Artigo - Imobiliário..

O fechamento da varanda e a lei
Kênio Pereira de Souza
Advogado especialista em Direito Imobiliário
e-mail: [email protected]
A atitude de um ou outro condômino fechar a varanda de seu apartamento com
janela, blindex ou cortina de vidro, visando aumentar a sua segurança, conforto
ou comodidade tem gerado confusão por falta de conhecimento técnico. Alguns
construtores e corretores de imóveis para agradar e estimular a compra dizem
que é possível fechar a varanda, após a baixa de construção. Outros alegam
que basta que a convenção do edifício contenha uma cláusula que autorize,
havendo ainda alguns que defendam o poder da assembleia geral autorizar o
fechamento.
Ocorre que, o problema não está apenas na necessidade da assembleia geral
autorizar, pelo quorum unânime de todas as unidades do edifício, que um
proprietário venha a fechar a varanda, nos termos do art.10 da Lei 4.591/64.
Mesmo que o infrator coloque cortina de vidro incolor, para alegar que não
alterou a fachada, não há como afastar uma proibição legal que é de
competência municipal, conforme art. 30 da Constituição Federativa. Há
decisões judiciais que se limitam a analisar o enfoque do CC ou da Lei
4.591/64, referente apenas a harmonia visual da fachada, mas que não
atingem a Lei Municipal, quando há ainda potencial construtivo sobrando. O
Código Civil e a Lei nº4.591/64 se limitam à regulamentar a questão visual da
fachada, que consiste área comum, onde a harmonia é determinante à
valorização das unidades. Somente a Lei Municipal de Parcelamento, Uso e
Ocupação do Solo, nº 7.166/96, é que define a questão da varanda em Belo
Horizonte: “Art. 46 - Não são computadas, para efeito de cálculo do CA:
VII - as varandas abertas - situadas em unidades residenciais - que
tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do
pavimento onde se localizam”.
Portanto, tendo em vista que todas as construtoras esgotam o coeficiente de
aproveitamento (CA), pois seria ilógico elas deixarem de obter lucro com a
venda de área edificável, certamente, o fechamento da varanda de qualquer
apartamento é ilegal, pois caracteriza aumento da área construída. A licença
para criar a varanda, além da área máxima do apartamento, é concedida
justamente, porque ela deve ser aberta. Caso a construtora a fechasse, os
apartamentos seriam menores, pois o fechamento da varanda implicaria na
redução do número de quartos ou dos outros cômodos.
Neste ponto, a Gerência de Fiscalização Urbanística da Secretaria Municipal
Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) explica que “diante da irregularidade,
o fiscal comparece ao local e notifica o proprietário para regularizar a edificação
através da demolição do fechamento da varanda ou de nova aprovação de
projeto arquitetônico na Prefeitura, no prazo de 30 dias, sob pena de aplicação
de multa. O cálculo da multa se dá pela multiplicação do valor venal do metro
quadrado do terreno pelo número de metros quadrados de construção
acrescidos à área líquida máxima permitida. Por exemplo, se a varanda
fechada irregularmente tem quatro metros quadrados e o valor do metro
quadrado do terreno, apurado no cadastro da Prefeitura é de R$1.000,00, a
multa será no valor R$1.000,00 por metro quadrado multiplicado por quatro
metros quadrados, ou seja, será de R$4.000,00.”
A Gerência de Fiscalização da SMARU explica que “caso o fechamento da
varanda, com cortina de vidro ou assemelhados não seja retirado, será
caracterizada reincidência, que resulta na aplicação de novas multas a cada 30
dias, progressivamente aumentadas do valor base, interdição e Ação de
Demolição da obra irregular. Portanto, a multa indicada no exemplo acima
poderá ser aplicada a cada 30 dias, aumentada progressivamente de seu valor
base, ou seja, a segunda multa será de R$8.000,00, a terceira de R$12.000,00.
O pagamento da multa não gera direito de manter o fechamento.”
Diante dessa ilegalidade, impossível de ser regularizada, é que o construtor
não fecha a varanda antes da baixa de construção, pois neste caso não teria
como obter os registros individualizados de cada apartamento. Somente nos
casos em que há potencial construtivo não utilizado, onde fosse possível
acrescentar as varandas de todos os apartamentos na área já construída, é
que poderia ocorrer o fechamento sem ferir a lei. Ocorre que, encontrar um
edifício com essa possibilidade é praticamente impossível, pois qualquer
construtor inteligente edificou a varanda para ser um plus, um diferencial no
visual e de conforto. E especialmente por ela não ter sido considerada como
área construída.