RETROFIT: Arquitetura Sustentável?

PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE MINAS GERAIS
Curso: Arquitetura e Urbanismo
RETROFIT:
Arquitetura Sustentável?
Ana Cristina Ubaldino de Mendonça
Belo horizonte
2007
Ana Cristina Ubaldino de Mendonça
RETROFIT:
Arquitetura Sustentável?
Pesquisa para Trabalho Final de Graduação da
Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais do
Curso de Arquitetura e Urbanismo
Orientadora: Margarete Maria de Araújo Silva
Belo horizonte
2007
[...] a grande tarefa cultural dos arquitetos, hoje, é a recuperação da
cidade, e não importará que a cura da cidade doente seja, como
programa, menos brilhante do que a intervenção de novas cidades.
Apenas através de uma rigorosa metodologia de terapia urbanística
ainda se pode salvar a cidade como instituição histórica sem
comprometer sua atualidade como sistema de informação. (ARGAN,
1993, p. 250).
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1 Vista da Avenida Afonso Pena com as edificações ao seu redor. Os fícus
marcaram a imagem época na cidade nessa época. A majestosa Serra do Cabral ao
fundo......................................................................................................................... 32
FIGURA 2 A Praça Sete e o Pirulito, símbolos de centralidade de Belo Horizonte .. 32
FIGURA 3 Mapa de localização da Zona do Hipercentro ......................................... 36
FIGURA 4 Mapa de densidades habitacionais do hipercentro ................................. 38
FIGURA 5 Mapa de número de pavimentos do Hipercentro..................................... 39
FIGURA 6 Mapa Imóveis de interesse cultural do Hipercentro................................. 42
FIGURA 7 Exemplo de edifício bem conservado na Avenida Amazonas esquina com
Rua São Paulo e Tamoios. Visão dos edifícios da Rua dos Caetés e as fachadas de
fundo e lateral. A falta ou inadequação de pintura denota o desinteresse dos
proprietários em investir na região. Exemplo de ocupação apenas no nível térreo e
nos pilotis.................................................................................................................. 43
FIGURA 8 Lotes usados para estacionamento visando à valorização do terreno.
Edifício em mau estado de conservação. ................................................................. 44
FIGURA 9 Mapa estado de conservação no hipercentro ......................................... 45
FIGURA 10 Mapa de usos dos imóveis no hipercentro ............................................ 46
FIGURA 11 Edifícios pesquisados para a intervenção: o primeiro é o Farinha na Rua
da Bahia. O segundo Joel de Almeida na Rua São Paulo esquina de Avenida Santos
Dumont, o terceiro é o Lutétia na Rua São Paulo esquina com Avenida Amazonas e
o último é o Edifício do INSS na Rua dos Caetés..................................................... 59
FIGURA 12 Fachadas do edifício Chiquito Lopes, antes sede da Vale do Rio Doce
que está sendo readaptado para uso residencial na Rua São Paulo. ...................... 61
FIGURA 13 Corredor de circulação para os apartamentos voltados para o fosso
central do Ed. Chiquito Lopes. Vista da decoração de uma unidade. Shaft de
distribuição de energia. Medidor individualizado de gás........................................... 61
FIGURA 14 Edificações escolhidas .......................................................................... 63
FIGURA 15 Rua dos Caetés em três pontos diferentes. A circulação de veículos é
intensa apenas nos horários de“rush”. Nos finais de semana a rua fica tranqüila e
também pela manhã. ................................................................................................ 64
FIGURA 16 As calçadas foram alargadas na esquina Rua dos Caetés. Momento de
grande tráfego de veículos ....................................................................................... 65
FIGURA 17 Vistas da Rua dos Caetés com as calçadas mais amplas priorizando a
circulação de pedestres. A travessia de pedestres na esquina da Rua dos Caetés e
Rua Rio de Janeiro ................................................................................................... 65
FIGURA 18 Fachada da Rua dos Caetés revestida em mármore com dois portões
de ferro de piso ao teto nas laterais...........................................................................67
FIGURA 19 Fotos da fachada frontal........................................................................ 69
FIGURA 20 Entrada do edifício e hall dos elevadores com piso, paredes e bancada
em granito. Detalhe do portão de entrada ................................................................ 70
FIGURA 21 Hall de circulação horizontal de um dos pavimentos. Visão do fosso
maior tirada de cima. Cobertura do 4° pavimento no fundo do edifício .................... 71
.................................................................................................................................. 72
FIGURA 22 Laje plana do 9° pavimento, área externa e privativa da cobertura com
vista para Rua dos Caetés. As janelas da cobertura e a caixa d’água superior do
edifício ...................................................................................................................... 72
FIGURA 23 Fotos tiradas da cobertura do fosso central e as janelas. Locais
facilitadores das intervenções................................................................................... 73
FIGURA 24 Detalhe das janelas “maxim-ar”. As três janelas altas são dos banheiros
e circulação vertical do edifício. O fosso menor e janelas no fundo do edifício que
tem saída para uma pequena área descoberta. ....................................................... 74
FIGURA 25 Telhado mais escuro é do fundo do edifício. Fotos tiradas de uma janela
do fundo visando o entornam do prédio. Detalhe do telhado da área no fundo do
prédio........................................................................................................................ 75
FIGURA 26 Vista interna de um dos pavimentos. Janelas maxim-ar na fachada
frontal e alta no fundo ............................................................................................... 76
FIGURA 27 Esta janela tem abertura para o fosso menor. Bancada no segundo
pavimento. Instalação sanitária com abertura para o fosso central .......................... 77
FIGURA 28 Detalhe no teto do térreo para melhor circulação de ar. A abertura fica
na laje do 1° pavimento no fosso central .................................................................. 78
FIGURA 29 Telhado para ampliação de laboratório no 1° pavimento. Detalhe dos
“cobogós” e vista do interior do térreo ...................................................................... 79
FIGURA 30 Casa de máquinas e “cobogós” para melhor circulação de ar. Tubulação
de esgoto no fosso menor ........................................................................................ 80
FIGURA 31 Tubulação de água................................................................................ 81
FIGURA 32 As fotos foram tomadas da cobertura do edifício e nota-se a linda vista
que se tem do bairro Cachoeirinha e da Praça da Estação...................................... 82
FIGURA 33 Na primeira foto vê o outro lado da Rua dos Caetés, na segunda e
terceira as altimetrias e estilo dos edifícios............................................................... 83
FIGURA 34 Volumetria Rua dos Caetés .................................................................. 84
FIGURA 35 Edifício e o seu entorno......................................................................... 84
FIGURA 36 Pousadinha Mineira - na primeira uma vista do restaurante, na segunda
dos quartos, na terceira do banheiro e na quarta a fachada da pousada................. 87
FIGURA 37 Revestimento da fachada se soltando do reboco, colocação de grades
descaracterizando o edifício. A falta de manutenção predial com infiltrações, mofos
na fachada e reboco caindo. Na terceira foto mostra de novo a falta de manutenção
na fachada, telhado caracterizando “puchados”, e esquadria deteriorada com fiação
exposta ..................................................................................................................... 88
FIGURA 38 Abertura para colocação de ar condicionado na fachada. No fosso
esquerdo do fundo, cobertura e sistema de exaustão do restaurante do lado sujando
parte do edifício. Abertura na alvenaria da fachada. Janelas e paredes do primeiro
pavimento em mal estado de conservação............................................................... 89
FIGURA 39 Ralo no fosso para descida de água pluvial. Foto tomada de baixo
visualizando o fosso com os canos de esgoto. Outro ângulo da fachada com os
mesmos problemas .................................................................................................. 89
FIGURA 40 Reaproveitamento da água ................................................................... 93
FIGURA 41 Sistema de reúso de água cinza ........................................................... 96
FIGURA 42 Sistema de aproveitamento de água pluvial.......................................... 98
FIGURA 43 Sistema predial de água - edifício com mais de quatro pavimentos.... 102
FIGURA 44 Esquema da apostila de instalações hidráulicas................................. 109
FIGURA 45 Esquema para tratamento de água da chuva para residências, indústria
e etc........................................................................................................................ 111
FIGURA 46 Reservatório térmico ........................................................................... 115
FIGURA 47 Registro misturador, aquecedor solar compacto, reservatório ou “boiler”.
................................................................................................................................ 116
FIGURA 48 Exemplos de Boiler ............................................................................. 118
FIGURA 49 dimensionamento e a distribuição dos coletores solares na área
disponível................................................................................................................ 119
FIGURA 50 Esquema de superposição das camadas da cobertura verde leve. .... 122
FIGURA 51 Filtro para poluição atmosférica Detalhe ............................................. 126
FIGURA 52 Filtro para poluição atmosférica .......................................................... 126
FIGURA 53 Edifício ................................................................................................ 127
LISTA DE QUADROS
QUADRO 1 Fatores de sustentabilidade fundamental ............................................. 23
QUADRO 2 Parâmetros Urbanísticos....................................................................... 50
QUADRO 3 Classificação dos bairros conforme padrão social ................................ 56
QUADRO 4 Linhas de financiamento habitacional aplicáveis à requalificação de
áreas centrais ........................................................................................................... 56
QUADRO 5 Desperdício de água - intervenção ..................................................... 103
QUADRO 6 volumes estimados perdidos em vazamentos..................................... 104
QUADRO 7 Filtros em mantas da Flamam............................................................. 125
LISTA DE TABELAS
TABELA 1 Parâmetros urbanísticos para a ZHIP ..................................................... 85
TABELA 2 Valores adotados para o estudo ......................................................... 92
TABELA 3 Moradores fixos e hóspedes e/ou moradores flutuantes....................... 107
TABELA 4 Lavagem de veículos automotores ....................................................... 109
LISTA DE SIGLAS
ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas
ADE- Área de Diretrizes Especiais
AH- Área Homogênea
AVC- Associação Viva o Centro
BHTRANS- Empresa de Transporte e Trânsito de Belo Horizonte S/A
CEF- Caixa Econômica Federal
DS- Desenvolvimento Sustentável
EAUFMG- Escola de Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais
EDS- Educação para o Desenvolvimento Sustentável
EVA- Estudos Virtuais de Arquitetura
FAUUSP- Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de são Paulo
FGTS- Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
HIS- Habitação de Interesse Social
IBGE- Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
ICAP- Indicador de Consumo antes das Intervenções;
ICDP- Indicador de Consumo depois das Intervenções.
INPS- Instituto Nacional de Previdência Social
INSS- Instituto Nacional do Seguro Social
IPEAD- Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas
IPTU- Imposto Predial e Territorial Urbano
IR- Impacto de Redução do Consumo de Água por Agente Consumidor
LUOS- Lei de Uso e Ocupação do Solo
ONU- Organização das Nações Unidas.
PAR- Programa de Arrendamento Residencial
PBH- Prefeitura Municipal de Belo Horizonte
PCA- Programa de Conservação de Água
PII- Projeto de Implementação Internacional
PLAMBEL- Planejamento da Região Metropolitana de Belo Horizonte
PPP- Parceria Público Privada
PT- Partido dos Trabalhadores
SLU- Serviço de Limpeza Urbana
SNH- Sistema Nacional da Habitação
TDC- Transferência do Direito de Construir
UFMG- Universidade Federal de Minas Gerais
USP- Universidade de São Paulo
ZA- Zona Adensada
ZAP- Zona de Adensamento Preferencial
ZAR- Zona de Adensamento Restrito
ZCBA- Zona Central do Barreiro
ZCBH- Zona Central de Belo Horizonte
ZCVN- Zona Central de Venda Nova
ZHIP- Zona Hipercentral
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 14
1.1 RETROFIT: arquitetura sustentável ................................................................ 15
1.2 O exemplo de São Paulo .................................................................................. 16
1.3 Tema: definição e justificativa......................................................................... 25
1.4 Objetivo ............................................................................................................. 27
2 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA ....................................................................... 29
2.1 Características dos centros urbanos brasileiros........................................... 30
2.2 História de Belo Horizonte ............................................................................... 31
2.3 Análise atual do hipercentro e da área em estudo ........................................ 35
2.3.1 Localização...................................................................................................... 35
2.3.2 População........................................................................................................ 36
2.3.3 Ocupação ........................................................................................................ 38
2.3.4 Interesse Cultural............................................................................................. 41
2.3.5 Estado de conservação ................................................................................... 42
2.3.6 Usos................................................................................................................. 45
2.3.7 Conclusões ...................................................................................................... 46
3 LEGISLAÇÃO ....................................................................................................... 48
3.1 Urbanística, Mercado Imobiliário e Habitações de Interesse Social ............ 48
3.2 O Plano Diretor ................................................................................................. 48
3.3 A Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS...................................................... 49
3.3.1 Lei n. 9.326 de 24 de Janeiro de 2007............................................................. 51
3.3.2 Lei Combate a Incêndio................................................................................... 53
3.3.3 Gabarito........................................................................................................... 54
3.4 O mercado imobiliário na cidade .................................................................... 54
3.4.1 Mercado Popular X Habitação de Interesse Social.......................................... 55
3.5 Possibilidades de implantação do uso residencial no Hipercentro ............. 58
3.6 História e análise da região ............................................................................. 60
3.7 Edifícios com potencial de intervenção.......................................................... 62
3.8 O Edifício ........................................................................................................... 67
3.9 Relação edifício X Espaço público - entorno ................................................. 82
3.9.1 Avaliação do edifício e viabilidade ................................................................... 85
4 APLICAÇÃO DE TECNOLOGIAS ........................................................................ 91
4.1 Reuso de água .................................................................................................. 91
4.1.1 Materiais e métodos......................................................................................... 93
4.1.2 Padrões de qualidade da água para reuso ...................................................... 94
4.1.3 Sistema de coleta e reuso de água cinza ........................................................ 95
4.2 Captação de água de chuva............................................................................. 97
4.2.1 Sistema de coleta e aproveitamento de água pluvial....................................... 97
4.2.2 Sistema de aproveitamento de água pluvial .................................................... 99
4.3 Economizadores de água............................................................................... 101
4.3.1 Redução do desperdício de água .................................................................. 103
4.3.2 Estimativa ou avaliação do impacto de redução do consumo de água ......... 105
4.4 Sistemas propostos para o edifício .............................................................. 106
4.4.1 Água cinza e da concessionária .................................................................... 113
4.5 Captação de energia solar para aquecimento de água de banho .............. 113
4.5.1 O Sistema Auxiliar de Aquecimento............................................................... 115
4.5.2 Como dimensionar um sistema de aquecimento solar .................................. 117
4.6 Coberturas verdes leves ................................................................................ 120
4.7 Intervenções para gerar conforto termoacústico ........................................ 122
4.7.1 Uso de tijolos de vidro:................................................................................... 122
4.7.2 Uso de brises................................................................................................. 123
4.7.3 Filtros para poluição atmosférica ................................................................... 124
4.7.4 Coleta seletiva de lixo.................................................................................... 127
4.7.5 Ventilação mecânica para os banheiros ........................................................ 127
5 SUSTENTAÇÃO ECONÔMICA .......................................................................... 129
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ 130
REFERÊNCIAS ...................................................................................................... 133
ANEXO................................................................................................................... 136
ANEXO A: CÓDIGO DE OBRAS - DECRETO-LEI Nº 84, DE 21 DE DEZEMBRO
DE 1940 - "APROVA O REGULAMENTO DE CONSTRUÇÕES DA PREFEITURA
DE BELO HORIZONTE" ........................................................................................ 137
14
1 INTRODUÇÃO
Esse trabalho de graduação tem por objetivo a reabilitação de uma edificação
no hipercentro de Belo Horizonte através de recursos e tecnologias que minimizam
as agressões ao meio ambiente.
O vocábulo sustentável é polêmico devido à expressão “desenvolvimento
sustentável” e numa economia capitalista esse termo gera grande discussão e uma
contradição na etimologia das palavras.
Será mesmo possível um desenvolvimento sustentável em uma economia
extremamente capitalista que prioriza apenas o lucro?
Já uma arquitetura sustentável também gera uma grande discussão, partindo
do princípio que o processo usado na indústria da construção civil brasileira é uma
das mais impactantes.
Na execução de um projeto é comum fazer uma movimentação de terra para
a implantação da edificação, essa terra nem sempre é reutilizada na mesma área,
ou seja, já têm o primeiro impacto devido à obra, na cidade. O armazenamento e
transporte desse material que fica acondicionado em caçambas, próximas das
calçadas e depois transportadas por caminhão que emite CO2 na atmosfera, por fim
ainda há a necessidade de uma área para despejo desse material.
Também os materiais usados nas edificações são impactantes. Provêm de
indústrias que poluem e são transportados da mesma forma.
É muito complexo listar todos os impactos gerados na indústria da construção
civil, o objetivo primordial desse trabalho é contribuir para a redução desses
impactos através da requalificação de edificações já existentes. Trata-se de prédios
que já impactaram e hoje estão vazios e/ou subutilizados além de degradar o
aspecto estético de nossas cidades.
Considero uma injustiça para com os cidadãos, que edificações se
deteriorem, permaneçam vazias, se depreciem, enfeiem as grandes cidades, na
medida em que o déficit habitacional no país é grande e milhares de pessoas têm
que morar fora dos grandes centos urbanos, pelo alto valor do solo nessas áreas.
O Estatuto da Cidade e a Lei 9326 de janeiro de 2007 promulgada pelo
Prefeito de Belo Horizonte sobre a adaptação de edificações vazias e subutilizadas
para habitação de interesse social, trouxeram um novo alento, pois tais edificações
15
poderão ter seu uso redirecionado. Esses instrumentos, certamente contribuirão
para um futuro melhor na área da habitação social no Brasil, principalmente, se os
demais centros urbanos, além de Belo Horizonte, São Paulo, Rio de Janeiro e
Salvador atentarem para essa situação.
Do título pode se depreender que este trabalho é uma investigação e visa
fornecer subsídios para contribuir para o redirecionamento e redução da ociosidade
das edificações, observada nos centros das grandes cidades.
O esvaziamento iniciou-se na década de 70, apesar da extensa “infraestrutura” existente, facilidade de locomoção e concentração de empregos, esse
processo vem se intensificando até deixar áreas abandonadas e desvitalizadas,
gerando assim vazios urbanos com altos índices de criminalidade e degradação.
As edificações dessas áreas muitas vezes são parcialmente tombadas ou
mesmo, o conjunto arquitetônico totalmente tombado com gabaritos de altura e
afastamento diferenciados dos atuais, que dificulta as adaptações necessárias para
uma nova ocupação ou mudança de uso.
Daí a importância da nova Lei para Belo Horizonte, que flexibiliza essas
adaptações e outros parâmetros relacionados à parte física.
Quanto ao fator sócio econômico a CEF (Caixa Econômica Federal), através
do PAR (Programa de Arrendamento Residencial) e de outros financiamentos vem
facilitando o acesso da classe trabalhadora à casa própria.
O centro é o local de convergência das diferenças e essa diversidade
enriquece
a
convivência
humana,
contribuindo
para
o
desenvolvimento
socioeconômico e cultural da região e da cidade como um todo.
1.1 RETROFIT: arquitetura sustentável
Finalidade do projeto - Agregar valor a um edifício desvalorizado no
hipercentro de Belo Horizonte.
Através do desenvolvimento de soluções de tecnologia sustentável readaptar,
reabilitar e requalificar edificações subutilizadas no hipercentro transformando-as em
habitação de interesse social para levar mais “vida” ao hipercentro.
Sendo a
moradia um direito do cidadão e o Estatuto da Cidade um instrumento que pode
16
ajudar a transformar esses edifícios em habitação.
Etimologicamente a palavra “retrofit”: retro é um prefixo latim e significa para
traz e fit um verbo em inglês ficar bem adaptar, portanto retrofit é readaptar uma
edificação “antiga” às necessidades atuais para moradia com conforto, economia e
estética.
O esvaziamento gradual, populacional e econômico que vem acontecendo
nas grandes cidades brasileiras teve seu início na década de 70.
A migração das classes dominantes levou também o comércio e a prestação
de serviços criando assim outras centralidades e, consequentemente imóveis vazios
ou subutilizados, mal conservados e desvalorizados.
Pode-se observar também edifícios inacabados, que começaram suas obras
já no início desse processo e, como os proprietários começaram a sentir que o
investimento não seria rentável abandonaram a obra deixando “esqueletos” na
cidade.
Iniciativas de reabilitação das áreas centrais vem acontecendo e ganhando
força com a promulgação do Estatuto da Cidades e da criação do Ministério das
cidades.
A habitação de interesse social (HIS) ganhou destaque nas abordagens
contemporâneas, como estratégia para aumentar a população nas áreas centrais
das grandes cidades e consequentemente qualificá-las.
1.2 O exemplo de São Paulo
São Paulo é uma das grandes cidades que vem implantando planos de
requalificação apoiados pelo poder público e por entidades de classe como CDL,
Sinduscon, e Associação de bairros.
Lá, criaram o lema:
DESCENTRALIZAÇÃO = EFICIÊNCIA + DEMOCRACIA
Criaram subprefeituras para descentralizar a máquina pública, democratizar
as decisões administrativas, desburocratizar e promover a descentralização dos
17
processos decisórios.
A idéia básica da descentralização através de subprefeituras, segundo a
arquiteta e professora da FAUUSP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade de são Paulo), Maria Lúcia Refinetti Martins, coordenadora assistente
do grupo que trabalha no Instituto de Estudos Avançados, é captar as inúmeras
diferenças e nuances funcionais, sociais e gerenciais de uma metrópole complexa
como São Paulo. Como bem explica Martins (2006, p. 1):
Uma administração centralizada não enxerga a extrema multiplicidade de
situações da cidade. Há muitos vazios institucionais a serem ocupados e,
além disso, é preciso ampliar a representatividade e a responsabilidade da
sociedade sobre os seus destinos [...]
Isso significa, entre outros aspectos, maior eficiência na gestão cotidiana
(varrição e coleta de lixo, manutenção de escolas e espaços públicos, fiscalização
do uso do solo, expedição de alvarás etc.), um envolvimento maior da população na
solução dos problemas locais e uma vigilância intensa e permanente sobre a gestão.
O centro de São Paulo é o principal pólo financeiro, comercial e políticoadministrativo da capital e do país reunindo um estoque significativo de patrimônio
histórico-arquitetônico, tem também uma intricada rede de transporte público que
forma um “nó” no centro de São Paulo. Sua população flutuante que pernoita em
espaços públicos e contrasta com a inexpressiva população fixa.
Possui uma excelente infra-estrutura urbana composta de rede de telefonia,
energia elétrica, fibras ópticas, e características muito diferenciadas das outras
regiões. Tem elevada concentração de empresas, órgãos de governo, instituições
públicas, privadas e profissionais liberais o que a diferencia das outras regiões da
capital.
Essa diversidade e poder econômico gerada pela concentração de empresas
e de um patrimônio histórico e arquitetônico muito significativo para a cidade e o país
impulsionou a criação da Associação Viva o Centro em 1991 com o objetivo de
estudar os problemas, as potencialidades e soluções possíveis para o Centro de
São Paulo, e tem como contrapartida o grande esvaziamento noturno da área.
A fundação da Associação estimulou o diálogo do Poder Municipal com a
iniciativa privada, formando uma parceria que mudou completamente a face do
Centro Velho, e criou uma nova cultura na forma de ver a cidade, de perceber o
18
urbano e de relacionar o uso e a apropriação do patrimônio e do espaço da cidade.
Não se limitou a propagar um restauro do Centro da cidade, mas resgatar a
cidadania dos paulistanos.
Observando a experiência internacional e tomando como exemplo as
metrópoles que são referências em processos de requalificação de áreas centrais,
como Barcelona, Lisboa, Londres e Nova Iorque, dentre outras, a entidade percebeu
a importância de um Centro dinâmico para o desenvolvimento de São Paulo.
A Viva o Centro assumiu um papel de liderança quando chamou a atenção
para o significado estratégico da região. A entidade tornou-se, então, espaço de
diálogo entre a iniciativa privada e o Poder Público, realizando debates democráticos
sobre os problemas e as soluções possíveis para a cidade.
Uma proposta de mudança cultural e os resultados da mesma demandam
tempo, mas é de grande importância, pois através da recuperação de sua história a
cidade será capaz de atrair eventos internacionais, empresas, turistas contribuindo
para os próprio.
Certas edificações têm um poder emblemático, em que moradores e
visitantes reconhecem o significado da sociedade que se organizou em torno delas.
A National Gallery, em Londres, ou o Metropolitan Museum, em Nova Iorque, estão
entre os pontos que configuram a imagem dessas cidades. Os efeitos benéficos da
construção do Museu Guggenhein para a revitalização da região portuária de Bilbao,
na Espanha, são conhecidos internacionalmente.
Em São Paulo, a Viva o Centro se esforçou e teve sucesso na elaboração de
projetos de recuperação patrimonial e funcional, entre os quais se destacam a Praça
do Patriarca e a criação da Sala São Paulo, na antiga Estação Júlio Prestes.
O empenho dessa Associação para incentivar governos e empresas a investir
nas obras de requalificação dos espaços públicos da região central não visa a
resultados localizados, mas seu objetivo é beneficiar toda a metrópole com o
surgimento de novos empreendimentos em uma parte da cidade que está mais do
que pronta a recebê-los. A expansão para bairros afastados e com pouca infraestrutura prejudica São Paulo, criando pressão sobre o sistema de transportes, por
exemplo. É importante que o grande investimento público que está no Centro seja
visto como uma oportunidade para os agentes do desenvolvimento econômico.
As ações se concentraram no estudo de mecanismos que tornem o Centro
convidativo à iniciativa privada. Incentivos fiscais e meios que facilitem a compra de
19
imóveis e a construção na região foram priorizados.
O Programa de Ações Locais, criado pela Viva o Centro, tem reunido
localmente moradores, empresários e comerciantes para discutir e procurar soluções
para os problemas de seus quarteirões, chamando a atenção para uma questão que
parece simples, mas que tem grande importância: a zeladoria urbana. É esse tipo de
iniciativa que a Associação quer irradiar pela cidade. Que o Centro seja um exemplo
de que os esforços combinados de cidadãos, sociedade civil organizada,
corporações e Poder Público podem beneficiar a todos. (PPP - Parceria Público
Privada).
O quadro de decadência em que a região se encontrava naquela época se
reverteu e ela passou a ser alvo de programas específicos de recuperação e
requalificação. Hoje a boa imagem do Centro já agrega valor inclusive para novos
empreendimentos, o que seria impensável há 20 anos.
O processo de recuperação do Centro agora começa uma nova fase - a das
intervenções estruturais. Como exemplo pode-se mencionar o Projeto Nova Luz,
destinado a reconfigurar a região do Pólo Luz-Santa Ifigênia e dar-lhe um novo perfil
sócio-econômico.
A recuperação e iluminação da fachada do Mosteiro de São Bento, o projeto
da Sala São Paulo e a nova Praça do Patriarca estão entre as obras de que a Viva o
Centro participou diretamente. Foram instalados em edifícios históricos o Centro
Cultural Banco do Brasil e o Teatro Abril, restaurados e modernizados os edifícios da
Pinacoteca do Estado, Catedral da Sé, Estação da Luz, Mercado Municipal e
Faculdade de Direito do Largo São Francisco, o edifício da Agência Central dos
Correios, a Cracolânia, entre outros equipamentos e regiões da cidade.
As sedes da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) e da Bolsa Mercantil e
de Futuros (BM&F) foram instaladas em prédios históricos restaurados e
transformadas em edifícios inteligentes. Vieram também a sede da Prefeitura e mais
de 20 órgãos superiores das administrações públicas, municipal e estadual. Várias
empresas e instituições mantenedoras da Viva o Centro decidiram adotar praças e
monumentos, chegaram negócios novos, como empresas de tele marketing,
aproveitando a enorme rede de cabeamento ótico que foi implantada na área. O
Centro de São Paulo se reabilitou como bom lugar para moradia e como pólo de
vanguarda em cultura, turismo e serviços.
20
Já o conceito sustentável vem de desenvolvimento sustentável proposto em
1970 por Maurice Strong durante a primeira Conferencia das Nações Unidas sobre o
Meio Ambiente e Desenvolvimento e significa a busca do equilíbrio entre proteção
ambiental e desenvolvimento econômico e serviu como base para a formulação da
Agenda 21, com a qual mais de 170 países se comprometeram, por ocasião da
Conferência. Trata-se de um abrangente conjunto de metas para a criação de um
mundo equilibrado.
O
Desenvolvimento
Sustentável
é
construído
sobre
“três
pilares
interdependentes e mutuamente sustentadores” - desenvolvimento econômico,
desenvolvimento social e proteção ambiental. Esse paradigma reconhece a
complexidade e o interrelacionamento de questões críticas como pobreza,
desperdício, degradação ambiental, decadência urbana, crescimento populacional,
igualdade de gêneros, saúde, conflito e violência aos direitos humanos. O PII
(Projeto de Implementação Internacional) apresenta quatro elementos principais do
Desenvolvimento Sustentável - sociedade, ambiente, economia e cultura.
- Sociedade: uma compreensão das instituições sociais e seu papel na
transformação e no desenvolvimento.
- Ambiente: a conscientização da fragilidade do ambiente físico e os efeitos
sobre a atividade humana e as decisões.
- Economia: sensibilidade aos limites e ao potencial do crescimento
econômico e seu impacto na sociedade e no ambiente, com o comprometimento de
reavaliar os níveis de consumo pessoais e da sociedade.
- Cultura: é geralmente omitido como parte do DS (Desenvolvimento
Sustentável). Entretanto, valores, diversidade, conhecimento, línguas e visões de
mundo associados à cultura formam um dos pilares do DS e uma das bases da EDS
(Educação para o Desenvolvimento Sustentável).
O
Relatório Brundtland
publicado em 1987
define
desenvolvimento
sustentável como “o desenvolvimento que satisfaz as necessidades presentes, sem
comprometer a capacidade das gerações futuras de suprir suas próprias
necessidades” (WIKIPÉDIA, 2007, p. 1). Esse Relatório faz parte de uma série de
iniciativas, anteriores à
Agenda 21 e
aponta para a incompatibilidade entre
desenvolvimento sustentável e os padrões de produção e consumo vigentes nos
paises desenvolvidos e em desenvolvimento.
21
Nessa nova visão das relações homem-meio ambiente não existe apenas um
limite mínimo para o bem-estar da sociedade; há também um limite máximo para a
utilização dos recursos naturais, de modo que sejam preservados para as gerações
futuras do mundo.
Segundo o Relatório da Comissão Brundtland, elaborado em 1987, uma série
de medidas devem ser tomadas pelos países para promover o desenvolvimento
sustentável. Entre elas:
- limitação do crescimento populacional;
- garantia de recursos básicos (água, alimentos, energia) a longo prazo;
- preservação da biodiversidade e dos ecossistemas;
- diminuição do consumo de energia e desenvolvimento de tecnologias com
uso de fontes energéticas renováveis;
- aumento da produção industrial nos países não-industrializados com base
em tecnologias ecologicamente adaptadas;
- controle da urbanização desordenada e integração entre campo e cidades
menores;
- atendimento das necessidades básicas (saúde, escola, moradia).
Em âmbito internacional, as metas propostas são:
- adoção da estratégia de desenvolvimento sustentável pelas organizações de
desenvolvimento (órgãos e instituições internacionais de financiamento);
- proteção dos ecossistemas supra-nacionais como a Antártica, oceanos, etc,
pela comunidade internacional;
- banimento das guerras;
- implantação de um programa de desenvolvimento sustentável pela
Organização das Nações Unidas (ONU).
O conceito de desenvolvimento sustentável deve ser assimilado pelas
lideranças
como uma nova forma de produzir sem degradar o meio ambiente,
estendendo essa cultura a todos os níveis de uma organização, para que seja
formalizado um processo de identificação do impacto da produção
no meio
ambiente e resulte na execução de um projeto que alie produção e preservação
ambiental, com uso de tecnologia adaptada a esse preceito.
Na arquitetura podemos minimizar os impactos gerados pela indústria da
construção civil tomando as seguintes medidas :
- Uso de novos materiais na construção;
22
- Reestruturação da distribuição de zonas residenciais e industriais;
- Aproveitamento e consumo de fontes alternativas de energia, como a solar,
a eólica e a geotérmica;
- Reciclagem de materiais reaproveitáveis;
- Consumo racional de água e de alimentos;
- Requalificação de edificios e urbana
- Redução do uso de produtos químicos prejudiciais à saúde na produção de
alimentos, dentre outras.
- Especificar mais áreas verdes nos projetos,
- Usar coberturas verdes leves
- Evitar desperdício
- Programar a coleta seletiva de lixo
- Reciclar
- Potencializar o vento
- Potencializar a ventilação, iluminação natural e energia solar no projeto
buscando eficiência energética.
- Utilizar lâmpadas mais eficientes, prefira as fluorescentes.
- Desligar luzes e equipamentos quando não estiverem sendo utilizados.
- Desligar os computadores quando não estiverem em uso
- Utilizar o mínimo de papel,
- Usar papel reciclado
- Separar o papelão de outros papéis ao dispensá-los para facilitar a
reciclagem
- Utilizar equipamentos economizadores de água
- Incentivar o reuso de água
O atual modelo de crescimento econômico gerou enormes desequilíbrios; se,
por um lado, nunca houve tanta riqueza e fartura no mundo, por outro lado, a
miséria, a degradação ambiental e a poluição aumentam dia-a-dia. Diante desta
constatação, surge a única saída para a humanidade: a busca e implementação de
um Desenvolvimento Sustentável, buscando conciliar o desenvolvimento econômico
com a preservação ambiental.
Não existe outra proposta senão a mudança. Temos que mudar para
estabilizar a situação. É “Uma Verdade Inconveniente” e somos parte e solução do
problema.
23
Para o Professor Edésio Teixeira de Carvalho (1999), o fator sustentabilidade
urbana se subdivide em dois:
- Sustentabilidade fundamental;
- Sustentabilidade derivada.
Esses fatores agregam valores ao lugar e geram efeitos positivos que devem
ser ressaltados e os negativos que devem ser analisados e minimizados para o bem
do lugar.
Um centro urbano deveria usufruir de sues recursos naturais e quanto mais
independente ele for em relação aos recursos naturais e hídricos mais
sustentabilidade ele tem. A procura desses recursos em região próxima ás grandes
cidades que já esgotaram seus recursos uo extrapolaram seu território gera
insustentabilidade e agressão ao meio ambiente que vai se arrastando como um
efeito dominó. Abaixo segue o quadro desses fatores:
FATOR
Recursos Naturais
Industriais
Materiais de construção
Solo arável
Recursos hídricos
Superficiasis
Subterrâneos
Pluviais
Suporte Físico
Absorção de impactos
VALORES ASSOCIADOS
Alta mobolidade; ocorrência especial; alta
agregação de valor
Baixa mobilidade; ocorrência dispersa; sem
agregação de valor
Imobilidade; ocorrência especial; variável
agregação de valor
Mobilidade limitada; disponibilidade variável e
oscilante
Imobilidade; disponibilidade variável e pouco
oscilante
Imobilidade; disponibilidade variável e muito
oscilante
Imobilidade; qualificação variável
Imobilidade; qualificação variável
Quadro 1: Fatores de sustentabilidade fundamental
Fonte: Carvalho, 1999.
Existe recursos e estratégias para minimizar a falta desses recursos dentro de
um território, mas a facilidade dos transportes e a cultura do” mais fácil e mais
barato”está levando o planeta ao esgotamento. Já é tempo de mudança para frear
esse processo porque reverter é impossível.
TEMA -Inserção urbana da habitação de interesse social no hipercentro de
Belo Horizonte com tecnologia de baixo impacto ambiental.
24
Esse é o tema que vou desenvolver nesse trabalho: pesquisar alternativas e
tecnologias novas e resgatar as antigas que proporcionem a redução no uso de
energia elétria e água,priorizar a eficiencia energetica para diminuir os gastos com
iluminação e ventilação artificiais, uso e desmistificação das coberturas verdes,reuso
de água cinza,captação de água de chuva para o uso, utilização de materiais
ambientalmente corretos evitando sempre a geração de resíduos na readaptação
de edificios,para assim,
promover uma mudança nos paramentros e avaliação
ambiental em edifícios do hipercentro de Belo Horizonte.
Parece utópico, mas essa é a nova realidade que se impõe para o profissional
de arquitetura, resolver a questão urbana, das edificações e das requalificações com
educação, legislação e respeito com o meio ambiente e os futuros residentes do
planeta.
Aproximadamente 48% do consumo de eletricidade no país vem de
construções residenciais, comerciais ou públicas. Há possibilidades de reduzir cerca
de 30% a 50% dos gastos dessa energia apenas com projetos que saibam usar a
luz e a ventilação natural, posicionar corretamente a edificação no terreno e a
especificação de materiais adequados ao uso e local de implantação.
No consumo de água pode se economizar aproximadamente 50% com o
reuso de água cinza provenientes dos chuveiros e a captação e uso da água de
chuva.
No hipercentro de Belo Horizonte foi observado
excassez de cobertura
vegetal,edificios de vários pavimentos sem afastamento,ausência de áreas
permeáveis, excesso de veículos e solo pavimentado com cobertura asfáltica,
levando o lugar a se tornar adensado, verticalizado e sem capacidade de suporte
ambiental, agravando os impactos gerados como: super aquecimento, ausencia de
umidade do ar, presença de CO2 e poluição sonora, barreiras contra o vento natural
devido os edificios de grande porte.
Apesar de todos esses problemas não é necessário pânico, há inúmeras
alternativas para que o projeto torne-se ambientalmente correto e econômicamente
viável, basta pesar os custos dos investimentos em eficiência energética, economia
e reúso de água que observa-se a economia em curto espaço de tempo e com
baixo custo para o proprietário. É necessário a conscientização da população e uma
legislação que incentive e dê suporte técnico para realizar as adaptações nas
edificações já existentes.
25
No hipercentro local onde há grande número de edificações vazias e
subutilizadas, recentemente foi aprovada uma lei que facilita as adaptações desses
edifícios em Habitação de Interesse Social. Por que não incentivar as adaptações
com instalação de sitemas com maior eficiência e economia de energia?
Dependendo do número de unidades pode-se desenvolver sistemas com
baixo custo para HIS no hipercentro como também no restante da cidade, basta
uma lei e um incentivo , porque soluções existem aos montes nas universidades e
centro tecnológicos da cidade.
O ambientalista britânico Jonathan Porritt escreveu em seu livro”Capitalismo Porque o mundo importa” ainda não publicado no Brasil :”A preservação do planeta
pode ser a maior oportunidade de negócios do século”.
1.3 Tema: definição e justificativa
O tema desse trabalho surgiu com a divulgação pela ONU do painel sobre as
mudanças climáticas que ocorrerão no planeta nas próximas décadas que “chocou”
a humanidade pela seriedade do relatório e a gravidade do cenário mundial
apresentado.
Profissionais
respeitados
discorreram
sobre
as
causas
e
conseqüências das mudanças climáticas que vêm ocorrendo assustadoramente no
planeta, responsabilizando a humanidade pela negligencia, falta de responsabilidade
de muitos, e desconhecimento de outros em relação ao tema.
Venho estudando sobre geobiologia, arquitetura sustentável, construções
saudáveis, influência do lugar na vida do usuário, “feng shui”, e a necessidade de
respeito com a natureza na hora de projetar e implantar uma edificação há bastante
tempo.
O planeta já não suporta mais agressões e, como uma futura arquiteta, quero
pesquisar sobre técnicas construtivas que respeitem a natureza, utilizando materiais
recicláveis, reaproveitáveis que proporcionam mais conforto, economia de materiais
e de energia.
A captação de água de chuva, a expansão do uso de energia solar e de
produtos recicláveis no patrimônio urbano instalado será priorizada nesse trabalho.
26
O projeto proposto permitirá a aplicação do conteúdo do curso de arquitetura
e urbanismo, abordando uma vasta pesquisa sobre acessibilidade, sociologia e
psicologia
do
usuário,
questões
técnico-construtivas,
conforto
ambiental,
paisagismo, instalações prediais e a inserção e influência desse projeto no local e na
cidade.
A ausência de um planejamento que priorize a democratização de bens e
serviços urbanos e uma política habitacional centrada nos interesses econômicos
tem como conseqüência o excesso de edifícios abandonados em área central da
cidade onde há uma rede de “meso” e superestrutura ociosa e vários lotes e
edificações subutilizados à espera da valorização, ao mesmo tempo, a cidade tem
uma demanda crescente por habitação popular levando o cidadão a morar mais
longe do seu local de trabalho.
O Estatuto da Cidade é o instrumento que veio para tentar organizar a cidade,
torná-la mais humana e democrática. A participação direta da população no
planejamento e na gestão da cidade é uma das exigências do estatuto, mas para a
concretização dessa lei é necessária sua divulgação para que o “povo” tenha
conhecimento de seus direitos e possa garantir a sua aplicação.
Apenas uma pequena parcela dos belorizontinos usufrui o melhor que a
cidade oferece em termos de moradia, lazer, trabalho e conforto. A maior parcela
dos habitantes da cidade é subdividida em trabalhadores que residem nos bairros
mais distantes, morando nos arredores de BH, nas “cidades dormitórios”.
A distância percorrida diàriamente e a dificuldade de transporte coletivo
consome o tempo do trabalhador, impacta o trânsito e polui a cidade.
Todo habitante deseja uma cidade mais saudável e mais justa, melhor para
se viver e tem direito a isso.
O Estatuto da cidade é um importante passo na democratização do espaço
urbano. Os instrumentos de combate a retenção especulativa de terras e edificações
subutilizadas como IPTU Progressivo no tempo, desapropriação com pagamentos
de títulos, usucapião especial de imóvel urbano, a concessão de uso especial para
fins de moradia, o direito de preempção e as operações urbanas consorciadas
direciona tanto os poderes como os cidadãos a conhecer e exigir do poder público
que a propriedade urbana atinja sua função social.
Dentro deste contexto, será analisada neste trabalho a situação do
hipercentro de Belo Horizonte, caracterizando sua situação de esvaziamento e
27
degradação, a participação do mercado imobiliário e da legislação urbana na
situação atual, no processo de requalificação e as possibilidades de produção de
habitação popular na região central da capital mineira.
Edifícios subutilizados e consequentemente desvalorizados no hipercentro de
Belo
Horizonte podem ser
transformados
em
moradias
com conforto
e
economicamente viáveis, devolvendo vida à área central da cidade.
Para isso é necessário respeitar os conceitos de desempenho das
habitações, segundo tabela da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas):
Segurança - estrutural, ao fogo e quanto à utilização.
- Habitabilidade - estanqueidade, conforto higrotérmico, acústico, lumínico,
salubridade, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil;
- Sustentabilidade - durabilidade, manutenibilidade, adequação ambiental;
- Economia - relação custo x benefício adotando o conceito e emprego de
materiais e técnicas de baixo impacto.
- Intercambiabilidade.
1.4 Objetivo
O objetivo do trabalho é agregar valor a um edifício significativo para Belo
Horizonte, que esteja desvalorizado e subutilizado no hipercentro como experiência
piloto transformando-o em edifício residencial atendendo a demanda por moradias
de baixo custo.
Priorizarei o emprego de materiais e tecnologias de baixo impacto ambiental,
uso racional de água e energia solar, tecnologias não convencionais, mas com
econômia, conforto e qualidade visando sempre minimizar os impactos ambientais
que a construção civil gera em todas as etapas de seu processo.
A busca por edificação sustentável com um conceito fundamentado em três
diretrizes: desenvolvimento econômico, desempenho ambiental e responsabilidade
social resultando em benefícios para a sociedade, através de um meio ambiente de
qualidade, com progresso social e bem-estar para todos, que somados resultarão
em um progresso sustentável a longo prazo.
28
A investigação proposta levará a uma ampla pesquisa sobre instalações
elétricas, hidráulicas, conforto termo-acústico, atmosférico partindo de um
diagnóstico do hipercentro, da LUOS vigente, da LEI Nº 9.326 de 24 de janeiro de
2007, uma investigação ambiental, a circulação de veículos, transporte coletivo e
circulação de pedestres na região.
Envolverá também uma mudança de paradigma, o retorno ao centro como
local de morar e “morar de outras maneiras”.
A readaptação de edifícios leva a uma requalificação urbana também.
Palavras Chave:
29
2 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA
Um dos desafios atuais para as gestões das grandes cidades é a ocupação
dos imóveis vagos os subutilizados localizados em áreas centrais das grandes
cidades brasileiras.
Nessas cidades geralmente há um significativo capital social investido em
“infra-estrutura” e uma ampla rede de serviços e comércio já instalados.
Há uma tendência atual no mercado, ou melhor, uma necessidade de
reabilitação desses edifícios, não somente para repovoar essa região através da
habitação de interesse social, mas readequar o espaço urbano levando vida para o
lugar. Portanto, não se trata apenas de reabilitar e readaptar edificações, mas
também de requalificação urbana, pois essas mudanças pontuais levam a outras
irradiando assim por toda a cidade.
Quando uma área urbana está degradada o uso habitacional é recomendado
para revitalizar esta área, especialmente quando a área em questão encontra-se
degradada e sem diversificação de uso.
“As experiências provam que a melhor alavanca para a recuperação de áreas
centrais são os programas de moradia.” (MARICATO, 2001; p.141).
Jane Jacobs (2000) afirma que para se garantir vitalidade de ruas e bairros
uma das quatro condições é manter alta concentração de pessoas que queiram
morar no lugar; são “os olhos da rua” que vigiam e cuidam do lugar.
Partindo desse principio, a reabilitação de áreas centrais no Brasil tem sido
programada e implementada priorizando esse tema. Essa abordagem iniciou-se
como mencionado acima com a experiência de São Paulo, e começou na década de
90, que inicialmente tinha como prioridade a preservação do Patrimônio Histórico e
Arquitetônico existente. Porém apenas a preservação se mostrou ineficiente, pois
concentrava população em determinado período do dia ou da noite, mas faltava
ainda a diversificação de usos.
A discussão evolui no sentido de repensar a função social dos centros
urbanos para a cidade. Iniciou assim um estudo da cidade e da vocação do centro
para poder intervir mais acertadamente.
Foi constatado após estudos de outros profissionais como psicólogos,
sociólogos, assistentes sociais, economistas e urbanistas que as áreas degradadas
30
eram ocupadas por profissionais liberais que exerciam atividades ligadas à
economia informal e com dificuldade para se locomover e morar dentro da cidade
que não possui infra-estrutura para atender essa população. Muitas vezes são
trabalhadores que saem do interior à procura de trabalho e como não se encaixam
dentro desse mercado ficam à procura de local para morar e ganhar “uns trocados”
para sobreviver.
A situação foi se agravando nas grandes cidades e conseqüentemente
aumentaram o número de trabalhadores sem teto, os edifícios vazios e
abandonados e paralelamente a falta de moradia popular.
Com a ascensão do Partido dos Trabalhadores (PT) ao governo foi criado o
Ministério das Cidades, que tem como objeto de estudo a recuperação das áreas
centrais e o desenvolvimento das cidades. As linhas de financiamento vêm desse
Ministério e da CEF (Caixa Econômica Federal). O suporte técnico é de
responsabilidade federal, mas o poder municipal se encarrega das proposições e o
desenvolvimento das propostas.
2.1 Características dos centros urbanos brasileiros
As áreas centrais brasileiras recebem influência direta das classes de alta
renda, que manipula e segrega as centralidades pela mobilidade. Essa classe
influencia o direcionamento do eixo de crescimento e o mercado imobiliário o
fortalece.
O deslocamento inicia-se pela moradia, pela procura de locais mais tranqüilos
e em seguida vem o comércio de luxo e os prestadores de serviço.
Esse fenômeno pode ser observado em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo
Horizonte e outras capitais.
A conseqüência desse movimento é o abandono do centro tradicional ou
principal pelas classes de mais alta renda. “O processo popularmente chamado de
“decadência” ou “deterioração” do centro consiste no seu abandono por parte das camadas
de alta renda e em sua tomada pelas camadas populares.” (VILLAÇA, 1998, p. 277).
Como conseqüência, as cidades brasileiras têm criado um segundo centro
que tende a ser o principal, na medida em que se configura como centro das elites.
31
Os centros tradicionais continuam concentrando grande quantidade de
empregos, comércio e serviços para as classes populares, mantendo-se também
como região de maior acessibilidade, especialmente do ponto de vista do transporte
coletivo. A “popularização” desse centro deve ser encarada como uma nova
urbanidade construída ao longo de meio século de deslocamentos das classes
dominantes.
Com
o
êxodo
das
classes
dominantes
consequentemente
vem
o
esvaziamento populacional e dos edifícios, logo se percebe a degradação física dos
mesmos e a decadência do centro como símbolo do poder e de importância para a
cidade.
Observa-se o surgimento dos subcentros, criados pela classe de poder
aquisitivo alto que se beneficia de maior mobilidade, portanto procura locais de fácil
acesso e estacionamento de veículos.
Forma-se um círculo em que o esvaziamento alimenta a degradação e viceversa.
Três fenômenos caracterizam a situação atual dessas áreas centrais:
- Esvaziamento populacional: ocorrido principalmente em função do
deslocamento das camadas de maior poder aquisitivo em direção a áreas mais
afastadas da cidade;
- Esvaziamento comercial/institucional: é decorrente e alimentador do
esvaziamento populacional e caracterizado pelo aparecimento dos subcentros
periféricos
- Degradação física do corpo edificado: resultante do desinteresse e
conseqüente abandono de alguns edifícios e da incapacidade de conservação
daqueles que hoje ocupam os imóveis.
2.2 História de Belo Horizonte
A cidade de Belo Horizonte foi planejada para sediar a nova capital do estado,
no final do século XIX, pelo engenheiro Aarão Reis, construída dentro dos princípios
higienistas, com traçado radial e ortogonal desconsiderando o sítio, mas
privilegiando a estética e a fluidez.
32
Figura 1: Vista da Avenida Afonso Pena com as edificações ao seu redor. Os fícus marcaram a
imagem da cidade nessa época. A majestosa Serra do Cabral ao fundo
Fonte: Silva; D’Aguiar, 1989.
A divisão da zona urbana da cidade era duas, uma ligada ao uso residencial e
institucional e ao poder constituído, vindo da antiga capital e representado pelos
cidadãos ligados à administração pública, e outra caracterizada pela diversidade
social e de usos, residenciais, comerciais, de serviços e de lazer e a zona suburbana
constituída de terrenos maiores para sítios, onde ficaria o “cinturão verde” da cidade.
Pode-se afirmar, portanto, que desde o primeiro momento da criação da capital,
apresentava um caráter segregador.
Figura 2: A Praça Sete e o Pirulito, símbolos de centralidade de Belo Horizonte
Fonte: Silva; D’Aguiar, 1989.
33
A inexistência de áreas destinadas aos trabalhadores na zona urbana tem
como conseqüência natural o desenvolvimento acentuado das zonas suburbanas,
que receberam aqueles que não “cabiam” dentro da zona urbana como os
trabalhadores da construção da cidade e imigrantes, que promoveram um
desenvolvimento “periférico” da cidade, motivado também por níveis de exigências
legais altos para se construir dentro da zona urbana.
A capital cresceu da periferia para o centro.
No princípio havia construções espalhadas no centro deixando muitos
terrenos vazios por causa do alto valor do solo urbano dentro da cidade de Aarão
Reis.
O projeto de Aarão Reis tem como referência principal a Avenida Afonso
Pena, a mais larga do plano, onde se localizam o Parque Municipal e alguns
edifícios institucionais, como o Teatro, o dos Correios e a sede da Justiça. Há outra
centralidade marcada pela sede do poder estadual, na Praça da Liberdade. Há
também a centralidade comercial, já mencionada, ligando a estação ferroviária ao
teatro (posteriormente mercado municipal).
A partir da década de trinta, o desenvolvimento da industrialização no setor
oeste, em particular no município de Contagem, conferiu à Avenida Amazonas um
papel de relevância no transporte, gerando enfim a centralidade fundamental da
cidade, a Praça Sete de Setembro, o cruzamento dos eixos fundamentais da cidade
leste/oeste e norte sul.
Em 1933 surge o primeiro Decreto 165 para redefinir parâmetros urbanísticos
na zona urbana definindo a impossibilidade de construções com apenas um
pavimento na Zona Comercial e a exigência de construções sem afastamento
frontal.
A consolidação da região central se deu a partir da década de quarenta com
Juscelino
Kubitschek na
prefeitura
que
incentivou
a
verticalização
e
o
desenvolvimento da cidade. Foi um período de grande crescimento populacional e
econômico, êxodo rural e a transformação da cidade puramente institucional, como
originalmente proposto, em cidade com características industriais, de metrópole.
Tanto o centro cresceu para cima, como o restante da cidade cresceu para os lados,
criando uma periferia carente e extremamente dependente da região central que
concentrava o comércio e os serviços na capital.
34
Nesse momento, a legislação urbanística também se desenvolve e, no caso
da região central, introduz a idéia de gabarito como regulador das altimetrias. Na
década de quarenta surge o código de obras da capital, em vigor até os dias de
hoje, regulando os requisitos mínimos dos novos edifícios. Esse processo de
verticalização prevalece até a década de oitenta, quando o interesse imobiliário
deixa o centro e se desloca para outras regiões da cidade. A legislação urbanística
garante a manutenção do uso residencial na região central, ao regulamentar a
verticalização apenas nessa área. Surgem os arranha-céus como forma mais
moderna de morar da classe alta e é edificada no centro, área que foi destinada aos
usos institucionais e de moradias dos funcionários públicos que se instalariam
próximos do seu trabalho.
A partir da década de 1970, e com mais força nos anos oitenta e noventa, a
região central perde força no seu desenvolvimento, encontrando concorrência nas
novas centralidades que surgem com o deslocamento da classe alta em direção à
região sul da cidade, como a região da Savassi e depois de alguns anos o BH
Shopping. Esse foi inaugurado na década de 70, mas nos primeiros anos ficava
deserto e só se consolidou mais tarde.
A primeira Lei de Uso e Ocupação do Solo consolidada da cidade surge
nesse período através dos trabalhos realizados pelo PLAMBEL, órgão responsável
pelo planejamento da região metropolitana de Belo Horizonte. Essa lei previu a
divisão da cidade em zonas organizadas por categoria de uso, mantendo padrões de
verticalização mais altos para a região centro-sul, que possui rede de infra-estrutura
com maior capacidade. Mas, apesar da lei incentivar a verticalização no centro o
mercado já estava direcionado para a região sul.
A partir desse momento, acentua-se o desenvolvimento de outras regiões da
cidade e inicia-se a estagnação da área central, tanto do ponto de vista populacional
quanto comercial. Observa-se o esvaziamento gradual do centro e a presença de
imóveis deteriorados, subutilizados e abandonados, e consequentemente surge à
falta de segurança, aumento de marginalidade, esvaziamento noturno e surgimento
de atividades ligadas à marginalidade.
O centro começa a se caracterizar como área de passagem, de ligação entre
os eixos da cidade.
A desvalorização dos imóveis e o esvaziamento leva a uma diminuição da
arrecadação tributária,e atualmente a prefeitura possui uma lista de imóveis com
35
débitos de IPTU altíssimos.
As leis que se seguirão, de 1985 e 1996, tiveram pouco impacto na
transformação da região.
2.3 Análise atual do hipercentro e da área em estudo
2.3.1 Localização
A definição da ZCHBH (Zona Comercial do Hipercentro) encontra-se definida
através da Lei 7166, de 1996, que regulamenta o uso e a ocupação do solo na
cidade, sendo conformado pela Avenida do Contorno, Avenida Bias Fortes, Avenida
Augusto de Lima, Rua Guajajaras, Avenida Afonso Pena, Rua da Bahia, Viaduto
Santa Tereza, Rua Sapucaí e novamente Avenida do Contorno (Figura 1). Ela é a
parte de ocupação mais antiga da Zona Central de Belo Horizonte, composta pelo
perímetro da Avenida do Contorno, área urbana do traçado original de Araão Reis.
Essa definição tem caráter normativo, com fins de regulação urbanística, mas tem
sua origem na definição da Zona Comercial, de 1933.
36
Figura 3: Mapa de localização da Zona do Hipercentro
Fonte: Práxis - trabalhada pela autora
2.3.2 População
O perfil da população residente no hipercentro veio se modificando e
acompanhando as transformações ao longo do tempo. A população reduziu
consideravelmente no final do século, mas, também modificou o seu perfil
apresentando uma mobilidade elevada e diferenciada do restante da cidade.
O nível socioeconômico dos habitantes do hipercentro também acompanhou
as mudanças concentrando hoje uma população de baixa renda que substituiu uma
população de renda mais elevada.
De acordo com o censo de 2000 do IBGE o hipercentro de Belo Horizonte tem
uma população total de 14.885 habitantes numa área de 212,80 ha. caracterizando
37
uma baixa densidade e, tem uma grande variação de concentração que se
caracteriza pela localização, existência de muitos edifícios comerciais, presença de
praças, equipamentos de grande porte como a Rodoviária ou edifícios institucionais
que ocupam grande área, mas sem habitantes.
Pode-se afirmar que a população se concentra nas áreas mais consolidadas e
verticalizadas.
No mapa de densidade habitacional pode-se observar a distribuição da
população no hipercentro. Na região entre a Avenida Amazonas e Afonso Pena há
uma concentração muito grande de habitantes, em relação à área que encontra-se
em segundo lugar. A área que está de vermelho no mapa tem de 150 a 350
habitantes/hectare enquanto a que está logo abaixo tem de 80 a 150 hab./ha. e
concentra-se no quadrante sul do mapa.
Já no quadrante norte e leste tem a menor concentração de habitantes da
cidade, por volta de 13,37 hab./ha.
Nessa área encontram-se três equipamentos de grande porte: a Rodoviária, a
Praça da Estação e o parque Municipal que é a única área verde do hipercentro.
As Avenidas Santos Dumont, Paraná e Avenida do Contorno pertencentes à
àrea tem edifícios institucionais, vários edifícios comerciais e alguns galpões antigos
remanescente da época em que a região era repleta de atacadistas e comerciantes
de grande porte. As características da área retratam a situação de vazio urbano que
a afeta. A presença de vários lotes vazios e alguns sendo usados para
estacionamentos de veículos, além de edifícios subutilizados e obras inacabadas
potencializam essa característica da área.
38
Figura 4: Mapa de densidades habitacionais do hipercentro
Fonte: Fundação João Pinheiro, 2002
2.3.3 Ocupação
A ocupação do hipercentro retrata a história de Belo Horizonte, e na área
estudada tem características marcantes e diversificadas, concentrando o comércio
de grande porte em algumas quadras, o comércio popular, grandes redes, edifícios
institucionais, parque, praças, edifícios comerciais que marcaram o período dos
“arranha-céus” na cidade e os residenciais.
O edifício constitui e influencia a forma da cidade e sua degradação é também
a degradação do ambiente urbano no qual está inserido. O inverso também é
verdadeiro. Uma interferência no ambiente urbano tem um poder regenerador que
influencia de forma radial seu entorno.
A análise da região e do seu entorno é de grande importância para a escolha
do objeto de estudo, ou melhor, para a escolha de uma edificação que usarei como
39
edificação piloto para as experimentações de tecnologias com o objetivo de tornar o
hipercentro uma região “com vida” novamente. A análise do corpo edificado tem
como base os dados da pesquisa de uso e ocupação do solo da Práxis
encomendada pela Prefeitura de Belo Horizonte.
Figura 5: Mapa de número de pavimentos do Hipercentro
Fonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH - Trabalhado pela autora
Serão analisados os seguintes aspectos: altimetria das edificações (ou
número de pavimentos), grau de interesse do patrimônio histórico, estado de
conservação e uso.
A classificação dos imóveis foi analisada nas seguintes categorias: de 0 a 5
pavimentos, que abrangem desde os lotes vagos e estacionamentos, passando
pelos galpões, até os edifícios de uma primeira verticalização na cidade; de 6 a 10
pavimentos, considerada moderada quanto ao impacto gerado na paisagem, e que
inclui alguns equipamentos industriais, como a antiga Fábrica da Antártica, hoje
shopping Oi; e de 11 a 20 e de 21 a 31, ambas as categorias de verticalização
significativa.
40
O mapa acima mostra uma concentração dos edifícios de maior altimetria na
Avenida Amazonas, Afonso Pena e na região sul do mapa, coincidindo com a área
de maior densidade habitacional.
A verticalização ocorre de forma mais intensa nas áreas polarizadas pela
Praça Sete, em especial e ao longo de toda a Avenida Afonso Pena, Augusto de
Lima, Rua da Bahia, Tupis, Rio de Janeiro e Espírito Santo nos quarteirões entre
Augusto de Lima e Afonso Pena. As áreas próximas ao Ribeirão Arrudas e as
Avenidas Santos Dumont, Paraná e Rua dos Caetés apresentam as menores
altimetrias e densidade populacional.
A área definida pelo Ribeirão Arrudas e a Avenida Olegário Maciel é a região
que apresenta o menor índice de verticalização, com apenas quatro edifícios com
mais de cinco pavimentos.
A Avenida Santos Dumont e Rua dos Caetés, pela influência da Praça Sete e
a presença forte do setor hoteleiro em outras épocas passou por alguma
verticalização, mas ainda apresenta um grande percentual de edifícios com menos
de cinco pavimentos.
A análise dos dados de número de pavimentos demonstra então uma clara
setorização da verticalização no hipercentro. Para justificar essa situação a
fundamentação histórica da primeira ocupação da região que foi ocupada
inicialmente com o uso comercial, em especial o comércio atacadista que abastecia
o que hoje é a região metropolitana e com o uso hoteleiro e de lazer, intimamente
ligados a esse comércio. Era, portanto, uma região consolidada no momento do
início da verticalização da área central, ocorrida a partir da década de 40, com uma
função extremamente ativa e plena de vitalidade. Observa-se também a tendência
da produção habitacional, responsável por uma parte considerável da verticalização
na cidade, que já apontava o vetor sul para as classes mais elevadas. Hoje não há
nenhum movimento de verticalização na região, e as últimas iniciativas nesse
sentido encontram-se inacabadas e subutilizadas.
No entorno da Avenida Álvares Cabral e Bias Fortes nota-se o interesse do
mercado imobiliário e o processo de substituição natural, com destaque para as
classes média alta e alta e o setor hoteleiro substituindo os que saíram da Santos
Dumont.
Nova mudança vem surgindo no hipercentro quanto aos hotéis com o
fechamento de unidades tradicionais como o Del Rey a abertura de novas unidades
41
no eixo sul como Belvedere, e Nova Lima.
2.3.4 Interesse Cultural
O Hipercentro de Belo Horizonte apresenta aproximadamente 108 imóveis
com 1º grau de proteção cultural, ou seja, tombados, e outros 52 com 2º grau de
interesse cultural, passíveis de demolição com registro documental. Esse patrimônio
encontra-se fortemente concentrado em duas regiões, ao longo da Avenida Afonso
Pena e na região da Avenida Santos Dumont, devido ao processo de ocupação da
zona urbana da cidade, iniciado pela região da Santos Dumont, Rua da Bahia,
antiga zona comercial e a primeira região destinada à ocupação na capital. Esse
processo se fortaleceu devido ao grande interesse do mercado imobiliário pelo vetor
sul da cidade que certamente levou a uma maior substituição do patrimônio
edificado nessas regiões, no período que a questão da preservação ainda não era
considerada impeditiva para a verticalização. O resultado é a pouca expressividade
do patrimônio nessas outras regiões, em especial nas áreas de maiores altimetrias.
42
Figura 6: Mapa Imóveis de interesse cultural do Hipercentro
Fonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH - Trabalhado pela autora
A maior concentração de imóveis protegidos está na Rua dos Caetés, Rua
Rio de Janeiro, Rua São Paulo, Praça da Estação e o inicio da Rua da Bahia.
Dentre os imóveis tombados podemos citar: Hotel Itatiaia, os galpões e o
Centro Cultural da UFMG, a Escola de Engenharia, o Shopping Oi e o Cine
Oiapoque, hoje sendo usado como estacionamento para o “shopping”.
2.3.5 Estado de conservação
O hipercentro de Belo Horizonte apresenta um número significativo de
edificações cujo estado de conservação apresenta-se insatisfatório. De um total de
1357 edificações, 488 (35,96%) foram consideradas com estado de conservação
ruim.
43
As edificações mais novas concentram-se na parte sul do hipercentro, e os
edifícios em pior estado de conservação localizam-se na região da Avenida Santos
Dumont coincidindo também nessa área o acúmulo de edificações vazias,
subutilizadas,
e inacabadas.
O
número
de
lotes
vazios
utilizados
para
estacionamento concentra nessa área caracterizando especulação imobiliária e uma
“pressa” para derrubar os antigos imóveis evitando assim intervenção do patrimônio.
Figura 7: Exemplo de edifício bem conservado na Avenida Amazonas esquina com Rua São Paulo e
Tamoios. Visão dos edifícios da Rua dos Caetés e as fachadas de fundo e lateral. A falta ou
inadequação de pintura denota o desinteresse dos proprietários em investir na região. Exemplo de
ocupação apenas no nível térreo e nos pilotis.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
44
Figura 8: Lotes usados para estacionamento visando à valorização do terreno. Edifício em mau
estado de conservação.
Fonte: Fotos de Mateus Pontes
As demais regiões apresentam uma distribuição mais equilibrada entre
construções bem ou mal conservadas.
45
Figura 9: Mapa estado de conservação no hipercentro
Fonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH - Trabalhada pela autora
Na parte mais ao sul do hipercentro as edificações encontram-se em melhor
estado de conservação e é a área de maior densidade demográfica e interesse
imobiliário.
2.3.6 Usos
O uso predominante do hipercentro de Belo Horizonte é o comercial e de
serviços, distribuindo-se por toda a área. Os serviços de uso coletivo destacam se
na região da Avenida Afonso Pena, junto ao Parque Municipal, mas também se
distribuem em toda a extensão.
46
O uso misto (residencial e comercial) prepondera na região das maiores
altimetrias, estando ausente, na região da Avenida Santos Dumont e tendo presença
pulverizada nas demais regiões. Os usos exclusivamente residenciais estão
concentrados na região sul do hipercentro. Imóveis subutilizados encontram-se
distribuídos em toda a área, mas os completamente vazios têm uma concentração
maior no quadrante formado pelas Avenidas Amazonas e Afonso Pena na porção
norte.
Figura 10: Mapa de usos dos imóveis no hipercentro
Fonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH
2.3.7 Conclusões
Os dados acima analisados apontam para três conclusões sobre a situação
habitacional no hipercentro de Belo Horizonte:
- existe uma tendência forte de esvaziamento populacional na região do
hipercentro de Belo Horizonte, com uma rotatividade crescente de moradores.
- mudança de perfil dos moradores com uma característica predominante da
47
redução de renda e a presença maior de estudantes e aposentados na composição
do perfil dos mesmos.
- concentração do uso residencial nas regiões mais ao sul do hipercentro, no
quadrante definido entre as Avenidas Afonso Pena e Amazonas. Também o
conjunto da região da Rua Guarani e a Rua da Bahia, têm uso residencial em toda a
sua extensão,
- as áreas próximas ao Ribeirão Arrudas, Avenida Santos Dumont e Rua dos
Caetés mostram-se consideravelmente esvaziadas no período noturno.
Após o estudo dos mapas acima se pode concluir que no hipercentro de Belo
Horizonte a relação entre especialização dos usos e degradação do ambiente
urbano está presente e comprova a tese de Jane Jacobs (2000) que, é a diversidade
que traz vida ao lugar. Quanto maior a especialização menor a diversidade tornando
o lugar vazio em períodos que a atividade predominante é inexistente.
Na região que em outros tempos se consolidou como o centro urbano da
cidade concentrando o uso misto, a diversidade de usos e camadas sociais,
convivência rica e pacífica, foi se especializando e expulsando o uso residencial que
rumou para o setor sul da cidade. A região do bairro dos funcionários foi se
diversificando, verticalizando e com o aumento de moradores veio também migrando
para a região a prestação de serviços e o comércio de luxo que necessitava de
espaço para estacionar os veículos e acabou gerando uma nova centralidade. A
cidade foi crescendo e no início de 2000 já possuía várias centralidades e uma nova
vem se formando já saindo do território da cidade pelo vetor sul chegando ao limite
de Nova Lima.
Enquanto a cidade se extrapola de seus limites dentro do hipercentro e em
várias outras regiões tem edifícios inacabados, abandonados, subutilizados e vazios,
caracterizando um grande desperdício de material, mão de obra e ainda enfeiando a
cidade. Esses edifícios geralmente estão com grande débito com a União, Prefeitura
e com a cidade na medida em que, se apropria do espaço urbano de forma que não
cumpre sua função social na cidade.
A partir dessa visão de um “flaner” pela cidade visualizando o desperdício, a
falta de respeito desses proprietários, o caráter de sustentabilidade na cidade,
escolhi um edifício vazio no hipercentro para realizar uma experimentação de
técnicas sustentáveis no mesmo.
48
3 LEGISLAÇÃO
3.1 Urbanística, Mercado Imobiliário e Habitações de Interesse Social
O objetivo desta parte do trabalho é de analisar a legislação urbanística de
Belo Horizonte, particularmente aquela ligada ao hipercentro, e ao trabalho proposto,
mas observar sua participação na produção do cenário atual de esvaziamento e
estagnação.
3.2 O Plano Diretor
O Plano Diretor do município, presente na Lei 7165/96, aponta a região
central como uma área merecedora de atenções especiais, destacando-se o resgate
de sua habitabilidade e sociabilidade. Uma das diretrizes gerais do plano para o
hipercentro é: “a criação de condições para preservar a paisagem urbana e manter o
patrimônio cultural; a valorização urbanística do hipercentro, visando a resgatar a
sua habitabilidade e a sociabilidade do local” (PBH, 1996).
Para se obter essas características, fica prevista a criação de:
[...] instrumentos e incentivos urbanísticos para a promoção de sua
recuperação, restituindo-lhe a condição de moradia, lugar de permanência e
ponto de encontro; revitalizar os marcos, as referências e os espaços
públicos,históricos, turísticos e culturais. (PBH, 1996, p. 2)
A recuperação dos espaços públicos, outra das diretrizes específicas, tem se
manifestado através de intervenções em algumas áreas do Centro como as
realizadas na Praça Sete, Praça da Estação, Rua dos Caetés e Rua Rio de Janeiro.
O Plano Diretor do município antecipa alguns dos instrumentos urbanísticos
incorporados posteriormente ao Estatuto das Cidades como: a Transferência do
Direito de Construir (TDC), a operação urbana, o convênio urbanístico de interesse
social e o IPTU progressivo. Durante a vigência do plano, a TDC foi o instrumento
49
que ganhou maior relevância, sendo utilizada de forma regular, uma vez que ela
atende aos interesses do mercado imobiliário.
3.3 A Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS
Uma das principais características da LUOS de 1996 é a mudança do critério
de zoneamento.
Na vigência das leis de 1976 e 1985, ele era feito por uso. Determinadas
zonas apresentavam a classificação de residencial, comercial, industrial, hospitalar,
etc. e as edificações eram realizadas a partir da utilização de modelos de
assentamento que contemplavam as características necessárias de uso e potencial
construtivo.
A partir de 1996, o critério de zoneamento passou a ser o adensamento e
foram criadas as Zonas de adensamento preferencial (ZAP), Zonas adensadas (ZA),
Zonas de proteção (ZP) e, mais especificamente para o caso estudado, a zona
central de Belo Horizonte (ZCBH) e a Zona Hipercentral (ZHIP). A permissividade de
usos passou a ser dada pela classificação viária.
Foi introduzido o conceito de quota de terreno por unidade habitacional, para
garantir que os limites previstos de densidades habitacionais não fossem superados
pela presença de um número maior de unidades habitacionais com áreas reduzidas,
coisa que somente o coeficiente de aproveitamento era incapaz de garantir (PBH,
1995).
50
Zoneamento
Coeficien-te
de aproveitamento
Quota de
terreno por
unidade
habita-cional
ZPAM
0,05
ZP-1
0,3
Taxa de
ocupação
Taxa de
permeabilização
Altura máxima
na divisa
Observações
-
0,02
95%
-
Ver § 2º do
art. 67
2.500 m2/un
0,2
70%
5,0 m
Ver § 2º, do
art. 47, § 2º
do art. 82 e
art. 90.
ZP-2
1,0
1.000 m2/un
0,5
30%
5,0 m (exceto
nas ADEs da
Cidade Jardim
e da Pampulha)
ZP-3
1,5
90 m2/un
0,5
30%
5,0 m
-
ZAR-1
1,0
180 m2/un
-
20%
5,0 m
-
ZAR-2
1,0
45 m2/un
-
20%
5,0 m
-
ZA
1,5
40 m2/un
-
20%
5,0 m
Ver § 4º e 5º
do art. 45
ZAP
1,7
25 m2/un
-
20%
5,0m
-
ZHIP
3 (com) 3,5
(resid.)
10 m2/un
-
20%
Ver § 2º do
art. 45
ZCBH
3,0
20 m2/un
-
20%
10,8 m (para a
divisa de fundo)
10,8 m (exceto
na ADE Residencial
Central)
ZCBA
2,0
25 m2/un
-
20%
9,0 m
ZCVN
2,0
25 m2/un
-
20%
9,0 m
ZEIS
Ver § 2º do
art. 78
Sujeitas a
legislação
específica
Sujeitas a
legislação
específica
-
ZE
Quadro 2: Parâmetros Urbanísticos
Fonte: PBH, 1995
O coeficiente de aproveitamento para as zonas hipercentral e central de Belo
Horizonte tornou-se maior, mas a quota de terreno por unidade, que permite um
maior número de unidades habitacionais por lote menor possibilitando adensar mais.
Foram mantidos os coeficientes de aproveitamento mais elevados em relação
ao resto da cidade (3,0). Na ZHIP, o uso misto ou residencial é incentivado através
de um incremento de coeficiente em relação ao uso comercial, podendo chegar a
3,5. Como se pode perceber, é o maior coeficiente de aproveitamento da cidade.
Todas
as
vias
são
classificadas
como
arteriais
gerando
grande
permissividade de usos em toda a região.
Outra grande diferença é a não exigência do afastamento lateral no caso da
ZHIP, uma vez que os edifícios colados nas divisas laterais são característicos
nessa região.
51
A região hipercentral apresenta uma baixa atividade imobiliária, com
esvaziamento gradual das atividades comerciais e residenciais, sinal de que apenas
a LUOS não tem sido suficiente para incentivar ali a atuação do mercado imobiliário.
O interesse do mercado não vem somente das possibilidades abertas pela
legislação, mas também de outros fatores. No caso da ZHIP, esses outros fatores
são complexos e demonstram, portanto a falta de interesse, apesar do potencial
elevado.
3.3.1 Lei n. 9.326 de 24 de Janeiro de 2007
A lei complementar que regula a readaptação e reciclagem de edifícios para
uso residencial no Hipercentro foi assinada em janeiro de 2007 e apresenta como
característica básica:
- Não poderá reduzir o número de unidades,
- Manutenção e utilização dos fossos, caso existentes na edificação atual,
como área para ventilação, podendo ser utilizados para adequação da mesma às
normas de prevenção e combate a incêndio,
- ART que ateste sobre não redução da eficiência de prevenção e combate a
incêndio,
- Solução de sistema de armazenamento dos resíduos sólidos a ser analisada
pela SLU
- previsão de um banheiro e cômodo de uso comum do condomínio,
-previsão de espaço para uso comum do condomínio com área mínima de
25% da área do pavimento-tipo, nas edificações destinadas ao uso residencial, e
que apresentarem mais de cinco pavimentos,
-área útil interna da unidade habitacional de no mínimo 24m²,
-profundidade máxima igual a três vezes a medida do pé-direito para que o
compartimento seja considerado iluminado e ventilado,
- total das aberturas para o exterior em cada compartimento, não inferior a 1/8
da superfície do piso, podendo ser utilizado exaustão mecânica nos compartimentos
destinados a banheiros e área de serviços,
52
- os cômodos da unidade residencial poderão ocorrer em espaço sem
compartimentação física, exceto no banheiro,
- os edifícios com mais de quatro pavimentos destinados ao uso residencial
multifamiliar deverão apresentar unidades acessíveis às pessoas com deficiência ou
com mobilidade reduzida correspondente a, pelo menos, 2% do total das unidades
residenciais de todo o empreendimento,
- EHIS - considera-se aquele empreendimento vinculado ao atendimento de
um dos programas de financiamento público subsidiado, bem como aquele que
atende aos critérios da Lei 6326 de 18 de Janeiro de 1993, e da Resolução n°II do
Conselho Municipal de Habitação de 1/ de dezembro de 1994.
-poderá ser acrescida área útil à edificação de até 20% acima do coeficiente
praticado, desde que a área acrescida se destine a unidades habitacionais de
interesse social ou área de uso comum,
-na adaptação de edificação para uso misto as vagas destinadas a
estacionamento ou carga e descarga quando existentes deverão ser mantidas,
- são dispensadas as exigências de vagas de garagem e da caracterização de
empreendimentos de impacto em relação ao número de unidades.
- isenta os empreendimentos para HIS das taxas para aprovação
Essa Lei incentiva a requalificação no Hipercentro, na medida em que
flexibiliza parâmetros que antes inviabilizava a adaptação de edifícios comerciais
para uso residencial.
No início desse ano foi aprovado o Plano Diretor do Hipercentro que tem
como diretrizes:
- Diretrizes Viárias:
Criação de um anel externo à Av. do Contorno;
Criar pontos de embarque e desembarque de ônibus em canteiros centrais de
avenidas;
Transformar o Viaduto da Floresta em pista dupla;
Alterar o Complexo Viário da Lagoinha;
Diminuição de acesso de veículos ao Hipercentro;
Reforço de desvios de tráfego da área.
- Diretrizes Urbanas e de requalificação:
Prioridade para áreas degradadas;
Fortalecer áreas já revitalizadas como Praça da Estação, Mercado Central,
53
Rua Sapucaí;
Criar área de esportes radicais no Hipercentro;
Requalificar imóveis privados no Centro como entorno da rodoviária.
- Economia:
Comércio para todos os tipos de consumidores;
Incentivar a moradia no Hipercentro;
Estimular a instalação de universidades e centros de estudos;
Dotar o Hipercentro de tecnologia e fortalecer o comércio.
- Diretrizes de Lazer:
Atrair mais freqüentadores para o Parque Municipal;
Revitalização dos Cines Brasil e Palladium como espaços culturais;
Boulevard Arrudas e revitalização da Praça Rui Barbosa;
Revitalização do Centro de Cultura de Belo Horizonte.
3.3.2 Lei Combate a Incêndio
Decreto 2912 de 3 de Agosto de 1976
Regularmente a lei nº2 060 de 27.4.72, que estabelece normas de prevenção
e combate a incêndios em edificações destinadas ao uso coletivo, no município de
belo horizonte.
Disposições:
Dos elementos da construção: deverão ser construídos com material
incombustível:
Escadas, rampas, corrimão, tetos de garagem paredes, divisórias e jiraus.
As edificações destinadas a uso coletivo, com 3(três) ou mais pavimentos,
deverão possuir obrigatoriamente uma ou mais escadas à prova de
penetração de chamas ou fumaça, com os respectivos poços separados do
corpo principal do edifício por parede de alvenaria de 0,25m (vinte e cinco
centímetros) de espessura. A comunicação da escada com, o corpo
principal do edifício será feita, em cada pavimento, através de portas
incombustíveis, que se abram no sentido da escada.
As saídas finais da escada, no pavimento térreo, deverão ser localizadas de
modo a permitir fácil acesso ao exterior da edificação e, quando providas de
portas, essas deverão abrir-se de dentro para fora.
Instalação preventiva convencional de dispositivos e equipamentos fixos
e/ou móveis, comuns a todos os tipos de edifícios como extintores de
54
incêndio manuais e /ou sobre rodas, hidrantes,canalizações hidráulicas para
combate a incêndios e reservatórios de água com 25% do consumo diário
em reservatório separado e de acordo com as normas técnicas pertinentes.
3.3.3 Gabarito
Algumas regiões do hipercentro apresentam ainda limites de gabarito dados
pelo Conselho Municipal do Patrimônio Histórico. Cabe aqui uma consideração
interessante sobre a relação coeficiente e altimetria. O Hipercentro é hoje incapaz de
realizar as altimetrias de outrora, e ainda não realiza as altimetrias de seus vizinhos
da ZCBH, na medida em que os afastamentos laterais são facultativos. Para um lote
de 450m2 como os existentes nos arredores das Avenidas Santos Dumont e
Paraná, as altimetrias possíveis de serem atingidas lançando mão desse recurso
são de cerca de 25 a 30 metros ou oito a dez pavimentos, incluindo os pavimentos
de garagem. Existem associados a alguns desses lotes gabaritos de 12, 20, 30 ou
40 metros de altura em função dos perímetros de tombamento de algumas áreas de
proteção do patrimônio. Ou seja, alguns lotes têm o potencial construtivo reduzido
em função do gabarito. Mesmo não contendo edificações tombadas, esses lotes se
credenciam para a venda de potencial construtivo através da TDC, porém o
resultado possível é a preservação forçada de um imóvel sem relevância histórica ou
cultural, muitas vezes degradado e subutilizado, que certamente contribui
negativamente para o conjunto urbano que se pretende preservar.
3.4 O mercado imobiliário na cidade
O mercado imobiliário atua na cidade, evitando as incertezas, o risco do
empreendimento e visando o lucro. Dentro desse raciocínio, as possibilidades da
presença do incorporador imobiliário do mercado popular no Hipercentro são
limitadas, na medida em que ele deverá construir dentro de uma condição de
produto significativamente diferente daquela que ele tem nos bairros de periferia e,
devido as exigências e normas da região já começa a onerar o produto.
55
A necessidade da busca de uma nova tipologia construtiva, as restrições
quanto ao custo da obra para que o empreendimento seja viável, as
imprevisibilidades de prazos ligadas aos órgãos responsáveis pelas aprovações,
dificuldade de implantação do projeto devido a incerteza de efetivação da venda em
si, certamente são os fatores que trazem relutância entre os incorporadores em
relação à atividade no centro.
Mas a possibilidade da incorporação de um mercado popular surgiu
recentemente, através das experiências de outras cidades brasileiras e da
consideração sobre o reaproveitamento de edifícios desocupados, porém, seriam
inviáveis novas incorporações com essa finalidade na região, por enquanto.
A atuação do mercado imobiliário através de adaptação de edifícios no
hipercentro com tipologias para camadas populares e garantindo o sucesso do
empreendimento já é assunto discutido pelos incorporadores. Só o aumento dos
valores de coeficiente não seria suficiente para estimular a atuação do mercado
imobiliário no hipercentro através da produção de novas unidades habitacionais.
Mais importante é o incentivo da legislação e principalmente as formas de
financiamento.
3.4.1 Mercado Popular X Habitação de Interesse Social
O mercado popular imobiliário é definido pelo mercado imobiliário em função
da renda média por chefe de família.
É na faixa de média-baixa que construtoras com MRV e Tenda se
consolidaram no mercado.
56
CLASSIFICAÇÃO
FAIXA DE RENDA
Inferior a 5 SM
Igual ou maior a 5 SM e menor que 8,5 SM
Igual a 8,5 SM e menor que 14,5 SM
Igual ou maior que 14,5 SM
POPULAR
MÉDIO
ALTO
LUXO
Quadro 3: Classificação dos bairros conforme padrão social
Fonte: IPEAD - Pesquisa de Mercado Imobiliário, 2006
O preço médio por metro quadrado para as unidades comercializadas nos
bairros considerados populares de Belo Horizonte é de R$1093,00/m2, enquanto
que nos bairros considerados médios ele fica em R$1175,00/m2 para uma renda
familiar de 10 salários mínimos.
Já a Habitação de Interesse Social tem intervenção direta (na concepção e/ou
execução do empreendimento) ou indireta (através do financiamento ou subsídio) do
estado no seu processo de produção, com o objetivo de equacionar o déficit
habitacional.
A partir de 2003, com a criação do Ministério das Cidades e da Secretaria
Nacional de Habitação, novas formas de financiamento imobiliário de âmbito federal
apareceram, iniciando uma retomada na produção de habitações de interesse social.
Segue abaixo um quadro-resumo das principais linhas de financiamento
disponibilizadas pelo Ministério das Cidades e operadas pela Caixa Econômica
Federal (CEF), cuja aplicação é possível no contexto do hipercentro de Belo
Horizonte.
PROGRAMA
Origem dos recursos
Valores máximos por
unidade habitacional
Limites de Renda
Familiar
PROGRAMA CARTA
DE CRÉDITO
ASSOCIATIVA
FGTS
SNH - APOIO À
PRODUÇÃO
FGTS com
contrapartida de 10%
das construtoras
R$ 72.000,00
R$ 72.000,00
R$ 3.900,00
R$ 3.900,00
PROGRAMA DE
ARRENDAMENTO
RESIDENCIAL
FGTS e recursos não
onerosos provenientes
do FS,FINSOCIAL,FDS
e PROTECH
R$ 34.000,00(Novos)
R$ 38.000,00(reforma)
R$1.800,00 geral e
R$2.4 00,00 para
profissionais da área de
segurança
Quadro 4: Linhas de financiamento habitacional aplicáveis à requalificação de áreas CENTRAIS
Fonte: Ministério das Cidades.
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) apresenta uma linha de
financiamento voltada exclusivamente para habitação de interesse social em áreas
centrais. O PAR tem como característica mais relevante o fato do imóvel ser
57
arrendado ao usuário, que terá sua posse somente depois de quinze anos. Esse é
um aspecto interessante no que diz respeito à manutenção dos residentes na área,
uma vez que o imóvel subsidiado não pode ser vendido logo após a sua aquisição. A
faixa de renda familiar apresenta um limite superior de 6 SM.
O PAR tem como foco principal, no caso das áreas centrais, a reciclagem de
edifícios abandonados ou inacabados, para os quais o valor financiável é maior do
que para os imóveis novos.
A Carta de Crédito Associativa financia pessoas físicas associadas através de
cooperativas, condomínios, sindicatos e empresas de construção civil. Essa
modalidade apresenta juros um pouco abaixo daqueles praticados pelo mercado e
possibilita a tomada do crédito pela empresa de construção e sua transferência para
a pessoa física num segundo momento. Em compensação os valores máximos para
os tomadores e para as unidades são bem maiores do que aqueles possibilitados
pelo PAR (R$3.900,00 e R$72.000, 00, respectivamente). Ou seja, até 6SM, o
financiamento tem características de ação direta do estado e acima desse valor ele
exerce um papel de agente financiador como outros do mercado, inclusive as
próprias construtoras.
O apoio à produção do Sistema Nacional da Habitação (SNH) diferencia-se
da carta de crédito associativa, pois financia diretamente as construtoras, no lugar
da família beneficiária, possibilitando assim a realização por iniciativa das
construtoras e a venda das unidades no mercado. Também apresenta as maiores
taxas de juros dentre os programas destacados, com valores compatíveis com as
linhas de financiamento de outros bancos que operam recursos do FGTS.
É importante destacar que os programas diferem-se entre si muito além do
que em relação à faixa de preço ou à fonte de financiamento, muito menos ao
público a que se destinam. A diferença fundamental encontra-se no fato de o PAR
ser totalmente financiado pela Caixa, que arrenda o imóvel posteriormente aos
usuários finais, e estes não podem comercializar a unidade até o final do pagamento
garantindo assim a posse do imóvel e evitando a especulação. A construtora não
depende da comercialização das unidades no mercado, uma vez que o agente
financiador é o proprietário. Dessa forma, reduz-se o risco aos custos de construção,
que devem ficar abaixo daqueles previamente acertados com o banco, a fim de
garantir o lucro do construtor. Já as cartas de crédito financiam a construção
parcialmente, sendo que o financiamento deverá ser transferido ao comprador.
58
Ocorre então a venda da unidade no mercado e, o mercado consumidor potencial,
dentro do perfil e dos preços propostos, não é superada.
Decidir sobre qual é a melhor maneira de incorporar o uso residencial no
hipercentro passa por considerar essas possibilidades de investimento listadas
acima. Definir por uma entre as mencionadas parece desnecessário e até
indesejável, na medida em que garantir a diversidade é fundamental para a região,
inclusive a diversidade social. É sempre bom lembrar que a diversidade já existe,
caracterizada pela presença de camadas mais populares nas regiões do centro
próximas ao Rio Arrudas. Porém, na produção de novos espaços para habitar é
importante que haja a participação efetiva do poder local, a fim de garantir a
diversidade buscada, seja através da proposição direta de empreendimentos, ainda
que não realizados com recursos dela, seja através da exigência da inclusão de
habitações populares ou de interesse social em novos empreendimentos
residenciais na região.
Somente através de ações que garantam o retorno do capital investido é que
esse agente participará de incorporações na região central, especialmente de
caráter popular. Nesse sentido, reafirma-se o papel da prefeitura no processo,
identificando áreas de interesse e gerando alternativas que desperte o interesse do
mercado, inclusive viabilizando as linhas de financiamento federais.
3.5 Possibilidades de implantação do uso residencial no Hipercentro
A escolha da região próxima da Avenida Santos Dumont foi influenciada pelos
trabalhos da Professora Maria Lucia Mallard “Habitar Centro de BH”1 e de Mateus
Pontes “Requalificação do Hipercentro de Belo Horizonte: Possibilidades de inserção
do uso residencial”2. Havia uma tendência para a escolha dessa região, pois entre
os quatro edifícios que levantei para o modelo três estavam próximos dessa área.
Justificativas não faltam para a escolha sendo as mais fortes a densidade
habitacional muito baixa, a degradação, o abandono e a subutilização dos edifícios
1
Pesquisa Habitar Belo Horizonte - Ocupando o centro (HBH),
2
Pontes, 2004
59
nessa região, e o esvaziamento comercial.
Figura 11: Edifícios pesquisados para a intervenção: o primeiro é o Farinha na Rua da Bahia. O
segundo Joel de Almeida na Rua São Paulo esquina de Avenida Santos Dumont, o terceiro é o
Lutétia na Rua São Paulo esquina com Avenida Amazonas e o último é o Edifício do INSS na Rua
dos Caetés.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
O conjunto arquitetônico da Rua dos Caetés sugere construções em
momentos históricos diferentes, com predominância de ocupação que apresenta
lojas de frente para a rua no térreo e mais dois ou três pavimentos para o uso de
serviços ou de hospedagem na maioria dos casos, mas que inicialmente era de uso
residencial. É uma tipologia que se repete em ruas comerciais de bairros tradicionais
populares. Existem também as tipologias dos galpões atacadistas, mais antigos com
algum trabalho de fachada e interesse histórico e alguns mais novos já sem
características arquitetônicas expressivas ou descaracterizadas.
A tipologia de verticalização moderada, também se mostra presente com
significativa concentração e nas esquinas edifícios mais altos de uso comerciais e
hotéis.
60
3.6 História e análise da região
No início era a região que concentrava o comércio, serviços e lazer da
população, pois estava próxima da Estação ferroviária e a cidade vivia em torno
desse meio de transporte. Concentra os hotéis, mas também o uso comercial e
misto, com as residências no segundo piso dos sobrados que abrigavam a loja da
família no pavimento térreo.
Posteriormente ocorreu uma especialização dos usos com a saída das
residências e concentrando os hotéis, comércio, pequenas indústrias e atacadistas.
Passados alguns anos e os veículos tomaram conta das ruas, os galpões
migraram para a cidade industrial, o comércio e serviços de luxo para a zona sul. A
região sofreu um esvaziamento significativo e consequentemente um abandono do
poder público que não mais investia na região deixando as praças, jardins e edifícios
se acabando; e, dos proprietários que não investiam na área deixando os edifícios
sem manutenção ou inacabados gerando assim mais degradação e abandono.
A capital mineira tem características diferentes de outras capitais:
- É uma cidade nova do final do século XIX inicio do século XX,
- Foi planejada para instalar o governo do estado,
- Não possui grandes extensões industriais, portos que necessitam de
requalificação urbana,
- O centro da cidade não se deteriorou como o de São Paulo que possui
edifícios invadidos e grandes áreas dominadas por gangues, que demandam
grandes investimentos para se integrar novamente na ambiência urbana.
Sendo assim, intervenções em edifícios e pequenas áreas mudam
completamente a ambiência urbana da cidade. Podemos observar a requalificação
da Praça da Estação com a construção do Museu de Artes e Ofícios e os
investimentos na Praça Sete e em seus arredores que já está modificando o olhar do
belohorizontino de ver o centro de BH.
Programas de requalificação como Viva o Centro feito pela PBH e entidades
como ACMinas, CDL e outras entidades particulares vem tentando fazer uma PPP
para requalificar o centro de BH.
Um edifício comercial da Vale do Rio Doce já está sendo adaptado para o uso
residencial na Rua São Paulo entre Afonso Pena e Caetés pela construtora Diniz
Camargos.
61
Figura 12: Fachadas do edifício Chiquito Lopes, antes sede da Vale do Rio Doce que está sendo
readaptado para uso residencial na Rua São Paulo.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
Figura 13: Corredor de circulação para os apartamentos voltados para o fosso central do Ed. Chiquito
Lopes. Vista da decoração de uma unidade. Shaft de distribuição de energia. Medidor individualizado
de gás.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
62
3.7 Edifícios com potencial de intervenção
Após estudo detalhado do hipercentro pode-se concluir que o significativo
grau de abandono dos edifícios e a inexistência do uso residencial na região
justificam a intervenção em um edifício nesse lugar. Foi estudado o potencial de
intervenção do lugar, a lista de débitos de IPTU das edificações abandonadas e
vazias da região. A partir desses dados foram escolhidas quatro edificações que
depois de analisada direcionou a escolha. Abaixo foto das edificações:
63
Edifício Farinha na Rua da Bahia 360
Edifício Coimbra na Rua Tupis
Edifício Joel Almeida esquina da Rua São Paulo com
Avenida Santos Dumont
Edifício Lutétia na Rua São Paulo esquina com
Avenida Amazonas
Edifício INSS
Figura 14: Edificações escolhidas
Fonte: Fotos de Ana Cristina
64
Além do abandono das edificações também a ambiência urbana do
hipercentro como um todo e especialmente o local escolhido está degradada com
excesso de poluição atmosférica, visual, sonora, efeito de ilha de calor, ausência de
arborização e áreas verdes e baixa taxa de umidade do ar.
Várias intervenções já foram projetadas e executadas em grandes centros
urbanos, e ela por si só, já justifica um Trabalho Final de Graduação, mas a minha
proposta acrescenta a investigação da possibilidade de incorporação de sistemas de
abastecimento e esgotamento que contribuam para o reequilíbrio ambiental urbano.
Com o alargamento das calçadas da Rua dos Caetés, as intervenções
implantadas recentemente pela PBH na região, a construção da Linha Verde e
requalificação da Praça da Estação nota-se que a região vem despertando interesse
de vários estudos e projetos, e o incentivo na recuperação da Rua dos Caetés vem
transformando visualmente sua ambiência urbana, mas nota-se que, no período
noturno é uma área extremamente vazia devido a setorização de usos.
Figura 15: Rua dos Caetés em três pontos diferentes. A circulação de veículos é intensa apenas nos
horários de“rush”. Nos finais de semana a rua fica tranqüila e também pela manhã.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
65
Figura 16: As calçadas foram alargadas na esquina Rua dos Caetés. Momento de grande tráfego de
veículos
Fonte: Fotos de Ana Cristina
Figura 17: Vistas da Rua dos Caetés com as calçadas mais amplas priorizando a circulação de
pedestres. A travessia de pedestres na esquina da Rua dos Caetés e Rua Rio de Janeiro
Fonte: Fotos de Ana Cristina
66
Observa-se também através de uma visita a campo, bastantes lojas
desocupadas e edifícios com apenas 20% de utilização e situações em que só o
térreo está em uso, e o restante do edifício completamente vazio.
Para viabilização da intervenção foi avaliado o edifício e suas possibilidades
de usos. Devido seu projeto original ser destinado ao uso institucional, ele tem
algumas paredes para divisão interna e muitas divisórias que separavam os
ambientes. Essa conformação com vãos extensos e poucas paredes, pé-direito mais
alto em três pavimentos e na cobertura um apartamento completo que
provavelmente era usada pelo zelador ou administrador do edifício. Essa residência
de zelador no último andar dos edifícios era muito comum.
Devido às características da edificação foi avaliado a possibilidade de
mudança de uso como a inserção do uso comercial e de prestação de serviços de
grande porte nos andares corridos, existente no local, ou mesmo a permanência do
uso institucional através de indução do poder público e implantação de alguma
instituição, mas o objetivo do trabalho não seria alcançado.
A inserção de
residências na região é de suma importância para acrescentar a vitalidade noturna e
nos finais de semana que é muito pequena na área.
A diversificação de usos levará mais vida ao lugar.
O edifício tem um papel importante na requalificação de áreas urbanas
desvitalizadas principalmente quando esse está vazio ou subutilizado e com a
mudança para o uso residencial injeta-se vida no lugar.
O mercado imobiliário já está virando o olhar para esse patrimônio instalado
e subutilizado e como pude visitar a duas quadras do edifício escolhido já em fase
de implantação a adaptação do antigo edifício da Vale do Rio Doce para o uso
residencial.
Visitando a obra e vendo o planejamento e o projeto observa-se a viabilidade
da intervenção, pois o corretor declarou que mais de 50% das unidades já foram
comercializadas.
Para a escolha do edifício foram observados os pontos acima mencionados e
o edifício na Rua dos Caetés 331, antiga sede do INSS foi o escolhido por estar
vazio, próximo da Praça Sete e da Rua Rio de Janeiro que está sendo adaptada
para pedestres e receberá intervenções programadas pelo novo Plano Diretor do
Hipercentro que privilegia o pedestre e a ambiência urbana da região. Também foi
analisado a proximidade da Praça da Estação que depois de revitalizada é um dos
67
pontos turísticos de BH, o Museu de Artes e Ofícios, a Linha Verde, a Estação
Rodoviária, a facilidade de locomoção e a presença de inúmeros equipamentos
urbanos na região e muito próximos do edifício.
3.8 O Edifício
Após as pesquisas quanto a possibilidade de reinserção de uso residencial no
hipercentro, e da decisão quanto ao edifício, foi marcada uma entrevista com o
zelador do mesmo e retiradas várias fotos no local. Quanto às plantas e material de
projeto, houve grande dificuldade de acesso e o arquivo digital que consegui foi
cedido por Mateus Pontes do EVA (Estudos Virtuais de Arquitetura) da EAUFMG, e
os dados que não estavam legíveis foram levantados no local.
O edifício ocupa o lote 20 do quarteirão 13 da 1ª seção Urbana,
posteriormente chamada Zona Comercial e atualmente ZHIP (Zona do Hipercentro)
e localiza-se na Rua dos Caetés 331 com o índice cadastral 0010130200014. O
projeto inicial é de 07/06/1960, e o de modificação é de 22/10/1965 para instalação
da sede do IAPB, que posteriormente foi chamado INPS (Instituto Nacional de
Previdência Social).
Sendo um edifício de uso institucional podem-se observar pelas fotos abaixo
as divisões internas que são mais amplas. Os andares são praticamente corridos
com poucas divisões fixas de parede, muitas instalações sanitárias e sem
afastamentos laterais e frontais. O afastamento de fundo inicia-se a partir do 5°
pavimento aproximadamente a 15 m do nível da rua. Do 1º ao 4º pavimento existem
dois fossos nas laterais esquerda e direita no fundo do lote, um fosso central e dois
menores na fachada lateral direita.
As aberturas são de panos de vidro na fachada da frente para a Rua dos
Caetés. Já na fachada de fundos e do fosso central, as aberturas são amplas com
janelas de parede a parede do tipo “maxim-ar”. Na fachada da lateral esquerda tem
um paredão sem abertura e, a edificação vizinha está colada na parede do edifício
até o quarto andar.
Na fachada do lado direito tem três fossos. O do centro é maior e os outros
dois são bem menores e são usados para a ventilação higiênica dos banheiros. A
68
concentração das aberturas e a ausência de afastamentos laterais dificultaram na
implantação
do
novo
uso,
pois
numa
residência
é
necessário
mais
compartimentação e consequentemente mais janelas. A circulação vertical e
horizontal concentrou-se no extremo esquerdo do edifício, tornando-se um ponto
facilitador, pois na circulação horizontal não é necessário aberturas e na vertical
estão voltadas para o fosso maior.
Figura 18: Fachada da Rua dos Caetés revestida em mármore com dois
portões de ferro de piso ao teto nas laterais
Fonte: Fotos de Ana Cristina
69
Figura 19: Fotos da fachada frontal
Fonte: Fotos de Ana Cristina
70
Figura 20: Entrada do edifício e hall dos elevadores com piso, paredes e bancada em granito. Detalhe
do portão de entrada
Fonte: Fotos de Ana Cristina
71
Figura 21: Hall de circulação horizontal de um dos pavimentos. Visão do fosso maior tirada de cima.
Cobertura do 4° pavimento no fundo do edifício
Fonte: Fotos de Ana Cristina
72
Figura 22: Laje plana do 9° pavimento, área externa e privativa da cobertura com vista para Rua dos
Caetés. As janelas da cobertura e a caixa d’água superior do edifício
Fonte: Fotos de Ana Cristina
73
Figura 23: Fotos tiradas da cobertura do fosso central e as janelas. Locais facilitadores das
intervenções.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
74
Figura 24: Detalhe das janelas “maxim-ar”. As três janelas altas são dos banheiros e circulação
vertical do edifício. O fosso menor e janelas no fundo do edifício que tem saída para uma pequena
área descoberta.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
75
Figura 25: Telhado mais escuro é do fundo do edifício. Fotos tiradas de uma janela do fundo visando
o entornam do prédio. Detalhe do telhado da área no fundo do prédio.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
76
Figura 26: Vista interna de um dos pavimentos. Janelas “maxim-ar” na fachada frontal e alta no fundo
Fonte: Fotos de Ana Cristina
77
Figura 27: Esta janela tem abertura para o fosso menor. Bancada no segundo pavimento. Instalação
sanitária com abertura para o fosso central
Fonte: Fotos de Ana Cristina
78
Figura 28: Detalhe no teto do térreo para melhor circulação de ar. A abertura fica na laje do 1°
pavimento no fosso central
Fonte: Fotos de Ana Cristina
79
Figura 29: Telhado para ampliação de laboratório no 1° pavimento. Detalhe dos “cobogós” e vista do
interior do térreo
Fonte: Fotos de Ana Cristina
80
Figura 30: Casa de máquinas e “cobogós” para melhor circulação de ar. Tubulação de esgoto no
fosso menor
Fonte: Fotos de Ana Cristina
81
Figura 31: Tubulação de água
Fonte: Fotos de Ana Cristina
A questão da adaptação do edifício com mudança de uso é de grande
importância, pois o ideal é não só cumprir a nova legislação vigente, mas gerar
melhor
qualidade
“ecoarquitetura”,
de
vida
nas
unidades
habitacionais
aproveitando
das
condicionantes
projetadas
ambientais
como
com
ventos
dominantes, insolação para aquecimento de água e proteção da mesma para
minimizar o calor nos ambientes, proteção acústica e filtros para minimizar o efeito
dos poluentes da área.
A relação do edifício com o espaço público é importante, pois pode interferir
na sua relação com o transeunte, o catador de papel, o consumidor do comércio
local, o turista que visita a área, ou qualquer cidadão que utiliza desse espaço
público e que pode ter grande contribuição para a qualidade urbana da região.
Quanto ao problema de vagas em habitação de interesse social, a nova lei
isenta os empreendimentos de disponibilizá-las para que o preço final das unidades
seja menor. A inserção de residências no hipercentro têm como atrativos a
82
centralidade, facilidade de locomoção de pedestres, grande oferta de transporte
público e serviços, e a proximidade do trabalho do cidadão.
No mercado imobiliário as unidades de uso residencial e comercial no
hipercentro quando possuem vagas de garagem são comercializadas como
unidades independentes.
Essa intervenção experimental em um edifício do hipercentro visa uma cidade
mais saudável, através de intervenções na edificação que produzam menor impacto
ambiental e nesse conceito, a presença de vagas para os moradores estimula o uso
de veículos que contraria toda a intervenção.
Figura 32: As fotos foram tomadas da cobertura do edifício e nota-se a linda vista que se tem do
bairro Cachoeirinha e da Praça da Estação
Fonte: Fotos de Ana Cristina
3.9 Relação edifício X Espaço público - entorno
A relação visual do edifício com o conjunto urbano deve ser tratada com muito
cuidado, pois ele está entre edificações mais baixas e de valor histórico. Nos mapas
do início do trabalho foram analisadas as altimetrias nessa região do hipercentro,
que pode ser visto nas fotos abaixo:
83
Figura 33: Na primeira foto vê o outro lado da Rua dos Caetés, na segunda e terceira as altimetrias e
estilo dos edifícios.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
A ausência de afastamentos laterais e frontais gera planos cegos e fossos
típicos da ocupação do centro que dificulta a abertura de janelas nas unidades
habitacionais, mas a nova Lei permite os banheiros e cozinhas com ventilação
mecânica nas HIS.
84
Figura 34: Volumetria a Rua dos Caetés
Fonte: Desenho de Ana Cristina
Figura 35: Volumetria e o edificio
Fonte: Desenho de Ana Cristina
O tamanho das unidades deve ser de aproximadamente 50m² uma vez que
tem limite para o financiamento público e precisa ter um preço competitivo.
A presença de atividade comercial no edifício e a implantação de uma
arquitetura “sustentável” diminuem os gastos fixos de uma família e pode tornar o
empreendimento viável apesar do preço inicial da unidade ser mais alto, a família
85
gastará menos depois para manutenção da moradia.
3.9.1 Avaliação do edifício e viabilidade
Para avaliar o edifício foi realizada uma pesquisa de mercado na região e
após a coleta de dados, com a área do mesmo calculada, fez-se o cálculo.
Abaixo o quadro de áreas com os preços por m² para venda, e logo a seguir a
tabela com os parâmetros urbanísticos para a ZHIP:
TABELA 1
Parâmetros urbanísticos para a ZHIP
Área Construída
por pavimento em m²
Área construída
descontando-se paredes
(15%) em m²
Área de circulação
vertical
Área de circulação
horizontal
Térreo
535
467
23
45
1° pav.
467
395
23
45
2° pav
480
406
23
45
3° ao 10º pav
tipo
440
372
23
45
cobertura
298
234
9
55m²
Área total
5286
4460
261
550
Área liquida
comercial
Área de uso
comum
total
295
811
Fonte: Dados da pesquisa
A área do térreo de uma edificação nessa região é muito valorizada para o
comércio e o preço para venda é de cerca de R$3000,00 (três mil reais) por m² para
lojas com a geometria da área existente no térreo. A loja tem 295m², então, seu
preço final é: R$885.000,00(oitocentos e oitenta e cinco mil reais).
Já para os pavimentos acima do térreo com que totalizam 4460m² os preços
variam de R$500,00 a R$700,00m² e calculando na média o preço final é
R$2.676.000,00(dois milhões, seiscentos e setenta e seis mil) que somados com a
parte do pavimento de uso comercial resulta em R$3.561.000,00(três milhões
quinhentos e sessenta e um mil reais).
86
Essa avaliação é estimada, mas, como o edifício está desocupado há vários
anos está precisando de reformas e se deteriorando devido à falta de uso e ao
“mau” uso, ou melhor, as adaptações a que foi submetido nos anos que funcionou
como IAPB. Sendo assim é necessário depreciá-lo em cerca de 30% devido às
patologias, infiltrações, pastilhas que estão se soltando da fachada, tacos soltos e
faltantes, aberturas para ar condicionado na fachada, dentre outras patologias e
estragos registrados no imóvel. Desta forma, cheguei ao valor de R$1.873.200,00
relativo à área do edifício, montante que somado ao preço estimado da loja que, não
deve sofrer depreciação totaliza R$2.758.200,00. Esse preço corresponde ao valor
de mercado para edifícios semelhantes, mas a liquidez é baixa, existem melhores
opções de investimentos para este montante. Dificilmente o prédio seria vendido
nesse valor. No Hipercentro existem vários edifícios nessa situação e o mercado não
absorve essas unidades. Há uma grande oferta, mas, a procura é pequena porque
ainda não despertou o interesse do empreendedor e do consumidor, ou talvez o
consumidor que admite morar na região ainda não pode pagar por esses custos
elevados que são praticados. Daí resulta essa grande oferta de edifícios que
abandonados ou vazios permanecem no tecido urbano deteriorando-o.
Uma depreciação de mais 20% já torna viável o investimento para adaptação
do edifício em HIS.
Dividindo o valor de R$1498.560,00 em 49 unidades teríamos um preço
médio de R$30.0000,00 por unidade de “fração ideal” sem as intervenções. Fica
muito apertado o orçamento para incluir todas as unidades no programa do PAR,
que tem como limite o teto de R$38.000,00(trinta e oito mil reais), mas com certeza
grande parte delas será incluída no programa.Também há vários tipos, tamanhos e
formas de distribuição interna dentro das unidades habitacionais.
É importante lembrar que no projeto de adaptação os pavimentos diferentes
do edifício terão tratamento diferente sendo assim, no térreo será instalado um lava
a jato (Éprajá) e serviços para carros que gerarão emprego e renda para o edifício,
além de ser usado como estacionamento por hora, que nessa região do hipercentro
é a atividade que gera mais renda por m² e emprego para os moradores. Á noite
funcionará como estacionamento para mensalistas.
Nos primeiro, segundo e terceiro pavimentos funcionará um albergue para
estudantes.
87
Através de pesquisa realizada pela internet pode-se observar que em Belo
Horizonte há escassez desse tipo de hospedagem, que é muito comum na Europa.
Dentre as poucas que conheci a mais charmosa é a Pousadinha Mineira que se
localiza na região.
Abaixo segui algumas fotos da mesma:
Figura 36: Pousadinha Mineira - na primeira uma vista do restaurante, na segunda dos quartos, na
terceira do banheiro e na quarta a fachada da pousada.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
A estrutura de um albergue pode ser tanto de uma pousada quanto de um
hotel, ou até mesmo de uma casa. Os quartos na maioria são:
- Coletivos, mas divididos apenas em masculino e feminino,
- Os banheiros são coletivos, alguns ficam fora, outros dentro dos quartos.
- Quando os quartos são privativos tem um banheiro privado.
- Quanto à rouparia, é opcional pode ser cobrada a parte ou incluída no preço.
- Todo hóspede tem um armário individual com chave onde deve guardar
seus pertences.
- Alguns albergues oferecem o café incluso na diária e outros cobram a parte.
- A cozinha equipada e serviços de lavanderia também são opcionais.
88
- A maioria dos albergues possui locais para conversar, ler, assistir TV, mas
são poucos os que têm piscina, salão de jogos, etc.
- É comum oferecer “internet”, organização de passeios, venda de passagens,
mas são cobrados à parte.
Além dos financiamentos da CEF (Caixa econômica Federal), existem outras
opções no mercado que atendem ao público de baixa renda. Para a implantação de
“retrofit” e sistemas sustentáveis em “edifícios verdes”, são oferecidos
financiamentos especiais e incentivos de empresas com a Holcim, MBR, Alcan
dentre outras.
Abaixo seguem as fotos que ilustram o estado de conservação do edifício:
Figura 37: Revestimento da fachada se soltando do reboco, colocação de grades descaracterizando o
edifício. A falta de manutenção predial com infiltrações, mofos na fachada e reboco caindo. Na
terceira foto mostra de novo a falta de manutenção na fachada, telhado caracterizando “puchados”, e
esquadria deteriorada com fiação exposta.
Fonte: Fotos de Ana Cristina
89
Figura 38: Abertura para colocação de ar condicionado na fachada. No fosso esquerdo do fundo,
cobertura e sistema de exaustão do restaurante do lado sujando parte do edifício. Abertura na
alvenaria da fachada. Janelas e paredes do primeiro pavimento em mal estado de conservação
Fonte: Fotos de Ana Cristina
Figura 39: Ralo no fosso para descida de água pluvial. Foto tomada de baixo visualizando o fosso
com os canos de esgoto. Outro ângulo da fachada com os mesmos problemas
Fonte: Fotos de Ana Cristina
90
Estudando o edifício e suas potencialidades para a intervenção ficam evidente
seu ponto positivo para a implantação de sistemas e tecnologias para reuso de
água, captação de água de chuva. Aquecimento de água para o banho e estratégias
para melhorar o conforto termo-acústico do edifício. A instalação de coletor solar na
cobertura e nas fachadas laterais foi estudada. Devido à necessidade de
manutenção foi descartada a colocação dos coletores nas fachadas. A princípio
pensou-se no “balancinho” para a manutenção, mas é preciso reservar um espaço
entre as placas para manutenção. A fixação delas em um painel de estrutura
metálica reforçado na fachada norte ficaria muito caro além de colocar em risco os
pedestres, pois as placas de vidro poderia se desprender da estrutura por estarem
sempre em contato com a água.
Nessa fachada foi estudada a possibilidade de instalação de painéis
fotovoltaicos e transformá-los em energia para manutenção do edifício.
A seguir, um breve estudo das intervenções que poderiam ser implantadas
em edificações no hipercentro para gerar melhor qualidade de vida na região.
A aplicação dessas tecnologias tem um efeito dominó. Sendo assim através
da investigação e demonstração dessas possibilidades poderá estimular outros
edifícios a participarem desse projeto que, com certeza serão de grande importância
para a sustentabilidade da cidade.
91
4 APLICAÇÃO DE TECNOLOGIAS
4.1 Reuso de água
Além de contribuir com o uso sustentável dos recursos hídricos, o uso
contínuo deste sistema minimiza a poluição hídrica nos mananciais evitando o
tratamento de um volume maior de esgoto. Sua utilização também estimula o uso
racional e a conservação de água potável, sendo assim propicia significativos
benefícios ambientais, e uma grande economia na conta de água.
A maior vantagem da utilização da água de reuso é a de preservar a água
potável para atendimento de necessidades que exigem a sua potabilidade, como
para a ingestão direta ou preparo de alimentos. De posse do conhecimento de sua
viabilidade econômica e também da real economia de água nas tipologias o objetivo
do trabalho é integrar tecnologias que sejam de fácil aplicabilidade, baixo custo,
aproveitamento da estrutura preexistente na edificação e de retorno certo para o
empreendimento. Nesta pesquisa o estudo desta tecnologia permite explorar a
viabilidade da implantação de um sistema de reaproveitamento da água nas
diversas edificações e estudar a sua aplicação em um edifício residencial, que como
um modelo servirá de exemplo do funcionamento desse sistema no respectivo caso.
A aplicação do sistema de reuso de água não é uma descoberta recente, ela
já vem sendo a algum tempo estudada e elaborada por especialistas. Hoje já é
possível encontrar tipos de sistema que podem ser executados com facilidade e
serem instalados em um ambiente doméstico com métodos simples de instalação.
Embora essa água possa ser utilizada em diversas atividades foi priorizado
como foco de estudo o reuso da água dos chuveiros para utilização em vasos
sanitários com base em sistemas de utilização desenvolvidos pelo professor Urbano.
O produto da pesquisa feita por esse professor produziu sistemas simples
que armazenam, tratam e direcionam as águas vindas do banho para a utilização na
descarga do vaso sanitário. A priorização do sistema de reuso para água do
chuveiro foi baseada em determinados cálculos que determinam a vazão de água
gasta com cada atividade. Foi então observada uma relação de proximidade de
gasto entre a quantidade de água proveniente do banho e a quantidade de água das
92
descargas em bacias sanitárias. Esses cálculos comprovam a viabilidade da
implantação desse sistema para esses tipos de atividades.
Através do cálculo de consumo de água, dos gastos com equipamentos, da
economia proporcionada pelo sistema e do período de retorno do investimento é
possível identificar a viabilidade desta aplicação.
Segundo um estudo realizado por alunos da graduação da UNICAMP,
publicado na revista Ciências do Ambiente On-Line, em edificações em que haja um
consumo abaixo de 25m3 por mês torna-se inviável economicamente o reuso
d’água, e para valores acima deste, dependendo do consumo residencial, pode se
ter retorno em até 12 meses. Os dados fornecidos por esses alunos foram
encontrados após a utilização do Método do Período de Retorno do Investimento
(payback). Foi determinado também um número mínimo de moradores para que se
torne viável a implantação do sistema. Em uma residência com menos de 5 pessoas
é inviável a implantação dos métodos de reaproveitamento (dois dos desenvolvidos
pelo professor Urbano),pois a economia alcançada no reuso não justifica as
instalações necessárias para o reuso.
No caso de um edifício (um dos nossos objetos de estudo) como um número
de moradores é maior, o número de pessoas pode ser visto de uma forma global. O
cálculo é baseado então, sobre uma média da quantidade de pessoas por unidade
habitacional.
A Tabela abaixo mostra a proporção do uso da água em cada atividade
doméstica.
Os valores adotados para o estudo serão:
TABELA 2
Valores adotados para o estudo
Usos da água
Bacia sanitária
Chuveiro
Lavatório
Pia (cozinha)
Limpeza da habitação
Lavagem de roupas
Fonte: Dados cedidos pela Ética Engenharia de Avaliação
Litros/dia/pessoa
30L
80L
5L
20L
8L
10L
93
Como se pode observar o banho é a atividade em que há um maior gasto de
água. Como ela possui uma menor quantidade de poluentes, ou poluentes de menor
risco e contaminação, optou-se por utilizá-la até também pela sua maior facilidade
de ser tratada e reutilizada domesticamente.
4.1.1 Materiais e métodos
Um dos exemplos demonstrados pelo Professor Edson Urbano é o sistema
ilustrado na figura abaixo. Esse sistema para o reaproveitamento da água do
chuveiro no vaso sanitário é muito simples e composto por materiais baratos. O
projeto consiste de um reservatório terrestre para receber a água do chuveiro, uma
peneira com sistema de filtro de areia para retirar a sujeira da água, uma bomba
centrifuga de água de ¼CV, Bivolt que eleva a água para o reservatório superior e
este por sua vez interligado ao vaso sanitário.
Figura 40: Reaproveitamento da água
Fonte: Urbano, 2003
94
Para o tratamento da água é utilizado um filtro simples colocado na entrada
do reservatório terrestre que reterá grande parte da sujeira vinda do banho e de um
sistema de desinfecção e conservação que utiliza "cloro orgânico" para garantir a
desinfecção e conservação, deixando a água segura para o reuso no vaso sanitário.
Em um edifício o tratamento da água deve ser mais elaborado, pois envolve
um volume maior de água, um reservatório também de grande dimensão e por
envolver muitas pessoas uma conscientização e envolvimento de todos para que a
implantação e o funcionamento do sistema alcancem os objetivos propostos.
Outro instrumento importante para diminuir os gastos de água em uma
edificação é a colocação de medidores individuais, pois assim o consumidor regula o
seu consumo e pode gerir seus gastos. Mas antes da colocação dos medidores é
necessário fazer uma média de gastos e monitorar o consumo por um período de
pelo menos doze meses para ter uma análise mais exata do consumo.
As exigências mínimas para o uso da água não-potável são apresentadas na
seqüência, em função das diferentes atividades a serem realizadas nas edificações.
4.1.2 Padrões de qualidade da água para reuso
Para o consumo de água de reuso é necessário seguir padrões e normas de
qualidade de acordo com as classes de água. Por exemplo, a água de classe 1 ou
cinza são as reaproveitadas dos chuveiros para as descargas de bacias sanitárias,
lavagem de pisos, fins ornamentais e para aguar plantas e devem apresentar as
características:
- Não deve apresentar mau-cheiro;
- Não deve conter componentes que agridam as plantas ou que estimulem o
crescimento de pragas;
- Não deve ser abrasiva;
- Não deve manchar superfícies;
-Não deve propiciar infecções ou a contaminação por vírus ou bactérias
prejudiciais à saúde humana.
- Deve ser incolor.
É importante lembrar que o uso da água de reuso Classe 1 pode gerar
95
problemas de sedimentação, o que causaria odores devido à decomposição de
matéria orgânica, obstrução e presença de materiais flutuantes.
Como solução cita-se:
- Um sistema simples de filtragem da água para eliminar pêlos, secreções,
espuma de shampoo, sabonetes e cremes de cabelo;
- O uso de cloro para fazer uma desinfecção e controlar possíveis odores.
4.1.3 Sistema de coleta e reuso de água cinza
É importante considerar que, em edifícios comerciais, as águas cinza
apresentarão volumes relativamente pequenos, pois serão formadas, quase
exclusivamente, de águas provenientes dos lavatórios. Já em edifícios residenciais,
a oferta de água cinza é mais abundante, considerando-se a maior parcela de
consumo de água dedicada às atividades de higiene pessoal e preparo de
alimentos. Sempre será necessária a realização de estudos econômicos adequados
para verificar a viabilidade de se efetuarem os investimentos para a separação e
tratamento de água cinza em edifícios.
Essa avaliação pode levar em conta a utilização de águas pluviais,
proporcionando melhores condições para a viabilidade econômica. Assim como no
caso de utilização das águas pluviais, o reuso de águas cinza propicia significativos
benefícios ambientais, pois colabora com o uso racional dos recursos hídricos,
minimiza a poluição nos mananciais, estimula conservação de água potável e
permite maximizar a infra-estrutura de abastecimento de água e esgotamento. Os
principais elementos associados ao projeto de sistemas de reuso direto de águas
cinza são os seguintes:
- Pontos de coleta de águas cinza e pontos de uso;
- Determinação de vazões disponíveis;
- Dimensionamento do sistema de coleta e transporte das águas cinza brutas;
- Determinação do volume de água a ser armazenado;
- Estabelecimento dos usos das águas cinza tratadas;
-Definição dos parâmetros de qualidade da água em função dos usos
estabelecidos;
96
- Tratamento da água; e
- Dimensionamento do sistema de distribuição de água tratada aos pontos de
consumo.
Lançamento do
efluente na rede
de esgoto pública
Coleta de água cinza
Sistema predial de
coleta de água cinza
SISTEMA DE
REÚSO DE
ÁGUA CINZA
Sistemas de
tratamento
Reservatório de
armazenamento
Atividade fim
Sistema de água
de reúso
Figura 41: Sistema de reúso de água cinza
Fonte: Urbano, 2003
Os pontos de coleta de águas cinza devem ser determinados em função do
tipo de água a ser coletada e em função da configuração hidráulica do edifício.
O sistema de coleta e transporte de águas cinza brutas é composto pelos
condutores horizontais e verticais que as direcionam para o sistema de tratamento e
posterior armazenamento. O dimensionamento desse sistema deverá ser efetuado
em conjunto com o projeto hidráulico do edifício em consideração. O sistema de
tratamento deverá situar-se em local suficientemente afastado de modo a não
causar incômodos aos moradores das edificações.
O volume de reservatório de armazenamento deverá ser determinado com
base nas características ocupacionais do edifício e as vazões associadas às peças
hidráulicas correspondentes (vazão de águas cinza), e na demanda de água dos
aparelhos que integrarão o sistema de reuso (vazão de reuso). Os mesmos critérios
e cuidados preconizados para os reservatórios de águas pluviais deverão ser
adotados para os reservatórios de águas cinza tratadas.
O projeto do sistema de tratamento deve ser efetuado com base nas
características do tipo de água cinza coletado e na qualidade desejada para o
efluente tratado. Os sistemas de tratamento são, evidentemente, mais complexos
97
que os considerados para as águas pluviais, face à maior concentração de
poluentes característicos das águas cinza.
Cabe ressaltar que o sistema predial de água de reuso, bem como o sistema
de coleta de água cinza, devem ser concebidos e executados de forma
independente dos demais sistemas hidráulicos da edificação.
4.2 Captação de água de chuva
A utilização de águas pluviais, como fonte alternativa ao abastecimento de
água requer a gestão da qualidade e quantidade. A água de chuva pode ser utilizada
desde que haja controle de sua qualidade e verificação da necessidade de
tratamento específico, de forma que não comprometa a saúde de seus usuários,
nem a vida útil dos sistemas envolvidos.
Para dimensionamento de um sistema de aproveitamento de água pluvial
devem ser considerados:
- área disponível para coleta;
- vazão de água calculada pela fórmula racional, considerando o índice
pluviométrico médio da região;
- estimativa de demanda para o uso previsto; e
-dimensionamento da reserva de água, considerando os períodos admissíveis
de seca.
4.2.1 Sistema de coleta e aproveitamento de água pluvial
A água pluvial é coletada em áreas impermeáveis como telhados, pátios, ou
áreas de estacionamento, sendo, em seguida, encaminhada a reservatórios de
acumulação.
Posteriormente, a água deve passar por unidades de tratamento para atingir
os níveis de qualidade correspondentes aos usos estabelecidos em cada caso.
98
O uso de sistemas de coleta e aproveitamento de águas pluviais propicia,
além de benefícios de conservação de água e de educação ambiental, a redução do
escoamento superficial e a conseqüente redução da carga nos sistemas urbanos de
coleta de águas pluviais e o amortecimento de enchentes, contribuindo para a
redução de inundações.
A avaliação econômica dos projetos de aproveitamento de água pluvial é
bastante positiva, podendo reduzir, significativamente, os valores mensais das
contas de água.
A metodologia básica para projeto de sistemas de coleta, tratamento e uso de
água pluvial envolve as seguintes etapas (ver figura abaixo):
- Determinação da precipitação média local (mm/mês);
- Determinação da área de coleta;
- Determinação do coeficiente de escoamento superficial;
- Caracterização da qualidade da água pluvial,
- Projeto do reservatório de descarte;
- Projeto do reservatório de armazenamento;
- Identificação dos usos da água (demanda e qualidade);
- Estabelecimento do sistema de tratamento necessário;
- Projeto dos sistemas complementares (grades, filtros, tubulações etc.).
A precipitação média local deve ser estabelecida em função de dados
mensais publicados em nível nacional, regional ou local.
Sistema de aproveitamento de água pluvial
Coleta de água pluvial
SISTEMA DE
Lançamento do
efluente na rede de
esgoto pública
APROVEITAMENTO DE
ÁGUA PLUVIAL
Reservatório de
descarte
Lançamento do
efluente na rede de
drenagem de águas
pluviais
Sistemas de
tratamento
Figura 42: Sistema de aproveitamento de água pluvial
Fonte: Urbano, 2003
Reservatório de
armazenamento
Atividade fim
Sistema predial de
água de reúso
99
A área de coleta deve ser determinada no caso de telhados, que são
normalmente inclinados em projeção horizontal, de acordo com a NBR-10844:
Instalações prediais de águas pluviais. O coeficiente de escoamento superficial é
determinado em função do material e do acabamento da área de coleta. A
caracterização da qualidade da água pluvial deve ser feita utilizando-se sistemas
automáticos de amostragem, para posterior caracterização através das variáveis
consideradas relevantes em nível local. A caracterização deve ser feita após
períodos variáveis de estiagem e tem como objetivo fornecer elementos para o
cálculo do reservatório de descarte que se destina à retenção temporária e posterior
descarte da água coletada na fase inicial da precipitação. Os volumes são
determinados em função da qualidade da água durante as fases iniciais de
precipitação, que ocorrem após diferentes períodos de estiagem. Algumas técnicas
para a realização do descarte da água de limpeza do telhado poderão ser utilizadas,
entre as quais, tonéis, reservatórios de auto-limpeza com torneira bóia, dispositivos
automáticos etc.
4.2.2 Sistema de aproveitamento de água pluvial
O reservatório de armazenamento destina-se à retenção das águas pluviais
coletadas. Os volumes são calculados em base anual, considerando-se o regime de
precipitação local e as características de demanda específica de cada edificação.
Geralmente, é o componente mais dispendioso do sistema de coleta e
aproveitamento de águas pluviais, devendo, portanto, ser dimensionado com
bastante critério para tornar viável a implementação dos sistemas de aproveitamento
de águas pluviais.
O sistema de tratamento das águas pluviais depende da qualidade da água
coletada e do seu destino final. Considerando-se os usos mais comuns em edifícios
(irrigação de áreas verdes, torres de resfriamento de sistemas de ar condicionado,
lavagens de pisos, descarga em toaletes etc.) são empregados sistemas de
tratamento compostos de unidades de sedimentação simples, filtração simples e
desinfecção com cloro ou com luz ultravioleta. Eventualmente podem ser utilizados
sistemas que proporcionem níveis de qualidade mais elevados, empregando-se
100
unidades de coagulação e floculação com produtos químicos, sedimentação
acelerada e filtração em camada dupla, ou, ainda, sistemas de oxidação avançada
ou processos de membrana.
Os sistemas complementares são compostos de condutores horizontais
(calhas) e verticais que transportam as águas pluviais coletadas até os reservatórios
de armazenamento, após passagem pelos reservatórios de descarte. Podem,
também, ser utilizadas grades ou filtros retentores de folhas, galhos ou quaisquer
materiais grosseiros, que são colocados juntos às calhas ou nas tubulações
verticais. Estão incluídos nos sistemas complementares os sistemas de distribuição
de águas pluviais tratadas, após as unidades de tratamento. Esses sistemas incluem
as unidades de recalque, as respectivas linhas de distribuição de água tratada e
eventuais reservatórios de distribuição complementar.
Os sistemas de coleta e aproveitamento de águas pluviais requerem cuidados
gerais e características construtivas que permitam a segurança do abastecimento, a
manutenção da qualidade da água armazenada e níveis operacionais adequados e
econômicos. Entre estes podem ser ressaltados:
- evitar a entrada de luz do sol no reservatório para diminuir a proliferação de
algas e microrganismos;
- manter a tampa de inspeção fechada;
- colocar grade ou tela na extremidade de saída do tubo extravasor, para
evitar a entrada de pequenos animais;
- realizar a limpeza anual do reservatório, removendo os depósitos de
sedimentos;
- projetar o reservatório de armazenamento com declividade no fundo na
direção da tubulação de drenagem, para facilitar a limpeza e retirada de sedimentos;
- assegurar que a água coletada seja utilizada somente para fins nãopotáveis;
- prever a conexão (sem possibilidade de contaminação) de água potável
com o reservatório de armazenamento, assegurando o consumo diário por ocasião
de estiagens prolongadas;
- prever dispositivo no fundo do reservatório de armazenamento para evitar
turbulência evitando a ressuspensão do material sedimentado;
- pintar de cor diferenciada as linhas de coleta e de distribuição de águas
pluviais. Conexões e sistemas de roscas também devem ser diferenciados para
101
evitar a possibilidade de ocorrência de conexão cruzada com o sistema de
distribuição de água potável. As torneiras externas deverão ser operadas com
sistemas de chaves destacáveis para evitar consumo como água potável;
- deverão ser colocadas placas indicativas junto das torneiras de acesso
geral, com a inscrição “Água não-potável”;
- A qualidade da água distribuída deverá ser submetida a um processo de
monitoramento programado.
4.3 Economizadores de água
Outra prática conservacionista é a medição individualizada em condomínios,
cujos resultados apontam a possibilidade de redução de até 25% no consumo de
água. A medição individualizada tem sido amplamente divulgada, e com tendência a
ampliação dessa prática, através de incentivos fiscais para a sua implementação em
todas as edificações.
A adoção de um sistema de medição setorizada do consumo de água traz
como principal benefício o controle de consumo, possibilitando também a pronta
localização de vazamentos que levariam meses ou até anos para ser identificados.
Além disso, para a avaliação dos impactos gerados pela implantação de um PCA, é
necessário o monitoramento do consumo. Quanto mais detalhado o sistema de
medição estabelecido, melhor a qualidade dos dados obtidos.
Nas edificações existentes, a setorização da medição do consumo é difícil de
implementar, pois o sistema predial de água é usualmente concebido de forma
verticalizada, com colunas de distribuição abastecendo pontos de consumo em
ambientes similares sobrepostos, estando as tubulações quase sempre embutidas
nas paredes.
Considerando-se, por exemplo, uma edificação residencial multifamiliar,
mesmo que a distribuição seja efetuada de forma “horizontal”, com um ramal
abastecendo cada apartamento, no caso de se ter bacias sanitárias com válvula de
descarga e de aquecimento central privado de água (onde existem colunas
exclusivas para o abastecimento desses componentes), teriam de serem instalados,
pelo menos, três medidores para totalizar o consumo de um apartamento.
102
Caso o sistema predial de água tenha sido executado de forma visitável, com
as tubulações passando em dutos com fechamento removível e/ou em vãos
proporcionados pelo emprego de forros falsos, entre outros artifícios, a
implementação da setorização do consumo pode ser facilitada.
R - rede urbana de água potável RI - reservatório inferior B - conjuntos moto-bomba RS - reservatório superior
Figura 43: Sistema predial de água - edifício com mais de quatro pavimentos
Fonte: Gonçalves, 2005
103
Aparelho Sanitário
Bacia sanitária com válvula
Defeitos/Falhas Encontrados
Vazamento na bacia
Vazamento externo na válvula de
descarga
Intervenção
Troca de reparos
Bacia sanitária com caixa acoplada
Vazamento na bacia
Torneira convencional (lavatório,
pia, tanque, uso geral)
Vazamento pela bica
Regulagem da bóia ou troca de
reparos
Troca ou limpeza da comporta e
sede
Troca ou regulagem do cordão
Troca do vedante ou do reparo
Vazamento pela haste
Torneiras hidromecânicas (lavatório,
mictório)
Tempo de abertura inadequado
(fora da faixa compreendida entre
6 e 12 segundos)
Vazão excessiva
Vazamento na haste do botão
acionador
Troca do anel de vedação da haste
ou do reparo
Troca do pistão ou êmbulo da
torneira
Ajuste da vazão através do registro
regulador
Troca do anel de vedão da haste ou
do reparo
Vazamento pelo chuveiro
Troca do vedante ou do reparo
Vazamento pela haste do registro
Troca do anel de vedação da haste
ou do reparo
Registro de pressão para chuveiro
Quadro 5: Desperdício de água - intervenção
Fonte: Urbano, 2003
4.3.1 Redução do desperdício de água
A partir do diagnóstico realizado, pode-se elaborar o plano de intervenção,
cujas ações devem ser iniciadas pelo ponto crítico do sistema e, em geral, pela
correção dos vazamentos detectados. Na execução de um plano de intervenção
para reduzir o consumo de água é indispensável a avaliação das ações
implementadas, que pode ser feita após a implantação de cada uma delas ou no
final do plano de intervenção.
104
Aparelho/equipamento sanitário
Perda estimada
Torneiras
(de lavatório, de pia, de uso geral)
Gotejamento lento
Gotejamento médio
Gotejamento rápido
Gotejamento muito rápido
Filete 0 2mm
Filete 0 4mm
Vazamento no flexível
6 a 10 litros/dia
10 a 20 litros/dia
20 a 32 litros/dia
> 32litros/dia
> 114 litros/dia
> 333 litros/dia
0,86 litros/dia
Mictório
Filetes visíveis
Vazamento no flexível
Vazamento no registro
144 litros/dia
0,86 litros/dia
0,86 litros/dia
Bacia sanitária com válvula de
descarga
Filetes visíveis
Vazamento
Vazamento no tudo de
alimentação da louça
Válvula disparada quando
acionada
114 litros/dia
Vaza no registro
Vaza no tubo de alimentação junto
da parede
0,86 litros/dia
Chuveiro
114 litros/dia
40,8 litros
(supondo a válvula aberta por um
período de 30 segundos, a uma
vazão de 1,6 litros/segundo)
0,86 litros/dia
Quadro 6: volumes estimados perdidos em vazamentos.
Fonte: Oliveira, 1999; Gonçalves, 2005.
São apresentadas a seguir algumas considerações para a redução do
desperdício:
- Correção de vazamentos
A correção de vazamentos é uma das ações mais eficientes na redução do
consumo de água em um sistema. Verifica-se ser grande a incidência de
vazamentos no ramal predial, sendo os volumes perdidos usualmente de grandes
magnitudes.
- Redução de perdas
A redução de perdas em sistemas hidráulicos especiais é obtida por meio da
manutenção adequada evitando-se as perdas por vazamento, mau desempenho do
sistema ou por negligência do usuário.
- Realização de campanhas de sensibilização e educativas
A sensibilização e/ou o treinamento dos usuários para conservação de água
105
potencializa outras ações que venham a ser adotadas dentro de um PCA. A
campanha de sensibilização, que é uma comunicação mais abrangente, tanto do
ponto de vista de informação como do tipo de usuário, destinada a todos os usuários
do sistema, pode abordar tópicos como:
- o objetivo da conservação da água;
- as vantagens econômicas e ambientais da redução de volume de água e de
esgoto tratado;
- a redução de gastos com as contas de água e de energia;
- a possibilidade de atendimento a um maior número de usuários.
4.3.2 Estimativa ou avaliação do impacto de redução do consumo de água
A estimativa do impacto de redução do consumo de água com as diferentes
ações que devem ser implementadas pressupõe a formulação de diferentes
hipóteses sobre o comportamento do consumo antes e após a realização das
intervenções.
A avaliação do impacto de redução do consumo de água, por sua vez, deve
ser feita segundo a implementação de cada uma das ações, conforme o plano de
intervenção, fazendo-se o gerenciamento do consumo por meio de leituras
sistemáticas nos hidrômetros e observando-se os impactos de redução nos
respectivos períodos.
Na avaliação é fundamental considerar o indicador de consumo. Caso a
análise seja realizada somente através do valor de consumo, corre-se o risco de se
obter resultados enganosos, exceto quando o número de agentes consumidores for
o mesmo antes e durante a implantação de um PCA. O impacto de redução do
consumo é calculado conforme a equação, segundo Gonçalves et al. (1998-1999),
onde:
106
ICAP
- ICDP
IR =___________________* 100
ICAP
IR = impacto de redução do consumo de água por agente consumidor;
ICAP = indicador de consumo antes das intervenções;
ICDP = indicador de consumo depois das intervenções.
A informação de redução do consumo deve ser sempre repassada aos
usuários do sistema por meio da campanha de conscientização que tem a função de
informar e de incentivá-los a economizar água. Para complementar a estimativa ou a
avaliação do impacto de redução, pode ser calculado o período médio de retorno
dos investimentos.
4.4 Sistemas propostos para o edifício
O edifício objeto das intervenções tem dois reservatórios muito grandes, um
no pavimento térreo e o outro na cobertura facilitando assim o armazenamento da
água de chuva por um período maior.
Para
a
implantação
do
sistema
seria muito
importante
fazer
um
dimensionamento preciso para usufruir dessa água que após a instalação do
sistema tem para o condomínio custo quase zero. Pelas pesquisas conclui que o
sistema reduz os gastos em aproximadamente 30%, mas nesse edifício a redução
vai ser bem maior.
Para base do cálculo de consumo de água, nesse trabalho vai ser usado
150l/dia /pessoa ou 4,5 m³ por mês, para os moradores fixos e para os flutuantes
100l/dia. Abaixo segue a tabela de moradores fixos dos apartamentos e os
“hóspedes” ou moradores flutuantes do albergue:
107
TABELA 3
Moradores fixos e hóspedes e/ou moradores flutuantes
Edifício
Usuários fixos
Usuários flutuantes
Média de
Total lotação completa
Usuários
1°pav.
---------
62
35
313
2° pav.
---------
56
30
Total média de ocupação
3°pav.
-----------
55
40
245
4°ao 10° pav.
140
-----------------
140
Fonte: Dados do projeto.
Para fazer um cálculo mais preciso vamos dimensionar o consumo para 300
pessoas. Sendo assim 300 x150 l/dia = 45000 l / dia. Para ter mais segurança
vamos fazer os cálculos com base em 50.000 l/dia.
- Cálculos de reservatório
Para efetuar os cálculos são necessários:
Situação geográfica - Belo Horizonte
Área do telhado captador: 341 m²
Número de usuários: 300 pessoas
Consumo do usuário: 150 l/dia x 30 = 4500 l/mês ou 4,5m³ por pessoa.
Consumo total por mês: 4,5m³ x 300 pessoas = 1350 m³ ou 1350.000l
Simplificando os cálculos 100m² de telhado captam 5 l/s de água de chuva nos
meses de muita precipitação.
Sendo assim: 5 l /s /100 m² x 60s=300l / min. x 60 min =18000 l/ hora x 12 h =
216000 l em 12 horas x 30 dias =6.480.000 l / mês x 4 =25.920.000l(vinte e cinco
milhões, novecentos e vinte mil Iitros) considerando que em Belo horizonte tem esse
nível de precipitação em quatro meses do ano. Só que a área do telhado possui
341m², então tenho que multiplicar esse valor pela área: 25.920.000x3 =
77.7600.000 litros considerando a área de 300m².
Volume de água captada em quatro meses - 77.760.000 litros=77.760M³
108
O reservatório inferior do pavimento térreo tem as dimensões: 880 cm x 500
cm x 200 cm = 88.000.000 cm³ ou 88.000 m³ ou litros.
O consumo mensal é 1.350.000 l. Dividindo a capacidade do reservatório pelo
consumo mensal temos no resultado uma percepção do tamanho desse reservatório
que abastecerá o edifício durante 65 meses.
88.000.000 l /1.350.000 l= 65 meses.
Fazendo o cálculo inverso, ou seja, multiplicando o consumo mensal por 12
meses teremos no resultado a estimativa do consumo anual do edifício. Após esses
cálculos pode-se notar o quanto esse sistema está superdimensionado.
1.350.000 x 12 = 16.200.000 l consumo anual de água do edifício.
Temos uma sobra de 71.800.000 litros que pode ser utilizado nas atividades
produtivas do edifício, que serão usadas para financiar a moradia de interesse
social.
Pela ABNT os reservatórios devem armazenar:
Inferior 3/5 do consumo: 36000 l,
Superior 2/5 do consumo: 24000 l,
e a reserva de incêndio que é estimada em 15% a 20% do consumo diário,
12.000 .l e deve ficar no reservatório superior.
Quando o volume dos reservatórios ultrapassa 5.000 l, devem ser previstos 2
compartimentos e cada compartimento deve conter as seguintes tubulações:
Alimentação,
Saída para o barrilete de água para consumo;
Saída para o barrilete de água de incêndio;
Extravasor;
Limpeza.
Abaixo segue um esquema de funcionamento de uma caixa d’água simples:
109
Figura 44: Esquema da apostila de instalações hidráulicas
Fonte: Instalações Hidráulicas para Arquitetura e urbanismo PUC - MG.
No pavimento térreo funcionará um lava-jato, serviço de aspiração de veículos
e limpeza interna, martelinho de ouro, polimento, cera e colocação de filmes. São
pequenos serviços que não precisam de muito espaço e não existem no hipercentro.
Abaixo tabela de consumo de água para lavagem de veículos. (em
litros/veículo)
TABELA 4
Lavagem de veículos automotores
Tipo de veículos
Passeio, porte médio.
Caminhão porte médio
Ônibus porte médio
Processo convencional (*)
Processo racional (**)
120 a 250
150 a 300
300 a 1000
20 a 50
-
(*) Lavagem utilizando processo com jato de água pressurizada, lavagem completa.
(**) Apenas lavagem de lataria e interior, sem incluir lavagem do motor ou por baixo.
Com base no consumo de água da tabela acima no lava jato “Éprajá”
consumirá aproximadamente 40 l por veículo, pois os serviços serão para carro de
passeio e pequeno porte.
Só o lava jato no preço de R$ 5,00 (cinco reais) e uma média de 30 veículos
por dia terá uma receita de R$4.500,00. Esse cálculo está bem abaixo da média do
mercado. Pesquisando no Posto Ponte Nova o bombeiro disse que a média de
110
lavagem lá, é de 150 veículos / dia. Usando o local para estacionamento noturno
com 15 vagas para veículos a R$120,00 totaliza R$1800,00 e 20 vagas para motos
a R$ 30,00 totaliza R$600,00. Apesar desses cálculos estarem muito aquém da
realidade já se percebe que pode ser lucrativo utilizar esse pavimento com a
finalidade de gerar emprego para os próprios moradores e renda que subsidiará as
despesas de condomínio do edifício. Todas as atividades que funcionarão no edifício
serão para gerar emprego e renda para o mesmo.
Os pavimentos diferentes vão gerar ocupações diferentes:
Pavimento térreo: lava a jato e pequenos serviços, oficina de reciclagem
artesanato, lojinha e portaria do edifício.
1º pavimento: apartamentos com banheiro privativo do albergue, sala de TV e
de estar.
2º e 3º pavimentos: albergue coletivo. Vagas para estudantes e turistas que
desejam uma moradia a baixo custo e na região central da cidade.
4° ao 10º pavimento: habitação de um e dois quartos
Cobertura - um apartamento maior usado como apoio para o cultivo e
processamento de pimentas. Na área descoberta cultivo, preparo, e envasamento
de pimentas.
O edifício terá mais um atrativo que são os sistemas utilizados para captação
de água de chuva e o reuso de água cinza. Com certeza será o primeiro edifício da
cidade com esses sistemas e poderá ter esse diferencial como atrativo. Na cobertura
terá uma plantação de pimenta de vários tipos. Na área externa pode-se envasar o
produto em conserva, secar e empacotar ou vender in natura na lojinha o pavimento
térreo. É mais uma fonte de renda e emprego para os moradores do edifício.
Como foi citado nas pesquisas acima, o sistema de reuso de água de chuva
necessita de uma tela para retirar folhas secas e outras partículas que possam
descer pelas calhas, um filtro e um clorador.
Esse dispositivo da figura abaixo é simples e de funcionamento automático
separa a primeira água que deve ser descartada da pura que deve ser colhida,
manuseada e estocada em reservatório fechado, para evitar que algas se
desenvolvam levando cheiro e paladar característicos indesejáveis para água.
111
Esquema de coleta e armazenamento da água de chuva.
Saída de
folhas
Dimensões:
Altura: 31cm
Largura: 40cm
Comp.: 44cm.
As dimensões variam de
acordo com o tamanho da
área de captação
Entrada de
água de
chuva
Sistema de aproveitamento de água de chuva usando
as calhas preexistentes na edificação.
Saída de
água sem
folhas
Caixa retentora de folhas e impurezas
Clorador de pastilhas para desinfecção da água
Dimensões:
Comp.: 82cm
Diam.:16cm.
A água passa pelos orifícios do suporte de
pastilhas e sai clorada para a filtração final.
Filtro para retirar partículas microscópicas.
Dimensões: altura: 58 cm
Diâmetro: 16 cm
Esse filtro retira partículas muito pequenas 25 micras.
Figura 45: Esquema para tratamento de água da chuva para residências, indústria e etc.
Fonte: Hidraulis, 2006.
112
Sistema compacto para tratamento de água da chuva para residências,
indústria e etc.
Reservatório de alta resistência para enterrar no solo com capacidade de
armazenamento de 5.000 litros
Preço conj. filtração: - R$ 1.780,00
Preço Unitário. R$ 1.300,00
Para a implantação do sistema, geralmente são construídos reservatórios
menores de acordo com as especificações da ABNT, que recebe a água captada
que desce pelas calhas e tubulação já existentes. Depois de passar pela filtragem e
cloração é direcionada para um reservatório maior. Uma bomba bombeara a água
para o reservatório superior que distribuirá a água para o edifício.
- Importante:
Apenas a primeira água de chuva coletada em um telhado, vem contaminada
e lavando a poluição atmosférica e do próprio telhado, inclusive de sua lixiviação,
estando carregada de poeira, esporos de fungos, algas, micro-organismos, ácidos, e
os supracitados metais, etc.
Alguns minutos após o início da chuva, a água coletada já adquire muitas das
características de água potável, quando comparada com os parâmetros do WHO
(World Health Organization), superando em qualidade muitas águas que hoje em dia
bebemos.
Essa água é tão pura que estão praticamente ausentes sais dissolvidos,
detectáveis por nosso paladar. Na chuva, a água tende a se saturar de ar com CO2
(8 a 10 gramas por litro), e esta saturação confere à água pH 5.65. Já dissemos que
contaminantes atmosféricos podem baixar o pH dos primeiros instantes da chuva.
Para uso humano, inclusive como água potável, a água captada e estocada é
filtrada em areia e carvão ativado, readicionados sais com posterior cloração,
podendo esta ser feita com equipamento barato e simplíssimo, tipo Clorador
Embrapa ou Clorador tipo Venturi automático.
Este tratamento retém os particulados inclusive o de metais e eventuais
poluentes químicos, e elimina patógenos.
Outro ponto importante a lembrar, é que qualquer água para ser considerada
potável tem que satisfazer à legislação brasileira atualizada, Federal MS 1469/2000
113
e Estadual (ESPaulo) SS 293/96.
Em resumo, a água de chuva sofre uma destilação natural muito eficiente e,
principalmente, é gratuita.
4.4.1 Água cinza e da concessionária
Além da captação de água de chuva o edifício contará com o sistema de
reuso de água que foi citado acima e o abastecimento de água da concessionária
para beber e cozinhar.
Os hidrômetros serão individuais, pois foi comprovado pelas pesquisas acima
que a instalação dos mesmos gera uma economia significativa para os condôminos.
A gestão do edifício tem como objetivo a sua sustentabilidade, portanto terá
uma equipe de moradores que serão responsáveis pelo Programa de conservação
da água.
Quanto aos reservatórios o maior que fica no pavimento térreo será dividido
em três menores, dois para armazenar a água de chuva já tratada e o outro para
armazenar a água da concessionária. Por bombeamento a água de chuva e a água
da concessionária serão encaminhadas para os reservatórios superiores e
posteriormente direcionada para as unidades habitacionais do edifício.
4.5 Captação de energia solar para aquecimento de água de banho
Um sistema básico de aquecimento de água por energia solar é composto de
coletores solares (placas) e reservatório térmico (Boiler).
Quando os raios do sol atravessam o vidro da tampa do coletor eles
esquentam as aletas que são feitas de cobre ou alumínio e pintadas com uma tinta
especial e escura que ajuda na absorção máxima da radiação solar. O calor passa
então das aletas para os tubos (serpentina) que geralmente são de cobre. Daí a
água que está dentro da serpentina esquenta e vai direto para o reservatório do
aquecedor solar.
114
Esse sistema convencional e natural é chamado termossifão. Nesse sistema,
a água dos coletores fica mais quente e, portanto, menos densa que a água no
reservatório. Assim a água fria “empurra” a água quente gerando a circulação.
A circulação da água também pode ser feita através de motobombas em um
processo chamado de circulação forçada ou bombeado, e são normalmente
utilizados em piscinas e sistemas de grandes volumes.
Os coletores geralmente são fabricados com matéria-prima nobre, como o
cobre e o alumínio e recebem um isolamento térmico e ainda vedação com borracha
de silicone. Têm cobertura de vidro liso e são instalados sobre telhados ou lajes,
sempre o mais próximo possível do reservatório térmico. Todos os modelos de
coletor quando comprados em conjunto com reservatórios térmicos, vêm também
com válvula anticongelamento e a maioria já tem qualidade comprovada pelos testes
do INMETRO.
O número de coletores a ser usado numa instalação depende do tamanho do
reservatório térmico e do número de usuários , mas pode também variar de acordo
com o nível de insolação de uma região ou até mesmo de acordo com as condições
de instalação.Abaixo segue um esquema básico de funcionamento de aquecimento
de água com energia solar:
115
Figura 46: Esquema básico de funcionamento de aquecimento de água através de coletor solar
Fonte: Aquecedor Solar, 2007
O reservatório térmico é como uma caixa d’água especial que cuida de
manter quente a água armazenada no aquecedor solar . Esses cilindros são feitos
também de cobre, inox, ou polipropileno e depois recebem um isolante térmico. A
maioria dos modelos de reservatório térmico já vem com o sistema de aquecimento
auxiliar elétrico, mas pode ser fabricado com sistema auxiliar a gás ou até mesmo
sem esse recurso.
Os modelos de reservatórios térmicos variam de 100 a 20 mil litros. O
tamanho do reservatório térmico, ou seja, o volume de água que ele é capaz de
armazenar é calculado pelos técnicos conforme a necessidade do usuário.
4.5.1 O Sistema Auxiliar de Aquecimento
Para garantir que nunca haverá falta de água quente, todo aquecedor solar
116
traz um sistema auxiliar de aquecimento.E quando o tempo fica muito nublado ou
chuvoso por vários dias, ou quando a casa recebe visitas e o número de banhos fica
acima do dimensionamento inicial, o sistema auxiliar, que pode ser elétrico ou a gás,
entra em ação. Você pode usar o chuveiro elétrico normalmente como sistema
auxiliar, mas a verdade é que com o nível de insolação do Brasil, o sistema auxiliar
de aquecimento é acionado apenas poucos dias por ano.
Já existem no mercado tecnologias para instalar o aquecedor solar de água
em casas já construídas que não foram projetadas para receberem aquecedores
solares de água. Geralmente as redes hidráulicas são constituídas apenas com
tubulações para água fria, o que dificulta a instalação de sistemas de aquecimento
de água, mas, a instalação se torna simples e descomplicada, sem quebrar paredes
e azulejos, através da utilização do registro misturador solar. Economiza-se até 90%
da energia gasta com aquecimento de água no banho. O que você investe na
compra do produto volta para o seu bolso através da economia feita todo mês na
sua conta de luz.
Figura 47: Registro misturador, aquecedor solar compacto, reservatório ou “boiler”.
Fonte: AQUECEDORES Solar, 2007
A caixa d'água não é parte do sistema de aquecimento solar, mas é
necessária para que haja um abastecimento contínuo de água fria para o
reservatório térmico. A maioria das aplicações de aquecedores solares está
compreendida em faixas de temperatura de 30 a 80ºC. A utilização mais comum é
para o aquecimento de água para banho (40ºC), mas muitas outras situações que
empregam água quente se beneficiam do aquecedor solar.
117
4.5.2 Como dimensionar um sistema de aquecimento solar
O dimensionamento correto de um sistema de aquecimento solar evita a falta
de água quente para o consumo ou também o superdimensionamento que encarece
a instalação. Para dimensionar um sistema, deve-se levar em conta o volume de
água de consumo. E abaixo segue o pré-dimensionamento confeccionado para a
edificação em estudo:
- Consumo de água quente diário
Componente
Quantidade
Banho
1,5 banho/dia
Consumo diário
/pessoa/banho
30 L
Consumo diário
total/ pessoa
45 L
Vamos dimensionar um aquecedor solar para um edifício com duzentos
moradores com água quente apenas no chuveiro.
Componentes
Consumo
Consumo
Total (litros)
Banho
45 L X 200
9000 L /DIA
É aconselhável uma reserva de 100 litros para atender possíveis excessos ou
emergências.
A base do cálculo de água quente foi feita para 200 moradores, que seriam os
moradores fixos. Já para os hóspedes o aquecimento da água seria o
complementar, que é o a gás. O total de água aquecida necessário para esses
moradores será distribuído em dois reservatórios de 5000 l cada.
- Escolha do local de instalação
Para que os coletores tenham um ótimo aproveitamento da luz solar, é
recomendado o seu posicionamento ao norte geográfico. Para a sua localização
correta é necessária a utilização de uma bússola. O norte geográfico está situado
sempre à direita do norte magnético e varia de acordo com o local.
118
- Inclinação dos coletores
A inclinação dos coletores requer muito cuidado na hora de serem instalados.
Para sabermos a inclinação ideal, utilizaremos a seguinte regra:
Latitude do local + 10º
Latitude BH 0º +10 =30 º
Ligação hidráulica: toda interligação hidráulica do sistema deve ser feita com
tubos e conexões de cobre.
No caso dos coletores, normalmente utiliza-se um para cada 100 litros de
água quente. No mercado existem vários tipos de construção de coletores, vai
depender da opção do comprador querer o que melhor se encaixe a suas
exigências. Nesse caso vamos usar dois reservatórios (boiler) com volume de 5000
litros e com as dimensões:
B comp.: 3,78m
A Diâm.: 1,29m.
Peso: 804 kg.
Exemplos de
Boiler
Figura 48: Exemplos de Boiler
Fonte: Equipamentos de Refrigeração, 2007.
Abaixo segue dimensionamento e a distribuição dos coletores solares na área
disponível na cobertura do edifício para o aquecimento de água.
119
Figura 49: Dimensionamento e a distribuição dos coletores solares na área disponível na cobertura do
edifício para o aquecimento de água
Fonte: Enalter, 2007
Abaixo segue o orçamento realizado por uma empresa de Aquecimento
Central de água:
120
Os reservatórios de água quente estão localizados próximos dos coletores e
dos reservatórios de água de chuva, da concessionária e de reuso.
4.6 Coberturas verdes leves
A urbanização aliada ao inexpressível planejamento ambiental na construção
das cidades e periferias tem acarretado diversos incidentes e problemas no período
das chuvas como as enchentes que geram grandes prejuízos econômicos e sociais.
Também o aumento da temperatura em escala mesoclimática, ilhas de calor
urbano, o efeito estufa, grande emissão de CO2 e a baixa qualidade do ar nas
grandes cidades, especialmente nas áreas centrais onde o acúmulo de veículos
particulares e de transporte coletivo é muito grande têm contribuído para piorar a
121
ambiência urbana dos centros das grandes cidades.
A preocupação com os aspectos ambientais e de sustentabilidade na
sociedade de uma forma geral tem levado ao desenvolvimento de tecnologias de
construção com menor impacto ambiental buscando amenizar os problemas já
citados. Um estudo desenvolvido na Escola de Engenharia de São Carlos - USP
pesquisa sobre Coberturas Verdes Leves (CVL’s) que envolve três áreas distintas de
estudo:
1. Desempenho Térmico;
2. Método Construtivo;
As CVLs têm como objetivo retardar o escoamento de água. Através da
infiltração nas camadas sobrepostas de terra, brita, dentre outros componentes,
promove a penetração da água, retardando o efeito das enchentes e ainda a
melhoria da qualidade do ar através da evaporação. Parte da água é escoada pelo
sistema de drenagem e vai direto para o sistema público de águas pluviais.
No edifício vão ser instaladas as CVL, na laje que encosta-se no muro de
fundos da edificação e na marquise da fachada da Rua dos Caetés.
Para fazer a instalação basta retirar as telhas existentes no local construir
uma parede com duas fiadas de tijolo mais leve fazer a pré-impermeabilização com
uma nata constituída de cimento + água (50%) e látex (50%),colocar as camadas de
brita,terra fértil e grama. A finalidade dessa pré-impermeabilização é fazer um
tamponamento dos poros do concreto gerando uma posterior economia de resina
poliuretana que seria absorvida pelo concreto.Essa aplicação deve ser realizada
com atenção para espalhar o produto homogeneamente sobre toda a superfície. A
impermeabilização é feita por uma resina de origem vegetal (Ricinuscommunis).
A impregnação da resina poliuretana sobre a face superior da laje de
cobertura possibilita o tamponamento dos poros superficiais evitando a penetração
de água. Logo acima da resina é instalada a Geo-manta McDrain 2l. Depois o
substrato e por fim um tipo de grama com raiz rasa. Nesse exemplo foi usada a
grama amendoim.
122
Figura 50: Esquema de superposição das camadas da cobertura verde leve
Fonte: Cunha, 2004
Os ganhos para a edificação são:
- Melhoria da qualidade do ar devido a filtragem dos poluentes pelas plantas
através da fotossíntese,
- umidificação do ar,
- Retenção da água de chuva, diminuindo a vazão da mesma durante as
descargas pulviométricas,
- Efeito estético do paisagismo.
Na área descoberta da cobertura do edifício vai ser implantada uma cultura de
pimentas de vários tipos, coloração e tamanhos nos canteiros em desníveis.
Essa cultura vai gerar emprego e renda para os moradores, pois, pode ser
comercializada in natura, conserva e desidratadas.
4.7 Intervenções para gerar conforto termoacústico
4.7.1 Uso de tijolos de vidro:
Para melhorar o conforto termo acústico do edifício serão colocados tijolos de
vidro vasados na fachada lateral esquerda com para possibilitar a iluminação natural
123
e a ventilação higiênica da circulação horizontal. Foram observadas as exigências
da LUOS e do código de obras para o trabalho, mas o resultado proposto questiona
alguns de seus aspectos, na medida em que propõe soluções diferentes e que
visam alcançar os três pilares que formam a base do trabalho:
As aberturas em fachadas de divisa com a instalação desses elementos é de
grande importância para promover a sustentabilidade na edificação, porque essa
fachada está posicionada para sudeste facilitando a circulação do ar e a entrada de
luz natural durante o dia dispensando assim, o uso de energia para a iluminação e a
circulação do ar nos pavimentos horizontal no edifício. Também para o conforto
térmico, pois promoverá a ventilação desses compartimentos. Os elementos
vasados serão posicionados acima de 2,20m(dois metros e vinte cm). Nessa altura
não há possibilidade de tirar a privacidade das edificações vizinhas.
Em algumas vedações internas também será usado esse recurso para
promover melhor circulação de ar e maior iluminação dos ambientes, pois a
impossibilidade de aberturas nas fachadas laterais limita as aberturas nas
edificações do hipercentro.
4.7.2 Uso de brises
A fachada da Rua dos Caetés que está direcionada para norte recebe
insolação a tarde durante todo o ano, e nela está concentrada as janelas de maior
dimensão e importância para o edifício. Além da luz natural também a maior parte da
renovação de ar é feita por essas aberturas. Mas o excesso de exposição ao sol
124
gera desconforto tanto visual pelo excesso de claridade como pelo calor. Nessas
aberturas serão instalados “brises” horizontais para promover o sombreamento nos
horários de maior radiação e altitude solar que ocorre no verão e, o sol está mais
quente. Já no inverno quando o sol está menos quente e a altitude mais baixa é
importante promover sua entrada no ambiente para aquecê-lo, por isso foram
usados os “brises” horizontais.
4.7.3 Filtros para poluição atmosférica
Na fachada da Rua dos Caetés tem muita emissão de CO2 e partículas de
poeira asfáltica gerada pela circulação de veículos tanto da rua como da região do
hipercentro.Pelos mapas de circulação de veículos e pontos de ônibus existentes na
mesma observa-se que há uma grande concentração nessa quadra.
Foi projetado um sistema de filtro que será colocado nas janelas quando
abertas e que tem facilidade para remoção e troca da manta. As mantas são de
poliéster de densidade progressiva com grande capacidade de reter o pó. Abaixo
segue o quadro de filtros em mantas da Flamam:
125
Classe de filtro (2)
Eficiência (%)
Características
Aplicações principais
Boa eficiência contra insetos e relativa
contra poeira grossa. Eficiência reduzida
G0
30- 59
Condicionadores tipo janela
contra pólen de plantas e quase nula
contra poeira atmosférica
Boa eficiência contra poeira grossa e
G1
relativa contra pólen de planta.
Condicionadores tipo
Eficiência reduzida contra poeira
Compacto (self contained)
60- 74
atmosférica
Alta eficiência contra poeira grossa.
G2
Boa eficiência contra pólen de
Condicionadores de sistemas
plantas e relativa contra a fração grossa
centrais
75- 84
(75u) da poeira atmosférica
Condicionadores dos sistemas
85
Boa eficiência contra a fração grossa
centrais para exigências altas.
e acima
(>5u) da poeira atmosférica
Pré-filtragem para filtros
G3
finos F2 e F3
Quadro 7: Filtros em mantas da Flamam
Fonte: FLAMAM Filtros, 2007
No projeto tem o detalhamento e a forma de manutenção do sistema
desenvolvido para as janelas “maxim-ar” dessa fachada.
Na fachada de fundo as janelas são de correr e, portanto o sistema de fixação
é mais simples, pode ser usado como as telas de mosqueteiro já existentes no
mercado. Como representado nas figuras abaixo.
126
Figura 51: Filtro para poluição atmosférica Detalhe
Fonte: Desenho de Ana Cristina
Figura 52: Filtro para poluição atmosférica
Fonte: Desenho de Ana Cristina
127
Figura 53: Edifício da Rua dos Caetés 331.
Fonte: Desenho de Ana Cristina
4.7.4 Coleta seletiva de lixo
Toda a coleta de lixo do edifício deverá ser seletiva. Está dentro do conceito
do projeto de sustentabilidade, portanto a gestão do lixo terá um setor que ficará
responsável tanto pela conscientização, seleção, coleta e direcionamento do
mesmo. A parte que poderá ser reciclada irá para outro setor onde vai ser
transformado em artesanato e vendido para os turistas na lojinha que ficará no
pavimento térreo próxima da portaria.
Já o lixo orgânico, alguns componentes, principalmente cascas de frutas e de
ovos, podem ser aproveitados na cultura das pimentas.
4.7.5 Ventilação mecânica para os banheiros
É claro que a ventilação direta é mais desejável do que a indireta, porém a
necessidade de mais áreas de fachada e de uma rearticulação da planta muitas
vezes impede soluções compactas, exigindo mais fachada para a existência de
aberturas ou de mais áreas na planta, muitas vezes desnecessárias. No caso da
128
ZHIP, onde os afastamentos laterais são dispensados, têm-se os maiores planos de
fachadas sem a possibilidade de aberturas. Nesse contexto, e para a implantação de
uso residencial a instalação de ventilação mecânica vai possibilitar a ventilação
indireta e abrir significativas possibilidades de articulação da planta e maior
adensamento.
129
5 SUSTENTAÇÃO ECONÔMICA
Provavelmente gastará pouco dinheiro para manutenção do ediício.
Após a implantação dos sistemas e com a apropriação do edifício; suas
atividades comerciais e de prestação de serviços começam a funcionar gerando
recursos para a sua própria gestão. Parte do capital arrecadado será destinado ao
pagamento dos financiamentos que serão necessários para a implamtação dos
sistemas especificados para o mesmo. A geração de renda e emprego para seus
moradores também terão início com a apropriação do edifício que é o seu diferencial
além dos sistemas implantados. Outro forma de gerar renda é ministrando cursos no
edificio, ou até mesmo fora dele, sobre os sistemas implantados e as possibilidades
de intervenções e gestão para as edificações do hipercentro. Visitas programadas e
monitoradas pelos moradores poderão ser outra fonte de renda. A internet é o
melhor meio de divulgação e comunicação para o empreendimento pois é uma
comunicação sem fronteiras e atingirá o público jovem e interessado nesse tipo de
empreendimeto.
Pode-se também vender comida para os hóspedes ou fornecer o café da
manhã sob pedido. Os moradores terão moradia e emprego dentro do próprio
edificio.
A organização do trabalho dentro da comunidade vai depender do
conhecimento de cada morador e das habilidades de cada um para certos trabalhos,
e claro, se alguém não concordar, o assunto deve ser debatido.Como em toda
sociedade é necessário ter uma organização.Acredito que a comunicação ampla é a
base para a determinação de um bom convívio e todos os problemas devem ser
acordados por todas as pessoas, sem exceção, e todos problemas devem ser
resolvidos de uma forma sensata e rápida.
O método do voto ainda é o meio mais fácil, voto aberto
e claro, pois
ninguém deverá ter nada a esconder de ninguém.
A manutenção do edifício será praticamente constante, visto que sempre
haverá trabalhos para serem feitos afim de evoluir e melhorar a convivência das
pessoas.Deverá ter um mural sempre atualizado com notícias sobre a comunidade,
internas ou externas, contendo sempre as últimas decisões tomadas, os trabalhos
pendentes, comunicação em geral para todos que ali residem.
130
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O trabalho desenvolvido aqui não pretende dar soluções arquitetônicas e
urbanísticas consolidadas para a região, mas sim destacar possibilidades,
alternativas, levantar hipóteses e investigar sobre as possibilidades de ocupação e
do uso de sistemas que minimizam os impactos gerados na construção e na
revitalização de um edifício.
A nova Lei recém promulgada e o plano Diretor do Hipercentro vem para
facilitar a reciclagem dos edifícios na área central com a inclusão de programas de
habitação de interesse social, mas só isso não parece ser suficiente. Apesar da
região possuir infra-estrutura significativa, Coeficiente de Aproveitamento mais alto
da cidade e a Cota de Adensamento mais baixa, ainda não estimulou os
empresários a investir na região. É necessário mais incentivo e financiamentos para
estimular o incorporador e o comprador também. É muito importante requalificar os
edifícios para revitalizar o hipercentro. Mas será suficiente?E para a cidade o que
fazer? E para o mundo?
O papel do poder municipal deve ser não só de agente promotor e
fiscalizador, mas também ser capaz de articular diversos níveis de interesse dentro
de uma idéia principal. Também é função dele identificar potenciais áreas de ação,
formas conceituais de intervenção e gestão, caminhos para o desenrolar burocrático
e legal, de forma a promover efetivamente ações de transformação do espaço
urbano, com qualidade e atendendo a todos os interesses da cidade.
O Estatuto das Cidades e o Ministério das Cidades tem instrumentos para
implementar essas mudanças, mas dependem de uma clara intenção, de decisão
política e da desburocratização para serem efetivamente implementados.
É
necessário reconhecer a importância da presença do uso comercial, revigorado e
com novas características, e do incremento dos estacionamentos, infra-estrutura
básica da cidade nos dias de hoje. Os usos devem conviver harmoniosamente um
garantindo e estimulando a presença do outro.
A separação entre o estacionamento e a unidade habitacional é de
fundamental importância para novas intervenções na região, e foi a melhor mudança
na Lei de 2007 para adaptação das edificações do hipercentro. As vagas devem ser
tratadas na região como mercadoria e como infra-estrutura coletiva, e não como
131
necessidade individual de um morador. Essa forma de ver a situação das vagas
beneficia diretamente as unidades habitacionais na medida em que torna o preço
final da unidade mais baixo, podendo o incorporador comercializas as vagas
desvinculadas das unidades habitacionais.
Outro fator importante é o econômico, mas em 2007 as instituições
financeiras e empresas de grande porte vem investindo em requalificação urbana e
em financiamentos de sistemas de tratamento doméstico de água e esgoto.
Aliás, é o assunto do momento em todos os setores da economia e da arte,
conscientizando as pessoas sobre as mudanças de paradigma que fará uma grande
diferença no planeta.
Esse trabalho investigativo tem um objetivo maior, ou melhor, buscar a
readaptação de uma edificação tornando-a sustentável a partir de um conceito
fundamentado em três diretrizes: desenvolvimento econômico, desempenho
ambiental e responsabilidade social resultando em benefícios para a sociedade,
através de um meio ambiente de qualidade, com progresso social e bem-estar para
todos, que somados resultarão em um progresso sustentável a longo prazo.
Expansão das intervenções:
O trabalho aponta novas frentes de estudo, em especial sobre a participação
do mercado imobiliário dentro de estratégias de atuação na cidade, a importância de
requalificar as edificações abandonadas e vazias do hipercentro e a implantação de
sistemas que geram sustentabilidade nas edificações. A indústria da construção
gera grandes impactos no meio ambiente, portando uma área consolidada, mas em
processos de decadência, recebendo novos incentivos investimentos poderá se
revalorizar e integrar no tecido urbano.
São inúmeras as dificuldades para adaptação desses imóveis envolvendo
legislação urbana, situação legal dos imóveis, reformas numa região com grande
tráfego e congestionamentos de pedestres, coletivos e automóveis, restrições
quanto a estacionamento e carga/descarga de materiais, readaptações que
precisam de grande investimento financeiro e tecnologia adequada, conhecimento
de legislação, falta de profissional com experiência em requalificação, preservação
de patrimônio e alterações de uso do imóvel.
132
Para programar uma reabilitação com sucesso não se pode focar apenas na
problemática da execução da obra, análise de créditos e no usuário, mas, na
reurbanização, requalificação e regeneração da área que tem sua história e
significado. Focar apenas nos objetivos, finalidades e público alvo pode gerar
conseqüências drásticas como a gentrificação,a descaracterização de um lugar e a
falta de serviços básicos para a população. O sucesso de uma intervenção urbana
pode não acontecer após a ocupação. Só com a apropriação do lugar pode-se medir
o nível de aceitação de uma intervenção.
Apesar de todas as análises e estudos realizados para a implementação de
uma reabilitação só saberemos se foi bem sucedida se o usuário se apropriar do
espaço, e se a cidade absorver bem o empreendimento causando impactos
positivos.
É necessário ter uma visão micro e macro da situação, pois a revitalização
desse edifício “modelo” pode levar a uma requalificação urbana que irradiará por
toda a cidade.
Resgatar a importância e a valorização do significado do centro enquanto
patrimônio histórico, cultural e social da cidade é de vital importância para a cidade e
para as gerações futuras que irão habitar, trabalhar, enfim, voltar a conviver nos
espaços urbanos de nossa cidade tão preciosa para todos nós. O centro é o local
onde as diferenças convivem harmoniosamente no mesmo espaço. É importante
lembrar e implementar a diferença que faz diferença no centro para resgatar o
significado pleno do lugar.
Esse trabalho tem como foco a cidade e a macro visão do espaço de
convivência do homem. Como diz o professor Edésio: a cidade é o sorvedouro da
sustentabilidade não só pelo que consome, mas pelo que desperdiça e pela
destruição de suas fontes.
A visão da cidade sustentável pode ser utópica, mas só a partir de pequenas
intervenções, do primeiro passo pode-se vislumbrar uma mudança de conceito e
paradigma. l
133
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135
1976: formações e transformações tipológicas na arquitetura da cidade. Belo
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PINHEIRO, Otilie Macedo. Estatuto da cidade: o jogo tem novas regras. Belo
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PIRES, Allan Lopes, SAEZ, Juan. Geobiologia: a arte do bem sentir. São Paulo:
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PONTES, Mateus. Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH. 2004. Dissertação
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maio 2007.
136
ANEXO
137
ANEXO A: CÓDIGO DE OBRAS - DECRETO-LEI Nº 84, DE 21 DE DEZEMBRO
DE 1940 - "APROVA O REGULAMENTO DE CONSTRUÇÕES DA PREFEITURA
DE BELO HORIZONTE"
Diário Oficial do Município - Belo Horizonte Ano XIII - Nº: 2.774 - 25/01/2007
Poder Executivo
Secretaria Municipal de Governo
Lei nº 9.326 de 24 de janeiro de 2007 - Anexo I - Razões do Veto Parcial
LEI Nº 9.326 DE 24 DE JANEIRO DE 2007
Dispõe sobre normas para adaptação e implantação de atividades específicas
situadas no Hipercentro de Belo Horizonte e dá outras providências.
O Povo do Município de Belo Horizonte, por seus representantes, decreta e eu
sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DAS NORMAS GERAIS
Art. 1º - A reforma e adaptação de edificação existente na área do Hipercentro de
Belo Horizonte deverá atender ao disposto a seguir.
§ 1º - Considera-se Hipercentro, para efeito desta Lei, a área definida no § 1º do art.
7º da Lei nº 7.165, de 27 de agosto de 1996.
§ 2º - A adaptação de edificação referida no caput deste artigo somente poderá ser
efetuada, nos termos desta Lei, para imóveis com destinação cultural e para os usos
residencial e misto, estes dois últimos desde que, cumulativamente:
I - seja comprovada a existência da edificação anterior à data de publicação desta
Lei;
II - não haja acréscimos de área líquida, exceto para os casos de que dispõe a
Seção II do Capítulo II desta Lei.
Art. 2º - As edificações de destinação cultural poderão utilizar parâmetros
diferenciados daqueles exigidos pela Lei nº 7.166, de 27 de agosto de 1996,
relacionados ao Coeficiente de Aproveitamento, Quota de Terreno por Unidade
Habitacional, Taxa de Permeabilização e Àreas de Estacionamento, de acordo com
o projeto de adaptação apresentado, que serão analisados e aprovados pelos
COMPUR.
Parágrafo único - O Coeficiente de Aproveitamento para adaptação de edificações
de uso cultural não poderá exceder o dobro do valor constante na Lei nº 7.166/96
para a Zona do Hipercentro.
138
Art. 3º - Nas adaptações de edificações, o número de unidades residenciais
existente não poderá ser reduzido.
Art. 4º - As edificações adaptadas conforme os critérios desta Lei deverão
respeitar as seguintes exigências:
I - manutenção e utilização dos fossos, caso existentes na edificação atual, como
área para ventilação, podendo ser utilizados também para adequação da edificação
às normas de prevenção e combate a incêndio;
II - apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART -, que ateste
sobre a não-redução da eficiência do sistema de prevenção e combate a incêndio,
conforme legislação pertinente;
III - apresentação de solução de sistema de armazenamento dos resíduos sólidos a
ser analisada e aprovada pela Superintendência de Limpeza Urbana - SLU -, para
as edificações que não atenderem às normas técnicas do Regimento de Limpeza
Urbana.
Parágrafo único - A solução a que se refere o inciso III deste artigo deverá
atender aspectos referentes ao acondicionamento e armazenamento dos resíduos
sólidos, considerando a quantidade e o tipo de resíduos gerados, classificados em
conformidade com a legislação pertinente.
Art. 5º - Para os casos de que dispõe esta Lei, serão aceitos parâmetros
diferenciados daqueles exigidos pela Lei nº 7.166/96, e suas alterações
posteriores, com relação a Coeficiente de Aproveitamento, Quota de Terreno por
Unidade Habitacional, Taxa de Permeabilização e Áreas de Estacionamento, de
acordo com o projeto de adaptação apresentado.
CAPÍTULO II
DA ADAPTAÇÃO DE EDIFICAÇÃO PARA O USO RESIDENCIAL
Seção I
Das Normas Gerais
Art. 6º - A adaptação de edificação para o uso residencial fica submetida às normas
e critérios definidos nos Capítulos I e II desta Lei.
Parágrafo único - VETADO
Art. 7º - Nos casos de que dispõe este Capítulo, é obrigatório o respeito às seguintes
exigências:
I - previsão de 01 (um) banheiro e 01 (um) cômodo de uso comum do condomínio;
II - previsão de espaço para uso comum do condomínio, com área mínima
correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) da área do pavimento-tipo, nas
edificações destinadas ao uso residencial e que apresentarem mais de cinco
pavimentos residenciais.
139
Art. 8º - Quanto às condições mínimas de segurança, conforto ambiental, higiene e
salubridade, os empreendimentos deverão respeitar os seguintes critérios:
I - área útil interna da unidade habitacional de, no mínimo, 24 m² (vinte e
quatro metros quadrados), respeitando-se os cômodos e os parâmetros relativos ao
mobiliário e circulação mínimos, constantes do Anexo I desta Lei;
II - profundidade máxima igual a três vezes a medida do pé-direito para que o
compartimento seja considerado iluminado e ventilado;
III - total da superfície das aberturas para o exterior, em cada compartimento, não
inferior a 1/8 (um oitavo) da superfície do piso, podendo ser utilizada exaustão
mecânica nos compartimentos destinados a banheiro e área de serviço.
§ 1o - Os cômodos da unidade residencial poderão ocorrer em espaço sem
compartimentação física, excetuado o banheiro.
§ 2o - Os equipamentos constantes do Anexo I para a Área de Serviço poderão
estar previstos no compartimento do banheiro.
§ 3o - Em respeito aos parâmetros técnicos dispostos nos incisos I, II e III deste
artigo, desconsideram-se, para os efeitos desta Lei, os capítulos VII e VIII do
Regulamento de construções da Prefeitura de Belo Horizonte, aprovado pelo
Decreto-Lei nº 84, de 21 de dezembro de 1940.
Art. 9º - Os edifícios com mais de 4 (quatro) pavimentos destinados ao uso
residencial multifamiliar deverão apresentar unidades acessíveis às pessoas com
deficiência ou com mobilidade reduzida correspondentes a, pelo menos, 2% (dois
por cento) do total das unidades residenciais de todo o empreendimento.
Parágrafo único - Para os casos dispostos no caput deste artigo não se aplica o
disposto no art. 23 da Lei nº 9.078, de 19 de janeiro de 2005.
Art. 10 - Os empreendimentos adaptados nos termos desta Lei, enquadrados nos
casos dispostos neste Capítulo, não serão considerados empreendimentos de
impacto para efeitos de licenciamento.
Seção II
Das Normas Específicas para Empreendimentos
Habitacionais de Interesse Social - EHIS
Art. 11 - Para efeito desta Lei, considera-se Empreendimento Habitacional de
Interesse Social - EHIS - aquele vinculado ao atendimento de um dos programas de
financiamento público subsidiado, bem como aquele que atende aos critérios da Lei
nº 6.326, de 18 de janeiro de 1993, e da Resolução nº II do Conselho Municipal de
Habitação - CMH -, de 1° de dezembro de 1994.
Art. 12 - A adaptação de edificação que resultar em unidades residenciais de
Empreendimento Habitacional de Interesse Social - EHIS - deverá atender às
140
normas definidas nos Capítulos I e II desta Lei.
§ 1º - Para os casos de que dispõe o caput deste artigo, poderá ser acrescida área
líquida à edificação até o limite de 20% (vinte por cento) acima do coeficiente
praticado, desde que a área acrescida se destine a unidades habitacionais de
interesse social ou à área de uso comum do condomínio.
§ 2º - VETADO
Art. 13 - Para os casos de que dispõe esta Seção, o Executivo Municipal deverá
definir procedimentos específicos para facilitar a aprovação de projetos.
Art. 14 - Não será cobrado preço público referente à aprovação de projeto de
edificação no caso de Empreendimento Habitacional de Interesse Social - EHIS -,
nos termos desta Lei.
Art. 15 - Fica cancelada multa decorrente da Lei nº 9.074, de 18 de janeiro de 2005,
incidente sobre edificação adaptada para EHIS, vedada a restituição dos valores
pagos a esse título.
CAPÍTULO III
DA ADAPTAÇÃO DE EDIFICAÇÃO PARA O USO MISTO
Art. 16 - Considera-se uso misto o exercício concomitante dos usos residencial e
não residencial em uma mesma edificação.
Parágrafo único - Para efeito de aplicação desta Lei, considera-se uso misto quando,
no mínimo, 30% (trinta por cento) da área líquida da edificação for ocupada por
unidades de uso residencial.
Art. 17 - Para os casos de que dispõe este Capítulo não se aplica o disposto no art.
68 da Lei nº 7.166/96.
Art. 18 - A parte residencial das edificações de uso misto fica submetida às normas e
critérios definidos nos Capítulos I e II desta Lei.
Parágrafo único - A parte residencial dos empreendimentos de uso misto
enquadrados nos casos de que dispõe este Capítulo não será considerada
empreendimento de impacto para efeitos de licenciamento.
Art. 19 - A parte não residencial da edificação de uso misto, adaptada nos
termos desta Lei, fica submetida às normas e critérios definidos no Capítulo I desta
Lei, devendo atender às normas de acessibilidade previstas em lei federal.
Parágrafo único - Não se enquadra nesta exigência a parte não residencial da
edificação cuja atividade já se encontrar instalada no momento do licenciamento da
edificação e se a área ocupada pela atividade não for alterada.
Art. 20 - Na adaptação de edificação para uso misto, nos termos desta Lei, as vagas
destinadas a estacionamento ou carga e descarga, quando existentes, deverão ser
141
mantidas.
Art. 21 - O projeto de adaptação de edificação para uso misto deverá ser
licenciado pela Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana.
Parágrafo único - Caberá ao Executivo Municipal definir, em Decreto, os
procedimentos e critérios para facilitar o licenciamento das edificações de uso misto.
Art. 22 - O licenciamento de atividades somente será permitido após o
licenciamento da edificação.
Art. 23 - No caso de adaptação de edificação para o uso misto em que a parte
residencial ocupe mais de 50% (cinqüenta por cento) da área total da edificação e
seja considerado EHIS, considera-se válido o disposto no art. 14 desta Lei.
CAPÍTULO IV
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 24 - Ficam revogados os incisos I, II, III, V, VII e VIII do art. 11 da Lei
nº 7.165/96.
Art. 25 - Fica revogado o § 6º do art. 67 da Lei nº 7.166/96.
Art. 26 - Caberá ao Conselho Municipal de Políticas Urbanas - COMPUR - definir
diretrizes específicas para os casos omissos desta Lei.
Art. 27 - Integra esta Lei o Anexo I, que define os parâmetros mínimos relativos ao
mobiliário e à circulação a serem considerados nas unidades residenciais
multifamiliares resultantes da adaptação de edificação, nos termos desta Lei.
Art. 28 - A utilização dos parâmetros urbanísticos e construtivos previstos
nesta Lei fica condicionada à apresentação de projeto para análise urbanística junto
ao órgão competente, no prazo máximo de 4 (quatro) anos, contados da data de
publicação desta Lei.
Parágrafo único - O prazo previsto no caput deste artigo poderá ser prorrogado por
mais 4 (quatro) anos, por meio de ato do Chefe do Executivo, mediante parecer
favorável do Conselho Municipal de Política Urbana.
Art. 29 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Belo Horizonte, 24 de janeiro de 2007
Fernando Damata Pimentel
Prefeito de Belo Horizonte
(Originária do Projeto de Lei nº 810/06, de autoria do Executivo)
ANEXO I
Parâmetros mínimos relativos ao mobiliário e à circulação a serem considerados nas
unidades residenciais multifamiliares
142
RAZÕES DO VETO PARCIAL
Ao analisar a Proposição de Lei nº 348/07, que "Dispõe sobre normas para
adaptação e implantação de atividades específicas situadas no Hipercentro
de Belo Horizonte e dá outras providências", originária do Projeto de Lei nº 810/06,
de autoria do Executivo, sou levado a vetá-la parcialmente, conforme passo a aduzir.
No entendimento da Secretaria Municipal de Políticas Urbanas - SMURBE, o
parágrafo único do art. 6º da presente Proposição de Lei, acrescentado pela emenda
aditiva nº 01, apesar da louvável intenção em relação às categorias profissionais
responsáveis por garantir a segurança da população da cidade,
"entra em conflito com a busca de estimular a diversidade social no
Hipercentro, que permeia não apenas a Proposição de Lei em questão, mas todo o
escopo da legislação urbanística do Município. Ainda, mesmo tendo em vista o
significativo papel representado pelos profissionais das carreiras policiais na
sociedade, não nos parece adequado conceder-lhes tamanho privilégio em relação
ao restante da população, sobrepujando os critérios para participação em programas
habitacionais de interesse social consolidados na política habitacional do Município".
Desta forma, impõe-se o veto ao parágrafo único do art. 6º da Proposição de Lei nº
348/07. A SMURBE entende, ainda, que em relação ao § 2º do art. 12, acrescentado
pela emenda aditiva nº 10, apesar de cediça a importância da instalação de ligações
individualizadas para fornecimento de água, iniciativa já incorporada à política
habitacional do Município, a situação dos imóveis adaptados no Hipercentro é
diversa, nos seguintes termos:
"O padrão para os imóveis existentes na área é o de uma única ligação
condominial para abastecimento de água, abrangendo todas as unidades
habitacionais. Considerado esse fato, tem-se que a instalação de ligações
individualizadas constituirá fator complicador para a adaptação das edificações
existentes ao uso residencial, implicando inclusive em significativo aumento dos
custos envolvidos na obra. Vê-se que o benefício que se busca proporcionar à
população converte-se em prejuízo, uma vez que tal exigência implicará tanto na
diminuição do interesse dos empreendedores imobiliários em investir na adaptação
dos imóveis quanto no aumento dos custos para compradores dos mesmos”.
Pelo exposto, veto o parágrafo único do art. 6º e o § 2º do art. 12 da
Proposição de Lei nº 348/07, devolvendo-os ao reexame da Egrégia Câmara
Municipal.
Belo Horizonte, 24 de janeiro de 2007.
Fernando Damata Pimentel
Prefeito de Belo Horizonte