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Comentários
Mauro Costa Miranda
Referentes a precificação de imóveis.
A atual crise econômica mundial é a mais severa e disseminada desde a crise da década de
trinta. A crise atual foi originada no mercado americano de hipotecas imobiliárias. A elevação
dos preços relativos dos imóveis foi um dos principais componentes na origem da crise. Alguns
autores argumentam que a política monetária praticada pelo Federal Reserve na primeira
metade do decênio passado foi um dos fatores causais da formação de uma bolha especulativa
no mercado americano de imóveis enquanto outros ressaltam fatores causais relacionados a
inovações no sistema financeiro e a imperfeições do arcabouço regulatório. A identificação da
bolha especulativa nos preços dos imóveis nos Estados Unidos é facilmente detectável a
posteriori. Tarefa bem mais difícil foi identificá-la a priori. Uma vez que uma bolha de preços
de ativos em geral pode ter consequências graves para o sistema financeiro, urge que a
sociedade se dedique à criação de instrumentos que contribuam para a identificação de bolhas
especulativas. Identificar uma bolha é a contrapartida de determinar o nível de preços que seja
adequado a uma categoria de ativos.
No caso do Brasil, a consolidação do regime de metas de inflação conduziu à redução do nível
de inflação e de sua variância bem como das expectativas inflacionárias, o que permitiu o
alongamento do horizonte de planejamento e, por consequência, a redução das taxas de juros
e a expansão do credito e do investimento, com efeitos positivos para o crescimento
econômico. Decorreram o aumento do emprego e da massa salarial, a diminuição da pobreza e
a melhor distribuição de renda, com o acréscimo de 36 milhões de pessoas à classe média,
entre outras consequências.
Um participante privilegiado desse ciclo virtuoso é a indústria da construção civil, pois
fortemente dependente da oferta de crédito, do nível do emprego e da confiança do
consumidor. A expansão da demanda excedeu em magnitude a expansão da oferta no
mercado imobiliário, conduzindo a uma notória elevação dos preços de imóveis no Brasil nos
últimos anos. Esse reposicionamento de preços relativos de imóveis aparenta ser justificável à
luz das mudanças estruturais pelas quais passou a economia brasileira nos últimos anos. Não
obstante, cumpre o monitoramento desse processo para que erros cometidos na crise
americana não venham a se repetir no Brasil. Um índice público e abrangente de preços de
imóveis referentes ao mercado brasileiro que permita o acompanhamento mais acurado da
evolução dos preços se faz necessário. Complementarmente, é escassa a produção acadêmica
direcionada para a compreensão da complexidade do mercado imobiliário brasileiro. Os textos
apresentados são pioneiros no esforço coletivo de preencher essa lacuna e oferecem
excelente impulso inicial para que a sociedade possa se debruçar sobre o tema.
Referentes ao texto “House price indexes and cyclical behavior” de Bianconi e
Yoshino.
Bianconi e Yoshino propõem um novo método de construção de índices hedônicos de preços
de imóveis residenciais. Esse método identifica e quantifica, nos dados de preços de imóveis,
os efeitos das características intrínsecas dos imóveis, tais como número de quartos, número de
banheiros e proximidade a equipamentos urbanos, e os efeitos do ambiente macroeconômico
comum a todos os imóveis, representado por variáveis tais como taxa de juros, taxa de
câmbio, volume do crédito e índices de ações, entre outras. A estratégia econométrica
proposta é similar à de um índice hedônico convencional calculado pelo método característico.
Os resultados são promissores. Seria útil se os autores discutissem a possibilidade de aplicação
dessa estratégia a índices convencionais de preços que, supostamente, também estão sujeitos
ao ciclo econômico.
Referentes ao texto “Variance decomposition of rent-installment ratio in the
Brazilian real estate market” de Rodrigues Júnior e Albuquerque.
Rodrigues- Júnior e Albuquerque estudaram a razão entre valores de aluguel e de prestação de
imóveis no Brasil. O estudo, de natureza empírica, foi orientado pelo modelo proposto por
Campbell et alli (2009). Os dados foram obtidos principalmente da PNAD e referem-se ao
período de 1982 a 2006. Foi aplicado um VAR de primeira ordem às séries de taxa de juros,
taxa de variação do aluguel (anualizada) e housing premia – as variáveis de interesse –
adicionadas das séries de renda e de emprego para representar as condições
macroeconômicas. A variável housing premia é definida de acordo com Campbell et alli. Os
resultados revelam que essa variável é a responsável pela maior parcela da variância total da
razão rent/installment (R/I).
Alguns pontos específicos do texto merecem explicação mais detalhada.
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Os autores argumentam que qualquer estudo sobre o mercado imobiliário fica
incompleto se não contemplar complementarmente a abordagem financeira e a
espacial.
A relação entre a prestação paga no financiamento de um imóvel e seu preço depende
fortemente do prazo de financiamento considerado.
Aparentemente as amostras das quais foram coletados os valores de aluguel e os
valores de prestação são diferentes e excludentes, ou seja, os dados coletados de
aluguéis e de prestações não se referem aos mesmos imóveis.
A variação da composição da amostra
O cálculo do housing premia requer dados de preço dos imóveis, segundo a
metodologia adotada por Campbell et alli reproduzida no estudo, dados esses que
aparentemente não estão disponíveis.