Relatório 1. Ana A…., notária, vem, na qualidade de apresentante

N.º 28/ CC /2016
DIVULGAÇÃO DE PARECER DO CONSELHO CONSULTIVO
N/Referência:
P.º R.P. 31/2016 STJSR-CC
Data de homologação:
19-05-2016
Recorrente:
Ana A…, notária
Recorrido:
Conservatória do Registo Predial de …
Assunto:
Modificação da propriedade horizontal - alteração da composição das frações autónomas e das partes
comuns. Título para registo. Identificação das frações autónomas - localização dos logradouros e quintais.
Palavras-chave:
propriedade horizontal; modificação; alteração; frações autónomas; título; partes comuns.
Relatório
1. Ana A…., notária, vem, na qualidade de apresentante do registo de modificação da propriedade horizontal
relativa ao prédio descrito sob o n.º 305/19880502, da freguesia e concelho de A…, interpor recurso hierárquico
da decisão de provisoriedade por dúvidas desse registo, as quais se fundaram 1) na falta de apresentação dos
títulos translativos das partes comuns e das partes integrantes de cada uma das frações autónomas que
passaram a integrar outras frações autónomas; 2) na falta de ato translativo de suporte à alteração das frações
autónomas, decorrente das obras de ampliação referidas na escritura pública, e à redistribuição da área do
prédio indicada no registo (área coberta/área descoberta), com uma diferença de 73,90 m2 em relação à área
total que se situa dentro da margem de tolerância permitida pelo art. 28.º-A do CRP;
3)
na qualificação das
garagens, logradouro, quintais e arrecadação como partes próprias e na referência simultânea ao seu uso
exclusivo, como se estivessem em causa partes comuns; 4) e na falta de indicação da localização da garagem,
da arrecadação, dos logradouros e dos quintais.
2. Do requerimento de recuso, retira-se, em síntese, que 1) o acordo de todos os condóminos é suficiente para
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operar a modificação da propriedade horizontal, mesmo quando esta envolva uma alteração substancial do
domínio de cada um deles, pelo que é desnecessária a junção de outro título; 2) a divergência quanto à área do
prédio e das frações autónomas não é relevante, porquanto não se trata de elemento indispensável à
individualização das unidades que são objeto de “direitos independentes”; 3) a referência ao “uso exclusivo” de
certas partes que compõem as frações autónomas destinou-se apenas a reforçar a “natureza privativa” de tais
partes; 4) a dúvida quanto à localização das garagens, arrecadação logradouros e quintais deve ser resolvida por
via do que ficou estabelecido na primitiva escritura pública de constituição da propriedade horizontal e no
respetivo registo.
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3. No despacho elaborado ao abrigo do art. 142.º-A do Código do Registo Predial (CRP), é sustentada a
qualificação do registo como provisório por dúvidas em termos que aqui damos por integralmente reproduzidos e
que, no essencial, se analisam na repetição dos fundamentos de facto e de direito já expendidos no despacho
inicial, agora desenvolvidos à luz dos argumentos postos no requerimento de recurso hierárquico.
Apreciação
Do título modificativo da propriedade horizontal em geral1
1. Consabidamente, a questão da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal continua a dividir a
doutrina portuguesa, a qual se reparte, essencialmente, entre as conceções que valorizam os elementos de
personificação presentes no condomínio, identificando neste uma pessoa coletiva; as que distinguem na
propriedade horizontal uma propriedade especial; as que qualificam o condomínio como um direito real
complexo; e as que enquadram o regime do condomínio num tipo autónomo de direito real de gozo, embora
moldado sobre a propriedade.
1.1. Não obstante, do ponto de vista prático, mais do que valorizar os dados jurídicos que favorecem a
integração do condomínio numa ou noutra categoria jurídica, interessará atentar no novo estatuto a que fica
subordinado o prédio constituído em propriedade horizontal e no seu regime específico, porquanto é neste
regime, de cariz especial, que vemos definidos a medida e o conteúdo do direito de cada condómino e os
requisitos necessários à alteração do seu objeto.
1.2. O mesmo é dizer que, a nosso ver, não é no enquadramento dogmático da propriedade horizontal ou no
plano das vicissitudes do direito de propriedade singular ou comum, mas no regime jurídico específico regulador
da propriedade horizontal, e nas suas particulares exigências de forma e de substância, que fundamentalmente
devemos procurar a disciplina relativa à modificação objetiva deste direito.
1.3. E o que a este propósito encontramos no Código Civil não é senão uma “feição muito própria”, que é ditada
pela “complexidade do regime da propriedade horizontal”, e que, abrindo a possibilidade de se alterar a
qualificação das várias partes do edifício (modificações quanto ao objeto) ou de se reconfigurar o conjunto dos
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poderes e deveres recíprocos dos condóminos (modificações quanto ao conteúdo), impõe, ainda assim,
determinados requisitos formais e substantivos, tanto mais exigentes quanto mais expressivo for o impacto
dessa alteração na esfera jurídica dos condóminos.
1
Neste ponto, seguimos de perto, Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid Juris Sociedade Editora, Lisboa, e, do
mesmo Autor, “Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal”, Cadernos de Direito Privado, 15, julho/setembro 2006, pp. 3 e
ss.
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1.4. Deste modo, seja qual for o tipo de alteração pretendida; quer se trate de alterações relativas ao conteúdo
do direito, quer esteja em causa a composição das frações autónomas ou a requalificação de partes do edifício
como fração autónoma ou como parte comum (ressalvadas, claro está, as limitações de ordem legal que, por
exemplo, impõem a natureza comum de certas partes do edifício), será através da modificação da propriedade
horizontal, segundo o regime definido no art. 1419.º do CC, e não por via dos negócios jurídicos dispositivos,
que, normalmente, valem quando se trata de propriedade singular ou comum, que se logrará redefinir o conjunto
de poderes e deveres recíprocos dos condóminos ou o objeto do seu direito2.
1.5. Daí que o título a elaborar, com as formalidades previstas no art. 1419.º do CC, deva repercutir não apenas
o resultado ao nível da recomposição do objeto dos direitos de propriedade horizontal, mas também a
manifestação de vontade dos titulares das frações alteradas e a composição de interesses que precede qualquer
alteração de domínio decorrente da modificação de certos elementos do prédio3.
1.6. O mesmo é dizer, em suma, que as transferências de domínio, que são consequência da alteração da
composição das frações autónomas, se bastam com o título de modificação da propriedade horizontal, contanto
que neste se incluam a descrição das modificações operadas em cada uma das frações autónomas e nas partes
comuns, as mutações dominiais correspondentes4, os consentimentos devidos, a prova dos requisitos que estão
previstos para a constituição da propriedade horizontal (art. 1419.º/3 do CC) e, naturalmente, as condições
substantivas que garantem o destino jurídico unitário do direito de cada condómino5.
Do título apresentado
2. Sucede, porém, não ser esse o conteúdo que vemos representado na escritura pública apresentada.
2.1. O que no referido título se descreve não são seguramente os termos em que a modificação da propriedade
horizontal constituída sobre o prédio descrito sob o n.º 305 opera, mas é, como a própria recorrente alega, um
“novo” regime de propriedade horizontal, sem qualquer referência concreta às modificações introduzidas em
cada uma das frações autónomas e, por consequência, às alterações de domínio respetivas, ou à requalificação
2
Note-se que, salvo as exceções previstas no art. 1422.º-A e noutras disposições dispersas do CC, a modificação da propriedade
horizontal só pode operar com o consentimento de todos os condóminos, desde logo porque essa modificação pode analisar-se numa
alteração substancial do domínio dos condóminos, e, como se sabe, a par do interesse coletivo presente na propriedade horizontal, estão
os direitos exclusivos que recaem sobre as frações autónomas e que são, antes de mais, património individual.
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3
Obviamente, estamos aqui a equacionar as alterações de domínio impostas pela modificação do objeto da propriedade horizontal, e não
aquelas que os condóminos pretendam fazer a coberto da liberdade contratual e do poder de disposição sobre os bens que lhe
pertencem, e que se traduzam, por exemplo, em atribuir apenas a um dos condóminos a titularidade de uma fração autónoma criada à
custa de partes comuns (cfr. a hipótese prevista no Proc. N.º 82/96 R.P. 4, publicado no BRN 5/97, II Caderno).
4
Atenta a relevância fiscal das mutações dominiais, parece que este aspeto não pode deixar de ser sindicado tanto no âmbito da titulação
como no plano registal, devendo consignar-se no documento para registo os elementos que permitam o seu enquadramento à luz do
disposto no art. 72.º do CRP.
5
Figure-se a hipótese de a fração autónoma se encontrar hipotecada e dela ser retirada uma parte destinada a compor outra fração
autónoma (sem encargos ou com encargos diversos) ou destinada a integrar uma parte comum do prédio.
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das partes comuns, procedendo-se, efetivamente, como se da constituição de uma nova propriedade horizontal
se tratasse.
2.2. Realmente, o confronto entre os dados descritivos do prédio constantes do registo e aqueles que figuram
na dita escritura pública, designadamente a distribuição da área do prédio (área coberta/área descoberta) e a
nova composição das frações, desacompanhado de outros elementos, chega mesmo a inculcar a dúvida sobre
se as obras a que se reporta o projeto aprovado pela câmara municipal não serão antes de reconstrução total do
edifício, subsequente à demolição, e se, portanto, ao invés da modificação da propriedade horizontal, não
deveria estar em causa a cessação do regime da propriedade horizontal registado, por extinção do seu objeto,
seguida da constituição da propriedade horizontal sobre o novo edifício.
2.3. Mas é como título de modificação da propriedade horizontal que a escritura pública é trazida a registo, e é
do pressuposto de que o edifício recebeu obras de adaptação que se parte no despacho de qualificação (embora
nada se diga a propósito na escritura pública ou na referência ao projeto aprovado pela câmara municipal), pelo
que é precisamente no conteúdo dessa alteração que se detém boa parte deste despacho, sublinhando-se a
alteração ao nível da área do prédio6 e fazendo-se alusão expressa à falta de concretização das modificações
efetuadas nas frações autónomas e nas partes comuns, e à omissão das mutações dominiais que, por via
dessas modificações, se terão verificado.
2.4. E é justamente a esta falta de concretização das alterações materiais e dominiais efetuadas que reduzimos
o primeiro motivo de dúvidas indicado em sede de qualificação, dele se excluindo apenas, pelas razões atrás
indicadas, a exigência de que aquela concretização se faça em negócios jurídicos distintos do próprio contrato
de alteração da propriedade horizontal a que se refere o art. 1419.º do CC7.
Da composição das frações autónomas
6Ao
invés do que parece ter sido entendido pela recorrente, a diferença quanto à área do prédio não constituiu motivo de dúvidas e
apenas serviu para ilustrar a falta de especificação das alterações efetuadas à propriedade horizontal.
Não tendo sido suscitada a dúvida no momento da qualificação, e ainda que os argumentos aduzidos pela recorrente a propósito da
dispensabilidade da menção da área das frações autónomas nos pareçam irrelevantes (posto que não se trata aqui de um facto jurídico
que tenha por objeto único e imediato as frações autónomas, mas de um facto que respeita ao prédio constituído em propriedade
horizontal; que traduz, antes de mais, a modificação material deste prédio, com a consequente redefinição do seu estatuto jurídico-real,
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por reformulação das partes que constituem unidades independentes e das partes que são comuns; e que, por isso, deve ser pedido e
registado com referência à descrição genérica, implicando, desde logo, a sua atualização), não vemos razões de interesse público para,
em sede de recurso, se aditar tal deficiência às causas de provisoriedade do registo.
Ainda assim, não deixamos de referir que a divergência quanto à área do prédio, que também existe entre o título e a descrição, teria
justificado a exigência do esclarecimento a que se refere o art. 28.º/3 do CRP e os desenvolvimentos registais adequados em face desse
esclarecimento.
7
Numa análise mais fina, talvez coubesse uma qualificação mais drástica, designadamente a prevista no art. 69.º/1/b) do CRP, dado que
no título apresentado ficou por indicar uma parte substancial do conteúdo negocial e do iter negocial seguido pelas partes, tendo em vista
o resultado descrito na escritura pública.
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3. Outra dúvida colocada ao registo respeita à natureza, própria ou comum, de certas partes do edifício
(garagens, logradouros, quintais e arrecadação), que são descritas na escritura pública como fazendo parte das
frações autónomas, mas que, ao mesmo tempo, se refere como estando afetadas ao seu “uso exclusivo”.
3.1. Tratando-se de partes do edifício que não integram o elenco das partes imperativamente ou
necessariamente comuns (art. 1421.º/1 do CC), é evidente que as mesmas podem ser partes próprias, ou seja,
partes suscetíveis de apropriação privativa, ou partes comuns, consoante o que se declare no título, sem
prejuízo de também poderem ser próprias por força da sua destinação objetiva8.
3.2. Dito de outra forma, serão partes próprias quando figurem no título como elementos privativos das frações
autónomas, ou quando, pela sua situação ou por qualquer situação juridicamente relevante, se encontrem
destinadas à fração autónoma, e serão comuns se não houver essa afetação formal (art. 1421.º/2 do CC) ou
essa destinação objetiva.
3.3. Normalmente, quando se pretende uma afetação de partes do edifício não necessariamente comuns ao
domínio exclusivo do condómino, o que se faz é especificar cada uma dessas partes como elemento da
composição da fração autónoma respetiva, sem mais referências, porque desnecessárias, ao regime a que as
mesmas ficam subordinadas.
3.4. Porém, não foi isso que sucedeu neste caso. É que, depois de se descrever a composição de cada uma das
frações autónomas, integrando, em cada uma delas, partes do edifício que, não fora essa especificação,
poderiam ser presumidas comuns, optou-se por juntar à dita composição, e a propósito de cada uma dessas
partes, uma referência ao seu “uso exclusivo”, prestando-se, assim, à confusão entre “afetação de gozo” e
“afetação de domínio” mencionada no despacho de qualificação.
3.5. Admitindo que a redação seguida pode ser perturbadora da tarefa interpretativa, cremos, ainda assim, que
na dita redação se incorporam os termos utilizados no próprio art. 1421.º/2/e) do CC9, e que, portanto, tal como
deve suceder quando se interpreta esta disposição legal sem um apego excessivo ao significado literal da
norma, o sentido que deve valer não é o de uma afetação do gozo da parte comum, como se prevê no art.
1421.º/3 do CC, mas o de uma qualificação daquelas partes como componentes das frações autónomas,
pertencendo em exclusividade aos condóminos respetivos.
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3.6. Tratando-se de partes do edifício não necessariamente comuns, para valer um sentido negocial diverso,
com o mínimo de correspondência no texto do documento, significando uma afetação do gozo exclusivo, em vez
do domínio exclusivo, importaria, pelo menos, que estas partes não aparecessem descritas como partes
componentes das frações autónomas ou que, ao mesmo tempo, constasse uma referência expressa à sua
qualificação como partes comuns, o que não acontece.
8
Sobre o sentido de “destinação objetiva”, cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade
Horizontal, 2.ª edição, Almedina, Coimbra, 2004, pp. 44 e ss.
9
Cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia…cit., pp. 43/44.
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3.7. Parece-nos, por isso, não subsistirem dúvidas bastantes quanto à natureza própria das ditas partes do
edifício e quanto à necessidade de as integrar na composição das frações autónomas respetivas, no âmbito das
descrições subordinadas (art. 83.º/1/b) do CRP), e não como direito especial dos condóminos, a figurar no
extrato da inscrição (art. 95.º/1/q) do CRP).
Da incompleta individualização das frações autónomas
4. Já quanto à exigência de que se diga, no título, onde se localizam essas partes do edifício que são
mencionadas a propósito da identificação de cada fração autónoma, não podemos senão concordar com a
recorrida, pois parece ser esse um requisito essencial à completa individualização das frações autónomas
imposta pelo art. 1418.º do CC.
4.1. Tal como atrás salientámos, a modificação da propriedade horizontal não fica dispensada da observância
dos requisitos relativos à sua constituição (art. 1419.º/3 do CC), pelo que, havendo alteração da composição das
frações autónomas, também no título que dá expressão formal a tal alteração se impõe dar cumprimento ao
dever legal de especificação das partes do prédio correspondentes às frações autónomas modificadas10.
4.2. Ora, sendo cada uma das frações autónomas composta por partes materialmente separadas, parece que
uma completa individualização dessas frações autónomas (art. 1418.º do CC e art. 83.º/1 do CRP) não se basta
com a indicação da espécie (arrecadação, garagem, quintais, logradouros, etc.), pedindo ainda a localização e
área, ou outro sinal distintivo, que permita delimitar, com clareza e de forma inequívoca, a coisa que é objeto do
domínio exclusivo do condómino e distingui-la, assim, das demais partes, próprias ou comuns, que compõem o
prédio em propriedade horizontal11.
4.3. Daí que nos pareça de manter a provisoriedade por dúvidas também por este motivo.
_____________
Pelo exposto, propomos a improcedência do recurso e formulamos as seguintes
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CONCLUSÕES
10
Como é o título modificativo da propriedade horizontal que está a ser objeto de qualificação, é sobre ele que é exercido o controlo de
legalidade a que se refere o art. 68.º do CRP e, portanto, é sobre o seu conteúdo e o seu regime legal que incide a apreciação de
viabilidade do registo a cargo do conservador.
Pela nossa parte, não colhe, assim, o argumento, que parece ser o da recorrente, de que os termos da especificação das partes do prédio
correspondentes às frações autónomas já foram sindicados aquando do registo da constituição da propriedade horizontal e que, por isso,
os parâmetros de qualificação do novo ato se encontram subordinados ao critério então seguido.
11
Neste sentido, deliberação tomada no processo R.P. 159/2011 SJC-CT e parecer emitido no processo C. P. 73/2014 STJ-CC.
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I – A modificação do direito de propriedade horizontal quanto ao objeto deve observar o regime previsto
no artigo 1419.º do Código Civil, mesmo quando estejam em causa alterações ao nível da composição
das frações autónomas que consubstanciem alterações de domínio ou transferências de titularidade.
II – O título modificativo da propriedade horizontal deve conter a manifestação de vontades das partes
em termos que permitam compreender o conteúdo da alterações efetuadas e a composição dos
interesses comuns e dos interesses individuais implicados, patenteando, consoante o caso, as
modificações operadas em cada uma das frações autónomas e nas partes comuns, as mutações
dominiais correspondentes, a prova dos requisitos previstos para a constituição da propriedade
horizontal aplicáveis (artigo 1419.º/3 do Código Civil) e as condições substantivas que garantem o
destino jurídico unitário do direito de cada condómino.
III – Se não existir uma destinação objetiva a determinadas frações autónomas, as partes do edifício a
que se refere o artigo 1421.º/2 do Código Civil só são consideradas partes próprias quando integrem a
composição das frações autónomas especificada no título constitutivo ou modificativo da propriedade
horizontal ou se encontrem formalmente afetadas ao domínio exclusivo de um dos condóminos.
IV – Quando as frações autónomas sejam compostas por partes materialmente separadas, cumpre
especificar a espécie, a localização e, se necessário, a área dessas partes, de forma a que cada uma das
coisas jurídicas objeto de propriedade exclusiva dos condóminos fique suficientemente individualizada
no título e no registo (artigos 1418.º e 1420.º do Código Civil).
Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 19 de maio de 2016.
Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Blandina Maria da Silva Soares, António Manuel Fernandes Lopes.
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Este parecer foi homologado pelo Senhor Presidente do Conselho Diretivo, em 19.05.2016.
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