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FII Porto Maravilha
Vice-Presidencia de Gestão de Ativos de
Terceiros
A VITER
 A VITER (Vice-Presidência de Gestão de Ativos de
Terceiro) é uma área segregada da estrutura da
CAIXA (chinese wall), e responsável pela
administração e gestão de Fundo de
Investimento.
 São administrados e geridos cerca de R$ 330
bilhões, entre fundos de investimento (mais de
200) e carteiras administradas (20);
 A área obteve o conceito MQ1 pela Moody´s;
 No segmento de investimentos imobiliários,
gerimos cerca de R$ 12 bilhões em ativos;
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O Fundo (“FII PM”)
 As cotas do FII PM, administrado e gerido pela
CAIXA, foram adquiridas pela Carteira
Administrada do FGTS, no valor de R$ 3,5
bilhões.
 O FII PM tem como meta o retorno de IPCA +
6,5% a.a. para o seu cotista (FGTS), prazo de 15
anos e carência de 8 para a amortização de suas
cotas.
 O FII PM tem como auditor a Ernst & Young,
como assessor legal o Tozzini Freire e como
consultor de investimento a Hines.
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Leilão das CEPACs

1)
2)
3)
4)
O leilão das CEPACs trouxe para o vencedor (FII PM) os
seguintes diretos e obrigações:
Aquisição de terrenos públicos que podem consumir
cerca de 60% do estoque de CEPACs emitidas;
Pagamento de todas as despesas relacionadas à
Operação Urbana Consorciada, cujo valor total é de
cerca de R$ 8 bilhões (e não R$ 3,508 bilhões, valor do
lance vencedor).
O pagamento do montante acima será realizado na
medida em que obras e serviços do contrato de PPP
forem realizados (cerca de R$ 4,5 bi em 5 anos e o
restante em 10 anos).
Do compromisso total assumido pelo FII PM, cerca de R$
7,123 estão condicionados à compra de terrenos
públicos.
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Pagamentos
R$ 50 milhões
CDURP/patrimônio
histórico
6,4 mm CEPAC
cotas
CDURP
FII
Região
Do
Porto
R$ 350 milhões
concessionária
R$ 7,6 bilhões
cotas
terrenos
OBRAS + Serviços
R$ 8 bilhões
CEPAC +
terrenos
FII
PM
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O Pagamento de CEPAC/Terreno/PoC
CEPACs = R$ 3,5 bi
FII
PM
(comprador)
Terrenos = R$ 0,5 bi
PoC* = até R$ 4 bi
FII RP
(vendedor)
Total = até R$ 8 bi
* Prêmio de Opção de Compra dos Terrenos
O compromisso total, de cerca de R$ 8 bilhões, tem
três componentes, cujos valores somados equivalem
aos custos totais da OUCPRJ
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Terrenos Públicos Elegíveis
União
Docas
Estado
Município
Privados Relevantes
Privados Relevantes
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Diretrizes de Atuação
• O FII PM vem, desde agosto do ano passado, se colocando à
disposição do mercado para negociar propostas envolvendo
CEPACs;
• Já estão sendo discutidas, atualmente, cerca de 15
oportunidades de negócios, envolvendo aproximadamente
30% das CEPACs emitidas;
• Estão sendo analisados empreendimentos imobiliários de
todos os tipos, tais como torres corporativas, hotéis, shoppings,
residenciais, etc;
• Os negócios serão realizados de modo a evitar uma super
oferta em determinados segmentos imobiliários, contribuindo
assim para a valorização contínua dos preços.
Diretrizes de Atuação
• Serão privilegiados negócios que contribuam para a ocupação
diversificada da área, repetindo assim outros modelos bem
sucedidos de revitalização (Beirute, Barcelona e Hamburgo),
com a integração de moradia, lazer e trabalho.
• Um FII PM buscará, em cada negócio, o retorno necessário ao
pagamento da OUCPRJ e à amortização das cotas de seu
investidor;
• As decisões de investimento do fundo são tomadas por um
comitê de investimento, com o suporte técnico de seu
consultor imobiliário (Hines) e legal (Tozzini Freire);
Racional
• A integralização de R$ 3,5 bilhões trouxe um importante
colchão de liquidez para o FII PM (cerca de 3,5/4 anos de obra);
• Os CEPACs e terrenos precisam ser corretamente investidos
para que hajam recursos suficientes para pagar a OUCPRJ e
remunerar o investidor;
• Os terrenos públicos que forem comprados pelo FII PM serão
desenvolvidos em conjunto com agentes de mercado e deverão
trazer alguns dos empreendimentos âncora da região;
• O FII PM poderá alienar CEPACs à vista desde que o valor seja
coerente com os seus compromissos pecuniários.
Modelos de Negócio
• Venda à vista de CEPACs;
• Venda à prazo de CEPACs;
• Permuta Física (fração ideal ou unidades
autônomas);
• Permuta Financeira;
• Participação Acionária em SPEs (via
integralização de CEPAC/Terrenos);
Escassez de CEPACs
• Os terrenos públicos que deverão ser comprados pelo FII PM
consumirão cerca de 60% do estoque de CEPACs
(possivelmente mais);
• Os terrenos públicos que deverão ir à mercado (além dos acima
descritos) devem consumir, ao menos, 15% do estoque de
CEPACs;
• Deste modo, os terrenos privados poderão consumir cerca de
25% do estoque de CEPACs;
• A quantidade de CEPACs emitidas é, em nosso entendimento,
menor do que o potencial somado de consumo dos terrenos
públicos e privados.
Oportunidades
• Entendemos que há espaço para todos os interessados em
desenvolver projetos que requeiram CEPACs (são mais de 4
milhões de metros quadrados!);
• O FII PM, ao assumir todas despesas da OUCPRJ, viabilizando
assim a revitalização, criou as condições para que a
valorização imobiliária aconteça ao longo dos anos;
• Acreditamos a CDURP terá êxito na aquisição dos terrenos
públicos para venda ao FII PM, possibilitando a continuidade
das obras;
• A cidade do Rio de Janeiro tem fundamentos imobiliários
únicos, os quais, associados à revitalização da área do porto,
trazem expectativas consistentes de retorno para os
investimentos imobiliários nos próximos anos.
Obrigado!