apelação cível. restituição de valores. condomínio. contrato de

APELAÇÃO CÍVEL Nº 399.725-1, DA 3ª VARA
CÍVEL DA COMARCA DE LONDRINA.
Apelantes – Ronald Irineu Paleari e Sandra Mara
Nascimento Paleari .
Apelado – Condomínio Edifício Eurocenter.
Relator – Desembargador Tufi Maron Filho.
Apelação Cível. Restituição de valores.
Condomínio. Contrato de construção por
administração e outras avenças. Aplicação
do
Código
do
Consumidor.
Impossibilidade.
Exclusão
dos
condôminos
inadimplentes.
Leilão
extrajudicial.
Aquisição
por
valor
suficiente para o pagamento da dívida.
Legalidade.
Restituição
de
saldo.
Inviabilidade. Recurso desprovido.
I - Por tratar-se de edificação pelo sistema
de incorporação imobiliária a preço real, a
regulamentação é dada pela Lei nº 4.591/64,
descabendo a aplicação do Código de Defesa
do Consumidor por inexistir a figura do
fornecedor do produto ou serviço, tampouco a
do consumidor.
II - Observados os procedimentos legais e
contratuais para a alienação do imóvel
pertencente ao condômino inadimplente, não
há que falar em enriquecimento ilícito ante a
inexistência de saldo a ser restituído.
III – Recurso de apelação que não merece
provimento.
(Apelação Cível nº 399.725-1)
2
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 399.725-1 da 3ª Vara Cível da Comarca de
Londrina, deste Estado, em que são apelantes Ronald Irineu Paleari e
Sandra Mara Nascimento Paleari e apelado Condomínio Edifício
Eurocenter.
Acordam os Desembargadores do TRIBUNAL DE
JUSTIÇA do Estado do Paraná, em sua Nona Câmara Cível, por
unanimidade de votos negar provimento ao recurso de apelação,
nos termos deste julgamento.
I – RELATÓRIO
Ronald Irineu Paleari requereu restituição de
valores em face de Condomínio Edifício Eurocenter, alegando em
síntese que adquiriu a titularidade do direito sobre uma fração do terreno
localizado na Data 1/2, da quadra nº 5 do Jardim Lyilian, com área total
de 1.782,380 m², com confrontações e demais características constantes
da Matrícula nº 48.175 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da
Comarca de Londrina, equivalente a 13,401 m², correspondente a sala nº
1003, do 10º pavimento superior do Condomínio Edifício Eurocenter, a
ser construído por Montosa Construtora Ltda.
1
Alegou que em virtude de dificuldades financeiras,
viu-se obrigado a cessar o pagamento das prestações, o que deu causa
1
Petição inicial (f. 02 usque 17).
(Apelação Cível nº 399.725-1)
3
à resolução do contrato, sendo o imóvel leiloado extrajudicialmente pelo
valor correspondente ao saldo devedor, em data de 08/07/2004.
Requereu assim, a devolução dos valores que
pagou até a rescisão contratual e leilão extrajudicial do imóvel, que foi
arrendado por terceiro e em valor correspondente ao saldo devedor,
restando demonstrado que, mesmo inadimplente, teria contribuído
parcialmente para a construção do empreendimento.
Posteriormente, o réu pediu a inclusão da esposa
do autor - Sandra Mara Nascimento Paleari - no pólo ativo da ação, o que
foi deferido2.
O MM Juiz a quo julgou3 improcedente o pedido
inicial, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios, que arbitrou em R$ 1000,00 (um mil reais).
Inconformados com a r. sentença a quo, Ronald
Irineu Paleari e Sandra Mara Nascimento Paleari apelaram4 pleiteando
sua reforma.
Alegaram que a sentença está em manifesto
confronto com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a
matéria em questão, pois este entende que o contrato de incorporação
não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor e dos
princípios gerais de direito que vedam o locupletamento de uma parte em
detrimento de outra.
Ressaltaram também que o imóvel foi leiloado
extrajudicialmente e vendido a terceiro pelo valor do saldo devedor,
afastando a possibilidade de prejuízo ao condomínio ou à incorporadora.
Além disso, afirmaram que embora a lei possibilite o leilão, não autoriza
que o faça por preço vil, prejudicando interesse alheio e se locupletando
dos valores pagos.
Preparado5 e Contra-arrazoado6 o recurso de
apelação, vieram os autos a esta Corte de Justiça.
2
Despacho (184)
Sentença (f. 188 usque 194).
4 Recurso de Apelação (f. 197 usque 211).
3
(Apelação Cível nº 399.725-1)
4
Eis o relatório, passo a decisão.
II – VOTO E SEUS FUNDAMENTOS
Os pontos determinantes do presente recurso
cingem-se à possibilidade da aplicação do Código de Defesa do
Consumidor na solução da controvérsia e a ocorrência de enriquecimento
ilícito por parte do condomínio ao não restituir os valores pagos pelo
imóvel, com as devidas correções, aos condôminos, ora apelantes.
Primeiramente se faz importante esclarecer no
presente feito, que por tratar-se de edificação pelo sistema de
incorporação imobiliária a preço real, a regulamentação é dada pela Lei
nº 4.591/64, que em seu artigo 63 estatui:
"Art. 63 - É lícito estipular no contrato, sem
prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento,
por parte do adquirente ou contratante, de 3
prestações do preço da construção, quer estabelecidas
inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando for o caso, depois de prévia notificação com o
prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na
rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que,
na falta de pagamento, pelo débito respondem os
direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte
construída adicionada, na forma abaixo estabelecida,
se outra não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10
dias,
após
a
solicitação da
Comissão de
representantes, este ficará, desde logo, de pleno
direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em
público leilão anunciado pela forma que o contrato
previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a
cessão da cota de terreno e correspondente parte
construída e direitos, bem como a sub-rogação do
contrato de construção.
5
6
Preparo (f. 212 usque 213)
Contra-razões (f.216 usque 229).
(Apelação Cível nº 399.725-1)
5
§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao
desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota
do terreno e a construção, despesas acarretadas e as
percentagens expressas no parágrafo seguinte, será
realizada nova praça no prazo estipulado no contrato.
Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço
apurado, ainda que inferior àquele total.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do
leilão final, o condomínio, por decisão unânime de
assembléia geral, em condições de igualdade com
terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso
em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão
deduzidas as quantias em débito, todas as despesas
ocorridas, inclusive honorários de advogado e
anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de
multa compensatória, que reverterão em benefício do
condomínio de todos os contratantes, com exceção do
faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.”
Ao contrário do que alegam os apelantes, não há
que falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor, posto que
trata de um condomínio constituído por um grupo de pessoas que, sem
fins lucrativos, reuniram-se no intuito de construir um edifício por
administração e a preço real, inexistindo assim, a figura do fornecedor do
produto ou serviço, tampouco a do consumidor.
Carreando os autos, pode-se verificar que todas
as formalidades legais foram cumpridas pelo condomínio requerido: os
recorrentes foram devidamente notificados7 para que no prazo de 10
dias efetuassem o pagamento do saldo devedor, e ante a inércia dos
condôminos inadimplentes, ora recorrentes, fora realizado leilão8
extrajudicial, onde não houve lançador na primeira oportunidade. Porém,
no segundo leilão ocorreu a arrematação no valor de R$ 60.000,00
(sessenta mil), que serviu para o pagamento da dívida dos autores e
despesas com honorários advocatícios, anúncios, notificações e
comissão do leiloeiro.
Portanto, não se vislumbra, no caso em apreço, o
alegado enriquecimento sem causa, posto que a própria Lei nº 4.591/64,
que rege as incorporações imobiliárias prevê em seu artigo 63, parágrafo
7
8
Notificação (f. 140 e 147).
Ata de Leilão Público e Carta de arrematação (f. 153 e 154).
(Apelação Cível nº 399.725-1)
6
quarto, a devolução do saldo, se houver, após a dedução dos encargos
oriundos do procedimento. Diante do que, podemos concluir pela
inexistência de saldo a ser devolvido.
Importante ressaltar que os apelantes poderiam
ter se insurgido na época oportuna, ou seja, após a notificação do leilão
extrajudicial, todavia não demonstraram interesse em pagaram o débito e
nem ao menos se justificaram pelo descumprimento da obrigação.
Aliás, conforme bem salientado pelo eminente juiz
a quo:
“O leilão extrajudicial não implica em ofensa a
qualquer garantia constitucional, na medida em que a
legislação não veda ao condômino inadimplente o
acesso ao Judiciário para discutir direitos e
obrigações.
Com efeito, se era do interesse dos autores
impedir a venda extrajudicial de sua cota condominial,
deveriam ter promovido a ação pertinente na época
oportuna”9
Assim, verificando-se que o imóvel leiloado restou
arrematado tão somente no valor suficiente a ressarcir os custos e
despesas provocados pelo inadimplemento dos recorrentes, descabida a
devolução de parcelas ante a ausência de saldo remanescente.
Neste sentido esta Câmara se manifestou na
apelação cível nº 320.690-6, de minha relatoria, tendo como respaldo os
seguintes precedentes jurisprudenciais:
“AÇÃO
ORDINÁRIA.
CONSTRUÇÃO
EM
CONDOMÍNIO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO.
INADIMPLÊNCIA POR PARTE DE CONDÔMINO.
LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. ALEGADA
NULIDADE. INOCORRÊNCIA. INAPLICABILIDADE À
ESPÉCIE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
MATÉRIA QUE SE REGE PELA LEI Nº 4.591/64.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO."10.
9
Sentença (f.191)
TJPR - Ac nº 12304 - Des. Relator Vicente Misurelli - 6ª CCv. - DJ 07.06.2004.
10
(Apelação Cível nº 399.725-1)
7
"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE PARCELAS PAGAS
COM INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO
MONETÁRIA - INAPLICABILIDADE DE CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR - FALTA DE INTERESSE
DE AGIR - FRAÇÃO LEILOADA - RESCISÃO
CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS - LEI Nº 4591/64 - ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA - INOCORRÊNCIA - CABE AO ANTIGO
TITULAR, EXIGIR SALDO, SE HOUVER, APÓS O
VALOR ARRECADO COM O LEILÃO, ABATIDAS AS
DESPESAS LEGAIS - RECURSO IMPROVIDO. 1 - A
construção de edifícios residenciais por administração
própria ou a preço de custo é regulada por lei
específica, sendo inaplicável as disposições do Código
de Defesa do Consumidor. 2 Somente pode o
condômino retirar-se do empreendimento por
intermédio de alienação para terceiro ou pela falta de
pagamento, hipótese em que o Condomínio
providenciará o leilão extrajudicial. 3 - É carecedor de
ação por falta de interesse de agir o antigo titular, que
perdeu o imóvel no leilão pelo saldo devedor, somente
podendo exigir se deduzidos os encargos legais,
restasse saldo."11
"AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS
PAGAS. CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO SOB A
FORMA DE ADMINISTRAÇÃO PRÓPRIA OU A PREÇO
DE CUSTO. RETIRADA DE CONDÔMINO. SITUAÇÃO
SEM SIMILITUDE COM COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. HIPÓTESES PREVISTAS EM LEI ESPECÍFICA.
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR.
INAPLICABILIDADE. 1. A construção de edifício por
administração própria ou a preço de custo é regulada
especificamente pela Lei nº 4591/64. 2. O condômino
não tem direito de retirar-se do empreendimento
mediante simples rescisão como se fora mero
compromisso de compra e venda. 3. A retirada
somente será possível por intermédio de alienação
para terceiro ou pela falta de pagamento, hipótese em
que o condomínio providenciará leilão extrajudicial. 4.
11
TJPR - Ac. nº 2940 - Rel. Des. Eraclés Messias - 7ª C. Cível - DJ. 13.09.2004.
(Apelação Cível nº 399.725-1)
8
Se o condomínio não reúne a condição de fornecedor e
nem o condômino a de consumidor final inaplicável é o
Código de Defesa do Consumidor. Apelação
desprovida."12
Ex positis, a prova e ao direito invocado, meu voto
é no sentido de negar provimento ao recurso de apelação.
III - DECISÃO
Estas as razões pelas quais a Nona Câmara Cível
do TRIBUNAL DE JUSTIÇA do Estado do Paraná, por unanimidade de
votos negou provimento ao recurso de apelação, nos termos do
voto do Relator.
Participaram
do
julgamento
o
Senhor
Desembargador, Tufi Maron Filho, Presidente e Relator, Juiz Convocado
Antônio Ivair Reinaldin e o Desembargador Edvino Bochnia.
Curitiba, 26 de abril de 2007.
Tufi Maron Filho
Relator
ctr
12
TJPR - Ac. nº 16.650 - 3ª C. Cível - Rel. Des. Rosene Arão de Cristo Pereira. DJ 21.02.00.