CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BAHIA CENTER

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Convenção de Condomínio
Com Alterações Posteriores
(Edição Janeiro 2006)
Capítulo I – DAS PARTES COMUNS E PARTES
AUTONÔMAS. DESCRIÇÃO, DISCRIMINAÇÃO E
USO.
Artigo 1.º - O Edifício Fernandez Plaza, assim se
descreverá: Edifício Comercial e de garagem
composto de 29 (vinte e nove) pavimentos, sendo
07 (sete) de garagem, onde estão localizadas
também as lojas e 22 (vinte e dois) de salas
comerciais. Composto de 319 (trezentos e
dezenove) unidades autônomas comerciais, 409
(quatrocentos e nove) vagas de garagem cobertas,
63 (sessenta e três) vagas de garagem
descobertas e 30 (trinta) vagas de estacionamento
descoberto.
Artigo 2.º - As partes comuns são de propriedade e
uso comum de todos os Condôminos, e como tal
insusceptíveis de divisão e de utilização exclusiva
por qualquer condômino, ressalvado o disposto no
parágrafo terceiro do artigo 6.º e no artigo 8.º da
presente Convenção. Dos elementos indicados na
descrição do artigo anterior, constituem partes
comuns tudo o que se preste a serventia comum
dos Condôminos, assim como o terreno, as
fundações e a estrutura de concreto armado do
Edifício, as paredes externas, as áreas internas de
ventilação, as vigas e colunas, os pisos de concreto
armado, as partes externas das janelas, as redes
primárias das instalações de água, luz, força e
esgoto, os condutores de águas pluviais e todas as
instalações de fim proveitoso à totalidade ou o
grupo de unidades autônomas.
Artigo 3.º São consideradas partes de propriedade
e uso exclusivo de cada condômino, alienáveis
independentemente do consentimento dos demais,
as unidades autônomas, como tais considerados,
as lojas, salas e vagas de garagem, unidades
autônomas estas que corresponderão, como parte
dela inseparáveis, frações ideais de terreno e
partes comuns.
Artigo 4.º - O direito de uso das vagas de garagem
poderá ser transferido de um proprietário para
outro, respeitadas as declarações constantes do
Memorial de Incorporação, notadamente no que
ficou estabelecido quanto à vinculação obrigatória a
lojas e salas esse direito de uso poderá igualmente
ser objeto de locação ou comodato, unicamente em
favor das pessoas com estabelecimento no Edifício
ou que nele trabalhem.
Artigo 5.º - As lojas e salas do Edifício
“FERNANDEZ PLAZA” se destinam ao uso
comercial. É proibida sua utilização para fins
residenciais, mesmo em caráter transitório.
Parágrafo primeiro – É proibido nas salas e lojas, a
instalação e funcionamento de negócio pertinente a
funerária, carvoaria, quitanda, açougue e outros
que por sua natureza, possam trazer perturbação
ao uso do Edifício, em razão de sua finalidade
comercial ou comprometer seu conceito e bom
nome.
Parágrafo segundo – Não obstante o disposto no
parágrafo primeiro deste artigo, será permitida a
instalação de lanchonete, american-bar ou
restaurante de alta categoria no 2.º Pavimento
como também será permitida a instalação de
academia de ginástica finês, musculação etc. no 1.º
Pavimento.
Artigo 6.º Os anúncios e letreiros luminosos das
lojas serão instalados nas suas respectivas
fachadas e em anúncio de luminoso coligado que
só poderá ser instalado no pavimento térreo em
uma das laterais do Edifício, próximo ao passeio
público, excetuando-se a loja destinada à agência
bancária (loja E), que poderá ter seu letreiro
luminoso na fachada externa do Edifício (sobre a
pele de vidro), sendo que em ambos os casos
deverá ter anuência do Arquiteto autor do projeto.
Parágrafo primeiro – Será expressamente proibida
a instalação de letreiros ou qualquer outro tipo de
anúncio na fachada das salas.
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Parágrafo segundo – Serão permitidas as
instalações de letreiros luminosos pelos usuários
da academia de ginástica e do restaurante, na
fachada externa do edifício, desde que os locais
tenham aprovação e autorização do Arquiteto autor
do projeto do edifício.
Parágrafo terceiro – Fica estabelecido que, na laje,
de cobertura do último pavimento, será instalado,
exclusivamente, letreiro luminoso com o nome do
Edifício “Fernandez Plaza”, em caráter permanente
e definitivo podendo ser jamais, retirado, devendo
as despesas com alvará, licença ou qualquer outra
proveniente do poder público, bem como as
despesas de manutenção e conservação ficaram
sob a total responsabilidade do Condomínio.
proibida a instalação ou construção de elementos
divisórios que descaracterizem a continuidade de
toda a área descoberta.
CAPÍTULO II – DOS ENCARGOS E CUSTEIOS
Artigo 9.º Constituem despesas comuns da
edificação que deverão ser suportadas por todos os
Condôminos:
a)
b)
c)
Artigo 7.º Na hipótese em que todas as unidades
de um mesmo pavimento tenham um único
proprietário, ou locador comum, a circulação
interna do pavimento poderá ficar afeta ao uso do
proprietário ou locatário único, que poderá isolá-la,
se o quiser. O uso exclusivo aqui estabelecido não
poderá, entretanto, prejudicar o acesso a área de
circulação dos elevadores.
d)
e)
f)
g)
Parágrafo primeiro – A disposição do presente
artigo aplicar-se-á também em caso de grupamento
de duas ou mais unidades contíguas, sempre que
tal seja possível, sem prejuízo do livre acesso e
circulação entre as demais unidades do pavimento.
Parágrafo segundo – A concessão de que trata o
presente artigo e seu parágrafo primeiro será dada
a título gratuito e em documento assinado pelo
Síndico, que não poderá recusá-la, desde que a
pretensão não prejudique as condições de
circulação das demais unidades.
Parágrafo terceiro – As obras de adaptação
oriundas de concessão dispostas neste artigo só
poderão ser executadas após a obtenção do
habite-se da construção do empreendimento.
Artigo 8.º O terraço descoberto contíguo ao
restaurante é de uso exclusivo do titular da unidade
autônoma
comercial,
sendo expressamente
As relativas à conservação, limpeza e
consumo;
As relativas à manutenção dos elevadores,
equipamentos, máquinas, veículos e motores
de propriedade do condomínio, inclusive
renovação ou substituição das
respectivas
instalações;
Os impostos e taxas que incidam sobre as
partes e coisas comuns das edificações;
Os prêmios do seguro;
A remuneração do Síndico se houver da
empresa contratada para a administração do
condomínio e dos empregados do edifício,
inclusive encargos sociais;
Os custos de reconstrução das partes e coisas
comuns do edifício;
Todas as despesas que, por sua natureza,
sejam comuns à edificação e de interesse de
todos.
Artigo
10.
Os
Condôminos
concorrerão
mensalmente para as despesas ordinárias e a
qualquer tempo as extraordinárias, sendo que, as
lojas no pavimento térreo, restaurante, academia
de ginástica pela metade de sua fração ideal de
terreno, não se computando as frações ideais de
terreno correspondentes às vagas de garagem.
Parágrafo Único – As unidades autônomas ainda
não comercializadas e desocupadas concorrerão
apenas com 50% (cinqüenta por cento) das taxas
mensais ordinárias de condomínio bem como das
extraordinárias, pelo prazo de 2 anos a contar da
expedição pela Prefeitura do alvará de “habite-se”.
As disposições deste artigo 10 foram
declaradas nulas de pleno direito por sentença
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transitada em julgado nos autos do processo n.º
JDC01-TBM-01568/93.
1102, 1103, 1104, 1109, 1110, 1111, 1202,
1203, 1204, 1209, 1210, 12 11, 1302, 1303,
1304, 1309, 1310, 1311, 1402, 1403, 1404,
1409, 1410, 1411, 1502, 1503, 1504, 1509,
1510, 1511, 1602, 1603, 1604, 1609, 1610,
1611, 1702, 1703, 1704, 1709, 1710, 1711,
1802, 1803, 1804, 1809, 1810, 1811, 1902,
1903, 1904, 1909, 1910, 1911, 2002, 2003,
2004, 2009, 2010, 2011, 2102, 2103, 2104,
2109, 2110, 2111, 2202, 2203, 2204, 2209,
2210, 2211, 2302, 2303, 2304, 2309, 2310 e
2311 corresponde uma percentagem de
0,241%.
Artigo 11. Como consectário do pactuado no artigo
anterior, fica convencionado os seguintes fatores
de proporcionalidade que orientarão no rateio das
despesas sejam ordinárias ou extraordinárias do
condomínio, ficando assente que números abaixo
especificados
expressam
as
percentagens
respectivas:
DISCRIMINAÇÃO DAS PERCENTAGENS


Cada sala com numeração 301, 305, 308, 312,
401, 405, 408, 412, 501, 505, 508, 512, 601,
605, 608, 612, 701, 705, 708, 712, 801, 805,
808, 812, 901, 905, 908, 912, 1001, 1005,
1008, 1012, 1101, 1105, 1108, 1112, 1201,
1205, 1208, 1212, 1301, 1305, 1308, 1312,
1401, 1405, 1408, 1412, 1501, 1505, 1508,
1512, 1601, 1605, 1608, 1612, 1701, 1705,
1708, 1712, 1801, 1805, 1808, 1812, 1901,
1905, 1908, 1912, 2001, 2005, 2008, 2012,
2101, 2105, 2108, 2112, 2201, 2205, 2208,
2212, 2301, 2305, 2308 e 2312 corresponde
uma percentagem de 0,33%.
Cada sala com numeração 306, 307, 313, 314,
406, 407, 413, 414, 506, 507, 513, 514, 606,
607, 613, 614, 706, 707, 713, 714, 806, 807,
813, 814, 906, 907, 913, 914, 1006, 1007,
1013, 1014, 1106, 1107, 1113, 1114, 1206,
1207, 1213, 1214, 1306, 1307, 1313, 1314,
1406, 1407, 1413, 1414, 1506, 1507, 1513,
1514, 1606, 1607, 1613, 1614, 1706, 1707,
1713, 1714, 1806, 1807, 1813, 1814, 1906,
1907, 1913, 1914, 2006, 2007, 2013, 2014,
2106, 2107, 2113, 2114, 2206, 2207, 2213,
2214, 2306, 2307, 2313 e 2314 corresponde
uma percentagem de 0,315%.

Cada sala com numeração 2401, 2405, 2408 e
2412 corresponde uma percentagem de
0,41%.

Cada sala com numeração 2406, 2407, 2413 e
2414 corresponde uma percentagem de
0,35%.

Cada sala com numeração 2402, 2403, 2404,
2409, 2410 e 2411 corresponde uma
percentagem de 0,28%.

A sala 101 corresponde uma percentagem de
0,29%.

A sala 102 corresponde uma percentagem de
0,49%.

O FITNESS (unidade 103) corresponde uma
percentagem de 1,69%.
O Restaurante (unidade 201) corresponde uma
percentagem de 1,23%.
A Loja “A” corresponde uma percentagem de
0,13%.
A Loja “B” corresponde uma percentagem de
0,13%.
A Loja “C” corresponde uma percentagem de
0,07%.
A Loja “D” corresponde uma percentagem de
0,07%.
A Loja “E” corresponde uma percentagem de
6,38%.





Cada sala com numeração 302, 303, 304, 309,
310, 311, 402, 403, 404, 409, 410, 411, 502,
503, 504, 509, 510, 511, 602, 603, 604, 609,
610, 611, 702, 703, 704, 709, 710, 711, 802,
803, 804, 809, 810, 811, 902, 903, 904, 909,
910, 911, 1002, 1003, 1004, 1009, 1010, 1011,


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

A Loja “F” corresponde uma percentagem de
0,17%.
A Loja “G” corresponde uma percentagem de
0,08%.
As disposições deste artigo 11 foram
declaradas nulas de pleno direito por sentença
transitada em julgado nos autos do processo n.º
JDC01-TBM-01568/93.
Artigo 12. – Compete à Assembléia Geral fixar o
orçamento das despesas comuns e cabe aos
Condôminos concorrer para o custeio das mesmas
até o dia 5 (cinco) de cada mês, realizando-se o
rateio de acordo com o artigo 10°.
As disposições da parte final deste artigo 12
foram declaradas nulas de pleno direito por
sentença transitada em julgado nos autos do
processo n.º JDC01-TBM-01568/93.
Parágrafo único – Cotas extras de caráter urgente
poderão ser objetos de cobrança especial.
Em razão da declaração de nulidade das
disposições dos artigos 10, 11 e 12, parte final,
todos os condôminos passarão a contribuir
com igualdade e com a mesma base de cálculo
(dimensão da unidade autônoma em m²) as
taxas de condomínio.
Artigo 13. – A Assembléia Geral poderá determinar
que o rateio do orçamento seja feito de forma
indexada para compensar os efeitos inflacionários.
Artigo 14. – Existirá um Fundo de Reserva,
constituído de 10% (dez por cento) da contribuição
mensal de cada condômino, que cobrirá eventuais
insuficiências do orçamento, até que se proceda ao
seu reajuste.
Parágrafo único – Ocorrendo déficit de caixa ou na
certeza de sua próxima ocorrência, o síndico dará
ciência ao Conselho Consultivo e uma vez
constatado a insuficiência do fundo de reserva,
provocará a imediata convocação de Assembléia
Geral Extraordinária.
Artigo 15. – O saldo remanescente do orçamento
de exercício será incorporado ao exercício
seguinte, se outro destino não lhe for dado pela
Assembléia Geral.
Artigo 16. – Salvo o caso de delegação de funções
administrativas a empresa especializada, as
receitas do condomínio e os recursos do Fundo de
Reserva deverão ser depositados e movimentados
através de estabelecimento bancário ou outra
instituição financeira autorizada em lei, escolhido
em Assembléia Geral. Respeitada a ressalva
inicial, a movimentação das receitas e recursos
caberá ao Síndico ou ao seu substituto legal.
Artigo 17. – Quando as contribuições ordinárias e
extraordinárias não forem pagas no prazo findo,
ficará o condômino inadimplente sujeito à multa de
10% (dez por cento), mais correção diária pelos
índices oficiais vigentes à época. Estendendo-se a
mora por prazo superior a 30 (trinta) dias, estará
sujeito a cobrança, com as devidas cominações
legais.
CAPÍTULO III – DA ADMINISTRAÇÃO
Artigo 18. – A administração do Condomínio será
exercida pelo Síndico, pelo Conselho Consultivo e
pela Assembléia Geral dos Condôminos.
Artigo 19. – O Síndico, pessoa física ou jurídica,
obrigatoriamente proprietário condômino, será
eleito em Assembléia Geral Ordinária com mandato
de 01 (hum) ano), empossando-se imediatamente,
podendo ser reeleito.
Artigo 20. – Compete ao Síndico:
Em Assembléia Geral Ordinária de 30/11/93, foi
decidido à unanimidade que os cheques para
pagamentos e documentos que obriguem o
Condomínio fossem assinados sempre em
conjunto pelo Síndico e Subsíndico ou Síndico
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e Conselho Consultivo, por um de seus
membros. Esta decisão continua em vigor.
a)
b)
c)
Representar
ativa
e
passivamente
o
condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar
todos os atos em defesa dos interesses
comuns;
Exercer a administração interna do Edifício no
que respeita a sua vigilância, funcionamento,
moralidade e segurança, bem como nos
serviços que interessem a todos os
Condôminos, podendo admitir e despedir
empregados, inclusive vigilantes e pessoal
para atendimento específico ao setor garagem,
fixar ordenados dentro da verba para tanto
estabelecida;
Cobrar, inclusive judicialmente, se necessário
for, as contribuições e multas devidas pelos
Condôminos;
d)
Cumprir e fazer cumprir a lei, a Convenção e
as deliberações das Assembléias Gerais;
e)
Prestar contas a Assembléia Geral, em cada
exercício findo, com exibição de documentos
comprobatórios;
f)
Proposta de orçamento relativo ao exercício
seguinte;
g)
Fazer demonstração mensal das receitas
auferidas e das despesas efetuadas,
apresentando aos Condôminos, quando
solicitada, a documentação correspondente;
h)
Fazer concorrência ou tomada de preços para
despesas do Condomínio;
i)
Mandar executar ou iniciar quaisquer consertos
ou reparos que por sua inequívoca urgência,
não possam aguardar a manifestação do
Conselho Consultivo ou da Assembléia Geral
eventualmente
exigida,
cumprindo-lhe
submeter o assunto à aprovação desses
órgãos, com a maior brevidade possível;
j)
Entender-se com as repartições públicas e
empresas
concessionárias
de
serviços
públicos sobre assuntos que disserem respeito
ao prédio em suas partes comuns;
l)
Advertir verbalmente ou por escrito o
condômino infrator de qualquer disposição da
presente Convenção;
m) Receber e dar quitação em nome do
Condomínio, movimentar as contas bancárias
do mesmo, assinando, emitindo e endossando
cheques,
depositando
as
importâncias
recebidas em pagamento e praticando os
demais atos correlatos e acessórios;
n)
Efetuar o seguro do prédio;
o)
Dispor dos seguintes elementos para
administração, os quais deverão ser,
obrigatoriamente,
transferidos
a
seus
sucessores, conforme relação que constará da
ata de eleição do novo síndico: Livro de
Registro de Ocupantes das Unidades do
Prédio, Livro de Queixas e Ocorrências e
Sugestões, Livro de Atas, Livro de Presença
nas Assembléias, Livro de Registro de
Empregados, Livro de Protocolo, Livro de
Caixa e outros que a prática aconselhar ou a
lei exigir;
p)
Manter arquivo de documentos de propriedade
do Condomínio, tais como escrituras, plantas
de prédio etc... .
Artigo 21. – O Síndico poderá delegar parte de
suas
funções
administrativas
a
empresa
especializada, correndo os honorários desta por
conta do Condomínio.
Artigo 22. – Nos seus impedimentos eventuais, o
Síndico será substituído pelo Subsíndico.
Parágrafo primeiro – No caso de vacância de
cargo, a Assembléia Geral elegerá novo Síndico,
que exercerá seu mandato pelo tempo restante.
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Parágrafo segundo – Em caso de destituição, o
Síndico apresentará imediatamente contas de sua
gestão.
Artigo 23. – O Síndico não é responsável
pessoalmente pelas obrigações contraídas em
nome do Condomínio, desde que tenha agido no
exercício regular de suas atribuições, respondendo,
porém, pelo excesso de representação e pelos
prejuízos a que der causa por dolo ou culpa.
a)
Reformar esta Convenção;
b)
Eleger ou destituir, a qualquer tempo, o
Síndico, o Subsíndico e o Conselho
Consultivo;
c)
Tomar, anualmente, as contas do Síndico e
deliberar sobre as demonstrações financeiras
por ele apresentadas;
Deliberar sobre a destinação do saldo do
exercício;
d)
Artigo 24. – Das decisões do Síndico caberá
recurso para a Assembléia Geral, convocada pelo
interessado.
e)
Discutir e votar o orçamento das despesas
para o exercício subseqüente, fixando o fundo
de reserva;
Artigo 25. – A Assembléia Geral Ordinária elegerá,
anualmente, entre os Condôminos, o Conselho
Consultivo, composto de três membros efetivos e
três suplentes, os quais exercerão gratuitamente
suas funções sob a presidência do mais velho,
cabendo aos suplentes exercer, automaticamente,
a substituição dos membros efetivos, segundo a
ordem de sua eleição.
f)
Decidir sobre os outros assuntos de interesse
geral que constem da ordem do dia.
Artigo 26. – Compete ao Conselho Consultivo:
Artigo 29. – As Assembléias Gerais Ordinárias e
Extraordinárias
serão
realizadas
mediante
convocação por circular enviada por carta
registrada ou sob protocolo às unidades autônomas
ou outros endereços oficialmente comunicados ao
Síndico pelos Condôminos. A convocação será
feita com antecedência mínima de 08 (oito) dias da
data fixada para sua realização e mencionará os
assuntos a serem tratados, o dia, hora e o local da
reunião.
a)
Colaborar com o Síndico na gestão dos
interesses do Condomínio;
b)
Examinar as contas, propostas orçamentárias,
relatórios e comprovantes do Condomínio,
emitindo parecer;
c)
Comunicar aos Condôminos, na Assembléia,
as irregularidades, que constatar na gestão do
Síndico;
Parágrafo Único – Os membros do Conselho
Consultivo decidirá por unanimidade ou por
maioria, cabendo nesta última hipótese o registro
do voto vencido.
Artigo 27. – A Assembléia Geral Ordinária será
realizada anualmente, por convocação do Síndico,
cabendo-lhe:
Artigo 28. – Omitindo-se op Síndico na convocação
tempestiva da Assembléia Geral Ordinária, caberá
esta providência ao Conselho Consultivo. Se
também este não a empreender, a convocação
poderá ser promovida por qualquer condômino.
Parágrafo único – A convocação das Assembléias,
quando não da iniciativa do Síndico, será feita
mediante publicação, em jornal diário de grande
circulação, de edital com os requisitos e
antecedências estabelecidas no presente artigo.
Considerados válidos pela Assembléia os motivos
de convocação de que trata o apresente artigo, as
despesas de publicação serão ressarcidas.
Artigo 30. – As Assembléias Extraordinárias reunirse-ão sempre que forem convocadas pelo Síndico,
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pelo Conselho Consultivo, por Condôminos que
representem ¼ dos votos do Condomínio ou pelo
Condômino prejudicado.
Artigo 31. – As Assembléias serão dirigidas pelo
Condômino que for escolhido pela maioria dos
presentes e secretariada por pessoa de livre
escolha deste.
Parágrafo primeiro – As decisões das Assembléias
serão registradas em atas lavradas em livro próprio
pelo Secretário e assinadas pelo Presidente e
pelos Condôminos que o desejem, logo após o
término das Assembléias; cópias das atas serão
remetidas pelo Síndico, nos 08 (oito) dias
subseqüentes, a todos os Condôminos, por carta
registrada ou sob protocolo.
Parágrafo segundo – A presença dos Condôminos
será documentada pela assinatura obrigatória no
Livro de Presença.
Artigo 32. – As Assembléias somente se
considerarão instaladas, no horário prefixado, se
presentes 2/3 dos titulares de unidades autônomas,
ou maior número acaso exigido para a votação de
qualquer dos assuntos incluídos na ordem do dia,
independentemente de referência no instrumento
de convocação, realizar-se-á nova chamada 30
(trinta) minutos após a hora marcada para a
primeira convocação, quando se considerará
instalada a Assembléia com qualquer número de
presentes, salvo se nenhuma das matérias
constantes da ordem do dia comporte decisão com
o ‘quorum’ existente.
Parágrafo Único – Os Condôminos poderão fazerse representar nas Assembléias por procurador,
devendo
os
respectivos
instrumentos
de
procuração ser depositados em mãos de quem
houver convocado a Assembléia, antes de seu
início.
Artigo 33. – As decisões, salvo os casos de
‘quorum’ especial, serão tomadas por maioria
simples de votos presentes.
Artigo 34. – Exigir-se-á manifestação unânime de
todos os Condôminos nas decisões que importem:
a)
Em alterações das fachadas do Edifício;
b)
Em modificação dos critérios e norma de
classificação de despesas;
c)
Em alteração dos fatores de proporcionalidade
para rateio de despesas.
As disposições dos itens “b” e “c” deste artigo
34 foram declaradas nulas de pleno direito por
sentença transitada em julgado nos autos do
processo n.º JDC01-TBM-01568/93.
Artigo 35. – As decisões sobre o destino a ser dado
ao terreno e ao material de construção e sobre a
partilha do seguro, em caso de ocorrência de
sinistro que comprometa totalmente ou em mais de
2/3 o Edifício, serão tomadas por ‘quorum’ mínimo
de votos que representam a maioria das frações
ideais.
Artigo 36. – A alteração da presente Convenção só
poderá ser aprovada por maioria que represente
4/5 dos votos do Condomínio.
As disposições do artigo 36 foram declaradas
nulas de pleno direito por sentença transitada
em julgado nos autos do processo n.º JDC01TBM-01568/93.
Artigo 37. – A cada unidade autônoma corresponde
um voto. Se uma unidade pertencer a mais de uma
pessoa, deverá ser designada entre elas, por
escrito, uma que represente as demais perante o
Condomínio.
As disposições deste artigo 37 foram
declaradas nulas de pleno direito por sentença
transitada em julgado nos autos do processo n.º
JDC01-TBM-01568/93.
Artigo 38. – Salvo quanto às matérias de que
tratam os artigos 34 e 35, não poderão participar
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das votações os Condôminos em atraso do
pagamento de contribuições e multa.
As disposições da primeira parte deste artigo 38
foram declaradas nulas de pleno direito por
sentença transitada em julgado nos autos do
processo n.º JDC01-TBM-01568/93.
Artigo 39. – As deliberações das Assembléias
Gerais
serão
obrigatórias
para
todos,
independentemente
de
comparecimento
a
Assembléia e de voto ou declaração nela proferida.
CAPÍTULO IV – DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES
DOS CONDÔMINOS
e)
Comunicar ao Síndico qualquer caso de
moléstia epidêmica para fins de providências
junto à Saúde Pública;
f)
Facilitar ao Síndico e seus prepostos o acesso
às unidades de sua propriedade, quando
necessário para inspeção e realização de
trabalhos relativos à estrutura geral do Edifício,
na sua segurança e solidez, assim como o
atendimento de normas públicas.
Artigo 42. – É vedado aos Condôminos, ocupantes
e empregados:
a)
Alterar a forma externa das fachadas e partes
comuns do prédio, salvo as modificações
permitidas nesta Convenção;
b)
Decorar as paredes e esquadrias externas com
tonalidade ou cores diversas das empregadas
no conjunto do Edifício;
c)
Destinar ou permitir que se destine a unidade à
utilização diversa da finalidade estabelecida
nesta Convenção, ou usá-la de forma nociva
ou perigosa ao sossego, à moralidade, à
salubridade, á higiene e segurança dos demais
Condôminos;
d)
Instalar em qualquer dependência do Edifício
ou em suas unidades, além dos negócios
indicados no parágrafo primeiro do Artigo 5.º,
com a ressalva de seu parágrafo segundo,
hospedarias, oficinas de máquinas de grande
porte, clubes carnavalescos e instituição
destinada à prática de culto religioso;
e)
Remover o pó de tapetes, cortinas e outros
pertences nas janelas e promover limpeza de
sua unidade de forma a prejudicar o asseio
das partes comuns;
f)
Estender ou secar roupas, tapetes, toalhas e
outros pertences em locais visíveis do exterior
do prédio;
Artigo 40. – São direitos de cada Condômino:
a)
b)
Usar, fruir e dispor, s em interferência dos
demais Condôminos, de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e
interesses, respeitados as normas de boa
vizinhança, as prescrições legais e o disposto
na presente Convenção;
Usar da coisa comum conforme o seu destino,
e sobre ela exercer todos os direitos que lhe
conferem a lei e a presente Convenção.
Artigo 41. – São deveres de cada Condômino,
ocupantes e seus prepostos e empregados:
a)
Cumprir, fazer respeitar e fiscalizar
observância do disposto nesta Convenção;
b)
Concorrer, nas proporções fixadas para a sua
unidade, para as despesas ordinárias e
extraordinárias do Edifício;
c)
d)
a
Suportar, na mesma proporção, os ônus a que
estiver ou ficar sujeito o prédio em seu
conjunto;
Zelar pelo asseio e segurança do prédio;
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g)
Colocar em peitoris, janelas, áreas internas,
vasos, enfeites, plantas ou quaisquer outros
objetos que possam, a qualquer momento,
cair, tornando perigosa a passagem pelas
áreas externas e de circulação interna;
h)
Violar de qualquer forma a lei do silêncio, usar
buzinas, instrumentos de corte, sopro,
percussão e quaisquer outros, em elevado
som, de modo a perturbar o sossego dos
demais Condôminos;
i)
j)
colocar placas, avisos, letreiros, cartazes,
anúncios ou reclames na parte externa do
Edifício, nas janelas, áreas e corredores do
prédio e, ainda, usar máquinas e aparelhos
ou instalações que provoquem trepidações e
ruídos excessivos;
q)
Usar rádios transmissores e receptores que
causem interferência nos demais aparelhos
elétricos existentes no prédio;
Obstruir entradas, áreas comuns, corredores,
‘halls’, escadas, ainda que em caráter
provisório, ou utilizar alguma dessas
dependências para qualquer fim senão o de
circulação, ressalvado o disposto no artigo 7.º
e seus parágrafos;
r)
Possuir e manter no Edifício animais
domésticos ou não, quaisquer que sejam as
suas espécies e raça;
Transportar cargas e bagagens nos
elevadores
sem
prévia
e
expressa
autorização do Síndico ou de seus prepostos;
s)
Praticar jogos esportivos com bolas, petecas
e outras modalidades nos ‘halls’ de entrada,
corredores, terraços e demais dependências
comuns do prédio, bem como no interior das
unidades, se, neste caso, for perturbado o
sossego dos demais Condôminos;
t)
Fazer lavagens de veículos nas dependências
do prédio;
u)
Instalar ar condicionado externo fora do local
projetado.
l) Construir novas dependências de uso particular
que afetem ou prejudiquem a solidez do prédio
e as
disposições legais pertinentes à
construçã
o;
m) Cuspir, lançar papéis, cinzas, pontas de
cigarro, líquidos, lixo e quaisquer outros
objetos e detritos por outros locais que não os
coletores próprios;
n)
Utilizar-se dos empregados do Condomínio
para seus serviços particulares;
o)
Guardar explosivos e inflamáveis nas
unidades e dependências do prédio, queimar
fogos de artifício de qualquer natureza nas
janelas e áreas internas, ter ou usar
instalações ou materiais susceptíveis de, por
qualquer forma, afetar à saúde e segurança
dos demais usuários do Edifício ou de que
possa resultar aumento do prêmio do seguro;
p)
Instalar nas paredes do Edifício fios ou
condutores de qualquer espécie e, ressalvado
o disposto no artigo 6.º e seus parágrafos,
Artigo 43. – As disposições do presente Capítulo,
bem como outras da presente Convenção, que
disciplinem o uso das partes autônomas e das
partes comuns, constituirão o Regime Interno do
Edifício, e, relacionadas de forma sucinta, deverão
ser afixadas em locais de amplo acesso.
Artigo 44. – Os danos causados por Condôminos,
ocupantes, empregados, prepostos ou visitantes
ás partes comuns do Edifício, deverão ser
indenizadas pelo respectivo Condômino, ficando
também ao encargo de cada Condômino a
repartição, por sua conta exclusiva, de todos os
danos que, às partes comuns do prédio ou
qualquer das demais unidades, forem causados
em decorrência da má conservação e utilização
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das instalações de sua propriedade, cabendo aos
demais Condôminos o direito de exigir daquele
que se descuidar do conserto de sua unidade o
ressarcimento do custeio da reparação geral dos
danos daí derivados.
Artigo 45. – As modificações a serem feitas nas
coisas de propriedade exclusiva de cada
Condômino deverão ser previamente comunicadas
ao Síndico, sendo por este autorizada, desde que
não afetem a solidez do prédio nem contrariem as
disposições legais e as da presente Convenção.
Artigo 46. – O Condômino em cuja unidade forem
realizadas obras será responsável pela perfeita
limpeza dos elevadores, áreas, corredores e
outros locais por onde transitarem materiais de
construção, os quais não poderão ser
depositados, sem anuência do Síndico, em
qualquer espaço comum, correndo por sua conta
e risco exclusivos os ônus e prejuízos que
resultarem do transporte dos mencionados
materiais de construção e entulhos, ou das obras
propriamente ditas.
Artigo 47. – As despesas com a guarda e remoção
de coisas e objetos depositados em partes
comuns serão cobrados do proprietário da
unidade que estiver em causa, isto sem prejuízo
da multa aplicada.
Artigo 48. – O Condômino que agravar as
despesas comuns do prédio, com instalação(ões)
de seu uso particular, suportará isoladamente o
excesso correspondente.
Artigo 49. – A falta de cumprimento ou a
inobservância de qualquer das estipulações desta
Convenção e do Regimento Interno delas
constante, tornará o Condômino responsável
passível de advertência escrita pelo Síndico que,
se não atendida no prazo de 03 (três) dias,
ensejará a aplicação de multa que variará entre
meio e dois salários mínimos vigentes à época.
Parágrafo Único – A Assembléia Geral, em casos
especiais, poderá impor ao infrator multa de até 04
(quatro) salários mínimos vigentes à época.
As disposições do Parágrafo Único deste artigo
49 foram declaradas nulas de pleno direito por
sentença transitada em julgado nos autos do
processo n.º JDC01-TBM-01568/93.
Artigo 50. – Nas reincidências específicas, as
multas serão aplicadas com acréscimo de 50%
(cinqüenta por cento) em relação ao valor que tiver
sido aplicado anteriormente.
CAPÍTULO V –
TRANSITÓRIAS
DISPOSIÇÕES
GERAIS
E
Artigo 51. – É obrigatório o seguro do Edifício na
forma do Artigo 13 da Lei n.º 4951/64. Em caso de
sinistro, proceder-se-á na conformidade do que
dispõem os artigos 14 e 18 do mencionado
diploma legal.
Parágrafo primeiro – Ficará sempre facultado a
cada Condômino aumentar, por sua conta
exclusiva, o valor do seguro de sua unidade.
Parágrafo segundo – O seguro de que trata o
presente artigo será inicialmente feito dentro de 30
(trinta) dias contados da instalação do Condomínio
e, a seguir, anualmente (Lei n.º 4591/64, artigo 13,
parágrafo único).
Artigo 52. – Em caso de transferência ou
promessa de transferência de propriedade, ou de
direito a ela relativos, os adquirentes ficam
automaticamente obrigados a observância de
todos os dispositivos desta Convenção, ainda que
nenhuma referência a este artigo seja feita no
contrato público ou particular constitutivo de seu
direito. Estendendo-se o disposto neste artigo aos
contratos de locação ou outros tipos.
Artigo 53. – Os ocupantes, a qualquer título, que
não sejam proprietários ou titulares dos direitos
aquisitivos da unidade que ocupam não terão,
perante o Condomínio, qualquer representação,
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ficando o proprietário responsável pelas infrações
por ele cometidas.
Artigo 54. – Fica, desde já, estabelecido o rito
sumaríssimo para cobrança de quaisquer
contribuições, multas, juros e correção monetária
devidos, em razão das disposições da presente
Convenção.
Artigo 55. – A tolerância quanto á demora ou
omissão no cumprimento de qualquer das
obrigações ajustadas neste instrumento, ou na
aplicação das cominações dele constantes, não
importará jamais em novação.
Artigo 56. – O Edifício estará aberto e terá seu
funcionamento regular durante as 24 (vinte e
quatro) horas do dia. Para o ingresso, fora do
horário comercial, bem como nos domingos e
feriados, poderá ser exigida a apresentação de
“Carteira de Ingresso”, a ser fornecida
individualmente pelo Síndico, a qual será exigida
juntamente com o documento de identidade de
seu portador.
Artigo 57. – As chaves das casas de máquinas e
demais dependências comuns do Edifício ficarão
sempre no poder do empregado, designado pelo
Síndico, passando-as este a seus sucessores,
quando deixar suas funções. É vedada a
permanência dessas chaves em outro local que
não a sala de administração do Edifício, onde
existirão sempre duplicatas das mesmas, para uso
em caso de urgência.
Artigo 58. – Só com a anuência expressa do
Síndico e mediante solicitação escrita do
respectivo Condômino, os empregados do
Condomínio aceitarão chaves de unidades em
caso de ausência, locação, mudança de inquilino
etc., e, em qualquer hipótese, sob exclusiva e total
responsabilidade do Condômino interessado.
Artigo 59. – Os empregados do Condomínio só
poderão permanecer nas áreas comuns, mesmo
nas horas de folga, quando uniformizados com
tipo de uniforme fornecido pelo Condomínio.
Artigo 60. – Incumbe ao zelador, porteiros, vigiais
e serventes, na qualidade de prepostos do
Síndico, fiscalizar o uso adequado das partes
comuns do Edifício, considerando-se motivo de
justa causa para despedida, a desídia no
desempenho desta atribuição, observação a
respeito constará de documento escrito, firmado
pelo empregado no ato de admissão.
Artigo 61. – A Incorporadora, observado o prazo
previsto em lei, convocará uma Assembléia Geral
dos Condôminos, na qual, dentre outros assuntos
de interesse geral:
a)
Será discutido o orçamento das despesas de
instalação do Condomínio, a ser apresentada
pela Incorporadora;
b)
Serão eleitos o Síndico e o Conselho
Consultivo, a fim de que os mesmos
acompanhem
as
providências
da
Incorporadora relativas à instalação do
Condomínio e recebam o prédio, quando de
sua conclusão, de modo a permitir uma
perfeita continuidade administrativa.
Artigo 62. – Objetivando desde logo assegura ao
Edifício um perfeito serviço administrativo e de
instalação de Condomínio, compatíveis com o
elevado padrão adotado para a construção, o
primeiro administrador do Edifício, bem como a
primeira companhia administradora, serão da
exclusiva
indicação
da
Incorporadora
FERNANDEZ
EMPREENDIMENTOS
E
CONSTRUÇÕES
LTDA.,
escolhidos,
respectivamente, entre pessoas e empresas do
maior gabarito de reconhecida capacidade
técnica.
Parágrafo
Único
–
Os
administradores
subseqüentes serão escolhidos pelo Síndico, e as
novas
companhias
administradoras
serão
indicadas pela Assembléia Geral.
Artigo 63. – É facultado a Fernandez
Empreendimentos e Construções Ltda., de forma
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definitiva, colocar e manter em local de sua livre
escolha, na entrada principal do Edifício, placas de
bronze alusivas ao empreendimento e placas com
o nome do Agente Financeiro do empreendimento.
Artigo 64. – Fica eleito o foro da Comarca de
Salvador, com renúncia expressa a qualquer
outro, para dirimir dúvidas porventura decorrentes
da aplicação ou interpretação do texto da presente
Convenção.
Artigo 65. – O heliponto e suas dependências
poderão ser locados a empresas que desejarem,
sem proibição de sua utilização em caso de
emergência, sendo que os primeiros 10 (dez) anos
à
FERNANDEZ
EMPREENDIMENTOS
E
CONSTRUÇÕES LTDA., empresa construtora e
incorporadora do empreendimento terá prioridade
de sua locação.
Artigo 66. – Posto a minuta apresentada com o
memorial de incorporação, a presente Convenção
regulará, com exclusividade o Condomínio do
Edifício “FERNANDEZ PLAZA”.
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