pericia de engenharia - parecer técnico

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Sérgio M. Speranza Eng. Civil CREA 0601303517
Av. Mauá 763 Araraquara SP Fones : 16-3335-6661 / 9721-6293
e-mail : [email protected]
PERICIA DE ENGENHARIA - PARECER TÉCNICO
Sérgio Martins Speranza, Engenheiro Civil, registrado no CREA
sob n.o 0601303517, perito especialista em patologias inerentes a revestimentos de
edifícios de médio e grande porte, no âmbito da Engenharia Civil, e conforme
solicitação efetuada pelo conselho da administração do Condomínio Edifício Humaitá,
apresenta seu parecer técnico conforme segue :
1 - Considerações preliminares
1.1 - Finalidade
Tem o presente a finalidade de relatar as anomalias relacionadas à
estabilidade do revestimento externo (fachada), e outras análises referentes às áreas
comuns do Edifício Humaitá, localizado na Rua Humaitá - n. 461 - Ribeirão Preto - SP,
conforme vistoria efetuada in-loco em junho de 2007 visando a aplicação de nova
pintura cujas etapas de serviços e composição serão :
a) – Execução de hidrojateamento para remoção de partes soltas de pintura antiga e
limpeza das superfícies impregnadas por fungos.
b) – Aplicação de uma demão de fundo preparador de paredes (a base de água) com
a finalidade de se proceder a maior adesão de partículas soltas do substrato e preparo
da superfície para receber a nova camada de tinta acrílica a ser aplicada.
c) – Tratamento de trincas e fissuras existentes
d) – Substituição de pequenas regiões de ocorrência de grafiato existente danificado.
e) – Aplicação de uma demão de selador acrílico – 1.a linha (a base de água) nas
fachadas externas (torre do edifício) com a finalidade de se propiciar a
impermeabilização em escala inicial do grafiato existente, o qual, encontra-se
atualmente com alto grau de absorção de água devido ao tempo excessivo de
exposição aos intempéries por mais de dez anos.
f) – Aplicação de duas demãos de látex acrílico fosco indicado para superfícies
externas, visando o máximo de resistência ao intemperismo e impermeabilidade final
(classificação primeira linha). Nota: Conforme opção do conselho do condomínio será
aplicada apenas uma demão de látex acrílico especial classificado como Suvinil –
acrílico paredes-1 demão, em substituição as duas demãos de látex acrílico – 1.a linha
convencional, anteriormente previsto.
g) – Limpeza dos gradis (ferragens) das sacadas com aplicação de reagente químico
anti ferrugem quando necessário e aplicação de uma demão de esmalte sintético
(primeira linha)
h) – Pintura tradicional das demais dependências do edifício, áreas comuns, garagens
e outras que se encontram devidamente especificadas no orçamento apresentado e
contrato e serviços efetuado entre a empresa Caíres e Ferreira Araraquara – Ltda e o
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Condomínio Edifício Humaitá, observando sempre as normas técnicas vigentes
durante a execução dos serviços de pintura
2 – Características do Edifício objeto do presente estudo
Edifício de condomínio residencial constituído por 15 andares e
pavimento térreo, apresentando idade aparente de 15 anos de construção.
3 – Histórico apresentado
O revestimento apresenta algumas fissuras internas e externas. Uma
das causas prováveis do aparecimento dessas fissuras no revestimento (reboco
externo) foi a falta de manutenção no que diz respeito à impermeabilização (pintura)
externa que sofreu deterioração da camada impermeável (perda de resina) por
calcinação devido ao tempo excessivo de exposição às intempéries (mais de 10 anos),
bem como o provável excesso de finos na argamassa de reboco e dosagem
inadequada de aglomerante (cimento), não descartando também, causas como as de
movimentação estrutural devido a dilatação térmica ou de recalques diferenciais
normais de fundação (acomodação estrutural aceitável)
Foto1 – Região – pavimento térreo - seta(1) – trinca (>= 5mm) e descolamento do
grafiato e reboco apresentando sinais de pulverulencia (esfarelamento) provocada por
umidade percolante (capilaridade) e aparente movimentação estrutural do reboco
Setas (2) (3) (4) – fissuras (<= 5mm) oriundas de aparente movimentação estrutural
oriundas de aparente dilatação térmica do reboco. Para sanar o problema, o
Condomínio deverá contratar empresa especializada em impermeabilização, o que
deverá ser feito durante a pintura ou em um prazo máximo de até 03 meses após a
pintura. . Não apresenta riscos de caráter estrutural sendo apenas um problema de
ordem estética
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Foto 2 – Região – área de acesso próxima à cobertura (caixa de escada) setas (1) (2)
(3) (4) fissuras provocadas por movimentação estrutural da cobertura – dilatação e
contração térmica. Essa anomalia deverá reaparecer em até dois anos após a
execução da pintura. Não apresenta riscos de caráter estrutural sendo apenas um
problema de ordem estética e inerente ao sistema construtivo do edifício.
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Foto 3 – Região – pav. Térreo -seta (1) – fissuras (<=5mm) provenientes de dilatação
térmica e/ou movimentação elástica da viga de concreto e incompatibilidade entre o
elemento alvenaria e o elemento concreto. Problema sem solução estrutural, sendo
que essas fissuras deverão reaparecer após pintura, mesmo que as mesmas sejam
tratadas com tela e mastique. . Não apresenta riscos de caráter estrutural sendo
apenas um problema de ordem estética e inerente ao sistema construtivo do edifício.
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Foto 4 – Região – muro frontal -seta (1) – trinca proveniente de dilatação térmica de
toda a extensão do muro frontal devido a falta de junta de dilação térmica apropriada e
que deveria ter sido executada durante a construção. Essa junta deveria partir desde
as fundações até o respaldo do muro. Essa trinca irá reaparecer após pintura, mesmo
que seja tratada com tela e mastique. . Não apresenta riscos de caráter estrutural
sendo apenas um problema de ordem estética.
Considerações sobre a fachada externa das torres:
Não estando mais o revestimento (reboco) protegido da umidade
externa, o mesmo passou a absorver parte da água direta das chuvas, sendo dessa
forma submetido ao trabalho constante de dilatação e contração pelo ganho e perda
de umidade de forma sequencial e constante ao longo dos anos.
Não obstante o edifício foi ganhando idade e tendo manutenção externa
precária (pintura), quase inexistente.
Ocorre nesse quesito que o edifício, pela sua idade aparente, sugere
pontos não facilmente detectáveis (ocultos) de percolação de água de dentro para fora
devido a infiltrações provenientes de rejuntes de banheiros e pequenos vazamentos
nas redes internas de esgoto e água fria.
Dada a urgência de se efetuar a nova pintura para estanqueidade do
reboco externo, (sob pena, a médio prazo, de perda de todo o reboco e grafiato
externo pelo seu provável descolamento das alvenarias com formação de
extensas placas soltas caso a pintura não seja executada ), a mesma deverá ser
em tons pastéis (cor clara) prevendo-se de ante mão que pontos de umidade (de
dentro para fora) irão aparecer no substrato, atacando a nova pintura em pontos
localizados devendo provocar anomalias tais como
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: Descolamento com pulverulência e Eflorescência.
Essas patologias deverão ocorrer de forma localizada e nas proximidades das áreas
úmidas, banheiros, áreas de serviços, falhas em rufos e calhas da cobertura, no prazo
médio de um a dois anos após o término da nova pintura. Nessa ocasião os pontos de
umidade serão facilmente detectáveis devendo ser sanados nas áreas internas e a
pintura refeita nesses pontos localizados, daí a necessidade técnica de aplicação da
tonalidade clara, pois a mesma permitirá maior facilidade de retoques sem manchas
de tonalidades diferenciadas.
Foto 5 – setas (1) (2) (3) - descolamento do grafiato e reboco apresentando sinais de
pulverulencia (esfarelamento) provocada por umidade percolante aparentemente
oriunda da cobertura.
4 - Parecer técnico sobre as futuras anomalias (patologias) localizadas que
deverão surgir em função do novo revestimento altamente impermeável (pintura)
a ser executado, tendo em vista o estado de conservação interna do edifício e
condições patológicas sugestivas do reboco externo.
4.1 Descolamento com pulverulência
Em algumas regiões da fachada externa do edifício, situadas junto ás
áreas úmidas internas, poderá se verificar a anomalia chamada de descolamento
com pulverulência , : A película de tinta descolara em alguns pontos isolados
arrastando o reboco que se desagregara com facilidade (massa podre) sendo que
nessas regiões o reboco apresentara som cavo sob percussão.
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Essa anomalia descolamento com pulverulência se da devido à
composição inadequada do reboco com exposição constante a umidade
Principais fatores (causas prováveis)
Excesso de finos no agregado
Traço pobre (falta de dosagem adequada de cimento)
Traço rico em cal
Ausência de carbonatação adequada da cal
Principal fator (causa prevista)
Ação constante de percolação de água de infiltração provenientes das áreas úmidas
do edifício compostas pelos banheiros internos cujos Box de banhos se encontram
imediatamente anexos as paredes externas (fachada), bem como a percolação
também se verificara como provenientes das bases dos caixilhos dos apartamentos
(regiões de aparecimento constante de fissuras devido à incompatibilidade de
trabalho do alumínio dos caixilhos com o reboco- dilatações diferenciadas).
Portanto esse fator preponderante real de umidade somado a um ou a mais de um dos
fatores de causas prováveis acima, poderá culminar na patologia prevista.
4.2 - Eflorescência
Em diversas regiões da fachada externa do edifício, situadas junto ás
áreas úmidas internas, poderá ocorrer a anomalia chamada de, : Eflorescência
caracterizada por manchas de umidade e pó branco acumulado sobre a superfície
(face interna da película de tinta descolada)
Principais fatores que provocam a Eflorescência (causas a serem constatadas
in-loco futuramente)
Umidade constante ( de dentro para fora, ou através de novas fissuras que poderão
surgir no reboco devido ao seu atual comprometimento)
Sais solúveis presentes nos componentes da alvenaria
Umidade infiltrada (percolação)
Cal não totalmente carbonatada (reativa à umidade)
4.3 – Perda de Pigmentação ( tonalidade )
Poderá se constatar uma perda natural de pigmentação oriunda de
intemperismo e ação dos raios solares ultravioletas.
Considerações (despigmentação – perda de tonalidade) :
Quando da utilização de pigmentos orgânicos ou inorgânicos nas tintas ocorre uma
perda natural da cor (tonalidade) devido à ação do intemperismo e principalmente
devido aos efeitos dos raios ultravioletas do sol.
A tinta a ser utilizada se enquadrara no parâmetro de alto padrão, tinta de boa
qualidade, com índice de resina (aglutinante impermeável) satisfatório, fazendo com
que essa perda de tonalidade transcorra de forma natural, com índice de perda da
tonalidade principal na ordem de 10% a 20% ao ano, dependendo da face do edifício
exposta a maior incidência dos raios solares, podendo-se futuramente constatar uma
perda natural em relação à tonalidade original tendendo ao tom branco/pastel. Essa
perda de tonalidade se enquadrara dentro da normalidade de desgaste natural.
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5.0 – Análise das superfícies de concreto das sacadas.
Foto 6 - Como se pode observar pela lente, a superfície de concreto aparente das
sacadas recebeu pintura anterior e a mesma encontra-se totalmente deteriorada
devido à exposição excessiva às intempéries e a prováveis umidades de percolação
provenientes do piso das sacadas.
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6.0 – Vícios de acabamento e emendas no grafiato:
Foto 7 – Regiões: fachada da torre: Pelo efeito de lente , regiões das setas (1) (2) (3)
pode-se observar que o durante a aplicação do grafiato, o mesmo foi sempre
interrompido para recomeço de aplicação posterior (dia seguinte) entre os sulcos de
interrupção (5) (6) (7) (região mediana) , provocando dessa forma um efeito de
sobreposição e emendas de camadas horizontais o que comprometeu o acabamento
do mesmo no aspecto geral. Para que não ocorresse esse problema a aplicação do
grafiato deveria ter sido iniciada e terminado imediatamente no subseqüente,
formando assim uma superfície plana, sem emendas e harmoniosa. A pintura a ser
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executada não possibilitara a correção dessa anomalia de acabamento do grafiato
existente.
7 – Pavimento térreo e garagens:
Foto 8 – Região – Pav. Térreo – Jardins – Tijolos aparentes danificados. Os tijolos
danificados (quebrados) deverão ser substituídos e todas as muretas serem hidro
jateadas com aplicação sequencial de produto selante transparente (silicone) visando
melhorias no aspecto visual e de preservação. Os tijolos com cantos arredondados e
sulcos provenientes de desgaste mecânico ou natural por intemperismo deverão ser
preservados, pois a sua total substituição implicara em um montante elevado de
serviços não condizente com o custo benefício. Futuramente o condomínio poderá
optar por substituição de todos os tijolos, por pedras ou outro tipo de revestimento.
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Foto 9 – Região – Pav. Térreo – Jardins – Setas (1) (2) – bolhas provocadas por
umidade de percolação (capilaridade) provenientes dos jardins (solo). Para sanar o
problema, o Condomínio deverá contratar empresa especializada em
impermeabilização, o que deverá ser feito durante a pintura ou em um prazo máximo
de até 03 meses após a pintura.
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Foto 10 – Região – Garagem – Setas (1)(2)(3)(4)(5) – bolhas e descascamento da
película de tinta provocada por umidade de percolação (capilaridade) provenientes das
junções com o muro vizinho (falta de rufos) ou aterro com superfícies de contatos não
devidamente impermeabilizada na contra face do terreno vizinho. Para sanar o
problema o Condomínio deverá contratar empresa especializada em
impermeabilização, o que deverá ser feito durante a pintura ou em um prazo máximo
de até 03 meses após a pintura. Observamos que essa anomalia se apresenta em
diversas paredes das garagens. (divisas com vizinhos) e também em algumas colunas
internas, nesse caso com umidade proveniente do solo abaixo do contra piso.
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Foto 11 – Região – Garagem – Setas (1) – vide anomalia identica a da foto 10
8.0 – Caixa de água superiores e inferiores:
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Foto 12 – Caixa de água superior – As tampas metálicas das caixas de água
superiores deverão ser substituídas por tampas com bordas de borracha (vedação
contra insetos) e com fixação por porcas borboletas. O sistema de fechamento por
dobradiças deverá ser eliminado. Deverá também ser instalado um respiro com boca
de saída invertida (em curva descendente) na nova tampa,. O diâmetro do respiro
deverá ser de 100 mm e sua boca de saída vedada com tela mosquiteiro. Para esse
serviço o condomínio deverá contratar um serralheiro local especializado.
As caixas de água superiores e inferiores por estarem a mais de 05 anos sem nova
impermeabilização, deverão passar novamente por esse processo. Para tanto será
necessário que uma empresa especializada em impermeabilização proceda ao exame
das superfícies internas, na oportunidade as caixas deverão ser esvaziadas
alternadamente para possibilitar as vistorias das paredes internas. Indico para esse
serviço a empresa Alcatec – Sr. André – fones : 16- 9992-6237 / 16- 3322-5638 –
Araraquara – SP . A Alcatec é uma reconhecida empresa regional e que trabalha com
altíssima qualidade na prestação de seus serviços de impermeabilização.
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9.0 – Cobertura – calhas , rufos e telhas
Foto 13 – Região – Cobertura – Setas (1) – rufo deslocado e com infiltração. O
Condomínio deverá contratar empresa especializada em calhas e rufos para as
devidas correções em todos pontos críticos do perímetro da cobertura.
Em médio prazo deverá também ser efetuada a substituição das telhas de
fibrocimento, pois as mesmas já se apresentam parcialmente porosas (enfraquecidas)
e deterioradas e com diversos pontos de emendas improvisadas. Recomendamos na
oportunidade que as telhas sejam substituídas por telhas metálicas galvanizadas ou
de alumínio.
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Foto 14 – Região – Cobertura – Setas (1) – emenda improvisada em telha de
cobertura. Detectou-se também que as borrachas vedantes dos parafusos de fixação
das telhas estão ressecadas, tendo já perdido sua função que seria a anti vibração
provocada por ventos e vedação às águas de chuvas. Foram também encontrados
diversos pontos de fixação com ausência de parafusos de fixação. Após o término dos
serviços de pintura o condomínio deverá contratar empresa especializada em
cobertura para os devidos reparos gerais necessários.
10.0 – Conclusões e Considerações finais :
Pode-se constatar que o principal agente das anomalias previstas a
serem apresentadas será a umidade de percolação proveniente das áreas úmidas
internas do edifício, o qual deverá ser sanado pelo Condomínio, gradativamente
conforme forem surgindo, visando à recuperação da fachada para uma situação de
normalidade.
Poderão também surgir novas fissuras e trincas a médio prazo devido à
anterior exposição do reboco às intempéries ( mais de 10 anos sem pintura de
proteção) e também devido a possíveis acomodações naturais estruturais e de
fundações do edifício.
Salientamos também que o grafiato existente apresenta altíssimo índice
de absorção de água, tendo sido submetido a esforços térmicos e exposição ao
intemperismo por mais de 10 anos. Por esses motivos o grafiato poderá apresentar
novas placas soltas a médio prazo , mesmo com a execução da nova pintura atual e
correção das placas soltas existentes atualmente.
As tintas empregadas deverão ser oriundas de fornecedor confiável
enquadrando-se na classificação de primeira linha
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A mão de obra a ser empregada na pintura deverá ser de boa qualidade
com acompanhamento e orientação de engenharia especializada em pintura de
Edifícios, observando-se as premissas básicas de número de demãos satisfatórias,
diluição satisfatória da tinta (indicada pelo fabricante) e preparação adequada das
superfícies a serem pintadas.
A fachada externa total do edifício deverá ser pintada a cada 04 anos ou
no máximo a cada 05 anos (01 demão de esmalte nas ferragens das sacadas) , 01
demão de liquido preparador e 02 (duas) demãos de tinta látex 100% acrílica nas
paredes externas.
Encerramento
Este signatário apresenta o presente trabalho concluído, constando de
17 folhas digitadas de um só lado, todas rubricadas, exceto esta última, que segue
devidamente datada e assinada, colocando-se a disposição para quaisquer
esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.
Ribeirão Preto, 06 de julho de 2007
Sérgio Martins Speranza Eng. Civil – CREA 0601303517
Abaixo assinado, o Sindico e os membros do conselho da Administração do
Condomínio Edifício Humaitá tomam ciência do presente parecer técnico de perícia de
engenharia com a finalidade de esclarecimentos sobre as patologias existentes e
previstas no revestimento externo do edifício, bem como tomam ciência de que
receberam as orientações dos procedimentos necessários para saná-las.
________________________________________________________
_________________________________________________________
_________________________________________________________
Sérgio M. Speranza Eng. Civil CREA 0601303517
Av. Mauá 763 Araraquara SP Fones : 16-3335-6661 / 9721-6293
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