minuta escritura de convenção reguladora de condomínio do

MINUTA
ESCRITURA DE CONVENÇÃO REGULADORA
DE
CONDOMÍNIO
DO
GRUPAMENTO
RESIDENCIAL, MULTIFAMILIAR, SITUADO NA
AV. CANAL DE MARAPENDI, LOTE 11, Q.III BARRA DA TIJUCA/RIO DE JANEIRO, NA
FORMA ABAIXO:
SAIBAM que, etc... compareceram as
partes entre si justas e contratadas, como OUTORGANTE e RECIPROCAMENTE
Condôminos “a saber : 1 - ... (nome e qualificação completa do condômino), 2 - ... idem ...
... 3 – idem ... idem ..., os presentes reconhecidos como os próprios, por mim tabelião e
testemunhas no final nomeadas e assinadas, do que dou fé. E, perante as mesmas
testemunhas, pelos “Contratantes” falando uniforme e sucessivamente me foi dito que , na
qualidade de adquirentes de unidades imobiliárias que constituirão o grupamento
residencial multifamiliar denominado “COSTA VERDE”, situado na cidade do Rio de
Janeiro, no Lote 11, Av. Canal de Marapendi, Q. III, Barra da Tijuca/RJ, vem pelo
presente e nos melhores termos de direito, submeter aquela edificação sob o regime e
expressos termos da legislação vigente, tal seja, a lei nº. 4.591 de 16/12/64; 4.864 de
29/11/65; e Decreto nº. 55.815, de 08/03/65, disposições a regulamentações aqui
contidas, que serão aderidos e expressamente obrigatórias a qualquer futuro condômino,
adquirente ou co-proprietário ou outros que, a qualquer título ficarem investidos da posse
da unidade componente.
DECLARAÇÕES INICIAIS
I – Cada condômino poderá dispor e usar de sua
respectiva unidade, de modo à não prejudicar a solidez e a segurança da edificação, não
infringindo as normas legais ou as disposições desta convenção, podendo ainda gozar
das partes comuns do edifício, sempre de acordo com as regulamentações aqui
convencionadas.
II – A portaria do grupamento de edifícios permanecerá
aberta e terá seu funcionamento regular dentro do horário de 07:00 às 22:00 hs,
observando-se que a entrada e saída de móveis e grandes volumes somente serão
permitidas no horário de 07:00 às 10:00 hs, salvo prévia autorização da administração ou
do síndico.
CAPÍTULO I : DA DISCRIMINAÇÃO
III – As partes de propriedade exclusiva e as partes de
propriedade do condomínio ou comuns, com as especificações das diferentes partes,
assim se descrevem e desde já se discriminam :
2. SUB-SOLO
Composto de prisma dos elevadores, prisma de ventilação das escadas, C B, antecâmara, escada, rampas, área de circulação de veículos e 211 (duzentos e onze) vagas
de garagem perfazendo 3.066,58 m² de área equivalente de construção e 5.704,58 m² de
área real de construção.
1. SUB-SOLO
Composto de prisma dos elevadores, prisma de ventilação das escadas, C.B., antecâmaras, escadas, área de circulação de veículos, compartimento para medidores de
serviços, gerador c/chave automática e 188 vagas para veículos, perfazendo 2.759,82 m²
de área equivalente de construção e 5.519,63 m² de área real construção;
PAVIMENTO DE ACESSO E USO COMUM
Composto de prisma de elevadores, prismas de ventilação das escadas, C.B., antecâmara, escadas, área de circulação de veículos, estacionamento para visitantes, prismas
de ventilação, área de recreação, deck e piscinas infantil e de adultos, jardineiras, guarita,
halls de serviço, depósito medidores, armários da ECT, lixeira, sala e copa p/
administração, circulações, sanitários masculino e feminino, vestiários/sanitários para
empregados, zeladoria (vestíbulo, sala, quarto, banheiro e cozinha) compartimento para
telefonia, refeitório de empregados, sala de repouso, sauna, ducha, bar e sanitário e 15
(quinze) vagas para veículos destinadas aos apartamentos 101, 102, 105, 108, 202, 206,
207, 208,305, 306, 404, 405, 406, 408 e 504, todos do Bloco II, mais 80 vagas para
visitantes, totalizando o pavimento 2.299,85 m² de área equivalente de construção e
6.063,50 m² de área real de construção.
PAVIMENTO TIPO (1. ao 22.)
Bloco I
Composto de prismas de elevadores, prisma de ventilação da escada, C.B., ante-câmara,
escadas, lixeiras, armários para gás, elétrica e telefone, circulação, e unidades
autônomas numeradas de 101 a 2201, 102 a 2202, 104 a 2204, 105 a 2205, 106 a 2206,
107 a 2207, 108 a 2208, 109 a 2209 e 110 a 2210 que serão compostas de vestíbulo,
sala, circulação, 2 (dois) quartos, 2 (dois) banheiros, cozinha, área de serviço e varanda e
ainda as unidades 103 a 2203, que serão compostas de sala, circulação, 02 (dois)
quartos, 02 (dois) banheiros, cozinha, área de serviço e varanda, perfazendo o pavimento
um total de 16.140,74 m² de área equivalente de construção e 16.742,66 m² de área real
de construção.
Bloco II
Composto de prisma de elevadores, prisma de ventilação da escada, C.B., ante-câmara,
escada, lixeiras, armários para gás, elétrica e hidráulica e circulação e unidades
autônomas numeradas de 101 a 2201, 102 a 2202, 103 a 2203, 104 a 2204, 105 a 2205,
106 a 2206, 107 a 2207 e 108 a 2208, que serão compostas de vestíbulo, sala,
circulação, 2 (dois) quartos, 2 (dois) banheiros, cozinha, área de serviço e varanda
perfazendo o pavimento um total de 12.731,62 m² de área equivalente de construção e
13.135,54 m² de área real de construção.
PAVIMENTO COBERTURA
Bloco I
Composto de prismas de ventilação de escada, escada e dependências das unidades de
numeração 2201 a 2210 sendo compostas de escada de acesso, sala, toillete e terraço
descoberto, perfazendo o pavimento uma área de 464,60 m² de área equivalente de
construção e 776,91 m² de área real de construção.
Bloco II
Composto de prismas de ventilação de escada, escada e dependências das unidades de
numeração 2201 a 2208 sendo compostas de escada de acesso, sala, toillete e terraço
descoberto, perfazendo o pavimento uma área de 358,30 m² de área equivalente de
construção e 597,08 m² de área real de construção.
TELHADO
Bloco I
Uso comum : será composto de prismas de ventilação da escada, escada, circulação,
C.B., casa de máquinas de exaustão mecânica, casa de máquinas dos elevadores e
reservatório de água, perfazendo um total de 78,93 m² de área de construção equivalente
e 157,86 m² de área total de construção.
Bloco II
Uso comum : será composto de prismas de ventilação da escada, escada, circulação,
C.B., casa de máquinas de exaustão mecânica, casa de máquinas de elevadores,
barrilete e reservatório de água, perfazendo um total de 100,64 m² de área de construção
equivalente e 201,28 m² de área de construção real.
OBSERVAÇÕES :
As varandas e terraços não poderão ser fechadas ou
envidraçadas mesmo em parte e sob qualquer pretexto.
O habite-se da edificação ficará condicionado a
apresentação da convenção de condomínio, averbada
no R.G.I., estipulando tal condição e estabelecendo que
o condomínio é co-responsável na obediência e este
exigência.
CAPÍTULO II – DAS PARTES COMUNS E AUTÔNOMAS
IV – As partes comuns dos edifícios, além das que já
foram mencionadas, são as referidas no artigo 3º. da Lei nº. 4.591 de 16/12/64,
notadamente o terreno onde se assentam os prédios, pisos, montantes e suas fundações,
dependências, estruturas de concreto armado, vigas, paredes externas, entrada social ou
de serviço, rampas, de entrada e saída de veículos, portarias, corredores, escadarias de
acesso, elevadores e seus acessórios, poços dos elevadores, locais dos compactadores
de lixo, local de equipamento contra incêndio, bombas dágua, medidores, máquinas, rede
primária de instalações de água, luz ou esgoto, compreendendo os ramais destinados às
dependências de uso comum, casas de máquinas, caixas dágua inferior e superior, áreas
de recreação, sala da administração, zeladorias (quarto e wc) e, enfim todas as
instalações de finalidade ou proveito comum.
V – As coisas de uso próprio de cada condômino,
constitutivas do apartamento ou unidade autônoma, são alienáveis, independentemente
do consentimento dos demais condôminos podendo cada proprietário usar e usufruir de
sua unidade autônoma com exclusividade, segundo suas conveniências e interesses,
respeitados os termos da presente convenção, o sossego, a moral e a estética dos
prédios.
PARÁGRAFO PRIMEIRO “As varandas e terraços abertos não
poderão ser fechadas(os) ou envidraçadas(os), mesmo em parte, sob
qualquer pretexto, devendo a convenção de condomínio estipular tal
condição, advindo daí, a co-responsabilidade do condomínio na
obediência a esta exigência “. O condômino de qualquer unidade que
infringir tal disposição, sofrerá as penalidades previstas naquele
dispositivo legal e na presente convenção.
PARÁGRAFO SEGUNDO - DAS OBRAS DE MODIFICAÇÕES E ACRÉSCIMOS
O licenciamento de obras que impliquem na alteração dos elementos construtivos das
unidades do último pavimento, após o “habite-se”, somente será concedido pelas
repartições competentes, mediante prévia comprovação de concordância unânime dos
condôminos, cumprindo o disposto no art.120 parágrafo 2º do Decreto nº. 322, 03/03/76,
sendo o condomínio co-responsável nas alterações porventura executadas, respondendo
inclusive, pelas obras consideradas ilegais. O condômino infrator responderá perante o
condomínio com as penalidades previstas naquele dispositivo, além das multas
cominadas por descumprimento da presente convenção.
VI – As áreas comuns e autônomas das unidades são:
UNIDADES
ÁREA PRIVATIVA
m²
COLUNA 23
ÁREA COMUM
m²
COLUNA 35
ÁREA GLOBAL
m²
COLUNA 37
VAGAS
loco 1
101 a 2101
102 a 2102
103 a 2103
104 a 2104
105 a 2105
106 a 2106
107 a 2107
108 a 2108
109 a 2109
110 a 2110
2201
2202
2203
2204
2205
2206
2207
2208
2209
2210
Bloco 2
101 a 2101
102 a 2102
103 a 2103
104 a 2104
105 a 2105
106 a 2106
107 a 2107
108 a 2108
2201
2202
2203
2204
2205
2206
2207
2208
65,53
62,40
67,53
70,65
66,00
62,74
63,25
66,29
71,93
66,13
155,34
154,63
124,04
123,02
109,73
154,97
155,06
111,02
123,25
122,18
23,00
22,59
24,55
24,92
23,98
22,72
22,90
24,08
25,41
24,02
39,29
38,29
36,73
37,61
34,86
38,41
39,19
35,35
37,86
36,25
86,53
84,99
92,08
95,57
89,98
85,46
86,15
90,37
97,34
90,15
194,63
192,02
160,77
160,53
144,59
193,38
194,25
146,37
161,12
158,43
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
63,05
62,40
65,24
65,24
65,40
63,05
66,10
66,10
154,18
154,67
103,68
103,68
154,67
154,18
104,62
104,62
22,83
22,58
23,71
23,71
22,58
22,83
24,03
24,03
38,84
38,31
34,10
34,10
38,31
38,84
34,91
34,91
85,88
84,98
88,95
88,95
84,98
85,88
90,13
90,13
193,02
192,98
137,78
137,78
192,98
193,02
139,53
139,53
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 21
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
X 02
VAGAS
----------------
1.946,83
12.296,83
414
TOTAL
27.022,18
11.526,86
48.899,04
VII – As coisas de uso comum especificadas e que embora devam ter
por sua natureza e fim específico essa condição, são inalienáveis e indivisíveis, ligadas
que se acham, indissoluvelmente aos prédios e às unidades.
VIII – Com o objetivo de preservar a estética da fachada, fica
estabelecido que as luminárias das varandas não poderão ser substituídas por modelos
diferentes daquelas entregues pela Construtora.
CAPÍTULO III – DAS FRAÇÕES IDEAIS DO TERRENO
Das frações ideais do terreno a cada um dos apartamentos e vagas, corresponderá uma
fração ideal do terreno e partes comuns do edifício, a saber:
UNIDADES
Bloco 1
101 a 2101
102 a 2102
103 a 2103
104 a 2104
105 a 2105
106 a 2106
107 a 2107
108 a 2108
109 a 2109
110 a 2110
2201
2202
2203
2204
2205
2206
2207
2208
2209
2210
Bloco 2
101 a 2101
102 a 2102
103 a 2103
104 a 2104
105 a 2105
106 a 2106
107 a 2107
108 a 2108
2201
2202
2203
2204
2205
2206
2207
2208
VAGAS
TOTAL
FRAÇÃO POR
UNIDADE
QUANTIDADE
FRAÇÃO TOTAL
0,001996
0,001960
0,002130
0,002162
0,002080
0,001971
0,001987
0,002089
0,002204
0,002084
0,003407
0,003321
0,003185
0,003261
0,003022
0,003416
0,003398
0,003065
0,003283
0,003143
21
21
21
21
21
21
21
21
21
21
01
01
01
01
01
01
01
01
01
01
0,041916
0,041160
0,044730
0,045402
0,043680
0,041391
0,041727
0,043869
0,046284
0,043764
0,003407
0,003321
0,003185
0,003261
0,003022
0,003416
0,003398
0,003065
0,003283
0,003143
0,001980
0,001959
0,002057
0,002057
0,001959
0,001980
0,002085
0,002085
0,003368
0,003323
0,002913
0,002913
0,003323
0,003368
0,003027
0,003027
21
21
21
21
21
21
21
21
01
01
01
01
01
01
01
01
0,041580
0,041139
0,043197
0,043197
0,041139
0,041580
0,043785
0,043785
0,003368
0,003323
0,002913
0,002913
0,003323
0,003368
0,003027
0,003027
0,000408
414
0,168912
1.000000
VAGAS DE GARAGEM
- A cada um dos apartamentos do Bloco I numerados de 101 a 2101, 102 a 2102, 103 a
2103, 104 a 2104, 105 a 2105, 106 a 2106, 107 a 2107, 108 a 2108, 109 a 2109, 110 a
2110 corresponderá uma vaga de garagem localizada no 2º.sub-solo e 1º.sub-solo
indistintamente totalizando 210 vagas de garagem.
- A cada um dos apartamentos do Bloco I numerados de 2201 / 2202 / 2203 / 2204 / 2205
/ 2206 / 2207 / 2208 / 2209 e 2210 corresponderão 02 (duas) vagas de garagem
localizadas no 2ºsub-solo e 1º.sub-solo indistintamente, totalizando 20 vagas de garagem.
- A cada um dos apartamentos do Bloco II numerados de 201 a 2101, 302 a 2102, 103 a
2103, 104 a 304, 604 a 2104, 205, 505 a 2105, 106, 506 a 2106, 107, 307 a 2107, 308,
508 a 2108 corresponderá 01 (uma) vaga de garagem no 2º.sub-solo e 1º.sub-solo
indistintamente, totalizando 153 vagas de garagem.
- A cada um dos apartamentos do Bloco II numerados de 101, 102, 202, 404, 504, 105,
305, 405, 206, 306, 406, 207, 108, 208 e 408 corresponderá 01 (uma) vaga de garagem,
localizada no Pavto de Acesso/Uso comum, totalizando 15 vagas.
- A cada um dos apartamentos do Bloco II numerados de 2201, 2202, 2203, 2204, 2205,
2206, 2207 e 2208 corresponderão 02 (duas) vagas de garagem localizadas no 2º.subsolo e 1º.sub-solo indistintamente, totalizando 16 vagas de garagem.
- No Pavimento de Acesso/Uso comum estão localizadas 80 vagas destinadas à
visitantes.
CAPÍTULO IV – DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES.
IX – Sem prejuízo do disposto no item I, fica expressamente
convencionado que o edifício é destinado exclusivamente a fins residenciais, sendo
vedado seu uso, conversão ou adaptação de suas unidades para quaisquer outros fins.
X – Cada condômino se obriga por si, seus prepostos
dependentes, sucessores, inquilinos ou comodatários à :
a) guardar decoro, respeito no uso das coisas e partes comuns não usando, nem
permitindo que sejam usadas, bem como as respectivas unidades, para fins
diversos daquele a que se destinam;
b) não usar as respectivas unidades, nem alugá-las ou cedê-las para atividades
ruidosas ou a pessoas de maus costumes;
c) não utilizar ou instalar aparelhos, equipamentos ou fogões alimentados por gás
engarrafado (bujões), existindo o fornecimento pela concessionária (gás de rua);
d) não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em
quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior, ou que, de onde estejam,
corram o risco de cair;
e) não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio
interno;
f) não colocar lixos, detritos, etc... senão nos coletores destinados aos mesmos;
g) não decorar as paredes, portas e esquadrias externas;
h) não usar toldos externos, nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros,
placas, cartazes de publicidade ou quaisquer outros objetos estranhos e
decoração geral edifício, a não ser em locais autorizados pela administração,
nunca podendo fazê-lo nas fachadas ou esquadrias externas;
i) não colocar nem deixar que se coloquem nas partes comuns do edifício
quaisquer objetos de instalações, sejam de que natureza forem;
j) não utilizar os empregados do edifício para serviços particulares;
k) não manter nas respectivas unidades substâncias, instalações ou aparelhos que
causem perigo à segurança e à solidez do edifício ou incômodo aos demais
condôminos;
l) contribuir para as despesas comuns do edifício, de acordo com as respectivas
frações ideais do terreno ou o que for ajustado em assembléia;
m) contribuir no custeio de obras determinadas pela assembléia geral e na
proporção que ajustarem;
n) permitir o ingresso, em sua unidade, do Síndico do edifício ou em seus
prepostos, quando se torne indispensável à inspeção ou realização de trabalhos
relativos à estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez, ou indispensável
à inspeção ou realização de reparos em instalações e serviços em tubulações
nas unidades vizinhas;
o) estacionar convenientemente seu veículo, na garagem, de modo a não prejudicar
manobras ou estacionamento dos demais;
p) comunicar imediatamente ao Síndico as ocorrências de moléstias contagiosas.
CAPÍTULO V – DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
XI – As assembléias gerais serão convocadas pelo Síndico ou
por condôminos que representem, pelo menos, um quarto do condomínio, ou por
condômino que queira recorrer de penalidades impostas pelo Síndico, mediante carta
registrada ou protocolada, e serão realizadas no próprio edifício ou em outro local que for
previamente determinado.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a hora
e o local da Assembléia e serão assinadas pelo Síndico ou pelos condôminos que se
fizerem.
PARÁGRAFO SEGUNDO - As convocações das Assembléias Gerais Ordinárias serão
acompanhadas de cópias do relatório e contas do Síndico, bem como da proposta do
orçamento, relativo ao exercício respectivo.
PARÁGRAFO TERCEIRO – Entre a data da convocação e da Assembléia deverá haver
prazo de 10 (dez) dias corridos.
PARÁGRAFO QUARTO – As Assembléias Extraordinárias poderão ser convocadas com
prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada
urgência.
PARÁGRAFO QUINTO – No mesmo aviso será fixado o momento, em que se realizará a
Assembléia em primeira e em segunda convocação, devendo haver entre ambas, um
período de meia hora, no mínimo.
PARÁGRAFO SEXTO – O Síndico endereçará às convocações aos respectivos
endereços dos condôminos, salvo se estes tiverem feito, em tempo oportuno,
comunicação de outro endereço para o qual devam ser remetidas.
XII – As Assembléias serão presididas por condômino
especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que lavrará a
ata dos trabalhos no livro próprio.
PARÁGRAFO ÚNICO – É defeso ao Síndico presidir ou secretariar a Assembléia.
XIII – Cada condômino terá direito a tantos votos quantos
forem as unidades que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por
maioria de votos, calculados sobre o número de presentes, à vista do livro de presença
por todos assinados.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – Será exigida maioria qualificada, ou unanimidades para as
matérias que a lei exija uma ou outra.
PARÁGRAFO SEGUNDO – Se uma unidade pertencer a vários proprietários, elegerão
estes o co-proprietário que os representará, credenciando-o, por escrito. A credencial
deverá ser exibida na Assembléia.
PARÁGRAFO TERCEIRO – Não poderão tomar parte nas Assembléias os condôminos
que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que lhes tenham
sido impostas. Esses condôminos não poderão voltar ou serem votados nas Assembléias
e sempre que na lei ou nesta convocação se exigir “maioria” ou “maioria qualificada”
entender-se-á que este requisito está satisfeito quando os presentes representarem a
“maioria” ou a “minoria qualificada” das unidades cujos proprietários estiverem quites no
tocante aos aludidos encargos.
XIV – É
licito fazer-se o condômino representar nas
assembléias por procurador, com poderes especiais, condômino ou não, desde que não
seja o procurador o próprio Síndico ou membro do Conselho Consultivo, ou empregado
do condomínio.
PARÁGRAFO ÚNICO : É vedado ao condomínio votar em assunto que tenha particular
interesse.
XV – A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á na
1.quinzena de janeiro de cada ano que a ela compete :
a) discutir e votar o relatório e as contas do Síndico, relativas ao exercício findo;
b) discutir e votar o orçamento das despesas para o exercício em curso, fixando
fundos de reserva;
c) eleger o Síndico, fixando-lhe remuneração, desde que aprovada na Assembléia;
d) eleger os membros do Conselho Consultivo de acordo com as normas contidas
no Capítulo VI;
e) votar as demais matérias constantes da ordem do dia.
XVI – As Assembléias realizar-se-ão em primeira
convocação com a presença de condômino que representam 2/3 (dois terços) das
unidades que constituem o edifício e, em seguida, com qualquer número.
PARÁGRAFO ÚNICO – As Assembléias Gerais Extraordinárias serão convocadas pelo
Síndico ou por condôminos que representem no mínimo ¼ (um quarto) do condomínio, ou
por condômino que queira recorrer de penalidades impostas pelo Síndico, pelo mesmo
processo e nos mesmos prazos exigidos para convocação das Assembléias Ordinárias.
XVII – Compete às Assembléias Extraordinárias :
a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos;
b) decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo
Síndico e a elas levados à pedido do interessado ou dos interessados;
c) demais matérias constantes da ordem do dia;
d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino.
XVIII – Nas Assembléias Gerais Ordinárias ou
Extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria dos votos
calculados sobre o número dos presentes, á vista do “Livro de Presença” por todos
assinado, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo, e no primeiro da cláusula XIV.
PARÁGRAFO ÚNICO – Será exigida a maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes
casos :
a) será exigido a maioria que represente dois terços dos proprietários de unidade
para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no edifico, bem
como para deliberar destituição do Síndico ou Conselho Consultivo ou, ainda,
para promover quaisquer alterações na presente convenção, casos em que a
Assembléia deverá ser especialmente convocada, e para deliberar a não
reedificação em caso de incêndio, ou sinistro que importe na sua destruição total;
b) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto
arquitetônico do edifício, bem como a realização de benfeitorias meramente
voluntárias;
c) será exigido unanimidade para decidir sobre matérias que alterem o direito de
propriedade dos condôminos, à exceção do disposto no item XXXV da presente
convenção;
d) será ainda exigido maioria qualificada para aprovação do Regulamento Interno
dos Edifícios.
XIX – As deliberações das Assembléias Gerais são
obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de
seu voto, cumprindo as Síndico executá-las e fazê-las cumprir.
PARÁGRAFO ÚNICO – Dentro dos oito dias que se seguirem à Assembléia, o Síndico
enviará carta registrada ou protocolada a todos os condôminos, na qual relatará as
deliberações tomadas em Assembléia.
XX – Das Assembléias Gerais serão lavradas atas em livro
aberto, encerrado e rubricado pelo Síndico, as quais serão assinadas pelo Presidente,
pelo Secretário e pelos condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer
constar as suas declarações de voto quando dissidente.
PARÁGRAFO ÚNICO – As despesas com a Assembléia Geral serão inscritas a débito,
mas as relativas à Assembléia convocada para apreciação de recursos de condôminos
serão pagas por estes, se o recurso for desaprovado.
XXI – O condomínio será representado por um Síndico e dois
sub-síndicos (um de cada bloco), eleito em Assembléia Geral Ordinária específica, com
mandato de um ano, sendo admitida a sua reeleição.
XXII – O Síndico, que poderá ser co-proprietário ou ainda
pessoa física ou jurídica estranha ao condômino, receberá a remuneração que lhe for
fixada por assembléia geral, remuneração essa que será transferida ao seu substituto
durante o período em que estiver afastado das funções, dando-se a transferência da
remuneração nos seguintes casos :
1 – em caso de renuncia ou destituição do síndico, tão logo assuma seu substituto
as funções;
2 – em caso de impedimento ou ausência que provoque o afastamento de síndico
por período igual ou superior a 30 (trinta) dias.
XXIII – Além das previstas em outras partes desta convenção
e na lei (parágrafo 1 do artigo 22 na lei nº. 4.591/64), constituem atribuição do Síndico as
seguintes :
1 – representar condomínio, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele,
inclusive perante quaisquer órgão do sistema de administração pública direta ou
indireta, tais como :
autarquia, sociedade de economia mista, empresas públicas federais, estaduais
ou municipais;
contratar, ajustar salários e remunerações, fixar funções, demitir e aplacar
problemas disciplinares aos empregados do edifício;
zelar, coadjuvado pelos demais condôminos, pela fiel observância dos
dispositivos desta convenção, adotando nesse sentido todas as medidas que se
tornem necessárias;
supervisionar a administração geral da edificação, cumprindo e fazendo cumprir
a presente convenção, com especial ênfase no que concerne à preservação, a
todo tempo, da segurança, solidez, categoria a nível moral do edifício,
competindo-lhe, dentre as suas funções para tanto o seguinte :
A) aprovar, uma vez organizado pela empresa administradora do
condomínio, o quadro do pessoal encarregado da execução dos
serviços comuns do prédio, no qual definidos, através do regimento
disciplinar interno, os deveres e atribuições específicas de cada
encarregado, aprovando também, consoante o orçamento anual
aprovado pela assembléia, os respectivos níveis de remuneração, que
serão sujeitos aos reajustes legais;
B) aprovar, para ser submetido à apreciação da Assembléia, o orçamento,
a ser elaborado pela empresa administradora, que contenha a previsão
das despesas e receitas condominiais do exercício seguinte, devendo
tal orçamento estar acompanhado de parecer conclusivo emitido pelo
conselho consultivo a ser encaminhado à Assembléia;
C) promover, através da empresa administradora, inclusive por via judicial,
se necessário, a cobrança junto aos condôminos das quotas ordinárias
ou extraordinárias das despesas de condomínio, bem como das multas,
juros e atualização monetária nos casos de inadimplemento ou das
penalidades havendo transgressão à normas desta convenção;
D) fazer, através da empresa administradora, demonstrações trimestrais
das despesas e receitas realizadas no período, apresentando ao
Conselho Consultivo, sempre que solicitado os comprovantes
respectivos, que serão guardados pela empresa de administração;
E) realizar concorrências ou tomadas de preços para execução dos
serviços não incluídos nos de conservação normal do prédio;
F) em casos extremos e visando salvaguardar o bem comum, ordenar a
realização de quaisquer consertos ou reparos que se tornem
imprescindíveis, o que fará na hipótese de extrema urgência,
independentemente inclusive de prévia autorização do conselho
consultivo, ficando entretanto obrigado a comunicar imediatamente e
expressamente sua decisão ao conselho consultivo, assim como
obrigado a prestar contas a ela na primeira Assembléia Geral que
realizar;
G) para efeito de encaminhamento e solução de quaisquer questões de
interesse do condomínio vinculadas à sua administração, manter
entendimentos com órgãos governamentais em quaisquer dos seus
desdobramentos, assim como empresas concessionárias da exploração
dos serviços públicos;
H) em nome do condomínio, receber, pagar, da quitação, firmar recibos,
abrir, movimentar e encerrar contas bancárias, inclusive no Banco do
Brasil S/A e C.E.F., emitir ou endossar cheques, depositar as
Importâncias recebidas em pagamento e praticar todos os demais atos
corretalos e acessórios;
I) efetuar os seguros obrigatórios e os de interesse do condomínio,
fazendo consignar nas respectivas apólices do seguro de incêndio e
outros sinistros o valor previsto para reconstrução da edificação no
caso de sua destruição total ou parcial resultante de eventuais sinistros,
bem como o valor de cada unidade isoladamente;
J) convocar, nas épocas próprias, as Assembléias Gerais Ordinárias e,
sempre que necessário, as extraordinárias;
K) cumprir e fazer cumprir as decisões que emanem das assembléias
gerais;
L) respeitada a competência de outros poderes, resolver os casos
omissos, ouvindo, sempre que possível com antecedência, o conselho
consultivo;
M) notificar ou advertir, por escrito ou verbalmente, o condômino infrator,
por si ou através de pessoas que nele se vinculem por qualquer
condição e tenham cometido a infração em razão de violação dos
dispositivos desta convenção ou regulamentos, aplicando, se for o
caso, as multas cabíveis;
N) aprovar e baixar, após parecer favorável do conselho consultivo, os
regulamentos e normas a serem fixadas em consonância com esta
convenção;
O) prestar contas anualmente à Assembléia Geral Ordinária, ou
Extraordinária desde que previamente solicitado a qualquer tempo pelo
Conselho consultivo, exibindo em qualquer hipótese a documentação
pertinente;
P) dar imediato conhecimento ao conselho consultivo e às Assembléias
da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do
condomínio;
Q) ressalvada a hipótese prevista no item F supra, pedir autorização ao
conselho consultivo para efetuar despesas não especificamente
previstas no orçamento aprovado pela Assembléia Geral, desde que
não sejam de valor excedente a 200 (duzentas) vezes o Maior Valor de
Referência (M.V.R.) no momento de sua efetivação, o que, se ocorrer,
dependerá de autorização de assembléia específica;
R) receber o valor do seguro e promover a reconstrução ou restauração
das partes em caso de sinistro parcial que danifique menos de 2/3 (dois
terços) da edificação.
XXIV – O Síndico, com aprovação do Conselho Consultivo
poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua
exclusiva responsabilidade, perdendo neste caso, a remuneração que lhe foi fixada.
XXV – Nos seus impedimentos eventuais, o Síndico será
substituído pelo membro mais idoso do Conselho Consultivo.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – No caso de vaga, A Assembléia elegerá o novo Síndico que
exercerá seu mandato pelo tempo restante.
PARÁGRAFO SEGUNDO – Em caso de destituição, o Síndico prestará imediatamente
contas de sua gestão.
XXVI – O Síndico não é responsável pessoalmente pelas
obrigações contraídas em nome do condomínio, desde de que tenha agido no exercício
de suas atribuições, responderá, porém, pelo excesso da representação e pelos prejuízos
a que der causa, por dolo ou culpa.
CAPÍTULO VI – DO CONSELHO CONSULTIVO
XXVII – A Assembléia Geral Ordinária elegerá, anualmente,
o Conselho Consultivo, composto de três membros efetivos e três suplentes entre os
condôminos, os quais exercerão gratuitamente suas funções.
XXVIII – Compete ao Conselho Consultivo :
a) fiscalizar as atividades do Síndico e examinar as suas contas, relatórios e
comprovantes;
b) comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada as
irregularidades havidas na gestão do Síndico;
c) dar parecer sobre as contas do Síndico, bem como a proposta do orçamento
para o exercício subseqüente informando à Assembléia Geral;
d) abrir, encerrar e rubricar o livro “caixa”;
e) assessorar o Síndico na solução dos problemas do condomínio;
f) opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e, os condôminos;
g) dar parecer em matéria relativa às despesas extraordinárias.
CAPÍTULO VII – DO ORÇAMENTO E DO RATEIO DAS DESPESAS
XXIX – Constituem despesas comuns dos edifícios :
a) as relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes e
coisas comuns e dependências do edifício;
b) as relativas à manutenção das partes e coisas comuns;
c) os impostos e taxas que indicam sobre as partes e coisas comuns dos
edifícios;
d) os prêmios dos seguros dos edifícios e dos empregados;
e) a remuneração do Síndico, dos zeladores e dos demais empregados do
edifício;
f) os encargos de previdência e assistência social;
g) as relativas à limpeza, força e manutenção dos elevadores;
h) os relativos à dedetização anual dos edifícios e limpeza anual das caixas d
água.
XXX – Compete à Assembléia Geral aprovar em última
instância orçamento das despesas comuns cabendo aos condôminos concorrer para
custeio das referidas despesas, mensalmente, até o dia 10 (dez) de cada mês,
realizando-se o rateio de acordo com as frações ideais do terreno.
XXXI – Serão igualmente rateados entre os condôminos as
despesas extraordinárias dentro dos 15 dias contados a partir da data da Assembléia que
as autorizou, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou as que
foram adicionadas à quota normal do condomínio.
XXXII – Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as
despesas decorrentes de atos por ele praticados, bem como o aumento das despesas a
que der causa.
XXXIII – O saldo remanescente do orçamento de um
exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela
Assembléia Geral Ordinária. O “déficit”verificado será rateado pelos condôminos,
proporcionalmente à fração ideal do terreno e arrecadado no prazo de 15 dias, tudo
sempre nas devidas proporções.
XXXIV – O edifício será segurado pelo respectivo valor, em
companhia idônea aprovada pela Assembléia, contra incêndio ou qualquer outro risco que
possa destruir no todo ou em parte, discriminando-se na apólice o valor de cada unidade.
O valor do seguro será sempre reajustado de modo que, em caso de sinistro, o seguro
possas cobrir a reconstrução.
PARÁGRAFO ÚNICO : É licito a cada condômino, individualmente e exclusivamente às
suas expensas, aumentar o seguro de sua unidade, ou segurar as benfeitorias e
melhoramentos por ele introduzidos na mesma.
XXXV – Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3
(dois terços) dos edifícios, a Assembléia Geral se reunirá dentro de 15 (quinze) dias e
elegerá uma comissão de 3 (três) condôminos, investidos de poderes para :
a) receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio, no
estabelecimento bancário designado pela Assembléia;
b) abrir concorrência para reconstrução dos prédios ou de suas paredes
destruídas, comunicando o resultado à Assembléia Geral para a devida
deliberação;
c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os
condôminos, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.
XXXVI – Se a indenização paga pela Companhia Seguradora
não for suficiente para atender as despesas, concorrerão os condôminos para o
pagamento do excesso, de acordo com os fatores de proporcionalidades, salvo se a
minoria recusar-se a fazê-lo cedendo à maioria os seus direitos na forma na Lei.
XXXVII – Pela maioria que represente, pelo menos 2/3 (dois
terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por
cento) do terreno e coisas comuns, poderá a Assembléia deliberar que o edifício não seja
reconstruído, caso em que autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o
valor do seguro entre os condôminos, na razão de suas respectivas frações ideais do
terreno.
XXXVIII – Em caso de incêndio, recolhido o seguro,
proceder-se á reparação ou reconstrução das partes destruídas.
CAPÍTULO VIII – DA CONSTITUIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA
XXXIX – Juntamente com as importâncias devidas pelas
despesas de condomínio, será cobrada uma importância equivalente a 10% (dez por
cento) para constituição do FUNDO DE RESERVA a ser utilizado pelo Síndico, em caso
de emergência, devidamente autorizado pelo Conselho Consultivo.
PARÁGRAFO ÚNICO – A cobrança de que trata a presente cessará quando o montante
das arrecadações atingir a soma de 50% (cinqüenta por cento) de orçamento anual.
CAPÍTULO IX – DAS PENALIDADES
XL – Os condôminos em atraso com o pagamento das
respectivas contribuições pagarão um multa de ...% (... por cento) e juros equivalentes a
1% (hum por cento) ao mês, contados a partir da data do vencimento do respectivo prazo,
independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, até 30 (trinta) dias de atraso.
Findo esse prazo a contribuição ficará acrescida de uma multa de ...% (... por cento).
Decorridos 90 (noventa) dias deverá o Síndico cobrar-lhes o débito por via judicial,
hipótese em que, além dos juros moratórios e de multa, ficarão sujeitas ainda, ao
pagamento das custas e honorários de advogado e correção de seu débito, segundo os
índices que venham ser oficialmente adotados pelo Governo.
A multa de ...% (... por cento) em benefício do condomínio será devida a partir do 30º
(trigésimo) dia, mesmo que o pagamento se faça sem recurso dos meios judiciais.
PARÁGRAFO ÚNICO – Se o governo vier a instituir índices para correção de débitos, o
total devido sofrerá as correções que venham a ser autorizadas pelos poderes
competentes, sem prejuízo da cobrança das multas e dos juros moratórios.
XLI – Além das penas cominadas em lei, o condômino que,
transitória ou eventualmente, perturbar o uso das coisas comuns, ou der causa a
despesas, fica, ainda, sujeito à multa correspondente a até duas vezes o salário mínimo
de adulto local, sem prejuízo das demais conseqüências cíveis do seu ato.
PARÁGRAFO ÚNICO – A multa imposta e cobrada pelo Síndico caberá recurso do
interessado para a Assembléia Geral.
CAPÍTULO X – DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
XLII – A presente convenção é regida pela Lei n.4591 de 16
de dezembro de 1964, 4.864 de 29 de novembro de 1965 e decreto n.55.815 de março de
1965.
XLIII – Fica eleito o Foro desta cidade como competente para
nele se dirimir todas e quaisquer questões oriundas da presente convenção.
XLV
–
Fica,
também,
Assegurado
à
VIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A o direito de uso, a título perpétuo, permanente
e gratuito, das partes superiores dos edifícios, para inscrição do logotipo próprio de sua
organização ou outro qualquer sinal de identificação, como, igualmente, o direito de
afixação e manutenção nos “halls” de entrada dos edifícios de placas identificáveis da
empresa construtora, mesmo após a alienação das respectivas unidades autônomas.
XVL – Nas proximidades de conclusão da obra e obtenção
do “habite-se” em relação a ela, a VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A,
observados os prazos e demais formalidades instituídos por esta convenção, convocará
os condôminos para a Assembléia Geral de instalação do condomínio, na qual, dentre
outros assuntos de interesse geral, serão discutidos e votados os seguintes :
A) o orçamento das despesas de instalação do condomínio;
B) a eleição do Síndico, dos sub-síndicos e dos membros efetivos e suplentes do
Conselho Consultivo;
C) o orçamento das despesas do condomínio até a data da próxima Assembléia
Geral Ordinária.
PARÁGRAFO ÚNICO - Os cargos eletivos serão preenchidos com mandato até a data da
realização da próxima assembléia geral ordinária a ser convocada para a época
estabelecida nesta convenção.
XVLI – A VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.,
fica constituída por força desta convenção e na melhor de direito, constituição essa
irrevogável, procuradora de todos os condôminos para o fim único e específico de reratificar a presente alterando tudo que se fizer necessário em razão de disposição legal,
exigência de autoridade competente, inclusive do registro de imóveis, ou de alteração no
projeto ou na edificação que importe em necessidade de modificações desta convenção e
seu regimento.
XVLII – Consoante estabelecimento nos demais documentos
firmados pelos condôminos e a Incorporadora / Construtora, ficam aqui expressamente
retificados os poderes conferidos pelos primeiros à última, de modo irrevogável e
irretratável, para:
A) Constatando diferenças nas metragens e áreas do Lote 11 da Quadra III,
promover as medidas próprias de retificação das mesmas, inclusive perante a
Vara de Registros Públicos, podendo constituir advogados com poderes “ad
judicia” para tanto e para concordar ou discordar com as metragens dos
terrenos lindeiros;
B) Modificar o projeto de construção para atender as exigências das autoridades
competentes, atender por norma técnica de execução e as necessidades de
melhor utilização de edificação.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas no “caput” desta
cláusula, a incorporada poderá utilizar dos poderes que lhe forem conferidos na cláusula
Quadragésima Sétima, para adaptar a convenção às novas condições da edificação.
PARÁGRAFO SEGUNDO – Para o integral cumprimento das faculdades conferidas no
“caput” desta cláusula, a incorporadora, de modo irrevogável e irretratável, por força desta
convenção e na melhor forma de direito, fica constituída procuradora de todos os
condôminos, independentemente de prestação de contas, para que se houver
necessidade de manifestação dos mesmos, possa por eles se pronunciar junto às
autoridades competentes, sendo-lhe, em conseqüência, conferidos poderes especiais de
representação junto ao registro de imóveis, repartições públicas federais, estaduais,
municipais ou autárquicas empresas concessionárias de serviços públicos e demais
entidades públicas e privadas, podendo tudo requerer e praticar no sentido de modificar,
extinguir ou criar partes comuns, modificar áreas privativas, devendo enfim tudo praticar,
assinar, requerer, inclusive fazer declarações, assinar termos, plantas, assumir
compromissos e substabelecer com ou sem reserva, para o bom e fiel desempenho do
presente mandato.
XVLIII – Tendo em vista as características especiais da
edificação e dos serviços que nela serão prestados aos condôminos e demais usuários da
mesma, fica desde já assegurado à VIA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS S.A., ou a
empresa por ela indicada, que no prazo de 5 (cinco) anos a contar da Assembléia de
Instalação de Condomínio, irá administrá-la.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – O prazo supre de 5 (cinco) anos para administração do
condomínio será prorrogado automaticamente por iguais períodos se, no interregno de
1(hum) ano até 6 (seis) meses antes do término de cada um deles não houver
comunicação por escrito, respaldada em decisão da Assembléia no caso do condomínio,
de que não mais interessará a continuação da prestação dos serviços de administração, o
que, se vier a ocorrer, acarretará a rescisão do pacto de prestação de serviços ao final do
5º.(quinto) ano, então em curso.
PARÁGRAFO SEGUNDO – A rescisão fora das condições previstas no parágrafo anterior
acarretará a obrigação da parte que a estiver promovendo responder perante a outra
pelas perdas e danos a que der causa, perdas e danos, essas ficam desde já livremente
fixadas no valor equivalente ao ano da remuneração da empresa de administração por
todo o restante do prazo de 5 (cinco) anos estão em curso.
PARÁGRAFO TERCEIRO – A remuneração fixada em favor da empresa que vai
administrar o condomínio entende-se como sua livre receita para custeio das empresas
que lhe são próprias como pessoa jurídica, correndo por conta do condomínio e
exclusivamente por conta dele o pagamento de todas as despesas diretas e indiretamente
ligadas à sua existência, funcionamento e cumprimento de todas as obrigações daí
inerentes, principalmente as que lhe são próprias e estão previstas nesta convenção,
enunciando-se a guisa de mera exemplificação as despesas com o seguinte:
a) pessoal para funcionamento dos condomínios tal como: porteiro, faxineiro,
vigias, profissionais de serviços a serem prestados no PUC, bombeiros,
eletricistas etc, inclusive a folha de pagamento e encargos sociais e
trabalhistas decorrentes;
b) materiais diversos a serem utilizados no condomínio tais como: de limpeza,
manutenção, conservação, reparos, expedientes, impressos, cópias, inclusive
xerográficas e heliográficas;
c) mão de obra correspondentes à utilização destes materiais;
d) prestadores de serviços diversos ao condomínio, inclusive despachantes;
e) consumo de energia elétrica, água e gás das partes comuns;
f) impostos, taxas e seguros, inclusive de fogo e de responsabilidade civil;
g) despesas financeiras, segundo as taxas de mercado, para serem debitadas
em conta corrente pelo período em que ela estiver em débito;
h) serviços de cobrança, inclusive de processamento de dados;
i) serviços jurídicos;
j) serviços postais;
k) publicações diversas de convenção da assembléia e para contratação de
pessoal;
l) funcionamento, conservação, manutenção e restauração das partes comuns e
equipamentos;
m) esgoto, etc.
PARÁGRAFO QUINTO – Em função dos serviços que prestará ao condomínio, fica
estabelecido que a sala de administração poderá ser destinada às instalações da
administradora, a ela competindo o uso exclusivo da aludida área enquanto for a
administradora do condomínio, não estando contudo por isso obrigada a fazer qualquer
pagamento ao condomínio, que por seu Síndico poderá entretanto, vistoriar o aludido
local, desde que no horário normal de funcionamento da administradora.
PARÁGRAFO SEXTO – Além das funções estabelecidas nesta convenção e seu
regimento interno, bem como as que são próprias dos serviços que vai prestar ao
condomínio, competirá à empresa de administração, enquanto continuar administrando o
condomínio, guardar a documentação e executar as atribuições que são próprias do
Síndico, inclusive convocar as assembléias gerais nas épocas próprias, para o que desde
logo investida de modo irrevogável e irretratável de todos os poderes necessários à
representação do Síndico, podendo em conseqüência validamente desempenhar todas as
funções que a ele Síndico competem, nos termos desta convenção, especialmente suas
cláusulas décima sexta e décima oitava.
XVLIV – Os direitos e obrigações da empresa que vai
administrar o condomínio estão devidamente definidos nesta convenção, especialmente
nas disposições transitórias, pelo que as partes ficarão dispensadas de celebração de
contrato especial com relação a estas condições. Finalmente pelos outorgantes e
reciprocamente outorgados me foi dito que aceitavam esta escritura tal como acha
redigida e como nela se contém, obrigando-se os contratantes por si seus herdeiros e
sucessores ao fiel e exato cumprimento desta convenção de condomínio e seu regimento
interno, pelo que farão inserir nos contratos que venham a celebrar tendo por objeto a
compra e venda, promessa de compra e venda, cessão ou promessa de direitos
aquisitivos ou quaisquer outro atos, por mais especiais que sejam, translativos ou
constitutivos de direitos reais sobre suas unidades autônomas, cláusula expressa
segundo a qual se obriguem de locação ou comodato, a fielmente observar e cumprir
todos os preceitos desta convenção, inclusive este aqui estabelecido, respondendo porém
os condôminos respectivos perante o condomínio pelas faltas, infrações e multas oriundas
de atos ou omissões imputáveis aos ocupantes a qualquer de suas unidades.
Rio de janeiro, 10 de abril de 2002.
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VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A