viação aérea são paulo s/a – vasp

VIAÇÃO AÉREA SÃO PAULO S/A – VASP
EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
LAUDO TÉCNICO - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Solicitante:
VIAÇÃO AÉREA SÃO PAULO S/A – VASP
Data Base: MAIO 2006
EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
Endereço do Imóvel: Praça Comandante Lineu Gomes,s/n – Edifício Sede
- Campo Belo - São Paulo – SP
1. Este Laudo Técnico foi classificado e elaborado em observância do que consta na norma NBR-14.653-2 da A.B.N.T.
2. Foram investigados ônus, gravames, defeitos em títulos, invasões e hipotecas entre outros, porém os resultados obtidos não
foram considerados como redutores do valor final de avaliação encontrado.
3. As informações fornecidas pelo Contratante foram consideradas verdadeiras e corretas.
01 – CARACTERÍSTICAS DO TERRENO
Zona
[X ] Urbana
[ ] Suburbana
[ ] Rural
Dimensões (metros)
Fundos:
Posição
[X ] Esquina
[ ] Meio de quadra
[ ] Final de quadra
[ ] Final de servidão
Forma
Solo
[X ] Seco
[ ] Alagadiço
[ ] Misto
[ ] Arenoso
Topografia
[X ] Plana
[ ] Ondulada
[ ] Acidentada
[ ] Aclive
[ ] Declive
Frente:
[ ] Regular
[X] Irregular
L. Direito:
L. Esquerdo :
SUPERFÍCIE DO TERRENO (m2) : 15.291,92 m2
02 – CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante: [X] Comercial
[
] Residencial
[ ] Industrial
Padrão : [ ] Alto
[X] Médio
[ ] Baixo
03 – SERVIÇOS URBANOS
[ X ] Água [ ] Gás [ X ] Energia Elétrica [ X ] Drenagem Pluvial [ X ] Pavimentação [ X ] Telefone [ X ] Iluminação Pública
04 – CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO
Espécie
[ ] Casa
[ ] Apto
[ ] Sala Comercial
[X ] Galpão
[ ] Loja
Informações Gerais
[
[
[
Classificação
[ ] Residencial
[X ] Comercial
[ ] Misto
[ ] Industrial
Padrão
[ ] Alto
[X ] Normal
[ ] Baixo
[ ] Mínimo
Situação
[X ] Isolada
[ ] Conjugada
[ ] Em Condomínio
Estrutura
[X ] Concreto
[X ] Alvenaria
[X ] Metálica
[ ] Madeira
Serviços
Conservação
Fachada
Esquadrias
[ ] Ótima
[ ] Boa
[X ] Regular
[ ] Má
[ ] Péssima
[
[
[
[
[
[X ] Alumínio
[ ] Madeira
[ ] Ferro
[X ] Blindex
] Nº de Pavimentos
] Nº de Elevadores
] Nº Vaga Garagem
Idade Aparente:
[X] Interfone
[X] Portaria
[X] Ar Cond. Central
[X] Urbanização
anos. [X] Outros
] Cerâmica
] Pastilhas
] Massa corrida
] Mármore/granito
] Misto
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA DO IMÓVEL : 15.196,79 m2
05 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Complexo comercial, edificado em terreno próprio, constituído pelo EDIFÍCIO SEDE, PRÉDIO DE OPERAÇÕES, PRÉDIO DO
REFEITÓRIO, PRÉDIO DA SEGURANÇA e pelo PRÉDIO DOS GERADORES, cujas descrições constam das Planilhas de
Cálculo em anexo.
06 – AVALIAÇÃO (Memória de cálculo em anexo)
VALOR FINAL DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: R$ 89.364.000,00 (Oitenta e nove milhões, trezentos e sessenta e quatro mil reais)
METODOLOGIA APLICADA: Valor de reprodução do Bem - índice PINI – Revista Construção e Mercado – Abril / 2006.
Profissionais responsáveis pela Avaliação:
Jarbas T. Barsanti Ribeiro
Adjamar Sartori Filho
Luiz Monteiro Prinz
Economista
CORECON/RJ 8025
Engenheiro Civil
CREA/ RJ 87103053-6
Engenheiro Eletricista
CREA/ RJ 24102-D
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SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
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EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
TERRENO
Descrição: Lote de terras plano, ligeiramente em aclive em relação a Rua, onde estão edificados
o Edifício Sede, o Refeitório, a Segurança, o Gerador e o prédio de Operações.
Terreno de esquina, com frente para a Praça Cte. Lineu Gomes, com as seguintes benfeitorias:
cercado com muro de alvenaria na lateral, pavimentado, ajardinamento e humanização.
Estado de conservação: Necessitando de capina e limpesa
Dimensões:
superficie
paralelepipedo
concreto
ajardinamento
muro
15.291,92
6.532,84
1.415,00
2.241,60
245,00
m2
m2
m2
m2
m
Valor de reprodução do bem
V= R$/m2
Vmerc=
4.000,00 ( o dobro do valor encontrado para a região do Campo Belo )
61.167.680,00
VBN=
50 anos
Vutil=
30 %
IP=
regular
indice=
0,785 1-k
paralelepip
375.050,34
concreto
279.981,81
ajardinamen
42.904,22
muro
9.801,35
VRB=
Fonte:
R$
I A=
15 anos
2 k=
21,50% tabelados
70.584.444,34 (Setenta milhões, quinhentos e oitenta e quatro mil reais) arredondados
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2
SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
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EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
EDIFICIO SEDE
Descrição: Edifício comercial de padrão médio. Estrutura em concreto armado e alvenaria. Tendo 1 pavimento térreo, 5 pavimentos
tipo, mais um pavimento cobertura. Possui 3 elevadores de uso geral, cap. 20 pessoas ou 1400 Kg e um exclusivo com capacidade
para 7 pessoas ou 490 Kg. Fachada em esquadrias de alumínio com venezianas móveis de alumínio com vidros e painéis de vidro
com guilhotinas. A maioria do revestimento de piso é em carpete, sendo o Hall dos elevadores em granitina.
Divisórias internas em eucatex. Rebaixamento de teto em espuma e gesso sobre estrutura de alumínio.
Estado de conservação: O carpete precisa ser substituído. O Rebaixamento de teto tem vários trechos com deformações
ou soltos. As esquadrias de alumínio externas estão com folgas ou emperradas. As guilhotinas de vidro estão com
as travas de posicionamento danificadas. As centrais de ar apresentam vazamentos, muita vibração e pouco rendimento.
Os elevadores necessitam de vistoria e adaptação a nova legislação, bem como os equipamentos de combate a incêndio,
mangueiras e extintores. O andaime motorizado externo necessita de revisão 'nos cabos, nos motores e travas.
A cobertura apresenta danos na impermeabilização, permitindo infiltrações.
Alguns sanitários apresentam vazamentos, ocasionado infiltração nos andares abaixo.
As divisórias necessitam de pequenos reparos, para melhorar a fixação e o fechamento das portas.
Dimensões:área edificada:
11.431 m2
Valor de reprodução do bem
Cprim=
Cirep=
Vmerc=
VBN=
Vutil=
IP=
indice=
CRB
954,04 bdi
despesas=
VCF=
15.813.165,30
(bdi+desp+vcf)*Cprim
50 anos
30 %
de regular a reparos simples
0,74 1-k
25% corretagem=
10%
10% tabelado
I A=
2%
15 anos
2,5 k=
26,00% tabelados
11.863.145,66
25% Vantagem da coisa feita
VRB
Fonte:
14.828.932,08 ( Quatorze milhões, oitocentos e vinte e nove mil reais) arredondados
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SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
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PRÉDIO DE OPERAÇÕES
Descrição: Edifício comercial de padrão médio. Estrutura em concreto armado e alvenaria.
Composto por pavimento térreo, 1º e 2º pavimentos. Fachada em esquadrias de alumínio e vidro com
guilhotinas. A maioria do revestimento de piso é vinilico. O piso da área, onde se encontra o simulador,
é granitina. Divisórias internas em eucatex.
Estado de conservação: Necessita de repintura. Encontra-se em estado regular de conservação.
Dimensões:área edificada:
897,17 m2
Valor de reprodução do bem
Cprim=
574,42
Cirep=
(bdi+desp+vcf)*Cprim
BDI 25%
corretagem=
despesas= 10%
VCF= 10%
Vmerc=
50 anos
Vutil=
30 %
IP=
regular
indice=
Fonte:
tabelado
747.260,97
VBN=
VRB=
2%
I A=
2
15 anos
k= 21,50%
tabelados
0,785 1-k
R$
594.690,89 ( Quinhentos e noventa e cinco mil reais ) arredondados
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PRÉDIO DO REFEITÓRIO
Descrição: Prédio comercial em concreto e alvenaria, emboço e reboco com pintura em PVA. Esquadrias de aluminio anodizado e vidro. Cobertura em estrutura espacial tubular com telhas de fibrocimento. Piso em cerâmica.
Estado de conservação: Necessita de pequenos reparos, na cobertura, na impermeabilização das
lajes sobre os banheiros e repintura geral.
Dimensões:área edificada:
2.267,72 m2
Valor de reprodução do bem
Cprim=
954,04
Cirep=
(bdi+desp+vcf)*Cprim
BDI 25%
corretagem=
despesas= 10%
VCF= 10%
Vmerc=
50 anos
Vutil=
10 %
IP=
de nova a regular
indice=
Fonte:
tabelado
3.137.068,60
VBN=
VRB=
2%
I A=
5 anos
1,5
k= 5,53%
tabelados
0,9447 1-k
R$
3.004.465,80 ( Três milhões e quatro mil reais ) arredondados
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PRÉDIO DA SEGURANÇA
Descrição: Prédio comercial em concreto e alvenaria, emboço e reboco com pintura em PVA.
Esquadrias de ferro e vidro. Cobertura em telhas de fibrocimento. Piso em granitina e cerâmica.
Estado de conservação: Necessita de reparos nas instalções elétricas, hidraúlicas e no
revestimento de pisos e paredes. Necessirta de pintura geral
Dimensões:área edificada:
309,38 m2
Valor de reprodução do bem
Cprim=
574,42
Cirep=
(bdi+desp+vcf)*Cprim
BDI 25%
corretagem=
despesas= 10%
VCF= 10%
Vmerc=
50 anos
Vutil=
50 %
IP=
reparos simples
indice=
Fonte:
tabelado
257.685,39
VBN=
VRB=
2%
I A=
2
25 anos
k= 39,10%
tabelados
0,609 1-k
R$
159.094,96 ( Cento e cinquenta e nove mil reais) arredondados
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PRÉDIO DOS GERADORES
Descrição: Galpão industrial em alvenaria, emboço e reboco com pintura em PVA, com barra à óleo
á 1,50 m do piso. Esquadrias de ferro e vidro. Cobertura em telhas de fibrocimento autoportantes,
forro de eucatex com gesso. Piso em placas concreto polido e plurigoma.
Estado de conservação: Necessita de reparos no forro, na cobertura e repintura geral.
Dimensões área edificada:
291,52 m2
Valor de reprodução do bem
Cprim=
574,42
BDI 25%
corretagem=
(bdi+desp+vcf)*Cprim despesas= 10%
Cirep=
VCF= 10%
Vmerc=
50 anos
Vutil=
30 %
IP=
I A=
regular
indice=
Fonte:
tabelado
242.809,63
VBN=
VRB=
2%
2
15 anos
k= 21,50%
tabelados
0,785 1-k
R$
193.234,60 ( Cento e noventa e três mil reais ) arredondados
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TOTALIZAÇÃO
EDIFÍCIO SEDE
PRÉDIO DE OPERAÇÕES
PRÉDIO DO REFEITÓRIO
PRÉDIO DA SEGURANÇA
PRÉDIO DOS GERADORES
TERRENO
R$ 14.829.000,00
R$
595.000,00
R$ 3.004.000,00
R$
159.000,00
R$
193.000,00
R$ 70.584.000,00
VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO
R$ 89.364.000,00
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SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
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TERRENO
VISTA DO ESTACIONAMENTO E DOS FUNDOS DO PRÉDIO
VISTA INTERNA - AJARDINAMENTO
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SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
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EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
EDIFICIO SEDE
FACHADA PRINCIPAL
VISTA DO HALL DE ENTRADA ACESSO PELO ESTACIONAMENTO
VISTA INTERNA - SALA NO 2º PISO
9
SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
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EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
PRÉDIO DE OPERAÇÕES
VISTA FRONTAL
VISTA INTERNA – SALA DO SIMULADOR
VISTA INTERNA - INTERIOR 2º PISO
10
SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
VIAÇÃO AÉREA SÃO PAULO S/A – VASP
EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
PRÉDIO DO REFEITÓRIO
VISTA FRONTAL
VISTA INTERNA
VISTA INTERNA - DETALHE DO PISO
11
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VIAÇÃO AÉREA SÃO PAULO S/A – VASP
EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
PRÉDIO DA SEGURANÇA
VISTA FRONTAL
12
SP Laudo Pça Cdte Lineu Gomes Edifício SEDE.doc
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EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SOB INTERVENÇÃO
PRÉDIO DOS GERADORES
VISTA EXTERNA
VISTA INTERNA
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