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AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Evolução da Gestão do Risco - Métodos
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Risco no imobiliário
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Risco no Imobiliário
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Tipos de Risco no Imobiliário
 Risco de negócio
 Risco financeiro
 Risco de liquidez
 Risco de inflação
 Risco de gestão
 Risco de taxa de juro
 Risco legislativo
 Risco ambiental
 Risco político
 Risco fiscal
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Análise de Risco
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Análise de Risco
Formas de Controlar o Risco Prévias à Realização do Investimento
 Escolha criteriosa da carteira de investimento
 Diversificação do investimento (tipo de uso, geográfica, tipo de
exploração)
 Estudo de Mercado
 Hedging (compra de opções)
 Due diligence
 Análise de sensibilidade
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Formas de Controlar o Risco Após a Realização do Investimento
 Gestão de Património
 Selecção de Inquilinos
 Hedging (compra de opções)
 Cobertura do risco da taxa de juro
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Análise de Risco
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Análise de Risco
Perfil de Risco
 Risk Taker
 Entidade ou pessoa cujo perfil está asociado à aceitação de um
elevado nivel de risco
 Risk Aversion
 Entidade ou pessoa cujo perfil está associado à aceitação de um
baixo nível de risco
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Análise de Risco
Risco sistemático
Num mercado existe o risco sistemático e o não sistemático. O risco sistemático
está ligado ás características intrinsecas do mercado e não pode ser eliminado
através da diversifcação , ao invés do risco não sistemático
Carteiras eficientes
A gestão eficiente das carteiras combina para um determinado nível de
rentabilidade um determinado nível de risco. Essa combinação ponto a pinto
permite desenhar uma curva limite chamada a fronteira da eficiência da carteira
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco Tradicional Métodos de Incorporação
O risco tradicional nos métodos de avaliação
Tradicionalmente o risco que não se consegue transferir é incorporado nos
métodos de avaliação através de:
 Aumento da Taxa de actualização
 Redução dos Casf-flows
 Redução do pay-back
Dado o risco não ser verdadeiramente quantificado assume uma subjectividade
difícil de aceitar de forma generalizada.
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco Tradicional Métodos de Incorporação
1. Pay-back
2 . Incorporação através do aumento da taxa de desconto dos Cash-flows
 Subjectividade
 Definição da taxa de juro sem risco
 Definição do prémio de risco
Problema

Esta forma de considerar o risco atribui um peso maior ao risco dos períodos
mais longínquos da análise, do que ao dos períodos mais próximos.
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco Tradicional Métodos de Incorporação
3. Incorporação através do ajustamento dos cash-flows
 Subjectividade
 Definição da taxa de juro sem risco
 Definição do prémio de risco
Problemas

Quase impossível de se determinar o montante do ajustamento se a decisão
for colectiva.

Consome demasiado tempo podendo deixar de ser útil quando apresentado
ao investidor.
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco Tradicional Métodos de Incorporação
Medição do Risco

Os métodos tradicionais incorporam o risco embora sem conseguir medir o
mesmo;

A forma como incorporam o risco está intimamente ligada á percepção e ao
perfil de risco do analista sendo que essa percepção só muito
excepcionalmente coincide com a de outra pessoa;
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco Tradicional Métodos de Incorporação
Análise de sensibilidade (what if analysis)
Apesar de não produzir ajustamentos quantitativos no CF anual promove a sua
redução ou aumento em função das variações que são definidas para os
pressupostos.
1. Alteração de um pressuposto de cada vez
a. Permite isolar o impacto de variações autónomas desse factor;
b. Permite criar um quadro com as variações feitas nos vários
pressupostos;
2. A análise de vários pressupostos ao mesmo tempo – Cenários
a. Permite criar vários cenários com simulação de variações nos
pressupostos mais importantes;
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Novas Formas de Medição do Risco
Decomposição da TIR
Esta foi uma das primeiras formas de tentar medir o risco, continuando a mesma
ainda a ser utilizada.
A decomposição da taxa de rentabilidade em função dos componentes que, de
acordo com o estudo/avaliação,
lhe dão origem permite uma decisão mais
consciente da origem do risco mas também uma medição do mesmo em função
da variação dessas componentes.
De facto ao realizarmos uma avaliação definimos um conjunto de pressupostos
que depois nos permitirão, para além de calcular um valor para o activo,
determinar a TIR associada. Sendo possível determinar o impacto de cada um
desses pressupostos na TIR, e tendo presente que cada um destes tem um nível
diferente de risco associado então teremos condições de determinar qual a
situação em que o risco é maior.
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
Novas Formas de Medição do Risco
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Valor actual do activo
CF Rendas 1M€
Valor da TIR total
CF Rendas 6%
40%
Decomposição
Hipótese
com < risco
Valor actual do activo
CF Revenda 1,5M€
Valor actual do activo
2,5M€
Valor da TIR total
15%
Valor da TIR total
CF Revenda 9%
Valor actual do activo
2,5M€
Valor da TIR total
15%
Valor actual do activo
CF Rendas 1,1M€
Valor da TIR total
CF Rendas 6,6%
60%
44%
Hipótese
com >risco
Decomposição
Valor actual do activo
CF Revenda 1,4M€
Valor actual do activo
2,5M€
Valor da TIR total
15%
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Valor actual do activo
2,5M€
Valor da TIR total
CF Revenda 8,4%
Valor da TIR total
15%
56%
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
Novas Formas de Medição do Risco
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Exemplo 1
CF
Valor actual
Duração
Yield saída
50 000 000
10
0,07
- 50 000 000
- 50 000 000
TIR
24 820 636
25 179 364
50 000 000
Exemplo 2
Valor actual
Duração
Yield saída
NPV Rendas
NPV residual
2
3
4
5
6
7
8
9
3 600
000
0
3 600
000
7,4%
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
3 600
000
0
3 600
000
7,4%
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
3 600
000
0
3 600
000
10
3 600 000
NPV Rendas
NPV residual
CF
1
3 600 000
51 428 571
55 028 571
49,6%
50,4%
10
3 600 000
47 000 000
10
0,08
- 47 000 000
- 47 000 000
TIR
24 873 154
22 126 846
47 000 000
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
52,9%
47,1%
3 600 000
45 000 000
48 600 000
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Novas Formas de Medição do Risco
A probabilidade como forma de medir o risco
 Permite medir o risco atribuindo-lhe uma probabilidade de acontecer;
 Implica a obtenção de uma amostra de acontecimentos suficientemente longa
para atribuir uma distribuição (por exemplo distribuição normal)
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Novas Formas de Medição do Risco
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Novas Formas de Medição do Risco
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Novas Formas de Medição do Risco
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco como Factor de Decisão de Investimento
Tipos de Risco
 Risco de negócio
 Risco financeiro
 Risco de liquidez
 Risco de inflação
Riscos mais ou menos passíveis de
incorporação nos métodos de
avaliação
 Risco de gestão
 Risco de taxa de juro
 Risco legislativo
 Risco ambiental
 Risco aolítico
 Risco fiscal
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Riscos não incorporáveis nos
Métodos de avaliação e que são
determinantes na tomada de uma
decisão
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Risco como Factor de Decisão de Investimento
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
A cultura de risco nas Organizações
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
Risco como Factor de Decisão de Investimento
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco como Factor de Decisão de Investimento
Opções Reais - conceito
Quando um investidor tem a possibilidade de adquirir um activo (por exemplo um
terreno) ficando coma possibilidade de decidir quando iniciar o desenvolvimento
do projecto, então diz-se que ele tem uma opção real sobre o activo
Opções Reais – abordagem
 Abordagem tradicional - avaliação de um terreno
 Abordagem considerando a opção real – avaliação de um terreno
 Utilização estratégica
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II
O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Risco como Factor de Decisão de Investimento
Discussão de Casos práticos
 Macroeconomic risk influences on the property stock market
 Uncertanty and feasibility studies: an italian case
Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010