticínio
11/2007 - 05/2008
Serviço Técnico Especializado, Carlos Eduardo Del Papa Zacharias
Especificação:
Projeto e acompanhamento de reforma de estabelecimento comercial de 240 metros quadrados
05/2007 - 02/2008
Serviço Técnico Especializado, Prefeitura Municipal de Botucatu
Especificação:
Projeto de revitalização do centro histórico de Botucatu, Rua Amando de Barros proposta de reforma da via
04/2007 - 09/2007
Serviço Técnico Especializado, Prefeitura Municipal de Botucatu
Especificação:
Projeto de revitalização da Praça Cav. Virgilio Lunardi - Botucatu - SP
02/2007 - 10/2007
Serviço Técnico Especializado, Carlos Eduardo Del Papa Zacharias
Especificação:
Projeto de residência unifamilia de 400 metros quadrados
10/2006 - 03/2007
Serviço Técnico Especializado, Prefeitura Municipal de Botucatu
Especificação:
https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata
2/7
17/06/12
Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)
Projeto de Revitalização do Mercado Municipal de Botucatu
05/2006 - 06/2008
Serviço Técnico Especializado, Antonio Carlos Poli
Especificação:
Projeto e acompanhamento de residência unifamiliar totalizando 560 metros quadrados
02/2006 - 04/2007
Serviço Técnico Especializado, Sheila Zambello de Pinho
Especificação:
Projeto e acompanhamento de reforma e ampliação de residência unifamiliar no total de 150 metros quadrados
02/2006 - 09/2006
Serviço Técnico Especializado, Prefeitura Municipal de Botucatu
Especificação:
Projeto de reforma e ampliação da rodoviária municipal de Botucatu totalizando 3000 metros quadradados de
área
06/2005 - 10/2006
Serviço Técnico Especializado, Olivio Rubio Junior
Especificação:
Projeto de residência unifamiliar de 230 metros quadrados
02/2004 - 04/2004
Serviço Técnico Especializado, Cuesta Jardins
Especificação:
Projeto e acompanhamento do novo escritório da empresa Cuesta Jardins totalizando 85 metros quadrados
01/2003 - 08/2003
Serviço Técnico Especializado, Restaurante Mandacaru
Especificação:
Projeto e acompanhamento da reforma do restaurante Mandacaru totalizando 600 metros quadrados
01/2001 - 12/2001
Serviço Técnico Especializado, Michelin Arquitetura
Especificação:
Projeto e construção do escritório Michelin arquitetura com área total de 270 metros quadrados
01/1999 - 01/2002
Outro
Especificação:
Photo Shop , Auto Cad
3. Instituto de Biociências, Unesp - Botucatu - IBB - UNESP
Vínculo institucional
2003 - 2003
Vínculo: Arquiteto , Enquadramento funcional: Arquiteto , Carga horária: 40, Regime: Integral
Outras informações:
Integrando a equipe do Projeto Temático "Estudos morfológicos, anatômicos, histoquímicos e ultraestruturais em
plantas do cerrado (senso lato) do estado de São Paulo" (FAPESP/Programa BIOTA, Proc. 2000/12469-3
Responsável pela programação visual de material de divulgação, incluindo CD Rom, vídeos, guias de campo,
cartões postais e outros.
Atividades
02/2003 - 12/2003
Serviço Técnico Especializado, Departamento de Botânica
Especificação:
Programação visual de material de divulgação do Projeto Temático "Estudos morfológicos, anatômicos,
histoquímicos e ultraestruturais em plantas do cerrado (lato senso) do estado de São Paulo" (FAPESP/Programa
BIOTA, Proc. 2000/12469-3)
4. Fundação de Estudos e Pesquisas Agrícolas e Florestais - FEPAF
Vínculo institucional
2002 - 2002
Vínculo: Instrutor de Auto Cad 2000 , Enquadramento funcional: Instrutor de Auto Cad 2000 , Carga horária: 4,
Regime: Parcial
Atividades
03/2003 - 03/2003
Graduação, Photoshop
Disciplinas Ministradas:
Photoshop
https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata
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Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)
10/2000 - 10/2000
Graduação, Auto Cad 2000
Disciplinas Ministradas:
Auto Cad 2000
5. Prefeitura Municipal de Botucatu - P/BOTUCATU
Vínculo institucional
2001 - 2005
Vínculo: Cargo de comissão , Enquadramento funcional: Chefe da Divisão Técnica de Planejamento , Carga horária:
40, Regime: Integral
Atividades
11/2001 - 03/2005
Direção e Administração, Divisão Técnica de Planejamento
Cargos Ocupados:
Chefe da Divisão
11/2001 - 03/2005
Serviço Técnico Especializado, Divisão Técnica de Planejamento
Especificação:
Projeto da Escola João Maria de Araújo
11/2001 - 03/2005
Serviço Técnico Especializado, Divisão Técnica de Planejamento
Especificação:
Projeto do Camelódromo Municipal
11/2001 - 03/2005
Serviço Técnico Especializado, Divisão Técnica de Planejamento
Especificação:
Projeto do Posto de saúde do Jd Aeroporto
11/2001 - 03/2005
Serviço Técnico Especializado, Divisão Técnica de Planejamento
Especificação:
Projeto de reurbanização da Praça Pedro Torres
11/2001 - 03/2005
Serviço Técnico Especializado, Divisão Técnica de Planejamento
Especificação:
Projeto do Posto de saúde do Jd Monte Mor
11/2001 - 03/2005
Serviço Técnico Especializado, Divisão Técnica de Planejamento
Especificação:
Projeto de Ampliação da creche Vila Paulista
6. Cinex Ind. Com. Imp. e Exp. Ltda - CINEX
Vínculo institucional
2000 - 2001
Vínculo: Arquiteto , Enquadramento funcional: Arquiteto , Carga horária: 40, Regime: Integral
7. Cesar Guazzelli Arquitetura - CGA
Vínculo institucional
2000 - 2000
Vínculo: Estagiário , Enquadramento funcional: Estagiário , Carga horária: 40, Regime: Integral
Atividades
06/2000 - 12/2000
Estágio, Cesar Guazzelli Arquitetura
Estágio:
Acompanhamento de projetos, desenhos para aprovação de Prefeitura e acompanhamento de obras
8. Jakko Poyry Engenharia Latda - JP
Vínculo institucional
1998 - 1998
Vínculo: Estagiário , Enquadramento funcional: Estagiário , Carga horária: 20, Regime: Parcial
https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata
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Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)
Linhas de pes quis a
O desenho da cidade e a verticalização
1.
Objetivos:
Verticalização e desenho da cidade de São Paulo
2.
Objetivos:
Pr ojetos
2010 - Atual
Verticalização das Cidades Brasileiras
Descrição: Panorama geral do crescimento vertical das cidades Brasileiras, a partir da critica da legislação
urbanística e edilícia, dos planos diretores e dos modos de financiamento, descobrindo as formas que resultam
nos diferentes desenhos da cidade e a qualidade espacial resultante. Mapeamento sistemático dos exemplares e
das tipologias produzidas, identificando os principais vetores e setores de adensamento e verticalização no
processo de urbanização contemporanea. Os produtos desta pesquisa estão sendo discutidos no âmbito das
Dissertações de Mestardo em orientação e a atualização das pesquisas desenvolvidas no Mestrado e Doutorado
da lider e a rede de pesquisas sobre verticalização nas cidades brasileiras
Situação: Em Andamento Natureza: Pesquisa
Alunos envolvidos: Mestrado acadêmico (2);
Integrantes: Rodrigo Fernandes Michelin; Nadia Somekh (Responsável)
Financiador(es):
Idiom as
Inglês
Compreende Bem , Fala Bem, Escreve Bem, Lê Bem
Pr odução em C, T& A
Produção bibliográfica
Artigos completos publicados em periódicos
1.
MICHELIN, R. F.
Lloyd’s e Gherkin: entre os séculos 20 e 21. Arquiteturismo (São Paulo). , v.04, p.041.03 - , 2010.
Referências adicionais : Português. Meio de divulgação: Meio digital
Artigos em jornal de notícias
1.
MICHELIN, R. F.
Comerciantes aprovam projeto de revitalização da Rua Amando. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a7 - a7, 2008.
Referências adicionais : Brasil/Português.
2.
MICHELIN, R. F.
Ielo anuncia licitação na Amando em 40 dias. A Gazeta de Botucatu. Botucatu/SP, p.3 - 3, 2008.
Referências adicionais : Brasil/Português.
3.
MICHELIN, R. F.
Modernização da "Amando" deve melhorar acesso dos bombeiros. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a6 - a6, 2008.
Referências adicionais : Brasil/Português.
4.
MICHELIN, R. F.
Projeto da "Nova Amando" é apresentado aos vereadores. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a4 - a4, 2008.
Referências adicionais : Brasil/Português.
5.
MICHELIN, R. F.
Projeto da "Nova Amando" pronto para virar realidade. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2008.
Referências adicionais : Brasil/Português.
6.
MICHELIN, R. F.
Rodrigo Michelin vive projeto importante com projeto da Amando. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2008.
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
7.
MICHELIN, R. F.
Botucatu projetada para mais 152 anos. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2007.
Referências adicionais : Brasil/Português.
8.
MICHELIN, R. F.
Modernização da rodoviária deverá custar R$500 mil. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a2 - a2, 2007.
https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata
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Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)
9.
Referências adicionais : Brasil/Português.
MICHELIN, R. F.
Projeto de Revitalização da Amando vai priorizar acesso aos deficientes. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2007.
Referências adicionais : Brasil/Português.
10.
MICHELIN, R. F.
Revitalização da Amando está perto de ter seu projeto pronto. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2007.
Referências adicionais : Brasil/Português.
11.
MICHELIN, R. F.
Aproveite os dias longos de verão - pisos, churrasqueiras, acessórios. Diário da Serra - Folha Extra/Arquitetura. Botucatu/SP, p.b1 - b1,
2006.
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
12.
MICHELIN, R. F.
Arquitetos botucatuenses projetam como seria a "Botucatu do Futuro". Diário da Serra. Botucatu/SP, p.22 - 22, 2003.
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
13.
MICHELIN, R. F.
Novo prédio do "João Maria" avança. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.3 - 3, 2003.
Referências adicionais : Brasil/Português.
14.
MICHELIN, R. F.
Obras do João Maria seguem em ritmo acelerado. Folha Serrana. Botucatu/SP, p.3 - 3, 2003.
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
Produção Técnica
Trabalhos técnicos
1.
MICHELIN, R. F.
BOTUCENTRO - Novo Centr o Cívico e de Eventos do m unicípio de Botucatu, 2008
Referências adicionais : Brasil/Português.
2.
MICHELIN, R. F.
Nova Am ando - Revitalização da Rua Am ando de Bar r os , Centr o His tór ico de Botucatu, 2008
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
3.
MICHELIN, R. F.
Pr ojeto de r efor m a da Pr aça Cavaleir o Vir gílio Lunar di, 2007
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
4.
MICHELIN, R. F., Michelin, G.A.
Pr ojeto de r efor m a e r evitalizaçã0 do Mer cado Municipal de Botucatu, 2007
Referências adicionais : Brasil/Português.
5.
MICHELIN, R. F.
Pr ojeto do Pos to de Saúde do Jar dim Aer opor to, 2003
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
6.
MICHELIN, R. F.
Pr ojeto da Es cola Municipal João Mar ia de Ar aújo, 2002
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
7.
MICHELIN, R. F.
Pr ojeto de am pliação da cr eche Vila Paulis ta, 2002
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
8.
MICHELIN, R. F.
Pr ojeto do Centr o Popular de Com ér cio - Cam elódr om o Municipal de Botucatu, 2002
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
9.
MICHELIN, R. F.
Pr ojeto do Pos to de Saúde do Jar dim Monte Mor , 2002
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
10.
MICHELIN, R. F.
Pr ojeto de r eur banização da Pr aça Pedr o Tor r es , 2001
Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso
https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata
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Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)
Demais produções técnicas
1.
MICHELIN, R. F.
Bar r eir as as quitetônicas e aces s ibilidade em edificações , 2008. (Outro, Curso de curta duração ministrado)
Palavras-chave: arquitetura
Referências adicionais : Brasil/Português. 4 horas. Meio de divulgação: Outro
2.
MICHELIN, R. F.
Photos hop, 2003. (Outro, Curso de curta duração ministrado)
Referências adicionais : Brasil/Português. 21 horas. Meio de divulgação: Outro
3.
MICHELIN, R. F.
Auto Cad 2000, 2002. (Outro, Curso de curta duração ministrado)
Referências adicionais : Brasil/Português. 40 horas. Meio de divulgação: Outro
Eventos
Participação em eventos
1.
Coloquio Br as il Por tugal Es tr ategias de Pr ojeto e Inter vencao nas Metr opoles Contem por aneas Exper iencia e
Per s pectivas , 2011. (Simpósio)
.
2.
7o For um de Pes quis a FAU-Univer s idade Pr es biter iana Mack enzie. Indicador es de Sus tentabilidae Ur bana, 2011. (Simpósio)
.
3.
6 For um FAU-Mack enzie, 2010. (Simpósio)
.
Totais de pr odução
Produção bibliográfica
Artigos completos publicados em periódico
Jornais de Notícias
1
14
Produção Técnica
Trabalhos técnicos (assessoria)
1
Trabalhos técnicos (elaboração de projeto)
9
Curso de curta duração ministrado (outro)
3
Eventos
Participações em eventos (simpósio)
3
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https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata
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