Conceito da Formação do Preço do Ativo

Conceito da Formação do Preço do Ativo
Para amparar a formação dos conceitos de preço do ativo do Fundo de Investimento Imobiliário
BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, a Votorantim Asset Management usou
como base dois tipos de avaliações para precificação inicial do imóvel. Ambas foram realizadas
por empresas especializadas em mercado imobiliário como forma de parâmetro e perspectivas do
segmento.
1. Jones Lang LaSalle: escritório global com mais de 200 anos de história no setor de
estudos sobre serviços de gerenciamento de imóveis comerciais e investimentos
imobiliários;
2. Colliers: líder global em serviços imobiliários para Indústria, Escritórios, Varejo,
Terrenos, Áreas Rurais, e Shopping Centers, escritório com mais de 30 anos de experiência
no setor;
Aspectos Gerais Considerados
Ambas as consultorias trabalharam com as informações sobre uma torre em construção em
terreno composto por um edifício comercial, com área construída total de 22.789,59 m²,
avaliando os 13 pavimentos que pertencem ao fundo. O empreendimento está localizado na
Avenida Magalhães de Castro, n°12000 – Morumbi – São Paulo – SP, hoje, corrigido
posteriormente pela prefeitura para Avenida Magalhães de Castro, nº 4.800 ao lado do Shopping
Cidade Jardim, na marginal local do Rio Pinheiros.
De forma relevante ambas consideraram nas avaliações como estrutura geral o complexo de
escritórios desenvolvido para ter eficiência operacional, com todas as características dos principais
edifícios corporativos do mercado com integração com os serviços oferecidos pelo Shopping
Cidade Jardim para atendimento dos serviços de necessidade direta, com um total de
189.000,00m² de área locável distribuída em 3 torres comerciais triple A.
Foi considerado ainda da mesma forma os impactos em termos de mercado, da localização numa
porção da Marginal Pinheiros próxima às regiões Berrini e Vila Olímpia.
Os valores foram fixados em moeda corrente válidos para a data base de seus cálculos (Julho de
2010).
Sobre as metodologias utilizadas
1) Venda
Para a Jones Lang LaSalle a utilização do “Método Comparativo de Dados de Mercado” e “Fluxo
de Caixa Descontado”, representam o valor mais provável pelo qual o ativo seria vendido, caso
exposto ao mercado na data de avaliação, sob a melhor estratégia de comercialização. No Fluxo
utilizam simulação de performance por um período de 10 anos, levando em conta premissas de
mercado em relação a período de absorção, taxas de vacância, custos de condomínio e IPTU e
fundo de reposição de ativo.
O valor de venda calculado pela Jones Lang LaSalle partiu da premissa que o edifício estava
pronto na época da avaliação (jul2010). Essas análises foram baseadas em informações da época
com relação à oferta e demanda, com o objetivo de emissão de opinião do Valor de Mercado para
Venda da propriedade na data de sua conclusão. Neste caso, o valor presente da venda foi
calculado com base na possibilidade de pagamento parcelado, durante o período de obras.
Seguiram ainda as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR14653 –
Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis Urbanos e Parte 4:
Empreendimentos, assim como as recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias
de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP embasadas por materiais descritivos enviados.
Em relação à metodologia utilizada pela Colliers, Método de Capitalização da Renda por Fluxo de
Caixa Descontado, consideraram a Norma para Avaliação de Bens – Parte 1: “Procedimentos
Gerais podem ser definidos como a quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente”.
Foi considerado como período de análise o horizonte de 10 anos, ao final do qual é simulada a
venda da propriedade. A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada e as melhorias no
entorno também contam para a realização deste estudo.
2) Locação
Neste item, ambas as empresas utilizaram o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
para identificação do valor do bem pela comparação com outros similares, somatório dos valores
de seus componentes (terreno mais construção). No caso da Colliers, poderemos verificar que foi
usado um campo amostral para a determinação do valor do imóvel composto por 8 (oito)
elementos comparativos. No caso da Jones Lang LaSalle, foram analisados 11 elementos
comparáveis à propriedade em estudo.
Cabe destacar que os imóveis pesquisados são formados por diferentes características como
localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação, áreas e outras que impossibilitam
uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o
Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.