convenção de condomínio - knorrville resort residencial

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CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO
CONDOMÍNIO “RESIDENCIAL KNORVILLE”
DAS COISAS COMUNS E DE FIM PROVEITOSO DO EDIFÍCIO
Art. 1º.-
São coisas de uso comum e fim proveitoso do Condomínio, indivisíveis e inalienáveis
isoladamente, a guarita com o respectivo sanitário, os boxes de estacionamentos descobertos
externos; a cancha de esportes, os acessos internos para veículos e pedestres; o quiosque com
churrasqueira, os jardins e gramados, o fechamento telado do terreno condominial, o prédio
comunitário, contendo no subsolo, apartamento do zelador, dois banheiros, depósitos de lixo e
de lenha, escadaria; dependências da lavanderia, dos funcionários e da administração; no
pavimento térreo, a antecâmara, a sala de música, sala de jogos adultos; sala de cinema; dois
sanitários, loja de conveniência; churataria; adega; cozinha; churrasqueira e cozinha-gourmet;
“deck” e escadaria; mezanino com as dependências para jogos infantis e “beauty center”; no
segundo pavimento, as piscinas, sanitários masculino e feminino; terraço descoberto, escadaria;
salas destinadas a sauna, “fitness”, massagens e descanso. Em cada uma das torres, a
circulação geral de veículos; o hall de circulação com as respectivas portas de acesso; a casa de
máquinas com os reservatórios inferiores; o depósito de lixo, as escadarias e os corredores de
circulação; o hall de entrada e sua área frontal sob pilotis e floreiras; os dutos verticais; a
dependência dos medidores; o elevador; os reservatórios superiores, as paredes divisórias entre
as unidades autônomas; as fachadas externas, exclusive janelas; os telhados; as fundações,
colunas e vigas estruturais; as tubulações de água, luz e telefonia, enquanto nos troncos
comuns; além de duas centrais de gás, cada uma destinada ao atendimento de duas torres, o
terreno e tudo o mais que sirva ao uso indistinto de todos os condôminos.
O terreno sobre o qual foi construído o condomínio, está situado na zona urbana do Município de
Gramado/RS, no Bairro Avenida Central, fazendo frente à Rua das Maravilhas, com as seguintes
confrontações e dimensões: frente a leste, a começar da divisa de João Emílio Kraemer, pela
Rua das Maravilhas, para onde faz frente, segue em sentido norte, sinuosamente, até a extensão
de duzentos e quarenta metros e cinqüenta centímetros (240,50m), onde, formando um ângulo,
segue em linha reta de sentido oeste e a dividir com terras de propriedade de Hermann U. Nelz,
até a extensão de cento e sessenta e oito metros e cinqüenta centímetros (168,50m); formando
aí novo ângulo, e seguindo em linha reta, sempre a dividir com terras de Hermann U. Nelz, até a
extensão de cento e trinta e quatro metros e cinqüenta centímetros (134,50m) e, em direção
norte-sul, onde encontra a divisa de Toledo Borne, formando novo ângulo e seguindo em linha
reta a sentido oeste-leste numa distância de cento e quarenta e dois metros (142,00m), a dividir
com terras de Toledo Borne e da Sociedade Educação e Caridade, onde forma novo ângulo,
seguindo daí em direção sul, em linha reta que mede noventa e seis metros (96,00m), a dividir
com terras da Sociedade Educação e Caridade – Hospital São Miguel, até alcançar o ponto de
partida na divisa de João Emílio Kraemer.
§ Único:
As coisas de uso comum são indivisíveis e inalienáveis destacadamente das unidades
autônomas e insuscetíveis de uso exclusivo pelos condôminos, nos termos do art. 3º da Lei nº
4.591, de 16.12.64 e alterações subseqüentes, observadas ainda as demais restrições desta
convenção.
DA UTILIZAÇÃO
Art. 2º.-
Os condôminos usarão e fruirão com exclusividade das unidades autônomas, segundo suas
conveniências, condicionados umas e outras às normas de boa vizinhança e poderão usar das
partes e coisas de uso comum, de maneira a não causar danos ou incômodos, nem obstaculizar
ou embaraçar o bom uso das mesmas partes, aos demais condôminos.
§ Único.
O Regulamento Interno estabelecerá, detalhadamente, as normas referentes à utilização do
edifício, dentro do critério geral traçado nesta Convenção e fixará multas e penalidades pela
violação dos deveres e obrigações nela contidos.
Art. 3º.-
Aplicam-se aos ocupantes das unidades autônomas, a qualquer título, as disposições relativas
ao uso e destino das partes comuns e exclusivas, bem como, em geral e no que couber, o
estabelecido nesta Convenção e no Regulamento Interno.
§ 1o.
As partes comuns e aquelas que digam respeito a harmonia dos prédios, não poderão ser
alteradas sem o consentimento unânime dos condôminos.
§ 2o.
Os condôminos que alugarem ou cederem suas unidades serão responsáveis pelos danos
causados pelos inquilinos ou cessionários às coisas comuns do edifício, cabendo ao Síndico
providenciar nas reparações por conta dos primeiros, se esses, notificados, não as promoverem
imediatamente.
Art. 4º -
É expressamente vedado a qualquer condômino, seus inquilinos ou cessionários, além do
disposto no art. 10, da Lei nº 4.591/64:
a.
decorar ou pintar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das
empregadas no conjunto do edifício;
exibir cartazes, anúncios, inscrições ou outros letreiros nas janelas das fachadas, portas dos
apartamentos ou escadarias;
alugar as unidades à pessoas de vida duvidosa ou de maus costumes, nestas compreendidos a
embriaguez, em qualquer de suas formas;
alugar ou ceder os apartamentos para clubes de jogos, danças, carnavalescos ou quaisquer
outros grupamentos, inclusive os de fins políticos ou religiosos e outras atividades sociais;
usar os apartamentos para a prestação de serviços em geral, tais como: ateliers de costura,
laboratórios fotográficos ou de análises clínicas, lojas e armazéns para a venda a grosso ou a
retalho, escritórios profissionais civis ou comerciais e assemelhados;
utilizar-se de alto-falantes ou de instrumentos musicais nas horas destinadas ao descanso ou
perturbar o sossego do edifício em qualquer horário;
estender ou secar roupas, tapetes, lençóis e outras peças nas janelas ou quaisquer outros
lugares visíveis do exterior, que não nas próprias áreas de serviço ou em locais a isso
destinados;
lançar o lixo ou detritos por outro lugar que não seja o depósito próprio ou depositá-lo
indevidamente nos corredores de circulação, devendo o lixo ser acondicionado em embalagens
adequadas de forma a não produzir odores ou espalhar-se;
depositar quaisquer volumes, pacotes, ou objetos nas partes de usos comum, notadamente no
hall de entrada, corredores, escadarias ou elevadores;
manter na unidade autônoma pessoa portadora de moléstia infecto-contagiosa;
lançar qualquer objeto ou líquido sobre a área comum;
manter animais de grande porte ou ferozes dentro ou fora das unidades autônomas, ou nas
áreas de uso comum do condomínio;
abrir a porta de entrada do Condomínio ou de qualquer das torres para desconhecidos ou para
pessoa cujo propósito de ingresso seja ignorado, zelando para que a mesma permaneça
fechada, e,
utilizar-se dos empregados do Condomínio, para benefício ou serviços particulares no horário de
trabalho dos mesmos ou fora deste, que não os previstos na modalidade pay-per-use, bem como
dar ordens aos empregados do Condomínio;
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
Art. 5º -
Os apartamentos terão fins exclusivamente residenciais, servindo apenas à moradia dos
condôminos, seus locatários, cessionários ou comodatários.
§ Único:
Os BOXES de estacionamento privativos destinam-se ao uso exclusivo dos seus titulares, na
condição de moradores dos apartamentos ou a seus respectivos usuários a qualquer título.
DO EDIFÍCIO E SUAS UNIDADES
Art. 6º -
-
O Condomínio “RESIDENCIAL KNORVILLE”, é constituído de quatro (4) torres residenciais,
onde se situam as unidades autônomas, assim localizadas:
A torre 1, a primeira à direita de quem entra no condomínio;
A torre 2, a primeira à esquerda de quem entra no condomínio e
A torre 3, a segunda à esquerda de quem entra no condomínio.
A torre 4, a segunda à direita de quem entra no condomínio,
Cada torre, é constituída de 78 unidades autônomas, sendo 39 boxes de estacionamentos
localizados no sub-solo e 39 apartamentos, distribuídos do primeiro ao quarto pavimento, com as
seguintes características e localizações:
NO SUB-SOLO:
Os BOXES DE ESTACIONAMENTO DUPLOS de nºs. 01 a 09, localizados na parte anterior do edifício,
do primeiro ao nono, respectivamente, contados da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
mesmo, com 35,01m² de área real total, sendo 22,50m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,001545 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
Os BOXES DE ESTACIONAMENTO DUPLOS de nºs. 10 a 18, localizados na parte anterior do edifício,
do nono ao primeiro, respectivamente, contados da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
mesmo, com 35,01m² de área real total, sendo 22,50m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,001545 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
Os BOXES DE ESTACIONAMENTO de n°s. 19 a 39, localizados na parte posterior do edifício, do
primeiro ao vigésimo primeiro, respectivamente, contados da esquerda para a direita de quem da rua
olhar para o mesmo, com 17,51m² de área real total, sendo 11,25m² de área real privativa,
correspondendo-lhe a fração ideal de 0,000773 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim
proveitoso do condomínio.
NO PRIMEIRO PAVIMENTO ou ANDAR TÉRREO:
O APARTAMENTO 101, de frente, o segundo da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 114,49m² de área real total, sendo 91,73m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005838 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 102, de frente, o primeiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 111,25m² de área real total, sendo 89,86m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005488 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 103, de centro, extremando à direita do edifício, de quem da rua olhar para o mesmo,
com 81,80m² de área real total, sendo 67,39m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal
de 0,003695 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 104, de fundos, o primeiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 118,79m² de área real total, sendo 96,79m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005642 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 105, de fundos, o segundo da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 130,36m² de área real total, sendo 106,48m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,006123 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 106, de fundos, o terceiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 80,87m² de área real total, sendo 66,75m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,003620 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 107, de fundos, o segundo da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 130,74m² de área real total, sendo 106,79m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,006146 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 108, de fundos, o primeiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, , com 118,79m² de área real total, sendo 96,79m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005642 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 109, de centro, extremando à esquerda do edifício, de quem da rua olhar para o
mesmo, com 81,80m² de área real total, sendo 67,39m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,003695 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 110, de frente, o primeiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 111,25m² de área real total, sendo 89,86m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005488 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 111, de frente, o segundo da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 114,49m² de área real total, sendo 91,73m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005838 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
NO SEGUNDO PAVIMENTO:
O APARTAMENTO 201, de frente, o segundo da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 96,09m² de área real total, sendo 75,00m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005412 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 202, de frente, o primeiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 89,56m² de área real total, sendo 69,89m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005043 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 203, de centro, extremando à direita do edifício, de quem da rua olhar para o mesmo,
com 54,39m² de área real total, sendo 42,22m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal
de 0,003120 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 204, de fundos, o primeiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 89,56m² de área real total, sendo 69,89m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005043 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 205, de fundos, o segundo da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 95,70m² de área real total, sendo 74,69m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005389 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 206, de fundos, o terceiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 52,81m² de área real total, sendo 40,99m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,003030 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 207, de fundos, o segundo da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 96,09m² de área real total, sendo 75,00m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005412 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 208, de fundos, o primeiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 89,56m² de área real total, sendo 69,89m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005043 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 209, de centro, extremando à direita do edifício, de quem da rua olhar para o mesmo,
com 54,39m² de área real total, sendo 42,22m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal
de 0,003120 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 210, de frente, o primeiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 89,56m² de área real total, sendo 69,89m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005043 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 211, de frente, o segundo da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 95,70m² de área real total, sendo 74,69m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005389 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 212, de frente, o terceiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 52,81m² de área real total, sendo 40,99m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,003030 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
NO TERCEIRO PAVIMENTO:
O APARTAMENTO 301, de frente, o segundo da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 96,09m² de área real total, sendo 75,00m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005412 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 302, de frente, o primeiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 116,69m² de área real total, sendo 90,95m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,006598 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 303, de fundos, o primeiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 116,69m² de área real total, sendo 90,95m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,006598 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 304, de fundos, o segundo da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 95,99m² de área real total, sendo 74,69m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005518 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 305, de fundos, o terceiro da direita para a esquerda de quem da rua olhar para o
edifício, com 52,81m² de área real total, sendo 40,99m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,003030 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 306, de fundos, o segundo da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 96,09m² de área real total, sendo 75,00m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005412 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 307, de fundos, o primeiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 116,69m² de área real total, sendo 90,95m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,006598 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 308, de frente, o primeiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 116,69m² de área real total, sendo 90,95m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,006598 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 309, de frente, o segundo da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 95,70m² de área real total, sendo 74,69m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,005389 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 310, de frente, o terceiro da esquerda para a direita de quem da rua olhar para o
edifício, com 52,81m² de área real total, sendo 40,99m² de área real privativa, correspondendo-lhe a
fração ideal de 0,003030 no terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
NO QUARTO PAVIMENTO ou SÓTÃO:
O APARTAMENTO 401, de frente, à direita de quem da rua olhar para o edifício, com 135,72m² de área
real total, sendo 106,19m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,007573 no
terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 402, de fundos, à direita de quem da rua olhar para o edifício, com 135,29m² de área
real total, sendo 105,87m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,007548 no
terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 403, de fundos e ao centro do edifício, com 90,39m² de área real total, sendo
70,17m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,005186 no terreno e nas demais
coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 404, de fundos, à esquerda de quem da rua olhar para o edifício, com 135,72m² de
área real total, sendo 106,19m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,007573 no
terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 405, de frente, à esquerda de quem da rua olhar para o edifício, com 135,29m² de
área real total, sendo 105,87m² de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,007548 no
terreno e nas demais coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio.
O APARTAMENTO 406, de frente e ao centro do edifício, com 90,39m² de área real total, sendo 70,17m²
de área real privativa, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,005186 no terreno e nas demais coisas de
uso comum e fim proveitoso do condomínio.
Art. 7º -
Todas as instalações internas de água, luz, esgoto e telefone de cada economia e seus ramais
até os encanamentos troncos, serão reparadas por conta dos respectivos proprietários, assim
como também o revestimento, inclusive sobre o piso de concreto, as portas e janelas, aparelhos
sanitários e todos os demais acessórios e instalações de seu uso exclusivo.
§ 1º.
Os reparos lhes competem privativamente ainda que determine execução de quaisquer serviços
sobre as coisas de uso comum e em especial, quanto às unidades dos pavimentos inferiores,
respondendo com exclusividade pelos riscos e custos quando da sua recolocação ao estado
primitivo.
§ 2º.
Quando as reparações forem suscetíveis de atingir as coisas comuns, não poderão ser feitas
sem prévio consulta ao respectivo Sub-Síndico, e o consentimento do Síndico, cuja decisão
poderá ser reformada pela maioria dos condôminos presentes em Assembléia, adredemente
convocada.
DOS ENCARGOS COMUNS
Art. 8º -
São despesas ordinárias comuns a todas as torres e assim a totalidade das unidades, aquelas
derivadas do consumo de energia elétrica e água e assim como as originadas com a
manutenção da portaria e vigilância e as emergentes do prédio comunitário de lazer e esporte.
§ Único:
As despesas ordinárias precederão a prévio orçamento, analisado pelo Conselho Consultivo e
Fiscal constituído de um representante por cada torre do Condomínio, que deverá ser aprovado
na Assembléia Geral anual, sujeito a revisões sob o mesmo critério, sendo as despesas
rateadas mensalmente, na proporção das respectivas frações ideais de terreno de cada unidade
autônoma.
Art. 9º -
As despesas extraordinárias, por igual previamente orçadas e analisadas, serão rateadas na
proporção das frações ideais de terreno de cada unidade do Condomínio, compreendendo a
totalidade das unidades; as que digam respeito a cada uma das torres com exclusividade, serão
também rateadas por todas as unidades do empreendimento na proporção das frações
ideais de terreno de cada uma delas, cujo esquema de pagamento, de uma ou de outra,
deverá ser aprovado em Assembléia Geral.
Art. 10° -
As despesas ordinárias, a serem orçadas compreendem, dentre outras:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Art. 11° -
prêmio de seguro contra fogo e outros riscos das partes comuns;
impostos e taxas incidentes sobre as coisas de uso comum;
despesas com a manutenção de máquinas, móveis e equipamentos, bem como de asseio das
partes comuns;
remunerações diversas, como de administradores, empregados, vigias e serventes, incluindo as
de zeladoria no orçamento da ala residencial;
despesas de água, luz e força;
as derivadas dos bens de consumo, materiais e acessórios de serviços gerais e,
a taxa de administração contratada com terceiros, emolumentos, juros passivos e taxas de
empréstimos a terceiros, quando a organização e cobrança dos encargos forem atribuídas à
empresa especializada.
São despesas extraordinárias, as derivadas de obras, aquisições de móveis, máquinas ou
equipamentos e/ou reposições e instalações.
§ 1º.
Serão constituídos Fundos de Reserva, destinados a atender as despesas extraordinárias
emergenciais, com o concurso pecuniário dos condôminos, também na proporção de suas
frações ideais de terreno, cujo limite, parcelamento e modalidade de recolhimento deverão ser
aprovados em Assembléia.
§ 2o.
Cabe ao Síndico a responsabilidade de providenciar na arrecadação das respectivas
contribuições e a iniciativa de tomar todas as medidas judiciais sobre a arrecadação a seu
cargo, em caso de mora por mais de 60 (sessenta) dias.
§ 3o.
O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo marcado ficará sujeito a juros
moratórios de 1% (um por cento) ao mês e à multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, sem
prejuízo da correção monetária incidente, de acordo com a variação do IGP-M/FGV, na forma da
lei. O condômino que ficar inadimplente por mais de 60 (sessenta) dias não fará jus a reservas
para a utilização exclusiva das áreas de lazer descritas no Regulamente Interno, bem como o
condômino que ficar inadimplente por mais de 90 (noventa dias) ficará sujeito ao corte de gás
que abastece a sua unidade autônoma.
§ 4º.
O atendimento de taxas específicas à empresa especializada na organização e administração
de condomínios, não prejudicará o disposto nesta Convenção e nem terá a virtude de eximir o
Síndico de suas prestações de contas anuais e dos valores confiados durante a sua
administração.
§ 5o.
O Síndico e os Subsíndicos só poderão ser destituídos pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 (dois terços) de frações ideais que compõem o Condomínio, em Assembléia
Geral para tanto convocada.
§ 6o.
O Síndico e os Subsíndicos não são responsáveis pessoalmente pelas obrigações contraídas
em nome do Condomínio, desde que tenham agido no exercício regular de suas atribuições,
respondendo, todavia, pelo eventual excesso de representação e pelos prejuízos a que derem
causa, por dolo ou culpa, podendo ainda sob sua exclusiva responsabilidade acometer a
terceiros algumas de suas atribuições.
DA ADMINISTRAÇÃO
Art. 12° -
A administração geral do Condomínio caberá a um Síndico, auxiliado por 4(quatro) Subsíndicos,
cada um representando uma das torres do Condomínio, eleitos em Assembléia Geral, a ser
realizada à partir da primeira quinzena de abril de cada ano, com mandato de um ano, cujos
cargos serão exercidos sem remuneração, podendo haver ou não reeleição.
§ Único:
Recaindo a escolha sobre pessoa estranha ao Condomínio, suas funções serão então
remuneradas, devendo aquele, no entanto, prestar prévia caução, tudo de acordo com as verbas
aprovadas pela mesma Assembléia.
Art. 13° -
Além da competência prevista em lei, caberá ao Síndico:
a. traçar prioridades e metas para a sua administração;
b. executar o orçamento aprovado para as obras de interesse global do Condomínio,
supervisionando-as; ordenar despesas urgentes a isso relacionadas, da seguinte forma:
1. submetê-las a análise dos subsíndicos quando superiores a 10%(dez por cento) das
receitas previstas no orçamento mensal;
2. submetê-las a análise aos subsíndicos e ao Conselho Consultivo e Fiscal quando
superiores a 25% (vinte e cinco por cento) das receitas previstas no orçamento mensal;
3. submetê-las à decisão da Assembléia quando superiores a 50%(cinqüenta por cento) das
receitas previstas no orçamento mensal;
c. depositar em bancos as importâncias recebidas provenientes da arrecadação a seu cargo e
sempre que possível retirá-las por meio de cheques nominativos, quando se tratar de
administração direta ou então contratar empresa idônea especializada para o exercício dessas
funções;
d. administrar e arrecadar os recursos destinados ao seguro das partes comuns do condomínio;
e. manter em dia a escrituração do livro caixa, com a apresentação da soma das despesas, receitas e
das disponibilidades, inclusive circunstanciando o valor do Fundo de Reserva, sem prejuízo de
outros livros ou relatórios que são ou venham a ser exigidos;
f. nomear e despedir empregados, vigias e serventes, fixando-lhes os salários de acordo com a
verba votada pela Assembléia;
g. enviar mensalmente aos condôminos balancete da receita e despesa e da situação das
disponibilidades gerais do Condomínio;
h. prestar contas anualmente à Assembléia Geral da administração financeira do condomínio, com a
prévia oitiva do Conselho Consultivo e,
i. convocar e presidir as Assembléias Gerais do interesse global do Condomínio, em especial as de
natureza Ordinária.
Art. 14° -
Aos Subsíndicos compete:
1. substituir o Síndico em suas faltas ou impedimentos;
2. auxiliar o Síndico na administração do Condomínio;
3. submeter à apreciação do Síndico, as matérias necessárias por força desta Convenção ou que
lhe pareçam convenientes e,
4. exercer as atribuições que lhe forem acometidas pelas Assembléias, pelo Regulamento Interno
ou pelo Síndico.
Art. 15° -
Será eleito um Conselho Consultivo e Fiscal, composto de quatro condôminos titulares e quatro
suplentes, sendo um conselheiro e respectivo suplente representando cada Torre, também nas
mesmas épocas e condições previstas no artigo 12, aos quais compreendem, dentre outras
funções que lhe são afetas:
1. assessorar o síndico e os subsíndicos na solução de problemas, operando como órgão consultivo
e fiscalizador;
2. rubricar, por um dos seus membros, as folhas e assinar os termos de abertura e de encerramento
dos livros de responsabilidade do síndico, inclusive caixa;
3. examinar e visar o balanço anual da administração financeira geral do Condomínio;
4. analisar orçamentos de qualquer natureza, sugerindo providências e,
5. dar pareceres sobre as contas anuais do Condomínio, que serão levadas à consideração da
Assembléia.
6. reunir-se a cada (04) quatro meses, para aprovação das contas do quadrimestre anterior, em
reunião a ser aprazada com, no mínimo, 08 (oito) dias de antecedência a mesma, que será
convocada pela Administradora e/ou o Síndico e os Subsíndicos.
DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Art. 16° -
Os condôminos reunir-se-ão em Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária do Condomínio,
nelas votando e/ou deliberando por si, representantes legais ou procuradores.
§ 1º.
As Assembléias Gerais tratarão dos assuntos de interesse da totalidade dos condôminos ou
parte deles.
§ 2º.
A Assembléia Geral deliberará ainda sobre a destituição ou eleição de síndico, subsíndicos e
dos membros do Conselho Consultivo; bem ainda sobre o Regimento Interno que será aplicável
uniformemente em todas as torres.
§ 3o.
Em quaisquer das Assembléias, as deliberações serão tomadas por maioria de votos,
calculadas sobre o número de presentes à vista do Livro de Presenças subscrito, inclusive para
a aprovação do Regimento Interno e suas alterações, salvo na hipótese em que seja necessário
quorum qualificado segundo a Lei ou esta mesma Convenção.
§ 4o.
Além da hipótese prevista, será exigida maioria qualificada:
a.
b.
c.
d.
e.
§ 5o.
Art. 17° -
mais de 2/3 (dois terços) do total das frações ideais que compõem o condomínio para a
realização de benfeitorias meramente úteis e inovações nas edificações;
maioria que reúna pelo menos de 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o
Condomínio, para decidir sobre sua reconstrução em caso de destruição total ou parcial;
unanimidade para aprovar alteração na estrutura das fachadas dos prédios ou dos Edifícios ou
realização de benfeitorias voluptuárias e bem ainda as que visem o destino das partes comuns e
o direito de propriedade condominial;
maioria que reúna pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o Condomínio,
para alteração da presente Convenção e,
maioria qualificada ou unanimidade, para as deliberações para as quais a Lei imponha uma ou
outra forma.
Para autenticidade das deliberações das Assembléias, haverão dois livros: o de Presenças e o
de Atas, com termos de abertura e de encerramento subscritos por um dos seus membros do
Conselho Consultivo, que rubricará as folhas.
A Assembléia Geral Ordinária reunir-se-á no mês de abril de cada ano, à qual competirá, além
do disposto nos §§ 1º e 2º do artigo antecedente:
a. fixar os mais diversos orçamentos das despesas ordinárias para o exercício, votando as
verbas de manutenção e conservação;
b. fixar os valores dos seguros;
c. fixar o limite dos Fundos de Reserva;
d. apreciar e votar as contas do Síndico;
e. eleger os cargos da administração do Condomínio e,
f.
resolver soberanamente sobre as questões de interesse comum, reclamações e dúvidas
suscitadas por qualquer interessado, condômino ou não.
Art. 18° -
As Assembléias Extraordinárias poderão se realizar a qualquer tempo por iniciativa do próprio
Síndico, quando for o caso, ou ainda dos condôminos que reúnam pelo menos 1/4 (um quarto)
das frações ideais do Condomínio, afixando-se cópia da convocação em local de trânsito dos
condôminos, a qual deliberará somente sobre os assuntos para a qual seja convocada.
§ Único:
Os condôminos deverão manter sempre atualizados os seus endereços junto à administração,
especialmente se locarem ou cederem as suas unidades, pena de responderem por sua falta e
conseqüências, com exoneração daquela e do Condomínio de qualquer responsabilidade.
Art. 19° -
As Assembléias deverão ser convocadas com antecedência mínima de 08 (oito) dias, por carta
circular entregue sob protocolo ou então pelo Correio com Aviso de Recebimento (AR), para sua
realização, em dia, hora e local indicados na mesma circular, em primeira convocação, com a
presença da maioria absoluta dos condôminos e, em segunda convocação, meia hora mais
tarde do mesmo dia, com qualquer número, devendo ambas convocações constar da mesma
circular.
§ 1o.
Não poderão votar nas reuniões os condôminos em atraso com suas contribuições de qualquer
espécie para com o Condomínio.
§ 2o.
Nenhum condômino poderá votar nas Assembléias para a aprovação de seus próprios atos ou
interesses particulares, assim como o Síndico na aprovação de suas contas.
Art. 20° -
As deliberações das Assembléias obrigam a todos os condôminos, independentemente do seu
comparecimento e de seu voto, cumprindo ao Síndico, quando for o caso, executá-las e fazê-las
cumprir.
§ Único:
Das atas lavradas serão enviadas cópias em até 20 (vinte) dias da data da realização da
Assembléia, a todos os condôminos.
Art. 21° -
Quando as Assembléias forem convocadas pelos condôminos ou a pedido de qualquer deles e
em sendo as suas pretensões rejeitadas pela Assembléia, as despesas decorrentes da sua
realização correrão por conta exclusiva daqueles, devendo satisfazê-las no momento em que
lhes forem apresentadas as contas pelo Síndico.
DO SEGURO
Art. 22º -
Além dos seguros das partes comuns de que trata a alínea “c” do parágrafo 4º do artigo 16, este
abrangerá também as unidades autônomas contra incêndio e outros riscos, que possam causar
destruição parcial ou total, obrigatoriamente, incluindo-se o prêmio à contribuição mensal do
respectivo condômino.
§ 1o.
O seguro obrigatório não incidirá sobre as unidades que contarem com financiamento do
Sistema Financeiro da Habitação dada a cobertura da Apólice Compreensiva Habitacional ou
que estejam segurados em valor suficiente, documentalmente comprovado.
§ 2o.
Qualquer condômino poderá ainda, às expensas próprias elevar o valor segurado de sua
unidade, ajustando e satisfazendo o prêmio diretamente à seguradora.
Art. 23° -
As indenizações, liquidações, como de igual forma as desapropriações havidas, e que
eventualmente não sejam empregadas na edificação por decisão geral dos condôminos, serão
repartidas entre todos, na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno.
Art. 24° -
Os bens e pertences, máquinas e veículos de terceiros, mesmo dos condôminos, não serão
objeto de seguro de qualquer natureza, eximindo-se o Condomínio de responder pelos danos e
eventuais furtos ocorridos, ainda que nos estacionamentos, e não obstante disponha a esse
tempo de zeladoria ou vigilância específica.
DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
Art. 25° -
Ocupadas as unidades, responderão os seus moradores, exclusivamente, perante a
Incorporadora, o Condomínio e os demais moradores, pelos danos que possam causar nas
partes de uso comum, quer pelo seu indevido uso ou pelo transporte de bens, móveis, utensílios
ou equipamentos, ficando ao encargo da Incorporadora as partes relativas as obras ainda não
concluídas, estas que terão continuidade nos termos programados, independentemente de
qualquer isolamento físico.
Art. 26° -
As despesas condominiais em geral, ordinárias e extraordinárias, respeitantes à primeira torre
concluída, serão suportadas pelos titulares das suas unidades, desde a disposição de entrega
da construtora e incorporadora, rateadas na proporção de suas frações ideais entre si. À
medida da conclusão dos edifícios subseqüentes passarão as novas unidades a integrar o rateio
das despesas comuns, ficando as despesas específicas de cada torre, sujeitas a rateio entre os
titulares das respectivas unidades integrantes da torre a que se referir.
Art. 27° -
Da mesma forma, todas as demais contribuições, enquanto não concluído integralmente o
Condomínio, serão rateadas entre as unidades que componham os edifícios concluídos, na
forma desta convenção.
Art. 28° -
Não se obriga a Incorporadora a manter no Condomínio vigilância ou porteiros com vistas ao
interesse dos condôminos, a qualquer tempo, cabendo a estes tais providências.
Art. 29° -
Reembolsarão os condôminos aos quais forem disponibilizadas as unidades para ocupação, as
quantias pagas pela Incorporadora, como encargos, taxas, tributos ou despesas, de
competência do Condomínio ou dos contratantes de cada unidade, corrigidas monetariamente
desde os seus desembolsos, com base na variação do IGP-M, ante a apresentação dos
comprovantes dessas despesas.
Art. 30° -
Compete ainda aos condôminos, na proporção das frações ideais de terreno das suas unidades,
as despesas com instalações e ligações de serviços públicos, reforços de redes públicas, tarifas
ou contribuições de melhorias que eventualmente venham ser exigidas pelas autoridades
competentes sobre o prédio em construção, como um todo, ainda que lançados em nome da
Incorporadora.
Art. 31° -
Enquanto não concluídas e expedidas as cartas de habite-se de determinadas torres, as
unidades em construção não participarão do rateio das despesas ordinárias ou extraordinárias do
condomínio.
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 32°-
As coisas depositadas, abandonadas ou colocadas nas partes de uso comum, serão
apreendidas e só serão devolvidas contra o pagamento de multa equivalente a 25% (vinte e
cinco por cento) do valor da contribuição mensal ordinária relativa aos apartamentos, vigente à
época do seu atendimento.
Art. 33° -
A presente convenção, sujeitando a todo ocupante de qualquer unidade autônoma do Edifício,
ainda que em caráter eventual, obriga os condôminos, seus usuários ou sucessores, a qualquer
título ou condição.
Art. 34° -
As cláusulas e condições estabelecidas neste instrumento regrarão o condomínio desde a
primeira ocupação das unidades, até que venha ser estabelecido o registro próprio da
Convenção celebrada e assinada por condôminos titulares de frações ideais que representem
mais de dois terços da sua totalidade.
Porto Alegre, 28 de abril de 2007.
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