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Laudo modelo Contra Laudo PME 2019-01-21 VFINAL2

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LAUDO CONFRONTANTE
SOLICITANTE:
PME Empreendimentos Imobiliários Ltda.
RESPONSÁVEL: Eng. Civil João Carlos Godoy Ilha CREA SC n. 28.978-2
OBJETIVO:
Vistoriar, analisar e apresentar Laudo concordante e/ou discordante dos apontamentos
do Laudo do Eng. Paulo A. Graffunder relativamente a danos, responsabilidades e
garantias envolvendo também os aspectos de manutenção predial no Condomínio
Residencial Castel St. Elmo
ENDEREÇO:
Av. Pedra Branca, 303
BAIRRO:
Pedra Branca
Residencial Multifamiliar
TIPO:
CIDADE:
USO:
Palhoça
UF:
SC
Residencial com lojas térreas
Imagem 1 – Fachada do Imóvel inspecionado
DATAS DAS VISTORIAS
19/12/2018
IDADE
5 (cinco) anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Reparos simples
__________________________________________________________________________________________
Engenheiro Civil, MSc . João Carlos Godoy Ilha
CREA/SC n. 28.978-2
Contato: [email protected] / (48) 3028-9922 (48) 9-9980-8444
IBAPE/SC n. 426
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SUMÁRIO
1. LOCALIZAÇÃO ...................................................................................................................... 5
2. LOGRADOURO PRINCIPAL ................................................................................................ 5
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ....................................................................................... 6
3.1 Localização e Atividades Existentes .......................................................................... 6
3.2 Melhoramentos Públicos ............................................................................................ 6
3.3 Infraestrutura Urbana.................................................................................................. 6
4. CARACTERIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO .............................................................................. 6
5. METODOLOGIA, PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ............. 7
6. RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ............................................................................ 8
7. ANÁLISE DO PARECER TÉCNICO DO ENG. PAULO A. GRAFFUNDER ..................... 8
7.1 Análise do item “7.3 Histórico das Patologias e Manutenções Prediais” ................. 8
7.2 Analise do item 7.3.1 “VISTORIA REALIZADA PELA SÍNDICA ELEITA E
CONSELHO CONSULTIVO 22/12/2014” ..................................................................... 9
7.3 Analise do ITEM 7.3.2 – RELATORIO DE VISTORIA REALIZADA em
JANEIRO DE 2015 SÍNDICA E CONSELHEIROS .................................................... 20
7.4 Analise do ITEM 7.3.4 – Breve resumo das anomalias técnicas nos textos de alguns
e-mails enviados pelo Solicitante a construtora. ............................................................ 21
7.5 Analise do ITEM 7.3.5 – Fotografias cedidas pelo Solicitante, das anomalias
técnicas ocorridas na edificação. .................................................................................... 21
7.6 Analise do ITEM 7.4 – Não conformidades atuais identificadas pelo Solicitante nas
suas áres comuns ............................................................................................................ 25
7.7 Analise do item 7.5 – Não conformidades atuais identificadas pelos Condôminos
nas suas áreas Privativas ................................................................................................. 25
7.8 Analise do item ITEM 8 – VISTORIA .................................................................... 26
7.9 Analise do item ITEM 8.2 – FACHADAS .............................................................. 26
7.9 Analise do item ITEM 8.2 – FACHADAS – INSPEÇÃO ATUAL 19/12/2018 ..... 37
7.9.1 ANÁLISE DA FACHADA LATERAL OESTE .................................................. 37
7.9.2 ANÁLISE DA FACHADA FRONTAL - NORTE ............................................... 42
7.9.3 ANÁLISE DA FACHADA FRONTAL – LESTE (ESQUINA) .......................... 46
7.9.4 ANÁLISE DA FACHADA DOS FUNDOS (FACHADA SUL) ......................... 52
7.9.5 ANÁLISE DA COBERTURA E ESTRUTURA METÁLICA DO TÉRREO ..... 59
7.9.6 CONCLUSÕES QUANTO A ANÁLISE DAS FACHADAS ............................. 61
7.10 ANÁLISE DO ITEM 8.3 “FACHADA: SACADA donde escorre água e mancha a
fachada” .......................................................................................................................... 62
7.11 ANÁLISE DO ITEM 8.3.1 “FACHADA: fechamento com vidro de área comum
do solicitante” ................................................................................................................. 63
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Engenheiro Civil, MSc . João Carlos Godoy Ilha
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7.12 ANÁLISE DO ITEM “8.4 – LAJE DO RESERVATÓRIO SUPERIOR: entulhos,
cabos corroído, alçapão sem suporte.” ........................................................................... 66
7.13 ANÁLISE DO ITEM “8.5 – BARRILETE E CASA DE MÁQUINAS: Reboco
com baixa resistência” .................................................................................................... 69
7.14 ANÁLISE DO ITEM 8.6 – LAJE DE COBERTURA: Fissuras, fresta em
paredes/pisos, pontos de infiltração, manchas de umidade. ........................................... 71
7.15 ANÁLISE DO ITEM 8.7–CHAMINÉS DAS CHURRASQUEIRAS: altura baixa,
duto estreito .................................................................................................................... 78
7.16 ANÁLISE DO ITEM 8.8–10º PAVTO. ACESSO a PISCINA: trincas e
infiltrações. ..................................................................................................................... 80
7.17 ANÁLISE DO ITEM 8.9–10º PAVTO. PISCINA: vidros trincados, vinil
descolando, trincas etc. ................................................................................................... 83
7.18 ANÁLISE DO ITEM 8.10–10º CASA DE BOMBAS da PISCINA: acabamento
incompleto. ..................................................................................................................... 86
7.18 ANÁLISE DO ITEM 8.11–10º Pavto. FITNESS: equipamentos com estrutura
frágil ............................................................................................................................... 89
7.19 ANÁLISE DO ITEM 8.12–PLAYGROUND: não possui equipamentos
/brinquedos. .................................................................................................................... 91
7.20 ANÁLISE DO ITEM 8.13–10º Pavto. SALÃO de FESTAS: infiltrações, fumaça
paineis. ............................................................................................................................ 93
7.21 ANÁLISE DO ITEM 8.14– ESCADA e ANTE-CÂMARA: trincas, infiltrações,
acabamento rústico ......................................................................................................... 97
7.22 ANÁLISE DO ITEM 8.15– HALL DOS ELEVADORES: tampas de madeiras
soltas e descoladas .......................................................................................................... 99
7.23 ANÁLISE DO ITEM 8.16– ELEVADORES: INFILTRAÇÕES ....................... 101
7.24 ANÁLISE DO ITEM 8.17– GARAGEM pavto. Térreo: trincas, infiltrações em
teto, piso e parede. ........................................................................................................ 102
7.25 ANÁLISE DO “ITEM 8.18– GARAGEM pavto. Térreo: Banheiro dos
FUNCIONÁRIOS”....................................................................................................... 106
7.26 ANÁLISE DOS ITENS 8.19 e 8.20– GARAGEM pavto. Térreo: CASA das
BOMBAS e CISTERNA e CISTERNA DE ÁGUA para REUSO ............................. 107
7.27 ANÁLISE DO ITEM 8.21– GARAGEM pavto. G1: RAMPA DE ACESSO ... 109
7.28 ANÁLISE DO ITEM 8.22– GARAGEM pavto. G1: ......................................... 110
7.29 ANÁLISE DO ITEM 8.23– RAMPA DE ACESSO do pavto G1 ao G2: curva
com ângulo curto, largura estreita, marcas de colisão deos veículos, redução da seção de
pilare, trinca infiltrações no muro e parede. ................................................................ 114
GARAGEM pavto. G1: ................................................................................................ 114
7.30 ANÁLISE DO ITEM 8.24– GARAGEM pavto. G2: agua acumulada no piso,
pilares e muros com trincas e infiltrações, falha na impermeabilização que afetam o
pavimento G1. .............................................................................................................. 117
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7.31 ANÁLISE DO ITEM 8.25– PASSEIO: TRINCAS, glp sem rampa, alças com
ferro de obra, hidrômetro sem fechadura: .................................................................... 121
7.32 ANÁLISE DO ITEM 8.26– ABRINGO da CENTRAL DE GLP: trincas,
infiltrações, sem rampa ................................................................................................. 121
7.32 ANÁLISE DO ITEM 8.27– DEPÓSITO EXTERNO dos CONTENTORES de
lixo: sem rampa. ........................................................................................................... 121
7.33 ANÁLISE DO ITEM 8.28– HALL DE ENTRADA: quadros inacabados, falta
uma placa postal ........................................................................................................... 121
7.34 ANÁLISE DO ITEM 8.29 –ISOLAMENTO ACÚSTICO: insuficiente entre os
apartamentos ................................................................................................................. 122
7.35 ANÁLISE DO ITEM 8.30 –PORTAS de ENTRADA dos APARTAMENTOS:
insuficiente isolamento acústico ................................................................................... 125
7.35 ANÁLISE DO ITEM 8.31 –MOBÍLIAS: incompletas” ...................................... 126
7.36 ANÁLISE DO ITEM 8.32 – PISTA DE POUSO DO AEROCLUBE ............... 127
8. CONCLUSÕES FINAIS ...................................................................................................... 131
9. ENCERRAMENTO ............................................................................................................. 134
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1. LOCALIZAÇÃO
Endereço: Av. Pedra Branca, 303
Bairro:
Pedra Branca
Cidade: Palhoça
UF: SC
Imóvel
Analisado
Imagem 2 – Localização da edificação objeto deste laudo no contexto urbano - Imagem Satélite (Google Earth)
2. LOGRADOURO PRINCIPAL
Mãos de Direção: Dupla
Perfil:
Plano
Pistas: Duplas
Traçado: Retilíneo
Pavimentação: Asfalto
Calçadas:
Imagem 3 – Vista da Av. Pedra Branca e entorno
Ladrilho hidráulico
Imagem 4 – Vista Av. Pedra Branca e fachada
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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
3.1 Localização e Atividades Existentes
Uso Predominante
x
Densidade de Ocupação
Padrão Econômico
Residencial Multifamiliar
Alto
Alto
Residencial Unifamiliar
Médio/alto
Médio/alto
Comercial/Serviços
x
Médio
x
Distribuição da Ocupação
Horizontal
x
Vertical
Médio
Industrial
Médio/baixo
Médio/baixo
Rural
Baixo
Baixo
Área sujeita a enchentes
Sim
x
Não
3.2 Melhoramentos Públicos
x
Coleta de resíduos sólidos
x
Energia elétrica
x
Redes de cabeamento para transmissão de dados
x
Água potável
x
Telefone
x
Redes de comunicação e televisão
x
Águas pluviais
Gás canalizado
x
Esgotamento sanitário
3.3 Infraestrutura Urbana
Transportes Coletivos
Equipamentos Comunitários
x
Ônibus
x
Segurança
Lotação
x
Educação
Metrô
x
Saúde
Nível de Escoamento
Cultura
x
Trem
Embarcação
x
Intensidade de Tráfego
Alta
x
Bom
Média
Regular
Baixa
Ruim
Lazer
4. CARACTERIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
Tipo: Edifício multifamiliar misto
No Pavimentos:
13 pavimentos
Padrão Construtivo:
Médio (Normal NBR 12721)
Estrutura:
Concreto armado
Vedações:
Alvenaria de tijolos cer.
Pé Direito:
2,60 m
Fundações:
Estacas
Cobertura:
Laje impermeabilizada
Revestimento Externo: Reboco com textura e detalhes em tijoletas cerâmicas
Idade:
5 anos
Área comum:
Estado de Conservação:
Reparos simples
Cobertura: Barrilete e reservatórios
Cobertura/Ático: Salão de festas (bwc), playground, Sala de Fitness, Piscina e casa
de bombas (ático)
Garagem 2 (Pilotis): vagas de garagens
Garagem 1 : vagas de garagens
Térreo: hall de entrada, cisterna, casa de bombas, lixeiras, wc vestiário funcionários e
vagas de garagens
Áreas privativas:
Unidades residenciais: 5 aptos por andar distribuídos em 09 pavimentos mais um
pavimento (10º), com apenas dois aptos (1001/1002). Total de 47 aptos.
Unidades comerciais: Loja Imobiliária, Lotérica e Chaveiro (03 salas/lojas)
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5. METODOLOGIA, PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
Para a realização deste trabalho utiliza-se como base o laudo do condomínio realizado
pelo Eng. Paulo A. Graffunder, elaborado em 02/junho/2016, com 234 páginas, objeto base
conforme consta nos autos da ação judicial principal objeto de discussão entre as partes
envolvidas (Condomínio e Construtora).
São utilizadas e referenciadas praticamente todas fotos do laudo, sendo muitas
reproduzidas (copiadas) do laudo para um melhor entendimento
A edificação também foi objeto de uma inspeção predial na data 19/12/2018 a qual
foi também acompanhada pela mesma zeladora que acompanhou o laudo do Eng. Paulo
Graffunder, a Sra. Shyrley e em algumas partes como no salão de festas e piscina tive também
o acompanhamento da síndica, Sra. Michele Melilo.
A fim de facilitar e melhor referenciar as ilustrações utiliza-se a mesma nomenclatura de
fotos utilizadas no laudo do Eng. Paulo Graffunder, ou seja “fotos” e as novas fotografias da
inspeção predial deste autor são chamadas de “imagens”.
No sentido de facilitar o entendimento geral é seguida a mesma itemização proposta
pelo autor do laudo do condomínio.
Sendo que em cada item apresenta-se também um quadro das manifestações
patológicas e um parecer concordante ou discordante.
Este trabalho ainda utiliza e baseia-se em alguns termos da Norma de Desempenho NBR
15.575/2013 porém esta edificação não estava obrigada ao cumprimento da Norma de
Desempenho, visto que trata-se de projeto aprovado anterior a Norma, destacando que o Alvará
de Construção é o nº 144/2012.
Foram feitas algumas pesquisas no banco de dados da construtora, que possui todos os
registros de reclamações por e-mail e no sistema SAC onde proporciona um ambiente Web
24horas para o registro de reclamações. Observa-se um controle das reclamações ficam
registradas e também os registros de respostas. A construtora possui ainda Atas e registros do
acompanhamento de pendências, sendo que para todas apresenta atendimento, este trabalho
também apresenta registros de que várias demandas do condomínio e condôminos foram
atendidas com alguns poucos itens que permanecem em atendimento sob garantia, a exemplo
de algumas impermeabilizações cujo prazo de garantia do sistema é de 5 (cinco) anos por
exemplo.
A fim
•
•
•
•
•
•
•
de referenciar este trabalho foram anexados:
ANEXO I – Manual do Proprietário do Castel St Elmo (garantias declaradas);
ANEXO II – Manual do Condomínio do Castel St. Elmo (garantias declaradas);
ANEXO III – E-mails de registros quanto a reclamações e a solução de pendências
ANEXO IV – TABELA DE GARANTIAS Sugeridas baseada na NBR 15.575/2013;
ANEXO V – Memorial Descritivo do Castel St. Elmo;
ANEXO VI – NB do Memorial da Incorporação (NBR 12721);
ANEXO VII – ATA Assembleia do Condomínio 07/07/2015 – aprovação do
fechamento Térreo
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6. RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
Este profissional e autor do laudo não tem nenhum interesse atual ou futuro na
propriedade que é objeto deste relatório e não tem nenhum interesse pessoal ou parcialidade
com relação às partes envolvidas.
A remuneração deste profissional não está condicionada a nenhuma ação nem resulta
das análises, opiniões, conclusões contidas neste relatório ou de seu uso.
Este trabalho está limitado a confrontação dos aspectos abordados pelo Eng. Paulo
Grafunder no laudo e nos aspectos observados durante a vistoria na data do dia 19/12/2018.
Na data da vistoria foi solicitado o plano de manutenção e o registro de todas as
inspeções, sendo que a Zeladora e Sindica não possuem o Plano de Manutenção formalizado e
registrado.
Não foram realizados testes e ou ensaios, limitando-se a uma inspeção visual com
observação criteriosa, apoiada na experiência deste autor na execução/fiscalização de obras de
deste porte, além da atuação como Perito designado em diversas Ações no TJ/SC.
Da mesma forma do que citado pelo Eng. Paulo Graffnnder, não foram realizadas
vistorias em área e ambientes de uso Privativo.
7. ANÁLISE DO PARECER TÉCNICO DO ENG. PAULO A. GRAFFUNDER
7.1 Análise do item “7.3 Histórico das Patologias e Manutenções Prediais”
Convém informar os termos utilizados no título deste item pondem induzir a algumas
expectativas e interpretações equivocadas. Na Inspeção Predial são identificadas as
manifestações patológicas e não as patologias que em analogia com o corpo humano a patologia
é a doença, e o que percebemos, diagnosticamos analisamos são os efeitos ou sejam as
manifestações patológicas.
Neste item e subitens também não são apresentados os “Históricos das
Manutenções Prediais” mesmo porque o condomínio não possui um plano de manutenção o
qual é obrigatório conforme determinam os Manuais do Proprietário e do Síndico (ANEXOS I e
II) e a NBR 5674/2012.
O Eng. Autor junta estas fotos no seu laudo sem uma ordem cronológica, sem datas,
sem legendas e ou textos explicativos e o mais importante sem concluir no seu laudo que
tratavam de fotos antes da entrega da edificação e sem mencionar que estas situações estão
em um passado distante e há muito tempo resolvidas sem qualquer prejuízo para o condomínio.
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7.2 Analise do item 7.3.1 “VISTORIA REALIZADA PELA SÍNDICA ELEITA E CONSELHO
CONSULTIVO 22/12/2014”
Neste item analisam-se as páginas de 14 a 26 do laudo do Eng. Do condomínio e fotos
nº 05 a 49.
Estas fotos foram juntadas no laudo, sem uma sequência lógica e cronológica, sem
datas, e de itens que não constaram em reclamações junto a construtora.
•
Foto 05 – Dano na fachada – pequena bolha e desprendimento do filme da pintura
Item corrigido com retoque de pintura – solucionado, item de baixa complexidade de reparo e
sem prejuízo estético.
•
Foto 06 – falta de motor dos portões – item que foi concluído – solucionado
•
Foto 07 – tampas de caixas foram fechadas – solucionado
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Imagem 5 – Portões de garagem com motores em 19/12/2018
Imagem 6 – Quadros fechados sem fiações aparentes (foto 7/8)
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Imagem 7 – Sinalizadores de entrada e saida
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Imagem 8 – Letreiro corrigido
As fotos de números 12 à 19 ilustram situações anteriores a finalização e entrega da
obra, portanto somente confundem e dificultam o entendimento do laudo.
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Imagem 9 – Hall de entrada atual
Imagem 10 – Imagem equivalente a foto 13 com a marcenaria concluída
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Imagem 11 – Situação atual da floreira junto a piscina com ajardinamento concluído
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Imagem 12 – Situação atual da piscina
Os itens relativos as fotos de números de 22 a 29 são fatos superados e todos foram
corrigidos pela PME ainda muito provavelmente antes da entrega, visto que não estão
registrados formalmente.
Durante a vistoria não foram observados desníveis nos vidros com algum
comprometimento estético ou funcional tal como reportado na foto 30. Na imagem 13 e em
outras constatam-se os vidros sem qualquer desalinhamento.
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Imagem 13 – Vidros do guarda-corpo da piscina e acesso ao salão de festas na cobertura
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Imagem 14 – Salão de festas, bancada de apoio do espaço gourmet
Imagem 15 – Salão de festas mesas e lustres com ar condicionado
A foto número 33 refere-se a falta de um ralo não previsto no projeto, no entanto não
foi percebida qualquer não-conformidade no local, visto que as garagens cobertas não são
necessariamente impermeabilizadas e portanto não poderiam ser lavadas com abundância de
agua dispensando-se ralos no projeto.
As fotos de números 34 à 42 referem-se a situações resolvidas e possivelmente
relacionadas a antes da entrega, justamente sobre acabamentos finais.
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Imagem 16 – Sala de fitness com espelho, equipamentos e acessórios
Imagem 17 – Painel Mdf e espelho instalados
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A diferença de tons de pintura relatadas nas fotos 44 e 45 não foram constatadas na
vistoria do dia 19/12/2018.
Na Foto 46 quanto a queixa quanto do granito quebrado na platibanda da garagem
não é possível afirmar se houve queda de algum objeto pós entrega ou se uma reclamação
procedente de um dano causado durante a execução da obra. Trata-se de um problema com
uma solução de baixo custo a simples substituição de parte do granito pingandeira bastando a
comprovação da data do dano.
A Foto 47 refere-se a falta de rejunte, assim pelo longo tempo não é possível afirmar
se houve desgaste prematuro do rejuntamento, se apenas superficial, ou mesmo se houve
alguma limpeza com a sua remoção. Também não é recomendado o uso de silicone entre as
pedras de granito e sim rejunte para pedras de granito o mesmo utilizado em pisos externos.
Trata-se de item de fácil correção e de baixíssimo custo que poderia ser feita nas revisões
previstas no manual do proprietário.
As fotos 48 e 49 não permitem a identificação de falhas construtivas.
Resta portanto demonstrado neste item o parecer discordante quanto a forma e as
fotos apresentadas, que não caracterizam vícios construtivos em garantia.
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7.3 Analise do ITEM 7.3.2 – RELATORIO DE VISTORIA REALIZADA em JANEIRO DE 2015
SÍNDICA E CONSELHEIROS
Este relatório contém diversos itens que conforme e-mail (ANEXO III) foram solucionados pela
PME e no início houve recusa do condomínio em assinar a lista de conclusão.
Cabe aqui então relacionar o email do dia 27/01/2015 portanto posterior ao relatório – lista
dependências do dia 24/01/2015. Destacando ainda que o condomínio contou com a
acessoria técnica de um engenheiro conforme o email abaixo
Quadro 01 – Texto do e-mail do ANEXO III.
Apresento PARECER DISCORDANTE neste item ao relatório apresentado uma vez
que o mesmo não representa um relatório efetivo de problemas relacionados a pendências em
garantia devidamente atualizado com as respectivas responsabilidades de construção ou
manutenção.
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7.4 Analise do ITEM 7.3.4 – Breve resumo das anomalias técnicas nos textos de
alguns e-mails enviados pelo Solicitante a construtora.
Nas páginas 28 a 32 apresentam uma série de relatos que em sua maioria são
suposições sem que estas reclamações tenham sido devidamente discutidas no âmbito técnico.
Pois não são juntados pareceres dos técnicos responsáveis pela manutenção das bombas,
portões e elevadores por exemplo. Na real são dúvidas dos condôminos, problemas de uso,
como entupimentos, reclamações do uso da área comercial, reclamações da rampa onde houve
possível intervenção no sentido de melhorar o acesso para os usuários. Questionamentos
diversos sem procedência. Solicitação para contratação de um laudo de desempenho acústico,
reclamação das portas, vazamentos dentre outros.
Assim a analise destes supostos e-mails está prejudicada, destacando que as
reclamações procedentes nos termos de garantia foram e continuam sendo atendidas.
7.5 Analise do ITEM 7.3.5 – Fotografias cedidas pelo Solicitante, das anomalias
técnicas ocorridas na edificação.
Na Foto 50 não há descrição do problema – trata-se de um quadro de reversão de
bombas da WEG. Na Foto 51 trata-se da parte interna do quadro de comando com as
contactoras e reles onde observa-se certa desorganização da fiação. A análise fica prejudicada,
pois não é possível afirmar se houve intervenção de equipe contratada para a operação, ou se
foi um erro de montagem da entrega. Trata-se também de um problema solucionado.
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Foto 52 – Página 33 do laudo faltando uma
bomba
Imagem 18 – Conjunto motobomba atual
Imagem 19 – Área de bombas com ferramentas e outros usos
Na imagem 18 e 19 atuais, constata-se também o uso da área de bombas em desacordo,
tal como tapete estendido na tubulação e outros objetos que dificultam a segurança manutenção
e limpeza no local.
Na Foto 54 – anomalia em tubulação do SHP (Sistema Hidraulico Preventivo) sem
anomalia anotada ou que possa ser identificada que esteja prejudicando o uso ou função
Na Foto 55 observa-se um amassado possivelmente no elevador sem que possa ter sido
identificado o local, ou o fato causador.
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Nas Fotos 56 e 57 observam-se imagens do guarda corpo sem problemas identificados
Na Foto 58 observa-se o dano causado por algum veículo que raspou na parede da
rampa. E a Foto 59 mostra uma intervenção com a remoção de parte de pilar que foi
acompanhada pela PME sendo tomadas todas as providencias em relação a segurança a
estrutura, uma vez que o procedimento de reforço e corte/raspagem do pilar para facilitar
manobras na rampa foi devidamente registrado e acompanhado pelo engenheiro calculista
(ANEXO III – ver ATA 12/08/2015 anuência do calculista Eng. Jose Freitas Filho)
As Fotos 60 a 61 – dizem respeito a enrugamento do vinil de revestimento da piscina,
assunto tratado e discutido com a PME e seu fornecedor. Pois conforme e-mails registrados
após reclamações do condomínio a PME acionou o seu fornecedor para correção o que foi
reparado. Mas o que observa-se agora é que o condomínio por sua iniciativa própria removeu
e instalou pastilhas de vidro.
Fotos 64 e 65 dizem respeito a floreira da Piscina no ático, e vale referenciar a Imagem
11 e também a Imagem 12 obtida no site da construtora.
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Imagem 20 – Obtida no final da obra conforme consta no site da PME
As fotos 66/67 referem-se a fiações em caixas de passagem não finalizadas.
Existem duas fotos diferentes com a mesma numeração 68 porém não foram
identificadas quando da realização desta inspeção predial.
As fotos de 69 a 109 em sua maioria referem-se a problemas em tubulações que foram
corrigidas nas primeiras fases de uso da edificação
As fotos 104 e 105 dizem respeito a uma correção possivelmente devido a infiltrações
junto a alguma janela.
A foto 108 refere-se a instalação de uma aparelho de ar condicionado, ou seja não
entregue com a obra.
Por fim apresento parecer discordante aos fatos apontados neste item.
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7.6 Analise do ITEM 7.4 – Não conformidades atuais identificadas pelo Solicitante
nas suas áres comuns
Registra e define a não conformidade com base em suposições entendo prejudicado
visto que não foram confirmadas pelo Eng. Paulo A. Graffunder que limita-se em descrever as
reclamações.
Item prejudicado quanto a análise técnica – parecer discordante.
7.7 Analise do item 7.5 – Não conformidades atuais identificadas pelos Condôminos nas
suas áreas Privativas
Nas páginas de 45 a 50 o autor relaciona o resultado de um suposto questionário sem
maiores critérios feito pela síndica sem base técnica. O autor também não analisou cada unidade
privativa e limita-se apenas a concordar e validar as reclamações sem uma análise e
interpretação diagnóstica das manifestações.
Porém cumpre destacar algumas fotos, quanto as armaduras expostas referenciadas nas
fotos 118, trata-se de um problema sem relação com a estrutura da edificação, trata-se de uma
coifa pré-moldada, assim as marcas da suposta corrosão pode estar relacionada ao processo de
fabricação sendo manchas sem um caráter evolutivo, uma aplicação de primer a base de zinco
poderá ser suficiente para neutralizar este processo. Sugere-se a comprovação desta
reclamação no SAC e uma vez confirmada a procedência é de fácil correção.
Desta forma este item resta totalmente PREJUDICADO e conforme afirma o autor na
página 4 que o seu laudo “não inclui realizações de vistoria em áreas e ambientes de
uso Privativo”.
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7.8 Analise do item ITEM 8 – VISTORIA
Inicialmente apresenta uma Metodologia que não é seguida da forma proposta. Também
apresenta classificação de riscos que não estão relacionados na NBR 13752/1996
7.9 Analise do item ITEM 8.2 – FACHADAS
O colega no seu laudo generaliza como não conformidades: trincas, fissuras e infiltrações
e outros itens sem tomar o cuidado em marcar, identificar e caracterizar as trincas ou fissuras
nas suas fotos. Vale registrar que a PME seguiu tratando os empolamentos da pintura e algumas
trincas e fissuras mesmo após o prazo de um ano de garantia declarada da pintura.
O colega autor do laudo também relaciona que a falta do friso pingadeira, em vigas e
bordas de lajes seria uma anomalia construtiva e uma falha, no entanto frisos pingadeira
funcionam bem em peitoris e soleiras, porém sulcos no reboco para o efeito pingadeira não são
consideradas uma boa técnica ou prática eficiente nos prédios altos. Assim os efeitos de vento
em grandes alturas reduzem muito a eficiência de eventuais pingadeiras feitas no reboco. Podese ainda afirmar com tranquilidade que a pingadeira no reboco em vigas de borda ou bora de
lajes não é uma pratica comum nas edificações na Grande Florianópolis.
Na Foto 121 apresenta uma imagem geral da fachada sem caracterizar qualquer ou
algum problema ou não-conformidade apenas situa o que denomina fachada lateral direita e
fundos.
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Refere-se a trincas que permitem infiltrações no entanto as trincas não estão
demarcadas ou identificadas, sendo portanto uma conclusão precipitada sem atribuir as corretas
relações de causa e efeito.
Na foto 123 o colega já identifica e registra um fator exógeno, ou seja externo a
edificação pois naquele momento a coloração rosácea/laranja já indicava a presença de algas
na fachada. Trata-se portanto de um problema de biodeterioração da pintura por agentes
externos e portanto sem relação com anomalia executiva. Assim está correta a afirmação de
que a coloração “vermelha” é “advinda de microrganismos marítimos”.
O professor e colega do IBAPE/SC Eng. Aécio M. Breitbach MSc. também perito nomeado
em diversas ações, é especialista em pinturas, e apresenta inúmeros casos na Grande
Florianópolis da biodeterioração de fachadas pela impregnação de fungos e algas cabendo
destacar parte de um slide do seu curso na Figura 01.
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Figura 01 – Slides do curso do professor Eng. Aécio M. Breitbach MSc. Ref. Pintura Predial
O Prof. Eng. Aécio apresenta que a simples lavação com 2% hipoclorito é capaz de
reduzir 96% da carga fúngica, ou seja trata-se de um problema causado pelo ambiente e sem
correlação com anomalia ou vício construtivo.
Nas fotos 124 e 125, relata a falta de ancoragem, no entanto discorda-se desta
simplificação pois a sujeira ocorre independente do que chama de ancoragem ou transpasse,
ou seja por onde escoar a agua, trata-se de um acúmulo de sujicidade sobre os peitoris que
com a chuva escorrem na fachada onde a umidade no local permite o desenvolvimento de
fungos (cor preta). Argumenta que a falta de ancoragem do granito, que na realidade não seria
uma ancoragem e sim um transpasse, geram trincas, no entanto observa-se nesta mesma foto
125, que não existem trincas. O que é comum neste tipo de situação é a falta de contra vergas
na alvenaria que geram trincas, a 45º os conhecidos e chamados “bigode português”. Vale
constar para todos os casos de pingadeiras em granito a orientação do Manual do Proprietário
(ANEXO I) destacado na Figura 02.
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Figura 02 – Orientação do Manual do Proprietário quanto a manutenção preventiva da fachada
e de selantes junto aos peitoris1
Nas fotos 126 e 127 relata infiltrações pois “em muitas caixas de entrada das tubulações
de ar-condicionado existem falhas de vedação, o que permitirá infiltrações de agua pluvial”.
Assim é importante destacar que estas falhas de vedações decorrem de vedações não
conformes executadas pelos instaladores de aparelhos de ar condicionado e os danos não foram
causados pela PME.
Nas fotos de 128 a 130 apresenta os registros de aparelhos de ar condicionado mal
instalados, o que é ainda melhor demonstrado nas imagens atuais apresentadas no tópico desta
inspeção.
Na Foto 131 relata e destaca nas marcações em amarelo a suposta falta de friso
pingadeira porém observamos que não há nenhum dano no local destas fotos.
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Manual do Proprietário do Castel St. Elmo – página 67 – ANEXO I
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Na foto 32 também “reclama” e anota como não conformidade a ausência do friso
pingadeira o que não é uma prática no nosso mercado local e também não tem seu desempenho
comprovado.
Nas Fotos 133 e 134 relaciona as manchas na fachada devido a obstrução do friso
pingadeira, enquanto que o problema decorre de falhas de limpeza e manutenção periódica.
O friso pingadeira é uma técnica para diminuir a percolação de agua, porém com fortes
ventos e em fachadas de edifícios sua eficácia não é comprovada, desta forma não há
obrigatoriedade em norma da adoção de frisos e conforme já referenciado por este autor, esta
não é uma pratica nas edificações na Grande Florianópolis. Assim é eventualmente necessária
uma maior conservação e limpeza pontual dado o ambiente agressivo e a poluição local e a
orientação para o sul.
A Foto 135 tem sua relevância pois os principais problemas de trincas e fissuras em
edificações ocorrem nos últimos andares os quais estão mais sujeitos as variações térmicas
durante o dia devido a maior exposição ao sol e chuva, diretamente na laje de cobertura.
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Assim para o caso da Foto 135 a PME interviu em correções mesmo após os prazos de
garantia no sentido de reestabeler a pintura deteriorada. Neste sentido foi raspado e aplicado
um tratamento com argamassa especial não retrátil o que é demonstrando na imagem XX na
análise da vistoria.
Nas Fotos 136 e 137 correlaciona irregularidades no reboco e infiltrações no apto 1003
sem contudo averiguar relação de causa e efeito no interior do apartamento. As trincas e fissuras
não estão marcadas e não estão visíveis na foto do laudo. A foto 137 é composta de duas
imagens obtidas da cobertura, porém em locais diferentes que não aparecem na Foto 135 pois
observa-se a imagem da chaminé do aquecedor/ventilação dificultando o entendimento correto.
Na foto 138 observa-se um empolamento da pintura conforme a marcação círculo
vermelho deste autor, a outra foto que compõe a mesma imagem não está correlacionada e
apresenta a impregnação de fungos.
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Na Foto 139 não há caracterização de dano ou falha construtiva o mesmo pode-se
afirmar na Foto 140.
Na Foto 141 reitera o suposto problema relativo a falta de pingadeiras na borda de lajes
ou vigas.
A foto 142 realiza uma suposição sem qualquer teste de estanqueidade atribuindo a
causa da bolha a a falha na impermeabilização ou em tubulação embutida. Trata-se de uma
deterioração da pintura por presença de umidade, porém não necessariamente pode-se atribuir
a impermeabilização sem a realização de um teste de estanqueidade, também é possível
descartar tubulação embutida uma vez que trata-se de empolamento da pintura em uma viga
de contorno da edificação, onde não é permitido embutir tubulação, pode ser uma infiltração
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associada a vedação dos peitoris e ou penetração de agua devido a fixação dos guarda-corpo
em vidro.
A foto 143, relata falha de ancoragem do peitoril em granito o que já foi demonstrado
em outras fotos, cujas manchas estão associadas a falta de limpeza/lavação das fachadas, ou
seja ocorre a impregnação de fungos junto aos cantos das janelas.
Nas fotos 144 e 145, faz diversas marcações e constata a presença de algas mas também
correlaciona ao problemas de trincas e fissuras. Conclui que a tinta é inadequada sem qualquer
ensaio ou comprovação técnica. Destacando que a PME utiliza somente tintas de qualidade
premium (primeira linha) conforme o manual do condomínio (ANEXO II) foi utilizado na fachada
Textura acrílica com quartzo branca (Grafitex) e pelo menos duas demãos de tinta acrílica
Branca Fosca da Renner (Figura 04)
Figura 04 – Materiais utilizados na pintura conforme o Manual do Condomínio – pag. 91
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Vale aqui destacar que a Construtora PME, diferentemente do Memorial Descritivo, onde
estava prevista apenas selador e pintura, acabou decidindo pela aplicação de textura conforme
consta aplicado nas fachadas e registrado no Manual do proprietário e do condomínio. Portanto
entregou acabamento ainda superior ao prometido e que resulta em maior resistência,
desempenho e padrão estético.
Nas fotos 146 demonstra uma suposta trinca vertical, porém trata-se de uma junção
entre dois muros de construções diferentes, o que pode-se notado no canto esquerdo da Foto
144 portanto não é uma trinca causada pela construtora PME e sem qualquer dano a edifício
Castel St. Elmo. Observa-se também na Foto 146 que o edifício vizinho com a mesma idade já
apresentava mais fungos na fachada “cor preta” do que o Castel St. Elmo, fato que é melhor
detalhado nas Imagens 61/63.
Nas fotos de 147 à 149 também são apresentadas as manchas nas fachadas “coloração
preta” que dizem respeito a impregnação de fungos.
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Na foto 150 observa-se uma constatação no mínimo tendenciosa, pois concluí que os
acabamentos “estão incompletos e tosco” enquanto que o que se observa na parede
externa são manchas do escorrimento e presença de fungos “cor preta” e uma pequena trinca
vertical entre a estrutura da edificação onde termina o volume da garagem e a mureta lateral.
Vale então apresentar uma aqui uma posição discordante, pois os acabamentos estão
completos, pintura, textura, tijoletas cerâmicas no muro e ainda guarda-corpo com vidro
reflexivo o que não seria obrigatório naquele ponto.
As fotos 151 a 152 não demonstram nenhum problema novo ou significativo,
basicamente manchas na pintura por presença de fungos.
Nas Fotos 153 a 154 novamente relata problemas nas pingadeiras, sendo o que ocorre
é a falta de limpeza e manutenção. Ou seja o acumulo de sujeira ocorre de forma espaçada em
pontos concentrados que representam as emendas das soleiras de granito. Ou seja é necessário
que a manutenção e limpeza atuem revisando os rejuntes. A cor preta refere-se a sujicidade e
impregnação de fungos uma simples lavação com hipoclorito a 2% remove os fungos e prolonga
a vida útil da pintura.
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Na Foto 159 aponta um suposto fechamento irregular em vidro da sala comercial do
térreo.
Nas fotos 167 e 168 ocorre a deterioração pontual da pintura (empolamento seguido de
destacamento da pintura) no último andar na parede dos fundos junto ao salão de festas.
Nas demais fotos de 155 à 175 praticamente repete os mesmos problemas já descritos,
onde basicamente refere-se a:
• trincas sem caracterizá-las, tamanho, espessura e comprimento;
• manchas de fungos nas fachadas ou diferenças de tonalidades;
• manchas decorrentes da presença ou da falta de pingadeiras.
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7.9 Analise do item ITEM 8.2 – FACHADAS – INSPEÇÃO ATUAL 19/12/2018
7.9.1 ANÁLISE DA FACHADA LATERAL OESTE
Imagem 21 – Fachada lateral – Oeste
Imagem 22 – Detalhe ampliado da Imagem anterior – empolamento associado a fixação da
tela
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O problema de descolamento da pintura identificado nas imagens 21/22 ocorrem em
um ponto localizado da fachada, valendo-se observar que nos demais panos repetidos dos
andares tipo esta fato não ocorre. Assim a causa está relacionada a má fixação das redes de
proteção. Ou seja é comum a instalação de buchas que não possuem vedação adequada
permitindo a penetração de umidade na parede. Assim com a evaporação desta umidade ocorre
o desprendimento do filme da pintura. Deve-se seguir as recomendações da Figura 05 abaixo
quando da instalação de redes de proteção.
Figura 05 – Detalhe sobre a correta vedação para ganchos de rede de proteção
Imagem 23 – Fachada lateral Oeste – danos na pintura sob aparelhos de ar condicionado
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Imagem 24 – Local com infiltração que entra pela caixa de passagem do ar condionado
Imagem 25 – Detalhe da imagem anterior (zoom) falhas nos acabamentos e fixações de
tubulações
Também nas imagens acima observa-se que a deterioração da pintura ocorre pela falha
de vedação das instalações de ar condicionado. Na aproximação da Imagem 23, na imagem 24
a indicação da seta mostra um ponto de entrada de agua na caixa de passagem o qual
demonstra o erro na imagem 25. Assim a forma da tubulação de gás ainda contribui para drenar
a agua para dentro da caixa, pois o correto é que a tubulação faça uma espécie de “pescoço de
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cisne” ou seja deve entrar na caixa de baixo para cima, de forma a não conduzir agua para
dentro da parede.
Imagem 26 – Nesta imagem verifica-se uma instalação de ar condicionado desfeita
Imagem 27 – Deterioração da pintura por falha na instalação de ar condicionado
Na Imagem 26 observam-se danos na pintura, furações dos suportes removidos não
calafetados e uma tubulação sem a respectiva vedação ou remoção completa junto a caixa de
passagem. Na Imagem 27 observam-se danos sob instalações de ar condicionado e danos no
ultimo pavimento junto ao volume do salão de festas, lado da janela do banheiro.
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Imagem 28 – Aparelho com suporte fixado sobre a grelha de ventilação da área de serviço
e caixa de passagem sem vedação
Imagem 29 – Aspecto da fachada Oeste junto ao volume do embasamento e torre nos
andares mais baixos
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7.9.2 ANÁLISE DA FACHADA FRONTAL - NORTE
Imagem 30 – Aspecto geral da fachada principal - Norte
Imagem 31 – Manchas de fungos “pretas” junto as emendas das soleiras da sacada
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Imagem 32 – Detalhe aproximado da imagem 30 onde ocorre a concentração fungos
Imagem 33 – Detalhe aproximado da concentração fungos na emenda da soleira com
pingadeira
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Imagem 34 – Manchas junto a borda da laje da sacada e pontos de concentração de fungos
Imagem 35 – Concentração de fungos na laje do ultimo andar (Ático/Piscina)
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Imagem 36 – Detalhe da imagem anterior
Imagem 37 – Vista general da sacada de contorno da fachada principal
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7.9.3 ANÁLISE DA FACHADA FRONTAL – LESTE (ESQUINA)
Imagem 38 – Vista parcial da fachada lateral e frontal do Castel St. Elmo
Imagem 39 – Vista parcial da fachada lateral Leste
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Imagem 40 – Ocorre o empolamento e descascamento da pintura junto a viga de contorno
na laje de cobertura no último pavimento (aptos de cobertura)
Imagem 41 – Ocorre o empolamento e descascamento da pintura junto a viga de contorno
nos dois apartamentos de cobertura
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Imagem 42 – Vista parcial da fachada de fundos (sul) e lateral Leste
Imagem 43 – Impregnação de fungos junto ao canto e fixação da tela de proteção
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Imagem 44 – Aspecto das manchas por fungos junto aos peitoris e bordas das sacadas
Imagem 45 – Local com concentração de fungos e acumulo entre o peitoril e as cimalhas de
contorno da fachada
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Imagem 46 – No dia da vistoria foi possível constatar uma equipe local contratada pelo
condomínio para alguns tratamentos e/ou pinturas nas fachadas
Imagem 47 – Detalhe de equipe contratada pelo condomínio executando reparos na fachada
no dia da vistoria (sem EPI´s e sem lavação prévia)
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Imagem 48 – Equipe de manutenção local na porta principal de acesso
Imagem 49 – Fachada Principal no Térreo
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7.9.4 ANÁLISE DA FACHADA DOS FUNDOS (FACHADA SUL)
Imagem 50 – Aspecto degradado da fachada dos fundos pela impregnação de fungos e
algas
Imagem 51 – Detalhe da proliferação de algas “cor rosácea/laranja”
Nas Imagens 50 e 51 é importante esclarecer a presença de algas “cor laranja” e
fungos cor preta. Notando-se que os locais mais protegidos sob os peitoris e junto as vigas e
pilares a textura e pintura permanecem mais brancas com o menor desenvolvimento dos
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microorganismos. Note-se que praticamente não ocorre a contaminação de algas nas fachadas
ensolaradas.
Imagem 52 – Presença de algas e locais junto ao ultimo pavimento onde já ocorreram
reparos no reboco “manchas cinzas”
Imagem 53 – Exemplo de aparelho de ar condicionado instalado na fachada Sul com danos
decorrentes da instalação implicando em furos e empolamento e destacamento da pintura
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Imagem 54 – Exemplo de aparelho de ar condicionado instalado na fachada sul sem
vedação adequada junto a caixa de passagem
Imagem 55 – Exemplo de aparelho de ar condicionado com deficiência de vedação da
tubulação entra na caixa de passagem (Fachada Sul)
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Imagem 56 – Exemplo de aparelho de ar condicionado instalado na fachada sul sem
vedação adequada junto a caixa de passagem
Imagem 57 – Exemplo de aparelho de ar condicionado instalado na fachada sul sem
vedação adequada junto a caixa de passagem
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Imagem 58 – Exemplo de instalação aparente de equipamento que possivelmente foi
removido (marcas de instalação)
Imagem 59 – Exemplo de aparelho de tentativa de vedação de caixa de passagem de rede
de gás e elétrica do ar condicionado, feita com espuma expansiva de PU
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Imagem 60 – Vista da fachada Sul (Fundos) e edificação vizinha
Imagem 61 – A edificação vizinha também com problemas de fungos no ultimo pavimento
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Imagem 62 – Imagem obtida do Google Street View em Agosto/2017
Imagem 63 – Imagem dos dois condomínios fundos obtidas em 19/12/2018
Nas Imagens 62 e 63 é importante observar que a edificação vizinha com praticamente
a mesma idade, também sofre com a impregnação de fungos nas fachadas Sul (fundos). É
possível comprovar que ambas construções são contemporâneas, o que pode ser constatado
no histórico de imagens do street view da Av. Pedra Branca, bem como no histórico das imagens
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de satélite. Observamos no detalhe da imagem 62 que existia uma forte concentração de
fungos nas paredes externas dos muros de contorno (embasamento) que agora em 2018 estão
em excelente estado de conservação, ou seja muito provavelmente o condomínio executou
lavação e repintura eliminando completamente o aspecto degradado deixado pelos fungos “cor
preta”. Porém esta intervenção do condomínio vizinho se limitou ao térreo pois verifica-se que
na Imagem 61 os fungos continuam presentes no apartamento do último pavimento. A
arquitetura com sacadas nos fundos evita o escorrimento de água nos demais andares fazendo
com que a manutenção da fachada não precise de maior intervenção como lavações frequentes
nos demais andares.
Percorrendo a região também identificamos em outras edificações a forte presença de
fungos nas fachadas com orientação sul.
7.9.5 ANÁLISE DA COBERTURA E ESTRUTURA METÁLICA DO TÉRREO
Observam-se alguns poucos pontos de corrosão na estrutura metálica do térreo. Tratase de estrutura metálica fabricada e protegida, porém dado o ambiente agressivo, (maresia e
poluição) não há garantia, e devem ser feitos retoques no primeiro ano, tais como lixação,
aplicação de primer e retoques de pintura. Ainda assim a limpeza e lavação contribuiriam para
miminizar este tipo de problema.
Imagem 64 – Impregnação de sujeira sobre a cobertura do acesso principal
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Imagem 65 – Pontos de corrosão localizados na estrutura da cobertura do acesso principal
ao hall de entrada
Imagem 66 – Pontos de corrosão na face interna da viga de contorno
São necessárias ações preventivas nas rotinas de manutenção do condomínio no sentido
de evitar e neutralizar a corrosão nos perfis metálico, limpeza, lavações e repintura manterão o
aspecto da estrutura em melhor estado garantindo a vida útil do sistema.
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7.9.6 CONCLUSÕES QUANTO A ANÁLISE DAS FACHADAS
7.9.6.1 – Quadro Resumo sobre a Análise das Fachadas
Fachadas
Norte, Sul, Leste e Oeste
Pintura acrílica sobre textura, tijoletas cerâmicas, vidros reflexivos
- manchas de fungos junto as soleiras nas sacadas
- empolamento e descolamento da pintura na viga de contorno do ultimo pavimento
- marcas de tratamento no reboco na fachada Sul
- bolhas/empolamento e decolamento da pintura e textura em pontos junto a aplicação de telas
de proteção
- empolamento e deterioração de pintura sob vários pontos onde estão ou foram instalados
aparelhos de ar condicionado (unidade externa)
- manchas em peitoris e cantos de janelas pelo escorrimento de água de chuvas e impregnação
de fungos
- fachada sul contaminada por algas
- manchas no ultimo pavimento (salão de festas e apartamento de cobertura na fachada sul)
- pontos de corrosão na estrutura metálica da cobertura do acesso principal
Principal Causas Fatores Exógenos: Causas naturais como intemperismo, erros na instalação de aparelhos de ar
condicionado e telas de proteção (causados por terceiros), deficiências da manutenção
preventiva e corretiva por parte do condomínio
Garantia
Conforme Manual – Garantia Declarada e prazos recomendados pela Norma de Desempenho:
Sem garantia conforme os prazos prescricionais.
Parede:
Manfistações
Patológicas:
Apresenta-se quanto a análise das fachadas parecer discordante ao laudo do autor
conforme as relações de causa e efeito demonstradas neste sistema predial.
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7.10 ANÁLISE DO ITEM 8.3 “FACHADA: SACADA donde escorre água e mancha a
fachada”
O que se observa na foto 175 são manchas concentradas exatamente nas emendas
dos granitos (soleiras) onde cabe a revisão do rejuntamento.
O autor aponta uma não conformidade com a insufiência de ralos e o caimento das
águas de chuva sacadas estreitas, no entanto trata-se de uma decisão construtiva, comum em
sacadas de pouca largura, trata-se também de uma decisão de projeto e construção e por isso
compara o número de ralos do projeto com o efetivo aplicado. Durante a construção são comuns
alterações em projeto no sentido de melhor adequar a construção e objetivos, assim não é raro
que engenheiros e arquitetos durante a construção percebam que uma solução de projeto pode
não ser a melhor, assim em reunião com todos os técnicos envolvidos são tomadas decisões no
sentido de garantir a melhor execução e o melhor desempenho, o que ocorreu neste caso.
Assim ficou definida a posição realmente necessária de ralo junto a churrasqueira.
De fato a sacada com o escoamento externo exige maior cuidado na conservação e
limpeza. Cumpre ainda ponderar que o fechamento em vidro das sacadas reduz e praticamente
elimina este problema uma vez que estarão protegidas da chuva.
Apresenta-se quanto a análise deste item parecer discordante ao laudo do autor e
que não há não conformidade e o que ocorre é falha de manutenção dos rejuntamentos das
soleiras de granito e a necessidade de manutenção e limpeza periódica da fachada com simples
lavação e solução a base de cloro conforme já indicado para a remoção dos fungos.
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7.11 ANÁLISE DO ITEM 8.3.1 “FACHADA: fechamento com vidro de área comum do
solicitante”
O Eng. Paulo A. Graffunder apresenta no seu laudo:
Os fechamentos envidraçados estão previstos tanto na legislação municipal, como nos
estatutos (regimento e convenção) do condomínio. Tanto que foram fechados outras sacadas
nos andares superiores o que se constata nas respectivas imagens das fachadas.
•
•
•
Trata-se de um fechamento permitido e principalmente aprovado pelo órgão técnico
municipal, portanto um fechamento autorizado para áreas comerciais previsto no
plano diretor do Município, inclusive com incentivos para este tipo de ocupação, o
que ocorre em diversos edifícios da Pedra Branca
Os materiais empregados estão em sintonia com a arquitetura, ou seja vidros e
estrutura leve metálica, sendo os mesmos utilizados na fachada.
Por tanto não há qualquer prejuízo ao condomínio e aos moradores, sendo uma
ocupação integrada a arquitetura e em conformidade com a legislação.
Imagem 67 – Fechamento da loja térrea integrada a fachada
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Imagem 69 – Imagem do Goolgle Street view em Agosto/2017 com a loja integrada a
arquitetura
Imagem 70 – Imagem do Goolgle Street view em Agosto/2017 com a loja integrada a
arquitetura
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Vale aqui transcrever alguns artigos do Plano Diretor local Lei 16/1993:
Art. 87 - Nas Áreas Residenciais Predominantes os usos não residenciais programados
na tabela II desta Lei, somente poderão estar localizados no pavimento térreo,
compreendendo loja e sobreloja.
Parágrafo Único - Será permitida a utilização de toldos nos pavimentos térreos, desde
que individuais, nas dimensões das aberturas, de uma única cor e que não prejudiquem
os elementos da fachada e se harmonizem com as cores do prédio.
Art. 58 - Nos novos parcelamentos do solo poderão ser eliminados os muros de
vedação em todos os afastamentos, desde que o projeto urbanístico aprovado assim o
exija, admitindo-se o fechamento de área descoberta integrada à edificação, com o
máximo de 40,00m² (quarenta metros quadrados).
Imagem 68 – vista do fechamento integrado a arquitetura
Em consulta ao proprietário da PME obtivemos que o fechamento do térreo em vidros
de fato é e está devidamente regularizado com o Município de Palhoça, também foi objeto de
aprovação em Ata de Assembleia (AGE 07/04/2015 – ANEXO VII). O fechamento é
correspondente a mesma área do deck da loja conforme o projeto aprovado e também respeita
o alinhamento da cobertura existente, ou seja não houve incorporação de área além da projeção
já existente, sendo a área como uma sacada pertencente a unidade autônoma da loja.
Apresenta-se o parecer discordante do laudo do autor também neste item.
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7.12 ANÁLISE DO ITEM “8.4 – LAJE DO RESERVATÓRIO SUPERIOR: entulhos,
cabos corroído, alçapão sem suporte.”
Apresenta neste item diversas fotos, sem no entanto especificar com alguma precisão
as manifestações patológicas que estaria ilustradas nas de número 177 a 188, e correlaciona a
origem a falhas nos processos de construção.
Afirma que os os restos de materiais foram deixados pela construtora PME, foram
instaladas inadvertidamente Antenas da Sky as quais não foram e não são do fornecimento da
Construtora PME. Afirma a necessidade de placa de granito sem comparar com o projeto e ou
memorial destacando que não é obrigatório e também não é imprescindível o uso de granito
com pingadeira neste local.
Observa-se que as antenas foram fixadas em desacordo com as boas práticas e em
desacordo com as normas de segurança possivelmente são ainda resíduos deixados por
terceirizados.
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Imagem 69 – Restos de materiais na cobertura, fiações aparentes
Imagem 70 – Antenas de Tv fixados diretamente na laje perfurando a impermeabilização
As Antenas também não estão instaladas adequadamente, deveriam ter sido executadas
bases de concreto ou fixação lateral de modo a evitar a perfuração da manta de
impermeabilização da cobertura. Outro fator importante é que as antenas não estão aterradas,
isto é deveriam ter sido interligadas a malha do sistema de para raios, o que é obrigatório de
acordo com INSTRUÇÃO NORMATIVA - IN 010 do Corpo de Bombeiros/SC.
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Imagem 71 – Base de antena fixada sobre a laje do duto de ventilação da escada
enclausurada
Imagem 71 – Restos de entulhos sobre a laje da tampa dos reservatórios
De acordo com o Anexo D da NBR 15.575 a corrosão de objetos metálicos, como o
reclamado no laudo do autor, não estão cobertas pela garantia (ANEXO IV).
Pode-se concluir que todos os itens deste tópico estão relacionados a fatores exógenos,
ou seja causados por terceiros e ou falhas nas rotinas de manutenção do condomínio.
Parecer discordante quanto as origens e causas portanto sem responsabilidade da
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7.13 ANÁLISE DO ITEM “8.5 – BARRILETE E CASA DE MÁQUINAS: Reboco com baixa
resistência”
Muito embora no seu título do item conste reboco com baixa resistência, não foi
demonstrado em nenhuma das fotos o local com este problema, assim não há nenhuma
constatação visual no laudo e muito menos algum ensaio técnico. O que referencia é justamente
a não existência de reboco, mas o que não é uma falta ou não conformidade pois em áreas sem
acesso é possível não rebocar internamente, e como o fechamento foi feito com blocos de
concreto de boa qualidade e juntas adequadas é possível dispensar o reboco aplicando-se
pintura diretamente sobre os blocos. Desta forma deveria ter verificado se há algo em desacordo
com o prometido em memoriais que exigiriam o reboco por exemplo.
Apresenta também como não conformidade o duto de incêndio sem reboco, grade furada
e solta, barrilete sem reboco apenas pintado, furos trincas e restos de entulho basicamente.
Apresenta nas páginas de 89 à 92 as fotos 189 a 207.
Atribui falha no processo construtivo e entende ser necessário solicitar vistoria do corpo
de bombeiros. Cumpre observar que não há exigência que o duto de fumaça da escada
enclausurada seja rebocado internamente. Trata-se de um local de difícil acesso e cujo
procedimento de reboco, não é obrigatório, e este serviço não agrega valor e ou mesmo ganho
de desempenho funcional. Valendo destacar que conforme consta no seu Laudo a PME entregou
cópia do certificado de Habite-se do Corpo de Bombeiros/SC, o que assim comprova a edificação
foi executada em conformidade com o projeto aprovado no corpo de bombeiros, os quais tem
competência técnica e poder de polícia para intervir no caso de falha de construção ou
inadequação ao projeto.
Foto 193 e 194 – relata que não tem escada metálica para acesso.
Trata-se de um espaço previsto para elevadores do tipo com casas de máquinas, no
entanto o construtor optou pelo uso de elevadores do tipo sem casa de máquinas os quais
atualmente são mais eficientes do ponto de vista energético, ou seja consomem menos energia
e demandam menor manutenção. Assim esta laje foi concebida para o apoio das maquinas de
elevadores. Porém o condomínio por opção sua passou a utiliza-la com outro uso, ou seja o
estoque de materiais (fotos 193 e 194). Assim a escada e a alteração de uso não é de
responsabilidade da PME cabendo ao condomínio garantir a segurança dos seus funcionários.
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Observa-se que a escada apresentada na foto 194 está em desacordo com norma sendo com
degraus pregados e não encaixados o que é proibido pela NR 18.
Imagem 72 – Escada de acesso aos reservatórios
Imagem 72 – Escada de acesso aos reservatórios
Observamos na imagem 72 que a parede do barrilete possui bom acabamento com a
pintura diretamente sobre os blocos. As instalações aparentes são de sistemas de antenas não
executados pela PME.
Apresenta-se que não foram caracterizadas falhas construtivas neste item e portanto
apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor.
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7.14 ANÁLISE DO ITEM 8.6 – LAJE DE COBERTURA: Fissuras, fresta em
paredes/pisos, pontos de infiltração, manchas de umidade.
O autor relata fissuras, fresta, fendas e furos porém não identifica e caracteriza estas
manifestações patológicas nas fotografias, ver também a nomenclatura adotada e apresentada
na página 230 onde consta um quadro especificando as larguras de cada manifestação
patológica de acordo com medições feitas com um fissurômetro óptico.
Nas fotos 226, 228 e 230 o que observa-se são pequenas falhas no rejuntamento, os
quais poderiam ter sido requeridos a PME para correções em tempo o que passado o primeiro
ano podem ser facilmente corrigidos pelo condomínio e estão previstos nas revisões conforme
o manual do proprietário e do condomínio.
Na foto 237 e 238 observa-se uma solução de projeto que exige manutenção e limpeza
constante, trata-se da impregnação com fungos, um prolongador do tubo irá minimizar a
necessidade de limpeza e lavação frequente no local.
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Na foto 242 apresenta a corrosão superficial de parafuso de sapata de aparelho de ar
condicionado o qual não tem relação com a garantia da obra, trata-se de problema em
equipamento o qual não tem relação com a obra.
Na Foto 244, trata-se de uma decisão executiva do construtor e também uma
compatibilização com o sistema de para-raios, embora pareça uma peça incompleta, por estar
na cobertura, e em área não visível aos usuários é um detalhe de acabamento que não é
obrigatório.
Foto 245 – observam-se manchas no piso sem garantia ou sem qualquer vício
construtivo, nem todas as fotos do laudo do autor são repetidas neste item pois muitas não
especificam a suposta anomalia ou não-conformidade.
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Nas Foto 247 e 249 observa-se uma trinca, que por movimentação térmica recomendase a manutenção preventiva, não há problemas de infiltrações visto que há manta sob esta laje,
porém recomenda-se para a preservação a vedação com alguma pintura elastomérica.
Nas Fotos 255 e 256 do laudo observam-se manchas “fungos” de deterioração natural
da pintura da cimalha que por ser na cor branca evidencia a impregnação dos fungos.
Observam-se ainda as antenas do tipo Sky instaladas posteriormente.
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Discorda-se afirmação do autor que o duto necessita de reboco e pintura interna, a
manutenção da laje de piso pode ser feita pelo duto, o ideal seria um ponto de acesso junto ao
piso, porém por questões de segurança e privacidade não está previsto no projeto o que não
impede o acesso.
As fotos 258, 259, 260, até 263 não possuem legenda e não demonstram nenhuma falta
de conformidade, ou requisito de que caiba garantia.
Imagem 73 – Aspecto atual da cobertura com áreas que demandam limpeza periódica
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Imagem 74 – Aspecto atual da cobertura – laje impermeabilizada com proteção mecânica
Imagem 75 – Zeladora aproveita a vistoria da cobertura para remover alguns “matos” que se
desenvolvem em pontos da cobertura
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Imagem 76 – Desenvolvimento de plantas junto a condensadora de ar condicionado
Imagem 77 – Desenvolvimento de matos junto a instalação de ar condicionado na cobertura
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Imagem 78 – Aspecto geral da cobertura lado Leste a partir da laje do reservatório
Imagem 79 – Aspecto geral da cobertura lado Oeste a partir da laje do reservatório
Apresenta-se que não foram caracterizadas falhas construtivas ou itens em garantia
neste item e portanto apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor
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7.15 ANÁLISE DO ITEM 8.7–CHAMINÉS DAS CHURRASQUEIRAS: altura baixa, duto
estreito
Na foto 272 aponta que a causa de eventuais retornos de fumação está correlacionada
com a altura da chaminé em relação ao entorno.
Acredito que o colega Eng. Paulo Graffunder, comete um equívoco e compara e destaca
na imagem da foto 272 a chaminé do prédio vizinho que está bem mais baixa e também fica
abaixo do volume do reservatório por exemplo. De qualquer forma esta altura de 1,5m vale
para cumeeiras de telhados de residências, no entanto em edifícios altos sujeitos a fortes ventos
as zonas de alta e baixa pressão não se comportam da mesma forma. A única chaminé do
condomínio Castel St. Elmo pertence aos apartamentos de final 05 e ao salão de festas.
Apresenta algumas ilustrações da literatura acerca de soluções de projetos para
chaminés e churrasqueiras em edifícios altos sem no entanto citar as fontes das publicações..
Assim convém relatar que independentemente da altura das chaminés, e de ventos
fortes um sistema de exaustão forçada supre algum efeito de retorno.
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O acionamento centralizado trata-se de uma decisão de projeto, concordo com o autor
que o ideal seria o acionamento em cada apartamento, no entanto este tipo de automação não
foi previsto ou prometido em memoriais. Alguns apartamentos podem instalar exaustores
individuais nas churrasqueiras o que pode também contribuir para minimizar algum efeito de
retorno de fumaça.
Convém destacar um trecho do laudo do autor:
Cumpre portanto observar que não há o descumprimento de normas brasileiras e que
trata-se de um problema recorrente em diversos edifícios, os quais devem ser supridos ou
corrigidos com os sistemas de exaustão forçada.
O sistema central foi acordado e discutido com a PME conforme constam de atas e emails entre a PME e o condomínio.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE quanto ao item das churrasqueiras visto que
os problemas foram sanados com a ventilação forçada ainda que esta seja centralizada, ou
acionada no Térreo.
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7.16 ANÁLISE DO ITEM 8.8–10º PAVTO. ACESSO a PISCINA: trincas e infiltrações.
Relata não conformidade tais como “trintas”, fissuras, frestas , descolamento de piso e
junções incompletas de granito.
Nas fotos 276 e 277 não são apontadas anomalias e também não possuem defeito.
Na foto 278 relata trincas que são imperceptíveis nas fotos, o que são na realidade micro
fissuras.
Na foto 279 apresenta fissuras sem qualquer comprometimento e sem qualquer
medição.
Na foto 280 discorda-se que exista algum defeito conforme relata, pois na Imagem 80
não foram identificados pisos soltos e ou deficiências no rejuntamento.
Na foto 281 apresenta uma fresta, porem trata-se de uma acabamento entre o forro e
parede. Na Foto 282 não é um defeito.
As fotos de 284 a 288 são apresentadas no formato reduzido e em nada apresentam
desconformidade visível, e sim talvez um preciosismo do autor em pretender apontar algum
acabamento com alguma imperfeição porém sem que se possa atribuir alguma falha ou vício
construtivo em garantia.
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Imagem 80 – Imagem equivalente a foto 280
Imagem 81 – Portão de acesso à piscina no ático
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As fotos de 284 a 288 são apresentadas no formato reduzido e em nada apresentam
desconformidade visível, e sim talvez um preciosismo do autor em pretender apontar algum
acabamento com alguma imperfeição porém sem que se possa atribuir alguma falha ou vício
construtivo em garantia.
Apresenta-se que não foram caracterizadas falhas construtivas ou itens em garantia
neste item e portanto apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor
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7.17 ANÁLISE DO ITEM 8.9–10º PAVTO. PISCINA: vidros trincados, vinil
descolando, trincas etc.
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Imagem 82 – Imagem equivalente a foto 280
Imagem 83 – Piscina com revestida com pastilhas cerâmicas
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Imagem 84 – Vista da área da Piscina
Imagem 85 – área do box do chuveiro da piscina
Constata-se que houve a troca do vinil por pastilhas cerâmicas, verifica-se que houve
acionamento do SAC da PME quanto aos problemas com o vinil da piscina, sendo que a PME
realizou correções através do fornecedor responsável pela aplicação e venda do vinil. Cumpre
destacar que não haviam registros de vazamentos. Em consulta a PME esta foi uma troca
decidida pelo condomínio, sem a anuência da PME, portanto não há como avaliar a garantia e
há a perda da garantia.
Este item resta prejudicado pela troca e apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao
laudo do autor
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7.18 ANÁLISE DO ITEM 8.10–10º CASA DE BOMBAS da PISCINA: acabamento
incompleto.
Imagem 86 – Vista interna da área de bombas da piscina
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Imagem 87 – Acabamento Rustico – corrigir corrosão em barras de aço
Imagem 88 – Estoque de cloro em local inadequado
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Imagem 89 – Exemplo de barra de aço exposta com corrosão
Constata-se a área da casa de bombas da piscina apresenta alguns acabamentos
rústicos, mas que não comprometem o uso eventual para manutenção de bombas, o que o
ocorre é o uso não adequado de estoque de cloro e materiais para a preparação da piscina. O
cloro é um agente corrosivo que ataca as armaduras do concreto em contato com o oxigênio.
Desta fica a recomendação para que a PME ainda na garantia proceda reparos nas barras em
corrosão, ainda que o condomínio tenha contribuído para acelerar o processo de corrosão,
restaram algumas falhas que precisam ser calafetadas.
A recomendação é a escovação das barras, aplicação de Nitroprimer ZN, para neutralizar
e calafetar os pontos com falhas de concretagem com argamassa polimérica especial, Zentrifix
CR da MC-Bauchemie.
Este item resta prejudicado pela troca e apresenta-se PARECER PARCIALMENTE
CONCORDANTE relativamente a questões pontuais de tratamento no teto na casa de bombas.
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7.18 ANÁLISE DO ITEM 8.11–10º Pavto. FITNESS: equipamentos com estrutura
frágil
Imagem 90 – Equipamento da área de fitness
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Imagem 91 – Bicicleta ergométrica e elíptico
Imagem 92 – Eliptico
Os equipamentos da academia estão em bom estado com mais de 4 (quatro) anos de
uso. Não foram especificados os equipamentos nos memoriais, pode-se afirmar que o que
estava previsto seriam espelhos e marcenaria por exemplo. Os equipamentos não tem porte
dos utilizados em grandes academias mas atendem ao uso do condomínio, embora exista
insatisfação de alguns condôminos.
Pelos aspectos acima esclarecidos e considerando-se que não havia a obrigação de
fornecer equipamentos de ponta de academias apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao
laudo do autor
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7.19 ANÁLISE DO ITEM 8.12–PLAYGROUND: não possui equipamentos /brinquedos.
Imagem 93 – Equipamento instalado na área do playground
Imagem 94 – Área junto ao salão de festas e playground
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Imagem 95 – Tela de proteção instalada pelo condomínio no Playground
Imagem 96 – Portão de acesso à piscina no ático
Considerando-se que nos memoriais descritivos e projetos não constava equipamento a
ser fornecido apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item.
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7.20 ANÁLISE DO ITEM 8.13–10º Pavto. SALÃO de FESTAS: infiltrações, fumaça
paineis.
Imagem 97 – Área do salão de festas
Imagem 98 – Manchas de umidade na parede da TV (papel de parede)
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Imagem 99 – Espaço gourmet com churrasqueira no salão de festas
Imagem 100 – Tampa da churrasqueira e churrrasqueira
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Imagem 101 – Painéis em MDF sem descolamento
Imagem 102 – Bancada e espaço gourmet do salão de festas
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Imagem 103 – Vista interna da coifa da churrasqueira
Imagem 104 – Vista interna do WC do salão de festas
O salão de festas é bem equipado e decorado, uma questão de retorno de fumaça pelos
usuários da mesma prumada foi solucionado com uma tampa na churrasqueira. Não há painéis
com descolamento, não há infiltração proveniente da laje de cobertura. Constata-se uma
umidade na parede da TV, manchas no papel de parede, que possivelmente infiltram por trinca
no reboco externo ou por alguma falha na manta junto ao box do chuveiro. Sugere-se a
participação de equipes técnicas da PME a fim de verificar os sistemas de impermeabilização e
eventual garantia.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE aos aspectos relativos do laudo do autor
exceto quanto a uma infiltração que possivelmente relacionada a garantia de impermeabilização
precisa ser melhor avaliada e investigada. Parecer parcialmente concordante quanto ao
aspecto de infiltrações ou impermeabilização.
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7.21 ANÁLISE DO ITEM
acabamento rústico
8.14– ESCADA e ANTE-CÂMARA: trincas, infiltrações,
Imagem 105 – Vista interna da escada enclausurada
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Imagem 106 – Umidade proveniente do apto 101 no pavimento pilotis
Imagem 107 – Umidade e danos na pintura proveniente do apto 101 (parede de divisa da
escada com a cozinha do apto)
O acabamento interno da escada não prejudica o uso, é adequado e comum em
empreendimentos residenciais, não prejudica o uso e está de acordo com o memorial descritivo.
Em consulta a PME o apto 101 possui um histórico de um vazamento causado pela instalação
de uma lava-louças, assim a umidade e infiltrações constatadas não tem relação com a PME.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item.
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7.22 ANÁLISE DO ITEM 8.15– HALL DOS ELEVADORES: tampas de madeiras soltas
e descoladas
Imagem 108 – Hall dos elevadores do térreo
Imagem 109 – Tampas que no laudo do autor estavam com problemas de acabamento
corrigidas
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Imagem 110 – Acabamentos do elevador e quadros em pavimento tipo
A marcenaria dos painéis e hall de elevadores apresentam bom nível de acabamento e
não apresentam problemas de abertura ou fechamento conforme referenciado no item do laudo
do autor, o que indica que foram possivelmente corrigidos.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item.
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7.23 ANÁLISE DO ITEM 8.16– ELEVADORES: INFILTRAÇÕES
O Eng. Paulo Graffunder, apresenta fotos externas como as Fotos 408 e 409 sem no
entanto apresentar alguma evidencia de infiltração dentro do poço dos elevadores.
Na vistoria não foram constadas evidências de infiltrações nos poços dos elevadores.
PREJUDICADA a análise ou sem evidências, PARECER DISCORDANTE quanto a este
item.
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7.24 ANÁLISE DO ITEM 8.17– GARAGEM pavto. Térreo: trincas, infiltrações em teto,
piso e parede.
Imagem 111 – Aspecto geral da garagem do térreo
Imagem 112 – Acesso do térreo a Av. Pedra Branca
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Imagem 113 – Identificação de fissura na parede que divide com a lateral Oeste (edifício
vizinho) fissura com 0,6mm
Imagem 114 – Parede que apresenta fissuração no contorno
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Imagem 115 – Vista geral das vagas de garagem do térreo
Imagem 116 – Empolamento da pintura por umidade junto ao piso e/ou parede lateral
(Fundos)
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Imagem 116 – Rampa de acesso do térreo ao pavimento G1
Manifestações patológicas detectadas nas Garagens do Térreo:
•
•
- fissura e trincas em parede de divisa na alvenaria;
- umidade ascendente junto ao rodapé da parede dos fundos
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia.
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7.25 ANÁLISE DO “ITEM
FUNCIONÁRIOS”
8.18– GARAGEM pavto. Térreo: Banheiro dos
Imagem 117 – Aspecto geral do BWC dos funcionários
Imagem 118 – Aspecto geral da cobertura lado Oeste a partir da laje do reservatório
O Eng. Paulo Graffunder apresenta problemas como sifões que não tem garantia e
problemas de acabamentos que não foram detectados. Apresenta-se que não foram
caracterizadas falhas construtivas ou itens em garantia neste tópico e, portanto, apresenta-se
PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor
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7.26 ANÁLISE DOS ITENS 8.19 e 8.20– GARAGEM pavto. Térreo: CASA das BOMBAS
e CISTERNA e CISTERNA DE ÁGUA para REUSO
Imagem 119 – Aspecto do conjunto moto bombas já apresentado neste laudo item 7.3.5
Imagem 120 – Uso inadequado da área de bombas
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Imagem 121 – Cisterna sob a rampa de veículos -
Imagem 122 – Aspecto interno da cisterna sob a rampa de veículos
Estoque de materiais e uso inadequado do espaço da área de bombas, conforme
referenciado no item 7.3.5. sem manifestações patológicas e aspectos em garantia. A cisterna
de agua de reuso estava trancada e não apresentava reclamações conforme a Zeladora e não
foi vistoriada.
. Apresenta-se que não foram caracterizadas falhas construtivas ou itens em garantia
neste tópico e, portanto, apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor
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7.27 ANÁLISE DO ITEM 8.21– GARAGEM pavto. G1: RAMPA DE ACESSO
Imagem 123 – Aspecto geral da rampa e curva
Imagem 124 – Marcas de veículos junto as paredes
A rampa e curva estão em conformidade com o projeto aprovado e com habite-se,
apresenta-se que não foram caracterizadas falhas construtivas ou itens em garantia neste tópico
e, portanto, apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor
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7.28 ANÁLISE DO ITEM 8.22– GARAGEM pavto. G1:
Imagem 125 – Vagas e depósitos (hobby box) no pavimento G1
Imagem 126 – Aspecto geral das primeiras vagas no G1 e bicicletas em suportes de parede
(detalhe de dano no forro de gesso)
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Imagem 127 – Local com reparos em tubulações hidrossanitárias (detalhe da foto anterior)
Imagem 128 – Vagas de garagem do G1
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Imagem 129 – Área com dano no forro junto ao G1
Imagem 130 – Detalhe de dano no forro
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Imagem 131 – Aspecto geral das circulações no pavimento G1
Manifestações patológicas detectadas nas Garagens do G1:
•
•
- manchas de infiltrações em dois pontos – porém sem umidade aparentemente
corrigidos os danos na rede hidráulica
- manchas de danos nas paredes provocadas por veículos
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia.
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7.29 ANÁLISE DO ITEM 8.23– RAMPA DE ACESSO do pavto G1 ao G2: curva com
ângulo curto, largura estreita, marcas de colisão deos veículos, redução da seção de
pilar, trinca infiltrações no muro e parede.
GARAGEM pavto. G1:
Conforme o Eng. Paulo Graffunder:
Imagem 79 – Aspecto da rampa e pilar corrigido facilitando o fluxo de veículos no sentido do
pavimento G1 para o G2 (ATA Reunião 12/08/2015 – ANEXO III)
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Imagem 132 – Aspecto da rampa no início do G1
Imagem 133 – Vista da rampa sentido descida do G2 para o G1
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Imagem 134 – Aspecto geral da rampa entre o G1 e o G2
Imagem 135 – Aspecto da rampa na área descoberta – pintura descascando e manchas de
fungos e algas
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que as
rampas estão em conformidade com os projetos aprovados e com Habite-se. A redução do pilar
foi executada pela PME com a anuência do calculista, sendo que a PME possui responsável
técnico pela execução da obra e garantia da estrutura.
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7.30 ANÁLISE DO ITEM 8.24– GARAGEM pavto. G2: agua acumulada no piso, pilares
e muros com trincas e infiltrações, falha na impermeabilização que afetam o
pavimento G1.
Imagem 136 – Vagas descobertas no pavimento G2 (Pilotis) – presença de algas e fungos
nos muros de contorno
Imagem 137 – Local com infiltração proveniente de prumada hidráulica
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Imagem 138 – Detalhe da foto anterior com umidade
Imagem 139 – No dia da vistoria estava pingando indicando não ser proveniente de água de
chuva
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Imagem 140 – Mancha no piso proveniente de vazamento conforme as imagens anteriores
Imagem 141 – Aspecto geral da cobertura lado Oeste a partir da laje do reservatório
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Imagem 142 – Aspecto de outro local onde houve reparo devido a vazamento na rede
hidráulica
Manifestações patológicas detectadas nas Garagens do G1:
•
•
•
•
manchas de infiltrações em tres pontos – porém um ponto com vazamento (de acordo
com a Zeladora são infiltrações que iniciaram a cerca de um ano, sendo que algumas
foram corrigidas e forro não foi refeito)
manchas de fungos e algas nas paredes externas;
Danos na pintura dos muros externos;
Avaliar infiltração que estaria ocorrendo em dias de chuva para o pavimento G1
(impermeabilização em garantia de 5 (cinco) anos
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE exceto em relação a possível problema
de impermeabilização a ser comprovado, os danos na rede hidráulica não estão cobertos
pela garantia.
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7.31 ANÁLISE DO ITEM 8.25– PASSEIO: TRINCAS, glp sem rampa, alças com ferro
de obra, hidrômetro sem fechadura:
Manifestações patológicas não comprovadas na vistoria, itens sem garantia.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia.
7.32 ANÁLISE DO ITEM 8.26– ABRINGO da CENTRAL DE GLP: trincas, infiltrações,
sem rampa
Manifestações patológicas não comprovadas na vistoria, itens sem garantia.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia.
7.32 ANÁLISE DO ITEM 8.27– DEPÓSITO EXTERNO dos CONTENTORES de lixo: sem
rampa.
Manifestações patológicas não comprovadas na vistoria, itens sem garantia.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia.
7.33 ANÁLISE DO ITEM 8.28– HALL DE ENTRADA: quadros inacabados, falta uma
placa postal
Manifestações patológicas não comprovadas na vistoria, itens sem garantia.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia.
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7.34 ANÁLISE DO ITEM
apartamentos
8.29 –ISOLAMENTO ACÚSTICO: insuficiente entre os
O Eng. Paulo Graffunder no seu laudo comete alguns equívocos, por exemplo
menciona a NBR 15575/2008 enquanto na realidade esta norma só foi publicada em
2013.
O laudo da empresa NR Consultoria e treinamento resultou que a edificação está
conforme, ou seja atende aos critérios mínimos. O colega distorce a informação:
Quanto ao Ruído Aéreo
Através da Tabela 5, é possível concluir que as três situações da avaliação
atendem ao critério mínimo do nível de desempenho requerido pela
Norma NBR 15.575. Sendo que a avaliação do salão de festas para o
apartamento 805, o nível de desempenho atendido foi o intermediário,
enquanto que, a avaliação do salão de festas para o apartamento 905 e do
apartamento 601 para o apartamento 501, o nível de desempenho atendido
foi mínimo. Desta forma, conclui-se que a edificação oferece um baixo
nível de conforto acústico para os cenários avaliados, isto é, pouco
confortável.
Quanto ao Ruído de Impacto
Através da Tabela 6, é possível concluir que as situações da avaliação do
salão de festas para o apartamento 805 e do apartamento 601 para o
apartamento 501, atendem ao critério mínimo do nível de desempenho
requerido pela Norma NBR 15.575. A situação de avaliação do salão de
festas para o apartamento 905 não atende ao requisito mínimo de avaliação
estabelecido pela Norma NBR 10.575. Desta forma, conclui-se que a
edificação oferece um baixo nível de conforto acústico para os cenários
avaliados, isto é, pouco confortável.
Primeiramente é necessário esclarecer que trata-se de apenas uma situação,
que não passou na norma atual, a situação específica do apto 905 em relação ao ruído
de impacto em relação ao salão de festas.
Ocorre que no presente caso os parâmetros da NBR 15.575 não podem
retroagir, ou seja não valem para o projeto atual. Não há portanto responsabilidade
do projetista e da construtora em relação há este aspecto.
Vale ainda destacar que a construtora executou o prometido quanto aos isolamentos
acústicos previstos:
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Verificando-se os projetos arquitetônicos e as especificações de obra constata-se
que a divisão de apartamentos de um mesmo andar foi executada com paredes duplas
e esta é uma técnica de isolamento acústico.
Verificando-se as fotos da obra disponíveis no site vale ilustrar algumas
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Foto 01 – Vista da Av. Pedra Branca e entorno
Foto 02 – Vista Av. Pedra Branca e fachada
Foto 01 – Vista da Av. Pedra Branca e entorno
Foto 02 – Vista Av. Pedra Branca e fachada
Foto 01 – Vista da Av. Pedra Branca e entorno
Foto 02 – Vista Av. Pedra Branca e fachada
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia e que foram aplicados atenuantes acústicos, e o caso isolado de um teste
que não passou não tem relevância e não pode ser aplicado a esta obra e portanto não há não
conformidade.
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7.35 ANÁLISE DO ITEM 8.30 –PORTAS de ENTRADA dos APARTAMENTOS:
insuficiente isolamento acústico
O autor Eng. Paulo Grafunder, informa que as portas não são maciças ou
acústicas. Então é necessário esclarecer que a maioria dos testes dos ensaios de
acústica foram satisfeitos.
Outra esta análise é descabida visto que tem que ser confrontada com o Memorial
Descritivo. As portas fornecidas são do tipo industrializadas com excelente acabamento
(portas prontas) com guarnições em PVC que amortecem e vedam, ferragens embutidas
em bancadas de marcenaria de primeira linha. Portas da Pormade fornecidas portanto
com padrão superior ao previsto no memorial descritivo.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor neste item visto que não
há itens em garantia.
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7.35 ANÁLISE DO ITEM 8.31 –MOBÍLIAS: incompletas”
Questões relativas a estes itens foram discutidos e apresentados neste laudo nos itens
relativos ao salão de festas, playground, fitness e hall de entrada.
Com relação a piscina não consta no memorial descritivo o fornecimento de
espreguiçadeiras e ombrelones. Um ombrelone também não é adequado para este local pelo
vento, altura e espaço do deck da piscina.
Quanto ao salão de festas, é importante registrar que não constou o fornecimento de
mobiliário e equipamentos no Memorial Descritivo, que após a aprovação dos Memoriais junto
a Caixa Econômica (agente financiador) e durante a obra o Construtor decidiu fornecer alguma
Mobilia, ou seja oferecendo algo para um comprador durante o andamento da obra (e conforme
ilustra no relatório anexo II abaixo (foto da carta/email) observando-se que trata de um
documento fornecido para um comprador).
1. As áreas comuns e lazer, tais como, hall de entrada, salão de festas, fitness,
playground e piscina, serão entregues mobiliados e decorados.
Assim mobiliado e decorado não se pressupõe que seja entregue totalmente equipado
com TV, ar condicionado etc. e sim a marcenaria (mobiliário) bancadas, e decoração como
quadros, acabamentos e luminárias.
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ao laudo do autor visto ser reclamação
intempestiva e improcedente baseada ainda em documento de outro condômino sendo uma
comunicação entre a construtora e condômino.
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7.36 ANÁLISE DO ITEM 8.32 – PISTA DE POUSO DO AEROCLUBE
O Eng. Paulo Graffunder levanta uma polêmica e apresenta uma suposta não
conformidade da edificação em relação ao plano diretor e ao aeroclube, cumpre observar que
o Edifício Castel St Elmo, teve os projetos aprovados pelo Municipio e possui habite-se.
Ainda conforme pode-se observar o Municipio segue aprovando edifícios autos nas
quadras ainda mais próximas da cabeceira, e assim ilustra-se nas imagens seguintes que esta
argumentação não é adequada a qualquer questão que envolva indenização ou garantia por
parte da construtora que cumpriu com todos os tramites legais em todas as etapas do processo
construtivo.
Imagem 142 – Imagem de satélite obtida do Google Earth datada de 20/05/2018
Observa-se pela sombra que existem outros edifícios autos ainda mais próximos da
cabeceira da pista.
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Imagem 143 – Imagem de satélite obtida do Google Earth datada de 20/05/2018
Castel St. Elmo
Imagem 144 – Imagem obtida do Mapa de Zoneamento do Plano Diretor do Município
(zoneamento AMC-7 – Área Mista Central 7)
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Imagem 145 – Quadro de uso e ocupação do solo conforme o plano diretor local
(zoneamento AMC-7 – Área Mista Central 7 – gabarito 12 pavimentos)
Imagem 146 – Edificação em construção mais próxima a cabeceira da pista de pouso e com
o mesmo gabarito (numero de pavimentos) do Ed. Castel St. Elmo
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Imagem 147- Edificação em construção no cone de
aproximação da pista do aeroclube
Imagem 148 – Edificações no cone/rampa de
aproximação da pista do aeroclube
Apresenta-se PARECER DISCORDANTE ponderando que o autor procura distorcer o
foco de garantias e responsabilidades que não tem relação com prazos de garantia e
manifestações patológicas, fazendo suposições que distorcem a realidade dos fatos presentes.
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8. CONCLUSÕES FINAIS
O prédio do Condomínio Castel St. Elmo, apresenta-se integro, a estrutura não apresenta
deformações que resultem em algum padrão de fissuras ou trincas. Existe um único aspecto
relativamente a infiltrações nas garagens que por garantia da impermeabilização estão sendo
corrigidos em garantia.
O condomínio não possui plano de Manutenção e observa-se que as rotinas de manutenção
não estão implementadas no sentido de que sejam efetuadas as manutenções preventivas
periódicas com o objetivo de garantir a vida útil de cada sistema construtivo.
A PME conforme demonstrado neste Laudo, possui robusto material e detém o controle das
reclamações registradas fazendo prova documental com registros via SAC e/ou e-mails,
procurando sempre atender a todos os seus clientes.
A inspeção feita pelo Eng. Paulo A. Graffunder foi realizada com mais de um ano de uso da
edificação, assim as várias constatações relativamente diversos sistemas prediais, conforme o
manual do proprietário e do Anexo da Norma de Desempenho atual já estavam com prazos de
garantia vencidos.
O principal aspecto da edificação constado na vistoria é a degradação da fachada sul pelo
ataque de fungos e algas. O aspecto geral das fachadas denotam a urgência quanto a lavações,
limpeza e repintura, a postergação de lavações não executadas conforme previsto nas
recomendações técnicas e a não intervenção contribuem significativamente para a evolução
rápida da deterioração das fachadas o que pode e deve estar influindo em infiltrações para os
apartamentos.
ITEM
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
QUADRO RESUMO DOS PRINCIPAIS ITENS E MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS ABORDADOS
LOCAL OU ITEM RECLAMADO
RECLAMAÇÃO REFERENTE A
LAUDO CONFRONTANTE
FACHADAS
Pintura, trincas e fissuras
Parecer discordante
FACHADAS-SACADAS
manchas junto a peitoris
Parecer discordante
FECHAMENTO VIDRO LOJA
Fechamento em vidros
Parecer discordante
LAJE DO RESERVATÓRIO
sem problemas de impermeabilização Parecer discordante
BARRILETE
sem problemas construtivos
Parecer discordante
LAJE DA COBERTURA
sem problemas construtivos
Parecer discordante
CHURRASQUEIRAS
retorno de fumaça
Parecer discordante
PISCINA - VINIL X PASTILHAS enrrugamento do vinil - trocado
Parecer discordante
PISCINA - VIDROS
vidros
Parecer discordante
PISCINA BOMBAS
acabamentos incompletos
Parecer discordante
PISCINA BOMBAS
corrosão de armaduras
Parcialmente concordante
SALA DE FITNESS
Equipamentos
Parecer discordante
PLAYGROUND
Equipamentos
Parecer discordante
SALAO DE FESTAS
infiltração
Parcialmente concordante
ACABAMENTO DA ESCADA
acabamentos
Parecer discordante
ELEVADORES INFILTRAÇÕES
infiltração
Parecer discordante
GARAGENS INFILTRAÇÕES
impermeabilização
Parcialmente concordante
GARAGENS RAMPAS
desacordo com a legislação
Parecer discordante
ISOLAMENTO ACUSTICO
desacordo com Norma
Parecer discordante
Moveis piscina e equipamentos Sl FestasParecer discordante
MOBILIARIO
PISTA DE POUSO
Proximidade da pista
Parecer discordante
GARANTIA
sem garantia
sem garantia
não se aplica
improcedente
improcedente
sem garantia
solucionado
não se aplica
sem garantia
sem garantia
em correção PME
improcedente
improcedente
em correção PME
improcedente
improcedente
em correção PME
não se aplica
não se aplica
não se aplica
não se aplica
Quadro 01 – Resumo das principais reclamações, parecer técnico e garantia
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No Quadro 01 resumem se os principais itens abordados no laudo do Eng. Paulo Graffunder
e são relacionadas a posição do laudo confrontante e aspectos relativos a garantia declarada
para cada sistema. Apenas itens relacionados a impermeabilizações e estrutura continuam
sendo reparados em garantia.
Cumpre concluir que a PME entregou acabamentos superiores ao especificado nos Memoriais
melhorando o padrão da edificação, que nos registros e documentos da incorporação fora
aprovada e registrada no padrão construtivo Normal. Além disso foram entregues acabamentos
e marcenaria decorados em sintonia com a arquitetura da edificação.
Atualmente e falta de manutenção do condomínio, contribui para uma degradação mais rápida,
das fachadas do edifício por exemplo o que pode ser explicado no Gráfico da Figura a seguir:
O gráfico acima representa a durabilidade da construção com e sem manutenção.
Convém citar aqui os aumentos de custos decorrentes da falta de intervenção a "Regra de
Sitter "ou "Lei dos cinco" - Preventivo/Corretivo. O adiamento de uma intervenção de
manutenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão exponencial
de base cinco. Como mostra o gráfico, se em t2 o custo de intervenção é igual a R$5,00, em
t3 será de R$25,00, em t4 será R$125,00.
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Há portanto a necessidade urgente de obras de conservação, especialmente lavação e pintura
externa, no sentido de reestablecer o desempenho mínimo da fachada e impedir a deterioração
dos revestimentos
Obs. Para efeito deste laudo, adotou-se a seguinte classificação:
ANEXOS:
•
•
•
•
•
•
•
ANEXO I – Manual do Proprietário do Castel St Elmo (garantias declaradas)
ANEXO II – Manual do Condomínio do Castel St. Elmo (garantias declaradas)
ANEXO III – E-mails de registros quanto a reclamações e a solução de pendências
ANEXO IV – TABELA DE GARANTIAS Sugeridas baseada na NBR 15.575/2013
ANEXO V – Memorial Descritivo do Castel St. Elmo;
ANEXO VI – NB do Memorial da Incorporação (NBR 12721);
ANEXO VII – ATA Assembleia do Condomínio 07/07/2015 – aprovação do fechamento
Térreo
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9. ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a ser esclarecido, dá-se por encerrado o presente laudo que se compõe de
134 (cento e trinta e quatro) folhas impressas ou digitalizadas de um só lado e rubricadas,
sendo esta última datada e assinada.
Data e Local:
Florianópolis, 21 de janeiro de 2.019
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Membro Associado do IBAPE/SC - n. 476
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