Estrada do Paço do Lumiar, 48 - avaliação imobiliária

Av. 5 de Outubro, Nº 10, 1º
1050-056 Lisboa
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t: +351 213 141 336 I f: +351 213 579 045
Relatório de Avaliação
Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada
do Lumiar nº 43, em Lisboa.
Preparado para:
INDICE
1
INTRODUÇÃO .................................................................................................................................... 3
2
BASES DE VALOR ............................................................................................................................. 4
3
PRESSUPOSTOS............................................................................................................................... 4
4
LOCALIZAÇÃO ................................................................................................................................... 5
5
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................................. 8
6
CLASSIFICAÇÃO NOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL......................................... 12
7
CENÁRIO DE USO ALTERNATIVO ................................................................................................. 14
8
ANÁLISE E PROSPECÇÃO DE MERCADO .................................................................................... 16
8.1
CONJUNTURA ECONÓMICA ...................................................................................................... 16
8.2
PROSPECÇÃO DE MERCADO ................................................................................................... 17
8.2.1
Mercado de Terrenos .......................................................................................................... 17
8.2.2
Mercado de Edifícios Destinados a Reabilitação ................................................................ 18
8.2.3
Mercado de Escritórios ....................................................................................................... 19
9
AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................... 21
10
CONCLUSÃO ................................................................................................................................... 27
ELEMENTOS ......................................................................................................................................... 28
MÉTODO COMPARATIVO ................................................................................................................... 34
MÉTODO DO RENDIMENTO ................................................................................................................ 34
MÉTODO DO CUSTO ........................................................................................................................... 35
Município de Lisboa
Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa.
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1
INTRODUÇÃO
A avaliação foi preparada para o Município de Lisboa, com sede na Praça do Município, nº 1,
1149-014 Lisboa.
De acordo com o que é determinado pelas Normas de Avaliação RICS, confirmamos os
seguintes aspectos:

O imóvel é a denominada Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar
nº 43, na freguesia do Lumiar, em Lisboa.

A inspeção física do imóvel foi realizada em 19/06/2015, por Carlos Pereira, Director da
Value Thinking.

Não foi identificada a existência de quaisquer conflitos de interesses.

Não temos qualquer interesse nas propriedades avaliadas.

A avaliação é por nós realizada na qualidade de avaliador externo e de acordo com o
estabelecido pelas Normas de Avaliação RICS.

Dispomos de Seguro de Responsabilidade Civil Profissional apólice número 9252839/9
da Companhia Mundial Fidelidade, com o Capital Seguro de 1.000.000 €.

Dispomos dos conhecimentos, competências e capacidades para executar o estudo
para o qual fomos instruídos.

As áreas consideradas na avaliação foram obtidas por medição das plantas
disponibilizadas pelo cliente.

Na avaliação foram considerados seguintes conceitos de área, estabelecidos pelo RICS
Code of Measuring Practice:
o Área Bruta – Medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores.
o Área Bruta Interior – Medida pelo perímetro interior das paredes exteriores.

O relatório é produzido apenas para o Cliente, é confidencial não sendo aceites
responsabilidade para com terceiros sobre a utilização das conclusões do mesmo.
Os elementos que nos foram disponibilizados pelo Cliente e recolhidos no decurso do estudo e
que serviram de base à avaliação são os seguintes:

Certidão de registo predial.

Caderneta predial

Planta de implantação do imóvel

Plantas dos pisos do edifício.
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2
BASES DE VALOR
A avaliação foi realizada de acordo com os RICS Valuation - Professional Standards 2014 que
integram os International Valuation Standards, tendo sido adoptada a base de Valor de Mercado.
O Valor de Mercado é definido pelos RICS Valuation - Professional Standards 2014 “O montante
estimado para a transacção de um activo ou passivo à data da avaliação entre um comprador e
um vendedor dispostos e sem qualquer relacionamento, após um período adequado de
comercialização, e em que as partes tenham agido de forma consciente, prudente e sem
coerção.”
3
PRESSUPOSTOS
A avaliação assentou em informação que consta dos elementos documentais que nos foram
disponibilizados pelo Cliente e que recolhemos no decurso do estudo.
Foram assim assumidos pressupostos que têm impacto relevante na formação do Valor de
Mercado do Imóvel, que não foi possível confirmar, nomeadamente os seguintes:

A propriedade está livre de ónus, encargos ou direitos contratuais que possam
condicionar ou onerar a sua alienação ou o desenvolvimento imobiliário.

O terreno não é afectado por factores ambientais adversos, como a eventual
contaminação do solo, que possam condicionar o desenvolvimento ou a futura utilização.
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4
LOCALIZAÇÃO
O imóvel que constitui o objecto localiza-se na Estrada do Lumiar nº 43, na freguesia do Lumiar
no concelho de Lisboa.
O Lumiar está entre as freguesias mais populosas do concelho de Lisboa, concentrando 45.000
habitantes quase 10’% dos 511.000 habitantes de Lisboa, distribuídos por uma superfície de
6,11 km2.
Figura 1 – Mapa de Localização do imóvel.
Na sua génese foi local onde se fixou alguma Aristocracia, facto reflectido no conjunto vasto de
palácios e palacetes que ainda hoje subsistem, em particular no Paço do Lumiar.
A freguesia registou um grande crescimento populacional particularmente a partir da segunda
metade do Sec XX, período em que se iniciou a expansão da malha urbana de Lisboa também
para esta zona periférica do concelho.
O imóvel localiza-se em concreto no Paço do Lumiar, já próximo do limite do concelho de Lisboa
com o concelho e Odivelas, numa zona caracterizada pela existência de um núcleo urbano
antigo, e um conjunto relevante de Palácios e Quintas, notando-se ainda a existência de zonas
sem ocupação urbana.
A distância ao centro da cidade de Lisboa é de 8 km, sendo os principais acessos o eixo NorteSul e a Avenida Padre Cruz, pelo que as condições de acesso rodoviário podem ser qualificadas
de boas.
No referente ao serviço da rede de transporte público verifica-se que na proximidade imediata
está limitado ao serviço de autocarros urbanos, situando-se a estação de metro mais próxima,
Estação do Lumiar, a cerca de 1 km do imóvel.
No local observa-se a existência de diverso comércio de pequena dimensão direcionado para os
residentes, sendo ainda de salientar que a menos de 1 km de situam duas unidades comerciais
de dimensão relevante, uma da cadeia Pingo Doce e outra da cadeia Continente, pelo que o
local é bem servido de comércio.
É ainda de realçar que para além de equipamentos como o Museu do Traje e o Museu do
Teatro, o Paço do Lumiar concentra vários estabelecimentos de ensino público e privado,
destacando-se o Colégio Manuel Bernardes e o Real Colégio de Portugal, que ao longo do
tempo têm vindo a expandir as suas instalações.
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Figura 2 – Fotografias da envolvente ao imóvel.
De notar ainda o facto de se situarem aqui o Parque Tecnológico do Lumiar, que concentra
número relevante de empresas, nomeadamente do sector das tecnologias de informação, e o
Campus do Lumiar, do IAPMEI, sito na Estrada do Paço do Lumiar e que concentra relevante
número de empresas, nomeadamente do sector farmacêutico.
Nas últimas décadas foram aqui desenvolvidos alguns projectos imobiliários de habitação,
ocupando parte das antigas Quintas, a maior parte dos quais assentes numa lógica de
condomínio fechado aproveitando os espaços verdes das Quintas para usufruto dos residentes.
Quinta dos Alcoutins
Campus do
Lumiar
Quinta de São
Sebastião
Vila do Paço
Parque
Tecnológico
Quinta Conde
do Paço
Pingo Doce
Figura 3 – Mapa de Localização do imóvel.
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Para além de projectos de menor escala, foi ainda desenvolvido o projecto denominado por
Quinta dos Alcoutins, que se estende por uma área de 37 ha, que inclui um campo de golf, e
diversos equipamentos de uso comum aos residentes.
É de realçar o facto de imóvel ser adjacente ao Jardim da Quinta de Nossa Senhora da Paz, um
espaço público que outrora estava integrado na Quinta e que em 2013, depois de um processo
de reabilitação abriu ao público.
A Estrada do Lumiar, em concreto no troço onde o imóvel se insere não dispõe de espaço
destinado a estacionamento automóvel que se faz assim com bastante dificuldade, à
semelhança do que ocorre em toda a zona histórica do Paço do Lumiar.
Esta limitação passou a estar mitigada com a recente construção de um parque de
estacionamento público na Azinhaga do Torre do Fato que se situa a menos de 200 do imóvel
em avaliação.
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DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O objeto de avaliação é o imóvel denominado por Quinta de Nossa Senhora a Paz, sito na
Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa.
Corresponde ao prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o
número 2845 e inscrito sob o artigo 187, com a área de terreno de 2.698,5 m2, e a área bruta de
construção de 639,3 m2.
Figura 4 – Fotografia aérea com delimitação da propriedade.
O imóvel faz parte do Inventário de Património Arquitetónico com o número IPA.00006464, onde
está também identificado como a antiga Quinta do Caracol.
Figura 5 –Frente do imóvel para a Estrada do Lumiar.
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Figura 6 – Entrada Principal.
Outrora uma quinta de maiores dimensões, que tinha uma planta retangular, com o perímetro
totalmente murado, composta por um edifício num dos extremos, de planta em L, a sua área foi
entretanto fracionada, dando origem ao Jardim da Quinta da Paz, um espaço público
recentemente reabilitado e que mantém muitos dos elementos originais da Quinta, e a área
remanescente da Quinta, objeto de avaliação, onde está implantado o palacete.
Figura 7 – Alçado Tardoz do Corpo Principal.
O edifício apresenta uma forma em L, tem dois pisos, e destaca-se pela existência de alguns
pátios que apresentavam painéis de azulejos com relevo, uma parte dos quais foi já vandalizada.
Para além do edifício principal existe ainda uma garagem situada no limite tardoz do lote.
A sua construção original remonta ao século XVIII, tendo sido objeto de obras de alterações e
remodelação no final do século XIX.
Do ponto de vista construtivo tem em alvenaria mista, rebocada e pintada; pilares, pilastras,
cunhais, colunas, cornijas, frisos, modinaturas, fontes, escadas, embasamento em cantaria de
calcário; janelas com caixilharias de madeira e vidro simples; grade, portões e candeeiros em
ferro fundido; tectos em estuque decorativo; silhares e registos de azulejo industrial; portas de
madeira; cobertura em telha.
De modo a serem inibidos actos de vandalismo e/ou a ocupação do edifício, foram emparedadas
as janelas e algumas das portas de entrada o que aliado ao facto de existirem desprendimento
de matérias, nomeadamente revestimentos, levou a que não tivesse sido possível a inspecção
do interior do imóvel.
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Não obstante foi possível constatar que o interior está em muito mau estado de conservação e
que qualquer uso futuro implicará previamente uma reabilitação profunda do edifício.
Figura 8 – Alçados do Corpo Secundário.
O piso de cota de soleira, parcialmente enterrado, tem um pé direito de 2,6 m, situando-se aqui o
que era a sala de bilhar, dois quartos, quarto de empregada e casa do forno.
Figura 9 – Páteo com painéis de azulejo.
O piso superior tem um pé direito variável entre os 3,5 m e os 4 m, e aqui se situavam o que
eram salas no corpo principal e um conjunto de 5 quartos no corpo secundário.
Em resultado da medição das plantas do edifício foram determinadas as seguintes áreas.
Área
Bruta
Área
Bruta
Interior
Área
de
Varandas
(m2 Ab)
(m2 Abi)
(m2 Av)
Piso 0
468
397
0
Piso 1
515
430
112
Total
983
827
112
Piso
A garagem existente tem a área de 75 m2, com dimensões aproximadas de 10,0 m x 7,5 m,
prevendo-se que possa dispor de uma capacidade máxima para 6 veículos, embora com
estacionamento condicionado.
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Para além destes lugares de estacionamento, o pátio de entrada, com acesso para veículos, terá
capacidade para estacionamento de 6 veículos, pelo que o imóvel disporia de um total de 12
lugares de estacionamento.
Figura 10 – Zona exterior e garagem.
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CLASSIFICAÇÃO NOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL
O instrumento de gestão urbanística que se encontra em vigor e que é aplicável à área onde o
imóvel se insere é o Plano Director Municipal do concelho de Lisboa, cuja Revisão foi publicada
através do Aviso nº 11622/2012 do Diário da Republica – 2ª Série, n.º 168 de 30 de Agosto de
2012.
Figura 11 - Implantação do imóvel na Planta de Classificação de Espaço Urbano do PDM
Após análise da Planta de Ordenamento da revisão do PDM concluiu-se a propriedade está
dentro da UOPG 1- Coroa Norte.
Insere-se em mancha classificada como Espaços Verdes de Recreio e Produção, classe que
está sujeitas às regras dispostas pelo artigo 50.º do regulamento do PDM.
Trata-se de uma classe de espaço que, nos termos do número 1, pode integrar equipamentos
coletivos e infraestruturas de apoio ao recreio e lazer, incluindo estabelecimentos de restauração
e bebidas, e equipamentos de caráter lúdico associados ao turismo.
No caso de logradouros de imóveis classificados, como é o caso, na medida do possível devem
ser objeto de reabilitação preservando as características originais.
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As construções existentes, além dos usos atuais e dos previstos no n.º 1, podem destinar -se ao
uso terciário, desde que a utilização não se mostre incompatível com a fruição do espaço verde
de recreio e produção.
O imóvel faz ainda parte do inventário de Bens imóveis de interesse municipal e outros bens
culturais imóveis, estando ai classificado como imóvel número 18.22, com a denominação de
Quinta de Nossa Senhora da Paz/Estrada do Paço do Lumiar nº 73.
Em resultado dessa classificação o imóvel está sujeito ao disposto pelo artigo 7.º do
Regulamento do PDM – Servidões Administrativas e restrições de utilidade pública.
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CENÁRIO DE USO ALTERNATIVO
Analisando as regras a que nos termos do disposto pelo artigo. 50º o imóvel está sujeito, concluise o seguinte:

O imóvel faz parte do inventário de Bens imóveis de interesse municipal e outros bens
culturais imóveis, facto que implica a manutenção da volumetria do edifício e das
características do espaço exterior.

O imóvel não dispõe de capacidade construtiva adicional não podendo por isso ser
equacionado qualquer cenário de ampliação do edificado existente.

O universo de usos a que o imóvel poderá ser afeto é limitado, admitindo-se a
possibilidade de ser afeto a uso terciário, nos termos do disposto pelo artigo 50.º
números 1 e 4.
No estabelecimento do cenário de uso alternativo para o imóvel há que considerar por um lado
as regras definidas pelo PDM e por outro as condições do imóvel e do mercado onde se insere.
Para qualquer uso terciário ou de comércio, um dos aspetos críticos será a disponibilidade de
estacionamento, seja para empregados seja para clientes.
Embora na Estrada do Lumiar propriamente dita o estacionamento não seja possível, a menos
de 200 m foi construído na Azinhaga do Torre do Fato um parque de estacionamento público que
mitiga a dificuldade de estacionamento.
Acresce ainda que como referido dentro do imóvel será possível estacionar 12 viaturas sem que
tal implica realizar obras de ampliação ou edificação.
Numa perspectiva comercial a localização em causa pode ser qualificada de periférica já que a
baixa densidade populacional da envolvente próxima reduz naturalmente o potencial do local
numa óptica de vendas potenciais de qualquer comércio que aqui pudesse ser instalado.
Numa perspectiva de utilização do imóvel como escritórios, o facto de a zona não ser servida
diretamente pela rede de metro, torna a localização menos atrativa.
Há no entanto que referir que é relevante o número de empresas instaladas no Parque
Tecnológico e no Polo Tecnológico do Lumiar, pelo que mesmo não sendo uma localização
prime, a zona da cidade em causa consegue atrair empresas do sector dos serviços.
Refira-se ainda que o imóvel tem características arquitetónicas que impedem a sua utilização por
mais do que uma entidade, o que é também uma desvantagem competitiva a assinalar.
Há ainda a referir que no Paço do Lumiar vários têm sido os imóveis com características em
certa medida comparáveis que têm vindo a ser ocupados por equipamentos, nomeadamente
estabelecimentos de ensino.
Um dos cenários possíveis será assim a ocupação com um uso de equipamento, havendo a
referir que a existência de espaços exteriores, a dimensão do edifício e a localização permitiriam
equacionar a conversão do imóvel para um uso de prestações de cuidado de saúde ou de
residência de terceira idade.
Outro cenário hipotético passaria pela construção de uma unidade hoteleira, uma tendência que
se tem observado em edifícios comparáveis na cidade de Lisboa.
Este cenário apresenta como fator limitativo o facto de o edifício ter apenas uma área bruta de
construção de 1.058 m2, dos quais os 468 m2 do piso 0 com um pé direito de apenas 2,6 m e
com a maior parte da área virada à Estrada do Lumiar.
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Estas condições permitem antever que dificilmente se poderia encontrar uma solução
arquitetónica que resultasse numa unidade com mais de 10 quartos, uma dimensão insuficiente
para viabilizar uma unidade hoteleira, particularmente numa localização periférica da cidade
onde as taxas de ocupação seriam necessariamente mais baixas do que as hoje registadas no
centro da cidade.
Qualquer uso implicará naturalmente uma reconversão profunda e reabilitação do imóvel,
representando um investimento equivalente a uma construção nova, pelo que o valor de
mercado do imóvel resulta essencialmente da capacidade construtiva que o edifício existente
representa.
Atendendo ao exposto, somos da opinião que o cenário de conversão do imóvel para o uso de
serviços se revela como o mais provável, pelo que é este considerado no modelo de avaliação
adotado.
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ANÁLISE E PROSPECÇÃO DE MERCADO
A análise de mercado tem como objectivo a recolha e análise de informação acerca da actual
situação de oferta e procura do mercado imobiliário, particularmente no segmento em que o
imóvel avaliado está inserido.
Em algumas situações torna-se ainda necessário proceder à análise do mercado relativamente
aos produtos imobiliários passíveis de serem desenvolvidos no imóvel objecto de avaliação.
Esta análise permite a recolha e compilação de informação acerca dos valores de transacção de
imóveis similares ao objecto de avaliação, bem como acerca das taxas de absorção, tempos de
exposição e tendências futuras do mercado, fundamentais para que possa ser formado um juízo
sobre o valor de mercado do imóvel avaliado.
8.1
CONJUNTURA ECONÓMICA
O ano de 2010 ficou marcado no espaço europeu pela crise da divida soberana de alguns
países, com destaque para a Grécia, Espanha, Irlanda, Portugal e a Itália, que levou a um
crescimento relevante dos yields exigidos pelos investidores em divida pública, que no caso
Grego ultrapassou os 12%, e no caso Português a yields que ultrapassaram os 10%.
Em 2011 a crise da divida soberana conduziu no caso Português, tal como havia acontecido com
a Grécia e com a Irlanda, à necessidade de o pais ser objecto de um plano de ajuda desenhado
pela União Europeia e pelo FMI.
As medidas de austeridade que foram implementadas tiveram impactos profundos na economia
portuguesa que se farão sentir no médio-longo prazo.
O incremento da carga fiscal, a redução de salários, e o aumento da taxa de desemprego
levaram a uma quebra do poder aquisitivo da população, com impacto no consumo, que regista
uma quebra acumulada de 17,5%, na procura e no nível de actividade das empresas.
A redução de actividade das empresas tem conduzido a um crescimento no nível de
desemprego e ao aumento do número de empresas que encerraram actividade.
Para além dos problemas de ordem económica o País debate-se também com sérios problemas
de ordem financeira decorrente da dificuldade de acesso aos mercados financeiros.
O problema tem afectado o Estado mas igualmente o Sector Financeiro, que pelas dificuldades
de liquidez e a necessidade de desalavancagem dos balanços tem restringido de forma
significativa o crédito a empresas e pessoas.
Esta conjuntura tem conduzido a uma quebra da procura no mercado imobiliário com o número
de transacções a atingirem em 2013 o nível mais baixo dos últimos 10 anos.
Em 2014 assistiu-se a uma melhoria ainda que ligeira da liquidez do mercado, com particular
destaque no caso da cidade de Lisboa, onde se assistiu a um aumento do número de
transacções nas localizações centrais, em grande parte resultado do investimento estrangeiro,
motivado pelos programas Golden Visa e as Autorizações de Residência Temporária, que levou
a uma subida do valor do imobiliário.
Nas localizações periféricas mantém-se uma estagnação do mercado, em particular no
segmento da promoção imobiliária, que está hoje quase exclusivamente focada na reabilitação
ou em localizações centrais.
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8.2
PROSPECÇÃO DE MERCADO
Dadas as características do objecto de avaliação a prospecção de mercado incidiu sobre o
mercado de terrenos com capacidade construtiva e de edifícios destinados a reabilitação urbana,
Considerando a hipótese se conversão do imóvel para um uso de terciário, procedeu-se ainda à
prospecção de mercado de escritórios na zona envolvente ou ainda em zonas da cidade com
similares características.
8.2.1
Mercado de Terrenos
O mercado de terrenos tem registado nos últimos anos uma reduzida liquidez, como
consequência da quebra na produção de edifícios, que contribuiu para uma evolução negativa
dos preços.
Os dados de mercado compilados reflectem preços de oferta unitários expressos em euros/m2
de área bruta potencial acima do solo, variáveis entre os 333 €/m2 e os 982 €/m2, com uma
média de 559 €/m2 Ab.
Quadro 1 – Exemplos de mercado relativos a situações de oferta de terrenos.
Localização
Rua Manuel Martins
da Hora
Alameda das Linhas
de Torres, nº 98
Alameda das Linhas
de Torres, nº 66
Alameda das Linhas
de Torres, nº 232
Alta de Lisboa, Malha
34, Lote 16
Alta de Lisboa, Malha
34, Lote 15
Rua Aura Abranches
Travessa Espirito
Santo. Sete Rios
Minimo
Média
Máximo
Uso
Hab
Colectiv
Hab
Colectiv
Hab
Colectiv
Hab
Colectiv
Hab
Colectiv
Hab
Colectiv
Hab
Colectiv
Hab
Colectiv
Área de Área Bruta
Nº
Infraestr
Terreno Ac Solo Fogos
uturas
(m2)
(m2 Ab)
(Nº)
Total
Preço de Oferta
Unit
Unit
(€)
Fonte
de
(€/fogo) (€/m 2 Ab)
Informação
MediPred
Não
18.600
19.270
160
10.000.000
62.500
519
Sim
1.000
2.630
17
1.950.000
114.706
741
Sim
619
1.985
13
1.950.000
147.355
982
Sim
435
2.160
14
850.000
59.028
394
Sim
623
3.104
20
1.209.000
60.450
389
Sim
883
3.259
28
1.369.000
48.893
420
Sim
1.160
4.800
32
1.600.000
50.000
333
Não
7.935
13.000
87
9.000.000
103.846
692
435
3.907
18.600
1.985
6.276
19.270
13
46
160
850.000
48.893
3.491.000 80.847
10.000.000 147.355
333
559
982
Predial Liz
217816920
C21
217552777
QP
212454059
Remax
965370024
Remax
965370024
Remax
965370024
Remax
965460514
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8.2.2
Mercado de Edifícios Destinados a Reabilitação
O mercado de edifícios destinados a reabilitação tem atraído particular procura deste 2013, o
que conduziu a um aumento no número de edifícios vendidos e também dos preços.
Entre outras transacções destacam-se as abaixo apresentadas como representativas da
situação do mercado

Em 2013 – Transacção de um conjunto de edifícios na Av. Duque de Loulé, com 12.500
m2 de área bruta por um montante de 15 milhões de euros, reflectindo um unitário de
1.200 €/m2 Ab acima do solo.

Em 2013 – Transacção de um edifício na Rua Sousa Martins, com 2.400 m2 de área
bruta por um montante de 2,25 milhões de euros, reflectindo um unitário de 938 €/m2 Ab
acima do solo.

Em 2013 – Transacção de um edifício na Rua Castilho, com 5.400 m2 de área bruta por
um montante de 5,85 milhões de euros, reflectindo um unitário de 1.083 €/m 2 Ab acima
do solo.

Em 2014 – Transacção de um edifício na Rua Braancamp, com 1.600 m2 de área bruta
por um montante de 1,45 milhões de euros, reflectindo um unitário de 900 €/m 2 Ab
acima do solo.

Em Julho de 2014 - Transacção de um edifício na Rua do Alecrim, 22 e 22 A, com 1.942
m2 de área bruta e 12 estacionamentos por um montante de 2,45 milhões de euros,
reflectindo um unitário de 1.326 €/m2 Ab acima do solo e 25.000 €/estacionamento.

Em Julho de 2014 - Transacção de um edifício na Calçada do Ferragial, 9 a 13, com
1.671 m2 de área bruta por um montante de 1,5 milhões de euros, reflectindo um unitário
de 1.056 €/m2 Ab acima do solo.

Em Outubro de 2014 - Transacção do Palácio Marquês de Tancos sito na Calçada do
Marquês de Tancos com 4.262 m2 de área bruta por um montante de 5,482 milhões de
euros, reflectindo um unitário de 1.277 €/m2 Ab acima do solo.

Em Outubro de 2014 - Transacção do Palácio Monte Real sito na Rua de São Mamede
com 1.500 m2 de área bruta por um montante de 3,05 milhões de euros, reflectindo um
unitário de 2.000 €/m2 Ab acima do solo.
Estas transacções, todas na zona central da cidade, reflectem preços unitários entre os 900 e os
2.000 €/m2 Ab, com um preço médio de 1.225 €/m2 Ab acima do solo.
Município de Lisboa
Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa.
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8.2.3
Mercado de Escritórios
Depois de um período dominado pela reduzida procura e reduzido investimento, em 2014 o
mercado de escritórios inverteu a tendência dos últimos anos, com aumento do investimento e
da área ocupada, uma tendência que se mantém em 2015.
Neste período foi-se registando uma descida dos yields exigidos pelos investidores com a
consequente subida do valor de mercado dos activos.
Quadro 2 – Exemplos de mercado relativos a situações de oferta de escritórios para venda.
Localização
Ano
Estado
Constr. AC CT Conservação
Área
Bruta
nº
LE
Preço de Oferta
Total
Unit
(m2)
(nº)
(€)
(€/ m2 Ab)
Fonte
de
Informação
Alameda das Linhas de Torres nº
250
2010
x
x
Muito Bom
42
1
60.000
1.429
Avenida Nações Unidas nº 15
2004
x
x
Muito Bom
112
2
205.000
1.830
Avenida Nações Unidas nº 15
2004
x
x
Muito Bom
100
2
175.000
1.745
Avenida Nações Unidas nº 19
2000
x
x
Bom
120
2
290.000
2.423
Kw pr1me
Lumiar
2000
x
x
Bom
191
2
350.000
1.832
Remax
Pólo Tecnológico
2000
x
x
Bom
430
20
1.270.000
2.953
Praça Bernardino Machado nº 11
1980
Médio
400
395.000
988
Rua Manuel Marques
1993
x
x
Médio
145
3
150.000
1.034
Rua Padre Américo
1990
x
x
Bom
170
10
275.000
1.618
Rua Padre Américo
1990
x
x
Médio
170
10
275.000
1.618
Rua Padre Américo
1990
x
x
Médio
114
200.000
1.754
Rua Padre Américo
1996
x
x
Médio
126
165.000
1.310
Rua Padre Américo
1996
x
x
Médio
73
100.000
1.376
Rua Padre Américo nº 14
1995
x
x
Bom
120
198.500
1.654
x
x
Bom
257
330.000
1.284
x
x
Bom
236
7
380.000
1.610
x
x
Bom
80
2
90.000
1.125
42
170
430
1
5
20
60.000
288.735
1.270.000
988
1.623
2.953
Rua Professor Alfredo de Sousa nº
2000
1
Rua Professor Fernando da
2000
Fonseca
Rua Professor Orlando Ribeiro nº
1990
3
Minimo
Média
Máximo
2
2
RE/MAX Latina II
RE/MAX
Telheiras
RE/MAX
Telheiras
RE/MAX
Telheiras
Fernanda
Pires
RE/MAX Lumiar
Remax
214135640
RE/MAX Miraflores
RE/MAX
Telheiras
RE/MAX - New
Cycle
RE/MAX
Telheiras
RE/MAX
Telheiras
RE/MAX Telheiras
Cobertura
213121520
RE/MAX Capital
CT-Calhas Técnicas
AC-Ar Condiconado
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Quadro 3 – Exemplos de mercado relativos a situações de oferta de escritórios para arrendamento.
Ano
Estado
Constr. AC CT Conservação
Localização
Área
Bruta
nº
LE
(m2)
(nº)
Renda Pedida
Total
Unit
(€)
(€/m2 Ab) Informação
Edifício Visconde de Alvalade
2000
x
x
Bom
830 a 871
-
12,0
Rua General Firmino Miguel, 3,
Green Park
1990
x
x
Bom
620
-
10,0
Avenida Padre Cruz, Natura Towers
2007
x
x
Bom
126 a 631
-
10,0
Rua Professor Fernando da
Fonseca
2000
x
x
Bom
236
7
1.710
7,2
Polo Tecnológico*
2009
x
x
Bom
430
20
6.350
14,8
Rua Padre Américo nº 14
1995
x
x
Bom
120
2
1.400
11,7
Rua Padre Américo
1996
x
x
Médio
126
2
1.000
7,9
Rua Padre Américo
1996
x
x
Médio
189
0
1.800
9,5
Rua Padre Américo
1996
x
x
Médio
139
1
1.400
10,1
Rua Padre Américo
1996
x
x
Médio
128
2
1.100
8,6
2010
x
x
Muito Bom
144
4
2.000
13,9
2010
x
x
Muito Bom
42
1
300
7,1
Rua Manuel Marques
1993
x
x
Médio
145
3
800
5,5
Rua Professor Alfredo de Sousa nº
1
2000
x
x
Bom
257
0
2.000
7,8
Praça Bernardino Machado nº 11
1980
Médio
400
0
2.900
7,3
300
1.897
6.350
5,5
9,6
14,8
Alameda das Linhas de Torres nº
250
Alameda das Linhas de Torres nº
250
Minimo
Média
Máximo
42
229
620
Fonte
de
SIL
213555555
AN
213139000
Bprime
211570000
Cobertura
213121520
Remax
919737308
RE/MAX
Telheiras
RE/MAX New Cycle
RE/MAX 4Ever
RE/MAX Ocidental
RE/MAX
Telheiras
RE/MAX Gap
RE/MAX Latina II
RE/MAX Lumiar
RE/MAX Telheiras
Fernanda
Pires
CT-Calhas Técnicas
AC-Ar Condiconado
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9
AVALIAÇÃO
O estudo de avaliação teve como objetivo a determinação do Valor de Mercado do imóvel, à data
e no estado actual.
O imóvel foi avaliado pelo Método Residual, em concreto pela aplicação da técnica do
Discounted Cash-Flow, com base no cenário de uso alternativo apresentado no ponto 7 do
relatório.
Assim na avaliação parte-se do pressuposto que o imóvel será reconvertido para uso de
serviços, mantendo as áreas de construção existentes.
No faseamento do desenvolvimento do projecto estima-se o seguinte:

Um semestre para licenciamento da operação urbanística.

Três semestres para realização das obras de reabilitação.

Venda/Arrendamento do edifício no termo das obras de reabilitação.
Pese embora o imóvel esteja situado fora das localizações prime de edifícios de escritórios, as
características distintas que o imóvel apresenta assim como a área de terreno que tem
associado tornam-no incomparável com o que são os imóveis de serviços que se localizam nesta
zona da cidade, seja em Telheiras seja no Polo Tecnológico, onde as rendas se situam entre os
9 e os 10 €/m2 Ab e os preços de oferta em torno dos 1.600 €/m2 Ab.
Mesmo admitindo que não serão atingíveis rendas ao nível das renda prime da cidade de Lisboa,
somos da opinião que um unitário de 18 €/m2 Abi traduzidas num unitário de 15,2 €/m2 Ab, que
se situam em linhas com as rendas pedidas no palacete da Alameda das Linhas de Torres nº
250, traduz a renda de mercado do imóvel, após obras.
Na capitalização das rendas com vista ao cálculo do valor de mercado potencial adota-se com
um yield de mercado um yield de 7,5%, resultando as receitas potenciais em 2,497 milhões de
euros.
Receitas
Piso
Área
Bruta
Área
Bruta
Interior
Área
de
Varandas
Nº
Unid./
Frac.
Renda de Mercado
Potencial
Unitário Unitário Total
(m2 Ab)
(m2 Abi)
(m2 Av)
(Nº)
(€/m2 Ab) (€/m2 Abi) (€/mês)
Estacionamento
75
12
60,0
Piso 0
468
397
0
1
15,3
Piso 1
515
430
112
1
Total
1.058
827
112
14
Yield
Bruto
(% )
Valor de Mercado
Potencial
Unitário
Unitário
Total
(€/m2 Abi\LE) (€/m2 Abi)
(€)
720
7,5%
9.600
115.200
18,0
7.146
7,5%
2.443
2.880
1.143.360
15,0
18,0
7.741
7,5%
2.406
2.880
1.238.602
14,8
18,9
15.607
2.361
3.019
2.497.162
Na estimativa dos encargos de desenvolvimento, foram consideradas as seguintes rubricas,
onde está já refletido o impacto do IVA, que se assume não será recuperável pelo promotor.

Encargos com gestão e projetos de 8% sobre a estimativa do montante de investimento.

Custos com a infraestruturação de 50 €/m2 de área de terreno.

Custos de construção unitários de 250 €/m2 Ab para a garagem, 250 €/m2 Ab para
varandas e 750 €/m2 Ab para a área de serviços.
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
Encargos com taxas calculados de acordo com a tabela de taxas da Câmara Municipal
de Lisboa, conforme documento de cálculo em anexo.

Encargos com transmissão correspondentes a 7,5% sobre o Valor Residual
determinado.

Encargos com comercialização e marketing de 5,0% sobre o valor de mercado potencial
do projeto.

Foi ainda considerada uma parcela para imprevistos de 3% sobre os encargos
estimados.
Encargos
Componentes
Unidade
Quantidade
Custo do Componente
Unitário
Total
(€/uni)
(€)
Projectos e Gestão
Peso
73.499
6,2%
Projectos e Gestão
% custo
918.733
8,0%
73.499
6,2%
Infraestruturas
Arranjos Exteriores
m2 At
2.698,5
50,0
134.925
134.925
11,4%
11,4%
Construção
Garagen
Piso 0
Piso 1
Varandas
m2 Ab
m2 Ab
m2 Ab
m2 Ab
75
468
515
112
250
750
750
250
783.808
18.750
351.000
386.025
28.033
66,4%
1,6%
29,7%
32,7%
2,4%
Taxas e outros
IMT+Custos Transmissão
Taxas de Construção
% Valor
m2 Ab
1.052.091
1.170
7,50%
1,5
80.662
78.907
1.755
6,8%
6,7%
0,1%
Marketing e Comercializacão
% venda
2.497.162
3,0%
74.915
6,3%
Imprevistos
% custo
1.072.893
3,0%
32.187
2,7%
1.179.994
100%
Total
Dada a atual conjuntura macroeconómica e a conjuntura do setor imobiliário em particular,
considerando tratar-se de um projeto de longo prazo foi considerado um crescimento dos preços
a uma taxa anual de 2%.
Assumimos que o projeto será financiado com 50% de capitais alheios e 50% de capitais
próprios, com um custo de capitais alheios de 6% e um custo de capitais próprios, após impostos
ou ROE de 12%.
O ROE considerado, assumindo uma taxa de remuneração de ativos sem risco de 4%, traduz
um prémio de risco de 8%, que consideramos ajustado à natureza e risco do projeto e ao perfil
do investidor potencial.
Dada a natureza do investimento a avaliação foi realizada assumindo que os encargos
suportados nos primeiros anos do projeto serão contabilizados como acréscimos ao ativo.
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Com vista ao cálculo dos impostos devidos, o apuramento dos resultados antes de impostos
resulta da diferença entre as receitas, os encargos respetivos e a amortização do ativo.
Foi considerada uma taxa de imposto sobre o rendimento de 25% a que se acresce a derrama
de 1,5% sobre os resultados apurados.
A amortização do ativo em cada é ano é calculada pelo produto entre o ativo bruto e peso das
receitas no ano face às receitas globais, assumindo-se a redução do ativo em termos
proporcionais com as receitas obtidas.
Análise de Sensibilidade
Variação no Custo
VRT
-12,5%
-10,0%
-7,5%
-5,0%
-2,5%
0%
2,5%
5,0%
7,5%
10,0%
12,5%
Variação no Preço de Venda
-12,5%
920.387
899.355
878.322
857.290
836.257
815.225
794.192
773.160
752.127
731.095
710.063
-10,0%
967.760
946.728
925.695
904.663
883.630
862.598
841.566
820.533
799.501
778.468
757.436
-12,5%
937
915
894
872
851
830
808
787
765
744
723
-10,0%
985
963
942
921
899
878
856
835
814
792
771
-7,5%
-5,0%
-2,5%
0%
2,5%
5,0%
7,5%
10,0%
12,5%
1.015.134 1.062.507 1.109.880 1.157.253 1.204.626 1.252.000 1.299.373 1.346.746 1.394.119
994.101 1.041.474 1.088.848 1.136.221 1.183.594 1.230.967 1.278.340 1.325.714 1.373.087
973.069 1.020.442 1.067.815 1.115.188 1.162.561 1.209.935 1.257.308 1.304.681 1.352.054
952.036 999.409 1.046.783 1.094.156 1.141.529 1.188.902 1.236.275 1.283.649 1.331.022
931.004 978.377 1.025.750 1.073.123 1.120.497 1.167.870 1.215.243 1.262.616 1.309.989
909.971 957.344 1.004.718 1.052.091 1.099.464 1.146.837 1.194.211 1.241.584 1.288.957
888.939 936.312 983.685 1.031.058 1.078.432 1.125.805 1.173.178 1.220.551 1.267.924
867.906 915.280 962.653 1.010.026 1.057.399 1.104.772 1.152.146 1.199.519 1.246.892
846.874 894.247 941.620 988.993 1.036.367 1.083.740 1.131.113 1.178.486 1.225.860
825.841 873.215 920.588 967.961 1.015.334 1.062.707 1.110.081 1.157.454 1.204.827
804.809 852.182 899.555 946.929 994.302 1.041.675 1.089.048 1.136.421 1.183.795
Variação no Custo
VRTU
-12,5%
-10,0%
-7,5%
-5,0%
-2,5%
0%
2,5%
5,0%
7,5%
10,0%
12,5%
Variação no Preço de Venda
-7,5%
1.033
1.012
990
969
947
926
905
883
862
840
819
-5,0%
1.081
1.060
1.038
1.017
996
974
953
931
910
889
867
-2,5%
1.129
1.108
1.087
1.065
1.044
1.022
1.001
980
958
937
915
0%
1.178
1.156
1.135
1.113
1.092
1.071
1.049
1.028
1.006
985
964
2,5%
1.226
1.204
1.183
1.162
1.140
1.119
1.097
1.076
1.055
1.033
1.012
5,0%
1.274
1.253
1.231
1.210
1.188
1.167
1.146
1.124
1.103
1.081
1.060
7,5%
1.322
1.301
1.279
1.258
1.237
1.215
1.194
1.172
1.151
1.130
1.108
10,0%
1.370
1.349
1.328
1.306
1.285
1.263
1.242
1.221
1.199
1.178
1.156
12,5%
1.419
1.397
1.376
1.354
1.333
1.312
1.290
1.269
1.247
1.226
1.205
Da análise realizada determina-se um valor de mercado para o imóvel de 1.052.100 €,
traduzindo um unitário de 1.071 €/m2 de Ab acima do solo.
Analisando o resultado da avaliação à luz das evidências de mercado de edifícios
transacionados, há que referir que o preço unitário se situa no limite inferior dos preços
registados no mercado, o que se revela ajustado face à posição central da generalidade dos
edifícios que compõem a amostra de mercado apresentada.
Face ao exposto, somos da opinião que o valor resultante do Método Residual é validado com
base numa análise pelo Método Comparativo.
Município de Lisboa
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Município de Lisboa
Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa.
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18.557
-299.127
2.218.002
-435.594
100%
380.045
Cash-Flow Antes Impostos
-18.557
299.127
2.598.047
-1.130.998
435.594
Total
Vendas
Receitas
Total
33,3%
33,3%
100,0%
33,3%
33,3%
25,0%
4
Imprevistos
100,0%
Taxas e outros
33,3%
25,0%
3
Marketing e Comercializacão
33,3%
25,0%
Construção
25,0%
2
100,0%
78.907
100,0%
1
Infraestruturas
Projectos e Gestão
Encargos de Transmissão
Encargos
0
Semestre
5
6
7
8
9
10
265.076
2.497.162
2.497.162
1.179.994
32.187
74.915
1.755
783.808
134.925
73.499
78.907
Total
333.726
2.598.047
2.598.047
1.212.230
33.158
77.941
1.790
807.465
137.624
75.345
78.907
Valor c/i
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
%
Município de Lisboa
Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa.
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565.499
826.779
591.495
17.486
217.797
435.594
217.797
217.797
2
1.000.784
826.779
24.442
149.564
299.127
149.564
149.564
3
61.373
3.682
65.056
180.437
Impostos Sobre Rendimento
IRC
Derrama
Total
Resultados Após Impostos
2.264.321
2.264.321
88.233
942.138
1.030.371
1.000.784
29.586
4
2.598.047
-2.264.321
-88.233
245.493
1.130.998 1.149.555 1.585.149 1.884.276
1.130.998 1.149.555 1.585.149 1.884.276
591.495
565.499
18.557
9.279
9.279
565.499
16.718
9.279
1.130.998
565.499
565.499
1
Resultados Antes Impostos
+ Receitas
- Amortizações Activos
- Juros Suportados
Total
Activo
Activo Bruto
Amortizações
Activo Liquido
Serviço de Divida
Divida Inicio Periodo
Juros no Período
Acréscimos de Divida
Pagamento de Juros
Redução de Divida
Pagamento (Juros + Divida)
Divida Fim Periodo
Necessidades de Financiamento
Global
Capitais Próprios
Capitais Alheios
0
2.264.321
Semestre
5
7
8
9
10
2.264.321 2.264.321 2.264.321 2.264.321 2.264.321
6
180.437
61.373
3.682
65.056
2.598.047
-2.264.321
-88.233
245.493
2.264.321
2.264.321
88.233
942.138
88.233
942.138
1.030.371
1.884.276
942.138
942.138
Total
Município de Lisboa
Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa.
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1
-9.279
-9.279
-9.279
Cash-Flow De Financiador Externo
CF
-39.453
Cash-Flow Do Promotor
Antes Impostos
Após Impostos
-18.557
-18.557
-9.279
-9.279
-9.279
-1.130.998
-1.130.998
Cash-Flow De Financiador Externo
CF
-565.499
-565.499
-565.499
2,0%
1,0%
6,0%
3,0%
12,0%
5,8%
50,0%
50,0%
Cash-Flow Do Promotor
Antes Impostos
Após Impostos
Custo de Capital
Taxa de Inflação Esperada Anual
Taxa de Inflação Esperada Semest
Custo de Capitais Alheios Semest
Custo de Capitais Alheios Anual
Custo de Cap. Próp. Após Impos Anu.
Custo de Cap. Próp. Após Impos Sem.
Capitais Alheios (% )
Capitais Próprios (% )
Cash-Flow Do Projecto
Antes Impostos
Após Impostos
Cash-Flow com Valor Residual do Edifício
-39.453
-39.453
-18.557
-18.557
-78.907
-78.907
Cash-Flow Do Projecto
Antes Impostos
Após Impostos
Cash-Flow para Cálculo do Valor Residual do Edifício
0
-149.564
-149.564
-149.564
-299.127
-299.127
-149.564
-149.564
-149.564
-299.127
-299.127
3
1.187.631
1.122.575
1.030.371
2.218.002
2.152.946
1.187.631
1.122.575
1.030.371
2.218.002
2.152.946
4
Valor Residual
Total
Financiado com Capitais Próprios
Financiado com Capitais Alheios
Unitário (Área bruta acima solo)
Unitário (Área de Edifício)
-217.797
-217.797
-217.797
-435.594
-435.594
-217.797
-217.797
-217.797
-435.594
-435.594
2
1.052.091 €
526.045
526.045
1.071
390
Semestre
5
Euros
Euros
Euros
Euros/m2 Ab
Euros/m2 At
6
7
9
10
245.493
180.437
88.233
333.726
268.670
Total
771.539
706.483
614.278
1.385.817
1.320.761
Total
Total
Indicadores Resumo
Valor Potencial do Projecto
Custo do Imóvel
Encargos Gerais
Juros Suportados
Impostos
Margem de Promoção
Margem Sobre Valor Potencial
Margem Sobre Encargos
Margem Sobre Capitais Próprios Investidos
Valor Residual/Produto Final
8
2.598.047 Euros
1.052.091 Euros
1.212.230 Euros
88.233 Euros
65.056 Euros
180.437 Euros
6,9%
7,5%
19,2%
40,5%
8%
5,8%
3%
5%
4%
TIR
10 CONCLUSÃO
Com base nas condições e pressupostos apresentados determinámos para o activo, na situação
actual, à data de 24 de Junho de 2015, o seguinte valor:
Valor de Mercado
1-052.100 €.
(um milhão e cinquenta e dois mil e cem euros)
______________________
Carlos Pereira MRICS
Managing Director
Município de Lisboa
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ELEMENTOS
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Município de Lisboa
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METODOLOGIA
Nas avaliações que realizamos são adoptados os Métodos, Normas e Conceitos definidos nas
Normas de Avaliação RICS.
MÉTODO COMPARATIVO
Através do Método Comparativo o Valor do Imóvel é determinado tendo por base
informação sobre transacções recentes e/ou propostas de venda de imóveis similares ao
que é objecto de avaliação.
Os imóveis são comparados quanto a um conjunto de variáveis, normalmente definidas
como variáveis explicativas, das quais depende a formação do valor de mercado dos
imóveis.
O conhecimento das variáveis explicativas e a quantificação das mesmas relativamente
a cada exemplo de mercado comparável, permite, quando conhecido o valor de mercado
dos imóveis, construir uma escala de qualidade e uma escala de valores de mercado.
A escala de valores de mercado é explicada pela escala de qualidade e com base na
mesma é possível inferir o valor de mercado de imóveis avaliados, pela quantificação
dos valores que assumem as variáveis explicativas para o imóvel em causa.
MÉTODO DO RENDIMENTO
Através do Método do Rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela
capacidade da propriedade de gerar benefícios e pela conversão desses benefícios num
Valor Actual.
As técnicas associadas ao Método do Rendimento podem ser divididas em dois
principais grupos, dependendo essencialmente do horizonte temporal considerado:
a) Capitalização Directa
Esta técnica é utilizada na conversão de um rendimento que se considera constante e
perpétuo num valor de capital, pela adopção de uma taxa de rentabilidade que reflicta o
risco do rendimento em causa.
b) Discounted Cash-Flow ou Fluxo de Caixa Actualizado
Esta técnica é baseada no cálculo do Valor Actual do rendimento anual esperado ou
projecções de fluxo de caixa para um determinado período.
A actualização dos fluxos de caixa é realizada pela adopção de uma taxa de
actualização que deve reflectir o risco do investimento e/ou projecto em causa.
O fluxo de caixa resulta da diferença entre as receitas e os encargos verificados num
determinado período.
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MÉTODO DO CUSTO
O método do custo apenas deve ser adoptado nas situações em que a reduzida
dimensão do mercado, quer pelas características do local onde se insere a propriedade,
quer pela especificidade da mesma, não permite inferir valores de mercado.
Através deste método o valor do imóvel é determinado com base no Custo de
Substituição a Novo, tomando como referências materiais e tecnologias actuais, ao qual
deverá ser deduzida uma parcela referente à depreciação que a construção apresente.
A depreciação, ou perda do valor do imóvel, pode resultar de obsolescência física,
funcional, estratégica, económica ou ambiental, ou, em alguns casos, de combinações
destas.
Ao valor daqui resultante é depois adicionado o valor do terreno onde a construção se
encontra implantada, determinado com base no Método Comparativo.
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