A Verticalização e o Bairro: o caso do Jardim Campolim

UNIVERSIDADE ESTADUAL DE MARINGÁ
CENTRO DE CIÊNCIAS HUMANAS, LETRAS E ARTES
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM GEOGRAFIA –MESTRADO
ILSON JULIANO BARRETO
A VERTICALIZAÇÃO E O BAIRRO: O CASO DO PARQUE CAMPOLIM –
SOROCABA, SP, PERÍODO DE 1990 A 2004
MARINGÁ
2007
A VERTICALIZAÇÃO E O BAIRRO: O CASO DO PARQUE CAMPOLIM –
SOROCABA, SP, PERÍODO DE 1990 A 2004
Dissertação apresentada à Universidade
Estadual de Maringá, como requisito
parcial para obtenção do título de
Mestre
em
concentração:
Geografia,
Análise
área
Regional
Ambiental
Orientador: César Miranda Mendes
MARINGÁ
2007
de
e
Dedico este trabalho ao meu pai, João Juliano
Barreto ( in memorium ). Ele, companheiro de
todas as horas. Ontem, hoje e sempre. Saudades...
E também, à minha esposa Luciene e minha filha,
Milena Sophia.
A
primeira, incentivadora
incansável do meu trabalho na Academia; a
segunda, a energia que me renova a todo instante
e me faz lembrar que a vida é um bem de valor
inestimável.
Agradecimentos
Ao professor César Miranda Mendes, pela sempre confiança em meu trabalho e
que, quando preciso, soube conciliar a tarefa de orientar com a singeleza da
amizade;
Ao meu irmão, Adilson Barreto, por ter me acompanhado nos vários finais de
semana em que precisei fazer as minhas pesquisas de campo;
À minha mãe, Maria Francisca Cardoso Barreto, pelo carinho de sempre;
Ao Senhores Rodnei Vieira e Edison Rosa, gestores de negócios imobiliários, pelo
carinho e boa vontade em todos os momentos em que precisei de informações
sobre o mercado imobiliário sorocabano;
Aos meus amigos, Maurício Dal Molin, Eder Fernando dos Santos e Fernando
Baleeiro que, sempre estiveram presentes nesses anos de Mestrado, em especial,
quando da minha presença em Maringá.
_________________________________________________________________SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS................................................................................................................I
LISTA DE FOTOS...................................................................................................................II
LISTA DE TABELAS.............................................................................................................III
LISTA DE GRÁFICOS...........................................................................................................IV
LISTA DE SIGLAS..................................................................................................................V
RESUMO.... ...........................................................................................................................VII
ABSTRACT.......................................................................................................................VIII
1.INTRODUÇÃO
.......................................................................................................................1
2.A CIDADE DE SOROCABA..................................................................................................11
2.1. Um Pouco de sua História.................................................................................................12
2.1.1-A Fundação da cidade.....................................................................................................12
2.1.2- A importância econômica do tropeirismo.....................................................................15
2.1.3- O surgimento das ferrovias...........................................................................................17
2.1.4-E chegam as primeiras indústrias..................................................................................18
2.1.5-Evolução da mancha urbana..........................................................................................21
2.2. A Sorocaba de hoje..........................................................................................................27
2.2.1-População, economia e dados gerais sobre a “Manchester Paulista”............................27
2.2.2- Algumas considerações a respeito do
novo Plano Diretor aprovado em
junho de 2004 ........................................................................................................................30
2.2.3-A verticalização do Centro...........................................................................................35
2.3-Sorocaba em vias de se tornar a quarta região metropolitana do Estado de
São
Paulo.....................................................................................................................................49
3. URBANIZAÇÃO E VERTICALIZAÇÃO: CONSIDERAÇÕES TEÓRICAS..............54
3.1- A complexidade e dinamicidade do espaço urbano........................................................55
3.2- Sobre a verticalização das cidades.................................................................................59
3.3- O capital multifacetado na figura dos promotores imobiliários.....................................63
3.3.1- O Estado capitalista....................................................................................................66
3.3.2- O Capital................................................................................................................... 69
3.2.1- O Capital na figura do Incorporador.........................................................................71
4.O PROCESSO DE VERTICALIZAÇÃO DO PARQUE CAMPOLIM....................75
4.1- Breve histórico sobre a formação do bairro..................................................................76
4.2- A inauguração do binômio Hipermercado Carrefour e Esplanada Shopping...............78
4.3- A importância da rodovia Raposo Tavares...................................................................80
4.4 - A verticalização do bairro............................................................................................82
4.4.1-Estado: a importância da legislação urbana para o expressivo adensamento
vertical na porção sul do bairro................................................................................82
4.4.2- A estrutura do Parque Campolim..............................................................................84
4.4.3- Capital: ações e estratégias dos promotores imobiliários.........................................89
4.4.3.1-A força da propaganda e do marketing na promoção das
vendas
dos
apartamentos..........................................................................................................97
4.4.3.2 -O papel da associação de moradores na ocupação do Parque Campolim...........106
4.4.3.3- O futuro da verticalização do Parque Campolim................................................109
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS................................................................120
6. REFERÊNCIAS.....................................................................................131
7. ANEXOS.................................................................................................139
I
LISTA DE FIGURAS
Figura 01 – Localização da cidade de Sorocaba.......................................................................09
Figura 02 – Localização da cidade de Sorocaba e cidades circunvizinhas................................10
Figura 03 – Planta da área central da cidade de Sorocaba........................................................23
Figura 04 – Mapa da evolução da malha urbana de Sorocaba...................................................26
Figura 05 – Mapa da Região Administrativa de Sorocaba....................................................... 28
Figura 06 – Mapa de Zoneamento Urbano da cidade de Sorocaba ..........................................34
Figura 07 – Municípios que compõem a Região Administrativa da cidade de Sorocaba.........53
Figura 08 – Planta do Parque Campolim..................................................................................85
Figura 09 – Matéria de jornal destacando o crescimento do Parque Campolim......................99
Figura 10 – Propaganda do edifício Châteaux de France – Campolim ..................................100
Figura 11 – Propaganda do edificio Highlander’s – Campolim........... ..................................101
Figura 12 – Propaganda dos edifícios Matisse e Mistral – Campolim .................................102
Figura 13 – Croqui do edifício Campolim Office – Campolim .............................................103
Figura 14 – Propaganda do edifício Ravenna – Campolim....................................................104
II
LISTA DE FOTOS
Foto 01 – Panorâmica do Mosteiro de São Bento.................................................................14
Foto 02 – Fachada da antiga Estação Ferroviária de Sorocaba..............................................19
Foto 03 – Edifício Nossa Senhora da Penha .........................................................................35
Foto 04 – Panorâmica do centro da cidade de Sorocaba........................................................ 37
Foto 05 – Panorâmica do centro da cidade de Sorocaba.........................................................37
Foto 06 – Prédio da antiga fábrica Nossa Senhora da Ponte...................................................39
Foto 07 – Prédio do Museu da EFS com Palacete Scarpa ao fundo.......................................39
Foto 08 – Avenida Carlos Cômitre - Parque Campolim.........................................................77
Foto 09 – Avenida Carlos Cômitre – Parque Campolim......................................................77
Foto 10 – Placa comemorativa de inauguração da ponte sobre a rodovia Raposo Tavares.. 79
Foto 11 – Ponte sobre a rodovia Raposo Tavares ................................................................ 79
Foto 12 – Rodovia Raposo Tavares .................................................................................... 81
Foto 13 – Agência do Banespa no interior do Parque Campolim ....................................... 86
Foto 14 – Hipermercado Wal Mart – Campolim ..................................................................87
Foto 15 – Outdoor de edifício em construção no Parque Campolim ...................................87
Foto 16 – Pista de caminhada do Parque Campolim .............................................................88
Foto 17 – Início da verticalização do bairro em meados da década de 1990 ....................... 90
Foto 18 – Prédio da NET – Parque Campolim
...................................................... .109
Foto 19 –Verticalização em áreas limítrofes ao estacionamento do Carrefour .................112
Foto 20 – Edifícios na parte sul do bairro com os mais variados números de pavimentos..112
Foto 21 – A intensa verticalização da porção sul do Parque Campolim ........................... 113
Foto 22 – A parte sul do bairro com edifícios de diferentes números de pavimentos .........113
Foto 23 – Edifício Manhatan – Parque Campolim..............................................................114
Foto 24 – Edifício Crystal Plaza – Parque Campolim ...................................................... 115
III
LISTA DE TABELAS
Tabela 01 – Relação dos edifícios do centro de Sorocaba - 2006........................................... 44
Tabela 02 – Relação dos municípios componentes da futura RM de Sorocaba ..................... 52
Tabela 03- As principais incorporadoras/construtoras que atuam no Parque Campolim..... 105
Tabela 04 –Relação dos edifícios do Parque Campolim com respectivos anos de aprovação
técnica junto ao Corpo de Bombeiros – 1996 a 2004.......................................... 116
IV
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 01 – Participação de Sorocaba nas exportações do Estado de São Paulo - 2003...... 28
Gráfico 02 – PIB per capita do município de Sorocaba em comparativo com o Estado de São
Paulo e sua Região de Governo - 2005.............................................................. 30
Gráfico 03 – Número de edifícios em construção no centro e no Parque Campolim em
Sorocaba – 2006 ................................................................................................. 40
Gráfico 04 – Escala de pavimentos e quantificação de unidades dos edifícios da área central
de Sorocaba - 2006............................................................................................ 41
Gráfico 05 – Disposição dos 900 edifícios com 4 ou mais pavimentos ao longo da cidade de
Sorocaba - 2006.................................................................................................. 42
Gráfico 06 –Disposição dos edifícios com 4 ou mais pavimentos ao longo do Parque
Campolim – 2006 ............................................................................................. 83
Gráfico 07 – Número de pedidos de aprovação técnica junto ao Corpo de Bombeiros – Parque
Campolim – período de 1996 a 2004 ................................................................. 92
Gráfico 08 – Soma total dos pavimentos com pedido de aprovação técnica junto ao Corpo de
Bombeiros – Parque Campolim – Período de 1996 a 2004 .............................. 94
Gráfico 09 – Pedidos de aprovação técnica, ano a ano, por número de pavimentos dos
edifícios do Parque Campolim – Período de 1996 a 2004 ................................. 96
V
LISTA DE SIGLAS
AMO – Associação dos Moradores do Campolim
CA – Coeficiente de Aproveitamento
CCR – Corredor de Circulação Rápida
CCS1 – Corredor de Comércio e Serviços 1
CCS2 – Corredor de Comercio e Serviços 2
CCI – Corredor de Comércio e Indústria
EFS – Estrada de Ferro Sorocabana
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPEA – Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas
IPC – Índice de Preços ao Consumidor
IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano
ISS – Imposto Sobre Serviço
NET – Network Television
PIB – Produto Interno Bruto
RM – Região Metropolitana
UFSCAR – Universidade Estadual de São Carlos
UNESP – Universidade Estadual Paulista
ZAE – Zona de Atividades Especiais
ZC – Zona Central
ZCA – Zona de Conservação Ambiental
ZCH – Zona de Chácaras Urbanas
ZI – Zona Industrial
ZPI – Zona Predominantemente Institucional
ZR1 – Zona Residencial 1
VI
ZR2 – Zona Residencial 2
ZR3 – Zona Residencial 3
ZR – Zona Rural.
VII
RESUMO
Esta Dissertação de Mestrado tem como objeto principal analisar o papel dos agentes
imobiliários no processo de verticalização do Parque Campolim, na cidade do Sorocaba, SP,
baseado fundamentalmente em duas categorias de análise, a saber, Estado e Capital. O Parque
Campolim, surge em 1976, assentado sobre uma antiga chácara e, nesse anos iniciais, tem sua
área dotada de infra-estrutura para posterior comercialização de seus terrenos. Tais terrenos
foram liberados por fase, sendo que a primeira acontece em 1981; a última, em 1985. Nesta
década, o crescimento é discreto, com ocupação essencialmente feita por residências
horizontais e, no máximo, alguns sobrados. A avenida Carlos Cômitre, atualmente o principal
corredor comercial do bairro, nesta época é permeada por grandes áreas de terrenos
desprovidos de construção. Com a chegada do corredor comercial ancorado pelo Esplanada
Shopping Center e Hipermercado Carrefour, em 1990 e 1991, respectivamente, o bairro
desperta para um crescimento rápido, sem precedentes em sua história, e, no que tange
diretamente esta pesquisa, de construções verticais, com destaque para sua porção sul, nos
arredores do referido corredor comercial, local onde, até então, havia permissividade para a
construção destes edifícios. Estes começam a surgir em 1996 e, somam atualmente 82;
construídos ou em fase de construção. O metro quadrado das partes mais valorizadas do
Parque Campolim, parte delas na avenida central, a Carlos Cômitre, oscila hoje em torno de
US$ 400 a 500. É o metro quadrado mais caro da cidade. Dotado de excelente aporte de
equipamentos de uso coletivo, tem cada vez mais atraído incorporadores que vêem ali chance
líquida e certa de maximizar seus lucros. A inauguração do Esplanada Shopping Center e do
Hipermercado Carrefour, aliada à proximidade com a rodovia Raposo Tavares, em especial,
depois de sua duplicação, foram indubitavelmente, as molas propulsoras da intensa
verticalização do bairro, aliadas é claro, à permissividade dada pelo Zoneamento Urbano da
cidade.
Palavras – chave: Estado; Capital; Promotor Imobiliário; Verticalização; Campolim;
Sorocaba.
VIII
ABSTRACT
This dissertation has the main objective to analyze the role of the Real Estate Agents in the
process of verticalization of Campolim Park in the city of Sorocaba, SP, based on two
cathegories of analysis: State and Capital. Campolim Park emerged in 1976, placed on a
former small farm and in these initial years, has in this area infrastructure for further
commercialization of the lands. Such lands are released in phases; the first ocurred in 1981;
the last in 1985. On this decade, the growth has been discreet, and the occupation was
basically for horizontal houses; just some two storey houses. Nowadays, Carlos Cômitre
Avenue, the main business corridor in the neighbourhood, had large areas of lands without
any building. When Esplanada Shopping Mall and Carrefour Supermarket arrived in 1990 and
1991, respectively, the place started growing as fast as it has ever been known and referring to
this research of vertical constructions, detaching its south portion, around the referred
business corridor, where it was allowed to build those buildings. These ones started in 1996
and are, at present time a sum of 82; built or being built. The square meter of the most
valuable parts in the Campolim Park in the central avenue (Carlos Cômitre), fluctuates
around US$400 and US$500. It’s the most expensive square meter in the city. It excells at
having collective equipment and has attracted corporators who foresees the place as a chance
to maximize the profits.The inauguration of Esplanada Shopping Mall, Carrefour, and the
nearness to Raposo Tavares Highway, mainly after its duplication are the most important
reasons for the verticalization of the noeighborhood, joined to the possibility given on the map
of the Urban Zoning of the city.
Key words: Real Estate Promoter, Capital, State, Campolim, Verticalization, Sorocaba.
CAPÍTULO 1
INTRODUÇÃO
Ao se observar o bairro [...] quase sempre se guarda nitidamente a
paisagem e o lugar: casas, ruas, praças e calçadas assomam nos meandros
da memória impregnada de um sentido apenas divisado por aqueles que ali
vivem ou viveram. Desse universo de paredes e pedras aparentemente
inerte, saltam vidas que, no dia-a-dia fazem parte do mundo cheio de
sentimento que se estabelece a partir das relações cotidianas das pessoas
na construção e transformação do lugar ( SILVA, 1999, p. 9 )
2
1.
INTRODUÇÃO
Eleger a cidade como alvo de estudo é, indubitavelmente, um desafio. Entre outras
coisas, porque a cidade apresenta uma dinâmica extremamente complexa e estudar os
elementos que a compõem e a transformam requer, de quem o faz, um olhar apurado e atento,
uma vez que os elementos envolvidos em tal processo, na grande maioria das vezes, se
apresentam de maneira bastante sutil e camuflada.
Por outro lado, muitos autores têm apontado para o fato de que diante da dinamicidade
e velocidade com que os fenômenos urbanos vêm se apresentando, as disciplinas que
procuram dar conta de sua explicação, têm que se revestir de novos pressupostos teóricometodológicos, já que tais fenômenos se apresentam, cada vez mais,
com intensa
complexidade no contexto da urbe.
[ ...] Também tenho insistido no fato de que a geografia vem sido invadida
pela necessidade de sua aplicação revelando o discurso do mercado em
direção a um pragmatismo que se não impede a teorização, descarta – a de
forma preconceituosa. Esse fato nos revela que vivemos uma crise da cidade,
como decorrência do aprofundamento das contradições do processo de
realização da acumulação em escala ampliada ( sinalizada pelo
aprofundamento dos processos de segregação urbana); presenciamos,
também, uma crise teórica,o que indica que a análise do mundo deve
considerar uma articulação necessária entre teoria e prática. Portanto a
geografia urbana deve contemplar em sua análise sobre o fenômeno urbano,
uma crítica à formulação do saber sobre a cidade. ( CARLOS, 2004, p. 17 ).
Assim sendo, a cidade como espaço socialmente construído, nos revela em suas
formas e funções, a tônica das sociedades que habitaram e habitam determinada porção
territorial. O espaço urbano tem impresso em seu interior, todas as contradições e
singularidades marcadas ali, ao longo do tempo, pelas intensas e complexas relações sociais.
3
Ao lançarmos um olhar sobre a cidade e todas as particularidades que ali afloram a
partir deste olhar, nos vimos há algum tempo, instigados a procurar um entendimento a
despeito dos pluralismos e singularidades tão característicos dos espaços urbanizados.
Obviamente, é só na medida em que nos aprofundamos em tais estudos, que percebemos a sua
amplitude, o que não desencoraja; nos provoca uma ebulição interna no sentido de elucidar ou
entender esses fenômenos.
Dentre os agentes responsáveis pela produção e reprodução do espaço urbano – e por
nós escolhidos
propositalmente como categorias de análise – podemos destacar como
principais o Estado e o Capital. Embora ajam aparentemente como forças antagônicas, na
prática, existe um constante “namoro” entre os dois, sendo que o primeiro, muitas vezes,
poderá dar vazão ou frustrar os interesses do segundo, em especial, através da legislação
urbana. Os nossos estudos nos mostram que na grande maioria das vezes, o Estado capitalista
tem sido extremamente permissivo e flexível com relação às leis urbanas, favorecendo assim,
o capital, em especial, o capital imobiliário. Não nos esqueçamos que distante das ideologias
nas quais foi concebido, o Estado é um fiel representante das classes dominantes e dos seus
interesses.
Ainda recentemente, acreditava-se que o processo de urbanização
materializava-se na produção das coisas que constituíam um espaço chamado
cidade que era o lugar da esperança dos pobres,o lugar da individualidade e do
anonimato. Nossa hipótese, no entanto, foi a de que, antes de se constituir no
lugar das coisas, produzir esse mesmo lugar passou a ser um alvo
extremamente interessante para o modo de produção capitalista: daí as
estratégias do capital nas suas múltiplas aparências, a reflexão sobre a renda e
a valorização da terra, a identificação dos agentes, a ação do Estado. (SOUZA,
1994 p. 244).
Intrinsecamente ligada ao fenômeno da urbanização, em especial, da urbanização
brasileira, a verticalização vem – há algum tempo – se destacando no ambiente de muitas
cidades brasileiras e tem sido alvo de estudo, em especial, de profissionais como os geógrafos
4
e arquitetos, principalmente a partir da década de 1980. Devido a pouca importância dada ao
termo “verticalização”, o mesmo não aparece nem mesmo nos mais conceituados dicionários
de Língua Portuguesa. Sendo assim, podemos dizer que:
Verticalizar, significa criar novos solos, sobrepostos, lugares de vida
dispostos em andares múltiplos, possibilitando pois, o abrigo, em local
determinado, de maiores contingentes populacionais do que seria possível
admitir em habitações horizontais, e, por conseguinte, valorizar e revalorizar
estas áreas urbanas pelo aumento de seu potencial de aproveitamento.
( RAMIREZ, 1998, p.5).
O mesmo autor ainda esclarece que o processo de construções verticais presentes no
ambiente das cidades, não foi desencadeado naturalmente pelo processo de urbanização e
sim, por estratégias muito bem planejadas pelos agentes interessados em maximizar seus
lucros no locus urbano:
A verticalização pode ser apontada como um exemplo de materialização das
transformações técnicas que atingem a cidade contemporânea de forma
contundente. Tal fato não deve ser considerado como uma conseqüência
natural da urbanização, mas uma das possíveis opções traçadas e definidas
pelos diferentes atores sociais e interesses econômicos que envolvem a
estruturação interna das cidades. ( RAMIREZ, 1998, p. 9 ).
A cidade de Sorocaba, - seguindo a tendência de importantes cidades brasileiraspossui em seu interior uma significativa concentração de construções verticais, embora sua
área central - como muitas cidades antigas ( Sorocaba tem 352 de fundação ) – tenha como
limitador, alguns “ bolsões”
de áreas preservadas pelo Patrimônio Histórico, o que
obviamente inviabiliza a ocupação e o eventual surgimento de construções verticais nestes
locais. Além disso, o centro tradicional da cidade, assentado sobre pequena área e permeado
por ruas e calçadas estreitas, parece-nos como mais um evidente cerceador de um maior
adensamento vertical no local.
5
Ao analisar o trabalho de Mendes ( 1992 ), onde o mesmo faz uma análise do processo
de verticalização da cidade de Maringá, no estado do Paraná, identificamos ali, várias
semelhanças entre aquele processo e o nosso alvo de estudo, principalmente no tocante à
verticalização e ao fato de atualmente a cidade de Sorocaba estar em eminência de se tornar a
quarta região metropolitana do estado de São Paulo.
É fundamental estar em uma cidade em fase de formação de dois processos:
metropolização e verticalização, pois observa-se como na gente que nela
vive, reivindica, sonha, luta pela sobrevivência. É importante conhecer e
descobrir novos espaços produzidos, construídos e apropriados da cidade,
difundidos entre os urbanistas do Terceiro Mundo, bem como as relações
existentes entre conceitos de necessidades e potencialidades, os agentes
produtores: o público e o privado, as novas formas urbanas, as noções
estéticas de belo e feio, a apreensão da realidade, seja ela caótica ou
ordenada. Dessa forma, emergem aparentes dualidades que se constituem em
pares dialéticos a reger o processo de formação, produção e apropriação da
metrópole em formação e sua verticalização, caso de Maringá. ( MENDES,
1992, p. 1 ).
O Parque Campolim, relativamente novo se comparado a outros bairros de uma cidade
que hoje acumula três séculos e meio de existência, começou a ser dotado de infra- estrutura
para posterior comercialização de seus lotes somente na segunda metade da década de 1970.
Porém, foi somente nos primeiros anos da década vindoura que os seus lotes foram liberados
para a referida comercialização. Bairro de alto padrão – condição conquistada ao longo de
duas décadas e meia de existência, por motivos que discutiremos oportunamente neste
trabalho - abriga, em função disso, ótimas construções e, conseqüentemente, moradores de
uma classe social com padrão de consumo bastante elevado.
Localizado na zona Sul da cidade e com uma área total de 936.237.09 km2, o Parque
Campolim vem desenvolvendo a partir da década de 1990, um impressionante processo de
verticalização, com destaque para a sua porção sul, comumente chamada de “Altos do
Campolim”.
6
O visível adensamento vertical no extremo sul do bairro, não ocorreu e nem ocorre
por acaso. A inauguração do corredor comercial ancorado pelo Hipermercado Carrefour (
1990 ) e Esplanada Shopping Center ( 1991 ) aliado à Legislação Urbana, apoiada no Plano
Diretor, vigente até então, indubitavelmente, foram
importantes
molas propulsoras e
fomentadoras de tal concentração na referida área.
O crescimento singular dentro da cidade, principalmente no tocante às construções
verticais, aponta para o fato de o mesmo ser dotado de um excelente conjunto de
equipamentos urbanos comunitários (escolas, telefonia pública, pista de caminhada, igreja,
entre outros), além de padarias, bancos, farmácias, clínicas médicas, supermercados,
lanchonetes, aqui tomadas como exemplo. Cabe ainda frisar que o bairro é hoje importante
ponto de lazer da população jovem da cidade, que encontra em sua avenida principal, a
Antonio Carlos Cômitre, dezenas de bares e danceterias que, também garantem ao bairro uma
certa autonomia em relação à área central da cidade, onde normalmente se busca os serviços
acima citados.
Sobre a importância de se estudar o bairro relevante que se diga que:
Falar do cotidiano de um bairro nos remete à investigação das diferentes
situações sociais vividas por seus moradores a partir do trabalho, dos
valores, através das relações de vizinhança, costumes e da reprodução da
vida social que leva o indivíduo a reconhecer-se no espaço, construindo a
sua referência com o bairro e com a cidade. ( AZAMBUJA, 1991, p. 81 )
Este trabalho tem como objetivo geral resgatar no contexto da Geografia Urbana as
estratégias e ações de Estado e Capital na produção e reprodução do espaço urbano da cidade
de Sorocaba, em especial, no que se refere ao Jardim Campolim, dando ênfase às construções
verticais ali presentes.
No que se refere aos objetivos específicos, esse trabalho pretende:
•
Mapear a evolução do processo de verticalização ocorrido no bairro;
7
•
Verificar as estratégias e ações do Poder Público, contidas nas Leis de Uso e
Ocupação do Solo, Código de Obras e Plano Diretor do Município;
•
Apontar as ações do capital imobiliário no sentido de viabilizar as construções
verticais na área, resgatando a evolução da expansão territorial de Sorocaba e as
possíveis implicações desta, no processo de verticalização do Parque Campolim.
O referido trabalho é composto pelos seguintes capítulos:
1) Introdução;
2) A cidade de Sorocaba;
3) Urbanização e verticalização: considerações teóricas;
4) O processo de verticalização do Parque Campolim;
5) Considerações finais.
Por fim, achamos importante ainda ressaltar que, em nossos levantamentos realizados
por toda a extensão do bairro no sentido de quantificar os edifícios ali existentes –
trabalhamos com edificações de quatro ou mais pavimentos – pudemos perceber o quanto a
verticalização da área é significativa – em especial em sua porção sul -, dando à morfologia
do bairro uma visível singularidade em relação aos outros bairros da cidade. A escolha de se
trabalhar com edifícios de 4 ou mais pavimentos se justifica pelo fato de que, na área alvo
desse estudo, existam uma quantidade relevante de prédios com esse número de pavimentos,
o que nos fez pensar no porquê desta escolha por parte do capital imobiliário. Seria o pouco
investimento exigido para esse porte de construção? O fato da não exigência de elevadores
para edifícios deste tamanho seria um atrativo significativo? No momento oportuno,
tentaremos responder a essas perguntas, alicerçadas principalmente em entrevistas que
fizemos com estes agentes.
8
Na parte sul do Parque Campolim, não encontramos, em nossas constantes visitas ao
bairro, sequer uma residência térrea. Isso reforça mais uma vez a previsão de que, além dos
prédios horizontais comerciais existentes nessa porção , o restante da área inevitavelmente
será preenchido por construções verticais. A relação dos edifícios e seus respectivos
endereços, contidos no interior deste trabalho, reforçam bem esta firmação.
Sobre a metodologia, foram três os referenciais básicos desenvolvidos:
1- Teórico-metodológico - O teórico metodológico se refere às categorias Estado e Capital
como norteadoras para apreensão do objeto em estudo. Aqui será desenvolvida uma reflexão
teórica, já feita por vários autores, e materializada com a legislação desenvolvida pelas
gestões conforme a Lei de Uso do Solo, Código de Obras, Plano Diretor entre outras políticas
de planejamento urbano desenvolvidas;
2) Empírico- O referencial empírico se refere as eventuais pesquisas de campo necessárias
para apreender a atual utilização do solo urbano, bem como ações dos agentes envolvidos em
tal processo;
3) Técnico - O referencial técnico diz respeito aos mapas, gráficos, tabelas, entre outros
recursos que serão utilizados ao longo da confecção deste trabalho.
As nossas entrevistas foram feitas pessoalmente, pois, embora, demandasse mais
tempo, no “cara a cara” com o entrevistado, conseguimos com certeza extrair muitas outras
informações além das que tínhamos previamente elaboradas. Além disso, este contato direto
com os agentes imobiliários, nos deu posteriormente, credibilidade para recorrermos à eles em
eventuais dúvidas sobre o comportamento do mercado imobiliário ao longo da construção
dessa Dissertação. Os critérios que utilizamos para seleção dos entrevistados foram:
1) No caso das imobiliárias, a que mais comercializavam imóveis na área;
2) No caso dos incorporadores, os que se faziam mais presentes com suas construções no
interior do bairro.
9
10
Figura 2- Localização da cidade de Sorocaba - Escala: 1: 1300000
Fonte: www.vivacidade.com.br, 15/12/2006.
Organização: Barreto, I. J.
CAPÍTULO 2
A CIDADE DE SOROCABA
Falar sobre o futuro da urbanização e das cidades é coisa temerária. Mas
não falar sobre o futuro é deserção. Não se trata do futuro como certeza,
porque isso seria desmentir a sua definição, mas como tendência.
( SANTOS, 1993, p. 117)
12
2.1. UM POUCO DE SUA HISTÓRIA
2.1.1. A fundação da cidade
A cidade de Sorocaba comemorou no dia 15 de agosto deste ano, seus 352 anos de
fundação. Embora muitos historiadores confirmem o ano de 1654 como ano da efetiva
ocupação do sítio urbano, outros acham precipitadas afirmações fechadas sobre esse período,
principalmente pelas poucas fontes históricas primárias que tratam o assunto.
Sobre o primeiro núcleo habitacional e que posteriormente se transformaria na cidade
de Sorocaba, nos parece bastante coerente a citação descrita abaixo:
O historiador Porphirio Rogick Vieira, em avançada hipótese ao
povoamento, não hesita em afirmar que a chegada de Baltazar Fernandes,
junto com seus genros castelhanos, data de 1641, quando os castelhanos
residentes em São Paulo se rebelaram com a separação de Portugal da
Espanha em 1640 e estabeleceram como rei de São Paulo, Amador Bueno.
Essa primeira revolta paulista foi duramente reprimida pelos portugueses do
Rio de Janeiro e só restou ao castelhanos “ abrigar-se nas matas seguras do
rio Sorocaba”. Iniciando assim o povoamento da região. Foi tempo
suficiente para a construção da casa grande junto à foz do córrego Lageado,
na margem direita do rio Sorocaba e a construção da capela, curiosamente,
no alto da colina, formando junto com a ponte sobre o rio, um triângulo que
agora dá origem ao povoamento definitivo.(FRIOLI, 2002 p. 12).
O efetivo povoamento se inicia com a chegada de Baltazar Fernandes e seus “escravos
índios”. Baltazar vinha com o intuito de se apossar de suas sesmarias e trazia seus “escravos”
para cuidar no trato diário das referidas terras. Assim sendo, há o início do já referido
povoamento, nas margens do rio Sorocaba, tendo como mola propulsora inicial, o triângulo
formado por este rio, a Casa Grande e por fim, a capela.
13
A descoberta do testamento e inventário de Izabel de Proença, segunda
esposa de Balthazar Fernandes, levou à informação de que em Novembro de
1654 já estava toda a família reunida em volta da casa grande. A morte de D.
Izabel, em 1655, e o andamento do inventário proporcionaram indícios do
alto valor do empreendimento da mudança para as paragens do Sorocaba.
Essa valorização inclui também o crescimento populacional de toda região.
A ocupação do terreno e a construção de casas operaram-se conforme as
necessidades do momento. Essa forma de ocupação do espaço implicou na
atual configuração das ruas centrais, no arruamento da cidade, pois os
caminhos (que dariam origem às ruas) foram sendo abertos contornando
todos os obstáculos naturais e pessoais. (FRIOLI, 2002 p. 13)
Com o crescimento significativo de suas sesmarias, Balthazar Fernandes procurou os
monges beneditinos de Santana do Parnaíba para um acordo com os mesmos, onde o primeiro
forneceria frações de suas terras em troca da efetiva presença dos últimos, com construção de
um mosteiro onde os referidos beneditinos ministrariam aulas de latim aos moradores além,
obviamente, do conforto espiritual.
O acordo, frisado no parágrafo anterior, feito em 1660, deu sustentação à efetiva
fundação de Sorocaba. O documento oficial foi assinado na propriedade do genro de
Balthazar, sendo concordantes os Freis Tomé Batista e Anselmo da Anunciação. Logo em
seguida, inicia-se a construção do referido Mosteiro.
O Mosteiro de São Bento, com a forte presença dos freis beneditinos, começou a atrair
moradores de vários locais, em especial, aquele sem sesmarias ( Foto 1 ).
No mesmo período, aproveita-se da presença do governador, Balthazar Fernandes para
cogitar a elevação de sua paragem à categoria de vila. O governador argumentou que não
poderia fazê-lo, pois, a decisão nesse caso, deveria partir do capitão-mor da capitania de São
Vicente. Além disso, outro argumento que pesava contra Balthazar era o fato de que a vizinha
vila de São Felipe, no Itavuvu, estava em decadência. Neste momento, alguém se lembrou
que, desde que provada a existência de apenas 30 fogos ( fogões, casas e famílias ), o
Pelourinho de São Vicente poderia ser transferido para outro local. Foi o que aconteceu.
14
Foto 1– Panorâmica do Mosteiro de São Bento construído na segunda metade do século XVII.
Autor: BARRETO. I. J. – Novembro/2006
15
2.1.2. A importância econômica do tropeirismo
O bandeirante é substituído diretamente pelo tropeiro. Em função da grande
dificuldade para se transportar as valiosas cargas produzidas na região das Minas Gerais, além
de mantimentos para abastecer a referida região, alguns paulistas atinaram para o fato de que
no sul do país havia uma significativa criação de muares.
Segundo Cezar ( 2002 ) a origem dessa pecuária se encontra nas missões jesuíticas que
se estabeleceram na região do Prata, sendo os jesuítas os introdutores desse tipo de gado no
país. Os bandeirantes, como já dito anteriormente, antecessores dos tropeiros, na sua gana de
capturar e escravizar os indígenas, atacava as reduções e desprezava seus rebanhos. Com isso,
enormes rebanhos selvagens foram formados e, há tempo, com ótimas condições de pastagem.
Sorocaba estava então ligada ao Sul, ou porque não dizer, à grande concentração de
gado desta região. Em 1732, Cristóvão de Abreu chega a cidade com a primeira tropa e,
depois desta, vieram várias delas. Na cidade, pela intensidade e volume desse tipo de gado,
criaram-se postos oficiais para registro de animais, onde se pagava ao governo uma taxa pela
passagem dessas tropas de muares. Registros mostram que os tropeiros além de chegarem ao
extremo sul do país, mantiveram intensa relação com regiões do território uruguaio.
A quantificação exata dos animais trazidos até a Feira de Muares para posterior
comercialização durante o período de ação intensa dos tropeiros é divergente entre os autores
que tratam do tema, mas muitos falam em algo em torno de 40 mil animais.
As tropas normalmente chegavam entre o final de abril e o começo de junho. Os
tropeiros levantavam seus acampamentos no entorno da cidade. Nessas áreas era possível ver
à noite, o forte clarão das fogueiras acesas por eles. Antes do comércio nas feiras, os animais
ficavam nestes locais, descansando e em regime de engorda, para maior valorização na hora
da venda.
16
Muitos autores afirmam que no auge das Feiras de Muares, Sorocaba era o entreposto
comercial mais movimentado do interior do Brasil. Para a cidade, vinham pessoas oriundas de
Minas Gerais, Rio de Janeiro e também do Nordeste do país. Do Sul, vinham os que
“tocavam” o gado, para fomentar e incentivar o comércio dos animais e para promover
espetáculos como por exemplo, a doma.
Além do intenso comércio de animais, as feiras acabaram por fomentar outras
atividades comerciais. Eram várias as casas para pernoite e até hospedagem para vários dias,
lojas de artigos de couro e seus derivados, lojas de artefatos de metais. Até mesmo as
rendeiras tinham seu trabalho multiplicado pela infinidade de encomendas. Os ferreiros,
atarefados pelos inúmeros pedidos de consertos que a eles eram solicitados. À noite, de
maneira discreta, em algumas ruas da cidade, “ as damas da noite” também ofereciam seus
préstimos.
O tropeirismo foi extremamente importante para a cidade de Sorocaba. Além disso, os
tropeiros contribuíram, e muito, para a integração nacional uma vez que os mesmos deram
um dinamismo sem precedentes ao nosso mercado interno.
Com a chegada das ferrovias, na segunda metade do século XIX , no caso de
Sorocaba, em 1875, a ação dos tropeiros foi se enfraquecendo, principalmente pelo fato de
que os vagões apresentam a possibilidade infinitamente superior de capacidade de carga. No
próximo item, trabalharemos exatamente a importância das ferrovias para o crescimento da
cidade.
[...] O comércio de tropas de muares diminuía a cada ano e não havia mais
interesse em seu comércio. A Câmara Municipal sugeriu a abertura do
derradeiro caminho em 1897, pela passagem das tropas, saindo do Ipatinga e
seguindo pela Terra Vermelha atingindo diretamente o Alto da boa Vista.
Com a República o Registro de Animais deixou de cobrar os impostos,
inclusive o “novo imposto”, que desde o terremoto de Lisboa era cobrado, e
continuou a ser mesmo depois da proclamação da Independência do Brasil.
Esse projeto não foi realizado porque, no período das feiras de muares, em
1897, aparecia a epidemia de febre amarela e espantou de vez os poucos
comerciantes desses animais. ( FRIOLI, 2002 p. 17 ).
17
2.1.3. O surgimento das ferrovias
O bandeirante e o tropeiro, indiscutivelmente contribuíram – e muito – para o
desenvolvimento da cidade. Porém, é oportuno que se destaque a importância do sistema
ferroviário em tal processo.
A ferrovia surge de um intenso clima de competição e, em razão da
importância da cidade, como entreposto comercial. Com uma rapidez que até
hoje causa assombro, constitui-se a companhia por ações baseadas
unicamente no capital particular e no prazo recorde de um ano é
efetivamente implantado o trajeto entre Sorocaba e São Paulo, em sua
primeira fase. Pode-se imaginar o ritmo febricitante em que tiveram lugar
esses trabalhos: abertura de valas, a nivelação do terreno, a fixação dos
dormentes, a colocação dos trilhos, as obras de arte ( túneis e pontilhões),
as estações...(CEZAR, 2001)
A figura do ferroviário surge exatamente neste momento, mais precisamente, no
último quartel do século XIX. O nome ferroviário acaba sendo extensivo a todos aqueles que
trabalham ao longo das ferrovias. O maquinista, o foguista e o condutor, agora são elementos
que se percebe ao longo das áreas próximas das estações e porque não dizer, no dia-a-dia da
cidade. O som da “Maria fumaça”, absolutamente singular, se podia ouvir à distância e se
acentuava a medida em que a mesma ia se aproximando da estação.
Naquele momento, a presença da ferrovia significava à cidade estar integrada
efetivamente ao que havia de mais moderno quando o assunto era transporte. Os detentores do
grande capital não hesitavam ao anunciarem a disposição de se investir maciçamente nos
trilhos e vagões e, por força da ação, do simbolismo que os mesmos traziam.
Indiscutivelmente, a Estrada de Ferro Sorocabana consolidou-se com o tempo - pouco
tempo – em uma das mais bem estruturadas Companhias do setor trazendo à cidade novas
possibilidades ao seu já visível crescimento.
18
Com a instalação da ferrovia em 10 de julho de 1875 e a construção da Estação nas
proximidades do córrego Supiriri houve um expressivo crescimento da malha urbana para a
região. As áreas que margeavam os trilhos foram densamente povoadas. A Fábrica de Tecido
Santa Rosália, também instalada às margens do caminho dos trens, em 1890, pelo grande
número de empregados contratados, fez com que surgisse nas proximidades, um grande bairro
operário: atualmente conhecido por Santa Rosália e, diga-se de passagem, um dos bairros
mais valorizados da cidade.
Os trabalhadores da ferrovia, ou ferroviários, tornaram-se também neste período uma
categoria social e política respeitável. Com a forte união que a eles era peculiar, promoviam
manifestos e protestos voltados aos interesses de sua categoria profissional e, comumente, de
forte cunho ideológico. A foto 2, mostra a fachada atual do antigo prédio da EFS.
2.1.4. E chegam as primeiras indústrias...
O advento da indústria em Sorocaba foi bastante precoce, sendo beneficiária
direta da revogação do alvará escravizador de D. Maria I ( 1785 ). Teve
como fomentador dessa modalidade econômica o próprio governo. A
presença da Família Real no Brasil e os sonhos do Príncipe Regente D. João,
e de seu ministro Conde de Linhares, de proporcionar ao Império Português
a independência técnica e econômica, fizeram com que fossem contratados
na Europa, técnicos suecos e determinada a fundação do Estabelecimento
Montanístico das Minas e Ferrarias de Sorocaba, mais tarde, Real Fábrica
de Ferro de São João do Ipanema. [...} Essa fábrica vai se constituir no berço
da siderurgia brasileira. Em 1º de novembro de 1818, de seu alto-forno
geminado, verterá o primeiro ferro-gusa, fundindo-se com ele três cruzes. A
fábrica, entretanto, sofrerá através do tempo avanços e recuos, vindo a
desaparecer totalmente em 1820. No decorrer do século XIX a iniciativa
particular vai fazer tentativas, fracassando entretanto.(CESAR, 2001, P. 14)
19
Foto 2 – Fachada atual da antiga Estação Ferroviária de Sorocaba – Sorocabana.
Autor: BARRETO, I. J. – Novembro/2006
20
Após alguns fracassos ocorridos ao longo de boa parte do século XIX e já descritos no
parágrafo anterior, a cidade começa a presenciar nas duas últimas décadas do referido século,
um despertar amadurecido de algumas indústrias; estas agora, no espaço urbano. Destaca-se
ai, a Tecelagem e Estamparia Nossa Senhora da Ponte, em 1882, que efetivamente dá o
“arranque” inicial da industrialização em Sorocaba. Já com certa experiência em todas as
fases do processo industrial, faz-se bastante presente nesse início da industrialização na
cidade, ingleses, suecos, húngaros e italianos, aqui tomados por exemplo. Surgem então,
outras várias indústrias de tecelagem, com destaque à Santo Antonio e a Santa Rosália,
ambas, como a primeira, muito próximas dos trilhos da Sorocabana. Por conta disso, fábricas
de produtos ligados diretamente à produção das mesmas surgiram abundantemente neste
período.
A Proclamação da República teve influência direta e positiva no processo de
industrialização de Sorocaba. No contexto das transformações republicanas, o chamado
“encilhamento”, adotado por Rui Barbosa, então Ministro da Fazenda, viabilizou a criação de
duas áreas industriais em Sorocaba. Neste período podemos destacar as criações das indústrias
têxteis Santa Rosália e Votorantim.
Mesmo com o forte surto de febre amarela que naquele momento assolava a cidade, o
século XX surgiria como extremante promissor no que tangia o processo industrial na cidade.
Único e preocupante empecilho: a produção de energia para consumo de tais indústrias, uma
vez que uma fonte de energia que poderia se cogitar, a produzida em Ipanema, encontrava
problema em sua geração, em função do sistema hidráulico que se encontrava obsoleto e
limitado. A energia a vapor era inviável. Porém, a localização geográfica da cidade era
extremamente favorável, uma vez que forte declividade do terreno onde está assentada a
cidade, na chamada depressão periférica paulista, era altamente benéfica à construção de
usinas hidrelétricas.
21
Em 1914, surge então a represa de Itupararanga, e já naquele momento, a maior de
todo o Estado. Com boa produção de energia elétrica e uma forte presença de trabalhadores
imigrantes, oriundos de países com grande tradição industrial, portanto, dotados de
experiência, Sorocaba passou a reunir a partir de então, duas condições básicas para o seu
crescimento industrial. Em pouco tempo, a cidade se firma como importante centro industrial,
o que a levou a ser chamada de “Manchester Paulista”.
Com a barragem de Itupararanga, Sorocaba começou a contar com energia
elétrica, permitindo o uso de energia elétrica nas casas, nas indústrias e até a
inauguração de moderno sistema de bondes elétricos, ligando o Largo da
Independência ( 9 de Julho ) ao bairro dos morros, na esquina da rua
Olivério Pilar, em 30 de dezembro de 1914. No ano seguinte, 1915, surgiu a
Fábrica de Enxadas Nossa senhora aparecida, na rua da Ponte ( atual XV de
novembro ), colocando a cidade na era da metalurgia ( a Fábrica de Ferro de
São João do Ipanema ficou em Campo Largo de Sorocaba, Araçoiaba da
Serra, com seu desmembramento em 1857 ). (FRIOLI, 2002, p. 19)
Nos dias atuais, a cidade possui um dos maiores parques industriais do país, abrigando
em seu interior, algo em torno de 1600 indústrias, dos mais variados ramos produtivos. Muitas
delas, dotadas de alto padrão tecnológico em sua linha de produção, em especial, as chamadas
multinacionais, presença forte em seu vasto Parque Industrial.
2.1.5. Evolução da Mancha Urbana
Como não poderia deixar de ser, os ciclos econômicos vivenciados pela cidade e
descritos até aqui, nortearam a evolução urbana da mesma e acabaram por determinar áreas de
maior ou menor adensamento populacional. O núcleo central, já no final do século XIX,
apresentava uma ampliação significativa para as áreas localizadas atrás do Mosteiro de São
Bento, com a abertura do Chamado Largo do Jardim ( atual praça Frei Baraúna ), com as ruas
22
da Bica ( Voluntários de Sorocaba ). Também algumas de suas travessas, ruas Machado de
Assis e João José da Silva. A chamada rua da Boa Vista foi dividida em duas, com a
construção ali, de um imponente paredão que ainda hoje existe. A partir de então, com a
divisão, passou a se chamar Boa Vista de Cima (atual Nogueira Martins) e Boa Vista de
Baixo (atual Senador Feijó ). A rua da Lama, hoje rua Visconde de Porto Seguro, fazia a
ligação entre as atuais Capitão José Dias e Dr. Nogueira Martins.
Segundo Frioli (2002, p. 19)
a malha urbana da cidade começou a presenciar
alterações significativas a partir das primeiras décadas do século XIX. O mesmo afirma que:
A malha urbana começa a sofrer alterações importantes, como em 1916, com
o alargamento e prolongamento do Largo dos Prazeres ( rua Miranda
Azevedo ), desapropriando-se várias casas que faziam fundo com o Largo de
Santa Cruz de São Bento, para a posterior abertura do Largo, hoje, praça
Carlos de Campos, fazendo ângulo com a rua do Jardim ( atual Cesário Mota
) o que já era o início da estrada para Piedade pela estrada D`água Vermelha,
( Barão de Tatui ). Ainda em 1916 a Câmara determina, através de lei, a
troca dos grandes beirais por platibandas ou colocação de calhas, para evitar
a queda da água da chuva sobre a calçada. Essa Lei e a que determinou a
alteração das fachadas do todos os prédios remanescentes dos períodos
português e imperial, modificou a arquitetura de quase toda a cidade.
Observe na figura 3, na página seguinte, a atual disposição das ruas da área central da
cidade
A chamada região do Além da Ponte, localizada na região centro-leste da cidade,
também começou apresentar crescimento significativo nas primeiras décadas do século XX.
Novas ruas foram abertas junto a chamada região dos Morros, como por exemplo a rua
Coronel José Tavares e suas travessas. Na região, existia o Cine Teatro Coronel José Tavares
( importante símbolo da colônia espanhola ) um reconhecido centro polarizador de
construções e por conseqüência, de contingente populacional.
23
Figura 3 – Planta da área central da Cidade de Sorocaba.
Fonte: www.vivacidade.com.br - 15/12/2006
Em meados do século XX, há uma nova aceleração no crescimento da malha urbana,
com o surgimento de vários bairros no Além Linha, região localizada próximo a parte central.
Entre esses bairros, Vila Santana, Vila Santa Rita e Santa Rosália, entre o cemitério da
Saudade e o rio Sorocaba. Surgem também na região, bairros com grande concentração
populacional nos dias atuais: Vila Barão e Vila Carvalho. Em direção a General Carneiro, em
função da abertura da Avenida Eugênio Salerno, as vilas Casanova e Santa Terezinha.
Nas proximidades da região denominada de Cerrado, também próxima à área central,
surgem bairros como a Vila Leão, Vila Gandino e João de Camargo. Este último, místico
escravo negro que reunia seguidores às margens do Córrego D´água Vermelha, desde os idos
anos de 1906. Também junto à Avenida General Carneiro, corredor importante de acesso ao
24
lado sul da cidade, a construção do então Quartel da Força Pública, hoje Polícia Militar,
surgiu em 1950, a Vila São Caetano.
Ainda no mesmo período, na área chamada de Região dos Morros, na porção leste da
cidade, onde se localiza nos dias atuais o Zoológico Municipal Quinzinho de Barros, os
bairros de Vila Astúrias e Barcelona e entre essa região e o rio, o bairro de Pinheiros.
A partir de 1950, a expansão da mancha urbana da cidade ia, partindo do centro, e de
maneira rápida, preenchendo os vazios entre os bairros. A presença dos bondes elétricos
facilitava a circulação das pessoas e era elo de ligação entre alguns bairros próximos ao
centro, promovendo via-de-regra, uma densa ocupação dessas áreas.
Outros atrativos para a efetiva ocupação das áreas onde estão instalados, foram as
construções do Ginásio Municipal de Esportes, na antiga Chácara Amarela e construção da
então nova Matriz do Bom Jesus dos Aflitos, esta na rua Nogueira Padilha. A efetiva
utilização do já citado Zoológico Municipal Quinzinho de Barros, pertencente à família
Prestes de Barros, como área de recreação e lazer do SESI e o rápido crescimento do já citado
bairro da Vila Hortênsia e de núcleos populacionais na região da chamada Árvore Grande,
desencadeia uma significativa ocupação da porção leste da cidade até o seu limite com a
rodovia Raposo Tavares.
A partir da década de 1980, a cidade começa a presenciar surgimento de vários bairros
no extremo norte de seu território, em especial, nas proximidades da avenida Itavuvu,
cabendo destacar bairros como o Vitória Régia, Santo André, São Guilherme, Jardim
Bonsucesso, Parque das Palmeiras, entre outros.
Também nas proximidades da década de 1980, embora modestamente num primeiro
momento, a porção sul da cidade começa a ser ocupada, com o surgimento de loteamentos
como o Elton Ville e o alvo principal deste estudo, o Parque Campolim, nas proximidades da
Rodovia Raposo Tavares e na direção dos limites com a vizinha cidade de Votorantim.
25
Nos últimos anos, tem havido uma efetiva e intensa ocupação da porção extrema sul,
destacada no parágrafo anterior, inclusive com a presença de vários condomínios horizontais,
nos limites com o Parque Campolim, caso dos Condomínios Tívoli, Sunset e do Alphaville,
este último, empreendimento que acaba de chegar à cidade.
Ainda cabe ressaltar, a ocupação recente da região oeste de Sorocaba, com destaque ao
Empreendimento Wanel Ville, que se encontra na sua fase V e com espaço ocioso
significativo, o que aponta para várias outras várias fases de seus loteamentos.
Ao se andar pelas ruas da cidade, comumente podemos ver uma série de propagandas,
em especial, nos outdoors, dos mais variados tipos de loteamentos, edifícios e condomínios
horizontais, o que indica um fomento sem precedentes na história da imobiliária da cidade, o
que nos leva a crer que os agentes envolvidos em tal processo estão, incansavelmente, à
procura de novos espaços, dando, ano a ano, uma nova configuração no mapa da evolução da
malha urbana da cidade.
A figura 4 mostra a expansão territorial urbana de Sorocaba que acaba de ser descrita
neste item.
26
Figura 4 – Mapa com evolução da malha urbana de Sorocaba a partir do seu núcleo inicial.
Fonte: Instituto Histórico, Geográfico e Genealógico de Sorocaba – Julho/2006.
Organização: BARRETO, I.J.
27
2.2. A SOROCABA DE HOJE
2.2.1.População, economia e dados gerais sobre a “Manchester Paulista”
Recentemente, o IBGE1 divulgou a estimativa de população para as cidades
brasileiras, que aponta Sorocaba com uma população de 578.068 habitantes. Assim sendo, a
cidade se configura como quarta mais populosa do interior paulista, atrás apenas de
Campinas, Ribeirão Preto e São José dos Campos.
Localizada na região sudoeste do Estado de São Paulo, é sede de Região
Administrativa polarizando 79 cidades ( figura 5). Juntas somam uma população em torno de
2,5 milhões de habitantes, geradora de significativa receita no contexto estadual. Ponto de
passagem para importantes cidades do sul e centro-oeste do país, concentra hoje, algo em
torno de 1600 indústrias, dos mais variados segmentos, que contam ao seu favor, com o fato
de serem bem servidas por duas das principais rodovias brasileiras – a Raposo Tavares e a
Castelo Branco – , vias de escoamento fácil da produção em direção à capital, de onde dista
87 km e Porto de Santos, distante a apenas 159 km ( gráfico 1 ).
No
dia 15 de agosto de 2006 Sorocaba completou 352 anos. Além da forte
industrialização – um dos maiores parques industriais do interior do país – já citada no
parágrafo anterior, possui aproximadamente 13000 pontos de comércio e 8500 prestadoras de
serviço. Aliás, apesar da grande dependência que o governo local tem dos impostos gerados
no setor industrial, é oportuno que se diga que, apesar da pujança da indústria local, é o setor
de prestação de serviços o que mais emprega na cidade.
1
Dados de 01 de julho de 2006.
28
Figura 5 – Região Administrativa de Sorocaba.
Fonte: Fundação Seade – novembro/2006
Gráfico 1– A participação de Sorocaba nas Exportações do Estado de São Paulo.
Fonte: Fundação Seade – novembro/2006
29
A rede hoteleira tem crescido significativamente na cidade. Cerca de 150% de 1999
para cá, segundo dados da Secretaria de Desenvolvimento da Prefeitura Municipal de
Sorocaba. Porém, a mesma Secretaria ressalta que, embora haja relevância neste aumento, ele
é resultado basicamente das ocupações ocorridas nos dias de semana, o que mostra que
durante os dias úteis, muitos vêm à cidade para cuidar de negócios, esvaziando esses hotéis
nos finais de semana. É o chamado turismo de negócios.
Um outro setor que há algum tempo tem gerado empregos e tornando a cidade ainda
mais conhecida, é o relacionado aos serviços prestados pelos SPAs. Muitas pessoas vêm à
cidade para tratamento de emagrecimento ou até mesmo para descansar.
A educação também merece destaque. Com o dinamismo de seu crescimento
econômico, várias instituições de ensino, com destaque ao ensino superior, estão instaladas ou
em
vias de instalação na cidade. Com a fixação efetiva do campus da UFSCAR (
Universidade Federal de São Carlos ) serão cinco universidades. Além desta última, PUC,
Uniso, Unip e Unesp, completam o quadro.
A cidade de Sorocaba apresenta um consumo urbano per capita de R$ 9033,39. Esse
número é superior às médias estadual e brasileira, segundo pesquisa da Target Marketing e
Pesquisas2. A empresa também apurou que os sorocabanos gastaram em 2005, algo em torno
de R$ 5 bilhões, número que mais uma vez destaca o município no cenário nacional. Ainda
Segundo pesquisas da empresa, Sorocaba está entre as 25 cidades brasileiras em potencial de
consumo ( IPC ). Os gastos anuais com bens e serviços chegam a US$ 2,1 bilhões e isso
significa 0,5% de todo o consumo nacional. A renda per capita , segundo o IPEA é de R$
5780,00, também acima da média brasileira. O PIB per capita é maior que a média estadual e
à média de sua Região de Governo ( Gráfico 2 ).
2
Pesquisa realizada em 2005.
30
Gráfico 2 – PIB per Capita do município de Sorocaba em comparativo com o Estado de São
Paulo e sua Região de Governo.
Fonte: Fundação Seade.
A consolidação da cidade como centro de compras para toda a região, em especial a
partir da década de 1990, fez com que várias loja de renome nacional procurassem a cidade
para ali instalar as suas filiais, o que fomentou ainda mais o comércio local e, em decorrência
disso, proporcionou aos sorocabanos, milhares de novas oportunidades de trabalho. Entre
essas grandes lojas, magazines, podemos citar: Lojas Americanas, Carrefour, Wal Mart,
Extra, Renner, Riachuelo, entre outros.
2.2.2. Algumas considerações a respeito do novo Plano Diretor aprovado em junho de
2004
Seguindo a exigência da Lei 10.257/01, mais conhecida como Estatuto das Cidades,
foi aprovado no mês de junho de 2004, o novo Plano Diretor da cidade, em substituição ao
31
que vigorava desde o ano de 1967. Segundo a referida Lei, os municípios brasileiros com
mais de 20 mil habitantes obrigatoriamente teriam que elaborar seus Planos Diretores até o
mês de outubro do ano de 2006. Cabe ainda ressaltar, que no caso dos municípios com mais
de 500 mil habitantes – caso de Sorocaba – o Plano Diretor tem que integrar ao
desenvolvimento físico e territorial, planos voltados ao sistema viário do município.
O novo Plano Diretor traz uma divisão da cidade baseada em três macrozoneamentos,
com indicações de intensividade do uso do solo do município que culminou no já referido
Mapa de Zoneamento Urbano.
As áreas com sérias restrições à urbanização, são aquelas onde há reservas ambientais
e também regiões próximas aos mananciais, caso do lado leste da cidade, na direção dos
municípios de Alumínio e Mairinque. Na zona sul, áreas próximas da represa de Ipaneminha.
As áreas de ocupação moderada, são encontradas nas regiões noroeste e oeste da
cidade, cabendo destacar na primeira o Parque São Bento e, na segunda, áreas ao Condomínio
Vivendas do Lago e regiões no entorno do aeroporto. Essas áreas, são apontadas como
susceptíveis à erosão o que justifica as ponderações com relação à sua ocupação.
As áreas centrais, seguidas das regiões norte e sul, são áreas com pequenas restrições à
ocupação do solo, ressalvado obviamente, algumas condições específicas.
Passado o período da elaboração e efetiva aprovação por parte da Câmara dos
Vereadores, vieram em seguida, as etapas para a adequação de todos os seguimentos
envolvidos em tal processo: Poder Público, Empresas e Sociedade Civil, de maneira geral.
Aliás, prazos previstos nas entrelinhas do próprio Plano. Um bom exemplo é a área próxima à
rodovia de acesso à Rodovia Castelo Branco, a chamada “Castelinho”, onde nas
proximidades, o zoneamento permite as atividades industriais especiais que carecem de
detalhamento mais específico.
32
O Plano Diretor também dá um prazo de dois anos para que a Prefeitura aprove os
planos voltados ao setor de transporte e de habitação.
Outra incumbência do Poder Executivo é a de adequar o Código de Obras e Postura
ao Novo Plano Diretor.
Passados dois anos e meio da sua aprovação, um dos pontos mais elogiados do Plano
Diretor é a ressalva que existe em um de seus parágrafos que diz que, eventuais mudanças
em sua redação original só podem ser feitas a partir de consulta popular, as chamadas,
audiência públicas.
As audiências citadas no parágrafo anterior aconteceram, recentemente, no mês de
outubro de 2006, e foi estipulado o dia 6 de novembro, também do mesmo ano, como data
máxima para que as sugestões de emendas fossem protocaladas junto à Prefeitura e
encaminhadas à Secretaria de Habitação, Urbanismo e Meio Ambiente. Esta última, registrou
o recebimento de mais de cem sugestões para emendas ao Plano Diretor Municipal. Entre os
que mais se apresentaram nas audiências públicas, destacam-se, os representantes das
Sociedades de Amigos de Bairro, do Mercado Imobiliário, dos Arquitetos e Engenheiros e,
por fim, da população em geral.
É evidente que, seguindo a lógica capitalista de produção e reprodução do espaço
urbano, as reivindicações ou sugestões ao Plano são oriundas de interesses antagônicos. Se
por um lado, as Sociedades Amigos de Bairro defendem por exemplo, uma maior limitação e
controle da ocupação das áreas dos bairros que representam, por outro, os promotores
imobiliários, em especial os incorporadores e construtores, muitas vezes na composição de
uma única pessoa jurídica, querem a abertura de novos espaços para suas produções, cabendo
destacar, uma reivindicação que muito ouvimos em nossas entrevistas que é a transformação
das avenidas e ruas de bairros com significativo fluxo de pessoas, em corredores comerciais.
Outra reivindicação que merece destaque, e que vem ao encontro do alvo principal de nossos
33
estudos, a verticalização, é a permissividade para novas áreas para esse tipo de construção,
caso do Parque Campolim, que abordaremos com mais profundidade em capítulo específico.
As nomenclaturas utilizadas no Mapa de Zoneamento de Sorocaba São: ZC – Zona
Central; ZPI – Zona Predominantemente Institucional; ZI – Zona Industrial; ZR1 – Zona
Residencial 1; ZR2 – Zona Residencial 2; ZR3 –Zona Residencial 3; ZCH – Zona de
Chácaras Urbanas; ZAE – Zonas de Atividades Especiais; ZCA- Zona de Conservação
Ambiental; ZR – Zona Rural; Área de Expansão Urbana em Zona Residencial 3; CCR –
Corredor de circulação Rápida; CCS1 – Corredor de Comércio e Serviços 1; CCS2 –
Corredor de Comércio e Serviços 2; CCR – Corredor de Circulação Rápida; CCI – Corredor
de comércio e indústria.
Observe na página seguinte, a Figura 6 com o Mapa do Zoneamento Urbano atual em
conformidade com o novo Plano Diretor do Município.
34
Figura 6: Mapa de Zoneamento Urbano de Sorocaba segundo o Plano Diretor Urbano aprovado em 2004.
35
2.2.3. A verticalização do centro
O centro das cidades foi, num primeiro momento, o local privilegiado para a existência
das construções verticais. Com a cidade de Sorocaba não foi diferente. Os primeiros edifícios
começam a surgir na década de 1950, com destaque ao Nossa Senhora da Penha, o primeiro
deles e o primeiro também a possuir elevador. Este, inaugurado em 1956. Nas décadas
seguintes vieram outros. A foto 3 , abaixo, mostra a fachada do referido edifício.
Foto 3 – Edifício Nossa Senhora da Penha. Inaugurado em 1956, foi o primeiro edifício da
cidade .
Autor: BARRETO, I. J. – Dezembro/2006.
36
Ao se visualizar o centro, sobre uma visão oblíqua ( de cima ), podemos facilmente
constatar a sua pouca verticalização. Há uma maior densidade somente no canteiro central, no
entorno da praça Coronel Fernando Prestes. No restante, o que se observa é a descontinuidade
desses edifícios, inclusive com algumas regiões que apresentam muito pouco dessas
construções. ( Fotos 4 e 5 ).
Os motivos para essa pouca verticalização do centro foram tomando forma à medida
que nossas entrevistas com
o mercado imobiliário foram sendo realizadas. Por possuir
imobiliárias tradicionais e que há muito tempo atuam no mercado da cidade, pudemos
encontrar nestas, profissionais que têm um profundo conhecimento da evolução imobiliária
sorocabana.
O cadastramento que fizemos dos edifícios da área central da cidade, nos permitiu
além da visualização da morfologia vertical desta área, o contato com muitos moradores
antigos, que ali moram há décadas, o que nos permitiu o acesso a informações e documentos
preciosos.
Para a pouca verticalização do centro da cidade, algumas coisas parecem consensuais
aos que lançam um olhar sobre esta área. O primeiro fator se origina no fato de que a cidade
– como muitas cidades antigas – possui um centro tradicional relativamente pequeno e com
ruas muito estreitas. Tal fato fez e ainda faz com que os possíveis investidores pensem muito
ao cogitar a possibilidade de fazerem ali tais investimentos. As ruas estreitas são um
dificultador importante, pois, com o grande fluxo de automóveis presenciado na área central, ,
ficam facilmente congestionadas, inviabilizando muitas vezes a intensa saída e entrada de
veículos, tão características dos edifícios.
Outro fator inibidor importante é o bolsão de áreas tombadas pelo patrimônio
histórico, como os galpões de antigas fábricas, o Palacete Scarpa e a região
no
37
Foto 4 – O centro da cidade sob visão oblíqua e em direção à região norte – pouca
verticalização.
Autor: BARRETO, I. J. - Dezembro/2006
Foto 5– Em algumas regiões do centro há pouquíssima verticalização. Ao fundo, a região
noroeste da cidade.
Autor: BARRETO, I. J. - Dezembro/2006
38
entorno do Mosteiro de São Bento, como já dito anteriormente, região do primeiro núcleo
populacional da cidade. Nestas áreas, obviamente, verticalização, não! Observe na página as
fotos 6 e 7.
Os terrenos são escassos e os poucos existentes, caros. As residências térreas, em
locais com características favoráveis à verticalização, quando cogitadas para aquisição dos
incorporadores imobiliários, também são caras, pois, muitas vezes, estão nas mãos de famílias
de forte tradição na cidade e que moram há muito tempo nesta área. Neste caso, quando a
sugestão de venda existe, o preço se torna inviável aos investidores que, diante dos
empecilhos já descritos nos parágrafos anteriores, pelo mesmo preço ou menos, preferem
outras áreas nobres e com características bem mais convidativas ao consumidor final. È o caso
do Parque Campolim e, nas suas proximidades, do Elton Ville, Jardim Emilia e Condomínio
Isaura.
O novo Plano Diretor traz um coeficiente de aproveitamento mais convidativo às
construções no Centro do que o Parque Campolim, por exemplo. No primeiro o CA é de 4
(quatro vezes a área do terreno ) e no segundo, 2. Mesmo assim, diante dos fatores já citados,
é irrelevante a quantidade de edifícios em construção atualmente nesta área. O gráfico 3 nos
mostra um comparativo entre o número de edifícios em construção atualmente na área
central e no Parque Campolim. A diferença é significativa.
Mesmo considerando a dinamicidade do espaço urbano, a verticalização do Centro de
Sorocaba deve, a curto e médio prazo, sofrer pouca alteração, com a manutenção dos edifícios
ali existentes que têm, num momento mais recente, assumido novas funções. Uma delas, é a
adequação desses edifícios para abrigar em seu interior, as chamadas garagens automáticas
verticais, que acabam ocupando toda a extensão dessas construções e suprindo a latente
necessidade de estacionamento da área central.
39
Foto 6 – Prédio da antiga Fábrica de Tecidos Nossa Senhora da Ponte. Área tombada pelo
Patrimônio Histórico Municipal, com 43078 metros quadrados, bem no centro da cidade.
Autor: BARRETO, I.J – Dezembro-2006.
Foto 7 – O Museu da Estrada de Ferro Sorocaba com o Palacete Scarpa ao fundo – outro
exemplo de área tombada pelo Patrimônio Histórico.
Autor: BARRETO, I.J – Dezembro/2006.
40
Número de edifícios em construção atualmente no centro e no Parque
Campolim em Sorocaba - 2006
14
12
10
8
Número de
edifícios
6
4
2
0
Centro
Parque Campolim
Gráfico 3
Fonte: Dados colhidos em Pesquisa de Campo – Novembro/2006.
Organização: BARRETO, I. J.
Outra realidade da área central e que os teóricos já vêm há algum tempo tratando de
estudar, é a refuncionalização dos edifícios residenciais ali existentes. Identificamos vários
casos de famílias de classe baixa que ali moram, segundo eles, à custo do aluguel similar ao
que pagariam no bairros mais distantes. A vantagem é que morando na área central, têm
acesso a uma série de serviços que, com certeza, não o teriam morando distante. Além disso,
tem a economia de transporte que tanto pesa no bolso do trabalhador.
Por fim, uma realidade que apareceu em todas as nossas entrevistas é o fato de todos
os entrevistados do mercado imobiliário terem sido unânimes ao dizer que o sorocabano, de
maneira geral, não ter incutido a idéia de morar em apartamentos. Segundo Rosa ( 2006 ),
41
pelo mesmo preço, o possível comprador do apartamento, muitas vezes prefere as casas e,
mais recentemente, os condomínios residenciais.
O número de pavimentos por edifício é bastante variado na parte central e por conta
disso vai desde os menores ( 4 pavimentos) até o que apresentam mais de 20 pavimentos.
Observe abaixo no gráfico 4:
Escala de pavimentos e quantificação de unidades dos edifícios da
área central de Sorocaba
32%
60
39%
75
4 pavimentos
5 a 10 pavimentos
Acima de 10
pavimentos
55
29%
Gráfico 4
Fonte: Dados colhidos em Pesquisa de Campo – Novembro/2006
Organização: BARRETO, I.J.
42
O centro da cidade possui 190 edifícios com mais de 4 pavimentos. O Parque
Campolim, 82. Essa proporção mostra que nos 10 anos de verticalização do bairro, se chegou
a quase metade das construções existentes no Centro.
O gráfico 5 explicita a realidade, hoje, dos edifícios com 4 ou mais pavimentos ao
longo de toda a extensão da cidade, mostrando o total, e as frações absorvidas pelo Centro e o
Parque Campolim. Este gráfico reforça mais uma vez, a pouca verticalização da área central,
em especial, se comparada à totalidade dessas construções ao longo da cidade.
Disposição dos 900 edifícios com 4 ou mais pavimentos ao longo da
cidade de sorocaba
9%
82
21%
190
Campolim
Centro
Restante da cidade
628
70%
Gráfico 5
Fonte: Dados colhidos em Pesquisa de Campo – Outubro 2006
Organização: BARRETO, I. J.
43
No mês de outubro de 2006, fizemos um levantamento “in loco” dos edifícios da área
central, com 4 ou mais pavimentos, uma vez que, pelo arcaico sistema de informatização da
Prefeitura Municipal de Sorocaba, mesmo com dezenas de pedidos feitos, tais informações
não nos foram dadas. A tabela 1 é o resultado desse nosso trabalho no levantamento dos
referidos dados, o que nos permitiu confeccionar os gráficos utilizados e analisados até aqui.
44
Tabela 1 – Relação dos edifícios do centro de Sorocaba
NOME
ENDEREÇO
Edifício Residencial Sevvila
Rua Artur Gomes, 530
Plaza
Edifício Sem Nome
Rua Artur Gomes, 570
Edifício Sem Nome
Rua Artur Gomes, 586
Edifício Montreau
Rua Arthur Gomes, 123
Edifício Pirâmide
Rua Arthur Martins, 63
Edifício Jussara Maria
Rua Arthur Martins, 121
Edifício Julieta
Rua Arthur Martins, 137
Edifício Bellucci
Rua Araçoiaba, 101
Edifício Sindicato dos
Rua Augusto Franco, 159
trabalhadores Transportes
Rodoviários
Edifício Flamboyant
Rua Augusto Franco, 83
Edifício Perseverança III
Rua Barão do Rio Branco, 45
Edifício Ótica Carol
Rua Barão do Rio Branco, 45-A
Edifício Pernambucanas
Rua Barão do Rio Branco, 131
Edifício Barão do Rio Branco
Rua Barão do Rio Branco, 159
Edifício Foka
Rua Barão do Rio Branco, 255
Edifício Sem Nome
Rua Barão do Rio Branco, 234
Edifício Jurema Leão
Rua Barão do Rio Branco, 215
Edifício CEESP
Braguinha, 45
Edifício Círculo Ítalo Brasileiro Braguinha, 39
Edifício Sophia Cheda
Braguinha, 85
Edifício Sem Nome
Braguinha, 111
Edifício Sem Nome
Braguinha, 392
Edifício Kássia Marina
Braguinha, 421
Edifício Rosa Maria
Braguinha, 336
Edifício Luis Cardieri
Rua Benedito Pires, 25
Edifício Cardum Hotel
Rua Benedito Pires, 61
Edifício Inter Plaza
Rua Benedito Pires, 81
Edifício Colégio Liceu
Rua Brigadeiro Tobias, 413
Palace Hotel
Rua Brigadeiro Tobias, 413
Edifício Fernando Silva
Rua Brigadeiro Tobias, 247
Edifício Do-Re-Mi
Rua Brigadeiro Tobias, 233
Edifício Itararé
Rua Brigadeiro Tobias, 515
Edifício Francisco Pagliato
Rua Capitão José Dias, 196
Edifício Alves Perez
Rua Casemiro de Abreu, 46
Edifício Condomínio Tarumã
Rua Cel. Cavalheiros, 170
Ed. Francisco Paulo Simoni
Cel. Fernando Prestes, 50
Edifício Terazza Trento
Rua Cesário Mota, 449
Edifício Sem Nome
Rua Cesário Mota, 243
Edifício Sem Nome
Rua Cesário Mota, 120
Edifício Sem Nome
Rua Cesário Mota, 405
Edifício Sem Nome
Rua Comendador Oeterer, 130
Edifício Martins
Rua Dom Pedro II, 21
Edifício Agenor Leme dos
Rua Dom Pedro II, 100
Santos
PAVIM.
20
04
04
13
16
04
04
04
05
14
10
04
05
12
04
04
06
13
10
18
04
05
04
16
14
09
09
04
05
12
05
09
14
07
16
14
19
04
04
04
04
05
08
45
Edifício Piazza Di Spagna
Edifício Torre Branca
Edifício Shelton In Hotel
Edifício Grande Hotel Royal
Edifício Rubens Epeman
Edifício Moveis Ipê
Edifício X Três
Edifício Três Irmãs
Edifício Em Construção
Edifício Colomizini
Edifício Anuário Soares
Edifício Sem Nome
Edifício Piazza Di Salerno
Edifício Antonio José
Edifício Alice
Edifício Ondina Madureira
Edifício Cardieri
Edifício Previdência Social
Edifício Sem Nome
Edifício Condomínio Ed.
Meridional
Edifício Piazza Navona
Edifício Humaita
Edifício Sociedade Médica de
Sorocaba
Edifício Maria Neuza
Edifício Sem Nome
Edifício Nair Amaral
Edifício Tupi
Edifício Arnaldo Ferro
Edifício Sem Nome
Edifício São Luiz
Edifício Ipanema
Edifício Sem Nome
Edifício Edwar Maluf
Edifício Sem Nome
Edifício Cidinha
Edifício Maria José
Edifício Elfrida Margarida
Edifício Sem Nome
Edifício Sem Nome
Edifício 8 Irmãos
Edifício Mariana Betti
Edifício Belluci
Edifício Sem Nome
Edifício Monitoria
Edifício Funserv
Edifício Simão Peres
Av. Dr. Afonso Vergueiro, 1810
Av. Dr. Afonso Vergueiro, 1870
Av. Dr. Afonso Vergueiro, 1850
Rua Dr. Álvaro Soares, 451
Rua Dr. Álvaro Soares, 403
Rua Dr. Álvaro Soares, 420
Rua Dr. Álvaro Soares, 345
Rua Dr. Álvaro Soares, 237
Rua Dr. Álvaro Soares, 197
Rua Dr. Álvaro Soares, 194
Rua Dr. Álvaro Soares, 150
Rua Dr. Álvaro Soares, 44
Av. Dr. Eugenio Salerno, 123
Rua Dr. Nogueira Martins, 491
Rua Dr. Nogueira Martins, 343
Rua Dr. Nogueira Martins, 323
Rua Dr. Nogueira Martins, 290
Rua Dr. Nogueira Martins, 141
Rua Dr. Nogueira Martins, 103
Rua Dr. Nicolau P. de C. Vergueiro, 133
15
24
09
09
12
04
06
07
04
04
04
04
15
04
05
04
05
04
04
11
Rua Humaitá, 140
Rua Humaitá, 72
Rua João Soares, 75
19
04
05
Rua João Soares, 78
Rua João Soares, 203
Rua Joaquim da Silva, 37
Rua Rua Jose Antonio Fereira Prestes, 17
Rua José Bonifácio, 21
Rua José Bonifácio, 70
Rua José Miguel Saker Filho, 83
Rua José Miguel saker Filho, 11
Av. Juscelino Kubistschek, 550
Av. Juscelino Kubistschek, 753
Av. Juscelino Kubistschek, 1000
Av. Juscelino Kubistschek, 1199
Rua Largo de São Bento, 47
Rua Largo de São Bento, 53
Rua Leite Penteado, 39
Rua Leite Penteado, 96
Rua Leopoldo Machado, 522
Rua Largo de São Bento, 474
Rua Largo de São Bento, 175
Rua Machado de Assis, 54
Rua Major João Lício, 153
Rua Major João Licio, 275
Rua Manoel José da Fonseca, 193
04
04
04
04
04
06
16
19
04
11
04
04
07
14
04
04
04
04
04
04
04
04
15
46
Edifício Athenas
Edifício Lucy de Toledo
Camargo
Edifício São João
Edifício Vovó Natália
Edifício Miranda Azevedo
Edificio São Luiz
Edifício Santa Catarina
Edifício Sem Nome
Edifício João Carone
Edifício Luiz Pessitti
Edifício centro Cultural
Brasil/EUA
Edifício Sem Nome
Edifício Amarílis
Edifício Sem Nome
Edifício Ágata
Edifício Nossa Senhora da Ponte
Edifício Conjunto Santa Clara
Edifício Sem Nome
Edifício Camboriu
Edifício Dona Martha
Edifício Esplanada
Edifício Sem Nome
Edifício Ethie
Edifício Dr. Attílio Bruni
Edifício Sem Nome
Edifício Buffet O Bom Petisco
Edifício Leblon
Edifício Alvorada
Edifício Hotel Ipanema
Edifício Esc. Contabilidade
Dona Áurea
Edifício Malibu
Edifício São Pedro
Edifício Fefiso
Edifício Embratel
Edifício Dr. Arthur cyrillo Freire
Edifício Sem Nome
Edifício Telefônica
Edifício Maria Augusta
Nossa Senhora da Penha
Edifício Cirandinha
Edifício Hamma
Edifício Sem Nome
Edifício Hotel Milano
Edifício Arcoador
Edifício Largo do Colégio
Edifício Henrique Stadler
Rua Manoel José da Fonseca, 186
Rua Manoel José da Fonseca, 471
12
16
Rua Miranda Azevedo, 250
Rua Miranda Azevedo, 561
Rua Miranda Azevedo, 551
Rua Miranda Azevedo, 17
Rua Miranda Azevedo, 147
Rua Miranda Azevedo, 143
Rua Moreira César, 134
Rua Moreira César, 242
Rua Moreira César, 124
04
08
17
04
09
04
08
19
04
Rua Nogueira Martins, 271
Rua Padre Luiz, 677
Rua Padre Luiz, 252
Rua Padre Luiz, 383
Rua Padre Luiz, 17
Rua Padre Luiz, 39
Rua Paula Souza, 317
Rua da Penha, 1269
Rua da Penha, 1242
Rua da Penha, 1200
Rua da Penha, 1122
Rua da Penha, 1129
Rua da Penha, 1077
Rua da Penha, 1063
Rua da Penha, 1205
Rua da Penha,992
Rua da Penha, 987
Rua da Penha, 936
Rua da Penha, 823
04
04
04
04
15
14
04
09
13
15
04
04
04
04
04
20
16
11
04
Rua da Penha, 815
Rua da Penha,766
Rua da Penha, 680
Rua da Penha, 647
Rua da Penha, 500
Rua da Penha, 463
Rua da Penha, 458
Rua da Penha, 437
Rua da Penha, 426
Rua da Penha, 274
Rua da Penha, 158
Rua da Penha, 35
Rua da Penha, 19
Rua Professor Toledo, 235
Praça Ferreira Braga, 29
Praça Carlos de Campos, 52
09
05
09
07
15
04
08
08
09
04
04
04
04
16
13
06
47
Edificio Ercília
Edifício Mônaco
Edifício Trade Tower
Edifício João Alcolea Garcia
Edifício Acapulco
Edifício Alexandre Flores
Alcolea
Edifício Sem Nome ( em
construção)
Edifício Santa Maria
Edifício Sem Nome
Edifício Atlântica
Edifício Pio XII
Edifício Paula Santos
Edifício Sem Nome (em
construção)
Edifício Conjunto Fortaleza
Edifício Roberto Rodrigues
Edifício Souza Arêas
Edifício São João
Edifício Banco de São Paulo
Edifício Sem Nome
Sem Nome
Edifício Virginia
Edifício Condomínio Miloca
Pires
Edifício Sorocaba
Edifício São Bento
Edifício Sem Nome
Edifício São Vicente de Paulo
Edifício Pietra Teodori
Edifício Sem Nome
Edifício Sem Nome
Edifício Sem Nome
Edifício ACM
Edifício A. Cardoso
Edifício Condomínio Elias
Mussi
Edifício Condomínio Maria
Licia Missi
Edifício Maris José
Edifício Itamarati
Edifício Floresta Negra
Edifício Sem Nome
Edifício Santa tereza
Edifício José Ferranesi
Edifício Quinzinho de Barros
Edifício Sem Nome
Edifício Edifício Maria Alcoléa
Praça Carlos de Campos, 120
Rua Ramos de Azevedo, 230
Rua Riachuelo, 460
Rua Rio Grande do Sul, 394
Rua Rio Grande do Sul, 280
Rua Rio Grande do Sul, 224
05
15
16
04
17
05
Rua Rio de Janeiro; 174
04
Rua Saldanha da Gama, 98
Rua Salvador Corrêa, 114
Rua Salvador Corrêa, 41
Rua Santa Clara, 49
Rua Santa Clara, 203
Rua Santa Clara, 162
13
04
07
10
05
05
Rua Santa Clara, 446
Rua Santa Clara, 522
Rua Santa Clara, 544
Rua São Bento, 16
Rua São Bento, 32
Rua São Bento, 39
Rua São Bento, 57
Rua São Bento, 133
Rua São Bento, 195
05
08
04
04
12
04
04
06
06
Rua São Bento, 190
Rua São Bento,298
Rua São Bento, 332
Rua Santa Cruz, 138
Rua Senador Feijó, 199
Rua sete de Setembro, 26
Rua sete de Setembro, 33
Rua sete de Setembro, 144
Rua sete de Setembro, 173
Rua sete de Setembro, 287
Rua sete de Setembro, 543
16
17
04
18
09
05
05
05
05
17
17
Rua sete de Setembro, 533
17
Rua sete de Setembro, 792
Rua sete de Setembro, 820
Rua sete de Setembro, 863
Rua Souza Pereira, 76
Rua Souza Pereira, 410
Rua Souza Pereira, 226
Rua Treze de Maio, 71
Rua Tuiuti, 72
Rua Ubaldino do Amaral, 250
18
13
13
05
13
05
17
04
15
48
Edifício Edmundo Missi
Rua Ubaldino do Amaral, 237
Edifício Pedro Alcoléa
Rua Ubaldino do Amaral, 250
Edifício Sem Nome
Rua Vicente de Carvalho, 63
Ed. Soares Contabilidade
Rua Vicente de Carvalho, 40
Edifício Torre Azul
Rua Voluntários de Sorocaba, 244
Edifício Sem Nome
Rua XV de Novembro, 220
Edifício Antonio Augusto
Rua XV de Novembro, 229
Amaral
Edifício Banco do Brasil
Rua XV de Novembro, 191
Edifício Sem Nome
Rua XV de Novembro,180
Edifício Goldman
Rua XV de Novembro,121
Edifício XV de Novembro
Rua XV de Novembro, 97
Edifício Sem Nome (Em
Rua XV de Novembro, 45
Construção)
Fonte: Dados colhidos em Pesquisa de Campo – Novembro/2006
Organização: BARRETO, I. J.
16
15
04
04
18
04
10
10
04
04
21
08
49
2.3. Sorocaba em vias de se tornar a quarta Região Metropolitana do Estado de São
Paulo.
O deputado Hamilton Pereira, reeleito na última eleição, pelo Partido dos Trabalhadores,
protocolou Projeto de Lei junto a Assembléia Legislativa do Estado de São Paulo, no dia 05
de outubro de 2005, criando a 4ª Região Metropolitana de do Estado de São Paulo. Como o
próprio nome sugere, Sorocaba seria o município sede. Os estudos pertinentes a viabilidade
do Projeto já estão sendo realizados e a previsão é de que os Deputados Estaduais devam
votar sobre o Referido Projeto de Lei, no ano de 2007.
A Região Metropolitana seria então composta por Sorocaba e outros 15 municípios que
estão em seu entorno, totalizando uma área de 5662 Km2 e uma população de 1 388 220
habitantes; com densidade demográfica de 245,18 habitantes por km2.
A efetiva criação da Região Metropolitana deve fortalecer e oficializar uma realidade
que na prática já existe: a metropolização vivida pela cidade há algum tempo.
Embora se arriscar em análises mais aprofundadas sobre as características que são
essenciais para a criação de uma Região Metropolitana , diante da complexidade, seja
perigoso, dá para se perceber que a troca existente entre o município pólo - Sorocaba - e as
cidades que estão à sua volta é, hoje, extremamente intensa.
O fluxo de trabalhadores para esta última é grande e o sistema coletivo de transporte não
consegue dar conta da demanda, principalmente nos horários de pico, como por exemplo,
logo pela manhã e no final da tarde.
A busca por hospitais e serviços médicos em geral, é também constante e intensa. Os
hospitais públicos, sucateados por essência, não dão conta dos que vêm à cidade à procura
desses serviços. Fileiras de ônibus com placas da região ( Piedade, Salto de Pirapora, São
50
Roque, Boituva, aqui tomados por exemplo ) são facilmente vistos nas proximidades do
chamado Hospital Regional.
As escolas e faculdades de Sorocaba também são atrativos fortes e que também
promovem uma troca intensa entre a cidade e as cidades próximas. No caso das
Universidades, a recente chegada da Unesp ( 2003 ) e da Ufscar ( 2005 ) as primeiras
Universidades Públicas a se instarem no Município, com alguns de seus cursos, também
deve ser um elemento a mais nesse fluxo intenso de pessoas para a cidade sede.
A votação por parte do Legislativo, criando efetivamente a Região Metropolitana, só
vai legitimar um processo que já existe; alguns mais evidentes como os que aqui foram
relatados superficialmente, pois não é intenção deste trabalho se aprofundar em discussão tão
rica e com pontos de vistas tão divergentes, como provam as leituras que já fizemos sobre o
tema, inclusive, no Curso da Professora Olga Firkowski, intitulado, Tópicos Especiais em
Geografia - Metrópole e região Metropolitana: marco conceitual e pertinência para análise
espacial, realizado na primeira quinzena do mês de novembro de 2005, na Universidade
Estadual de Maringá, Pr.
As cidades são lugares privilegiados, onde tudo se realiza, devemos fazer
com que nelas se concretizem também parte dos sonhos de uma sociedade
mais justa, onde a população, muitas vezes refém da rigidez dos limites
políticos existentes no interior dos espaços aglomerados, possa encontrar
mecanismos mais solidários e conciliatórios entre seus dilemas diários de
trabalhar em um município e votar em outro; trabalhar em um município e
dormir em outro; trabalhar em um município e precisar da creche para seus
filhos em outro; trabalhar em um município e preocupar-se com a falta de
água para suas necessidades básica em outro. Faz-se mister que as pessoas
passem a assumir sua condição de cidadão metropolitano ou de aglomerados,
possam exercer sua cidadania em uma base territorial ampliada, pois seus
problemas e as possibilidades de soluções, estarão, cada vez menos,
limitadas a esfera municipal. (FIRKOWSKI, 2000, P. 1)
As Justificativas utilizadas pelo deputado estadual Hamilton Pereira, no Projeto de Lei
Complementar
nº 33, de 2005, e que cogita a possibilidade da
criação da Região
51
Metropolitana de Sorocaba aparecem a seguir, seguida, pela tabela 2, onde aparece a relação
dos municípios que devem compor a referida área metropolitana. O texto completo, consta
dos anexos deste trabalho:
JUSTIFICATIVA
Sorocaba, como um dos mais importantes e populosos municípios do
interior paulista, é responsável pelo desenvolvimento da região e dos
municípios localizados no seu entorno, dada sua referência e importância
estratégica.
A criação da Região Metropolitana de Sorocaba, com sede no Município de
Sorocaba, certamente trará mais benefícios e maior desenvolvimento aos
municípios dela integrantes, na medida em que exigirá um planejamento
integrado e ações conjuntas, além de uma união permanente de esforços para
a execução de funções públicas de interesse comum.
A nova unidade regional que se pretende criar, com a conjugação de esforços
mútuos dos entes públicos envolvidos, certamente se tornará um grande polo
de desenvolvimento, atraindo novos investimentos, o que propiciará a
geração de novos empregos, aumentará a renda dos trabalhadores e, por
conseqüência, trará melhoria de vida a toda a população.
O agrupamento dos 16 (dezesseis) municípios integrantes, segundo dados do
SEADE, de 2005, conta com uma população de aproximadamente 1.400.000
(um milhão e quatrocentos mil) habitantes, distribuídos por uma área de
5.600 (cinco mil e quinhentos) quilômetros quadrados, perfazendo uma
densidade demográfica de 245 (duzentos e quarenta e cinco) habitantes por
quilômetro quadrado, de acordo com o quadro demonstrativo abaixo:
Tais números demonstram a elevada densidade demográfica dessa
região. Ressalte-se que a maior distância entre as localidades
elencadas no § 1º do art. 1º desta propositura, não ultrapassa 45
(quarenta e cinco) quilômetros do município sede da região –
Sorocaba, evidenciando significativa conurbação. Afora isso, as
funções urbanas e regionais desse agrupamento de municípios contam
com um elevado grau de diversidade, especialização e integração
socioeconômica, tendo em vista que a ligação entre esses municípios,
à Capital e às outras regiões do Estado é realizada por importantes
rodovias, tais como a Rodovia Presidente Castello Branco (SP 280), a
Rodovia Raposo Tavares (SP 270), a Rodovia Marechal Rondon (SP
300) e a Rodovia Senador José Ermírio de Moraes (Castelinho - SP
075). ( PEREIRA, 2005 ).
52
Tabela 2 – Relação dos Municípios componentes da R M de Sorocaba
MUNICÍPIO
POPULAÇÃO
ÁREA
DENSIDADE
2
(em km )
DEMOGRÁFICA
(hab/km2)
BOITUVA
41.643
248
167,92
CAPELA DO ALTO
16.422
143
114,84
ALUMINIO
16.335
95
171,95
ARAÇARIGUAMA
13.216
138
95,77
ARAÇOIABA DA SERRA
23.027
283
81,37
IBIÚNA
73.396
1.088
67,46
IPERÓ
22.017
165
133,44
ITU
151.268
642
235,62
MAIRINQUE
46.188
214
215,83
PIEDADE
53.561
729
73,47
PORTO FELIZ
49.647
569
87,25
SALTO DE PIRAPORA
41.174
255
44,24
SALTO
104.479
160
161,47
SÃO ROQUE
71.695
313
229,06
SOROCABA
560.250
443
1.264,67
VOTORANTIM
103.902
177
587,02
1.388.220
5662
245,18
Soma total e média
Fonte: www.hamiltonpereira.org.br - 15/11/2006
Organização: BARRETO, I.J.
A localização dos municípios que constam da tabela acima pode ser feita na página
seguinte, na figura 7:
53
Figura 7 – Os municípios que compõem a Região administrativa de Sorocaba.
Fonte: Instituto Geográfico e Cartográfico do Estado de São Paulo – 15/01/07.
Organização:BARRETO,I.J.
CAPÍTULO 3
URBANIZAÇÃO E VERTICALIZAÇÃO: CONSIDERAÇÕES
TEÓRICAS
Visão desconcertante que parece confundir superfície e profundidade,
presente e passado. Difícil de identificar, a primeira vista, este skyline
desprovido de signos ou pontos reconhecíveis. Algo porém – talvez a
particular textura formado pelo aglomerado caótico, pela massa de
concreto erguido, uma passagem saturada e opaca – nos dá a inequívoca
sensação de que olhamos nossas grandes cidades.(PEIXOTO,1998,p.227)
55
3.1. A Complexidade e dinamicidade do espaço urbano
O espaço de uma grande cidade capitalista constitui-se, em um primeiro momento de
sua apreensão, no conjunto de diferentes usos da terra justapostos. Tais usos definem áreas,
como o centro da cidade, local de concentração de atividades comerciais, de serviços e de
gestão, áreas industriais, áreas residenciais distintas em termos de forma e de conteúdo social,
de lazer, entre outras e aquelas de reserva para futura expansão. Para Corrêa ( 1995, p.7 )
“Este complexo conjunto de usos da terra é, na realidade, a organização espacial da cidade, ou
simplesmente, o espaço urbano, que aparece assim como espaço fragmentado”.
O espaço urbano sempre foi alvo de estudos por parte de teóricos advindos das mais
variadas disciplinas, certamente atraídos pela gama de enfoques que se pode dar ao seu
referido tema. LEFBVRE ( 1999, p. 51 ) nos lembra que:
Atualmente o fenômeno urbano surpreende por sua enormidade; sua
complexidade ultrapassa os meios do conhecimento e os instrumentos da
ação prática. Ele torna quase evidente a teoria da complexificação, segunda a
qual os fenômenos sociais vão de uma certa complexidade ( relativa ) a uma
complexidade maior .Teoria que nasce nas ciências ditas “da natureza” e na
teoria geral da informação, mas que se desloca para a realidade social e seu
conhecimento.
Ainda na concepção do autor, a cidade acaba sendo sempre o reflexo de uma
sociedade em seu conjunto e em um determinado momento histórico:
Apenas hoje é que começamos a apreender a especificidade da cidade. A
cidade sempre teve relação com a sociedade no seu conjunto, com sua
composição e com seu funcionamento, com seus elementos constituintes
( campo e agricultura, poder ofensivo e defensivo, poderes políticos,
Estados, etc ), com sua história. Portanto ele muda quando muda a sociedade
no seu conjunto. ( LEFEBVRE, 2001, p. 46 ).
56
A cidade dos nossos dias apresenta uma dinâmica tão fascinante e rica em sua
multiplicidade de funções que, indubitavelmente uma só disciplina não cumpriria a contento o
papel de estudá-la. Sendo assim, a soma dos “saberes” de diversas disciplinas, em especial, as
voltadas às ciências humanas, nos parece uma saída bastante plausível no objetivo de vencer
os desafios decorrentes de tal estudo.
Tomar a cidade como espelho de análise significa compreender a
multiplicidade de atores e motivações particulares; significa explicar
constantemente as diferenças. Não se trata de qualquer nostalgia ideográfica,
mas pelo contrário, trata-se de conferir significado às escalas do cotidiano e
às suas articulações com outras escalas temporais e espaciais, tomando como
suposto que não há explicação simples para fenômenos complexos.
( CASTRO, 1993, p. 92 ).
Para SPÓSITO, o conceito de urbanização remete para a idéia de processo, no caso,
para a origem e evolução das cidades, sendo indispensável o estudo das relações sociais no
tempo e no espaço:
O conceito de urbanização contém, para nós, a idéia de processo. Assim,
remete, necessariamente, à análise da origem e evolução histórica das
cidades, em relação ao nível de desenvolvimento das forças produtivas, ao
estágio da divisão social e territorial do trabalho, à transformações de ordem
política e social, às manifestações de caráter cultural e estético, à revoluções
e contra-revoluções ideológicas e do conhecimento, à Filosofia e à
especulação , à Ciência e ao quadro do cotidiano. ( SPÓSITO, 1991, p. 26 ).
A mesma autora demonstra na citação abaixo a sua concepção de cidade, dando ênfase
aos diferentes momentos históricos e à produção humana nesses períodos:
Assim a cidade é para nós , forma materializada , não apenas paisagem
estática, mas representação/manifestação do processo de urbanização, num
dado ponto do território, somatória combinação dos diferentes momentos
históricos que se concretizaram nesta produção humana. ( SPÓSITO, 1991,
p. 26 ).
57
Santos ( 1993, p. 24 ) nos chama a atenção para a complexidade e os desafios nos
estudos pertinentes ao sistema urbano:
No sistema urbano há, por conseguinte, tendência crescente à diferenciação e
à complexificação. As cidades são cada vez mais diferentes umas das outras.
Aqueles esquemas simplórios que nos acostumamos a reproduzir e enfeitam
a maioria das nossas teses, artigos e livros, mostrando redes urbanas
formadas com diversas categorias de cidades distinguidas em níveis
hierárquicos, são coisa agradável ao olhar, sem dúvida, instrumentos de
aproximação da realidade, mas não são suficientes para a sua interpretação.
Esse tipo de classificação em níveis sucessivos deixa de ter significação à
proporção que cada cidade passa a ter uma relação direta com a demanda da
sua região, e à proporção que cada região se especializa: uma especialização
regional, que é, também, especialização da demanda ligada ao consumo
produtivo. A cidade se dobra à essa demanda, se reforma, se reorganiza, se
refaz, se recria.
Embora em muitos momentos as expressões cidade e urbano tendam a se fundir,
Souza ( 1995 ), com base nas palavras de Milton Santos, nos lembra que as expressões têm
significados diferentes, a saber:
A cidade é o lugar, como diz Milton Santos, o particular, o concreto, o
interno. Na cidade está o transporte, a especulação imobiliária, a habitação.
O urbano é o abstrato, o geral, o externo, onde está a produção, a classe
social, a divisão do trabalho. O conjunto dessa história é o que nos dá a
teoria da urbanização. ( SOUZA, 1995, p. 65 ).
Os estudos focados na dinâmica urbana são bastante contundentes e parecem instigar
cada vez mais o que se lançam em seu estudo, num momento histórico em que a grande
maioria desses estudiosos parece apontar para uma verdadeira crise teórico-metodológica em
função principalmente do atual estágio de acumulação capitalista, visível morfologicamente
através da segregação urbana. Sobre isso, é oportuno que se diga que:
58
A realidade urbana nos coloca diante de problemas cada vez mais
complexos, que envolve o desvendamento dos conteúdos do processo de
urbanização, hoje, uma tarefa que de vê ser coletiva , através de um debate
que deve ser fundamentado contemplando várias perspectivas teóricometodológicas, como possibilidades abertas com a pesquisa urbana em
Geografia. Por outro lado, não se pode ignorar o conhecimento acumulado
sobre a cidade que contempla um profícuo debate interdisciplinar como
esforço das ciências parcelares na direção de sua elucidação. Este
conhecimento acumulado revela-nos a cidade enquanto obra da civilização,
bem como lugar de possibilidades sempre ampliadas para a vida humana; ao
mesmo tempo em que um desafio se eleva no horizonte das análises urbanas;
poderiam as ciências parcelares, isoladamente, construir um entendimento
sobre a cidade em sua totalidade? E nesta direção, qual a contribuição
possível de cada uma para a constituição de um entendimento da cidade
como ponto de partida para o desvendamento do mundo moderno?
( CARLOS, 2004, p. 18 )
Ainda nas palavras da autora, entre outras coisas, a cidade é, antes de tudo, produto
que se realiza como realidade espacial concreta, na qual o movimento é resultado do processo
histórico cumulativo:
Portanto, deixando de lado postulados e afirmações dogmáticas , podemos
tomar como ponto de partida para desenvolvimento do raciocínio capaz de
produzir uma “leitura geográfica sobre a cidade” partindo da idéia da cidade,
enquanto construção humana, produto histórico-social, contexto no qual a
cidade aparece como trabalho materializado, acumulado ao longo de uma
série de gerações, a partir da relação entre sociedade e natureza. Expressão e
significação da vida humana, a história da cidade revela-a como obra e
produto, que se realiza como realidade espacial concreta cujo movimento é
produto de um processo histórico cumulativo, revelando ações passadas ao
mesmo tempo, que o futuro que se tece no presente e, nesta condição revela
nas possibilidades presentes na vida cotidiana. Assim, o sentido o sentido e a
finalidade da cidade enquanto construção histórica se refere ao homem e a
realização da vida humana. Assim se a construção da problemática urbana se
realiza em plano teórico, a produção da cidade e do urbano se coloca no
plano da prática sócio-espacial, revelando a vida na cidade. A sociedade
constrói um mundo objetivo através da prática sócio-espacial, revelando em
suas contradições, num movimento que aponta um processo em curso, que
tem sua base no processo de reprodução das relações sociais - que se realiza
enquanto relação espaço – temporal. ( CARLOS, 2004, p. 19 )
No conjunto da urbanização brasileira, muitos autores vêm trabalhando, ao longo das
últimas décadas, as mais diferentes temáticas. O que, porém, parece consensual, é que na
maioria das vezes, as várias nuanças desse processo se apresentam de maneira bastante sutil e
59
camuflada. “O desenvolvimento urbano, portanto, é um fenômeno complexo que afeta
questões: econômicas, sociais, políticas e culturais”. Tolosa ( 1978 ).
Segundo Melo ( 1990 ), a produção do espaço construído no Brasil é resultado de duas
vertentes de explicação: a primeira, procura enfatizar as manipulações de interesses de classes
e do Estado; e a segunda; destaca por sua vez, as mudanças no conteúdo das alianças no seu
relacionamento com as políticas públicas e a forma de acumulação.
Assim sendo, a (re)produção desse espaço construído é uma amostra da imposição do
modelo capitalista dominante, pois, na maioria das vezes, as transformações ocorridas no
espaço urbano, vem ao encontro exclusivamente do interesse do grande capital. Sobre isso é
oportuno destacar:
La producción del espacio urbano és resultado de prácticas de unos agentes
que actuan dentro del marco del sistema capitalista utilizando los
mecanismos legales a su disposicion y realizando su actuacion al margem de
estos mecanismos e obteniendo posteriormente la sancion legal
correspondiente. (CAPEL, 1974:, p.19).
3.2 . Sobre a verticalização das cidades
Segundo Mendes ( 1992 ); o processo de verticalização foi extremamente marcante
para as cidades no seu intenso processo de construção e reconstrução. As primeiras
construções verticais eram prioritariamente destinadas ao comércio e atendiam às novas
necessidades da divisão do trabalho e da concentração das mais variadas atividades.
O autor afirma também que:
Não se deve atribuir aos aspectos como utilização de energia elétrica, do
elevador e das grandes estruturas de aço, o fator determinante do
crescimento vertical. É certo que esses aspectos realmente impulsionaram
( e impulsionam ) o processo de construção de edifícios, mas podemos
encontrar a resposta à esta questão no próprio desenvolvimento da
tecnologia, ligada à acumulação do capital. ( MENDES, 1992, p. 25 ).
60
Inserida com bastante intensidade no contexto da urbanização, a verticalização vem –
há algum tempo – se destacando no ambiente urbano de muitas cidades brasileiras e têm sido
alvo de estudo, em especial, de profissionais geógrafos e arquitetos, principalmente a partir da
década de 1980. Devido à pouca importância dada ao termo “verticalização”, o mesmo não
aparece nem mesmo nos mais conceituados dicionários de Língua Portuguesa. Sendo assim,
podemos dizer que:
Verticalizar, significa criar novos solos, sobrepostos, lugares de vida
dispostos em andares múltiplos, possibilitando pois, o abrigo, em local
determinado, de maiores contingentes populacionais do que seria possível
admitir em habitações horizontais, e, por conseguinte, valorizar e revalorizar
estas áreas urbanas pelo aumento de seu potencial de aproveitamento.
( RAMIREZ, 1997, p.5).
Segundo Souza ( 1994 ), a verticalização se constitui “ numa especificidade da
urbanização brasileira”, tendo em vista que “em nenhum outro lugar do mundo o fenômeno se
apresenta como no Brasil, com o mesmo ritmo e com a mesma destinação prioritária para a
habitação”.
Não há como negar que a Geografia da Verticalização corresponde a uma
Geografia de valorização, nitidamente acoplada no seu processo de expansão
às disponibilidades em decorrência das quais os pobres vão sendo
permanentemente rechaçados. ( SOUZA, 1994, p. 139 ).
A autora ainda nos lembra que o processo das construções verticais se apresenta numa
homogeneidade espacial e com visível heterogeneidade temporal, resultante das intensas
relações espaciais:
Verticalização significa segregação o que significa também, mesmo espaço
em tempos diferentes. Uma homogeneidade espacial heterogeneamente
temporal, reveladora da espacialidade e da temporalidade específica das
relações sociais. Apesar das determinações socioeconômicas para a produção
dos edifícios, elas não ocorrem ( como processo maciço da verticalização ),
em todos os lugares, concomitantemente, diferente de outros tipos de
imóveis ( da habitação popular convencional, por exemplo ). Curioso
problema a ser desvendado – uma espacialidade implicando uma
temporalidade diferencial. Seria isto uma historicidade ou uma
temporalidade das relações sociais? ( SOUZA, 1991, p. 139 ).
61
O processo de verticalização das cidades brasileiras tem se mostrado como tema
desencadeador de grande ebulição no seio acadêmico, tendo em vista que o referido processo
tem se destacado em nosso país de forma mais acentuada que em outros, em especial, por
apresentar em território brasileiro uma intensa dinamicidade, pois acontece de forma rápida e
com tendência prioritariamente residencial.
Sobre as singularidades do processo de verticalização ocorrido no Brasil é oportuno
que se diga:
● a verticalização não decorre de falta de áreas de expansão
horizontal, mas de uma combinação de interesses dos vários agentes
que atuam nesse mecanismo;
● é notória sua complexidade enquanto forma de reprodução do
espaço urbano no modo capitalista de produção;
● a importância no contexto econômico, político e sociocultural e
como o entrelaçamento desses elementos é determinante na
deliberação de desenvolvimento desse fenômeno;
● o Estado pode se constituir num indutor ou bloqueador da
verticalização através da legislação urbanística;
● o processo de verticalização nas cidades brasileiras inicia-se na área
central e se prolifera em direção aos bairros residenciais;
● no Brasil, a expansão do processo de verticalização, a partir de
1964, está atrelada principalmente à construção de apartamentos.
( MACHADO 1997, p. 57 )
Segundo Ramires ( 1998 ), já se pode perceber aspectos da verticalização no Brasil na
década de 1920 , como o edifício A Noite, inaugurado no Rio de Janeiro em 1927, com 22
andares e considerado o edifício mais alto do mundo em concreto armado já anos 30. Ainda
segundo o referido autor, merece destaque o edifício Martinelli, na capital paulista , que
superou por alguns metros o outro edifício já citado neste parágrafo.
O autor ainda afirma que com o passar dos anos o processo de verticalização no Brasil
foi adquirindo surpreendente vigor, o que colocou o país num papel de destaque no cenário
internacional. O Copan, edifício com 32 andares e 1160 apartamentos, aparece no Guiness
Book como o maior prédio residencial da América Latina, com seus mais de 5 mil moradores.
62
Por esse exemplo e entre outros motivos, a cidade de São Paulo se destaca como o núcleo
urbano mais verticalizado de toda a América Latina.
A difícil mobilidade da população, devido aos problemas com estrutura do
sistema de transporte coletivo ou à concentração dos serviços, pode explicar
o surgimento da verticalização residencial em São Paulo, e outras cidades
brasileiras. ( FERREIRA, 1987 apud MENDES 1992, p. 25 ).
Embora seu uso tenha sido intensificado a partir da década de 1960, já na década de
1940, existem registros da utilização dos edifícios de apartamentos como forma de moradia da
classe média:
A introdução do apartamento como principal forma de moradia da classe
média teve início na década de 1940, em Copacabana no Rio de Janeiro. Mas
foi com a implementação do SFH, em 1964, que o mercado de produção
imobiliária privada, baseado no edifício de apartamentos, se consolidou por
meio de uma explosão imobiliária. ( MARICATO, 2001, p. 20 )
Oportunamente, ainda que se diga que, ao se abordar o tema verticalização, não basta
apenas tentar explicá-lo, simplesmente como resultante, única e exclusivamente da vontade do
grande capital de se reproduzir. Cabe lembrar que, embora este último seja um elemento
importante na construção da cidade vertical, outros fatores são também importantes e
merecem destaque:
Ao explicá-la pela reprodução do capital financeiro e imobiliário, deve-se
também conjecturar que a divisão social do espaço é produto de estratégia
maior. Implica em série de decisões como: a) vontade da classe média de
possuir um certo espaço, e b) há o problema da renda fundiária – sobre a
verticalização, há detalhes do Projeto, detalhes técnicos que necessitam ser
examinados - para explicar a verticalização é conveniente não se precipitar
sobre a lógica do capital financeiro, pois ele também extrai seu lucro
projetando casas individuais, como as casas germinadas. O capital financeiro
existe em todos os países e nem todos os países conhecem um processo de
verticalização análogo ao brasileiro. Assim é necessário analisa-lo com
cuidado e vê-lo numa certa conjuntura, como: a questão da acessibilidade, e
porque nos países adiantados, a burguesia está voltando para o centro (
residência –trabalho ). ( SOUZA, 1985, p.15 ).
63
Por fim, com relação aos diferentes “olhares” sobre o tema verticalização - boa parte
com análises bastante singulares -
é oportuno que se destaque dois pontos que parecem
consensuais àqueles que abordam o referido tema:
Conforme lembra Vaz ( 1989 ), apesar das diferentes maneiras de
ver/pensar/teorizar o processo de verticalização em diferentes áreas
acadêmicas tais como a História, Geografia Urbana, Arquitetura e
Urbanismo com seus enfoque próprios, dois pontos de consenso podem ser
destacados com relação ao momento inicial da verticalização, a saber: esse
processo é típico dos tempos modernos e a área central é o locus de
concentração de novas formas arquitetônicas, ou seja, dos arranha-céus/
edifícios / apartamentos. ( RAMIREZ, 1998, p.68 ).
3.3. O capital multifacetado na figura dos promotores imobiliários
Quando se fala dos agentes produtores do espaço urbano ou promotores imobiliários
nos deparamos na literatura que aborda o tema, uma infinidade de concepções e pontos de
vista. Isso acaba tornando evidente que essas definições ou tentativas de se conceituar os
referidos agentes, acabam ficando a cabo dos autores que os abordam.
Almeida ( 1982 ) nos lembra que fica a cargo de cada autor definir a seu modo o
agentes e suas respectivas estratégias que modelam o espaço.
Sobre a complexidade de se identificar os referidos agentes cabe lembrar:
Provavelmente no Brasil , e sobretudo em São Paulo, os agentes produtores
do espaço urbano ainda estão por serem identificados, pois se dividem em
pelo menos três tipos: os incorporadores, os construtores e os vendedores. É
preciso conceitua-los melhor. O que torna a tarefa mais complexa é que o
mesmo agente pode assumir os três tipos ou um ou dois deles. O que ainda
se deve comprovar é que eles ( os tipos ) podem agregar-se ou desagregar-se,
neste ou naquele empreendimento , assumindo portanto, papéis ou figuras
jurídicas que variam com o tempo. Para tanto, torna-se imprescindível uma
reconstituição histórica das empresas que se constituem nesses agentes.
( SOUZA, 1994, p.189 ).
64
Spósito ( 1991, p.158 ) conceitua com bastante propriedade os principais agentes
produtores do espaço urbano:
a) ESFERA PRIVADA – neste conjunto estão diversos agentes que têm como principal
objetivo lucrar, direta ou indiretamente, com a terra urbana. Entre estes agentes estão:
•
Proprietários dos meios de produção - empresários industriais e ou comerciais que por
suas atividades consomem muito espaço. Para eles, a terra urbana assume dupla
função: suporte das atividades produtivas e localização de atributos especiais para
essas atividades.
•
Proprietários fundiários – dão predomínio ao valor de troca sobre o valor de uso e
estão sempre interessados na transformação de propriedades rurais em imóveis
urbanos. Pra garantir os rendimentos com o mercado imobiliário, interferem na
definição da legislação urbana.
•
Incorporadores – realizam a gestão do empreendimento entre os proprietários e os
agentes imobiliários, realizam o estudo técnico, providenciam a localização e lançam o
imóvel no mercado. Muitas vezes o proprietário é também o incorporador.
•
Construtores – realizam a construção, tornando indissociável o valor de uso e o valor
de troca entre terreno e imóvel.
•
Corretores imobiliários – realizam a venda do imóvel, fazem o marketing do
empreendimento e estimulam novas demandas.
•
Agentes financeiros – oferecem recursos necessários ao financiamento, compra ou
construção por particulares e empresas, orientam a demanda por faixas de preço, idade
e tipos de imóveis.
65
b) ESFERA
PÚBLICA –
o Estado interfere na produção do espaço urbano em suas
diferentes escalas de organização ( federal, estadual e municipal ) e de diferentes maneiras:
•
Produção e legislação;
•
Realização de empreendimentos;
•
Aplicação de tributos ( IPTU, ISS );
•
Tomadas da decisão para investimentos em espaços da cidade;
•
Exercício de controle e fiscalização;
•
Prestação ou concessão de serviços públicos;
•
Oferta de financiamentos.
c) SOCIEDADE CIVIL – neste conjunto estão incluídas pessoas ou organizações que têm
como principal objetivo garantir o direito à moradia e à cidade:
•
Trabalhadores, habitantes e usuários;
•
Sociedade civil organizada;
•
Associações de bairro;
•
Movimentos sociais;
•
Organizações não governamentais;
•
Outras agremiações e corporações;
•
Grupos sociais excluídos.
Quando falamos no processo de construção das cidades, indubitavelmente afloram
duas categorias de análise que são indissociáveis de tal processo: o Estado e o Capital. Os
fatos nos revelam que este último vem ao longo do tempo, em menor ou maior intensidade dependendo do momento histórico e dos interesses das sociedades capitalistas vigentes - ,
direcionando as ações do Estado e, em função disso, porque não chamá-lo de Estado
capitalista. Esse Estado capitalista, muito distante de ações de equidade que ideologicamente
66
o conceberam, age segundo os interesses deste grande capital, planejando suas ações em
função das classes sociais com maior representatividade, com políticas públicas altamente
segregadoras e discriminatórias.
A atuação do Estado se faz, fundamentalmente e em última análise, visando
criar condições de realização e reprodução da sociedade capitalista, isto é,
condições que viabilizem o processo de acumulação e a reprodução das
classes sociais e de sua frações. ( CORRÊA, 1995, p. 26 ).
3.3.1 – O Estado capitalista
Não se entende o Estado de forma idealista, que paira sobre a sociedade,
disposto a resolver os problemas. Adota-se uma postura mais crítica,
entende-se o Estado como representação da classe dominante, constituindose num instrumento de divisão e controle das classes dominantes.
( FERREIRA, 1987, p. 41).
O Estado capitalista, enquanto agente incontestável no processo de produção e
reprodução das cidades, detém em sua esfera de ação uma série de mecanismos que justificam
tal denominação e via-de-regra, contempla nas referidas ações, grupos econômicos dos quais
é legitimo representante:
a)
b)
c)
d)
e)
direito de desapropriação e precedência na compra de terras;
regulamentação do uso do solo;
controle e limitação dos preços das terras;
limitação da superfície da terra de que cada um pode se apropriar;
impostos fundiários e imobiliários que podem variar segundo a dimensão
do imóvel, uso da terra e localização;
f) taxação de terrenos livres, levando a uma utilização mais completa do
espaço urbano;
g) mobilização de reservas fundiárias públicas, afetando o preço da terra e
orientando especialmente a ocupação do espaço;
h) investimento público na produção do espaço, através de obras de
drenagem, desmontes, aterros e implantação de infra-estrutura;
i) organização de mecanismos de crédito à habitação;
j) Pesquisas, operação – tese sobre materiais e procedimentos de
construção, bem como o controle de produção e do mercado deste
material. ( SANSON, 1980 apud CORRÊA, 1995, p. 25 ).
67
Embora o Estado aja nas várias esferas de governo ( federal, municipal e estadual) sua
ação efetiva como agente permissivo ou cerceador das várias formas de ocupação do espaço
urbano, se torna latente no âmbito municipal. Ali, em função principalmente da legislação,
suas ações são facilmente identificadas:
É preciso considerar que a ação do Estado processa-se em três níveis
político-administrativos e espaciais: federal, estadual e municipal. A cada
um desse níveis a sua atuação muda, assim como o discurso que encobre os
interesse dominantes. É no nível municipal, no entanto, que estes interesses
se tornam mais evidentes e o discurso menos eficaz. Afinal a legislação
garante à municipalidade muitos poderes sobre o espaço urbano. Poderes que
advêm , ao que parece, de uma longa tradição reforçada pelo fato de que,
numa economia cada vez mais monopolista, os setores fundiário e
imobiliário, menos concentrados, constituem-se em fértil campo de atuação
para as elites locais. ( CORRÊA, 1995, p. 26 ).
Um exemplo bem claro da ação do poder público no que tange a morfologia da cidade
é o estabelecimento de encargos e tributos que incidirão sobre as terras e imóveis de um
determinado município. Esses impostos são, por si só, altamente segregadores e culminam
numa evidente divisão social do espaço.
Tendo em vista estes propósitos, o Estado capitalista cria mecanismos que
levam à segregação residencial e a sua ratificação. Assim, os diferenciais de
impostos territorial e predial , são um forte fator discriminante, afetando o
preço da terra e dos imóveis e, como conseqüência, incidindo na segregação
social: os grupos de renda mais elevada residem em imóveis mais caros e
localizados em bairros onde o preço da terra é mais elevado. Através da
alocação espacialmente diferenciada dos equipamentos de consumo coletivo,
o Estado também interfere na segregação residencial.
( CORREA, 1995, p. 26 )
No que se refere aos investimentos e dotação de infra-estrutura no “locus” urbano, o
que tem se presenciado até há pouco tempo é um significativo investimento nas áreas centrais
em detrimento das áreas periféricas. Porém, há que se observar que alguns bairros, via-deregra, os que têm como alvos consumidores de alto poder aquisitivo, têm recebido um
68
excelente aporte de infra-estrutura por parte do poder público. Cabe aqui salientar que o
Parque Campolim, alvo de nossos estudos, têm em seu interior, equipamentos urbanos
visivelmente dotados de qualidade e quantidade para atender o público já destacado neste
parágrafo e capaz de atrair uma quantidade significativa de investimentos por parte da
construção civil, em especial, aqueles voltados às construções verticais.
No processo de criação e recriação do espaço urbano estão as condições gerais de
reprodução do capital e da força de trabalho promovidas, muitas vezes, com o fomento do
Estado. Com a astuta exploração do trabalho, a provisão de tais condições é realizada para
facilitar a circulação e reprodução deste capital .
O papel do Estado é significativo na determinação das demandas do uso do
solo urbano e, conseqüentemente, no seu preço, pois é responsável pelo
fornecimento da maioria dos serviços urbanos. Quando o poder público
fornece serviços públicos em determinada zona, como água, escola pública
ou linha de ônibus, desvia demandas de empresas e moradores para esta
zona. Com o aumento da demanda vem a valorização do solo nesta área, em
relação às demais. (COSTA, 2002, p. 20 ).
Por fim, o Estado em função dos atributos e poderes que lhe são concedidos pela
legislação, acaba tendo papel fundamental no contexto da dinâmica urbana, pois, sua ação
acabará determinando em maior ou menor escala, o preço do solo urbano e a partir daí, o
assentamento das diferentes classes sociais no espaço urbanizado. Se esse Estado é ( e sempre
foi ) representante das classes dominantes, não é de se estranhar que o mesmo planeje suas
ações na direção dos anseio dos mesmos.
Nossas considerações e fundamentações teóricas feitas aqui têm como objeto
momentâneo conceituar e explicitar a importância do Estado capitalista no contexto da
construção e reconstrução do espaço urbano. Em outros momentos deste trabalho, estaremos
recorrendo às fundamentações teóricas para dar embasamento à nossa pesquisa, uma vez que
o Estado é uma importante categoria de análise, a ponto de ter sido elencado como
69
sustentadora desse nosso trabalho. Assim também o faremos com as considerações sobre a
nossa outra categoria de análise, a saber: o Capital.
Deste modo, fica bastante evidente que a cidade capitalista no que tange às
suas
formas e funções, acaba sendo moldada pelas relações sociais e o ônus oriundo desses
conflitos acaba sendo impresso ao longo do tempo e no espaço construído pelas sociedades.
[... ] O tempo (processo) é uma propriedade fundamental na relação entre
forma, função e estrutura, pois é ele que indica o movimento do passado ao
presente. Cada forma sobre a paisagem é criada como resposta a certas
necessidades ou funções do presente. O tempo vai passando, mas a forma
continua a existir. Conseqüentemente, o passado técnico da forma é uma
realidade a ser levada em consideração quando se tenta analisar o espaço. A
flexibilidade na construção de novas formas, quando a sociedade está
passando por mudanças estruturais, decresce com o tempo, em decorrência
da imobilidade inerente que por vezes caracteriza a forma preexistente...
Face à durabilidade das formas, a construção da paisagem converte-se em
um legado aos tempos futuros.( SANTOS, 1985, p.71)
3.3.2 – O Capital
Não há produção possível sem um instrumento de produção; seja esse
instrumento apenas a mão. Não há produção possível sem trabalho passado,
acumulado; seja esse trabalho a habilidade que o exercício repetido
desenvolveu e fixou na mão do selvagem.Entre outras coisas, o capital é
também, instrumento de produção, é também trabalho passado e objetivado.
Logo o capital é uma relação natural, universal e eterna. ( MARX, 1974 )
O capital é um elemento extremamente importante quando nos propomos a estudar
as nuanças que permeiam todas as etapas de ( re)produção do espaço urbano, onde o mesmo
aparece muitas vezes de maneira bastante sutil e compartimentada , principalmente quando
enfocamos um alvo
muito almejado por este capital,
por permitir rapidamente a sua
potencialização: no caso as construções verticais. Sobre isso Souza ( 1994, p. 147 ) nos
lembra que “Assim, parece-nos que a verticalização, além da produção do edifício realizar
plenamente a reprodução, através da combinação das diversas formas do capital, valoriza ou
70
sobrevaloriza o espaço urbano onde se instala”. E ainda lembra que “O capital imobiliário é
um falso capital . Ele é, sem dúvida, um valor que se valoriza, mas a origem de sua
valorização não é a atividade produtiva, mas a monopolização do acesso a uma condição
indispensável àquela atividade” Souza (1994, p.156 ).
Os problemas voltados ao solo urbano, não podem ser colocados, partindo-se do
pressuposto segundo o qual existe um conflito entre interesses capitalistas e fundiários. O que
tem se percebido na prática, é o surgimento e expansão do sistema de incorporação e com
isso, a tendência é que haja uma articulação entre os processos de valorização fundiária e
imobiliária, intensificados com o estabelecimento das relações orgânicas entre a incorporação
e o grande capital.
Com relação ainda aos investimentos e expectativas do capital imobiliário na produção
de construções no âmbito do espaço urbano, cabe considerar que o mesmo, de maneira
estratégica – e não poderia ser diferente – , invariavelmente leva em consideração a
localização do terreno que supostamente receberá os investimentos deste capital. Esse
aspecto, a localização, tem se mostrado elemento essencial e determinante no tocante aos
investimentos do capital imobiliário. Como endosso dessa nossa afirmação é importante
ressaltar:
A renda do solo urbano não advém das construções e das benfeitorias que
sobre ele incidem, mas de sua localização. Construções e infra-estrutura de
mesma natureza, em terrenos com localizações diferentes, apresentam preços
diferentes. Esses preços, geralmente se formam pela demanda, pela
quantidade de dinheiro que se esteja disposto a pagar no mercado imobiliário
pela terra urbana, em função da acessibilidade aos locais relevantes da
cidade ( local de trabalho, compras e lazer ) e serviços de infra-estrutura.
( SOUZA, 1994, p. 156 ).
71
3.3.2.1 – O capital na figura do incorporador
No que permeia o processo de construções verticais, indubitavelmente o incorporador
é o agente mais importante, justamente porque cabe ao mesmo a execução de várias etapas na
direção da produção dos edifícios. Os maiores riscos também correm por conta dos mesmos,
haja vista que vários investimentos são feitos antes da obra terminada, condição óbvia para
retorno de quaisquer investimentos. Souza ( 1994 p.156 ) nos lembra que “O incorporador é o
agente que ´correndo riscos muito grandes` desenvolve uma cadeia de ações: compra de
terreno, aprovação de planta do edifício na Prefeitura e registro da incorporação no Registro
de Imóveis.
Embora corra os riscos frisados no parágrafo anterior, parece que como resultado final
de seus investimentos, a promoção imobiliária parece ser altamente lucrativa, haja vista que
em nossas pesquisas e estudos sobre os mesmos, encontramos vários exemplos desses
incorporadores envolvidos há tempos em diversos projetos e obras de construções verticais.
O incorporador é quem incorpora, quem na realidade promove o
empreendimento, quem cria o espaço vertical. Que significa incorporar?
Significa criar o solo – processo que vai desde a compra do terreno até a
venda, para o consumidor final, da mercadoria produzida. O incorporador é
quem desmembra o terreno em “frações ideais”, portanto, é quem fabrica o
solo. ( SOUZA, 1994, p. 191 ).
Além da compra do terreno, é o incorporador que faz a contratação do
arquiteto/engenheiro para confecção do projeto, quem paga as taxas e impostos junto à
Prefeitura – indispensável para posterior liberação do imóvel para a venda. Ainda é de
incumbência do incorporador, todas as despesas junto aos Cartórios e o patrocínio de todas as
campanhas publicitárias relativas ao seu investimento. Assim sendo, cabe ao incorporador, o
fomento dos maiores custos na construção dos edifícios. Porém, cabe salientar que, as maiores
72
fatias dos lucros angariados com a venda desses imóveis, acabam sendo destinadas a esse
incorporador.
Assim sendo, Mendes ( 1992 ) nos lembra que ao falarmos do incorporador, estamos
falando daquela parcela do capital que se valoriza pela imensa gama de serviços prestados.
Sobre a ação deste incorporador, o objeto da negociação que era simplesmente, o valor de uso
do imóvel, agora passa a ter valor de troca, exaltado no período de venda por propagandas
indutivas e altamente convidativas, onde são ressaltadas a exaustão todas as peculiaridades do
referido imóvel.
Sobre o incorporador: lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964
Considera-se incorporador a pessoa jurídica ou física , comerciante o não ,
que embora não efetuando a construção, compromissa e efetiva a venda de
frações ideais do terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob o
regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de
tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se , conforme o caso, pela entrega a curto prazo, preços e
determinadas condições das obras concluídas.(COSTA, 2002, p. 22 )
Muitas das ações dos incorporadores podem ter seu sucesso otimizado ou não, em
função das ações do poder público. Esse último acaba por dar, na grande maioria das vezes,
suporte para realizações bem sucedidas dos referidos incorporadores. Um bom aporte de
infra-estrutura urbana pode ser a chave para investimentos imobiliários com retorno
financeiro altamente satisfatório no futuro.
Sendo o poder público o agente responsável pela infra-estrutura física e de
acessibilidade dos bairros, as alternativas espaciais dos incorporadores
estarão ligadas à maior ou menor atuação do governo na preparação e
manutenção dos equipamentos básicos do solo urbano. ( ALMEIDA, 1982,
p. 180 ).
73
Não ao acaso, a maioria dos incorporadores são comumente confundidos com os
construtores. No intuito de maximizar seus lucros, muitos desses incorporadores são hoje,
também construtores. Porém, a etapa seguinte, a que pressupõe que o imóvel já esteja pronto,
acaba ficando, na maioria, à cargo dos corretores de imóveis especializados e vinculados às
imobiliárias.
Os promotores imobiliários, do alto de sua experiência nos mais variados
empreendimentos, costumam planejar e pôr em prática, ações no sentido de otimizar os seus
lucros. A saber:
Produzir habitações, principalmente para as classes média e alta, detentora de maior
renda;
Incorporar áreas providas de melhor infra-estrutura ( segurança, acesso, transporte );
Criar edifícios ou loteamentos que proporcionem um valor de uso superior aos antigos
lançamentos;
Lançar empreendimentos imobiliários cuja arquitetura atraia adquirentes;
Promover campanhas publicitárias, a fim de manter-se em evidência no mercado
imobiliário e valorizar o bem imóvel;
Participar, sugerir e criar projetos que facilitem a atuação na cidade;
Promover a infra estrutura básica nos loteamentos, conforme as exigências da
legislação municipal;
Apoiar-se na ajuda do sistema financeiro para traçar os seus planos de financiamento
às classes populares;
Definir estratégias de acordo com a situação sócio-econômica do país;
Criar novas áreas nobres, no caso de “esgotamento” de áreas valorizadas da cidade.
( COSTA, 2002, p. 24 ).
74
Por fim, Smolka, (1989), nos lembra que, com o reconhecimento jurídico da figura do
incorporador, houve um reforço no seu papel enquanto agente responsável por profundas
mudanças no espaço urbano, já que a partir de então, houve uma facilitação de ganhos de base
fundiária e a visível subordinação da atividade de edificação à incorporação. Ainda segundo o
autor, o referido procedimento jurídico consagrou a lei de mercado na regulação e mudança
do solo, com impactos expressivos nos preços dos imóveis, redefinindo a matriz de
estruturação interna das cidades brasileiras.
Nossa experiência no contato direto com esses incorporadores, tem nos mostrado que
muitos deles, começaram como construtores e, com a maximização de seus lucros, resolveram
abocanhar outras fatias nas várias etapas de construção de um edifício, em especial, àquelas
pertinentes à incorporação. Outra realidade com relação a esses incorporadores e que nossas
entrevistas
também acabaram por confirmar, é o fato de que até mesmo na etapa de
comercialização dos imóveis, os incorporadores têm agido diretamente, contratando
corretores que trabalham exclusivamente em suas incorporações. Cabe salientar que, mesmo
assim, os imóveis são repassados para as imobiliárias ligadas a esses incorporadores.
CAPÍTULO 4
O PROCESSO DE VERTICALIZAÇÃO DO PARQUE CAMPOLIM
A difusão do edifício como elemento transformador do espaço, possibilita a
multiplicação do solo que aliado ao capital investido, acarreta a
valorização da terra. O solo urbano não é colocado apenas como um local
inerte ao trabalho humano, ele tem valor como qualquer outra mercadoria,
pois as forças produtivas e as relações sociais criam a localização, aspecto
inseparável da questão fundiária. Na verdade, o que se compra é a
localização e o que pesa realmente no preço é a localização. ( VILLAÇA,
1986)
76
Com o advento do Capitalismo a problemática do bairro singularizou-se,
observando-se, a partir daí, a crescente complexidade das relações mercantis
capitalistas que se desenvolvem na cidade, transformando-a constantemente.
Nesse sistema econômico, a vida de bairro sofre uma crescente e continua
diluição, dada a significativa expansão urbana que se tem manifestado desde
os primórdios do século XIX. (SILVA, 1999, p. 14)
4.1. Breve histórico sobre a formação do bairro
O Parque Campolim está localizado na porção sul da cidade de Sorocaba. Antes da
formação do bairro, havia no local uma chácara de propriedade do Sr. Achilles Campolim, o
Quiló, adquirida por ele no ano de 1917. Segundo Almeida (2006), advogado que nos
concedeu entrevista em nome da Família Campolim e que acompanha a formação do bairro
desde o seu início, o patriarca da família utilizava a área para a criação de gado leiteiro e
praticava ali o cultivo de gêneros agrícolas para o seu sustento e de sua família.
Na década de 1950, com a morte do patriarca, assume os negócios da família, seu
filho, João Campolim, que assim o faz até meados da década de 1970.
Em meados da década de 1970 , após vários contatos entre membros da família
Campolim e proprietários da Construtora e Empreendedora Júlio e Júlio, resolve-se que o
local será então dotado de toda infra-estrutura para posterior comercialização de seus terrenos;
isso acontece no início de 1976. O loteamento foi liberado por fases, sendo que a primeira
ficou pronta só em 1981, ano de início da comercialização dos lotes. O acordo dizia que ao
final das obras, o loteamento seria dividido igualmente entre as duas partes interessadas. E
assim aconteceu. Ainda nas palavras do nosso entrevistado “nesse primeiro momento, os
terrenos menos valorizados eram os da Avenida Central, atual Carlos Cômitre, e quem diria
que iriam se transformar no metro quadrado mais valorizado da cidade.” ( Fotos 8 e 9 ).
Após a dotação de infra-estrutura, houve então, um fracionamento dos terrenos que
cabiam aos membros da família Campolim , relembrando, 50% do total. A maioria dos
77
Foto 8: Avenida Carlos Cômitre.
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul – Janeiro/88.
Organização: BARRETO, I. J.
Figura 9: A avenida Carlos Cômitre com baixíssimo índice de ocupação em seu entorno
Fonte: Jornal o Cruzeiro do Sul – janeiro/88
Organização: BARRETO, I. J.
78
herdeiros diretos constituiu em seus nomes, empresas com o intuito de comercializarem os
referidos terrenos.
Nesse primeiro momento de comercialização, os terrenos eram extremamente baratos,
se comparados a outros em regiões próximas. Ainda conforme Almeida, “Faziam-se os mais
diferentes negócios, desde venda à vista àquelas em que o comprador só empenhava a sua
palavra e pagava com o tempo, como se podia”, conclui o entrevistado. A última fase do
loteamento é concluída em 1985, ainda com a venda dos terrenos ocorrendo de maneira
tímida.
4.2. A inauguração do binômio Hipermercado Carrefour Esplanada Shopping Center
Ao contrário da década anterior, os anos de 1990 começam a fomentar a efetiva
ocupação da área. A inauguração, ao sul do bairro, do Hipermercado Carrefour em agosto de
1990 e, anexado ao mesmo, do Esplanada Shopping Center , no ano seguinte,
indubitavelmente são, segundo as nossas entrevistas, levantamentos e quantificação da
ocupação da área, as grandes molas propulsoras deste “boom” inicial. Até então, a zona sul
de Sorocaba tinha como um dos seus limites o Parque Campolim, mas não em sua totalidade.
Acontece que a Rodovia Raposo Tavares corta o bairro em sua porção exatamente neste
ponto. Na época, não havia nenhuma ponte de ligação entre as duas partes do bairro. Nas
vésperas da inauguração do binômio já citado neste parágrafo, é inaugurada a ponte de
ligação, obviamente resultado da pressão já exercida pelo grande capital personificado nas
grandes empresas que ali se instalavam. ( Foto 10 e 11). Os primeiros edifícios nessa porção
do bairro começam a surgir logo depois .
79
Foto 10 – Placa comemorativa de inauguração da ponte sobre a Raposo Tavares. Mais do que
uma estrutura de concreto, um símbolo da ligação entre as duas partes do Campolim.
Autor: BARRETO, I. J. – Novembro/2006
Foto 11 – Em primeiro plano, a ponte sobre a rodovia Raposo Tavares e ao fundo, a intensa
verticalização da parte sul do Parque Campolim.
Autor: BARRETO, I. J. – Novembro/2006
80
Sobre o que foi descrito no parágrafo anterior cabe frisar que
os grandes proprietários industriais e das grandes empresas comerciais são,
em razão da dimensão de suas atividades, grandes consumidores de espaços.
Necessitam de terrenos amplos e baratos que satisfaçam requisitos
locacionais pertinentes às atividades de suas empresas – junto ao perto, as
vias férreas ou em locais de ampla acessibilidade à população etc. a terra
urbana tem assim, em principio, um duplo papel: o de suporte físico e o de
expressar diferencialmente requisitos locacionais específicos às atividades.
( CORRÊA, 1995, p.13 ).
Segundo Rosa (2006), supervisor de vendas da Mendes Ortega Empreendimentos
Imobiliários, a inauguração do referido viaduto vai muito além da ligação entre dois pontos do
bairro. Ela acaba sendo um símbolo do poder econômico e também de um novo momento
para o bairro, em especial, para sua verticalização, que se desencadeia nas proximidades deste
que hoje é o principal centro comercial da cidade.
Outro fator que merece destaque é a alternativa de ligação com a cidade de Votorantim
proporcionada pela ponte, tendo em vista que o Parque Campolim, limita-se com a referida
cidade.
Aliás, a cidade de Votorantim vem presenciando um grande aquecimento de seu
mercado imobiliário, em especial nessas áreas limítrofes, com destaque para o surgimento,
mais recentemente, de vários condomínios horizontais, com o Tivoli, o Sunset e o Alphaville,
que em território sorocabano, acabam por fomentar os negócios imobiliários daquela cidade.
Cabe ainda dizer que os loteamentos abertos também são uma forte realidade nesta região.
4.3. A importância da Rodovia Raposo Tavares
A Rodovia Raposo Tavares sempre foi um importante corredor viário para a cidade de
Sorocaba. Pela mesma, pode se chegar à capital em mais ou menos uma hora, já que dista da
81
mesma, por essa rodovia, 95 km. Também permite a ligação com o Sul do país no sentido
interior. A sua duplicação, em especial, no trecho entre o Sorocaba e São Paulo, ocorrida nos
últimos 5 anos, acabou sendo um elemento a mais para o fomento imobiliário do bairro.
Muitos moradores de bairros próximos à rodovia, em especial, do Campolim, fazem o
traslado diário em direção à capital, por preferir morar em uma cidade teoricamente mais
tranqüila.
Embora não possamos precisar com exatidão a origem dos moradores do Parque
Campolim, uma vez que há sempre uma forte resistência por parte dos mesmos em passar
esse tipo de informação, nossas entrevistas junto às principais imobiliárias da cidade, apontam
seguramente para uma significativa presença dos paulistanos no bairro.
A Foto 12 mostra com clareza o trecho da Rodovia Raposo Tavares que “corta” o bairro.
Foto 12 – Rodovia Raposo Tavares no ponto em que a mesma “corta” o Campolim. Do lado
inferior esquerdo da foto o ponto mais verticalizado do bairro – a parte sul.
Autor: VIEIRA, R. – Junho/06.
82
4.4. A VERTICALIZAÇÃO DO BAIRRO
4.4.1. Estado: a importância da Legislação Urbana para a para o expressivo
adensamento vertical na porção Sul do bairro
Como já frisado neste trabalho, no mês de junho de 2004, foi aprovado o novo Plano
Diretor da Cidade de Sorocaba. No caso específico do Parque Campolim, no que tange às
construções verticais, houve poucas mudanças, sendo que além das nomenclaturas, cabe
ressalvar, o potencial de aproveitamento, ou seja, a relação direta entre o tamanho do terreno e
número de pavimentos que ali podem eventualmente ser construídos. O extremo sul do bairro,
onde já se havia permissão para construções verticais segundo o Plano Diretor anterior, estava
na área denominada de ZR4, ou Zona Residencial 4; hoje ZR2. O restante do bairro,
anteriormente denominado de ZR1 3º Setor, agora está incluso numa área denominada de
ZR1, onde a verticalização continua vetada, com exceção da avenida Carlos Cômitre. O
coeficiente de aproveitamento para verticalização na Carlos Cômitre é de 2,5; na porção sul
do bairro, 2,0.
Em função disso, apesar da já destacada e inquestionável importância do
Hipermercado Carrefour e Esplanada Shopping Center, para a verticalização da parte sul do
Parque Campolim, é importante que se destaque que, sem a permissividade que havia e que há
na legislação urbana - obviamente por ação direta do Estado capitalista - para essa
verticalização, ela não ocorreria; como não ocorreu no restante do bairro, onde, dos 82
edifícios construídos ou em fase de construção, com mais de 4 pavimentos, somente 7 estão
localizados fora desta área ( Gráfico 6 ).
83
Disposição atual dos edifícios com 4 ou mais pavimentos ao longo do Parque Campolim
9%
Porção sul
Restante do bairro
91%
Gráfico 6
Fonte: Dados colhidos em Pesquisa de Campo – Outubro 2006
Organização: BARRETO, I.J.
84
Assim sendo, a normatização para a efetiva ocupação de uma área, promovida pela
ação do Estado através principalmente da legislação urbana, acaba sendo, indiscutivelmente,
um elemento fomentador das expectativas dos agentes imobiliários no sentido de maximizar
seus lucros. Neste sentido
a importância do Estado como agente modelador do espaço urbano é
evidenciada pelas diferentes formas através das quais se dá sua atuação:
promovendo o desenvolvimento de diferentes formas e usos mediante a
taxação diferenciada dos imóveis urbanos e, conseqüentemente, estimulando
( ou não ) a especulação imobiliária; pelo fornecimento de crédito que vai
possibilitar o acesso à moradia das demandas não-solventes, movendo
reservas fundiárias públicas e colocando, dessa forma, no mercado, áreas até
então estocadas; elaborando a legislação urbanística (ou planos diretores
específicos para determinadas áreas) que vai orientar o processo de expansão
urbana; e por intervenções diretas, com a produção do chão que ocorre
através de drenagens, aterros e desmonte de morros, permitindo a
apropriação de terrenos não-utilizados. (LEITÃO, 1999, p. 45).
4.4.2. A estrutura do Parque Campolim
O Parque Campolim está localizado na zona sul da cidade. O bairro ocupa uma área
de 936.237.09 m2 ( Figura 8 ). Possui em seu interior uma série de equipamentos urbanos
que o torna praticamente auto-suficiente em relação à área central. São agências bancárias,
clínicas, padarias, fast-foods, bares, restaurantes, hipermercados, escolas, pista de caminhada,
aqui tomados por exemplo. Nos finais de semana é o “ point” da cidade, em especial, da
população jovem que ali vai à procura diversão e lazer.
Hoje, o bairro possui em seu interior grandes redes de escolas, como o Colégio Anglo,
o Colégio Objetivo, o Universitário, além do Colégio e Faculdade Uirapuru.
Os dois maiores hipermercados da cidade também estão no Campolim: a rede francesa
Carrefour e o norte- americano Wal Mart. Este último, inaugurado em 2005. Em nossas
85
Figura 8- Planta do Parque Campolim.
Fonte: Prefeitura Municipal de Sorocaba.
Organização: BARRETO, I. J.
86
entrevistas, ouvimos dos agentes entrevistados que, seguramente, deve se instalar ali, também,
nos próximos dois anos, uma filial do Hipermercado Pão de Açúcar.
As agências bancárias se multiplicam num ritmo bem acelerado. Hoje o bairro possui
agências da Caixa Econômica Federal, do Banespa, do Bradesco, do Itaú e do Bank of
Boston. Fotos 13, 14, 15 e 16.
Entre a rede hoteleira, destaca-se o IBIS Hotel e o Transamérica Flat.
Uma tendência recente, segundo Vieira(2006), do Departamento de Vendas da
Casabranca Negócios Imobiliários, é a de instalação no bairro de escritórios de grandes
empresas já fixadas
na cidade e em fase de instalação. Muitas dessas, empresas
multinacionais.
Foto 13 – As agências bancarias são forte presença na Avenida Carlos Cômitre.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/06.
87
Foto 14- Hipermercado Wal Mart – Multinacional norte-americana inaugurada no início de
2006, aproveitando-se do grande desenvolvimento do bairro.
Autor: BARRETO, I. J. – Novembro/06.
Foto 15 – Os edifícios comerciais de alto padrão começam a surgir com intensidade no
interior do bairro.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/06.
88
Foto 16 – A pista de caminhada do Parque Campolim é uma boa amostra das opções de lazer
do bairro.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/06
Construções surgem a todo o momento no bairro, em especial na avenida Carlos
Cômitre, principal corredor comercial do bairro; e na sua porção sul, com uma quase
totalidade de construções verticais. Ainda nas palavras de Vieira, a avenida Carlos Cômitre,
em alguns de seus pontos, já é o metro quadrado mais caro da cidade, superando pontos muito
valorizados da área central. Em negócio recente da imobiliária, as transações de venda de um
terreno no centro comercial do bairro, sugeria a cifra de R$ 3000,00 o metro quadrado.
A distância até o centro da cidade, 1,5 km, é um outro atrativo do bairro. Tem -se toda
infra-estrutura no local, mas, na necessidade de se ir à zona central, gasta-se pouco mais de 5
minutos de carro.
Sobre a valorização de áreas próximas ao centro é oportuno que se diga que
89
a produção imobiliária pode combinar diferentes estratégias de valorização.
A mais racional se traduz na intensificação do aproveitamento do solo
urbano em áreas de preços finais de mercado elevado. A extensiva recorre ao
deslocamento para áreas menos centrais da cidade, onde o preço do terreno é
menos elevado. Ambas tendem a elevar o preço do mercado imobiliário por
meio de uma valorização cíclica. “ Os terrenos mais próximos à área central,
mergulhados no mercado imobiliário, cada vez mais um mercado de
edifícios, passam a pressupor também uma nova valorização, que acaba
resultando da elevação dos preços no mercado de terras”.( SOMEKH, 1997,
p. 114).
4.4.3. Capital: ações e estratégias dos promotores imobiliários
O Parque Campolim é hoje, um intenso campo de obras; de obras verticais. Depois do
arranque inicial promovido pela chegada do Hipermercado Carrefour e do Esplanada
Shopping Center, os agentes imobiliários, em especial, as incorporadoras, começaram a olhar
a região com outros olhos e, a partir de então, promovido maciços investimentos na área. No
caso específico do extremo sul do Parque Campolim havia no início da década de 1990, pelo
menos três elementos absolutamente convidativos no que tange à esses investimentos, a
saber: o atrativo promovido pelo recém-chegado Centro Comercial já descrito no início deste
parágrafo, a permissão Lei de Zoneamento Urbano para a presença de construções verticais e,
por fim, uma área inteira disponível e pronta para receber tais construções.
Na primeira metade da década de 1990, a parte ao norte do bairro já apresenta uma
boa ocupação, com predominância absoluta das construções horizontais, únicas permitidas
nesta parte, com exceção do seu corredor central, a avenida Carlos Cômitre, que, até então,
apresentava apenas um edifício em construção, como mostra a foto 17, datada de 1996.
90
Foto 17 – Inicio da verticalização do bairro em meados da década de 1990.
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul – março/96.
A partir da segunda metade de da década de 1990, mais precisamente, 1996, começam
a aparecer as primeiras construções verticais, entre elas, os edifícios Sorocaba Empresarial e
o Residencial Campolim.
Segundo Rosa ( 2006 ), a partir de então, o bairro começa a presenciar o seu primeiro
momento de verticalização, caracterizado por construções de no máximo 4 pavimentos e
padrão médio de construção. Essa realidade, segundo o mesmo, se perdura até a virada do
século onde, uma nova realidade vertical começa a aparecer na área. A de construções de alto
padrão e com número significativo de pavimentos. Dois elementos parecem ter sido essenciais
para que isso acontecesse. O primeiro desses elementos foi a surpresa dos empreendedores
que viram um esgotamento dos terrenos e então, tiveram que maximizar o uso do solo, e isso
91
só acontece com o aumento do número de pavimentos. O segundo, o perfil dos consumidores
que, de poder aquisitivo maior, começa a exigir um produto final melhor.
Embora se possa atestar a realidade descrita no parágrafo anterior no cenário do
Parque Campolim, é importante que se ressalte que, em função da verticalização ocorrida no
primeiro momento, já descrito anteriormente, há ainda uma predominância dos edifícios de 4
pavimentos, embora a grande maioria dos agentes imobiliários entrevistados, digam que a
forma recente de ocupação das construções verticais – de número maior de pavimentos – deva
prevalecer futuramente na paisagem do bairro, com destaque para a avenida Carlos Cômitre.
O gráfico 7 nos mostra o comportamento das construções verticais no bairro, com
número de pedidos, ano a ano . O destaque para este gráfico é o grande número de pedidos no
ano de 2000. A justificativa mais plausível para esse significativo número de pedidos, na
nossa opinião e na opinião de diversos agentes imobiliários, é o fato de que o referido ano
antecedia o ano de Aprovação do Estatuto das cidades. De posse dessa informação e sabendo
que o Estatuto podia mudar as regras de ocupação no interior das cidades, os agentes
imobiliários trataram de agilizar suas intenções, protocolando a parte formal de suas
construções junto ao Corpo de Bombeiros e Prefeitura Municipal.
Embora o ano de 2000 tenha sido o ano com maior número de pedidos, houve nesse
ano, uma maioria de pedidos para construções de 4 pavimentos . As construções de baixo
número de pavimentos, têm menos custo de produção, pela limitação no seu tamanho e
também por serem dispensadas do elevador. Parece que a partir deste ano, é que a
preocupação de se maximizar a utilização dos terrenos, começa efetivamente a existir.
Embora o nosso recorte temporal, se limite ao ano de 2004, pudemos constatar que, embora
tenha havido uma queda nos pedidos no ano de 2001, depois de 2004, esses números só têm
aumentado.
92
Número de pedidos de Aprovação Técnica Junto ao Corpo de Bombeiros - Parque Campolim Período de 1996 a 2004
16
14
12
10
8
Número
de
pedidos
6
4
2
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Gráfico 7
Fonte: 15º Grupamento do Corpo de Bombeiros de Sorocaba – Novembro/2006.
Organização: BARRETO, I. J.
2002
2003
2004
93
Um outro fator relevante sobre o número de pedidos expresso neste gráfico, é que
quando somamos o número total de pavimentos solicitados através dos Pedidos junto ao
Corpo de Bombeiros, esse não é o ano cuja soma é maior. Observe no gráfico 8 essa
constatação.
Embora o ano de 2004 tenha tido menor número de pedidos que o ano de 2000, o fato
é que individualmente os edifícios deste ano possuíam número significativo de pavimentos,
confirmando uma nova tendência no bairro: o dos edifícios altos com ótimo padrão de
construção.
A citação abaixo nos parece oportuna nesse momento em que falamos das estratégias
dos promotores imobiliários na especulação do solo urbano, em especial, porque descreve nas
entrelinhas, a realidade do Parque Campolim e daqueles que ali canalizam seus investimentos,
com destaque aos, incorporadores imobiliários.
A renda do solo urbano não advém das construções e das benfeitorias que
sobre ela incidem mas, de sua localização. Construções e infra-estrutura da
mesma natureza, em terrenos com localizações diferentes, apresentam preços
diferentes. Esses preços geralmente se formam pela demanda, pela
quantidade de dinheiro que se esteja disposto a pagar no mercado imobiliário
pela terra urbana, em função da acessibilidade aos locais relevantes da
cidade ( local de trabalho, compras, lazer ) e serviços de infra-estrutura.
(SOUZA, 1993, p. 157 )
94
Soma total dos pavimentos com Pedido de Aprovação Técnica Junto ao Corpo de Bombeiros Parque Campolim - Período de 1996 a 2004
90
80
70
60
50
Soma total dos
pavimentos
40
30
20
10
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Gráfico 8
Fonte: 15º Grupamento de Corpo de Bombeiros de Sorocaba. Novembro/2006.
Organização: BARRETO, I. J.
2003
2004
95
Quando analisamos os pedidos, ainda ano a ano, por faixa de pavimentos, no gráfico 9,
percebemos a partir de 1999, uma forte evolução dos edifícios que sem configuram na faixa
que vai entre 5 e 10 pavimentos. Isso nos indica então, que a evolução da extensão vertical de
tais construções, vem tido crescimento rápido mais com passagens pelas categorias que
podemos denominar de baixo número de pavimentos, num primeiro momento ( até 4 ),
médio número de pavimentos ( de 5 a 10 ) e número grande de pavimentos ( acima de 10 ).
O crescimento do número de edifícios com número de pavimentos maiores e
conseqüentemente, com grau de ocupação também maior, nos faz pensar que tal adensamento
populacional,
previsível
para a área, deve trazer alguns inconvenientes: problemas
socioambientais como falta de insolação nos apartamentos, perda de privacidade com a
proximidade entre os prédios e até mesmo problemas de ordem infra-estruturais, como os
ligados ao saneamento básico, coleta de lixo. Esses serviços atualmente são muito bons no
bairro, mas, tendem com o referido adensamento, mostrar perda na qualidade, como já
presenciamos em outros locais.
Em muitos pontos os apartamentos apresentam sérios problemas de
iluminação, ventilação e insolação. Ainda gera problemas de ordem
ambiental para a cidade , como a má circulação e a formação de ilhas de
calor no centro da cidade. (MENDES, 1993, p. 8).
Cabe ainda comentar que o grande capital se aproveita no momento de aquecimento
imobiliário de uma determinada área, do seu aporte infra-estrutural - tão vital para as
construções verticais -, boa parte público, portanto, pagos pelos cidadãos, e usufruído em
intensidade por este capital imobiliário. Com o esgotamento e a necessidade de maiores
aportes infra-estruturais público, todos pagam a conta.
No caso do Parque Campolim, uma estratégia recente utilizada pelos incorporadores e
que sabemos, também é freqüente em outros lugares, é a busca de outras áreas nobres e com
96
P edidos de Aprovação Técnica Junto ao Corpo de Bombeiros, ano a ano, por número de
pavimentos dos Edifícios do Parque Campolim - Período de 1996 a 2004
12
10
Número de pedidos
8
6
4 pavimentos
4
De 5 a 10
pavimentos
Acima de 10
pavimentos
2
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Gráfico 9
Fonte: 15º Grupamento de Corpo de Bombeiros de Sorocaba – Novembro de 2006.
Organização: BARRETO, I. J.
2003
2004
97
bom aporte de infra-estrutura em bairros circunvizinhos, onde pagam menos pelo terreno e,
astutamente, muitas vezes, incorporam à estas áreas, o nome Campolim.
4.4.3.1. A força da propaganda e do marketing na promoção das vendas dos
apartamentos
Com a ebulição imobiliária que vem sofrendo há algum tempo, O Parque Campolim
acaba sendo um bom exemplo de como o marketing e a propaganda são extremamente
favoráveis aos que se lançam em construções verticais na área. São diversos tipos de edifícios
e apartamentos, dispostos a servir todos os gostos.
As propagandas estão presentes em outdoors, banners, revistas, jornais, folderes e até
mesmo em montagens, em tamanho diminuto, é claro, de edifícios que estão por ser lançados
no bairro.
Há de se dar a mão à palmatória: o material utilizado nas referidas propagandas é de
primeiríssima qualidade e com alto grau de elaboração, muitos deles com dobraduras , formas
e réplicas das construções originais.
A idéia principal que se tenta passar na grande maioria das propagandas espalhadas
pela cidade, é a de que, ao se mudar para o Campolim, o sonho de morar em um local belo,
próximo do centro e com uma série de serviços à disposição, é plenamente possível. Sobre as
estratégicas do marketing imobiliário a citação abaixo nos parece bastante oportuna:
Smolka afirma que uma dessas formas de alterar o comportamento do
mercado de imóveis, modificando o preço médio estipulado e permitindo,
desse modo, que o incorporador imobiliário amplie os seus ganhos, será
promover inovações no programa da edificação. Essas inovações, somadas a
uma bem articulada estratégia de comercialização, farão com que o
comprador aceite pagar mais caro por uma mercadoria que lhe garantirá, por
exemplo – um novo modo de viver – uma expressão freqüente nas
campanhas publicitárias desse tipo de empreendimento.(LEITÃO, 1999, p.
44).
98
O nome das incorporadoras e imobiliárias envolvidas na construção e comercialização
destes edifícios, são destaques em todo tipo de propaganda. Uma forma clara de abalizar
estas construções e dar crédito às mesmas, uma vez que uma boa parte desses agentes
imobiliários já atuam no mercado há algum tempo.
Uma forma bastante natural no fomento das vendas dos edifícios, é o próprio imóvel.
Quando de fácil acessibilidade e trânsito intenso de veículos e pessoas, acaba sendo um
chamariz, principalmente quando trazem em suas fachadas, características de sua disposição
interna, preço e condições de pagamento. Observe na figura 9, matéria recente sobre a
valorização do bairro e nas figuras 10, 11, 12, 13 e 14, os múltiplos perfis das propagandas
sobre imóveis verticais no bairro:
99
Figura 9 –Manchetes destacando o crescimento do Campolim são constantes na imprensa local – Foto da pista de caminhada com edifícios no
seu entorno.
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul – 25 de Outubro de 2006 (Capa).
100
Figura 10
Fonte: Imobiliária Reis – Outubro/2006.
101
Figura 11
Fonte: Proest Incorporadora e Construtora. Julho/2005.
102
Figura 12
Fonte: Mendes Ortega Negócios Imobiliários – Outubro/2006.
103
Figura 13: Croqui do edifício Campolim Office.
Fonte: Casabranca Negócios Imobiliários – Novembro/2006.
104
Figura 14
Fonte: Reis Imóveis – Outubro/2006.
105
Uma realidade bastante constante e que nos surpreendeu durante as entrevistas e
principalmente nas pesquisas de campo, foi a forte presença de funcionários ligados às
incorporadoras, no interior dos edifícios em fase de venda, na condição de corretores desses
imóveis. Isso nos leva a crer que, essa seja mais uma faceta destes agentes no sentido de
abocanhar fatias cada vez maiores no processo de comercialização de seus imóveis. Cabe
observar que apesar deste fato, a terceirização das vendas, total ou parcialmente, sempre é
feita junto às principais imobiliárias.
Muitas empresas atuam no processo de verticalização do Parque Campolim. Algumas,
com grande concentração de seus investimentos na área.Uma constatação que pudemos fazer
em nossas entrevistas é que uma parcela significativa dessas incorporadoras, financiam suas
próprias construções, ou seja, em todas as etapas, da aquisição do terreno ao acabamento, são
as mesmas que custeiam o investimento. Na hora da venda, ai sim, o cliente tem a opção de
buscar junto ao mercado financeiro, o possível financiamento de seu imóvel.
A tabela 3, abaixo, traz a relação das incorporadoras, todas também construtoras, que
mais atuam nas construções verticais do Parque Campolim.
Tabela 3 – Relação das principais Incorporadoras/Construtoras que atuam no Campolim
Nome da Incorporadora
Paulo Afonso
Sorocaba –SP
Cidade sede
Proest
Sorocaba –SP
La Rioja
Sorocaba –SP
Planeta
Sorocaba -SP
Cardieri
Sorocaba -SP
Peroti Teixeira
Sorocaba -SP
Fonte: Dados colhidos em Pesquisas de Campo e em Entrevistas feitas junto ao mercado
imobiliário. Outubro/2006.
Organização: BARRETO, I. J.
106
4.4.3.2 O papel da Associação de Moradores na ocupação do Parque Campolim
O Parque Campolim possui uma associação de moradores bastante ativa. Em todas as
discussões promovidas pelo executivo e legislativo, e que são referentes ao bairro, essa
associação marca presença. Ultimamente, com as audiências públicas, para discussão e
possíveis alterações no novo Plano Diretor, o seu envolvimento tem sido bastante intenso.
A participação popular no planejamento e na gestão das cidades continua
alimentando acaloradas discussões. Há os que argumentam que essa
participação é desejável e totalmente legítima, por se tratar de um direito
(especialmente considerando os limites e as deficiências da democracia
representativa) e, mesmo, por razoes de eficiência (argumenta-se que, sobre
a base da participação popular, as decisões sobre a alocação de recursos ou
sobre intervenções no espaço estarão sendo mais bem informadas, à luz das
necessidades reais da população, reduzindo-se, assim, o desperdício;
argumenta-se, também, que, uma vez que se sintam participantes de
processos decisórios, as pessoas tenderão, também, mais responsáveis
perante os bens públicos e os destinos da cidade). (SOUZA, 2003, p. 161).
Embora a Associação - não com as características de hoje - já existisse desde de
meados da década de 1990, sua ação efetiva começa em 2002, com o intuito principal de
contestar as novas formas de ocupação do bairro, que se intensificavam a partir daí.
Segundo Cezar ( 2006 ) vice – presidente da Associação, inicialmente o bairro foi
concebido
- e com todas as características físicas – para ser um condomínio fechado.
Segundo o entrevistado, pelo fato de que ao sul , o bairro não possuía saída para outros locais,
e se limitava
com a rodovia Raposo Tavares, a possibilidade de se fechar a área, era
absolutamente possível.
Outro dado no qual a Associação se apóia para contestar a verdadeira hibridez de
ocupação do Campolim, é o fato de que, as regras para ocupação do bairro foram registradas
107
no início da comercialização de seus lotes, em um Cartório, com anuência do Poder Público,
dos incorporadores e dos então compradores de seus lotes.
O nosso entrevistado ainda reforça que, neste documento original, as regras são bem
claras com relação à ocupação da área. Somente seriam permitidas construções horizontais e
unifamiliares. Sobre este prisma, completa Cezar, os edifícios, por exemplo, presentes no
cenário do bairro, estão todos na irregularidade. Mas, a sua maioria teve aprovação junto à
Prefeitura, não é mesmo? Quando fiz essa pergunta ao vice-presidente da Associação, o
mesmo foi categórico: “ O Poder Público deverá ser o primeiro a ser penalizado quando do
final das dezenas de causas que movemos na justiça, e que vêm rolando há anos”, completa.
Além de terem sérias ressalvas com relação aos edifícios, há também uma forte
contestação com relação aos bares e lanchonetes que, como já dito, atraem milhares de jovens
ao local , promovendo muito barulho e a concentração dos mesmos, já na madrugada, nas
imediações da pista de caminhada do bairro ( foto 16 – já mostrada anteriormente neste
capítulo ), onde consomem bebidas alcoólicas e fazem também uso do local para suas relações
amorosas. Na segunda-feira, é facilmente constatável, em grande quantidade, a presença do
lixo oriundo dessa “festança de final de semana”.
Em nossas entrevistas com agentes imobiliários, foi notório o reconhecimento da
efetiva ação da AMO ( Associação dos Moradores do Campolim ), inclusive com o efeito de
suas ações: muitas decisões do Poder Público não têm ido à efeito no interior do bairro.
Mesmo com toda a altivez da referida Associação, parece que a influência do grande
capital tem prevalecido, ao menos num primeiro momento. Os processos que rolam na justiça
se estendem por anos à fio, e os incorporadores continuam a ocupar intensamente a área,
contando é claro, com a legislação vigente.
Há tempo, cabe lembrar que quando da entrevista feita com os representantes da
família Campolim, o advogado que os representa, cujo nome já foi citado neste trabalho, nos
108
disse que, nenhum juiz em sã consciência, impediria a ordem natural e a vocação do bairro
para o comércio e a prestação de serviços. Segundo o mesmo, que acompanha a evolução do
bairro desde seu início, na década de 1970, a ocupação deverá ser cada vez mais intensa, com
preservação de pequena área, no filão central, esta, com nula possibilidade de abertura por
parte da legislação para construções verticais, pois, preserva as características iniciais do
bairro – a das construções horizontais unifamiliares.
Uma das poucas tentativas de intervenção vertical na área predominantemente
residencial, foi interditada justamente pela forte pressão dos moradores. É o prédio da NET,
empresa que trabalha com o ramo de canais televisivos à cabo. A obra está até hoje
embargada pela justiça. ( Foto 18 ).
A ação da Associação dos Moradores, apesar da forte pressão do Poder Público e do
capital imobiliário deve continuar intensa, até porque, contam com a simpatia da sociedade
civil e de outras associações, sendo que, algumas dessas últimas, se aproveitam dos
precedentes abertos por ações e manifestos da referida Associação, sem dúvida nenhuma, a
mais ativa da cidade de Sorocaba.
109
Foto 18 – Prédio da NET – Interditado pela justiça por estar em local onde não há
permissividade para verticalização.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/2006.
4.4.3.3. O futuro da verticalização no Parque Campolim
Embora não seja de longe a intenção deste trabalho esgotar os temas relativos a todas
as nuanças que permeiam o dinâmico processo de construção e reconstrução do espaço
urbano, em especial, ao processo de verticalização, algumas elementos nos dão indícios que,
110
nos permitem fazer algumas considerações sobre o futuro do nosso alvo de nosso estudo – o
Parque Campolim.
Partindo dos pressupostos teóricos de que Estado e Capital estão intimamente ligados,
afirmação com a qual comungamos totalmente, e que entre ambos a relação é mais intensa do
que se imagina, não é difícil conceber a idéia de que as pretensões do capital imobiliário
deverão se potencializar cada vez mais no Parque Campolim.
Embora a área do bairro seja relativamente pequena ( pra lembrar, pouco mais de 900
mil metros quadrados ) existem ainda espaços a serem ocupados, com a ressalva do alto preço
dessa parcela da terra do espaço urbano de Sorocaba.
As construções deverão privilegiar então os edifícios de grande número de
pavimentos, e devem aumentar os destinados aos fins comerciais, que hoje somam pouco
mais de 10% do total ( 11 no total ) e com concentração maciça na avenida Carlos Cômitre,
como já dito anteriormente, principal corredor comercial do bairro.
Ambiciosamente falando, muitos se arriscam – a imprensa em especial – a chamar a
avenida Carlos Cômitre de Avenida Paulista Sorocabana. Exagero à parte, os nossos
entrevistados são unânimes em dizer que, o coração financeiro da cidade deve definitivamente
se estruturar ao longo desta avenida, que ainda, na previsão dos mesmos, deve sofrer intensa
verticalização de uma ponta a outra de seus 1,7 quilômetros de extensão.
São 1.700 metros de riqueza e formosura. Quase todas as qualidades
sorocabanas (e também alguns defeitos, como os terrenos baldios) estão
presentes nas laterais da avenida Antonio Carlos Cômitre, no Parque
Campolim. Em pouco mais de uma década, aquele que era literalmente um
caminho da roça emergiu como elegante corredor comercial, onde logistas e
profissionais bem-sucedidos oferecem seus produtos e serviços para
consumidores privilegiados. Com seu visual clean,prédios bonitos e
canteiros caprichados, a avenida é o espelho em que os sorocabanos gostam
de se ver refletidos, e também o cenário ideal para os mais variados sonhos
de consumo, do pãozinho de queijo ao carrão importado.(REVISTA
EXCLUSIVA-UP, p. 13, 2002).
111
Na porção sul, onde estão quase 90% das construções verticais da área, deverão
consolidar-se, edifícios de maior número de pavimentos, estes, com destino maciço para os
apartamentos residenciais.
Veja nas páginas seguintes, aspectos da verticalização do bairro, registrados nas fotos
19, 20, 21, 22, 23 e 24.
112
Foto 19 – Verticalização em áreas limítrofes ao estacionamento do hipermercado Carrefour:
grande número de pavimentos.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/06.
Foto 20 – Edifícios na parte sul do bairro com os mais variados números de pavimentos.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/06.
113
Foto 21 – Em primeiro plano, a ponte sobre a Rodovia Raposo Tavares; ao fundo a
verticalização da porção sul do bairro.
Autor: BARRETO, I.J. – Agosto/ 2006.
Foto 22 – A parte sul do bairro com edifícios de diferentes número de pavimentos.
Autor: BARRETO, I.J – Agosto/2006.
114
Foto 23 – Edifício Manhatan – Arquitetura Moderna e de alto luxo.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/06.
115
Foto 24 – Edifício Crystal Plaza – muitos o consideram o edifício mais belo da cidade.
Autor: BARRETO, I. J. Novembro/06
116
Abaixo, apresentamos a tabela 4, com relação dos edifícios do Parque Campolim e
seus respectivos anos de Aprovação Técnica Junto ao Corpo de Bombeiros da cidade de
Sorocaba. Tais informações foram essenciais para a confecção dos diversos gráficos que
utilizamos ao longo deste capítulo.
Tabela 4 – Relação dos Edifícios do Parque Campolim com respectivos anos de
Aprovação Técnica junto ao Corpo de Bombeiros
NOME
ENDEREÇO
PAVIM. ANO DA APROVAÇÃO
TÉCNICA
Edifício Patrícia
André Rodrigues
14
2002
Benavides, 101
Edifío Mariana
André Rodrigues
11
1996
Benavides, 60
Edifício Pâmela
André Rodrigues
04
2003
Benavides, 70
Edifício Chateau
André Rodrigues
07
2004
Chambord
Benavides, 100
Edifício Atacama
André Rodrigues
04
2004
Benavides, 115
Edifício Coliseu
André Rodrigues
05
2006
Benavides, 151
Edifício Mistral
André Rodrigues
11
2004
Benavides, 136
Edifício Yukatan
André Rodrigues
05
2004
Benavides, 156
Edifício Cézane
André Rodrigues
14
Em construção
Benavides,
169
Edifício Suécia
André Rodrigues
04
1998
Benavides, 170
Edifício Residencial
André Rodrigues
04
2003
Casablanca
Benavides, 198
Edifício Aurora
André Rodrigues
04
2000
Benavides, 189
Edifício Iracema
André Rodrigues
04
2000
Benavides, 212
Edifício Marjorie
André Rodrigues
04
1999
Benavides, 226
Edifício Monet
André Rodrigues
04
2001
Benavides, 227
Residencial Esplanada
João Dias de Souza, 79
12
Em construção
Edifício Mirante do
João Dias de Souza, 137
04
1998
Campolim
117
Condomínio Serra da
Estrela
Edifício Colinas do
Campolim
Edifício Emílio Corrêa
Edifício Anabela
Residencial Campolim
Edifício Adriana
Higway Loft
Edifício Altos Campolim
Residencial Blue
Edifício Leon D’oro
João Dias de Souza, 180
09
2000
João Dias de Souza, 192
04
2000
João Dias de Souza, 207
João Dias de Souza, 225
João Dias de Souza, 245
João Dias de Souza, 312
Octaviano Gozzano, 285
Octaviano Gozzano, 263
Octaviano Gozzano, 103
Carlos Eugênio Salerno,
48
Edifício Campolim Plaza Carlos Eugênio Salerno,
208
Edifício São Fernando
Carlos Eugênio Salerno,
231
Edifício Iracema
Carlos Eugênio Salerno,
260
Residencial Casagrande
Carlos Eugênio Salerno,
284
Edifício Turmalinas
Carlos Eugênio Salerno,
300
Edifício Solar São Judas
Carlos Eugênio Salerno,
Tadeu
342
Edifício Palazzo Del Fiori Carlos Eugênio Salerno,
365
Edifício Nobre Campolim Carlos Eugênio Salerno,
369
Residencial Ouro Velho
Carlos Eugênio Salerno,
337
Highlander’s Loft
Carlos Eugênio Salerno,
495
Edifício Mediterranée
Carlos Eugênio Salerno,
515
Edifício Target
Carlos Eugênio Salerno,
520
Edifício Búzios
Carlos Eugênio Salerno,
535
Edifício Colibri
Carlos Eugênio Salerno,
528
Edifício Campolim I
Carlos Eugênio Salerno,
542
Edifício Campolim III
Carlos Eugênio Salerno,
561
Edifício Campolim
Carlos Eugênio Salerno,
665
Residencial Caminho Real Carlos Eugênio Salerno,
545
14
07
08
04
06
04
04
10
2005
Em construção
1998
2000
2003
2000
2001
Em construção
04
2000
04
2003
05
2000
04
2000
04
2004
07
2000
07
2005
04
2000
04
2002
06
2001
09
2003
04
1998
04
Em construção
04
1998
04
1996
05
1996
05
1996
07
2003
118
Edifício Bela Vista
EdifícioTerazzo Campolim
Edifício Renascença
Edifício Príncipe de
Mônaco
Edifício Viena
Edifício Daniele
Edifício Siena
Edifício Tammy
Edifício Iris
Edifício Exclusividade
Edifício Alfa
Edifício Florença
Edifício Cláudia Vieira
Edifício Ushuaia
Edifício Trial
Edifício Lunes
Edifício Atenas
Edifício Ravena
Edifício Munique
Residencial M.Portela
Solar Campolim
Sola Campolim II
Sem nome
Residencial Altos do
Campolim
Edifício Príncipe de
Liverpool
Edifício Esplanada Miró
Horácio Cenci, 245
Horácio Cenci, 343
Horácio Cenci, 368
Horácio Cenci, 345
04
04
04
04
1999
2002
2002
2000
Horácio Cenci, 396
04
2000
Horácio Cenci, 410
05
2002
Horácio Cenci, 424
05
2003
Horácio Cenci, 438
05
2004
Horácio Cenci, 428
05
2002
Horácio Cenci, 455
07
Em construção
Horácio Cenci, 468
05
Em constução
Horácio Cenci, 540
05
2002
Antonio Adade, 55
09
2001
Antonio Adade, 67
04
2002
Antonio Adade, 164
04
Em construção
Almirante Giachetta, 29
09
2001
Almirante Giachetta, 41
09
2004
Almirante Giachetta, 95
08
2005
Almirante Giachetta, 126
05
2004
Almirante Giachetta, 185
04
2006
Francisco Rodrigues, 30
06
2006
Francisco Rodrigues, 30
06
Em construção
Francisco Rodrigues, 64
09
Em construção
Horácio Mesquita de
13
Em construção
Camargo, 100
Horácio Mesquita de
17
2004
Camargo, 120
Horácio Mesquita de
14
2004
Camargo, 230
Edifício Íbis Hotel
Maria Aparecida Pessuti
08
1999
Milego, 290
Edifício Paulista
Av. Prof. Izoraida
14
Em construção
Marques Peres, 540
Edifício Transamérica Flat Av. Prof. Izoraida
17
2000
Marques Peres, 193
Edifício Stylus
Av. Prof. Izoraida
05
1996
Marques Peres, 226
Edifício Campolim Office Av. Carlos Cômitre,
15
Em construção
Edifício Dallas
Av. Carlos Cômitre, 510
15
1998
Edifício Crystal Plaza
Av. Carlos Cômitre, 525
15
2005
Edifício Manhattan
Av. Carlos Cômitre, 650
12
1998
Edifício Net
Av. Carlos Cômitre, 1074
05
(Interditado pela Justiça)
Edifício Sorocaba
Av. Carlos Cômitre, 1350
10
1996
Empresarial
Edifício Esplanada
Av. Carlos Cômitre, 1651
10
2005
Fonte: 15º Grupamento de Corpo de Bombeiros de Sorocaba – Outubro de 2006.
Dados colhidos em Pesquisa de Campo – Novembro de 2006.
Organização: Barreto, I. J.
119
Por fim, cabe salientar que, quando da aquisição das informações contidas na tabela
que acabamos de mostrar, ouvimos dos profissionais do Corpo de Bombeiros incumbidos de
expedirem a referida Aprovação Técnica que, no caso do Parque Campolim, o que chama a
atenção é a rapidez com a qual as obras são executadas a ponto de, mo momento da expedição
do referido documento, as obras já estarem em andamento. Neste caso, os incorporadores,
contam com a experiência de seus engenheiros e arquitetos que traçam plantas seguindo
rigorosamente as normas exigidas pelo Corpo de Bombeiros. Assim sendo, imprimem um
ritmo
que
chama
a
atenção
nas
construções
verticais
do
Parque
Campolim.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
121
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Falar do espaço urbano em todas as suas nuanças, definitivamente não é tarefa fácil.
As mudanças ocorrem num ritmo tão acelerado e numa dinâmica tão intensa, que identificar
seus agentes, muitas vezes, se torna tarefa difícil de se realizar.
O Poder Público e o capital imobiliário, indiscutivelmente, são os grandes agentes das
mudanças ocorridas no urbano, uma vez que o primeiro, por força da legislação, pode
viabilizar ou cercear as possíveis mudanças que possam acontecer no interior das cidades; o
segundo, pela força que possui em todas as relações de troca, no bojo do modo capitalista de
produção, promove intensamente a criação e recriação da cidade, única e exclusivamente,
com a intenção de maximizar e potencializar seus lucros.
Embora na teoria possam parecer forças antagônicas, por força da carga ideológica que
os permeiam, Estado e Capital, estão mais próximos em suas ações do que se possa imaginar
numa primeira análise. O “namoro” entre essas duas categorias é freqüente e constante no
processo de construção e reconstrução da cidade.
Os Planos Diretores, o Código de Obras e Postura, aqui tomados, por exemplo, ao seu
final, trazem nas entrelinhas, indubitavelmente, aspectos que serão de extrema serventia ao
capital imobiliário. Não nos esqueçamos que a conhecida “balança da eqüidade” símbolo do
Direito, muitas vezes não se aplica ao Estado, tendo em vista que, quem dirige e administra
este último, na grande maioria das vezes, é oriundo das classes sociais mais privilegiadas, e,
sem sombra de dúvidas, não promoveria ações no sentido de limitar as ações daqueles que são
do seu meio econômico, fazendo aqui uma menção direta ao grande capital - ao capital
imobiliário. Cabe ainda ressalvar que é comum, encontrar dirigentes públicos ligados
diretamente ao mercado imobiliário, caso por exemplo do ex- prefeito de Sorocaba, Renato
Fauvel Amary, proprietário da Renato Amary Empreendimentos Imobiliários. Não dá pra
122
imaginar que o mesmo promoveria alguma ação no sentido de inibir as ações daqueles que
fazem parte de um grupo econômico ao qual o então prefeito estava e está ligado diretamente.
A cidade de Sorocaba, do alto dos seus quase 600 mil habitantes, vem crescendo num
ritmo sem precedentes em sua história. O motivo principal desse crescimento, sem dúvida
nenhuma, é a posição geográfica privilegiada, uma vez que cidade está muita próxima da
maior metrópole do país ( 87km ), e isso significa todo tipo de apoio logístico, além do
potencial de consumo que a Região Metropolitana de São Paulo pode oferecer. Ainda no que
tange à logística, cabe salientar que a cidade é servida por duas importantes rodovias – a
Raposo Tavares e a Castello Branco. Além disso, a cidade está a menos de 100 quilômetros
de um dos maiores aeroportos de carga e descarga do país, o de Viracopos em Campinas e,
por fim, a 159 km do Porto de Santos. Acrescente a tudo isso, o excelente aporte de infraestrutura, aspecto que também justifica as 1600 indústrias presentes nos parques industriais da
cidade, dentre elas, inúmeras multinacionais norte-americanas e européias.
Tal crescimento acaba sendo um atrativo para migrantes de várias regiões do país, em
especial vindos dos estados vizinhos de Minas Gerais e do Paraná. Em função disso, a
população cresce num ritmo acelerado, com taxas superiores às do próprio Estado: 2,5% ao
ano.
As informações descritas, em especial, nos dois últimos parágrafos, aplicados
diretamente a este estudo, nos levam com facilidade ao seguinte raciocínio: crescimento
econômico é igual a pólo de atração para empresas e pessoas e isso culmina inevitavelmente
em fomento do mercado imobiliário.
Ao longo da evolução da malha urbana de uma cidade cuja área total é de 449km2 e
que possui atualmente 98,3% de sua população morando no locus urbano, muitas regiões
presenciaram em um momento ou outro, forte crescimento e isso acabou por delinear as ações
dos agentes produtores do espaço urbano. Porém, para uma cidade que há quase um século e
123
meio, começou efetivamente a contemplar a presença das primeiras indústrias, um
determinante indiscutível e direcionador de espaços urbanizados, sem dúvida nenhuma, foi
essa industrialização.
Vários bairros surgiram no entorno de indústrias. Num passado mais distante, o Santa
Rosália, o além Ponte e o Além Linha, e depois outros bairros resultados de suas
ramificações;
e, mais recentemente, por estarem no entorno dos parques industriais, os
bairros do Éden e da Aparecidinha, aqui tomados por exemplo.
O centro da cidade ou de uma cidade que acumula 352 anos de fundação, é o centro
tradicional de um espaço ocupado a mais de três séculos: ruas e calçadas estreitas e
construções antigas que se misturam ao novo, formando um contraste que, embora seja visível
a quem se lança no estudo do espaço urbano, passa muitas vezes despercebido ao olhar dos
menos atentos, estes, envolvidos pelo forte movimento de transeuntes e veículos nessa parte
central da cidade.
A realidade descrita em trechos do parágrafo anterior, indica nos dias atuais, o porquê
do pouco interesse em investimentos imobiliários no centro da cidade, principalmente por que
ali existe uma conjuntura de fatores que corroboram para isso: as já destacadas ruas e calçadas
estreitas, bolsões de construções e áreas tomadas pelo patrimônio histórico, custo do terreno
que, em posse, na maioria das vezes, de famílias tradicionais na cidade têm o seu preço
inviabilizado para as ambições do mercado imobiliário; e por fim, existência de outros
centros de atração imobiliária, como o Parque Campolim, objeto direto dessa Dissertação.
O Parque Campolim, ao contrário do Centro da cidade que é repulsor de investimentos
atualmente, é pólo de atração dos referidos investimentos. E os atrativos são muitos: pouca
distância do centro ( 1,5 km ), excelente aporte de infra-estrutura, já destacado no interior
deste trabalho, corredor comercial ( a avenida Carlos Cômitre ) com espaços ainda vazios e
124
cada vez mais valorizados e, vias que dão acesso rápido às principais áreas da cidade e
também às cidades vizinha.
O crescimento do bairro - impar dentro da cidade - acabou por desencadear um
aquecimento do mercado imobiliário de bairros vizinhos, como o Jardim Emília, o
Condomínio Isaura e o Elton Ville, que presenciam atualmente, uma forte valorização de suas
construções e, de eventuais lotes ociosos nesse entremeio.
Uma outra constatação importante com relação ao fomento imobiliário da região, em
especial, do Parque Campolim, é o fato de que, as grandes incorporadoras, com o intuito
único de promover as suas vendas, incorporam as áreas onde estão suas construções, ao
Campolim, ou seja, chamam de Campolim, o que está fora dos limites do bairro: a intenção é
única: maximizar seus lucros com o valor de troca de seus empreendimentos.
O surgimento, principalmente, nos últimos 5 anos, de condomínios horizontais no
entorno do bairro, como o Sunset, o Tívoli e mais recentemente, do Aphaville, também é
resultado do “boom” imobiliário promovido pelo Campolim e os serviços que o bairro pode
hoje oferecer, com destaque ao Centro Comercial formado pelo Esplanada Shopping Center e
Hipermercado Carrefour.
Embora não tenha sido o foco de nossos estudos, a cidade de Votorantim que faz
limite com a parte sul da cidade de Sorocaba, justamente na parte que permeia o Parque
Campolim, também vem sofrendo a ação direta do crescimento do bairro. Vários dos bairros
da cidade de Votorantim vem sofrendo um forte crescimento do seu mercado imobiliário,
como o Jardim Clarice, a Vossoroca, o Parque Bela Vista e o Paraíso, aqui tomados por
exemplo. Também nesse município limítrofe, estão surgindo os condomínios horizontais,
aproveitando é claro, a proximidade com os condomínios vizinhos, em territórios sorocabano.
Um bom exemplo disso, é o Condomínio Aldeia da Mata.
125
Nessa segunda parte de nossas considerações – como na poderia deixar de ser –
focaremos nossas análises no processo de verticalização do Parque Campolim, o que
obviamente requer uma introdução à própria verticalização da cidade, em especial, da sua área
central.
O centro de qualquer cidade, em especial das cidades brasileiras, foi num primeiro
momento, o local preferido para o processo de construções verticais. E Sorocaba não fugiu à
regra. O cenário do centro da cidade começa a se modificar a partir da década de 1950, com o
surgimento dos primeiros edifícios.O edifício Nossa Senhora da Penha (inaugurado em 1956 )
foi o primeiro deles; e o primeiro a ter elevador também. Depois, vieram tantos outros nas
décadas seguintes.
Nestes 50 anos de presença dos edifícios no cenário da cidade, uma coisa fica bem
clara quando a vemos de cima: ela é pouca verticalizada se comparada a outras cidades de
mesmo porte. E o destaque é para a região central. Existem ali – como mostramos no capítulo
1 - grandes espaços sem verticalização e a concentração só acontece mesmo, no quadrante
central. As nossas reflexões, parte delas calcadas em entrevistas com o mercado imobiliário e
outras, resultado do levantamento do número de edifícios que fizemos “ in loco”, apontam
algumas razões para essa pouca verticalização do centro. Em primeiro lugar, os agentes
imobiliários foram unânimes ao dizer que os sorocabanos, de maneira geral, não absorveram a
idéia de morar em edifícios. Assim sendo, pelo mesmo preço, preferem comprar uma casa,
seja ela no bairro ou, num contexto mais recente, nos condomínios horizontais. Aliado ao que
acabamos de descrever, podemos destacar que o centro tradicional da cidade é pequeno e
como dissemos anteriormente, com ruas estreitas. Essas ruas estreitas acabam sendo
empecilho importante quando se fala na construção de um edifício, uma vez que o
adensamento populacional, promovido por essas construções verticais, acaba por congestionar
o trânsito dos locais onde estão construídos, promovendo assim, um descontentamento de
126
seus moradores, que ao tentar adentrar em seus condomínios, podem se deparar com o trânsito
parado, em locais com passagem, na maioria das vezes, para um único carro. Por fim, embora
o centro tenha CA 4 ( Coeficiente de Aproveitamento) , o dobro do Campolim, cujo CA é 2,
tem despertado pouco interesse no que tange às construções verticais, em especial, pelos
motivos já descritos neste parágrafo.
Seguindo a tendência de várias cidades brasileiras, com destaque para as médias e
grandes aglomerações urbanas, Sorocaba tem presenciado uma ocupação significativa dos
seus edifícios residências centrais por pessoas de poder aquisitivo que pode ser classificado de
baixo ou no máximo médio. São pessoas que alugam esses apartamentos, antigos, de baixo
padrão de construção, por preços que também pagariam nos bairros mais longínquos. As
vantagens são estar próximas de uma série de serviços prestados no centro, sem pagar nada a
mais por isso. A economia fica visível principalmente no gasto com transporte que,
claramente, abocanha parcela significativa dos ganhos dos assalariados.
No Parque Campolim, ao contrário do centro, a verticalização das construções se torna
cada vez mais intensa, em especial, ao sul do bairro, onde os edifícios são permitidos em toda
a sua extensão. Além dessa área, a legislação só permite verticalização do corredor comercial
assentado ao longo da avenida Carlos Cômitre. O bairro é hoje um significativo campo de
obras: de obras verticalizadas.
Os primeiros edifícios começam a surgir na segunda metade da década de 1990, como
resultado inegável da presença do binômio Esplanada Shopping Center / Hipermercado
Carrefour. Estas duas importantes âncoras comerciais, ao longo deste trabalho, foram se
validando cada vez mais como molas propulsoras da verticalização do Parque Campolim.
Aliada às mesmas, vem, em especial com sua recente duplicação, a rodovia Raposo Tavares,
corredor viário que corta o bairro e, assim, o liga com à capital , ao interior e Norte do Paraná,
além de facilitar a circulação no interior da cidade.
127
Com o crescimento expressivo do bairro veio a implantação de obras infra-estruturais,
o que acabou saltando aos olhos do capital imobiliário, em especial dos incorporadores que
viam à sua frente, uma chance única de incorporar empreendimentos no interior do bairro e
assim, potencializar seus ganhos.
O bairro presenciou nestes 10 anos de verticalização, dois momentos distintos: um
primeiro, de construções de padrão médio e com predominância de edifícios de até 4
pavimentos. O segundo, de construções com alto padrão e com muitos edifícios superando os
10 pavimentos. Isso mostra que com o passar dos anos e com a possibilidade de esgotamento
dos terrenos – cabe lembrar que o bairro está assentado sobre uma área relativamente
pequena, com pouco mais de 900 mil metros quadrados – os incorporadores foram tratando
de maximizar ao extremo o coeficiente de aproveitamento dos terrenos, assim, extraindo o
máximo de lucro sobre aa suas construções.
Outro fator importante e que também justifica o aumento de construções de elevado
número de pavimentos é o fato de que, com a aprovação do Plano Diretor em 2004, a
possibilidade dessas construções poderia ser limitada, já que o referido Plano, normatiza em
seus parágrafos, através do Coeficiente de Aproveitamento dos terrenos, tais construções.
Das construções mais modestas aos grandes e sofisticados edifícios, foram menos de
10 anos. Atualmente está em construção no bairro um edifício, denominado, Avenida Paulista
que, além de salas comerciais amplas e modernas em seu padrão de construção, trará em sua
cobertura, o primeiro heliponto construído no Campolim e por que não dizer, em um prédio
da cidade.
São 69 edifícios construídos e 13 em construção. A grande maioria na porção sul, que
está exatamente ao lado do Hipermercado Carrefour e que segundo o novo Plano Diretor,
passou a se chamar ZR2( Zona Residencial 2 ); o restante do bairro, ZR1 ( Zona Residencial ).
128
Na primeira, coeficiente de aproveitamento 2,0; na segunda 1,5. Além dessas, a avenida
Carlos Cômitre que passou para a condição de CCR ( Corredor de Circulação Rápida ) com
Coeficiente de Aproveitamento de 2,5.
O novo Plano Diretor limitou a verticalização da área, com os coeficientes destacados
no parágrafo anterior. Com isso, duas coisas inevitavelmente acontecem: necessidade de
aquisição de terrenos maiores por parte dos incorporadores, o que implica em maior custo da
construção que ao final, aumenta o valor dos apartamentos. A segunda, é o fato de que, diante
do fato descrito no início deste parágrafo, muitos desses incorporadores, vão à procura de
terrenos em bairros limítrofes ao Campolim, de preço menor, mais próximo de tudo que o
bairro pode oferecer. Com isso, crescem – e muito – os bairros no entorno do Parque
Campolim.
O preço do terreno no bairro cresce em ritmo alucinante. Há dois anos atrás, falava-se
em R$ 300,00 o metro quadrado na Avenida Carlos Cômitre; hoje se cotam alguns terrenos
até a R$ 1000,00 o metro quadrado. Em negociação recente, uma empresa paulistana, de
nome não revelado por um dos agentes por nós entrevistados, ofertou R$ 3000, por metro
quadrado, em um terreno na parte central do bairro.É o metro quadrado mais caro da cidade.
Nesses três anos de estudos sobre o Parque Campolim, nos surpreendemos muitas
vezes com o intenso e dinâmico processo de construção do bairro, em especial, no que se
refere às construções verticais.
A cada nova visita ao bairro, várias novidades. Um prédio surge aqui; outro começa a
ser construído acolá. Mas, essa intensidade com que surgem as construções verticais devem
seguir no ritmo atual nos próximos anos? A resposta parece ser sim, porém com algumas
observações. Primeiramente, devemos considerar a legislação vigente que diz que a
verticalização pode somente acontecer em locais específicos do bairro. Se o leitor deste
trabalho se perguntar sobre a possibilidade de abertura de novas áreas para as construções
129
verticais no Parque Campolim, a nossa experiência diz: Não! Isso porque há no bairro uma
união forte dos moradores, oficializada através da AMO ( Associação dos Moradores do
Parque Campolim ) e que, constantemente, participa da discussões sobre o novo Plano
Diretor, que atualmente tem recebido proposta de ressalvas, previstas em sua elaboração
original.
A Associação ao longo dos últimos anos tem movido na justiça uma série de ações
contra o Poder Público Municipal, principalmente por que a permissividade que vem sido
dada por este último, através da legislação, segundo AMO, fere o Documento Original de
constituição do bairro,
registrado em Cartório e, que diz que, no interior do bairro só
poderiam existir construções unifamiliares horizontais. A briga continua...
A forte concentração dos edifícios no Parque Campolim, com destaque para sua
porção sul, e a intensidade com que o processo de verticalização vem acontecendo na referida
área, como decorrência, principalmente, da voracidade com que o capital imobiliário tem
interferido no local, deve em curto espaço de tempo, apresentar as mazelas de tal
adensamento. Problemas como falta de privacidade, umidade nos apartamentos por falta de
insolação e pouca ventilação, já são apontados por vários moradores e facilmente
identificados no interior do bairro.
Uma característica importante do Campolim é a proximidade com a Rodovia Raposo
Tavares. Se por um lado, tal proximidade é um facilitador para os moradores que contam que
esse importante corredor viário, por outro, traz um grande problema aos mesmos. Como o
tráfego de automóveis e principalmente dos veículos pesados, como caminhões e ônibus, é
intenso, os que moram próximos à rodovia, reclamam do intenso barulho provocado pelos
mesmos, em especial, à noite, onde muitos dizem não dormir direito, incomodados pelo forte
sons emanados por tais veículos.
130
Por fim, a cidade vertical vai se moldando à novas realidades e, uma dessas novas
tendências, é a verticalização do bairro, em especial, àqueles que estão dotados de algumas
características vitais a tal verticalização: bom aporte de infra estrutura e acessibilidade,
proximidade relativa com a área central, disponibilidade de espaços para construções verticais
e, por fim, permissividade por parte da Legislação Urbana. E o capital imobiliário? Com todas
essas características, inevitavelmente estará presente em tal processo.
REFERÊNCIAS
132
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BENGLA, Marco Antonio. Especialista em uso do solo urbano da Prefeitura Municipal de
Sorocaba. Sorocaba, 2006.
BOTTI, Camilo. Engenheiro Civil. Sorocaba, 2006.
BUSOLI, Magnífica Fernandes. Moradora do edifício Patrícia – Parque Campolim. Sorocaba,
2006.
CAMPOLIM, João Batista. Neto de Achilles Campolim, patriarca da família. Sorocaba, 2004.
FALCATO, Alcir José Prado. Proprietário da Construtora Trial. Sorocaba, 2004.
DIAS, Carlos. Vice-presidente da Associação dos Moradores do Parque Campolim. Sorocaba,
2006.
DIAS, Maurício Sérgio. Historiador. Sorocaba, 2006.
FOGAÇA, Alessandra. Departamento
Imobiliários. Sorocaba, 2006.
de Administração
da Casabranca Negócios
FRANCISCO, Luiz. Engenheiro Civil. Sorocaba, 2006.
GENTIL, Paulo César. Proprietário da Gentil Imóveis. Sorocaba, 2006.
JÚLIO, Manoel. Proprietário da Júlio e Júlio Construtora. Sorocaba, 2006.
LAGHI, Josélia J. Maia. Proprietária da LAG Assessoria Imobiliária. Sorocaba, 2006.
MARCO, Pedro Tadeu de Marco. Proprietário da PM Construtora. Sorocaba, 2006.
MASCARENHAS, José Vicente Dias. Secretário de Recursos Humanos da Prefeitura
Municipal de Sorocaba.
MOURA, Edgard. Proprietário da Edgard Moura Negócios Imobiliários. Sorocaba, 2006.
NANINI, Humberto. Chefe do setor de Informática da Prefeitura Municipal de Sorocaba.
Sorocaba, 2006.
PEROTI, João de Jesus. Sócio-proprietário da Peroti e Teixeira Empreendimentos
Imobiliários. Maringá, 2006.
LEME, Sylvio. Proprietário do empório O Mercador - Campolim. Sorocaba, 2006.
138
PETROCCHI, César Augusto Viudes. Engenheiro civil. Sorocaba, 2006.
REIS, Ricardo. Proprietário da Reis Imóveis. Sorocaba, 2006.
VIEIRA,Rodnei.Gerente de locação da Casabranca Negócios Imobiliários. Sorocaba, 2006.
ANEXOS
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE MARINGÁ
PÓS-GRADUAÇÃO EM GEOGRAFIA – MESTRADO
A VERTICALIZAÇÃO E O BAIRRO: O CASO DO PARQUE CAMPOLIM –
SOROCABA – SP
MESTRANDO: ILSON JULIANO BARRETO
ORIENTADOR: PROF. DR. CÉSAR MIRANDA MENDES
ENTREVISTA COM PROMOTORES IMOBILIÁRIOS
NOME DA EMPRESA: _____________________________________________________
ENDEREÇO: _____________________________________________________________
TELEFONE: ______________________ E-MAIL: _______________________________
ENTREVISTADO__________________________________________________________
FUNÇÃO: ________________________________________________________________
DATA DA ENTREVISTA: __________________________________________________
1) Por que a empresa tem canalizado investimentos nas construções verticais no Parque
Campolim?
2) Qual o padrão médio de construção dos apartamentos ali existentes?
3) Qual o perfil socioeconômico dos consumidores desses apartamentos?
4) Existe significância na procura dos imóveis por parte de pessoas oriundas da cidade de São
Paulo?
5) A Legislação vigente até Junho de 2004 (aprovação do novo Plano Diretor) foi a principal
responsável pela alta densidade de construções verticais na porção sul do bairro?
6) Quais são os principais motivos que levam o cliente a adquirir os imóveis do bairro, em
especial, na sua porção sul?
7) Qual a relevância da inauguração, em 1990, do corredor comercial ancorado pelo Shopping
Esplanada e o Hipermercado Carrefour, no processo de verticalização do Parque Campolim?
8) Por que há uma maciça totalidade de construções verticais no extremo sul do bairro?
9) Na sua opinião, a alta densidade de edifícios construídos na área já descrita (Altos do
Campolim) não vai gerar significativos problemas socioambientais com a pouca insolação e
ventilação nos entremeios desses imóveis?
10) Os equipamentos urbanos de uso coletivo, em especial, de serviços como saneamento
básico , energia elétrica, telefonia, suportam tal adensamento vertical?
11) Quais as expectativas com relação à forma das construções futuras em espaços ociosos do
bairro?
12) A alta valorização imobiliária da área, em especial, a que permeia os limites com a cidade
de Votorantim, pode desencadear ali, em território desta última, um intenso processo de
ocupação, com ênfase às construções verticais?
13) Os bairros vizinhos ao Campolim devem sofrer o mesmo “ boom” imobiliário que o
bairro presencia atualmente?
14) As emendas futuras, ao novo Plano Diretor, devem privilegiar novas áreas com
permissividade no interior do bairro?
15) Na sua opinião, quais os motivos que justificam a pouca verticalização do centro da
cidade?
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 33, DE 2005
Cria a Região Metropolitana de Sorocaba, o
Conselho
de
Desenvolvimento
da
Região
Metropolitana de Sorocaba e autoriza o Poder
Executivo a instituir entidade de direito público, a
constituir
o
Fundo
de
Desenvolvimento
Metropolitano de Sorocaba, e dá providências
correlatas.
A ASSEMBLÉIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE SÃO PAULO DECRETA:
Artigo 1º - Fica criada a Região Metropolitana de Sorocaba, com sede no Município
de Sorocaba, como unidade regional do Estado de São Paulo.
§ 1º - A unidade regional a que se refere o “caput” deste artigo, é constituída
pelo agrupamento dos Municípios de Alumínio, Araçariguama, Araçoiaba da Serra, Boituva,
Capela do Alto, Ibiúna, Iperó, Itu, Mairinque, Piedade, Porto Feliz, Salto, Salto de Pirapora,
São Roque, Sorocaba e Votorantim.
§ 2º - Integrarão a Região Metropolitana de Sorocaba os municípios que
vierem a ser criados em razão de desmembramento ou fusão dos municípios elencados no
parágrafo anterior.
Artigo 2º - A criação da Região Metropolitana de Sorocaba tem por finalidade
a concretização dos objetivos de organização, planejamento e execução de funções públicas
de interesse comum dos municípios que a integram, em conformidade com o disposto no § 3º
do artigo 25 da Constituição Federal, no artigo 153, “caput”, da Constituição Estadual, e no
artigo 1º da Lei Complementar Estadual nº 760, de 1º de agosto de 1994, e especialmente:
I – ao planejamento e uso do solo;
II – ao transporte e sistema viário;
III – à habitação;
IV – ao saneamento básico;
V – ao meio ambiente;
VI – ao desenvolvimento econômico;
VII – ao atendimento social;
VIII – ao turismo.
Parágrafo único – O atendimento social, a que se refere o inciso VII deste
artigo, para efeito desta Lei Complementar, engloba as funções saúde, educação e
planejamento integrado da segurança pública.
Artigo 3º - Fica criado o Conselho de Desenvolvimento da Região
Metropolitana de Sorocaba, de caráter normativo e deliberativo, composto por um
representante de cada município que a integra e por representantes do Estado nos campos
funcionais de interesse comum, e será regido nos termos do artigo 9º e seguintes da Lei
Complementar nº 760, de 1º de agosto de 1994.
§ 1º - O Conselho de Desenvolvimento terá como atribuição, além daquelas
fixadas no artigo 13 da Lei Complementar nº 760, de 1º de agosto de 1994, propor critérios de
compensação financeira aos municípios integrantes da Região Metropolitana de Sorocaba,
que vierem a suportar ônus decorrentes da execução de funções ou serviços públicos
metropolitanos.
§ 2º - É assegurada a participação popular, devendo o Conselho de
Desenvolvimento estabelecer os procedimentos adequados em seu Regimento Interno,
obedecidos os princípios fixados no artigo 14 da Lei Complementar nº 760, de 1º de agosto
de 1994.
Artigo 4º - O Conselho de Desenvolvimento da Região Metropolitana de
Sorocaba criará o Conselho Consultivo, composto por membros dos poderes legislativos
municipais integrantes da Região Metropolitana de Sorocaba e por representantes da
sociedade civil, e estabelecerá em seu Regimento Interno, as normas de funcionamento, o
processo de escolha dos seus integrantes e terá as seguintes atribuições:
I – elaborar propostas representativas da sociedade, nas áreas de interesse da
Região Metropolitana de Sorocaba, a serem debatidas e deliberadas pelo Conselho de
Desenvolvimento;
II – propor a constituição de Câmaras Temáticas para as funções públicas de
interesse comum e Câmaras Temáticas Especiais, voltadas a um programa, projeto ou
atividade específica, como subfunção entre as funções públicas definidas.
Artigo 5º - O Conselho de Desenvolvimento da Região Metropolitana de
Sorocaba convocará ordinariamente, a cada 4 (quatro) meses, audiências públicas para expor
suas deliberações referentes aos estudos e planos em desenvolvimento, e prestar contas
relativas à utilização dos recursos geridos.
Artigo 6º - Os municípios integrantes da Região Metropolitana de Sorocaba,
assim como o Estado, compatibilizarão, no que couber, seus planos e programas às diretrizes
do planejamento da região, expressamente estabelecidas pelo Conselho de Desenvolvimento.
Artigo 7º - Fica o Poder Executivo Estadual autorizado a criar, mediante lei
específica, entidade com personalidade jurídica de direito público, autonomia administrativa e
financeira, com o propósito de integrar, respeitada a competência das entidades envolvidas, a
organização, o planejamento e a execução das funções públicas de interesse comum.
Parágrafo único - A entidade de que trata o “caput” deste artigo, obedecerá aos
princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade, eficiência e demais
princípios inerentes à administração pública.
Artigo 8º - Fica o Poder Executivo Estadual autorizado a constituir o Fundo de
Desenvolvimento da Região Metropolitana de Sorocaba, vinculado à entidade referida no
artigo anterior, com a finalidade de dar suporte financeiro ao planejamento integrado e às
ações conjuntas dele decorrentes, com os seguintes objetivos:
I – financiar e investir em programas e projetos de interesse da Região
Metropolitana de Sorocaba;
II – contribuir com recursos técnicos e financeiros para a melhoria dos serviços
públicos municipais;
III – contribuir com recursos técnicos e financeiros para a melhoria da
qualidade de vida e para o desenvolvimento sócio-econômico da Região Metropolitana;
IV – contribuir com recursos técnicos e financeiros para a redução das
desigualdades sociais da Região Metropolitana.
Parágrafo único – A aplicação dos recursos do Fundo de Desenvolvimento da
Região Metropolitana de Sorocaba será supervisionada por um Conselho de Orientação,
composto por 6 (seis) membros, sendo 4 (quatro) do Conselho de Desenvolvimento e 2 (dois)
diretores da entidade pública referida no artigo 7º desta lei complementar, ou do Conselho
Consultivo, enquanto aquela não for criada, indicados por seus respectivos Conselhos.
Artigo 9º - Constituirão recursos do Fundo de Desenvolvimento da Região
Metropolitana de Sorocaba:
I – recursos do Estado e dos Municípios a ele destinados por disposição legal;
II – transferência da União, destinadas à execução de planos e programas de
interesse comum entre a Região Metropolitana de Sorocaba e o Governo Federal;
III – empréstimos nacionais e internacionais e recursos provenientes da ajuda e
cooperação internacional e de acordos intergovernamentais;
IV – retorno das operações de crédito contratadas com órgãos e entidades da
administração direta e indireta do Estado e dos Municípios e concessionárias de serviços
públicos;
V – produto de operações de crédito e rendas provenientes da aplicação de seus
recursos;
VI – resultado de aplicações de multa por infrações cuja competência tenha
sido delegada ou transferida para a alçada do Conselho de Desenvolvimento;
VII – recursos decorrentes do rateio de custos referentes a obras de interesse
comum;
VIII – doações de pessoas físicas ou jurídicas públicas ou privadas, nacionais,
estrangeiras ou multinacionais;
IX – outros recursos eventuais.
Parágrafo único – O Fundo de Desenvolvimento da Região Metropolitana de
Sorocaba deverá integrar os orçamentos anuais e planos plurianuais do Estado e dos
Municípios integrantes.
Artigo 10 – Fica o Poder Executivo Estadual, para atender as despesas
decorrentes da aplicação desta lei complementar, autorizado a:
I – abrir créditos especiais até o limite de R$ 500,00 (quinhentos reais);
II – proceder à incorporação, no Orçamento vigente, das classificações
orçamentárias incluídas pelos créditos autorizados no inciso I, promovendo, se necessário, a
abertura de créditos adicionais suplementares.
Parágrafo único – Os valores dos créditos suplementares a que se refere este
artigo, serão cobertos na forma prevista no § 1º do artigo 43 da Lei Federal nº 4320, de 17 de
março de 1964.
Artigo 11 – Esta lei complementar entra em vigor na data de sua publicação.
DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
Artigo 1º - O Conselho de Desenvolvimento elaborará seu Regimento Interno
provisório no prazo de 60 (sessenta) dias após sua instalação.
Artigo 2º - O Conselho de Orientação, referido no Parágrafo único, do artigo 8º
desta lei complementar, será constituído em 30 (trinta) dias, contados da data de constituição
do Fundo de Desenvolvimento da Região Metropolitana de Sorocaba.
JUSTIFICATIVA
Sorocaba, como um dos mais importantes e populosos municípios do interior
paulista, é responsável pelo desenvolvimento da região e dos municípios localizados no seu
entorno, dada sua referência e importância estratégica.
A criação da Região Metropolitana de Sorocaba, com sede no Município de
Sorocaba, certamente trará mais benefícios e maior desenvolvimento aos municípios dela
integrantes, na medida em que exigirá um planejamento integrado e ações conjuntas, além de
uma união permanente de esforços para a execução de funções públicas de interesse comum.
A nova unidade regional que se pretende criar, com a conjugação de esforços
mútuos dos entes públicos envolvidos, certamente se tornará um grande polo de
desenvolvimento, atraindo novos investimentos, o que propiciará a geração de novos
empregos, aumentará a renda dos trabalhadores e, por conseqüência, trará melhoria de vida a
toda a população.
O agrupamento dos 16 (dezesseis) municípios integrantes, segundo dados do
SEADE, de 2005, conta com uma população de aproximadamente 1.400.000 (um milhão e
quatrocentos mil) habitantes, distribuídos por uma área de 5.600 (cinco mil e quinhentos)
quilômetros quadrados, perfazendo uma densidade demográfica de 245 (duzentos e quarenta e
cinco) habitantes por quilômetro quadrado, de acordo com o quadro demonstrativo
abaixo:
MUNICÍPIO
POPULAÇÃO
ÁREA
(em km2)
BOITUVA
41.643
248
DENSIDADE
DEMOGRÁFICA
(hab/km2)
167,92
CAPELA DO ALTO
16.422
143
114,84
ALUMINIO
16.335
95
171,95
ARAÇARIGUAMA
13.216
138
95,77
ARAÇOIABA DA SERRA
23.027
283
81,37
IBIÚNA
73.396
1.088
67,46
IPERÓ
22.017
165
133,44
ITU
151.268
642
235,62
MAIRINQUE
46.188
214
215,83
PIEDADE
53.561
729
73,47
PORTO FELIZ
49.647
569
87,25
SALTO DE PIRAPORA
41.174
255
44,24
SALTO
104.479
160
161,47
SÃO ROQUE
71.695
313
229,06
SOROCABA
560.250
443
1.264,67
VOTORANTIM
103.902
177
587,02
1.388.220
5662
245,18
Tais números demonstram a elevada densidade demográfica dessa região.
Ressalte-se que a maior distância entre as localidades elencadas no § 1º do art. 1º desta
propositura, não ultrapassa 45 (quarenta e cinco) quilômetros do município sede da região –
Sorocaba, evidenciando significativa conurbação. Afora isso, as funções urbanas e regionais
desse agrupamento de municípios contam com um elevado grau de diversidade,
especialização e integração socioeconômica, tendo em vista que a ligação entre esses
municípios, à Capital e às outras regiões do Estado é realizada por importantes rodovias, tais
como a Rodovia Presidente Castello Branco (SP 280), a Rodovia Raposo Tavares (SP 270), a
Rodovia Marechal Rondon (SP 300) e a Rodovia Senador José Ermírio de Moraes (Castelinho
- SP 075).
A Constituição Federal (§ 3º do artigo 25), assim como a Constituição Estadual
(artigo 153), prevêem a possibilidade dos Estados, mediante lei complementar, instituírem
regiões metropolitanas, constituídas por agrupamentos de municípios limítrofes para integrar
a organização, o planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum.
A Lei Complementar nº 760, de 1º de agosto de 1994, por sua vez, foi
promulgada com o intuito de estabelecer diretrizes para a Organização Regional do Estado de
São Paulo, regulamentando a aplicabilidade do artigo 153 da Constituição Estadual.
Diz ainda a Carta Bandeirante, no item 1 do § 1º, do artigo 24 o seguinte:
“Artigo 24 - ......
§ 1º - Compete, exclusivamente, à Assembléia Legislativa a iniciativa das leis que
disponham sobre:
1 – criação, incorporação, fusão e desmembramento de Municípios;”
Se a Constituição Paulista confere à Assembléia Legislativa a competência
exclusiva de iniciativa de leis que disponham sobre a criação, incorporação, fusão e
desmembramento de municípios, é evidente que, na mesma linha de raciocínio, deve ser de
iniciativa parlamentar as leis complementares que disponham acerca da criação de unidades
regionais, dentre as quais inserem-se as Regiões Metropolitanas.
Assim, espero contar com o apoio dos meus Nobres Pares, Senhores
Deputados e Deputados, na aprovação deste Projeto de Lei Complementares que cria a Região
Metropolitana de Sorocaba e demais mecanismos para o seu funcionamento, como o
Conselho de Desenvolvimento, além de autorizar o Executivo Estadual a instituir entidade de
direito público para integrar a organização, planejamento e a execução das funções públicas,
respeitada a competência das demais entidades envolvidas, e ainda constituir o Fundo de
Desenvolvimento, vinculado à entidade de direito público referida, com a finalidade de dar
suporte financeiro às ações da nova unidade regional.
Sala das Sessões, em 5/10/2005
a) Hamilton Pereira - PT
SPL - Código de Originalidade: 599177 051005 1133