Área Equivalente (exemplo)
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PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS NBR 12.721:2006 Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12.721:2006 NBR 12.721: 2006 - “Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios.” Norma que estabelece os critérios para: Descrição das unidades a serem vendidas separadamente; Avaliação de custos unitários; Cálculo do rateio de construção; Outras disposições correlatas. ... conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12.721:2006 Objetivos: Atendimento à lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que se realizam.”; Estabelecimento de parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e oferecimento de garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não está pronto; Implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação (unidade autônoma) e da edificação que a contém; Definição de um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da construção (CUB). Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12.721:2006 A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do final da obra. Os quadros apresentados na mesma devem ser preenchidos após a aprovação do projeto pela prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode ser vendido. Concluída a obra, obtidos o habite-se e todos os outros documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos, é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste: Confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que tiver sido alterado; e Definir a área de direito de cada proprietário. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Áreas da Edificação Áreas reais Em relação ao uso: Em relação às áreas padronizadas: Em relação a sua divisão: Áreas de uso privativo (principais e acessórias) Áreas de uso comum Áreas cobertas padrão Áreas cobertas de padrão diferente Áreas descobertas Área equivalente à área de custo padrão Área de divisão proporcional Área de divisão não-proporcional Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições: Projetos padrão: Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais: Número de pavimentos; Numero de dependências por unidade; Áreas equivalentes das unidades autônomas; Padrão de acabamento da construção; e Número total de unidades. Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei. Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências de uso comum da edificação. Destinada a fins residenciais ou não. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições: Projetos padrão: Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais: Número de pavimentos; Numero de dependências por unidade; Exemplos: Áreas equivalentes das unidades autônomas; - Projeto padrão R1-B (residência unifamiliar de padrão baixo com Padrão de acabamento construção; e de 51,94m², constituída área real de 58,64m² edaárea equivalente Número total de unidades. por 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço com tanque). Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração idealpadrão de terreno e coisas multifamiliar comuns, sujeita às limitações - Projeto R8-A (residência de padrão alto com da lei. área real de 5.917,79m² e área equivalente de 4.644,7m², Constituída dependências e instalações de usotipo, privativo constituídadepor garagem, pilotis e 8 pavimentos com e de parcela dasapartamentos dependênciasdede4 uso comum da edificação. dormitórios, sendo 1 suíte). Destinada a fins residenciais ou não. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Privativa: Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos respectivos titulares de direito. Somatório das áreas delimitadas pelas do apartamento cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; Medidas pelos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum. Medidas pelos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos de um apartamento vizinho. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Privativa: São consideradas áreas privativas do apartamento: Poços de iluminação Shafts visitáveis privativos Dutos de fumaça... Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma, com registro de imóvel e iptu independentes) ou área de uso comum de divisão não proporcional (menor custo para o incorporador). A área privativa total consiste no somatório das áreas privativas das unidades. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Áreas de Uso Comum: Dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas. Exemplos: Hall de entrada, circulação dos pavimentos, circulação da garagem, playground, etc. Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum coberta ou descoberta, aberta ou fechada. Medida pelas faces externas da edificação e pelas faces internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas (apartamentos). Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Coberta Padrão: Área coberta com padrão de acabamento semelhante do tipo escolhido, dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção. Área Real: Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta ou não, com destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc. Qualquer área que sofram ação de construção, urbanização ou paisagismo. Área Real Total = Área Privativa Total + Área de Uso Comum Total. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Equivalente: Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. Utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente. O objetivo é possibilitar comparações de custo por m², contornando o problema de que diferentes pavimentos ou diferentes cômodos apresentam custos de execução diferentes. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Equivalente (exemplo): Edifício 1 5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m² 1.000m² de garagem – R$ 350,00/m² Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00 Custo total = R$ 2.850.000,00 Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m² Edifício 2 (mesmo padrão de construção): 4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m² 1.500m² de garagem – R$ 350,00/m² Custo total = 2.250.000 + 525.000 Custo total = R$ 2.775.000,00 Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m² Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Equivalente (exemplo): Edifício 1 5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m² Fica difícil comparar custos de empreendimentos 1.000m² de garagem – R$ 350,00/m² baseando-se na área total, fazer estimativas por Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00 custos históricos ou de referência, etc. Custo total = R$ 2.850.000,00 Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m² Edifício 2 (mesmo padrão de construção): 4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m² A áreadeequivalente buscar uma somatória de 1.500m² garagem –visa R$ 350,00/m² áreastotal do empreendimento, transformadas em “área Custo = 2.250.000 + 525.000 de =um de custo padrão”. Custo total R$pavimento 2.775.000,00 Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m² Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Padrão: Aquela que predomina na edificação. Em geral, consiste no pavimento tipo. Obs.: Inclui área comum e privativa que está no pavimento tipo. Área Padrão Diferente: Todas a demais áreas diferentes da área padrão. Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Padrão: As áreas de padrão diferente são transformadas Aquela que predomina na edificação. Em geral, em área equivalente (Quantos m² de área consiste pavimento tipo. custo que a área padrãono resultariam no mesmo de padrão diferente?) Obs.: Inclui área comum e privativa que está no pavimento tipo. Área Padrão=Diferente: Área equivalente Área real de padrão diferente x CE Todas a CE demais áreas diferentes da área (coeficiente de equivalência) = padrão. Custo da áreagaragem, padrão diferente Custodedamáquinas, área padrãoetc. Exemplos: térreo,/casa Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Equivalente (continuação do exemplo): Edifício 1: Pavimento Tipo = Área Padrão = 5.000m² – R$ 500,00/m². Área Padrão Diferente = Garagem = 1.000m² – R$350,00/m². CE = R$ 350 / R$500 = 0,7. Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m². Área Total Equivalente = 5.000 + 700 = 5.700 m². Custo / m² de AE = R$ 2.850.000,00 / 5.700 = R$ 500/m². Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Equivalente (continuação do exemplo): Edifício 2: Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² – R$ 500,00/m². Área Padrão Diferente = Garagem = 1.500m² – R$350,00/m². CE = R$ 350 / R$500 = 0,7. Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m². Área Total Equivalente = 4.500 + 700 = 5.550 m². Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m². Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área Equivalente (continuação do exemplo): Edifício 2: Assim, os dois edifícios de Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² – R$ 500,00/m². mesmo padrão têm o Área Padrão Diferente = Garagem = 1.500m² – R$350,00/m². mesmo custo/m² de AE, e o CE = R$ 350 / R$500 = 0,7. que varia de um para o Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m². outro é a metragem da área Área Total Equivalente = 4.500 + 700 = 5.550 m². equivalente. Isso facilita Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m². estimativas e comparações. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área de Divisão Não-Proporcional: Área privativa ou área de uso comum que, por sua finalidade, tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qualquer relação de proporcionalidade. Exemplos: Apartamentos, vagas de garagem. Área de Divisão Proporcional: Área de uso comum de responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas. Compõe a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional. Exemplos: Hall social, apartamento porteiro Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária, que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma. Coeficiente de proporcionalidade: Proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo global da edificação; Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Definições Área de construção sub-rogada: Área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno. PERMUTA Custo unitário básico: É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto padrão considerado, calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção Civil. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Incorporação Imobiliária Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64): “A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”. Para o CREA: É o contrato que prevê que uma empresa de incorporação pode vender uma fração ideal de um terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma edificação construída sob regime condominial, amparado em um projeto de construção aprovado pela autoridade administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Incorporação Imobiliária Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64): “A atividade exercida com o intuito promover e realizar a É um dos negócios maisde realizados construção, para alienação total ou parcial de edificações ou no setor da construção civil. conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”. Para o CREA: É o contrato que prevê que uma empresa de Tendo em vista a relevância social e a incorporação pode vender uma fração ideal de um venda antecipada ( no lançamento ou terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma durante a construção) a legislação prevê edificação construída sob regime condominial, amparado alguns mecanismos de proteção ao em um projeto de construção aprovado pela autoridade comprador. administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12721 Padronização do registro nos cartórios de imóveis Determinação de custos e preços Especificações dos imóveis Finalidade: Garantir a incorporadores, construtores e adquirentes de que o edifício será construído com determinadas características, registradas em planilhas próprias. Orientação para preenchimento de tabelas para fornecer (nos padrões da norma) informações gerais sobre áreas, custos, acabamentos e equipamentos de construção. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12.721:2006 Quadro 1: Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais da edificação (real e equivalente). O cálculo da área global real e da área global equivalente em área de custo padrão global é feito com auxílio do Quadro I, que permite, conhecer discriminadamente, por pavimento e em toda a edificação, as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12.721:2006 Quadro II: Auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades autônomas, levando-se em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional. Considera valores adicionais não considerados no CUB. Quadros III e IV: Suportes para estimativa dos custos de construção a partir do CUB correspondente ao projeto padrão da obra, conforme definido na NBR12.721. O quadro III avalia o custo da construção e preço por m². O quadro IV avalia o custo de construção de cada unidade autônoma. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12.721:2006 Quadro V: São anotadas as informações gerais, tais como: Tipo de edificação; Localização; Incorporador; Proprietário do terreno; Autores dos projetos; Responsável pela execução; Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento; Pavimentos especiais; Data da aprovação do projeto; Acabamento das fachadas; Complementação artística e paisagismo; Prazo da obra; Padrão da edificação. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. NBR 12.721:2006 Quadro VI: É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos empregados na obra. Quadro VII: É apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo das unidades autônomas. Quadro VIII: É apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Exercício O projeto de um edifício compõe-se de: 8 aptos tipo com área real = área equivalente de construção = 200m². 1 apto duplex com área real = área equivalente de construção de 400 m². 20 vagas de garagem, sendo 2 para cada apto tipo e 4 para o apto duplex, com área real de 10 m² cada e coeficiente de equivalência de área = 0,5. Área de lazer de uso comum de divisão proporcional de 500 m² (real) = 200 m² área equivalente de construção. Determine: A área equivalente de construção das vagas de garagem. O coeficiente de equivalência da área de lazer. O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma. A área real de cada unidade autônoma. A área equivalente de construção de cada unidade autônoma. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Exercício - Resolução Áreas de divisão não proporcional: Apartamentos: 8x200 + 1x400 = 2000m² Vagas de garagem: 8(2x10) + 1(4x10) = 200m² [CE=0,5] Área Equivalente Total: 8(200 + 2x10x0,5) + 1(400 + 4x10x0,5) = 2100m² Áreas de divisão proporcional: Lazer: 500m² (real) = 200m² (equivalente) Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Exercício - Resolução A área equivalente de construção das vagas de garagem. AE = 200 x 0,5 =100m² O coeficiente de equivalência da área de lazer. CE = 200 / 500 = 0,4. O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma: Apto tipo: [200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. total) = 0,10 Duplex: [400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. Total) = 0,20 A área real de cada unidade autônoma. Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10 (garagem) + 0,10x500 (lazer) = 270m² Duplex: 400 (padrão) + 4x10 (garagem) + 0,20x500 (lazer) = 540m² A área equivalente de construção de cada unidade autônoma. Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem) + 0,10x200 (lazer) = 230m² Duplex: 400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem) + 0,20x200 (lazer) = 460m² OBS.: Checar os quadros da ABNT e responder as mesmas questões a partir do preenchimento dos mesmos. Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.
