preservação e reabilitação de edifícios no centro histórico

XI CONGRESO INTERNACIONAL DE REHABILITACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO Y EDIFICACIÓN
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MODULO 1
PRESERVAÇÃO E REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS NO CENTRO HISTÓRICO: PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO - PROGRAMAS E PROJETOS DE HABITAÇÃO SOCIAL
R. Fernández Baca Salcedo(1), J. Cavalini Martins(2)
Dpto. de Arquitetura, Urbanismo e Paisagismo. Universidade Estadual Paulista. Campus de Bauru, Av. Eng. Luiz Edmundo Carrijo Coube, 14-01,
CEP, 17033-360, Bauru, SP, Brasil
[email protected] (1) [email protected] (2)
RESUMO
O centro histórico de São Paulo está caracterizado por
edificações representativas com valores histórico,
arquitetônico e cultural, abrigando as residências, os
serviços, o comércio e as finanças. Boa parte da população
que trabalha nesta área tem renda mensal de até 6 salários
mínimos e mora em precárias condições de habitação.
Diante da desocupação e do abandono de alguns edifícios,
bem como da demanda por habitação social, no centro
histórico, a Prefeitura Municipal de São Paulo (Brasil),
durante as gestões de 2001 a 2004, e 2005 a 2008,
através do Programa de Arrendamento Residencial,
preservou e reabilitou para habitação social os seguintes
edifícios: São Paulo, Riachuelo, entre outros. Nesse
contexto, o presente trabalho tem por objetivos: analisar as
intervenções arquitetônicas realizadas e o grau de
preservação do edifício Riachuelo, implementado pelo
Programa de Arrendamento Residencial. Métodos: as
intervenções arquitetônicas foram analisadas através dos
conceitos de conservação, restauração e reabilitação; o
grau de preservação do edifício foi analisado a partir dos
seguintes documentos: resoluções de tombamento do
COMPRESP (Conselho Municipal de Preservação de São
Paulo) e do CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do
Patrimônio Histórico, Artístico, Arqueológico e Turístico do
Estado de São Paulo), do projeto de arquitetura, antes e
após as intervenções arquitetônicas, memoriais de obras,
visitas técnicas. Resultados: subsidiar as políticas,
programas e projetos de intervenção em centros históricos,
contribuir com os estudos sobre a salvaguarda do
patrimônio arquitetônico e o uso contemporâneo em
centros históricos. XI CONGRESO INTERNACIONAL DE REHABILITACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO Y EDIFICACIÓN
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PALABRAS CLAVE: Centro Histórico; Habitação Social;
Programas;
Projetos;
Preservação;
Restauração;
Reabilitação.
1. INTRODUÇÃO
Os centros históricos representam principalmente o traçado
inicial da cidade. São estruturas urbanas e arquitetônicas
que expressam as manifestações políticas, econômicas,
sociais, culturais e tecnológicas das formações sociais dos
diferentes períodos históricos[1]. A partir da Resolução de
São Domingos (1974)[2] assume-se o compromisso social
e político de residências nos centros históricos, assim:
A salvação dos centros históricos é um
compromisso social além de cultural e deve fazer
parte da política de residência, para que nela se
levem em conta os recursos potenciais que tais
centros possam oferecer. Todos os programas de
intervenção e resgate dos centros históricos devem,
portanto, trazer consigo soluções de saneamento
integral
que
permitam
a
permanência
e
melhoramento da estrutura social existente
Entenda-se a restauração como:
(...) uma operação que deve ter caráter excepcional.
Tem por objetivo conservar e revelar os valores
estéticos e históricos do monumento e fundamentase no respeito ao material original e aos documentos
autênticos. Termina onde começa a hipótese; no
plano das reconstituições conjeturais, todo trabalho
complementar reconhecido como indispensável por
razões estéticas ou técnicas destacar-se-á da
composição arquitetônica e deverá ostentar a marca
do nosso tempo. A restauração será sempre
precedida e acompanhada de um estudo
arqueológico e histórico do monumento[3].
A reabilitação é “uma ação que preserva, o mais possível,
o ambiente construído existente (pequenas propriedades,
fragmentação no parcelamento do solo, edificações antigas)
e dessa forma também respeita os usos e a população
moradora. A reforma necessária na infraestrutura existente
para adaptá-la a novas necessidades procura não
descaracterizar o ambiente construído herdado. Nos
edifícios,
busca-se
fazer
intervenções
mínimas,
indispensáveis para garantir o conforto ambiental, a
acessibilidade e a segurança estrutural”[4]
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O espaço da residência é o abrigo ou habitat do homem, o
palco permanente das atividades de descanso, lazer e
serviços em geral dos usuários, ligados aos hábitos e às
práticas de uma sociedade, sendo a arquitetura seu
espaço construído[5].
2. CIDADE DE SÃO PAULO: PROGRAMA DE LOCAÇÃO
SOCIAL
Até o final dos anos 60, a cidade de São Paulo tinha um
único Centro Metropolitano. A partir do período do “milagre”
(1968-73), um novo centro estruturou-se ao longo da
Avenida Paulista, o que fez com que o Centro
Metropolitano se desdobrasse então em “Centro Principal”
e “Centro Paulista”[6]. Porém, com a tentativa de controlar
a verticalização, através de alguns instrumentos em lei,
houve uma redução nos empreendimentos na área central,
em função do dimensionamento e dos custos dos terrenos.
A partir daí, a Avenida Paulista, Consolação e Augusta
tornam-se os novos eixos de atração e direcionamento. A
ocupação do ‘Novo Centro’ atraiu o comércio das elites, e
as áreas desocupadas pelos grupos sociais de maior renda
foram ocupadas por camadas mais populares[7].
Nos anos 90, uma nova área de concentração de sedes
empresariais viria configurar o “Centro Berrini”, cujo núcleo
representa um forte exemplo de reestruturação urbana,
dada a concentração, de empresas multinacionais, ligadas
à fase mais recente do processo de mundialização em São
Paulo. A desvalorização do centro, criada pela evasão das
empresas e dos bancos para outros subcentros, entre
outros, provocou a deterioração de parte dos
equipamentos urbanos e o declínio de seu valor imobiliário.
Além dos escassos investimentos públicos em
equipamentos coletivos, habitação, transporte público,
entre outros, a degradação urbana configurou-se em 6.219
domicílios vagos em 1991 e 10.062 em 2000. O centro
histórico de São Paulo, constituído pelos Distritos da
República e da Sé, perde de modo crescente sua
população, principalmente aquela de famílias de renda
média e alta, para outras áreas, como demonstram os
dados do IBGE: em 1980 o centro histórico tinha uma
população de 93.873 habitantes, a qual em 2000 passa a
ser 67.833[8]. Os trabalhadores da área central e do centro
histórico de São Paulo preferem morar próximo ao seu
local de trabalho para evitar despesas com transporte,
tempo de deslocamento e cansaço.
Nesse contexto, a Prefeitura de São Paulo, na gestão de
2001-2004, através do Programa Social: Morar no Centro,
bem como da modalidade Arrendamento Residencial,
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pretendeu combinar a produção de moradias com a
preservação do patrimônio arquitetônico.
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é uma
parceria entre a Prefeitura e a Caixa Econômica Federal,
dirigido a famílias com renda de três a seis salários
mínimos que queiram adquirir um imóvel. O imóvel é
arrendado por um período de 15 anos, com parcelas
correspondentes a 0,7% do seu valor total. Após 15 anos,
o morador tem a opção de adquirir o imóvel, descontandose os valores pagos no período do arrendamento
(PREFEITURA DE SÃO PAULO, 2004). Nesta modalidade
foram implantados pela Prefeitura de São Paulo, os
edifícios de Maria Paula, Rizkallah Jorge, Fernão Sales,
Brigadeiro Tobias, Celso Garcia, Riachuelo e São Paulo.
3. IMPLEMENTAÇÃO DO PROGRAMA DE LOCAÇÃO
SOCIAL NO EDIFÍCIO RIACHUELO
3.1. Edifício Riachuelo
O Edifício Riachuelo está localizado na Rua Riachuelo, n°
275, no centro histórico de São Paulo. Na década de 40, os
engenheiros Lindenberg & Assumpção construíram o
edifício Riachuelo com 17 pavimentos para uso de
escritórios. O edifico é um belo exemplar da arquitetura
moderna, sua volumetria alterna balcões e janelas corridas.
Tombada pela Resolução 37/COMPRESP/92[10], devido a
interesse histórico, com nível de proteção 3, que
corresponde a bens de interesse histórico, arquitetônico,
paisagístico ou ambiental, de modo a preservar suas
características externas, pela (Res.37/Conpresp/92) e pelo
CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimônio
Histórico, Artístico, Arqueológico e Turístico do Estado de
São Paulo). Depois de abandonado, em 1994, foi invadido
por moradores de rua, os “Sem teto”.
A Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP)[11], na gestão
2001 a 2004, através do Programa de Arrendamento
Residencial e com recursos do Programa de Habitação
Popular começou a desapropriação do edifício.
Posteriormente a COHAB da PMSP, na gestão de 2005 a
2008, contratou a elaboração do projeto de reabilitação e a
empresa construtora. O projeto de reabilitação foi realizado
pelo escritório “Paulo Bruna Arquitetos Associados”. A obra
começou em 2006 e as unidades de habitação foram
entregues aos beneficiários em março de 2008.
Para conhecer as características socioeconômicas das
famílias foi aplicado um questionário aos residentes em
outubro de 2011[12]. De um total de 120 apartamentos,
foram entrevistados 49 residentes. Os entrevistados e suas
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famílias perfazem um total de 159 pessoas, as quais foram
caracterizadas por gênero, idade, estado civil, dos chefes
de família, grau de escolaridade, tipo de ocupação e
ingressos econômicos mensais. Os residentes estão
caracterizados da seguinte maneira: por gênero tem-se que
a maioria são mulheres (55,6%); os moradores por faixa
etária são: 74% jovens e adultos, entre 15 a 64 anos;
19,62% são crianças e adolescentes até 14 anos; e 6,32%
são da terceira idade, com mais de 65 anos. Do total de
chefes de família, a maioria são homens (61,22%) e
67,35% são casados, 51,02% vieram da região Nordeste,
40% completaram o 2º grau, 63,26% trabalham nos
serviços. A maioria das famílias obtém uma renda mensal
entre 2 a 3 salários mínimos (37%).
Quando perguntamos se estavam satisfeitos com a
residência atual, todos os entrevistados responderam que o
atual apartamento é bem melhor, porque está bem
localizado, próximo dos locais de serviço, do trabalho,
sendo também mais confortável.
3.1.1. Prédio original
O edifício Riachuelo foi construído com 17 pavimentos para
uso de escritórios, organizados por meio de corredores
internos, ao longo dos quais havia salões com
aproximadamente 45/50m². No fundo do corredor havia
sanitários coletivos. Entre os dois braços do “A” havia uma
escada, 3 elevadores e um poço de ventilação. O primeiro
proprietário foi a Associação dos Empregados do Comércio
de São Paulo (1944-78), a qual utilizava a parte inferior do
edifício para atividades sociais como: restaurante, salas de
aula, etc. Os demais andares foram vendidos. O espaço
ocupado pela Associação foi em seguida utilizado por uma
escola de contabilidade e quando esta saiu, o edifício ficou
vazio.
3.1.2. Reabilitação
A Prefeitura de São Paulo contratou o escritório “Paulo
Bruna Arquitetos Associados”[13] para a reabilitação do
edifício Riachuelo. O “Paulo Bruna Arquitetos Associados”
adequou cada um dos escritórios para uma unidade de
habitação, configurando um total de 120 unidades,
distribuídas nas seguintes tipologias: 42 unidades
conjugadas ou kitinetes (sala-copa-dormitorio-cozinha e
banheiro), com áreas entre 26 a 37m², 42 apartamentos de
1 dormitório, com áreas entre 34 a 38m², 24 apartamentos
de 2 dormitórios com áreas entre 47 a 49m², 4
apartamentos com 1 dormitório adaptado para deficientes
físicos com área de 44m² e 8 apartamentos que podem ser
adaptados para deficientes físicos, com área de 44m². Em
cada unidade de habitação foram construídos um banheiro,
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uma cozinha e uma área para serviços com tanque e
lavadora. Ver Foto 1 e Figuras 1, 2 e 3.
O edifício Riachuelo foi adquirido por U$ 1’107.500,00, cujo
custo do projeto foi de U$ 56.200,75, sendo que os custos
da restauração e de reforma perfizeram um total de U$
2’742.754,84 e o valor de cada unidade de habitação foi de
U$ 22.856,29[14].
3.1.3. Materiais e tecnologias utilizadas na reabilitação
do edifício Riachuelo
Nas intervenções do edifício Riachuelo foram restauradas
as fachadas e preservadas as volumetrias. Para a
construção de paredes internas foram empregados blocos
cerâmicos e blocos de concreto celular. Em ambientes
como banheiro e cozinha, foram adotados revestimentos
cerâmicos na cor branca. Nos ambientes como quarto e
sala foi adotada a pintura de látex, e em ambientes como
banheiro e cozinha foi utilizada pintura com tinta acrílica.
Em áreas molhadas, foram adotados pisos cerâmicos de
20 x 20 ou 30 x 30 cm, as portas de madeira de 1 folha de
abrir, lisa e compensada, com ferragens em latão cromado.
Vidros de espessura 3 ou 4 mm Liso. As instalações
elétricas e hidráulicas foram completamente refeitas por
motivos de segurança e adequadas às normas vigentes.
Também, foram instaladas redes de distribuição de gás.
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Av. Brigadeiro Luis Antônio
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Construções do entorno
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Foto 1.
Figura 1.
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Av. 23 de Maio
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Av. 23 de Maio
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Figura 2.
Figura 3.
Foto1: Fachada principal do Edifício Riachuelo. Figura 1: Pavimento térreo. Figura 2: Planta pavimento tipo. Figura 3: Planta do terraço. Legenda: Conjugados
(marrom), Apartamentos com 1 dormitório (vermelho), Apartamentos com 2 dormitórios (laranja), Apartamentos adaptados para deficientes físicos (laranja claro), Áreas
comunitárias (amarelo escuro), Corredores, elevadores e escadas (amarelo claro), Portaria e administração (amarelo), Áreas livres (verde).
Fonte: Foto, Rosio Fernández Baca Salcedo ( 2011), Projeto: Paulo Bruna Arquitetos Associados,
Redesenho: Juliana Cavalini Martins (abril de 2011).
Conclusões
A Prefeitura de São Paulo, na gestão de 2001-2004,
através do Programa Social: Morar no Centro, e da
modalidade Arrendamento Residencial, reabilitou para
habitação social alguns edifícios como o edifício Riachuelo,
preservando, contudo, o patrimônio arquitetônico do centro
histórico de São Paulo. Em geral, as intervenções de
reabilitação realizadas preservaram e restauraram as
fachadas dos edifícios, sendo feitas novas instalações
elétricas e hidráulicas. Nos espaços internos dos edifícios
houve a restauração dos materiais dos acabamentos que
estavam em bom estado de conservação como: pisos,
escadarias e esquadrias. Nos acréscimos realizados, como
a construção de paredes de alvenaria para a divisão dos
ambientes, também se utilizaram tecnologias e matérias
tradicionais, que acabaram por sobrecarregar os edifícios,
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devido ao emprego de materiais de difícil remoção,
impossibilitando futuras intervenções.
Nos Programas e nos projetos públicos de reabilitação de
edifícios para habitação social, em centros históricos, são
recomendas as seguintes diretrizes: i) maior área
construída por unidade de habitação, devendo optar-se por
apartamentos com 1 dormitório, devendo ter, no mínimo,
área que não seja menor a 45,00 m²; ii) para a divisão dos
espaços internos: emprego de novas tecnologias e de
materiais, cujas acústicas sejam de fácil remoção e
sustentáveis; iii) implantação de sistema de captação de
energia solar, uso de sistemas de coleta e de tratamento
de água, captação e reciclagem de águas pluviais,
sensores que minimizem o consumo de água e de energia
elétrica, uso de materiais e sistemas estruturais de baixa
energia; iv) maiores subsídios e financiamentos com juros
baixos para a reabilitação dos edifícios; iv) maior número
de reabilitação de edifícios que atendam às necessidades
sociais, econômicas e culturais das famílias, dos jovens e
dos idosos.
Sendo a sustentabilidade o desafio do século XXI, a
preservação e a reabilitação dos edifícios, nos centros
históricos, devem fazer parte de programas e projetos
públicos.
Agradecimentos
À Fapesp, pelo auxílio à pesquisa e auxílio à participação em reunião
científica.
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Referências
[1] R. F. B. Salcedo, “A reabilitação da residência nos centros históricos
da América Latina”, São Paulo, Editora UNESP, 2007.
[2] Organização dos Estados Americanos; Governo Dominicano,
“Resolução de São Domingos: I Seminário Interamericano sobre
experiências na conservação e restauração do patrimônio monumental
dos períodos colonial e republicano, 1974”, Int. Instituto do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional, Cartas Patrimoniais, Brasília, IPHAN,
2004, pp.
[3] Conselho Internacional de Monumentos e Sítios, “Carta de Veneza,
1964” Int. Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, Cartas
Patrimoniais, Brasília, IPHAN, 2004, pp.
[4] E. Maricato, “Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana”,
Petrópolis, RJ:, Vozes, 2001.
[5] C. Lemos, “História da Casa Brasileira”, São Paulo, Ed. Contexto,
1996.
[6] H. Jr. Frugoli, “Centralidade em São Paulo: trajetórias, conflitos e
negociações na metrópole”, São Paulo, Cortez / Edusp, 2000.
[7] H. M. N. Silva, “Documento Preparatório. Encontro: Habitação no
centro de São Paulo – como viabilizar essa idéia”, São Paulo, 2000.
[8] Instituto Brasileiro de Geografía e Estadistica, “Censo Demográfico”,
Rio de Janeiro, IBGE, 2001.
[10] Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico de
São Paulo, “Resolução 37/COMPRESP/92. Processo de Tombamento
do Edifício Riachuelo”.
[11] Prefeitura Municipal de São Paulo, “Programa Morar no Centro.
São Paulo”, São Paulo, março de 2004.
[12] J. C. Martins; R. F. B. Salcedo. (Janeiro, 2012). “Relatório Final
Centro Histórico de São Paulo. Edifício Riachuelo”, Bolsa de Iniciação
Científica FAPESP, Bauru, janeiro de 2012.
[13] Paulo Bruna Arquitetos Associados. “Projeto Riachuelo”.
[14] Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo, “Gerência
de Projetos/ Gerência de medição do controle de obras/Gerência de
Planejamento”. 2006.