Kollemata Jurisprudência Registral e Notarial

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Jurisprudência Registral e Notarial
AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO. INCORPORAÇÃO. INSTITUIÇÃO - ESPECIFICAÇÃO - CONDOMÍNIO.
AUSÊNCIA - UNIDADE AUTÔNOMA.
CGJSP - PROCESSO: 1.403/94
LOCALIDADE: Campinas DATA DE JULGAMENTO: 12/08/1994
RELATOR: Cláudio Luiz Bueno de Godoy
LEGISLAÇÃO: arts. 7°, 8º, 32 e 44 da Lei 4.591/64; art. 167, I, 17 da Lei 6.015/73.
REGISTRO DE IMÓVEIS - Averbação de construção - Registro da instituição e especificação de
condomínio - Exigibilidade - Construção de edifício incorporado - Ausência que faz das unidades
autônomas uma realidade física mas sem existência, sem nascimento na ordem jurídica Contemporaneidade necessária entre o ato de registro de instituição condominial e o ato de averbação
da construção do edifício - Recurso não-provido.
ÍNTEGRA
Exmo. Sr. Corregedor Geral:
Cuida-se de recurso interposto contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 1° Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que negou pleito de averbação de construção de edifício
incorporado, porque ausente a simultânea apresentação, para acesso ao cadastro imobiliário, da
instituição e especificação do condomínio.
Sustenta o recorrente, a uma, que tal registro da instituição condominial sequer se faz necessário em
tendo havido o registro da incorporação, inaplicando-se, em verdade, em empreendimentos desta
espécie, o art. 7° da Lei 4.591, pertinente, segundo crê, a terrenos já edificados. De outra parte, assevera
que, mesmo se tido por necessário o registro, nada na lei obriga a que ele se dê de forma simultânea à
averbação que, destarte, pode precedê-lo.
O Ministério Público manifestou-se pelo provimento ao recurso.
É o relatório. Opino.
De início diga-se superada, ante a informação de fls. 80, a questão relativa à diferença de metragem
constante do registro da incorporação e aquela indicada no habite-se.
Remanescem, destarte, a exigir apreciação, a alegação de desnecessidade, no caso em tela, de registro
da instituição e especificação condominial, bem como a de inexistência, ainda que admitido este
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registro, de sua simultaneidade em relação à averbação da construção do edifício.
A primeira das colocações acima, articulada pela recorrente, não oferece, segundo se entende, a mesma
dificuldade de solução ostentada pelo segundo dos argumentos recursais.
Aliás, a exigência, em hipóteses de incorporação, de registro da instituição condominial, já foi objeto de
orientação normativa desta Corregedoria Geral, a partir de preciso parecer da lavra do Juiz José Renato
Nalini, que enfrentou superiormente a matéria.
Lá bem se assentou, com diferenciação do registro da incorporação e o ora examinado, que, "vinculada
à atuação geralmente empresarial, a incorporação antecede a edificação do prédio. A instituição e
especificação fazem surgir as unidades autônomas e dão origem jurídica ao condomínio. Da própria
natureza de ambas - e da função a que se preordenam - inauferível a imprescindibilidade do registro
individuado" (cf. Proc.71.669/84)
Frise-se inclusive que tal feito administrativo foi instaurado justamente a propósito de sugestão
tendente ao reconhecimento, nesta seara correcional, da dispensabilidade do registro da instituição
condominial, em caso de prévio registro de empreendimento de incorporação, ademais levado a cabo
em consonância com o projeto original.
Esta a tese do recorrente, a da desnecessidade do registro da instituição condominial, quando em mira
esteja o art. 8° da Lei 4.591, ele sim, consoante argumenta, atinente à incorporação, campo sobre o qual
não deita abrangência o art. 7° desta mesma normatização.
Mas, em verdade, assim não parece ser, salvo melhor juízo de V. Exa., inexistindo a recíproca exclusão
de regramento dos artigos aludidos, como quer a parte requerente.
Isto, quando mais não fosse, face à própria literalidade do art. 8°, que em seu texto refere o
atendimento, para quem deseje em terreno erigir mais de uma edificação, também das exigências que
enumera.
Ou seja. A ilação clara depreendida do texto do art. 8° é a de que, no casos de construção de edifício em
terreno, mister a observância das exigências elencadas nos itens a a d, além daquela disposta no
precedente art. 7°.
E nem poderia ser outra a interpretação de tais preceitos, ante a própria essência e finalidade do
registro da incorporação e o posterior, e obrigatório, registro da instituição e especificação
condominial.
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Como é curial, e claramente depreendido dos termos do art. 32 da Lei 4.591, o registro da incorporação
serve antes de tudo a viabilizar o início da negociação das unidades autônomas a serem erigidas, com
garantia e segurança dos adquirentes.
Evidentemente, tal registro em nada se relaciona com o nascimento jurídico destas unidades do
condomínio, ainda não instituído.
A situação da incorporação é por natureza efêmera, pois não vai além da conclusão da edificação.
Conforme observado no precedente já citado, e em lição nele colacionada, "a incorporação reveste
índole de transitoriedade, exaurindo-se com o término da edificação. Na linguagem de Caio Mário, 'o
contrato de incorporação extingue-se com a conclusão da edificação ou do conjunto de edificações e
sua entrega aos adquirentes em condição de habitabilidade, considerada esta expressão no sentido de
sua utilização' (Incorporação Imobiliária. Revista do Trib. v. 4/17)".
Bem se vê, destarte, que o registro da incorporação imobiliária não pode se prestar a suprir o registro
posterior da instituição e especificação condominial.
Consoante já se observou, este último registro é, afinal, aquele que dá existência jurídica às unidades
autônomas construídas. Sem ele, pois, não se terá mais que uma realidade física, se muito, representada
pela edificação, mas não levada ao registro.
Repita-se, o registro da incorporação nada tem a ver com o surgimento jurídico das unidades
autônomas. Sua exigência diz com o assentamento da publicidade do empreendimento, possibilitandose a negociação das unidades todavia ainda a serem levadas ao fólio real, enquanto imóvel distinto.
E precisamente aí entra o registro da instituição do condomínio, a partir de quando as unidades
autônomas passam a adquirir existência jurídica própria.
Acrescente-se, por fim, também acerca da indispensabilidade do registro de que aqui se cuida, que o
previu o art. 167, I, 17, da Lei 6.015/73, realce-se para as hipóteses de incorporação e igualmente para
os casos de edificações sem incorporação, desde que se trate de condomínio horizontal, como bem
ressalvado por Valmir Pontes, in Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 24.
Ou seja, não há no ordenamento a distinção que o recorrente defende existir quanto à separada
abrangência, de forma a se excluírem entre si, dos arts. 7° e 8° da Lei 4.591, não só face à interpretação
que soa de seus próprios termos, conforme de início já se explicitou, como também diante da previsão
da lei registrária.
De tudo se conclui, então, inafastável a exigência de registro da instituição e especificação do
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condomínio, mesmo resultante de incorporação, sem o que as unidades autônomas construídas ficam
legadas a uma realidade física, mas sem existência, sem nascimento de ordem jurídica.
Resta, pois, saber-se a seguir se este registro da instituição condominial condiciona o acesso ao
cadastro, por ato de averbação, da construção do edifício.
E já aí a questão não parece ter tão fácil desate, desde logo asseverando-se que, à primeira vista, muito
impressiona e seduz a tese desenvolvi, e bem, diga-se, pelo recorrente.
Segundo disposição expressa do art. 44 da Lei 4.591/64, "após a concessão do 'habite-se' pela
autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações,
para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes
pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento desta obrigação".
Ou seja. A averbação da construção, de que trata o art. 44 da Lei 4.591, além de seu objetivo comum de
levar ao registro edificação que se faça sobre terreno, no caso serve ainda a individualizar e discriminar
as unidades autônomas do prédio.
Ora, mas se a priori nada indica, ao menos pelo que da literalidade do texto legal se infere, que tal ato
deva ser contemporâneo ao registro da instituição condominial, quer parecer evidente que sua
finalidade bem se preste a denotar a necessidade daquela simultaneidade.
Afinal, não se há compreender o assentamento, no registro, da individualização e discriminação, que se
dá com a averbação da construção, de unidades autônomas que, perante o mesmo cadastro real, não
existam como realidade jurídica própria.
Se, como antes acentuado, é o registro da instituição condominial que faz surgida, juridicamente, as
unidades autônomas (cf. ainda Aps. 3.433-0 e 14.66-0/3, do C.S.M.), soa claro que antes disso não há o
que se individualizar e discriminar mediante a averbação da construção.
Nem se procure socorrer das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento 58/89),
como fez o recorrente, para defesa da sucessividade dos atos de averbação da construção e registro da
instituição condominial.
Na realidade, tal normalização administrativa, segundo se crê, acaba por indicar a solução justamente
inversa.
A corroborá-lo está, primeiramente, a própria alusão que faz o item 211 do Capítulo XX à
apresentação, para registro da instituição e especificação do condomínio, do "habite-se", o mesmo que
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dá azo à averbação da construção.
De outra parte, o item 213 do mesmo capítulo das Normas, ao tratar da abertura de matrículas para as
unidades autônomas, ressalva que só se pode fazê-lo frise-se, após averbada a construção e registrada a
instituição do condomínio.
Diga-se, ademais, igualmente descaber a menção, tal cano procedeu a recorrente, a passagens esparsas
de acórdãos do Conselho Superior que não cuidaram especificamente da sucessividade ou
simultaneidade do registro da instituição do condomínio e da averbação da construção da edificação.
Aliás, a ser assim e por certo outras decisões do mesuro C. Conselho Superior da Magistratura
indubitavelmente induziriam a admissão da simultaneidade dos atos de registro e averbação ora
tratados.
Assim, por exemplo, o Ac. 1.846-0, quando assenta que "no condomínio em edifícios, enquanto
inocorrerem o registro da especificação, que representa 'um autêntico procedimento divisório entre os
comunheiros' (cf. J. Nascimento Franco e Nº Gondo, Condomínio em Edifícios, 2a ed., RT, 1978, p. 51) e
a averbação da construção do prédio, para efeito da jurídica individualização e discriminação das
unidades autônomas, não há que se cogitar da realidade física dos apartamentos que; destarte, como
unidades geodésicas futuras, dependentes de providências ulteriores, não podem ser objeto de
negócios e nem assim matriculados" (g.nº).
De idêntico jaez há decisão segundo a qual "os instrumentos apresentados, na medida em que
transpiram negócios jurídicos sobre os próprios apartamentos, têm seu registro condicionado ao
registro prévio da instituição, especificação e convenção do condomínio e averbação da construção
(art. 167, I, 17 e 18, e II, 4, da Lei de Registros Públicos)" (Ap. 286.693, g.nº).
Por último, no Ac. 2.592-0, após ressalvar-se que a negociação das unidades autônomas só ingressa no
registro após o registro da instituição e averbação da construção, faz sintomática menção ao art. 7°,
realce-se, combinado com o art. 44, ambos da Lei 4.591/64.
De tudo só se pode concluir, portanto, e salvo melhor juízo de V. Exa., que há sim contemporaneidade
necessária entre o ato de registro da instituição condominial e o ato de averbação da construção do
edifício.
Se este último tem o efeito jurídico, como apontado no Ac. 1.846-0, acima citado, de individualização e
discriminação das unidades autônomas de edifício, insta, à evidência, que estas mesmas unidades,
naquele instante, existam jurídica e registrariamente, o que só se dá com o registro da instituição e
especificação do condomínio.
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Por isso, o parecer que, respeitosamente, se submete à elevada apreciação de V. Exa., é no sentido de se
negar provimento ao recurso interposto, mantendo-se a sentença contra a qual se voltou o
inconformismo. Sub censura.
São Paulo, 12 de agosto de 1994.
Cláudio Luiz Bueno de Godoy, Juiz Auxiliar da Corregedoria.
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