Visão Geral - São Carlos Empreendimentos

São Carlos Empreendimentos
Ticker BM&F Bovespa: SCAR3
1 / 41
Índice
•
Visão Geral
•
Mercado de Imóveis Comerciais para Renda no Brasil
•
Portfólio da São Carlos
•
Performance Financeira
•
Cases de Aquisição e Retrofit
•
Cases de Projetos de Desenvolvimento
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VISÃO GERAL
3 / 37
Visão Geral
A São Carlos é focada no investimento e na gestão de imóveis comerciais e de varejo com objetivo de
maximizar a renda de locação, atuando tanto na aquisição de propriedades quanto no
desenvolvimento de áreas dentro ou fora do seu portfólio.
Portfólio com 39 imóveis, 413 mil m2 de área bruta locável e valor de mercado estimado em R$ 2,23
bilhões1.
Hoje a São Carlos tem projetos de expansão via desenvolvimento dos imóveis no portfólio atual com
potencial superior a 250 mil m2.
A São Carlos é focada no aumento contínuo da rentabilidade por ação.
Em projeto
1
CB Richard Ellis – avaliação de Set/10 mais aquisições e menos vendas
do período – disponível em www.scsa.com.br/ri
Portfólio
Atual
4 / 37
Edifício GlobalTech Campinas
Modelo de Negócios de Sucesso
Gestão,
Reposicionamento,
Expansão
Aumento da
Receita de
Aluguel
Aquisição
de Imóvel
Valorização
do Imóvel
Manutenção
em Carteira
ou Venda
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Foco em Rentabilidade
Obtivemos um spread médio de 3,7% (370 bps) entre os cap rates de compra e venda em 2010
15,6%
14,3%
11,5%
10,6%
2009
2010
Cap rate médio de aquisições (3o ano)
Cap rate médio de vendas
6 / 37
Projetos de Desenvolvimento no Portfólio Existente
1.000 m 2 de ABL
10
4
613
Guaíba
BrasilPrev
Portfólio pro forma
162
24
413
+ 49%
Portfólio Atual
GlobalTech
Conversão CD
Potencial de aumentar a ABL do portfólio em até 49%.
Há também um importante potencial de desenvolvimento no edifício Ericsson, sendo avaliado.
O valor de mercado do portfólio não considera estes projetos em desenvolvimento
OBS: montantes estimados
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MERCADO DE IMÓVEIS COMERCIAIS PARA RENDA NO BRASIL
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Tendências do Mercado
Juros Nominais
30%
Desemprego
14%
13%
25%
12%
11%
20%
10%
15%
11,7
9%
8%
10%
7%
5%
6%
0%
5,7
5%
Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
35%
Inflação
Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
12%
30%
11%
25%
10%
20%
9%
8%
15%
11,0
10%
6,0
5%
7%
6,5
6%
5%
0%
Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar- Mar-5%
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
IPCA
Fonte: Bloomberg, FGV, Bacen
NTN-B - Indexado ao IPCA
4%
Mar-06
IGPM
9 / 37
Mar-07
Mar-08
Mar-09
Mar-10
Mar-11
Tendências do Mercado (ABL e Vacância)
16,4%
17,5%
16,6%
14,0%
12,6%
10,0%
8,9%
6,0%
5,5%
São Paulo
6,6%
3,9%
4,1
4,3
4,5
4,7
4,9
5,0
5,1
5,3
5,5
5,7
5,9
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Espaço para Escritórios (milhões de m2)
Vacância Média em Escritórios
11,4%
10,0%
9,3%
8,9%
8,0%
7,0%
7,0%
6,4%
Rio de Janeiro
4,6%
3,7%
2,2
00
2,3
2,3
2,4
2,4
2,5
01
02
03
04
05
Espaço para Escritórios (milhões de m2)
Fonte: Relatório Market View da CB Richard Ellis
10 / 37
2,5
06
2,5
2,6
2,7
2,0%
2,8
07
08
09
10
Vacância Média em Escritórios
São Carlos Vai Capturar a Alta dos Aluguéis no RJ e SP
Os contratos de locação comercial são em geral assinados por períodos de 5 anos
Os contratos a serem renovados nos próximos 2 anos vão capturar a forte alta dos aluguéis nos últimos 4 anos
Escritórios Classe A+ SP: Aluguel Médio
200
R$/m2/mês
DURATION COM O VENCIMENTO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO
160
120
Em Termos de Faturamento com Alugueis
80
33%
40
0
4T03
4T04
4T05
4T06
4T07
4T08
4T09
4T10
20%
Escritórios Classe A+ RJ: Aluguel Médio
200
14%
12%
R$/m2 /mês
160
Estimamos aumento de
31% ou R$ 21,2 mm/ano
120
10%
11%
80
40
< 1 ano
até 2 anos
até 3 anos
até 4 anos
até 5 anos
> 5 anos
0
4T03
4T04
4T05
4T06
4T07
4T08
4T09
4T10
OBS: a partir de 31/Dez/10
Potencial de renovação dos contratos de locação é bastante substancial nos próximos
2 anos, sem considerar potencial de revisões de valor de locação
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PORTFÓLIO DA SÃO CARLOS
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Perfil do Portfólio
Concentração em edifícios de escritório classe A, em São Paulo e Rio de Janeiro, e em lojas de varejo
39 imóveis
comerciais
ABL:
412.897 m 2
4
10%
8
11%
79%
27
Varejo
Escritórios
Outros
Varejo
Escritórios
Outros
Distribuição
Geográfica
Valor do Portfólio:
R$ 2.229 mm
3%
RJ
34%
4%
SP
62%
93%
RS
3%
MG
1%
Varejo
Escritórios
Outros
13 / 37
62% dos Imóveis em São Paulo
CA Rio
Negro
CD Barueri
BST
Ericsson
Antonio
Carlos
BFC
Top
Center
Barros
Loureiro
Mykonos
Sul
America
Corporate
Plaza
C.A.S.A.
Fonte: Google Maps
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Brasilprev
Spop II
Spop X
Itaim
Center
Borges
Lagoa
...e 34% no Rio de Janeiro
Madureira
Venezuela
43
Ouvidor
Citi Tower
Meier
Passeio
Tijuca
CE Arcos
da Lapa
Laranjeiras
Petrópolis
Visconde
OP
CEB
Pasteur
110
Copacabana
Fonte: Google Maps
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Niterói
Mix de Locatários Diversificado e de Primeira Linha
Locatários
Segmentos
(em % de faturamento)
Petróleo e Gás
10%
Seguros
8%
Telecom
12%
Construção
7%
Industria
7%
TI
5%
Varejo
11%
Logística
4%
Financeiro
23%
Inadimplência inexistente.
OBS: Base Dezembro/2010
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Consultoria
4%
Serviços
4%
Entretenimento
2%
Com Exterior
Energia Commodities
1%
1%
1%
Vacância Física no Portfólio
10,0%
5,3%
4,7%
4,3%
4,4%
3,6%
4,3%
3,3%
3,1%
2,3%
2,4%
2,7%
2,2%
1,6%
3,7%
2,9%
2,6%
1,6%
Dez/06 Mar/07 Jun/07 Set/07 Dez/07 Mar/08 Jun/08 Set/08 Dez/08 Mar/09 Jun/09 Set/09 Dez/09 Mar/10 Jun/10 Set/10 Dez/10
A vacância financeira média do portfólio era de 2,4% ao final de Dez/10
Locação do imóvel Meier para uma empresa de call center; e de 4 andares no edifício CE Guaíba para
uma empresa de TI, no 4T10
OBS: Calculamos a taxa de vacância física dividindo a ABL própria vaga pela ABL própria total do portfólio, excluindo imóveis não operacionais e os edifícios Venezuela 43 e Barros
Loureiro, ao final do período. Calculamos a taxa de vacância financeira dividindo uma estimativa de receita potencial para as áreas vagas dos imóveis por uma estimativa de receita total
com locações para aquele determinado mês.
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Sustentabilidade
A São Carlos acredita no desenvolvimento sustentável, e
busca agregar valor a seu portfólio e clientes tornando os
imóveis sustentáveis através da certificação LEED –
Leadership in Energy & Environmental Design.
A São Carlos desenvolveu o Eldorado Business Tower em
parceria com a Gafisa, que é o único edifício brasileiro
com certificação LEED Platinum (dentre apenas 3
existentes no mundo à época da construção).
Atualmente estamos trabalhando na certificação de três
edifícios em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre.
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PERFORMANCE FINANCEIRA
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Performance Financeira
R$ milhões
Receita Bruta com Locações
EBITDAAjustado e Margem
165,6
214,2
157,0
159,3
108,4
2007
125,4
125,9
121,6
79%
84%
84%
78%
83%
2007
2008
2009
2010
pro forma
167,0
80,6
2008
2009
2010
pro forma
Dívida Líquida e Alavancagem
516,3
487,8
Lucro Líquido
516,3
133,4
91,9
328,0
66,7
139,9
33,8
2,7 x
3,9 x
1,2 x
5,1 x
3,1 x
2007
2008
2009
2010
pro forma
2007
20 / 37
2008
2009
2010
Potencial para Valorização
NAV (net asset value)
Valor estimado do portfólio (R$' mm)
Dívida líquida (R$' mm)
NAV (Valor do imóveis menos dívida) (R$' mm)
Quantidade de ações ex-tesouraria (mm)
NAV/ação
2.228,7
(516,3)
1.712,4
57,6
R$ 30 /ação
NAV = Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida pro forma da Companhia. NAV/ação
não considera ações mantidas em tesouraria.
NAV não inclui os potenciais de expansão no portfólio
da São Carlos
As ações ordinárias da São Carlos estão negociando
na BM&F Bovespa com um desconto de 28% sobre o
NAV da Companhia (considerando R$ 21,50/ação)
Edifício Arcos da Lapa
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Composição Acionária
ACIONISTAS
CONTROLADORES
50,01%
SÃO CARLOS
TESOURARIA
ADMINISTRAÇÃO
1,09%
0,98%
OBS: Base 1/abril/2011
OBS: Total de 57.737.319 ações ordinárias, aproximadamente 3.000 acionistas
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FREE-FLOAT
47,92%
Administração
CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
ROLANDO
MIFANO
(presidente)
RICCARDO
ARDUINI
CECILIA
SICUPIRA
(suplente)
CLEMENTINA
SILVA
(suplente)
EMANUEL
SCHIFFERLE
(independente)
JORGE FELIPE
LEMANN
ROBERTO
THOMPSON
DIR. PRESIDENTE
Rolando Mifano
(39 anos no setor)
DIR. FINANCEIRO E RI
Fabio Russo
DIR. COMERCIAL
Marcelo Scarabotolo
(15 anos no setor)
DIR. NOVOS NEGÓCIOS
Rubens Cardoso
(24 anos no setor)
Total de 41 funcionários
A administração está alinhada com os interesses dos acionistas através de um sistema de metas de
performance e remuneração variável, e de um plano de opções de ações da companhia
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Ambiente Competitivo para Investidores em Properties
Listadas no segmento 'Novo Mercado' da BM&F Bovespa:
São Carlos Empreendimentos (ticker SCAR3):
• Escritórios para retrofit ou reposicionamento no mercado e lojas de varejo
BR Properties:
• Centros de distribuição e escritórios mais novos
CCP:
• Desenvolvimento de escritórios AAA, shopping centers e centros de distribuição
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Contatos
FABIO RUSSO - Diretor Financeiro e de RI
MARC GROSSMANN - Gerente de RI
MARCIA DENES - Analista de RI
E-mail: [email protected] - Tel: (11) 3048-5413 / 5442
www.scsa.com.br
Edifício Brazilian Financial Center
Edifício Ericsson
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CASES DE AQUISIÇÃO E RETROFIT
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Citi Tower – Rio de Janeiro, RJ
Aquisição em Nov/05 do Citibank por R$43,3
mm.
Investimentos em melhorias de R$5,2 mm
•
Retrofit do hall principal
•
Troca de elevadores
•
Troca do sistema de ar condicionado
•
Otimização do mix de locatários
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$38/m2
em Dez/05 para R$60/m2 em Fev/11.
Atualmente média do mercado é de R$75/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de
R$14,6/m2 em Dez/05 para R$9,6/m2 em
Fev/11.
Valor de avaliação em Set/10 de R$135,7 mm.
TIR alavancada do projeto de 90%/ano.
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Top Center – São Paulo, SP
Adquirido da Marubeni em Nov/04 por R$63,0
mm.
Aprovação para transformação de galeria no
térreo em Shopping Center e posterior venda
por R$35,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$2,5 mm
• Revitalização da entrada do edifício
• Reforma da área comum dos andares
• Melhorias nos elevadores e sistema de ar
condicionado
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$44/m2
em Dez/04 para R$65/m2 em Fev/11.
Atualmente média do mercado é de R$85/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de R$
12,0/m2 em Dez/04 para R$11,2/m2 em Fev/11.
Valor de avaliação em Set/10 de R$131,0 mm.
TIR alavancada do projeto 173%/ano.
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Centro Empresarial Botafogo – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido da Fundação Caemi em Jan/02 por R$ 72,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$ 4,3 mm
• Reforma e revitalização completa do hall de entrada, troca de elevadores, ar condicionado.
• Reforma do auditório e salas de reunião, possibilitando a geração de renda adicional.
• Transformação de áreas comuns em áreas privativas e remanejamento de restaurante para o térreo
aumentando a área locável do edifício.
Transformação do edifício em
padrão Classe AAA, que passou
a ser um dos melhores prédios de
escritório do Rio de Janeiro
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Edifício Passeio – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do Banco BCN / Mesbla em Dez/03 por R$ 12,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$ 8,0 mm
• Recuperação e revitalização completa da fachada, obedecendo as diretrizes do Patrimônio Histórico, pois ela é
tombada, incluindo a torre do relógio, um marco na cidade do Rio de Janeiro.
• Reforma completa do edifício incluindo instalações elétricas, hidráulicas, ar condicionado, elevadores,
dados/voz .
Transformação completa do edifício que passou a ser corporativo em uma das mais valorizadas
regiões para escritórios do Rio de Janeiro atualmente.
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Edifício Venezuela 43 – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do em Set/09 por R$ 6,5 mm.
Retrofit de R$ 16,0 mm em andamento, visando a revitalização completa do edifício e agregando
ainda o selo de sustentabilidade.
Criação da identidade corporativa do edifício na área do Porto Maravilha.
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CASES DE PROJETOS DE DESENVOLVIMENTO
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Centro Empresarial Guaíba – Porto Alegre, RS
Edifício existente com 12,5 mil m2 de ABL.
Potencial de construção
adicionais de ABL.
12,5
mil
m2
Localização nobre no principal vetor de
crescimento de Porto Alegre.
Fundações e subsolo já prontos e potencial
construtivo já aprovado.
Valor de locação estimado em R$47/m2.
Potencial para built-to-suit.
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FOTO DO
GUAIBA !!
Centro de Distribuição Barueri – Barueri, SP
Imóvel locado para DHL como centro de distribuição.
Ótima localização na Marginal da Rodovia Castello Branco entre o acesso à Alphaville e Shopping
Tamboré.
Valor de avaliação CBRE Set/10 de R$68,9 mm baseado no uso atual.
Potencial construtivo de 180 mil m2 de ABL de escritórios em substituição ao imóvel existente.
Valor de locação estimado de R$55/m2.
Centro
Administrativo Rio
Negro
Área São Carlos
Futuro Shopping
Iguatemi
Acesso Alphaville
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Shopping
Tamboré
Ericsson – São Paulo, SP
Área existente hoje de 24,8 mil m2 de ABL.
Terreno de 50,6 mil m2 (potencial construtivo em estudo).
Ótima localização na Marginal do Rio Tietê, próximo à estação do metrô, estação rodoviária, ao
aeroporto internacional de Cumbica e às principais saídas de São Paulo.
Potencial de
Expansão
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Torre D do Centro Administrativo Rio Negro - Barueri, SP
Área existente hoje de 34,9 mil m2 de ABL.
Em fase de construção de 12.000 m2 de
ABL – conclusão prevista para o segundo
semestre de 2011.
Valor de locação atual na região em torno
de R$55/m2.
Empreendimento
padrão.
consolidado
de
alto
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GlobalTech Campinas - Campinas, SP
Área existente hoje de 9,5 mil m2 de ABL.
Valor de avaliação CBRE Set/10 de R$23,6 mm (participação São Carlos).
Potencial para mais 40 mil m2 de ABL em fase de projeto executivo.
Valor de locação atual em torno de R$35/m2.
São Carlos têm 60% do empreendimento.
Em projeto
Existente
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