Xxxxxxxxxxx

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
“CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EXEMPLO”
Avenida Xxxxxxxx, s/n°
Xxxxxxxxxxx – Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Xxxxxxxxxxx - MG
CAPÍTULO I
DA DISCRIMINAÇÃO DAS PARTES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA E DAS
DE CONDOMÍNIO, COM ESPECIFICAÇÕES DAS ÁREAS:
Artigo 1º - Constituem partes de propriedade exclusiva dos condôminos do
edifício, aquelas discriminadas no instrumento anexo e cujas áreas, descrições,
confrontações
e
correspondentes
partes
ideais
no
terreno
vão
pormenorizadamente enunciadas no referido instrumento.
Artigo 2º - Constituem propriedade comum do condomínio, havidas como
inalienáveis, indivisíveis e acessórias, indissoluvelmente ligadas às demais coisas,
todas aquelas que por sua natureza em função seja de uso comum, e muito
especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual se assenta o edifício, as
fundações, os montantes, as colunas, as vigas, os pisos de cimento armado, as
escadas e partes externas do edifício, os ornamentos da fachada, as 16
(dezesseis) vagas para, motos localizadas no segundo subsolo, os vestiários dos
funcionários e W.C.s localizados no primeiro subsolo, o depósito de material de
limpeza localizado no primeiro subsolo, os jardins frontais, laterais e dos fundos, o
hall social do andar térreo, o acesso de pedestres e as duas vagas para veículos
utilitários de carga e as seis vagas para visitantes localizadas no andar térreo, a
sala de espera, o salão de convenções e seu hall, os dois lavabos, tudo do
primeiro andar, as antecâmeras, os halls de circulação, os encanamentos troncos
de entrada e saída de água, gás, luz e esgotos, os elevadores e respectivos
poços, escadarias de acesso aos pavimentos inferiores e superiores do edifício, as
rampas de acesso de veículos, a casa de máquinas, as caixas d’água, as
calçadas do edifício e a laje de cobertura geral do mesmo.
CAPÍTULO II
Artigo 3º
a) O condômino, no exercício dos seus direitos, para uso e gozo do condomínio e
da unidade que lhe pertence deverá observar, além das condições constantes
do seu título aquisitivo as normas constantes da presente convenção.
b) No interior de cada unidade, o respectivo proprietário ou os ocupantes, tem
toda a liberdade de ação compatível com as normas de boa ordem, bons
costumes, segurança, sossego, saúde e bem estar dos demais condôminos
ocupantes das demais unidades.
c) Sem prejuízo da estrita observância destas normas, tudo quanto possa
interessar ao uso e ao gozo geral do prédio e suas dependências e serventias,
será decidido por deliberação dos senhores condôminos, nas formas adiante
previstas.
d) Todas as reclamações ou exigências dos condôminos relativas ao uso e gozo
do prédio em geral, suas dependências ou serventias comuns, sua
conservação e limpeza, serão levadas ao conhecimento do Administrador que
determinará as providências necessárias.
e) Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas
de sua dependência e bem assim, pelo das que, com seu beneplácito,
penetrarem no edifício
f)
A cada condômino é lícito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem
como as utilidades comuns do prédio, desde que não prejudique iguais direitos
dos demais proprietários, nem suas condições materiais, obrigado a contribuir
para o bom renome do edifício.
g) Os conjuntos de escritórios destinam-se a fins comerciais e a garagem para a
guarda de veículos, devendo estas destinações serem rigorosamente
obedecidas.
h) Os halls de circulação de acesso aos escritórios de finais 1, 2, 3, 4, 5 e 6 e de
finais 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 e 16 respectivamente poderão ser usados
exclusivamente pelos proprietários de andares inteiros ou de meio andares da
edificação.
i) Os proprietários de andares inteiros ou de meios andares que quiserem usar
exclusivamente, na forma precitada, os halls de circulação dos seus andares,
ficarão responsáveis pelas limpezas e conservações dos mesmos.
j)
O uso exclusivo dos referidos halls de circulação será apenas e tão somente
para fins de circulação e acesso.
k) Os referidos halls de circulação são adjacentes aos halls dos elevadores, às
ante-câmeras e às escadarias do prédio, que sempre serão de uso comum do
Condomínio.
l) Os proprietários de seis escritórios de qualquer andar do prédio, sendo os
mesmos agrupados de finais 1, 2, 3, 4, 5, 6,7 e 8 e de finais 9, 10, 11, 12, 13,
14, 15 e 16 se estiverem, oito a oito de comum acordo, poderão também
utilizar os halls de circulação de forma exclusiva, como acima previsto nesta
Convenção.
CAPÍTULO III
DOS ENCARGOS, FORMAS E PROPORÇÃO DAS CONTRIBUIÇÕES DOS
CONDÔMINOS PARA AS DESPESAS DE CUSTEIO E PARA AS
EXTRAORDINÁRIAS:
Artigo 4º - Todos os proprietários das unidades são obrigados a pagar os
impostos e taxas lançados sobre as partes comuns dos edifícios, os prêmios de
seguros, os encargos de administração, porteiros e demais empregados, das
despesas de conservação e uso normal das partes comuns, e as despesas de
reparações, vazamentos, impermeabilizações, bombas, elevadores, entre outras.
Artigo 5º - Os montantes das despesas gerais e encargos do Condomínio serão
rateados entre os condôminos proporcionalmente a área útil de cada unidade ou a
sua correspondente quota-parte ideal sobre o todo.
Parágrafo único: O prazo para recolhimento das contribuições será de 10 (dez)
dias após o recebimento das comunicações da Administradora, sob pena de ficar
o condômino em atraso sujeito às penalidades desta Convenção (parágrafo 2º Art. 8º).
Artigo 6º - O condômino que aumentar as despesas comuns por motivos de seu
interesse, deverá pagar no devido tempo o excesso a que der causa, sob pena de
perda do direito de voto e demais cominações desta Convenção.
Artigo 7º - Todas as instalações internas de água, esgotos, gás, eletricidade e
telefone, de cada proprietário singular, serão reparadas a custo do respectivo
proprietário, quando o estrago se verificar até chegar às linhas troncos, assim
como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, persianas, lustres,
aparelhos sanitários e todos os demais pertencentes a cada propriedade
autônoma.
Parágrafo Primeiro: Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e não for
causado por qualquer condômino ou inquilino, os reparos correrão por conta de
todos os condôminos.
Parágrafo Segundo: Quando ficar provado que o estrago verificado nas linhas
tronco tenha sido causado direta ou indiretamente, por qualquer dos condôminos
ou seus inquilinos, os reparos correrão por conta do condômino em questão.
Artigo 8º - Cada condômino concorrerá nas despesas do Condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos nesta Convenção, a quota-parte que lhe couber
em rateio.
Parágrafo Primeiro: Cabe a Administradora arrecadar as contribuições dos
condôminos, competindo-lhe promover por via ação de rito sumário, a cobrança
judicial das quotas atrasadas.
Parágrafo Segundo: O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo
fixado na presente Convenção ficará sujeito, de imediato, ao juro moratório de 2%
(dois por cento) ao mês e multa de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o débito.
Além disso, tal débito será atualizado, com multa e juros já incluídos, com a
aplicação dos índices de correção monetária, levantados pelo Governo Federal, se
existentes, ou os que os vierem a substituir, no caso de mora por período igual ou
superior a l (um) mês.
Parágrafo Terceiro: As obras que interessarem à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso
pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direitos a aquisição de
unidades, mediante orçamento prévio aprovado em Assembléia Geral, podendo
incumbir-se da sua execução a Administradora ou outras pessoas, com aprovação
da Assembléia.
Parágrafo Quarto: A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso
algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPÍTULO IV
DA ADMINISTRAÇÃO:
Artigo 9º - Do modo de escolher a Administradora, o Sub-Síndico e o Conselho
Consultivo:
Será o prédio em condomínio administrado por uma Administradora, com funções
de Síndico, eleita por maioria simples de votos dos condôminos, podendo a
escolha recair tanto num dos condôminos como em pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio.
Parágrafo Primeiro: Na segunda hipótese, poderá ser eleito por maioria simples
de votos dos condôminos, um Sub-Síndico, escolhido entre os mesmos,
exercendo funções de representante dos condôminos junto a Administradora,
levando até o mesmo as informações, sugestões, exigências e críticas
relacionadas ao Condomínio.
Parágrafo Segundo: Será eleito por maioria simples de votos dos condôminos um
Conselho Consultivo, constituído de 3 (três) condôminos, cuja função será
assessorar a Administradora na solução dos problemas que digam respeito ao
Condomínio.
Parágrafo Terceiro: Os mandatos da Administradora, do Sub-Síndico e do
Conselho Consultivo será de um ano, permitida a reeleição.
Parágrafo Quarto: Servirá como Administradora do “CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
EXEMPLO”, para os primeiros 12 (doze) meses, a contar da data da expedição do
correspondente AUTO DE VISTORIA, a razão social “CONSTRUTORA GABRIEL
OLIVEIRA MENDES”, ou a quem por ela delegado.
Parágrafo Quinto: Respeitada a forma prevista no parágrafo supra para a
primeira administração poderá ser destituída pelos votos dos condôminos que
representem 2/3 (dois terços) da totalidade das unidades, através de Assembléia
Geral especialmente convocada.
Parágrafo Sexto: A Administradora, no caso de ser deliberada sua destituição,
será avisada com 60 (sessenta) dias de antecedência à concretização da mesma.
Artigo 10º - Das Atribuições da Administradora, além da legais:
À Administradora, além da funções decorrentes do seu cargo, compete
especialmente:
a) superintender a administração geral do edifício e fazer observar o regulamento
interno do mesmo;
b) nomear e demitir os empregados do prédio, fixando-lhes os vencimentos de
acordo com a verba estabelecida no orçamento aprovado;
c) receber as quotas mensais ou outras contribuições dos condôminos dandolhes a devida aplicação;
d) ordenar e fiscalizar as obras de caráter urgente, e adquirir o que for necessário
para a boa conservação do edifício;
e) manter a escrituração e a contabilidade em ordem e em livros próprios, ao
dispor dos condôminos, utilizando os seguintes elementos para a
administração, que deverão ser, obrigatoriamente, transferidos a seus
sucessores, de tudo devendo constar uma relação na ata da eleição de cada
novo Síndico: Livro de Atas, Livro de Presença nas Assembléias Gerais,
Fichário de Empregados, Livro de Protocolo, Livro de Documentação de
Despesas, Registro de condôminos e outros que a prática aconselhar, além do
arquivo de documentos de propriedade do Condomínio, como escrituras,
plantas do edifício, e outros semelhantes, sendo que, os livros acima, deverão
ser numerados, abertos, rubricados e encerrados pelos membros do Conselho
Consultivo;
f) apresentar, por ocasião da reunião geral, as contas da administração,
referentes ao exercício findo, exibindo os respectivos documentos e
comprovantes;
g) entender-se com as repartições públicas e empresas concessionárias de
serviços públicos, sobre assuntos que disserem respeito ao edifício em suas
parte comuns;
h) advertir, verbalmente ou por escrito, o condômino infrator de qualquer
disposição da presente Convenção ou Regulamento Interno;
i) efetuar o seguro do prédio, previsto nesta Convenção, devendo fazer constar
da respectiva apólice, a previsão da reconstrução do edifício no caso de
destruição total ou parcial;
j) convocar as Assembléias Gerais e resolver os casos que, porventura, não
tiverem solução prevista, expressamente, na lei ou nesta Convenção;
k) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais
necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao
Condomínio, e,
l) cumprir as deliberações dos condôminos.
Artigo 11º - A Administradora terá uma remuneração mensal que será fixada pela
Assembléia Geral dos Condôminos.
CAPÍTULO V
DO MODO E DO PRAZO DA CONVOCAÇÃO DE ASSEMBÉIAS GERAIS DOS
CONDÔMINOS, E DO “QUORUM” PARA OS DIVERSOS TIPOS DE VOTAÇÃO:
Artigo 12º - Anualmente, no 1º (primeiro) trimestre será realizada a reunião
ordinária dos condôminos, que deverão tomar conhecimento, examinar e resolver
sobre a apreciação do orçamento elaborado pela Administradora e as contas
relativas ao exercício anterior, imposição de multas a condôminos que tenham
infringido a presente Convenção ou o Regulamento Interno do prédio e assuntos
de interesses gerais.
Parágrafo Primeiro: As reuniões ordinárias dos condôminos serão convocadas
pela Administradora por meio de carta protocolada ou registrada, com
antecedência de 10 (Dez) dias.
Parágrafo Segundo: Os condôminos, no caso de ausência ou impedimento,
deverão manter procurador com poderes suficientes para representá-los
especialmente em cada reunião de Condomínio, ficando certo que cada
procurador deverá representar somente um condômino.
Parágrafo Terceiro: As reuniões extraordinárias dos condôminos serão
convocadas pela Administradora ou por um grupo de condôminos que represente,
no mínimo, uma terça parte dos votos totais, observando-se o disposto no
parágrafo primeiro deste artigo.
Parágrafo Quarto: As reuniões ordinárias para que possam ser realizadas em
primeira convocação exigem “quorum” mínimo de uma quarta parte dos votos
totais. Na segunda convocação, a ser realizada 30 (trinta) minutos após a
instalação, se farão com qualquer ‘ “quorum”.
Parágrafo Quinto: As decisões dos condôminos serão tomadas por maioria
absoluta de votos (metade do número de votos, mais um) dos condôminos
reunidos, com exceção dos casos em que expressamente se exigir outro
“quorum”, conforme estipulado nesta Convenção.
Parágrafo Sexto: As decisões tomadas nas reuniões, serão comunicadas pela
Administradora, por meio de carta, obrigando a todos os condôminos.
Parágrafo Sétimo: A cada fração ideal de terreno corresponde a um voto, que
será proporcional a sua porcentagem. Nos casos de empate, caberá o voto de
qualidade àquele dos representantes que possuir a maior fração ideal do imóvel.
Parágrafo Oitavo: As decisões dos condôminos serão lançadas em livro próprio,
rubricado pela Administradora, que o conservará em seu poder, à disposição dos
condôminos para qualquer exame. As atas de reuniões serão assinadas pelos
presentes.
Artigo 13º - Da forma de Contribuição para Constituição do “FUNDO DE
RESERVA”:
Para atender às despesas com as obras de conservação e reforma não previstas
no orçamento, fica instituído um “Fundo de reserva”, cujo montante será fixado em
Assembléia.
Parágrafo único: O Fundo de Reserva será integralizado:
a) pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre as contribuições dos condôminos
b) pelas multas por infrações desta Convenção e do Regulamento Interno; e,
c) pelos saldos acumulados no fim de cada exercício.
Artigo 14º - Da forma e do “QUORUM” para as alterações desta Convenção:
As decisões que vierem modificar esta Convenção, somente terão valor, se
tomadas por três quartas partes dos votos totais de possuidores de unidades. Tais
decisões poderão ser lavradas por escritura pública ou por instrumento particular,
devendo ser averbadas no Registro de Imóveis competente, em cumprimento ao
enunciado do ar. 14º do Decreto Federal nº 55.815/65.
CAPÍTULO VI
DA FORMA E DO “QUORUM” PARA A APRECIAÇÃO DO REGULAMENTO
INTERNO:
Artigo 15º - O Regulamento Interno será redigido pela Administradora, levando o
mesmo ao conhecimento dos condôminos, devendo a sua aprovação obedecer ao
estipulado do artigo 12º - parágrafo 5º desta Convenção.
CAPÍTULO VII
DAS OBRIGAÇÕES:
Artigo 16º -É defeso a qualquer condômino:
a) alterar a forma externa das fachadas;
b) decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas
das empregadas no conjunto da edificação;
c) destinar à unidade, utilização diversa à finalidade do prédio, ou usá-la de forma
nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos;
d) embaraçar o uso das partes comuns;
e) colocar aparelhos de ar condicionado nas fachadas, exclusive nos locais
indicados pela INCORPORADORA, se esta o fizer;
Parágrafo Primeiro: O transgressor, sujeito estará ao pagamento de multa de R$
250,00 (Duzentos e cinqüenta reais) que a partir da presente data será corrigida
pelas variações do IGPM-FGV (Índice Geral de Preços de Mercado da Fundação
Getúlio Vargas) ou pelo que legalmente o vier a substituir, além d ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo a Administradora, com
autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não o
desfizer no prazo que for estipulado.
Parágrafo Segundo: O proprietário ou titular de direitos a aquisição de unidade,
poderá fazer obras que modifiquem se obtiver a aquiescência da unanimidade dos
condôminos.
Artigo 17º - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como
prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente com as
importâncias relativas aos impostos e taxas Federais, Estaduais e Municipais, na
forma dos respectivos lançamentos.
CAPÍTULO VIII
DO SEGURO:
Artigo 18º - O prédio está obrigatoriamente segurado obedecendo ao disposto no
Dec. Lei n.º 931, de 21 de outubro de 1969, podendo cada condômino elevar o
seguro de sua unidade individualmente.
CAPÍTULO IX
USO DAS GARAGENS:
Artigo 19º - A garagem do “CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EXEMPLO” localizada nos
seus dois subsolos e em parte do seu andar térreo, será administrada por firma
especializada no ramo de estacionamentos e guarda de veículos de passeio.
Artigo 20º - Assim todos os veículos de passeio dos condôminos do edifício e de
seus visitantes, serão sempre manobrados pelos funcionários da firma contratada,
devendo ser deixados e retirados nos locais que pela mesma forem indicados para
tais fins.
Artigo 21º - A primeira firma especializada que administrará a garagem do
“CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EXEMPLO”, será contratada pela INCORPORADORA,
pelo prazo e nas condições que a mesma, a seu exclusivo critério, julgar
conveniente, com que todos os condôminos concordam expressamente.
Artigo 22º - A INCORPORADORA estipulará com a supra referida firma
especializada, a forma de uso rotativo das vagas da garagem condominial,
inclusive das vagas destinadas a visitas.
Artigo 23º - Depois de terminado o prazo do primeiro contrato com firma
especializada para a administração da garagem condominial, em Assembléia
Geral, por maioria simples, os condôminos decidirão se o Condomínio, renovará o
contrato existente, contratará outra firma especializada para tais finalidades, ou
administrará a garagem condominial com pessoal próprio.
Artigo 24º - Toda renda eventualmente auferida com o estacionamento rotativo,
reverterá a favor do Condomínio.
Artigo 25º - A Assembléia de instalação do “CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EXEMPLO”
decidirá a forma de uso e suas restrições, das doze vagas de motos localizadas
no segundo subsolo e das duas vagas para veículos utilitários de carga
localizadas no andar térreo.
CAPÍTULO X
DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS:
Artigo 26º - A decoração e aquisição de equipamentos de todo o andar térreo e
partes comuns do 1º andar do edifício serão feitas pela INCORPORADORA, a seu
exclusivo critério, sendo o valor dispendido reembolsado pelos compradores das
unidades autônomas na proporção de suas frações ideais.
Artigo 27º - A INCORPORADORA é reservado o direito de uso das partes
comuns situadas no andar térreo do edifício, para a colocação de plantão de
vendas e instalação de faixas de propaganda, enquanto houver escritório à venda,
bem como o direito perene de instalar nos acessos à garagem condominial, placas
luminosas ou não, de sua propaganda. Tais direitos são irrevogáveis e com os
mesmos todos os condôminos concordam expressamente.
Artigo 28º - A INCORPORADORA, na função de Administradora, para que possa
prover às despesas de instalação do condomínio e administrá-lo até a sua
regularização, receberá mensalmente a quantia desde já fixada de R$ 400,00
(Quatrocentos reais) que a partir da presente data será corrigida pelas variações
do IGPM-FGV (Índice Geral de Preços de Mercado da Fundação Getúlio Vargas)
ou pelo que legalmente o vier a substituí-lo, por cada uma das unidades do
Edifício, com o que expressamente concordam todos os compradores. A primeira
dessas cobranças será efetivada na data do protocolo do “AUTO DE VISTORIA”
do “CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EXEMPLO”, e posteriormente serão feitas às
compensações de valores das respectivas quotas ideais referentes às unidades,
se necessário.
Belo Horizonte, 14 de maio de 2004.
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CONSTRUTORA GABRIEL OLIVEIRA MENDES