RECICLAGEM DE EDIFÍCIOS VAZIOS PARA HABITAÇÃO DE

RECICLAGEM DE EDIFÍCIOS VAZIOS PARA HABITAÇÃO DE
INTERESSE SOCIAL NO CENTRO DE SÃO PAULO:
PROPOSTA PARA O EDIFÍCIO CONCÓRDIA
Débora Cristina Beraldes Costa (1); João Sette Whitaker Ferreira (2).
(1) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo – Universidade Presbiteriana Mackenzie –
e-mail – [email protected]
(2) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo – Universidade Presbiteriana Mackenzie;
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo- FAUUSP –
e-mail – [email protected]
RESUMO:
Proposta: A reabilitação ou reciclagem de edifícios vazios nos centros das metrópoles brasileiras
aparece no século XXI como possibilidade de reversão do atual problema do déficit habitacional no
País. Porém, a falta de know how no processo de retrofit de edificações na cultura da construção civil
brasileira acarreta em sintomas de rejeição e falta de interesse pela prática.O objetivo deste artigo é
apresentar os resultados obtidos na pesquisa realizada para um Trabalho Final de Graduação em
Arquitetura e Urbanismo onde é feita uma proposta de reabilitação de edifício comercial para uso
habitacional no centro velho de São Paulo. Método de pesquisa/ Abordagens: Análise da questão
habitacional no Brasil, análise da demanda para habitação popular em São Paulo, estudos de caso,
estudo de viabilidade do projeto, proposta de reabilitação.Resultados: Reabilitar um edifício
comercial na área central teve como resultado uma proposta de viabilização de prédio que supriu todas
as necessidades da demanda. Contribuições/Originalidade: A reabilitação de edifícios no Brasil pode
ser um campo mais explorado como em alguns países europeus, em que este tipo de produção passa de
50% do total das atividades da construção civil.
Palavras-chave: reabilitação; retrofit; habitação de interesse social.
1.
INTRODUÇÃO:
1.1. Panorama atual da política de reabilitação em São Paulo
A cidade de São Paulo, assim como outras grandes capitais, passou por um período de esvaziamento
populacional da região central devido ao deslocamento da ocupação e do exercício de diversas
atividades para outras regiões da cidade. (VILLAÇA, F. /1998).
Esta mudança desencadeou uma vacância imobiliária muito acima do normal para a área, que por ser
um local de grandes investimentos em infra-estrutura pública e serviços, não deveria estar inutilizado
(BOMFIM, V. /2004).Segundo Bomfim (2004), os distritos Sé e República registram hoje, em média,
18% de imóveis vazios, comerciais e residenciais, enquanto que a tolerância internacional é da ordem
de no máximo 7%.
Distritos
Total de domicílios
1991
Município
Sé/ República
2.856.180
41.784
Total de domicílios
vagos
1991
273.754
6.219
Tabela 1.1 Domicílios vagos em São Paulo Fonte: IBGE/ 2001.
- 2724 -
Total de domicílios
2000
3.554.820
42.018
Total de domicílios
vagos
2000
420.327
10.062
O repovoamento destas áreas através da provisão de unidades habitacionais para famílias de média e
baixa renda aparece como alternativa para uma grande política de revitalização das áreas centrais.
Porém, o parque edificado vazio existente, por ser predominantemente de edifícios comerciais ou
residenciais de alto padrão, não atende a demanda voltada para Habitação de Interesse Social (HIS).
A reabilitação ou reciclagem destes edifícios aparece como peça fundamental na política de
revitalização da região central. A adequação do parque edificado aos novos moradores abre um novo
campo no setor da construção civil que ainda não é popular no Brasil.
No Brasil, esta política ainda esta sendo iniciada e São Paulo é uma das cidades pioneiras neste
aspecto, com algumas obras de reabilitação de edifícios vazios no centro.
Em São Paulo, a Prefeitura em conjunto com a Caixa Econômica Federal (CEF), viabilizou a
reabilitação de cinco edifícios na cidade, através do programa federal denominado Programa de
Arrendamento Residencial para Reforma (PAR-Reforma). Os prédios (Celso Garcia, Fernão Salles,
Riskallah Jorge, Maria Paula e Labor) estão localizados na área central e atendem uma demanda de
famílias com renda de três a seis salários mínimos.
No programa de arrendamento, a CEF, agente executor, adquiriu empreendimentos a serem
reformados ou construídos e ofertou as unidades habitacionais prontas para uma população que tenha
uma renda mensal de até seis salários mínimos. Estas famílias assinaram um contrato de arrendamento
de 180 meses com reajustes anuais e têm opção de compra após o fim do prazo contratual.(CEF/ out
2005)
Atualmente três edifícios estão com obras em andamento. Dois deles (São Paulo e Joaquim Carlos)
também são financiados pelo PAR-Reforma, e o terceiro (Ana Cintra) tem como agente executor a
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Governo de São Paulo –CDHU que atua
através do financiamento do Pró-Lar de Atuação em Cortiço – PAC.
No PAC, a população beneficiária do programa é a que mora em cortiço em um setor básico de
intervenção há pelo menos dois anos; que tenha renda familiar entre um e dez salários mínimos, e que
não seja proprietária de terreno ou imóvel no Estado.
As soluções de atendimento habitacional que o programa proporciona são diversas, sendo que para a
reabilitação, a opção que melhor se enquadra é a de aquisição, reforma e/ou ampliação de cortiços.
Para isso, a CDHU, como promotor financeiro desta ação do Estado, prevê um investimento de R$
510 milhões, onde cada Unidade Habitacional (UH) no município de São Paulo não ultrapasse R$
34.000,00.
Cabe ressaltar que por serem iniciativas novas na nossa cultura, ainda não contam com a resposta da
sua real viabilidade, tanto no setor da construção civil, quanto na parte social da gestão condominial.
1.2.
A experiência internacional
Na Europa, políticas de reabilitação já são consolidadas há aproximadamente 30 anos. Em países
como França, Dinamarca, Itália e Inglaterra, as atividades de reabilitação superam as de construção
nova, conforme vemos no gráfico a seguir:
- 2725 -
Porcentagens do total da atividade de construção para habitações novas e
manutenção/ reabilitação nos países da União Européia no ano de 1997
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Dinamarca
França
Alemanha
Itália
Holanda
Noruega
Portugal
Espanha
Suécia
Reino
Unido
Países
Habitação Nova
Manutenção/Reabilitação
Gráfico 1.1 Experiência internacional em reabilitação
Fonte: Euroconstruct, 1997 em Barrientos, M.I. G.G/ Qualharini, E.L., 2002
No caso específico da França, a produção de reabilitação de edifícios representa atualmente mais de
50% do total de volumes dos negócios da construção civil1. Teve início a partir da Segunda Guerra
Mundial e teve dificuldades como as encontradas no Brasil, onde o custo das obras de reforma
superava os dos imóveis novos (DIOGO, E.C./2004).
A prática da reabilitação tornou-se uma realidade no momento em que se enquadrou dentro da política
do Estado Francês que assumiu a missão de garantia do acesso à moradia à toda população.
Segundo Diogo2, “desde 1989, o acesso à moradia é um direito fundamental na França, o que significa
que todo francês tem legitimidade para reivindicar seu direito às comunidades locais. O Estado
Francês atua na definição da política habitacional e dos financiamentos, na regulação do mercado
privado e na ampliação da oferta diversificada e qualificada de moradias”.
Neste contexto, a procura por novas tecnologias com o intuito de preservar o que estava construído
tornando menos lucrativo demolir e reconstruir , impulsiona ainda mais a cultura da reabilitação. Com
as devidas evoluções técnicas, novos materiais e gestão adequada, o quadro se transformou, e vem se
consolidando cada vez mais com o passar do tempo.
Já a experiência italiana na reabilitação de edificações antigas, iniciou com uma grande mudança na
legislação do país. Esta mudança tinha como principal objetivo incentivar os proprietários e até
mesmo o poder público local a reabilitar o parque imobiliário ao invés de investir em construções
novas. As leis definem instrumentos urbanísticos de níveis territorial-regional até os específicos de
intervenção em edificações.(LUCINI, H.C./1996)
No Brasil, a reabilitação de edifícios ainda não possui grande mercado e investimentos, mas cada vez
mais se mostra como uma boa alternativa para a popularização dos centros. Investimentos em
1
REMY,Jean Jacques. engenheiro francês da empresa GTM Construction, em palestra dada no Seminário
Internacional: Reabilitação de São Paulo: Novas oportunidades para o mercado imobiliário, em junho de 2003.
2
DIOGO, Érica Cristina Castilho. Habitação social no contexto da reabilitação urbana da Área central
de São Paulo. Tese mestrado FAU/USP – São Paulo 2004.
- 2726 -
tecnologia voltados para o retrofit devem ser o primeiro passo para que esta cultura se instale no país.
As reabilitações feitas até hoje foram realizadas com tecnologia de uma obra nova, o que torna o
projeto ainda mais caro e inviável.
A legislação atual também não possui campo para a reabilitação, o que acarreta em ações pontuais em
cada projeto. A análise caso a caso dificulta e acaba tornando o processo lento, além de desinteressar
investidores.
Vale frisar que a reabilitação de edifícios deve vir sempre acompanhada de uma política habitacional
ampla, proporcionada pelo governo em seus três níveis, que consiga reverter este processo de
periferização nas grandes cidades. A reabilitação por si só não seria capaz de acabar com o déficit
habitacional, mas seria um grande instrumento de viabilização na mudança do quadro da habitação no
Brasil.
2.
OBJETIVO
O objetivo deste trabalho é mostrar a possibilidade de reabilitação de edifício comercial vazio no
centro de São Paulo, para habitação de interesse social. A análise da questão da reabilitação do parque
edificado ocioso deve ser vista como uma alternativa para a solução do problema habitacional nos dias
de hoje.
3.
METODOLOGIA
3.1. A escolha do edifício
O inicio do projeto de reabilitação começou com a pesquisa de quais prédios na região central teriam
potencial de reabilitação, condizente com o trabalho em questão. Além da busca por um edifício vazio,
a proposta necessitava de um projeto de edificação totalmente novo e que se interligasse com a
reabilitação. Após levantamento de usos na área, juntamente com pesquisa em teses e programas da
prefeitura, foi escolhido um edifício vazio que possuía como lote vizinho um terreno usado como
estacionamento, o que também permitiria a proposta de edificação nova.
O prédio, chamado “Edifício Concórdia”, está localizado na Rua Paula Souza, 365, no distrito da Sé,
em São Paulo. Com seis pavimentos, sua tipologia é voltada para o uso comercial e pertencia à antiga
empresa de transportes aéreos Transbrasil, hoje em processo de falência.
Foto 3.1 Imagem do Edifício Concórdia.
Fonte: Costa/ 2005.
Foto 3.2 Imagem do lote vizinho ao edifício
Concórdia. O uso atual de estacionamento
permitiu que a nova edificação fosse proposta.
Fonte: Costa/2005.
- 2727 -
Em pesquisa feita no Arquivo Geral da Prefeitura de São Paulo, foi possível levantar uma série de
informações a respeito do prédio. Uma delas é o nome do autor do projeto assinado em 1954: o
renomado arquiteto Rino Levi.
O edifício possui as características principais das construções modernas da época. As plantas livres
com apenas oito pilares cadenciados e dispostos ortogonalmente permitem diversas utilizações dos
andares. A preocupação do arquiteto com a iluminação e o conforto térmico podem ser notadas devido
à presença de diversos tipos de brises e estruturas metálicas fixas.
O prédio, que foi projetado para ser o escritório da empresa aérea, possui no térreo uma área de pédireito duplo e mezanino, possivelmente destinados ao setor de vendas e comércio da empresa. No
terceiro andar funcionava o estacionamento de veículos, acessado por uma rampa interna. Já os três
demais andares são de planta livre. Dois elevadores serviam a todos os andares, além de uma escada
de incêndio.
Vazio há aproximadamente três anos, o edifício foi ocupado por um movimento de moradia que
reivindicava uma ação do poder público em relação a edificações que não cumprem sua função social
na cidade. Em 2005, foi expedido um mandado de reintegração de posse3 por parte do proprietário que
ocasionou a desocupação do edifício em 04 de outubro do mesmo ano. Atualmente o prédio está
lacrado, com suas portas fechadas com tijolos. O edifício, que faz parte da massa falida no processo da
empresa aérea Transbrasil, ficará fechado até que os credores tenham interesse em vender ou utilizá-lo
para outro fim.
Figura 3.1 Planta original do pavimento térreo
do edifício Concórdia e terreno em que o
edifício novo será implantado.
3.2.
Figura 3.2 Corte BB’ original do edifício Concórdia.
A proposta de reabilitação
O projeto procura unir a reabilitação com a proposta de um edifício totalmente novo, tendo como
principal foco a habitação de interesse social. Foram propostas ao todo 71 unidades habitacionais,
divididas entre quitinetes e apartamentos de um e dois dormitórios.
A área total do terreno é de 1360 m2, sendo que os dois lotes serão considerados um só. O projeto
procura, além de oferecer uma alternativa de habitação para população de baixa renda, constituir um
pedacinho de ambiente urbano adequado e bem resolvido que possa atender à coletividade.
3
REINTEGRAÇÃO DE POSSE: Procedimento visando à recuperação de um bem, promovido pelo
seu possuidor a título legal, contra o esbulhador, ou terceiro que o recebeu. (Fonte: IBAPE 2005)
- 2728 -
Somado ao programa habitacional, existe uma pequena infra-estrutura no andar térreo proposta para os
moradores. O programa conta com: creche para crianças de 0 a 5 anos; espaços para cooperativas; um
restaurante popular e uma unidade comercial. Juntamente a isto, uma praça marca o início do projeto,
tornando o local convidativo para os frequentadores.
Figura 3.3 Planta pavimento térreo do projeto de
reabilitação do edifício Concórdia e de edificação
nova interligada.
Figura 3.4 Corte AA’ apresenta os principais aspectos
do projeto. O novo edifício com 12 andares possui
uma interligação intermediária com o Concórdia
através da passarela metálica
A interligação existente no pavimento térreo dos dois prédios é um ponto forte do projeto. A criação
de uma praça como forma de “respiro” para a área, em conjunto com a abertura do térreo do Edifício
Concórdia, possibilitou uma integração maior entre os usuários que circulam pelos dois lotes. Todos
os acessos são feitos por essa praça: para as cooperativas e para a creche são feitos no mesmo nível da
calçada, enquanto que para o novo edifício o piso é elevado em aproximadamente 50cm, tentando
diferenciar espaço público do condominial.
No total foram propostas seis tipologias de apartamentos, sendo que as quitinetes predominam no
edifício reabilitado devido ao projeto original ser de planta livre com forma retangular e sem nenhuma
abertura interna. Já para o edifício novo, as propostas são de apartamentos de 1 e 2 dormitórios.
Figura 3.5 Projeto do pavimento tipo habitacional.
- 2729 -
Figura 3.6 Tipologias propostas.
4.
ANÁLISE DE RESULTADOS
O projeto acima apresentado faz parte de um grande processo de pesquisa e reflexão referente à
questão do déficit habitacional no Brasil e as possibilidades encontradas para a reversão deste quadro.
A reutilização de um parque edificado, agora ocioso, em benefício de pessoas de classe baixa, aparece
como alternativa de uma política de provisão habitacional necessária ao país.
Porém, a falta de know how em reabilitação de edifícios na cultura da construção civil brasileira,
acarreta em sintomas de rejeição tanto por parte dos investidores quanto do poder público. Reabilitar
utilizando técnicas usadas em construções novas torna o custo da reforma igual ou superior ao de uma
obra nova, o que distancia cada vez mais o interesse do setor.
O investimento em novas tecnologias voltadas especialmente para reabilitação dos edifícios é
fundamental para que os custos da obra baixem e atraia os investidores. A capacitação da mão-de-obra
e a existência de um setor da indústria da construção civil que enfoque problemas específicos de
reforma, são fatores que ainda não estão consolidados no país, o que enfraquece esta política.
A legislação atual que é aplicada para as reabilitações é praticamente a mesma utilizada em obras
novas, ou seja, muitas vezes não contempla as necessidades dos projetos deste tipo. A falta de uma
interferência legal para incentivar ou conceder linhas de financiamentos que estimulem os
proprietários a reformar os prédios subutilizados, diminui ainda mais as possibilidades do processo.
É importante ressaltar que o termo reabilitação pode ser utilizado em inúmeras áreas e sob inúmeros
aspectos. Na arquitetura e no urbanismo, reabilitar cidades, bairros, ruas ou edifícios faz parte de uma
política integrada de reestruturação e requalificação urbana, realizada através do uso de instrumentos
urbanísticos e políticas públicas adequadas ao local.
Reabilitar se refere a uma política de respeito à população residente e de preservação do ambiente
construído4. A preocupação em não causar uma valorização fundiária e imobiliária que expulse a
população mais pobre (gentrificação) deve ser primordial.
5.
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