valor em tempos de crise

VALOR EM TEMPOS DE CRISE
IPD PORTUGAL 2008
AGOSTO 2009
1
Introdução
2
IPD 2008
- Retorno Total
- Retorno das Rendas
- Valorização do Capital
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Análise
A evolução do Índice Imobiliário Anual Português Imométrica/IPD
(Investment Property Databank) ilustra bem a realidade actual do
mercado imobiliário nacional. De acordo com os últimos dados
deste Índice, o retorno total do sector imobiliário comercial caiu de
12,4% em 2007, para 2,6% em 2008.
Após 8 anos de retorno
do sector imobiliário na
casa dos dois dígitos, o
ano de 2008 foi palco
de
uma
viragem
dramática.
Cushman & Wakefield
Av. da Liberdade, 131 – 2º
1250-140 Lisboa, Portugal
www.cushmanwakefield.com
Tendo por suporte a recente publicação dos resultados do índice
IPD, preparámos este documento que pretende analisar a situação
actual do mercado imobiliário na óptica do valor.
INTRODUÇÃO
A crise que tem vindo a assolar os mercados financeiros internacionais desde o Verão de
2007, despoletada pela crise hipotecária do sub prime nos Estados Unidos, vai ficar na
história dos mercados financeiros e da economia mundial.
O mercado imobiliário, a par do mercado financeiro, esteve na génese desta crise, e tem sido
um dos principais prejudicados. Em Portugal, e à semelhança do cenário global, o mercado
imobiliário foi o primeiro sector da economia real a sentir os efeitos da crise, logo a seguir
ao mercado de capitais.
O volume de activos imobiliários transaccionados no mercado nacional em 2008 foi de cerca
de € 500 milhões, representando uma quebra de mais de 60% face ao ano anterior.
Um pouco por todo o Mundo são reportadas subidas de yields, abrandamento nas taxas de
crescimento das rendas e quebra de actividade na grande maioria dos sectores. A percepção
de um maior nível de risco por parte dos investidores, reflectida na subida de yields,
provocou uma pressão descendente sobre os valores de avaliação dos imóveis, que se
repercutiu no retorno do imobiliário.
BUSINESS BRIEFING
Agosto 2009
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VALOR EM TEMPOS DE CRISE
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
IPD 2008
A evolução do Índice Imobiliário Anual Português Imométrica/IPD (Investment Property
Databank) ilustra bem este cenário, com o retorno do imobiliário a registar uma queda
significativa em 2008. De acordo com os últimos dados deste Índice, o retorno total do
imobiliário caiu de 12,4% em 2007, para 2,6% em 2008. Depois de 8 anos em que o retorno
do sector imobiliário se situou sempre nos dois dígitos, o ano de 2008 foi palco de uma
viragem dramática no mercado. Ainda assim, quando analisado à luz do contexto europeu,
verificamos que este resultado pode ser considerado positivo, já que na maioria dos países
analisados pelo IPD, os retornos em 2008 foram negativos.
O Índice Imométrica/IPD mede o desempenho do investimento imobiliário detido
directamente. Este índice é baseado numa amostra de 741 imóveis, avaliados no final de
2008 em aproximadamente €8.6 mil milhões. Prévia à apresentação dos resultados, importa
reforçar a metodologia do IPD e o seu principal pressuposto – todos os valores
analisados assentam em avaliações estáticas e não em transacções reais.
Retorno Total
O retorno do imobiliário reflectido neste Índice é analisado através de duas componentes –
retorno das rendas e valorização do capital, tendo esta última componente impulsionado a
queda do índice em 2008. A valorização negativa do capital, ainda que atenuada por um
crescimento do retorno das rendas, arrastou o retorno total do imobiliário para o valor
mais baixo registado desde o início deste índice.
Retorno Total
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
2000
2001
Retalho
2002
Escritórios
Fonte: Imométrica/IPD
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BUSINESS BRIEFING
Agosto 2009
2003
2004
Industrial
2005
Outros
2006
2007
Todos os Imóveis
2008
O sector de retalho foi o que apresentou a pior performance, sendo o principal
responsável pela queda do Índice Imométrica/IPD, já que representa mais de 50% do
portfólio analisado. Em 2008 registou uma taxa de retorno abaixo de 1%, muito aquém
dos 14% verificados em 2007. Este valor corresponde ao pior desempenho de sempre
deste segmento, que desde 2002 se destacava por ter a rentabilidade mais elevada e
sempre na ordem dos 2 dígitos.
Os restantes sectores acompanharam esta trajectória descendente, muito embora com
quedas significativamente inferiores às registadas no retalho. O sector de Uso
Misto/Outros, que reúne activos diversos como por exemplo hotéis, habitação e
terrenos, entre outros, foi o que gerou o maior retorno total, 5,4%. O retorno total dos
sectores de Industrial e Escritórios situou-se também acima do retorno do Índice,
correspondendo a 4,9% e 4,7%, respectivamente.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), que representam cerca de 45% do portfólio
analisado pelo IPD, apresentaram melhor desempenho quando comparados com as
companhias imobiliárias, representativas de 54% do Índice Imométrica/IPD. O retorno
total dos FII foi de 5,7%, significativamente acima dos 2,6% apresentados pelo Índice
Imométrica/IPD e dos 0,4% gerados pelas companhias imobiliárias.
A constituição das carteiras de cada um destes investidores teve um impacto decisivo no
retorno gerado. A estrutura de activos das companhias imobiliárias analisadas no Índice
é pouco diversificada, sendo constituída em 86% por imóveis de retalho, que tiveram a
maior desvalorização de capital em 2008, comprimindo desta forma o retorno destes
investidores. No caso dos FII, a carteira de activos analisada pelo Índice apresenta uma
maior diversificação, com os sectores de Escritórios e Outros a assumirem os papéis
principais, representando cerca de 66% da carteira e o sector de Retalho a assumir um
papel residual de apenas 15%. No entanto, não podemos esquecer que o nível óptimo de
diversificação está relacionado com o perfil de risco do investidor. Se é verdade que em
2008 o retorno de Retalho foi decepcionante, também não é menos verdade que se
analisarmos o retorno médio gerado por sector desde o início do índice, verificamos que
o Retalho lidera com 12,4%.
Retorno das Rendas
O retorno global das rendas foi equivalente ao registado em 2007, 6,1%. O segmento de
Escritórios registou o valor mais baixo nesta variável (5,8%), abaixo do retorno global do
Índice, muito embora tenha sido o único a apresentar um crescimento neste indicador
face a 2007.
Esta evolução positiva do sector de Escritórios reflecte uma melhoria do desempenho
dos imóveis, fruto da redução da taxa de desocupação, que caiu para 17,9%, o valor mais
baixo para o portfólio desde 2003. A evolução do nível de desocupação do portfólio
contraria a tendência geral do mercado de escritórios, que em 2008 verificou uma ligeira
subida, ainda assim este indicador é muito elevado tendo em conta o valor do mercado,
de 8,5%. Esta diferença poderá indiciar uma dificuldade na gestão dos activos de
escritórios, no que ao universo do IPD se refere.
A melhoria do nível de ocupação dos imóveis teve um impacto não só por via do
aumento das rendas recebidas, como também por via da redução dos custos,
nomeadamente pela redução dos custos de condomínio suportados pelos proprietários.
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VALOR EM TEMPOS DE CRISE
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
Retorno das Rendas
9,00%
6,00%
3,00%
0,00%
2000
2001
Retalho
2002
2003
Escritórios
2004
2005
Industrial
2006
Outros
2007
2008
Todos os Imóveis
Fonte: Imométrica/IPD
O mercado de escritórios de Lisboa foi o que registou o melhor desempenho, com
destaque para a Zona 4 (Zonas Secundárias) cujo retorno se situou acima do retorno
global, devolvendo aos investidores 6,9%. A Zona 4 foi também responsável em 2008 pelo
maior retorno das rendas do Índice Imométrica/IPD, o que não se verificava desde 2002.
O desempenho desta zona não foi certamente alheio ao facto de esta ter sido a única que
manteve o nível de rendas médias no final de 2008, face ao final de 2007, contrariando a
tendência de queda verificada no mercado.
Evolução Rendas Médias por Zona (2000-08)
20,0
18,0
16,0
14,0
12,0
2003
2004
Zona 1
Zona 2
2005
Zona 3
2006
Zona 4
2007
Zona 5
2008
Zona 6
Fonte: Cushman & Wakefield
O sector de retalho manteve o valor do retorno do rendimento registado em 2007, 6,1%,
travando desta forma o percurso descendente desta variável iniciado em 2001. Esta
estabilidade ao nível das rendas teve um impacto decisivo no comportamento global deste
sector já que atenuou a queda do retorno total, fortemente impulsionada pela valorização
negativa do capital deste segmento.
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BUSINESS BRIEFING
Agosto 2009
Uma análise por segmento indica que os Centros Comerciais Grandes (ABL>40.000 m2), que
representam 25,8% do total do portfólio analisado, conseguiram manter o nível de retorno
das rendas de 2007. Os Centros Comerciais Pequenos (ABL<20.000 m2) conseguiram mesmo
registar um crescimento deste indicador, em contraponto com os Centros Comerciais
Médios (20.000 m2≤ABL≤40.000 m2) e o Outro Retalho (que inclui outros formatos de
retalho à excepção dos centros comerciais) que registaram quebras do retorno das rendas. O
segmento Outro Retalho, onde se incluem os Retail Parks, foi o que registou a queda mais
expressiva. A aparente facilidade de desenvolvimento deste formato, levou a um rápido
crescimento da oferta, o que tem vindo a dificultar a colocação de alguns projectos e a
pressionar os valores de renda praticados.
À semelhança do que se verificou no sector de Escritórios, também no sector de Retalho, o
bom desempenho ao nível da componente das rendas ficou a dever-se à descida da taxa de
desocupação. Esta evolução positiva da taxa de desocupação é essencial para compensar o
declínio dos valores médios das rendas, originada pelo contínuo aumento da oferta comercial,
pelo enquadramento económico actual e também pelo crescente poder negocial dos
retalhistas.
O segmento Industrial foi o que apresentou o maior retorno das rendas (6,5%) em 2008,
acima do retorno das rendas do Índice, muito embora tenha sido o sector que apresentou a
maior quebra face ao ano anterior. Esta queda do retorno é resultado de um mau
comportamento deste sector em 2008, já que ao contrário do que se verificou nos sectores
de Escritórios e Retalho, este segmento apresentou uma subida do nível de desocupação e
dos custos operacionais não recuperáveis, muito embora a natureza deste tipo de imóveis
faça com que os custos se mantenham em valores consideravelmente abaixo dos restantes
sectores.
Não existem hoje dúvidas quanto ao impacto da crise económica na actividade industrial em
Portugal, sendo expectável que em 2009 se mantenha a má performance deste sector. Os
anúncios sucessivos de indústrias com processos de despedimento colectivo e paragens de
produção em curso, e outras mesmo em risco de encerramento, terão certamente um
impacto negativo no sector industrial. A actividade logística será também afectada em virtude
do acentuado impacto que a crise económica está a ter em sectores como o automóvel,
têxtil, farmacêutico e de grande consumo. Quebras nestes importantes sectores da nossa
economia resultam de forma directa em quebras de volume para os operadores logísticos,
que desta forma não só não poderão ocupar novos espaços como também, no limite, poderão
ter que racionalizar a sua ocupação actual.
Valorização do Capital
A valorização do capital apresentada pelo Índice Imométrica/IPD tem acompanhado de forma
geral a evolução registada nas prime yields nos últimos anos, atingindo o valor máximo de
5,8% em 2007, ano em que as yields desceram a níveis recorde. A valorização do capital
expressa neste índice é medida em função do valor de avaliação de final de ano dos imóveis.
Quanto maior a yield aplicada pelo avaliador, maior a sua percepção de risco quanto ao
imóvel, e menor o seu valor.
BUSINESS BRIEFING
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VALOR EM TEMPOS DE CRISE
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
Evolução Yields Prime vs Valorização do Capital (2000-08)
10,50
(%)
7,00
3,50
0,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
-3,50
Retalho
Escritórios
Industrial
Valorização do Capital Imométrica/IPD
Fonte: Imométrica/IPD e Cushman & Wakefield
A forte subida das yields, iniciada desde o final de 2007 e que até Maio deste ano já
ultrapassava 1,25%, conduziu à queda verificada na valorização do capital, que atingiu em
2008 um valor negativo de 3,3%.
O sector de Retalho evidenciou-se por ter registo a maior desvalorização de capital, cerca
de -5%, largamente distanciado dos restantes segmentos, com quebras de valor na ordem
de -1%.
Os Centros Comerciais foram os activos que apresentaram as maiores desvalorizações de
capital, devido ao maior valor absoluto que apresentam, e os únicos que se situaram
abaixo do Índice Imométrica/IPD. Nesta categoria, os Centros Comerciais Médios foram
os mais penalizados, registando uma valorização negativa do capital de 7,4%.
Valorização de Capital
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
-5,00%
-10,00%
Retalho
Escritórios
Fonte: Imométrica/IPD
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BUSINESS BRIEFING
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Industrial
Outros
Todos os Imóveis
No extremo oposto encontramos três classes de activos cuja valorização do capital se situou
em terreno positivo, designadamente os Escritórios localizados nas Novas Zonas (Zona 3) e
nas Zonas Secundárias (Zona 4) e o Industrial localizado fora da Grande Lisboa. Os
Escritórios das Novas Zonas foram os activos que apresentaram a maior valorização do
capital, 1,6%. Esta valorização do capital retrata em parte o comportamento das yields no
mercado de Escritórios, já que a Zona 3 foi a que conseguiu assegurar a menor subida das
yields prime e uma das menores subidas das yields médias.
ANÁLISE
Da análise dos resultados do Índice IPD verificamos que o retorno do mercado imobiliário foi
atingido essencialmente de forma indirecta, já que se verificou em geral um bom desempenho
dos activos, com redução dos níveis de desocupação e dos custos operacionais não
recuperáveis. O mercado foi particularmente afectado pela percepção de maior risco por
parte dos investidores, e consequente subida generalizada das yields, produzindo um impacto
indirecto na valorização dos activos.
O risco imobiliário tornou-se assim na principal causa do crescimento da yield e
consequentemente, da desvalorização do capital. Com a subida das yields, que para os activos
prime deverá ser menos agressiva a médio prazo, os valores dos imóveis decresceram
significativamente. Os imóveis mais penalizados não só pelo incremento das yields mas também
pela correcção das rendas, foram os imóveis de menor qualidade ou de menor aderência à
actual realidade do mercado, piorando a situação no caso de localizações mais secundárias e
por isso menos atractivas. Os projectos de promoção em qualquer sector ou zona não prime
têm sido também muito penalizados neste novo enquadramento.
No que se refere a proprietários, se bem que a maioria já aceitou a evidência que os seus
imóveis decresceram de valor, outros há que ainda não realizaram o novo enquadramento e
que é urgente fazer uma correcção aos valores dos imóveis, para valores mais consentâneos
com a realidade económico-financeira actual.
Com o abrandamento da actividade económica mundial, que se repercutiu numa recessão à
escala global sem precedentes, o mercado imobiliário vai continuar a sentir em 2009, e talvez
em 2010, os efeitos directos deste enquadramento económico. As consequências resultantes
da quebra do crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) e do consumo privado, da
deterioração das condições de emprego e do aumento do desemprego e da quebra do índice
de confiança dos consumidores, não passarão ao lado do mercado imobiliário. Este cenário de
crise terá um impacto directo no dia-a-dia da actividade imobiliária, especialmente na vertente
ocupacional dos diversos segmentos imobiliários, que se sentirá ao nível de uma pressão sobre
as rendas e das taxas de desocupação do mercado.
Neste contexto pouco animador, a gestão dos imóveis terá um papel decisivo na minimização
de uma potencial perda de valor dos imóveis. Como pudemos verificar na análise efectuada, a
componente de retorno das rendas, que espelha a gestão operacional dos activos, foi
fundamental para contrabalançar o impacto negativo das yields, sobre as quais os investidores
têm menor interferência. Já sobre os seus activos, os investidores conseguem e devem
interferir, procurando de forma pró-activa criar valor através da gestão, de forma a garantir
um bom desempenho dos mesmos.
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VALOR EM TEMPOS DE CRISE
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
A pressão sobre os valores dos imóveis ir-se-á manter, quer por via indirecta da subida
das yields, cuja tendência até ao final de 2009 continuará a ser ascendente; quer por via
directa, fruto do abrandamento da actividade de ocupação imobiliária que se deverá
manter até ao final de 2009. Prevê-se que os próximos meses sejam tempos de desafio
para todos os intervenientes no mercado imobiliário.
Ainda assim, e apesar deste cenário desafiante, o imobiliário mantém-se como uma boa
opção para os investidores quando analisado numa óptica de longo prazo. Em termos
globais, o retorno anualizado do sector imobiliário (10,5%)1 apresenta no longo prazo um
valor acima do registado no mercado accionista e obrigacionista. Estes resultados validam
a aposta no imobiliário, geralmente com menor volatilidade que outros activos, através da
constituição de carteiras diversificadas.
Retorno IPD vs Mercados accionistas e obrigacionistas
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
-20,00%
-30,00%
-40,00%
-50,00%
-60,00%
IPD
OT´s 10 A
PSI 20
Fonte: Imométrica/IPD; Banco de Portugal; CMVM
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Retorno anualizado do sector imobiliário apresentado pelo IPD no longo prazo (9 anos)
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Para mais informações sobre este estudo, por favor contacte:
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