Modelo de Análise Preliminar de Desempenho do Projeto

UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA
ESCOLA POLITÉCNICA
Modelo de Análise Preliminar de
Desempenho do Projeto Arquitetônico
e sua Influência na Viabilidade
Econômica do Empreendimento
Augusto César Rangel Ramos
Arquiteto
Bruno Nagem Cardoso
Engenheiro Civil
Salvador
2003
Augusto César Rangel Ramos
Arquiteto
Bruno Nagem Cardoso
Engenheiro Civil
Modelo de Análise Preliminar de
Desempenho do Projeto Arquitetônico
e sua Influência na Viabilidade
Econômica do Empreendimento
Monografia apresentada ao Curso de
Especialização em Gerenciamento de
Obras da Escola Politécnica da
Universidade Federal da Bahia como
requisito parcial para obtenção do título de
Especialista.
ORIENTADOR: PROFESSOR DR. EMERSON FERREIRA
Salvador
2003
Sumário
Resumo................................................................................................. 1
Abstract................................................................................................ 2
1.0 Introdução....................................................................................... 3
2.0 Proposição.......................................................................................4
3.0 Discussão........................................................................................5
3.1. Indicadores de Desempenho do Projeto Arquitetônico...........5
3.2. Apresentação das Tabelas do Modelo Desenvolvido.............13
3.3. Estudo de Caso: Empresarial Antoni Gaudi ..........................14
3.4. Estudo de Caso: Residencial Pontal Pituba ...........................16
4.0 Conclusão......................................................................................36
5.0 Referências Bibliográficas............................................................37
A todos aqueles, que direta ou
indiretamente,
contribuíram
de
alguma maneira para o sucesso desta
empreitada. Muito Obrigado.
“Não é triste mudar de idéias;
triste é não ter idéias para mudar.”
Barão de Itararé
Resumo
Dentro de um segmento tão importante e relevante para qualquer economia como é a
construção civil, e tratando-se de uma atividade que envolve altíssimos investimentos e
resulta na produção de bens de alto valor agregado, em um mercado altamente
competitivo e dinâmico, não é difícil avaliar a importância de termos uma ferramenta
prática, ágil e eficiente para auxiliar na tomada de decisões, possibilitando fazermos
uma análise prévia da viabilidade e rentabilidade provável de um empreendimento,
ainda nas fases iniciais do estudo, quando, normalmente, só dispusemos de um esboço
do projeto arquitetônico. Tão importante quanto um profundo conhecimento do
mercado para definir-se as características de um novo produto, para procedermos de
forma eficaz a análise econômico-financeira de sua viabilidade, é necessário estabelecer
critérios e parâmetros para avaliar quão eficiente é o projeto arquitetônico deste novo
empreendimento. Não apenas identificarmos virtudes e oportunidades de melhoria, mas
termos parâmetros para mensurar objetivamente a qualidade do projeto quanto ao seu
desempenho econométrico, podendo fazer análises comparativas, estabelecendo
parâmetros mínimos e ou desejáveis a serem alcançados e até estabelecermos os
“benchmarks” para cada tipologia.
Dispor destas ferramentas já na fase de análise preliminar é fundamental por dois
aspectos principais. Em primeiro lugar por se tratar da fase inicial onde há total margem
para atuação, realizando ajustes e modificações ou até mesmo a adoção de um novo
modelo completamente diferente. Em segundo lugar, porque todas as melhorias
possíveis de serem obtidas no decorrer do processo, nas diversas fases seguintes, tais
como concepção, coordenação e gerenciamento dos projetos complementares e gestão
da obra, estão diretamente relacionadas, e principalmente, condicionadas pelo projeto
arquitetônico.
Abstract
Inside of a so important segment for any economy as it is the civil construction, and
talking about an activity that involves highest investments and results in the production
of goods of high added value, in a competitive and highly dynamic market, it is not
difficult to evaluate the importance of having a practical, agile tool and efficient to
assist in the taking of decisions, being made possible to make a previous analysis of the
viability and probable yield of an enterprise, still in the initial phases of the study, when,
normally, we only have available an sketch of the architectural project.
As important as a deep knowledge of the market to define the characteristics of a new
product, to proceed of the efficient way the economic and financial analysis of its
viability, is necessary to establish criteria and parameters to evaluate how efficient is the
architectural project of this new enterprise. In addition to identify virtues and chances
of improvement, we will have parameters to evaluate right the way the quality of this
project, how much to its econometrical performance, being able to make comparative
analyses, establishing minimum and or desirable parameters to be reached and until
establishing benchmarks for each kind of project.
Making use of these tools already in the preliminary phase of the analysis, It is basic for
two main aspects. First of all for dealing with the initial phase, where it is totally
possible carrying through adjustments and modifications or in the other hand, the
adoption of a new completely different model. After that, comes in the second place in
our point of view, all the possible improvements to be gotten in elapsing of the process,
in the diverse following phases, such as conception, coordination and management of
the complementary projects and management of the workmanship, directly are related
and mainly conditioned for the architectural project.
1.0
INTRODUÇÃO:
A atividade de empreender em construção civil pode ser, ao nosso ver, basicamente
resumida em três principais fases que se completam e interagem:
1ª Fase: Análise da Viabilidade Estática do Empreendimento – que é altamente
induzida pela concepção do Projeto Arquitetônico;
2ª Fase: Análise de Viabilidade Dinâmica e Riscos – que depende da projeção
de cenários e da utilização de técnicas para análises econômicas e financeiras tais como
TIR, VPL, Fluxo de Caixa, Pay Back, entre outras ferramentas;
3ª Fase: Gestão de Processos – Seria a fase referente a construção, tanto no que
se refere a execução, compatibilização e coordenação dos projetos complementares,
quanto aos processos administrativos e gerenciais da obra em si.
O enfoque deste trabalho será dado à fase de Análise da Viabilidade Estática, devido a
fatores de ordem cronológica. Isso porque é, obrigatoriamente, onde o processo se
inicia, com a análise da concepção do projeto arquitetônico e do seu desempenho
econométrico e devido a grande oportunidade de intervenção que é inerente a esta fase
de concepção do produto. Além disto esta etapa é totalmente objetiva e monitorável, o
que não ocorre com a etapa seguinte, a Análise da Viabilidade Dinâmica, que possui
várias componentes subjetivas ou não monitoráveis, como a situação macroeconômica
do país, condições de mercado, velocidade de vendas, etc...
Assim, fica salientado que apesar da importância da utilização de novas técnicas de
gestão e acompanhamento de obra, e do uso e desenvolvimento de ferramentas para
análises financeiras é na etapa inicial do processo, ou seja, a concepção e análise do
projeto arquitetônico, que se define a qualidade de ganhos potenciais que podem vir a se
concretizar.
2.0
PROPOSIÇÃO:
Este trabalho tem por objetivo a apresentação de um modelo prático para avaliação do
desempenho de um Projeto Arquitetônico e discutir o impacto deste na rentabilidade
global do empreendimento, bem como aplicar o modelo ora apresentado em dois
estudos de caso. Com este propósito foram elencados e discutidos os principais
indicadores de desempenho de um projeto arquitetônico.
3.0
DISCUSSÃO:
Para a efetiva análise de um projeto arquitetônico são utilizados índices indicadores do
seu desempenho. A apresentação destes índices, seus valores referenciais e sua
interpretação será discutida adiante.
Alguns destes indicadores isoladamente não agregam informações relevantes, e sua
interpretação isolada pode levar a conclusões equivocadas, entretanto, quando vistos em
conjunto com outros índices retratam bem aspectos relevantes do projeto arquitetônico.
A análise dos indicadores de desempenho deve ser contextualizada com o conceito
adotado para cada empreendimento, quando para atingir determinado objetivo, podemos
assumir variações que a princípio não se encaixam nas metas de desempenho
especificadas. Um exemplo disto será visto no estudo de caso denominado Residencial
Pontal Pituba.
3.1
Indicadores de Desempenho do Projeto Arquitetônico
Para uma utilização correta dos indicadores de qualidade do projeto é importante
salientar que sua definição está envolvida na conceituação e medição.
A medição é um termo normalmente utilizado, em construção civil, para designar a
leitura das quantidades de serviço realizadas para efeito de remuneração destes serviços.
Para fins orçamentários, a medição tem como objetivo quantificar os serviços a serem
executados (Formoso et al, 1986). Para tal, ela se baseia no levantamento de
quantitativos no projeto. Alguns coeficientes de consumo, no entanto, como os
relacionados a grandezas como área construída, volume e comprimento de material
empregado, são de difícil leitura em planta, e requerem que a empresa armazene dados
provenientes de vários serviços em obras de mesma característica (Heineck et al).
3.1.1 Relação entre a Área Privativa Total e a Área Equivalente de Construção:
Este é o principal indicador para o empreendedor, uma vez que reflete percentualmente
a relação entre a área comercializável e a área que reflete o custo de construção. Ou seja
a rentabilidade potencial do empreendimento depende primariamente desta relação.
Juntamente com outros indicadores que relacionam áreas, citados a seguir, formam o
arcabouço da análise do desempenho do projeto arquitetônico.
É expresso em valor percentual e tem como valor referencial 78,00% para tipologias
residenciais com uma vaga de garagem, 79,00% com duas vagas e 74,00% com três
vagas de garagem (Heineck et al) e 53,00% para tipologias comerciais. Para alguns dos
principais empreendimentos comerciais realizados no mercado de Salvador entre o ano
de 1998 a 2003, foram encontrados valores mínimos de até 49,20% e máximos de
60,03%. Para entendermos esta variação, é necessário avaliar a legislação urbanística
pertinente, que conforme a tipologia comercial (Centro Médico ou Empresarial),
localização e o porte do empreendimento exige uma relação de área privativa útil por
número de vagas de garagem variando de 18,00 a 25,00m2/vaga. Isto implica em um
aumento de área construída de garagens de até 39% que pode resultar em uma variação
do indicador principal (Área Privativa Total / Área Equivalente de Construção) em
mais de 40%, uma vez que a relação entre área de garagem por área privativa chega a
até 1,05 (105%).
Alguns autores preferem utilizar este índice com a relação inversa, ou seja, o coeficiente
entre a Área Equivalente de Construção e a Área Privativa Total.
As fichas de Análise de Projeto dos empreendimentos comerciais e residenciais que
pautaram a amostragem encontram-se em anexo (ANEXO 01).
3.1.2 Percentagem da Área do Pavimento Tipo Ocupada pela Área de
Circulação:
Com este indicador é possível verificar a otimização das áreas destinadas ao acesso de
pessoas e bens (áreas de circulação), relacionando-as com a área do pavimento tipo.
Estas áreas de circulação agregam pouco valor ao imóvel e são caras. Quanto mais
eficiente for o projeto arquitetônico menor será o valor obtido para este índice. É
complementar
ao
primeiro
indicador,
ressaltando
aspectos
que
influenciam
potencialmente neste. Expresso na forma percentual tem um valor referencial de 7,00 a
8,50%. Segundo Oliveira, M. et al, 1995, no estudo denominado Sistema de Indicadores
de Qualidade e Produtividade para a construção civil o valor ideal para este indicador é
de 9,00%.
3.1.3 Índice de Compacidade:
Este índice permite a percepção do quanto o projeto está próximo da forma mais
econômica possível, o círculo,
no que se refere às fachadas da edificação. Neste
indicador é comparado o perímetro externo do prédio ao perímetro de um círculo de
mesma área. Assim, quanto mais próximo de 100%, mais otimizada está a forma da
planta baixa. Quanto maior este indicador maior o custo da edificação, Mascaró, 1975 e
Rosso, 1978, já que o custo das fachadas é superior ao das divisórias internas.
No estudo de caso apresentado adiante – Edifício Residencial Pontal Pituba este índice
será discutido e sua importância colocada em questão, uma vez que às vezes pode ser
interessante prejudicar um indicador em benefício de outras qualidades desejáveis ao
projeto, como ensolejamento, estética, ventilação e aspectos mercadológicos. Assim
apesar do aumento da área de fachada e por conseguinte o aumento de seu custo por
apartamento, verificada entre a nova tipologia proposta (02 unidades/pavimento) e a
original (04 unidades/pavimento) o índice de compacidade foi melhorado devido a
melhor
resolução
da sua
forma
geométrica,
com menos
recortes
o que
surpreendentemente demonstrou uma aparente incoerência deste indicador.
Apresentado em valor percentual, como referência deve-se utilizar o valor de 60,00%
como ruim, entre 65,00 e 70,00% como bons e acima de 70,00% como ótimo.
Estão indicados na tabela a seguir (TABELA 01) valores referenciais para o Índice de
Compacidade em função da área privativa total de uma unidade em m2.
TABELA 01:
INDÍCE DE COMPACIDADE (%)
Fonte: Sistema de Indicadores da Qualidade e Produtividade para a Construção Civil,
100 a 140 m2 140 a 180 m2 180 a 250 m2 250 a 400 m2
70 a 100 m2
Faixa de Áreas Privativas Totais em m2
Sebrae/RS 1995
mínimo 60
referencial 65
máximo 70
mínimo 60
referencial 70
máximo 75
mínimo 60
referencial 70
máximo 75
mínimo 60
referencial 70
máximo 75
mínimo 60
referencial 70
máximo 80
3.1.4 Densidade de Paredes:
Da análise deste índice é possível verificar-se se a compartimentação dos pavimentos
foi feita de forma racional e eficiente. Quanto menor a densidade de paredes maior a
área útil do pavimento.
Este indicador é apresentado na forma percentual, assim o valor deste é obtido da
relação entre a área do pavimento tipo ocupada pela área de projeção das paredes.
Como pode ser observado na TABELA 02 quanto menor o apartamento ou unidade
imobiliária em análise, maior será este índice, uma vez que a compartimentação da
unidade será maior .
TABELA 02:
DENSIDADE DE PAREDES(%)
Fonte: Sistema de Indicadores da Qualidade e Produtividade para a Construção Civil,
100 a 140 m2 140 a 180 m2 180 a 250 m2 250 a 400 m2
70 a 100 m2
Faixa de Áreas Privativas Totais em m2
Sebrae/RS 1995
mínimo 1,70
referencial 1,90
máximo 2,10
mínimo 1,80
referencial 2,00
máximo 2,20
mínimo 1,90
referencial 2,10
máximo 2,30
mínimo 1,90
referencial 2,10
máximo 2,40
mínimo 1,50
referencial 2,20
máximo 2,50
3.1.5 Relação entre o Comprimento das Tubulações Hidráulicas e o Número de
Pontos:
Com a análise deste indicador de qualidade do projeto arquitetônico verifica-se a
eficiência deste quanto ao grau de concentração de pontos hidráulicos. Esta
característica é altamente desejável pois com esta concentração diminui-se gastos com
materiais hidráulicos e com futuras intervenções e manutenções. Nesta fase inicial como
não existe um projeto de instalações é arbitrado o menor número de prumadas
suficientes para atender a todas os pontos de utilização, gerando uma imprecisão para
este índice, tendo um caráter meramente referencial nesta etapa.
Este índice pode também ser aplicado ao projeto Hidro-Sanitário, à ocasião de sua
execução, avaliando-o.
Por definição, é a relação entre o somatório do comprimento das tubulações hidráulicas
de água quente e fria, independente do diâmetro, dividido pelo número de pontos, como
torneiras, válvulas de descarga, chuveiros entre outras.
Este índice apresenta como valor referencial para edifícios residenciais o valor de
3,66m/ponto, para edifícios comerciais 3,14m/ponto e para edifícios mistos
3,60m/ponto.
3.1.6 Relação entre o Comprimento dos Eletrodutos e o Número de Pontos:
Similar ao indicador anterior relaciona o comprimento dos eletrodutos e os pontos
elétricos.
Este índice apresenta como valor referencial para edifícios residenciais o valor de
3,39m/ponto, para edifícios comerciais 2,96m/ponto e para edifícios mistos
2,84m/ponto.
3.1.7 Relação entre o Peso de Aço e a Área Construída:
Este indicador permite detectar o super dimensionamento de armaduras ou a má
distribuição de cargas no projeto arquitetônico através da relação peso de aço com a
área construída.
Para uma análise eficiente deste índice é necessário uma prévia avaliação quanto a
concepção estrutural do projeto, se de estrutura convencional ou não.
3.1.8 Relação entre o Volume de Concreto e a Área Construída:
Este indicador tem por objetivo detectar um super dimensionamento da estrutura através
da relação do volume de concreto com a área construída.
Para uma análise eficiente deste índice é necessário uma prévia avaliação quanto a
concepção estrutural do projeto, se de estrutura convencional ou não e também quanto
aos valores de fck estabelecidos em projeto.
3.1.9 Relação entre a Área de Formas e a Área Construída:
Com este indicador objetiva-se medir a racionalidade do dimensionamento da estrutura
quanto à área de formas. Por definição, mede a relação entre a área de forma e a área
construída,
A TABELA 03, na página seguinte, apresenta um resumo destes principais indicadores,
com suas unidades de medida e seus valores referenciais (Oliveira, et al,1995).
Neste estudo dar-se-á ênfase apenas aos quatro primeiros indicadores, por serem estes
relacionados diretamente ao Projeto Arquitetônico.
3.2
Apresentação das Tabelas do Modelo Desenvolvido para Análise do Projeto
Arquitetônico:
As Tabelas apresentadas a seguir formam o modelo para a Análise de Viabilidade
Estática de um empreendimento. Nestas tabelas estão agrupados os principais
indicadores de desempenho, parâmetros urbanísticos e dados do projetos. Nela são
feitas correlações e apresentados alguns resultados que servem de fonte de dados para
conclusões.
3.2.1
Tabela de Análise de Projeto:
A Tabela proposta é subdividida em quatro itens, além do cabeçalho onde constam o
nome do empreendimento, endereço, autor do projeto arquitetônico e data de
preenchimento. Os quatro itens são os seguintes:
01. Parâmetros do Uso do Solo ou Parâmetros Urbanísticos;
02. Dados Referentes ao Projeto;
03. Quadro de Áreas (Útil, Privativa, Construída e Equivalente);
04. Indicadores de Desempenho, sendo subdividida em:
04.01 Indicadores Técnicos para Pré Viabilidade (ou Viabilidade Estática)
04.02 Indicadores Econômicos-Financeiros (Pós Viabilidade Dinâmica).
3.2.2
Tabela de Viabilidade Estática:
Diferencia-se conforme o modelo desejado para o empreendimento, se em regime de
condomínio ou em incorporação. Neste estudo preliminar usa-se fundamentalmente a
área equivalente aferida na Tabela de Análise de Projeto preliminarmente preenchida e
os demais dados existentes referentes ao empreendimento (percentual ou valores para
comercialização, publicidade, impostos, custo do terreno, custo de construção unitário
de referência, etc), para juntamente com a manipulação das variáveis margem e valor de
venda estabelecer a viabilidade do negócio.
3.3
Estudo de Caso: Comercial Antoni Gaudi:
Este estudo de caso compara duas tipologias de edificações, com a finalidade de obterse a melhor solução. O Empreendimento descrito a seguir chama-se Antoni Gaudi, e
será construído em Salvador.
Entre as diversas opções de tipologia comercial estudadas para este empreendimento,
duas destacaram-se e estão a seguir apresentadas.
A primeira delas é referente a um edifício empresarial, com o conceito de salas grandes
(53,00 a 56,00m2 de área privativa), enquanto a outra alternativa refere-se a um
empreendimento misto para salas comerciais e consultórios médicos.
Na Análise de Viabilidade Estática a seguir apresentada foram comparadas as duas
tipologias acima, para um mesmo terreno. Como a legislação em vigor apresenta
normas diferentes para as duas tipologias, assim como suas particularidade de
concepção, algumas características ficaram bem ressaltadas, tais como: quantidade de
vagas de garagem (no edifício comercial empresarial é exigido 01 vaga para cada 25m2
de área privativa útil e no edifício comercial misto, 01 vaga para cada 25m2 de área
privativa útil) e seu conseqüente reflexo nos índices que correlacionam áreas, assim
como o impacto da área de circulação no pavimento tipo, que na tipologia do
empresarial com salas grandes tem um impacto muito menor na relação de Área de
Circulação por Área Privativa do Pavimento Tipo, potencializado pela concepção
mercadológica de separação total da circulação vertical (escadas e elevadores) e halls de
acesso para as salas e os consultórios, adotada no edifício comercial misto
e o
dimensionamento dos elevadores (maior tráfego no comercial misto pela demanda dos
consultórios médicos e a obrigatoriedade do elevador tipo maca).
3.4
Estudo de Caso: Residencial Pontal Pituba:
A seguir será apresentado um estudo real, executado em uma construção, localizada em
Salvador, à época do início das obras. Neste estudo o projeto arquitetônico já estava
definido, entretanto foi um excelente exemplo de como uma análise do desempenho
deste projeto pode ser favorável ao empreendimento. Quando o presente trabalho estava
sendo realizado esta obra foi concluída existindo um elevadíssimo percentual de
unidades não comercializadas (40,00%). Este fato vem de encontro ao concluído à
época da análise do desempenho do projeto como será visto adiante.
3.4.1 Apresentação do Estudo:
A finalidade deste estudo é a análise e possibilidade de intervenção e racionalização nos
projetos e especificações do Edifício Pontal Pituba objetivando ganhos financeiros,
melhorias técnicas e satisfação do usuário final.
A opção por este empreendimento deve-se ao fato deste estar em fase inicial de
construção e a empresa construtora mostrar-se bastante disposta a colaborar e implantar
possíveis sugestões advindas desta análise. Além disso é um empreendimento
representativo da média praticada no mercado local
Sendo assim e de posse de todos os projetos deu-se início ao preenchimento dos check
list das diversas etapas, estes formulários de check list encontram-se ao final deste
estudo de caso. Inicialmente foi executada a análise e realização do check list do Projeto
Arquitetônico, uma vez que este é o gerador dos demais projetos.
Os projetos complementares foram distribuídos pela equipe em grupos de trabalho para
análise e posterior discussão. Assim foi realizado este processo com os projetos
elétricos, hidráulicos, estruturais, de fundação e de segurança.
Em todos os projetos foram observados oportunidades de melhoria ou modificações,
dentre as quais destacamos as três seguintes:
No projeto arquitetônico – Mudança no partido de quatro apartamentos para dois por
andar, mantendo-se a mesma quantidade e tipologia das unidades, e eliminando-se as
indesejáveis unidades voltadas para o poente;
No projeto elétrico – Eliminação da Sub-estação através da otimização do projeto;
No projeto hidro-sanitário – Introdução de shafts e carenagens eliminando-se tubulações
embutidas.
3.4.2 Apresentação do Empreendimento:
Este trabalho refere-se a um empreendimento construído na cidade de Salvador/BA, no
período de setembro de 2002 a dezembro de 2003.
O empreendimento é constituído de 32 apartamentos tipo dois quartos, oito pavimentos
de apartamentos, dois pavimentos de garagem (39 vagas) e um pavimento tipo play
ground (piscina, deck, salão de festas, salão de jogos, sauna).
Em uma área de terreno de 776,00m2, num bairro residencial, com 4.348,92 m2 de área
construída o apartamento está sendo vendido pelo preço médio de R$125.000,00
(R$1.590,00/m2).
3.4.3 Análise do Projeto Arquitetônico
Observando-se o partido arquitetônico adotado, verificamos o grande esforço do
projetista em otimizar o aproveitamento do terreno, inclusive usando Transcom, o que
propiciou atingir um índice de utilização (IU) de 2,95, quando o permitido sem esse
recurso seria (IU) de 2,0. Desta forma foi viabilizado a construção de 32 apartamentos
de 02 dormitórios, 78,27 m2 de área privativa e uma vaga de garagem, além de 07 vagas
excedentes para comercialização opcional.
O preço médio das unidades aplicadas segundo a tabela de venda base Outubro de 2002
é de R$125.442,10 variando de R$ 99.504,57 a R$ 143.037,81, portanto uma variação
percentual de 43,75% entre a unidade mais cara e a mais barata, sendo o preço máximo
14,03% acima do preço médio e o preço mínimo 20,68% abaixo do preço médio,
respectivamente.
Esta grande dispersão de preços deve-se aos aspectos mercadológicos de orientação
quanto ao ensolejamento e ventilação predominante, uma vez que no partido adotado de
quatro unidades por pavimento , invariavelmente pelo menos uma das unidades fica em
posição bastante prejudicada o que provoca uma grande renuncia de receita para o
empreendimento através da concessão de significativos descontos de venda destas
unidades (que variam conforme rápida pesquisa no nosso mercado), de 5,00% a
19,00%, sendo praticado nesse empreendimento um desconto médio de 10,00% nas
unidades das prumadas 02 e 03 voltadas para o quadrante oeste/noroeste(poente) com
relação as unidades 01 e 04 voltadas para o quadrante leste/sudeste (nascente).
Para confrontarmos esta realidade, foi desenvolvido um esboço do partido arquitetônico
com apenas duas unidades por pavimento e 16 pavimentos tipo, mantendo a mesma
unidade privativa tipo, porém com todas as unidades voltadas para o quadrante
leste/sudeste (nascente), valorizando o preço médio das unidades duplamente, uma vez
que além de eliminarmos as unidades depreciadas pela orientação poente, tornando o
prédio mais verticalizado, criamos maior quantidade de pavimentos altos, contribuindo
para elevação do preço médio praticado.
A partir desta nova perspectiva, partimos para mensurar pós e contras desta intervenção
tanto nos aspectos de custo de construção quanto no de valor geral de vendas.
Para avaliação do impacto no custo de construção foi adotada a metodologia de aferição
pelo “Custo de Construção Equivalente” do projeto original, seguindo-se os critérios
estabelecidos pela NBR 12721, dividindo-se o custo existente do orçamento pela área
equivalente de construção. A seguir foi estimado o custo de construção do projeto de
intervenção com base neste custo de construção equivalente multiplicado pela área
equivalente de construção do novo projeto.
Para tornar mais real esta comparação, e contemplarmos as interferências da perda de
eficiência geométrica provocada pela modificação do partido do pavimento tipo, foram
aferidos os custos mais representativos, que seriam influenciados por esta alteração tais
como: aumento da área construída, do custo da fundação, da taxa de aço, dos custos
com elevadores e da área de fachada por unidade de apartamento.
O acréscimo no custo da fundação não foi representativo em função do aumento das
cargas, nos pilares, pois a solução do projeto original já contemplava fundação profunda
(tubulão), o que favorece economicamente o aumento da concentração de cargas.
Aumento da taxa de aço em função da verticalização do edifício e maior influência das
cargas de vento, o que majorou a taxa de aço de 78,83kg/m3 de concreto para
100,00kg/m3 de concreto
3.4.4 Análise da Legislação Urbanística:
1- Recuos:
Frontal – R = RU + 0, 40 (N – 2)
Lateral – R = 1,5 + 0,20 (N – 4)
Área Aberta Principal – L = 1,50 + 0,40 (N – 2) = 7,10m
Área Aberta Secundária – L = 1,50 + 0,20 (N – 2) = 4,30m
– Pela Via Local, Valle Cabral:
Frontal = 4,00 + 0,4 (N – 2)
Atual (p/ 8 PAV) = 4,00 + 0,40 (6) ≡ 4,00 + 2,40 = 6,40
Recuo Frontal = 6,40m
Proposto (p/ 16 PAV) = 4,00 + 0,40 (14) ≡ 4,00 + 5,60 = 9,60
Recuo Frontal = 9,60m
Lateral = 1,50 + 0,2 (N – 4)
Atual (p/ 8 PAV) = 1,50 + 0,20 (4) ≡ 1,50 + 0,80 = 2,30
Recuo Lateral = 2,30m
Proposto (p/ 16 PAV) = 1,50 + 0,20 (12) ≡ 1,50 + 2,40 = 3,90
Recuo Lateral = 3,90m
– Pela Via Coletora II, Rua das Hortências:
Frontal = 4,00 + 0,6 (N – 2)
Proposto (p/ 16 PAV) = 4,00 + 0,60 (14) ≡ 4,00 + 8,40 = 12,40
Recuo Frontal = 12,40m
Lateral = 1,50 + 0,2 (N – 4)
Proposto (p/ 16 PAV) = 1,50 + 0,20 (12) ≡ 1,50 + 2,40 = 3,90
Recuo Lateral = 3,90m
3.4.5 Análise do Custo de Construção x Área Construída:
Aumento do custo de construção em decorrência do aumento da área construída (vide
planilha de desempenho do projeto arquitetônico e viabilidade estatística dos projetos
original e intervenção em anexo).
Dados:
Projeto Original
Área Construída: 4.737,53 m2
Área Equivalente Construção: 3.943,90m2
Orçamento (base FEV 02):R$2.174.381,40
Custo Equivalente: R$551,33m2
Para obtermos o custo equivalente dividimos o Orçamento pela Área Equivalente de
Construção.
Projeto Intervenção Área Construída: 4.957,47 m2
Área Equivalente Construção: 4.113,27m2
Custo Equivalente: R$2.267.769,15m2
Obtivemos o Custo Equivalente ao multiplicarmos a nova área de construção
equivalente pelo custo equivalente original por m2.
Variação do Custo Equivalente entre o Projeto Original e o Projeto com Intervenção:
R$2.267.769,15 – R$2.174.381,40 = R$ 93.387,75
3.4.6 Análise do Custo de Fundações:
Foi estabelecido o custo médio por carga em estaca metálica de uma obra similar a
tipologia proposta que é uma solução naturalmente mais cara que a solução original em
tubulão, sendo portanto, a favor da segurança, quanto a decisão da mudança.
Obra São Vicente ( Construtora Sertenge SA)
1- Fundação:
H média = 18,50m
1.1 – 9.430 Tf
Torre
1.2 – 2.120 Tf Periferia
Total – 11.550 Tf
Nº Pilares Tipo = 29 un.
Nº Pilares Periferia = 32 un.
Nº Pilares Total = 61 un.
Valor Total = R$ 205.900,00
Custo Estimado Fundação Estaca Metálica/Carga Total = R$ 205.900,00/11.550,00Tf
= R$ 17.83/Tf
Obra Pontal Pituba
1- Fundação:
Carga Total – 4.755 Tf
Nº Pilares Tipo = 26 un.
Nº Pilares Periferia = 14 un.
Nº Pilares Total = 40 un.
Valor Total = R$ 4.755 Tf x R$ 17,83/Tf = R$84.781,65
Custo Estimado Fundação Estaca Metálica = R$84.781,65
Como o custo original da fundação era de R$ 60.000,00 temos então um acréscimo de
custo de R$ 24.781,65.
3.4.6 Análise do Índice de Compacidade:
Esta é a análise do custo de construção em função da alteração do Índice de
Compacidade e o aumento da relação de fachada por unidade autônoma,
consequentemente gerando aumento de custos.
Comparando-se os Índices de Compacidade das duas tipologias em estudo, foi
encontrada a seguinte surpresa: O projeto de intervenção mesmo tendo uma maior
relação de fachada por unidade residencial, expressa pela maior relação de perímetro
externo por unidade, possui um Índice de Compacidade melhor, pela forma geométrica
menos recortada.
Obra Pontal Pituba
Área de fachada = 2.471,37 m2
Custo total de revestimento de fachada = R$ 82.742,19
R$ 33,48/m2
Índice de compacidade = 0,65 = 65,00%
Partido proposto (Projeto de Intervenção)
Área da fachada = 3.352,06 m2
Adotando custo por m2 = R$ 33,48/m2
Custo total de revestimento de fachada = R$ 112.227,08
Índice de compacidade = 0,72 = 72,00%
Diferença do custo da fachada por apartamento = R$ 29.484,89/32= R$ 921,40
Constatamos que o aumento da área da fachada e por conseguinte o aumento do seu
custo por apartamento deve-se as paredes externas do fundo do prédio não
compartilhadas e que ficam rateadas por dois apartamentos, o que não havia no projeto
inicial. Um aumento de 17,70m de parede por pavimento, totalizando 815,62m2. Porém
houve uma melhora no índice de compacidade tornando a fachada melhor aproveitada e
mais bem resolvida.
Análise do Custo dos Elevadores
Em função do aumento do número de paradas (de 11 para 19) e do percurso total(de
31,98m para 55,02m) com a mudança do partido arquitetônico houve um aumento no
custo dos elevadores.
Sendo mantidas as demais características que influenciaram o cálculo de tráfego
(capacidade da cabina 06 pessoas e velocidade 1,0m/s) a variação nos orçamentos foi de
R$90.000,00 do projeto com intervenção para R$80.000,00 do projeto original. Um
aumento de R$10.000,00.
Análise do Custo do Aço
Com o aumento da altura da edificação e a consideração da carga de vento atuando
sobre a estrutura a taxa de aço outrora 78,83kg/m3 passou para 100kg/m3.Com isso
temos:
100kg/m3 – 78,83kg/m3=21,17kg/m3 x R$ 0,18m3/m2 =
= 3,81kg/m2 x R$1,65/kg = R$ 6,29/m2
Considerando a área estrutural do novo projeto de 4.396,00m2 temos um acréscimo de
custo de R$ 27.650,84.
3.4.7 Análise Financeira:
Aumento da Receita
•
08 vagas extras criadas = R$ 5.000,00 x 08 = R$ 40.000,00
•
Valorização dos apartamentos transformados de poente para nascente =
10% de valorização sobre o novo preço médio R$138.000,00x10% x
16unid = R$220.000,00
Total do aumento de receitas:
R$ 40.000,00 +R$ 220.800,00 =R$260.800,00
Saldo final (aumento de receitas – aumento de custos):
R$260.800,00 –R$175.305,13=R$85.494,87
Aumento da rentabilidade projetada em percentual
R$85.494,87 / R$560.000,00 = 15,27%
Considerando-se o aumento global do preço médio das unidades, devido tanto a
recuperação do preço das unidades voltadas para o poente, quanto ao aumento da altura
média das unidades (16 pavimentos residenciais), conforme atestam as planilhas de
Viabilidade Estática (Projeto Original e Projeto Intervenção) nas duas páginas
seguintes.
R$754.325,48 – R$540.575,16 = R$213.750,32 (já incorporando neste cálculo o
aumento do custo de construção decorrente do aumento da área construída).
Receita da venda das 08 vagas extras criadas = R$40.000,00
Total Receitas = R$213.750,32 + R$40.000,00 = R$253.750,32
Aumentos de Custos além dos decorrentes do aumento da área construída =
R$91.914,73
Saldo Final = R$253.750,32 – R$91.914,73 = R$161.835,59
Não foi agregado a este cálculo o ganho financeiro decorrente do aumento da
velocidade de vendas do novo projeto, sem as indesejáveis unidades de difícil
comercialização voltadas para o poente, e que influenciaria positivamente a Taxa
Interna de Retorno (TIR), melhorando a rentabilidade do empreendimento.
3.4.8
Análise de Projeto Complementares:
Projeto de Fundações:
A fundação escolhida para esta obra foi a de tubulões escavados a céu aberto . A
presença de água no subsolo limitou a altura dos tubulões em 4,0 m da cota de
implantação, fazendo variar o diâmetro do fuste de alguns e a necessidade de
alargamento de base.
carga média por pilar = 185 tf
área do pavimento tipo = 348 m2
número de pilares = 26 unid
número de pavimentos = 11 unid
Existem pilares que estão locados no limite do terreno com as construções vizinhas,
impossibilitando a execução dos tubulões (estes teriam de invadir terreno vizinho por
baixo). Foi afastado a locação dos tubulões e criado vigas de equilíbrio para transferir as
cargas.
Em função do rebaixamento do terreno para implantação de 02 níveis e garagem, foi
necessário o corte do terreno em aproximadamente 5,0 m; antes dos cortes serem feitos,
executamos as contenções (tubulões e tubulões seção reduzida) para conter os terrenos
limítrofes. Evitando assim danos as construções limítrofes.
Em função da dificuldade de retirada de material do terreno posteriormente em função
dos desníveis deixou-se o terreno mais baixo que a cota de implantação para todo
material ser re-aproveitado no terreno compactando-o. E foi estabelecida planos de corte
para facilitar o trabalho das maquinas no corte, mantendo rampa de subida esta retirada
por fim .
A escavação dos tubulões serão manuais, volume não compensa uso de equipamentos e
dificuldade para acesso do mesmo.
Cota do lençol freático 10.60, cota de implantação 15.50, cota de assentamento da base
dos tubulões 11.50.
Projeto de Estrutura
A solução proposta para estrutura do Edifício em estudo foi a convencional, ou seja,
lajes maciças de concreto, apoiadas em vigas e então nos pilares.
Por se tratar de uma estrutura relativamente simples – tanto no aspecto de formas quanto
no aspecto de carregamentos, os índices encontrados estão dentro de uma faixa
esperada.
Os projetos estruturais foram largamente estudados no período de sua concepção o que
reduziu largamente possíveis falhas.
Foi sugerido um caimento dos níveis da laje de garagens formando uma linha de ralos
(não há necessidade de grelha continua).
Uma outra sugestão, que também não implica em maiores mudanças é a continuidade da
laje no vão perdido anexo a escada, assim poderá ser anexado em algum momento esta
área ao apartamento e também melhorar o acesso em possíveis manutenções.
3.4.9 Principais Índices:
Alguns dados do empreendimento para cálculo dos índices são:
Área total construída:
4.398,42 m2
Volume total de concreto na estrutura:
821,21 m3
Área total de forma na estrutura:
8.421,32 m2
Peso total de aço na estrutura:
64.649 kg
m3 de concreto/ m2 de área construída:
0,18 m
Espessura média de concreto de 18 cm –
Este valor está dentro de uma
faixa
aceitável
para
edificações deste porte. O
ideal
seria
17,0
cm
de
espessura média.
m2 de forma / m3 de concreto:
kg de aço / m3 de concreto:
10,25
78,72kg/m3 O valor esperado para
este índice seria de até 80kg/m3,
tendo em vista as características já
explicitadas do edifício.
% custo da estrutura no custo total obra:
20,44 % - Fazendo uma
análise
com
outros
empreendimentos, constatamos que
também este índice atende a média
estabelecida.
Projeto Hidro-Sanitário e Segurança
Tendo como base o check list para projetos de instalações hidro-sanitárias e segurança
foi feita a análise e as propostas de modificações e melhorias no projeto estão abaixo
discriminadas:
Foi criado de um sistema visitável por meio de shaft e carenagem;
União das prumadas das varandas vizinhas em uma só;
Reposicionamento do ralo de limpeza da G2;
Colocação de ralos sob o telhado;
Deslocamento e criação de ralos no deck coberto e PG.
A seguir apresentam-se os motivos e considerações que se levou a proposição de tais
mudanças:
Criação de um sistema visitável por meio de shaft e carenagem.
Comparou-se os custos entre o sistema de tubulações embutidas e a nova proposta por
unidade de apartamento:
Redução de 3,65 m2 de revestimento cerâmico
R$ 90,81
Redução de 15,0 cm de bancada de granito
R$ 20,00
Redução de massa única
R$ 55,41
Redução de 4 prumadas x aumento de tubulações horizontais
R$ 40,32
Substituição de 4 registros aparentes por brutos
R$ 70,52
Redução de equipe de Apoio Civil (pedreiro e ajudante)
R$ 108,90
Redução de equipe de Instalações (encanador)
R$ 163,35
Acréscimo de forro de gesso (teto e sanca)
R$ 99,72
Acréscimo de painéis em fibra (shaft)
R$ 400,00
Resultado
R$ 62,50/apto(redução de custo)
TOTAL = 32 aptº x R$ 62,50 = R$ 2.000,00
Admitindo o período de cinco anos para manutenção e 2% do preço de venda do
empreendimento tem-se:
R$ 4.000.000,00 x 2%(percentual previsto para manutenção) = R$80.000,00
Admitindo 5% deste valor para manutenção das instalações hidro-sanitárias
TOTAL = R$ 4.000,00
Como melhorias oferecidas ao cliente tem-se:
Em caso de problemas não necessitar de cerâmicas de mesmo tonalidade;
Não danificar tubulações próximas ao tentar consertar vazamentos;
Facilidade na localização de vazamentos;
Eliminação do risco de perfuração de tubulações ao instalar armários e
acessórios ;
União das prumadas das varandas vizinhas em uma só;
Eliminação de uma prumada de esgoto sem necessidade de
redimensionamento:
Redução de material e mão de obra: 27m x R$ 6,72 = R$ 181,44
Reposicionamento do ralo de limpeza da G2
Eliminação de possibilidade de danos causados por veículos e maior
comodidade ao cliente, além de evitar formação de poça.
Colocação de ralos sob o telhado
Segurança em caso de danos ao telhado minimizando enormes prejuízos
potenciais em função do alagamento sob o telhado a um custo insignificante.
Deslocamento e criação de ralos no Deck Coberto e PG
O deslocamento possibilitará a diminuição do enchimentos para
caimentos no contra-piso e a criação de ralos é necessário na área próxima à
piscina.
3.4.10 Análise dos Índices de Desempenho:
Prumada total por área construída
Antes dos shaft:
0,365 m/m2
Após os shaft:
0,292 m/m2
Projeto Elétrico
Após a confecção do check-list e análise de alguns parâmetros buscou-se a
orientação de um especialista em instalações elétricas prediais, uma vez que foi
vislumbrada a possibilidade de eliminar-se a subestação interna, a partir da comparação
com outros empreendimentos com características semelhantes. Assim os custos do
empreendimento seriam reduzidos, ganhando em tecnologia,conforto e segurança para
os clientes finais.
As seguintes modificações e intervenções foram sugeridas, estas sugestões isoladamente
podem ser implantadas, entretanto aqui elas tem o objetivo de viabilizar a eliminação da
subestação:
Substituição dos chuveiros elétricos por aquecedores de passagem à gás tipo Junkers;
Redução das cargas em algumas tomadas no pavimento tipo, em função das cargas
máximas solicitadas pelos principais aparelhos eletrodomésticos encontrados no
mercado;
Redução de tomadas e iluminação nas áreas do condomínio (serviço), especificamente
nos hall’s de elevadores e garagens, por detectar excessos neste ambientes.
Devemos salientar que todo processo para redução das cargas foi estudado de acordo
com as normas e tabelas da Coelba ( companhia concessionária local).
A seguir esta exposto um comparativo de cargas e custos (atual e proposta futura) com
o objetivo de explicitar os ganhos prováveis.
Comparativo:
Pavimento Tipo
Situação atual:
Iluminação + tomada
3,82 kw
Geladeira / Frezeer
1,00 kw
Forno microondas
1,22 kw
Ferro passar
1,00 kw
Chuveiro elétrico
8,40 kw
Máquina de lavar
1,50 kw
Ar condicionado
2,39 kw
Total
19,33 kw
Total x 32 unid.
618,56 kw
Situação proposta:
Iluminação ( 60w/100w )
1,08 kw
Tomadas simples (100w)
1,70 kw
Tomadas de força (600w)
4,20 kw
Tomadas ar cond. (7.500 btu) 2,39 kw
Total
Total x 32 unid.
9,37 kw
299,84kw
∆ = 318,72 kw
Condomínio (Serviço)
Situação atual:
Iluminação + tomadas
32,33 kw
Motores(elev./bombas/portões,etc) 30,23 kw
Sauna a vapor
6,00 kw
Total
68,56 kw
Situação proposta:
Iluminação(16w/60w/100w/250w ) 12,66kw
Tomadas simples (100w)
2,30kw
Tomadas de força (600w)
6,00kw
Motores diversos
20,46kw
Sauna a vapor
9,00kw
Total
50,42 kw
∆ = 18,14 kw
Cálculo
Pelo cálculo da demanda em função da tabela CODI – Coelba, teremos:
Demanda total
Dados:
Área do apartamento
68,59 m²
Demanda por apto (tabela 15/ pg. 50)
1,57 KVA
Fator de diversificação (tabela 16/ pg. 51)
24,69
Fator de segurança (tabela A/ pg 35)
1,30
D – Demanda Total
D1 – Demanda dos apartamentos
D2 – Demanda do condomínio
FS – Fator de segurança
D1 = 1,57 x 24,69 = 38,76 KVA (Tabela CODI – Coelba)
D1 – Carga instalada dos aptos – 38,76 KVA x (FS) = 1,30 = 50,39 KVA
D2 – Carga instalada no cond. (serviço)– 50,42 KVA x 1,20 (FS) = 60,50 KVA
D = ( D1 + D2 ) x FS
D = ( 38,76 + 50,42 ) x 1,30
D = 115,93 KVA ≅ 112,5 KVA
Como a demanda total encontrada é muito próxima do limite máximo, a concessionária
de energia faculta ao projetista a decisão final, uma vez que na composição da demanda
total foi utilizada a carga plena na área do condomínio (sem fator de demanda), alem do
fator de segurança de 1,30 , que pode, sob análise do projetista ser reduzida. Neste caso
seria reduzido o fator de segurança (Fs) sobre a carga das áreas comuns do condomínio
(D1), que neste caso seria reduzida de 1,30 para 1,26 atendendo ao limite maximo da
demanda total (D <= 112,5 KVA)
Dessa forma é possível a supressão da substação apenas pela otimização das cargas na
área comum.
Custo com opção de utilização de aquecedor individual à gás
Levando em consideração valores de referência de construção similares chegamos ao
custo abaixo:
Redução dos custos ( MAT. + M.O.):
Subestação completa ( Coelba )
≅ R$ 35.000,00
Cabos, eletrodutos e disjuntores do chuveiro elétrico
≅ R$ 13.504,00
Aumento dos custos ( MAT. + M.O.):
Tubulação e conexões tipo aquaterm
≅ R$ 9.439,00
Aquecedores de passagem Junkers
≅ R$ 21.760,00
Resultado com aquecedor individual:
≅ R$ 17.305,00
3.4.11 Conclusão do Estudo de Caso:
Após as diversas análises, check-list e propostas de intervenção apresentados no
decorrer deste trabalho, percebeu-se o quanto a “Gerência de Projetos” pode
potencializar os ganhos de um empreendimento, bem como minimizar e antever as
prováveis fontes de problemas.
Também é importante ressaltar que nenhum gasto maior é necessário para efetuar esta
análise. Munidos de check-list e disposição para dissecar os projetos em reuniões com
as partes inter relacionadas esta análise é feita satisfatoriamente.
Neste empreendimento computou-se ganhos diretos na ordem de R$ 100.000,00, com
base na alteração arquitetônica, proporcionando maior valor agregado por unidade de
apartamento e possibilidade de venda de mais 8 vagas, ganhou-se mais R$ 42.000,00
com a eliminação da subestação e criação de mais uma vaga e também mais R$ 6.000
com as mudanças hidro-sanitárias (shaft).
Além dos ganhos diretos foi proporcionado também ganhos indiretos, tais como
aumento da velocidade de venda, eliminação das unidades de difícil saída (poente),
facilidade de manutenção das instalações hidro-sanitárias.
Vislumbrou-se e investiu-se na instalação de aquecedores de passagem, proporcionando
economia e eliminação do risco de acidentes com chuveiros elétricos.
Vale ressaltar que todas as propostas de intervenção foram efetivamente apresentadas à
construtora, em tempo hábil para sua implantação à exceção da alteração arquitetônica,
uma vez que as fundações estavam iniciadas.
4.0
CONCLUSÃO:
O modelo apresentado neste estudo vem a ser uma ferramenta poderosa na análise do
desempenho de um Projeto Arquitetônico e consequentemente, da viabilidade e da
rentabilidade projetada para um empreendimento imobiliário, uma vez que mune o
construtor de parâmetros ágeis e eficientes para avaliar o projeto precocemente, desde o
seu esboço inicial.
O enfoque na análise do projeto arquitetônico vem a ser de fundamental importância,
uma vez que na etapa inicial de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário,
geralmente, este projeto é ainda a única peça disponível para análise, e sob a qual é
possível exercer a maior magnitude de intervenção no processo global, haja visto que
uma vez definido o Projeto Arquitetônico, todas as demais etapas encontram-se
condicionadas por este.
5.0
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA:
FORMOSO,CT et al. Estimativas de Custos de Obras de Edificação. Porto Alegre,
CPGEC/UFRGS, Caderno de Encargos n. 06, 1986.
HEINECK, Luiz Fernando et al. Lei de formação para as dimensões de dormitórios,
salas, cozinhas e banheiros em edifícios habitacionais. XIV ENEGEP,João Pessoa,
1994.
OLIVEIRA, M. et al. Sistema de Indicadores de Qualidade e Produtividade na
Construção Civil, Sebrae / RS, Porto Alegre/RS, Set 1995.
GONZALEZ, Marco Stunf. et al . Análise de viabilidade econômico-financeiro de
Construção Residencial
MASCARÓ, JL, Custo das Decisões Arquitetônicas. Editora Nobel. São Paulo 1975.
ROSSO, Teodoro. Aspectos geométricos do custo das edificações. Simpósio Sobre
Barateamento da Construção Habitacional. Trabalho 83. Salvador/BA, 1978.
ANDRADE, Vanessa. Modelagem dos custos para casas de classe média. UFSC,
Florianópolis, março 1996.