15. condomínio edilício. outras modalidades de condomínio

Sílvio de Salvo
Venosa
DIREITO CIVIL
DIREITOS REAIS
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15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS
MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.1. Denominação e natureza jurídica.
Duplicidade de natureza no direito de
propriedade: unidades autônomas e
áreas comuns. Personificação:
– as várias denominações desta
modalidade de propriedade:
– propriedade horizontal;
– propriedade em planos horizontais;
– condomínio sui generis;
– condomínio por andares;
– condomínio edilício.
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
– a justaposição de propriedades
distintas e exclusivas ao lado do
condomínio de partes do edifício
forçosamente comuns;
– a Lei no 4.591/64 trata de condomínio
e incorporações, detalhando essa
modalidade de propriedade;
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
– o direito de propriedade na unidade
autônoma (utendi, fruendi et abutendi)
sofre restrições de vizinhança impostas
pela convivência material da coisa;
– o condomínio como ente de
personificação anômala.
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.2. Constituição e objeto.
Incorporação imobiliária:
– a constituição por destinação do
proprietário do edifício, mediante
escritura pública, podendo a venda
das unidades autônomas se realizar
antes ou depois de concluída a obra;
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
– a constituição do condomínio por
incorporação imobiliária, negócio
jurídico que promove a realização da
construção, para a alienação total ou
parcial de edificações compostas de
unidades autônomas;
– a instituição do condomínio por
testamento, com inscrição no Cartório
do Registro de Imóveis (art. 1.332);
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
– o condomínio constituído por
arrematação em hasta pública,
doação, dote, compra de frações de
edifício;
– sua constituição por sentença judicial
em ação de divisão.
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.3. Convenção de condomínio.
Regimento interno:
– a convenção do condomínio objetiva
regular os direitos e os deveres dos
condôminos (art. 1.333 ss);
– o art. 9o da Convenção Condominial,
§§ 1o a 3o, define a Convenção como
o ato-normativo imposto a todos os
condôminos presentes e futuros.
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.4. Direitos e deveres dos condôminos.
Infrações e penalidades. Restrição
ao direito do condômino.
Possibilidade de exclusão de
condômino ou ocupante:
– os direitos dos condôminos descritos
no art. 1.335 do Código;
– os deveres dos condôminos
indicados no art. 1.336 do Código;
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– a questão da boa convivência social como
ponto determinante da vida condominial;
– o dever de obediência do condômino à
convenção e ao regulamento;
– a penalização do infrator reiterado, em
prol da vida condominial (art. 1.337);
– o condômino deve concorrer com sua
quota para as despesas do edifício;
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– o art. 10 da Convenção elenca as proibições
a qualquer condômino:
– alterar a fachada do prédio externamente
sem a licença dos demais consortes;
– destinar à unidade finalidade diversa da
do prédio;
– praticar ato que ameace a segurança do
prédio ou prejudique a higiene;
– embaraçar o uso das partes comuns;
– alienar a garagem a pessoa estranha ao
condomínio.
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15.4.1. Terraço de cobertura.
Vagas de garagem e áreas de
lazer e de utilização comum:
– o terraço de cobertura como
parte comum (art. 1.331, § 4o);
– a responsabilidade do
condomínio na manutenção do
terraço (art. 1.344);
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– a vaga de garagem demarcada como
unidade autônoma, devidamente
registrada no cartório imobiliário;
– as garagens coletivas, consideradas como
áreas comuns dos edifícios;
– a impossibilidade de usucapião da
garagem indivisa, por se tratar de posse
simultânea.
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15.5. Despesas de condomínio. Cobrança.
Obras e reformas:
– a natureza propter rem das despesas
condominiais (art. 1.345);
– as despesas relativas a partes comuns
de uso exclusivo de um condômino
(art. 1.340);
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– a legitimidade do síndico em representar
o condomínio processualmente (art. 275,
II, b do CPC);
– a obrigatoriedade do seguro do edifício
(art. 1.346);
– a realização de obras no condomínio
prevista nos arts. 1.341 ss do Código.
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15.5.1. Inquilino na unidade autônoma.
Lei do Inquilinato:
– a possibilidade de o locatário
participar da assembléia quando a
decisão da assembléia envolver
despesas ordinárias
(art. 24 da lei condominial);
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
– o art. 22 da lei entende de
responsabilidade do locador as
despesas extraordinárias;
– no sistema do Código, as decisões
da assembléia e o regulamento se
reportam ao possuidor e ao detentor
(art. 1.333).
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.6. Assembléia geral de condôminos:
– órgão deliberativo do condomínio
para qual devem ser convocados
todos os condôminos (art. 1.354);
– o comparecimento em assembléia
é extensivo aos compromissários
compradores e cessionários
promitentes das unidades
(art. 1.334, § 2o);
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
– o quórum especial exigido para a
alteração da convenção do regimento
interno (art. 1.352);
– em segunda convocação a assembléia
se realiza com os condôminos
presentes (art. 1.353);
– a faculdade do condomínio de
estabelecer um conselho fiscal
(art. 1.356).
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.7. Administração do condomínio.
O síndico:
– a competência do síndico elencada
no art. 1.348 do Código;
– cabe ao síndico defender os direitos
e os interesses comuns dos
condôminos, representando-os,
admitindo e demitindo empregados,
arrecadando as contribuições
deliberadas pela assembléia etc.;
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
– o síndico pode se auxiliar de um subsíndico;
– o órgão consultivo do condomínio deve ser
composto por três consortes que
assessoram o síndico;
– o órgão consultivo do condomínio deve ser
composto por três consortes que
assessoram o síndico;
– o órgão deliberativo é a assembléia
composta por todos os condôminos.
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.8. Extinção do condomínio horizontal:
– extingue-se o condomínio:
a) desapropriação do edifício;
b) a destruição do imóvel por qualquer
acontecimento;
c) a demolição voluntária do prédio;
d) a alienação de todo o prédio.
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MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
15.9. Novas manifestações condominiais:
loteamentos fechados,
multipropriedade imobiliária
(time sharing), shopping centers,
clubes de campo, cemitérios:
– loteamentos fechados, como os bairros
urbanizados;
– a multipropriedade imobiliária, em que o
titular passa a ser titular de um imóvel,
assegurando-lhe seu uso por período
anual determinado;
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– a unidade comercial alienada a um
particular, nos shopping centers;
– nos clubes de campo quando se alienam
imóveis residenciais no seu interior;
– o fenômeno atual da existência de
cemitérios privados.
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