Conheça o maior fundo imobiliário do Brasil

Título: Conheça o maior fundo imobiliário do Brasil
Veiculo: Portal Exame / Online Seção: SEU DINHEIRO Página: Online
Data: 09/11/2011
Conheça o maior fundo imobiliário do Brasil
Veja os prós e contras de aplicar no BC Fund, que possui uma carteira de
2 bilhões de reais em imóveis e tem quotas negociadas na BM&FBovespa;
João Sandrini
São Paulo – Nenhuma aplicação financeira rendeu mais que os fundos
imobiliários desde 2005. Neste ano, os retornos desses fundos devem bater
com folga o Ibovespa e também superar a grande maioria das aplicações em
renda fixa. De acordo com números da consultoria Economática, as quotas de
fundos imobiliários negociadas na BM&FBovespa; registraram uma valorização
média de 9% nos dez primeiros meses deste ano – um período em que a bolsa
recuou 15,82%. É importante lembrar que, além do ganho com a valorização
da quota, os investidores que optam por esse produto também embolsam
dividendos mensais correspondentes à distribuição dos aluguéis dos imóveis e
não pagam Imposto de Renda sobre esses rendimentos.
Trata-se, portanto, de um investimento bastante interessante. Existem no Brasil
mais de 100 fundos imobiliários, mas apenas algumas dezenas são negociados
na BM&FBovespa.; O maior deles é o Brazilian Capital Real Estate Fund,
negociado sob o código BRCR11B. Também chamado de BC Fund, ele reúne
um portfólio de 13 imóveis totalmente locados para dezenas de inquilinos
avaliado em 2 bilhões de reais pelo seu administrador, a Brazilian Mortgages.
“Fundos com uma carteira diversificada de prédios e locatários oferecem menor
risco ao investidor porque a vacância ou a inadimplência de um único inquilino
não pesam tanto”, diz Fatima Russo, que distribui fundos imobiliários na
corretora Coinvalores.
Entre os principais imóveis controlados pelo BC Fund, está o Eldorado
Business Tower, um moderno edifício de escritórios localizado ao lado do
shopping Eldorado, na zona oeste de São Paulo . O fundo detém 33.500
metros quadrados de área bruta locável , que correspondem a 56,5% do
edifício e geram 4,250 milhões de reais em receitas mensais de aluguel. Entre
os inquilinos, estão grandes empresas como Odebrecht, Gerdau e Itaú.
Os outros dois imóveis que mais geram receita para o BC Fund são a Torre
Almirante e o Brazilian Financial Center. O primeiro prédio está localizado no
centro do Rio e tem como inquilino a Petrobras. O aluguel mensal alcança
2,211 milhões de reais. Já o Brazilian Financial Center é conhecido por ter
abrigado a antiga sede do Banco Real na avenida Paulista. Hoje os principais
inquilinos são o Santander, a BV Financeira, a incorporadora PDG e a própria
Brazilian Capital. Os aluguéis somam mensalmente 2,224 milhões de reais.
Além do porte bem superior à média, o BC Fund se destaca pela gestão ativa.
O fundo da Brazilian Capital procura comprar imóveis, elevar as receitas de
aluguel com reajustes dos contratos e redução das taxas de vacância para
depois vendê-los por um preço superior com um belo lucro. É assim que
trabalham boa parte dos fundos imobiliários americanos. No Brasil, entretanto,
a maioria dos fundos possui uma gestão passiva, que inclui a compra de um
único imóvel e a distribuição das receitas de locação aos quotistas. Quem mais
costuma fazer uma gestão ativa do portfólio no Brasil são as empresas de
investimentos imobiliários, como a BR Properties e a São Carlos . Ambas
possuem ações – e um belo lucro. É assim que trabalham boa parte dos fundos
imobiliários americanos. No Brasil,entretanto, a maioria dos fundos possui uma
gestão passiva, que inclui a compra de um único
imóvel e a distribuição das receitas de locação aos quotistas.
Quem mais costuma fazer uma gestão ativa do portfólio no Brasil são as
empresas de investimentos imobiliários, como a BR Properties e a São Carlos.
Ambas possuem ações – e não quotas - negociadas na BM&FBovespa.;
Segundo Adriano Mantesso, responsável pelo BC Fund, o modelo de fundo
imobiliário é bem mais interessante que o de empresa aberta para os
investidores.
A primeira vantagem é tributária. Fundos imobiliários não pagam Imposto de
Renda, CSLL, PIS nem Cofins sobre as receitas ou lucros obtidos com
aluguéis. Outro benefício ao investidor é a distribuição mensal de aluguéis aos
quotistas – na Bovespa, quase nenhuma empresa aberta paga dividendos a
cada 30 dias. Por último, Mantesso afirma que um fundo tem uma estrutura
mais enxuta que uma companhia aberta, com menos funcionários e despesas
administrativas reduzidas. A terceirização de atividades não estratégicas
implicaria em uma distribuição maior de receitas aos quotistas.
A gestão ativa do fundo inclui diversos pilares de atuação. O primeiro é
procurar renegociar os contratos de aluguel sempre que o mercado estiver
aquecido. Desde que chegou à bolsa no final do ano passado, o fundo
conseguiu reajustar os valores estabelecidos em contrato com 38% dos
inquilinos. Os aumentos médios chegam a 48%. O destaque foi o Cenesp, um
empreendimento de sete blocos de escritórios na zona sul de São Paulo onde
os aluguéis subiram 60%. A alta representativa reflete o fato de que o Cenesp
tinha altas taxas de vacância quando foi comprado. Agora, o prédio está 100%
locado.
As renegociações foram consideradas tão bem-sucedidas que o BC Fund já
não via mais oportunidade de fortes reajustes nos aluguéis e decidiu vender ao
mercado parte de suas quotas no Cenesp. A empresa usou o dinheiro
levantado para comprar a participação em outro edifício, o Burity. O negócio
permitiu que o BC Fund trocasse um prédio que rendia 10,3% de seu valor ao
ano em aluguéis por outro que paga 11,6%. Como o fundo só pagou 30% do
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Burity e financiou o restante da aquisição para quitá-la nos próximos anos, o
retorno real com esse edifício chega a 19,1% ao ano.
Por último, o fundo prevê elevar a área locável dos imóveis que já possui por
meio de ampliações. “Acreditamos que é possível agregar 20.000 metros
quadrados aos imóveis da carteira” diz Mantesso. Ele cita como o exemplo o
Brazilian Financial Center, onde seria possível construir um novo andar com
1.400 metros quadrados de área.
Crítica
Por outro lado, advém da própria gestão ativa uma das principais críticas que o
mercado faz ao BC Fund. Como o fundo compra e vende imóveis o tempo
todo, parte do caixa gerado pelos aluguéis é retido pelo administrador para
financiar essas transações. O resultado é que a distribuição dos aluguéis aos
quotistas pode ser menor do que a de muitos outros fundos imobiliários.
Quando chegou à bolsa em dezembro, cada quota do fundo valia 100 reais. Os
aluguéis distribuídos mensalmente, entretanto, correspondiam a apenas 0,50
real por quota – o resto ficava retido no caixa. O retorno para o investidor,
portanto, era equivalente a apenas 0,5% do valor do imóvel. “Geralmente os
investidores consideram interessantes retornos mensais de 0,75% ou mais ao
mês”, diz Fatima, da Coinvalores.
Devido aos bons resultados obtidos com as negociações de aluguéis, o BC
Fund decidiu, há pouco mais de três meses, elevar a distribuição mensal de
aluguéis para 0,67 real por quota. Quem investia no fundo naquela época
ganhou um bom dinheiro. O valor da quota na bolsa, que girava em torno de
100 reais, saltou para até 127 reais e hoje vale ao redor de 113 reais.
O fundo, no entanto, só planeja começar a distribuir todos os aluguéis a partir
de 2015, quando avalia que será possível realizar pagamentos mensais de ao
menos 1,25 real. “É por isso que os investidores acreditam que o BC Fund é
interessante apenas no longo prazo, quando os quotistas efetivamente
começarem a se apropriar dos ganhos com a gestão ativa”, diz Fatima, da
Coinvalores.
Sérgio Belleza, consultor da área de fundos imobiliários, considera que o
mercado erra ao precificar os fundos imobiliários no Brasil apenas de acordo
com o valor dos aluguéis distribuídos. No exterior, o valor das quotas reflete
melhor o preço dos ativos imobiliários incluídos na carteira.
No caso do BC Fund, os administradores avaliam que os imóveis valem 2
bilhões de reais. A consultoria imobiliária Colliers fez recentemente uma análise
independente do valor do portfólio e chegou a 1,6 bilhão de reais. Já o valor de
mercado de todas as quotas do fundo corresponde a 1,2 bilhão de reais. “À
medida que o mercado fique mais profissional, com grandes investidores
estrangeiros e institucionais, o valor real dos ativos tenderá a ganhar mais peso
na decisão de investimento de todos, incluindo as pessoas físicas”, diz Belleza.
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“É neste momento que o valor das quotas vai se aproximar do preço dos
imóveis.”
Liquidez
O BC Fund não tem problemas de liquidez como alguns fundos imobiliários
negociados na BM&FBovespa. As quotas estão nas mãos de 1.600
investidores e giram em média 300.000 reais por dia. Dificilmente pessoas
físicas e pequenos investidores terão de arcar com um grande ágio ou deságio
para comprar ou vender uma quota, respetivamente.
Para que a valorização das quotas supere o IGP-M, índice que serve de base
para a maioria dos contratos de aluguel no Brasil, o BC Fund mantém a aposta
na gestão ativa. Adriano Mantesso diz que o fundo tem 70 milhões de reais em
caixa para realizar novas aquisições. Já se faltar dinheiro, há duas alternativas
imediatamente viáveis: fazer compras a prazo ou realizar uma nova oferta
pública de participações no Cenesp, um ativo com boa liquidez. Mas só a partir
do momento em que a distribuição de aluguéis aumentar ou quando o mercado
começar a dar mais importância ao valor real dos imóveis é que o BC Fund
tende a se tornar o destaque da indústria.
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